Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке: риски, когда и как покупать

Риски для покупателя при покупке квартиры на вторичном рынке

Сам себе адвокат

Причем сделать это придется именно покупателю. Для этого можно привлечь юриста и строителя занимающегося ремонтом квартир. Перед покупкой квартиры нужно установите личность продавца, проверьте дееспособность и право собственности на квартиру.

Для этого нужно потребовать паспорт, справку из психоневрологического и наркологического диспансеров, свидетельство о праве собственности и правоустанавливающие документы на квартиру. Это может быть договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство и др.

Затем нужно проверить, какие сделки совершались с квартирой ранее.

Вторичка без рисков. Как обезопасить себя покупателю квартиры на вторичном рынке?

Обычно такая ситуация возникает, когда при приватизации квартиры кто-то из членов семьи отказался от участия в сделке, сохранив право пользования. По закону продавец обязан сообщать покупателю информацию обо всех лицах, имеющих это право.

В том случае, если будущий владелец оказался не посвященным в детали, он может добиваться признания договора недействительным и возврата денежных средств. Опасности вторичного рынка кроются в истории объекта продажи, которую следует изучить внимательно – от первого до последнего правообладателя.

Нежелательные Продавцы: у кого лучше не покупать квартиру

Поэтому проверить самого Продавца перед покупкой квартиры – обязательное дело.

К таким стремным Продавцам относятся: 1.

Одинокие пожилые и больные люди Если возраст Продавца квартиры переваливает за 70 лет, а состояние его здоровья наводит на нехорошие мысли, то такой Продавец, продав свою квартиру, имеет реальный шанс отсудить ее обратно.

Основанием для суда будет служить тот самый преклонный возраст и состояние здоровья, в результате чего человек мог не понимать значения своих действий и не осознавать их последствий, когда подписывал Договор купли-продажи квартиры ().

2. Асоциальные персонажи Здесь речь идет о людях, которые в большой дружбе с алкоголем, наркотиками, или имеют психические отклонения (при этом, они могут и не состоять на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере).

Подводные камни при покупке жилья на вторичном рынке

Покупка квартиры – рискованное мероприятие, которое при неблагоприятных раскладах может закончиться признанием сделки недействительной и потерей времени, а в худшем случае – потерей немалых денег;

  • Проблемы технического и документального характера. Имеется в виду, в первую очередь, перепланировка квартиры без соответствующего разрешения.

    Да, это не влияет на право собственности, однако, может повлечь значительные расходы на возврат квартиры к состоянию «по умолчанию»;

  • Проблемы надежности продавца и безопасности проведения сделки.
  • Об осмотре квартиры на вторичном рынке Как взять ипотеку на вторичное жилье, читайте по ссылке: А теперь рассмотрим каждую группу подробнее. Подводные камни юридического характера:

    1. Риск «купить» квартиру у лица, не являющегося собственником квартиры (или по доверенности, или по поддельным документам).

    Какие подводные камни вас ждут при покупке квартиры на вторичном рынке?

    Образец согласия супруга можно скачать по этой ;

  • несоответствие жилья банковским требованиям.

    В этом случае банк может отказаться от кредитования.

  • Опасными являются сделки с проблемной недвижимостью, к примеру, покупка квартиры после пожара. Подводные камни такой сделки – непригодные условия для проживания.

    Рискованной сделкой считается покупка доли в квартире ( образец договора покупки доли в квартире). Подводные камни здесь таковы:

    1. отсутствие четко разграниченных долей.

    Типовые риски при покупке квартиры

    Перечень этот не исчерпывающий, но охватывает большинство ситуаций, которые встречаются в практике. и почему – смотри в этой заметке.

    Основные риски первичного рынка жилья (при покупке новостройки) сводятся к надежности и добросовестности компании-застройщика.

    Если доказал свою финансовую и профессиональную состоятельность, и заслужил достойную репутацию, то можно сказать, что риски Покупателя здесь близки к нулю.

    Обратите внимание

    Но так как идеалов в природе не бывает, и с девелоперской компанией всякое может случиться, то риски покупки квартиры в новостройке все же присутствуют: «Долгострой» или «недострой».

    Существенное нарушение сроков строительства и сдачи дома в эксплуатацию, а также «замораживание строительства» на неопределенное время.

    Рекомендуем прочесть:  Пдд ношение очков

    «Подводные камни» при покупке квартиры на вторичном рынке: как обезопаситься

    В документе указывается, что покупатель вносит оплату по кредитному договору.Покупатель рискует своими деньгами.

    Если продавец или заинтересованные лица опротестуют сделку, права придется отставить в суде.

    • Приватизация проведена с нарушениями. Например, не учтены интересы детей.

    Важно!

    Дети имеют право оспорить сделку, когда им исполнится восемнадцать лет.

    Трехлетний срок будет отсчитываться после того, как ребенок узнает о нарушении своих прав.

    • Продавец получил жилье по договору ренты, дарения или принял по наследству. Не исключено, что остальные наследники решат оспорить сделку.
    • Юридические лица выступали участником сделок по продаже недвижимости.

    Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке: риски, когда и как покупать

    К тому же мошенники применяют схему двойных продаж, поскольку у них на руках могут быть не погашенные документы на квартиру.

    Это происходит по нескольким причинам: до 15.07.2016 года можно было получить дубликаты Свидетельства о праве собственности( хоть несколько) и использовать их для повторной продажи.

    ; вторая причина — теперь можно подать документы на регистрацию в электронном виде, а это значит, что Свидетельство о праве собственности остается на руках и может применяться повторно. Как распознать мошенников?

    1. Риск ничтожной сделки.

      Ничтожные сделки — незаконны по определению. В таких сделках грубо нарушены требования законодательства. Например, договор подписан не полномочным лицом.

      Нередко такое случается при подписании предварительного договора, ошибочно считая его не важным документом, договор подписывается родственником, у которого нет доверенности или учредителем юридического лица, вместо директора.

    Как обезопасить себя при покупке квартиры на вторичном рынке: нюансы и подводные камни при оформлении сделки?

    В некоторых случаях выписать таковых, даже в судебном порядке, окажется невозможно.

    Ведь в их числе могут оказаться родственники одного из собственников, отбывающие наказание в местах лишения свободы, имеющие право на проживание и даже – приватизацию доли жилья.

    Или отсутствующий член семьи одного из бывших собственников вернётся из-за границы, где благополучно проживает длительное время, и заявит о нарушении его имущественных прав. Для того, чтобы быть уверенным в чистоте титула, нужно запросить для проверки расширенную архивную выписку, выданную управляющей компанией.

    Источник: http://domzalog.ru/riski-dlja-pokupatelja-pri-pokupke-kvartiry-na-vtorichnom-rynke-66644/

    Как самостоятельно купить квартиру на вторичном рынке без риэлтора и опыта за 7 шагов

    В покупке жилья на вторичном рынке есть преимущества: вы точно знаете, что квартира существует и в нее можно вселиться сразу после приобретения. Проблема вторичного рынка — мошенничество. Как подойти к выбору и оформлению жилья.

    Каков порядок действий при покупке квартиры

    Все предлагаемое на продажу жилье можно разделить на две группы: жилье первичного и вторичного рынков.

    Первичный рынок составляют предложения квартир во вновь строящихся домах, вторичный – квартир в домах, которые были построены ранее и уже какое-то время эксплуатировались.

    Оба сектора имеют некоторые преимущества. Квартиры вторичного рынка, например, можно не только увидеть собственными глазами, но и поселиться в них сразу же после приобретения. Цены на квартиры вторичного рынка зависят от состояния, качества ремонта, района расположения, планировки, площади квартиры и нередко бывают выше цен на вновь построенное жилье.

    Серьезной проблемой приобретения квартир на вторичном рынке считается мошенничество. Чтобы не стать жертвой мошенников, нужно понимать, как дополнительно проверить квартиру перед покупкой. Но обо всем по порядку. Покупка квартиры на вторичном рынке: основные этапы и подробности.

    1. Каковы ваши финансовые возможности?

    Сайты многочисленных агентств по недвижимости предлагают подбирать квартиру по различным параметрам: расположению дома, планировке, метражу, количеству комнат и пр.

    Все это, безусловно, важно, но важнее уточнить сразу сумму, на которую покупатель может рассчитывать.

     Если вы располагаете только частью необходимой суммы и планируете взять ипотеку, то определите, сколько именно хотите брать, чтобы понимать, на что можете рассчитывать при покупке.

    Важно

    Оценить стоимость квартиры можно по разным показателям. К вашим услугам аналитики, рейтинги, онлайн калькуляторы, объявления о продаже квартир.

    Сопоставив информацию из разных источников, вы определите примерную стоимость того жилья, которое собираетесь себе покупать.

    Можно выбрать район расположения дома, ближайшую инфраструктуру, тип дома и год его сдачи, дату последнего ремонта, характеристики самой квартиры.

    Квартиру можно характеризовать общей площадью и площадью отдельных комнат, планировкой, этажом, наличием и состоянием балкона или лоджии, возможности взятия ипотечного кредита. Сопоставив все эти данные с собственными желаниями, определите, какую именно квартиру вы хотели бы купить.

    Выделите наиболее важные критерии выбора: площадь, количество комнат и т. д., а также второстепенные: раздельный санузел, размер балкона или кухни, тихий двор, наличие рядом магазина и пр.

    Выделив для себя главное, вы можете сделать оценку подходящей квартиры на онлайн калькуляторе.

    Конечно, такой сервис даст вам очень приблизительное представление о цене только для того, чтобы примерно определить сумму, которую вам придется потратить на квартиру.

    2. Ищем сами или обращаемся к профессионалам?

    Еще на этапе определения нужной квартиры, вам придется ответить на важный вопрос: нужна ли вам помощь в поиске и покупке квартиры? Можно всем заняться самому, а можно привлечь профессионала, который основную часть работы возьмет на себя. Это поможет сберечь силы и нервы, но обойдется в ощутимые деньги.

    3. Выбор агентства недвижимости

    На что обращать внимание, выбирая агентство? В первую очередь, на срок его работы и отзывы клиентов – то, что вы можете оценить еще до знакомства с агентством. Положительные рекомендации и опыт – определяющие факторы, которые позволят остановиться именно на этом посреднике.

     Далее можно оценивать дополнительные факторы: страхование сделки, практика защиты клиентов в суде, качество и полноту договора с клиентом. Хорошо, если агентство готово консультировать клиента по поводу подготовки документов, а на любой его вопрос дает ясные ответы.

    Совет

    Если у агентства есть статус партнера с ипотечным банком, это также дополнительный положительный аргумент.

    Стоит обратить внимание на численность сотрудников агентства, уровень их подготовки, качество рекламы. Если агентство окажется готовым поменять вам, если это понадобится, риэлтора, то это тоже неплохо. Поинтересуйтесь объемом письменной отчетности агентства перед клиентом: актами проведенных работ и оказанных услуг, актами осмотра квартир и пр.

    Выбор риэлтора

    Руководители крупных агентств недвижимости, как правило, сами предоставляют риэлторов, исходя из их загруженности. Частный риэлтор может показаться более привлекательным, однако, уровень гарантий и количество услуг его могут оказаться значительно ниже.

     Специальные сайты по недвижимости предоставляют базы риэлторов, из которых можно выбрать специалиста по следующим критериям: стаж работы, наличие дополнительных сертификатов, специализация, наиболее знакомые городские районы, стаж работы именно в этом агентстве и т.

    д.

    4. Поиск подходящих квартир

    Всего два варианта поиска квартиры:

    • размещение рекламного объявления о покупке квартиры;
    • поиск объявления о продаже подходящей вам квартиры.

    Для размещения можно использовать самые разные рекламные издания:

    • доски объявлений по недвижимости;
    • специализированные сайты и печатные издания;
    • рекламные листовки и пр.

    Искать квартиру нужно не только в источниках, в которые вы размещали рекламу о покупке. Используйте также специализированные сайты с их базами предложений, печатные издания, базы данных агентств и т. д.

    Осматриваем подходящие варианты

    Итак, появились первые варианты, из которых можно выбирать. Не ленитесь осматривать все, что вам предложено! Делайте это внимательно и дотошно, вникая в каждую деталь. Помните, что продавец не заинтересован говорить вам правду.

     Его задача – быстрее продать квартиру, поэтому, кроме восторженных отзывов о ней, от продавца вы ничего не услышите. Все, что вы увидите сами, будет не только основой для решения о покупке, но также аргументами при обсуждении окончательной цены.

    Тщательно фиксируйте даже малейшие недостатки!

    Ваша внимательность и педантичность может помочь вам приобрести квартиру по цене значительно ниже заявленной. Первый осмотр квартиры лучше проводить до обеда.

    Порядок осмотра

    Сначала осмотрите двор. Отметьте наличие детских площадок, скамеек, цветочных клумб и пр. Отметьте чистоту двора и место, где установлены контейнеры для мусора. Внимательно осмотрите фасад здания и вход в подъезд.

     В подъезде не направляйтесь сразу к лифту. Посмотрите, насколько он чистый и светлый. Удобно ли проходить с большими предметами, коляской? В каком состоянии почтовые ящики? Пройдите пару этажей по лестнице.

    Посмотрите состояние подъезда, мусоропровода.

    В квартире вначале тщательно исследуйте коммуникации: покрутите вентили, посмотрите вытяжку, пощелкайте тумблерами электрощита. Обращайте внимание на состояние труб, отсутствие следов ржавчины. Если есть сомнения в чем-то, пригласите в следующий раз того, кто поможет разобраться.

     Откройте шторы и посмотрите, какой уровень освещенности. Сравните планировку квартиры с планом БТИ на предмет отсутствия перепланировки. Если осмотр проводится зимой, проверьте батареи.

     Если не предполагается ремонт сразу же после заселения, осматривайте квартиру более тщательно: попросите открыть окна, отодвинуть мебель. Осмотрите столярку и полы.

    Прислушайтесь: слышно ли соседей за стеной. После осмотра все подробно запишите. Это особенно необходимо сделать, если выбираете из нескольких квартир. Подробная запись поможет определить наиболее подходящий вариант.

    5. Как правильно торговаться

    Итак, окончательный вариант определен, теперь нужно установить окончательную цену. Даже если вы располагаете необходимой суммой, обязательно нужно торговаться! Процедура эта имеет свои правила:

    Никогда не начинайте торговаться по телефону или при первом же визите на квартиру. Нельзя вести себя нервно, резко или высокомерно. Вам нужно расположить к себе продавца. Дайте понять, что квартира вас заинтересовала и ваши намерения серьезны.

    Озвучьте сумму ниже той, на которую внутренне согласны, давая возможность продавцу поднять цену. Укажите положительные качества квартиры (к примеру, хороший район, большой парк рядом, большие окна), потом спокойно и мягко укажите недостатки (необходимость утепления, замены сантехники и пр.). Не акцентируйте на этом внимание эмоционально – люди жили в этой квартире, это может задеть их.

    Обратите внимание

    Обычно продавец готов немного уступить. Если вы готовы быстро совершить сделку и заплатить при этом наличными, то можете использовать это как дополнительный аргумент в торге. Продавец не должен снижать цену в любом случае. Если вы заинтересованы именно в его квартире, то придется согласиться на его условия.

    Перед покупкой проверьте, в порядке ли документы, а именно:

    Является ли квартира собственностью продавца. При продаже квартиры по доверенности нужно проверить документы о праве собственности. Такие документы можно просить предъявить уже при просмотре квартиры.

    Не состоит ли хозяин квартиры на психоневрологическом учете и на учете в полиции. Такую проверку можно поручить риэлтору или юристу.

    Нет ли в квартире не выписанных жильцов, в т.ч. находящихся в местах лишения свободы, несовершеннолетних. Нет ли на этой квартире залога, ареста или обременения.

    Каким образом можно дополнительно защитить приобретаемую недвижимость

    Этап ознакомления с документами на квартиру и проверка ее «чистоты» очень важны в процессе подготовки сделки. При твердом решении покупать именно эту квартиру, следует привлечь к проверке ее риэлтора или юриста, поскольку ошибки здесь могут стоить права собственности на жилье.

    6. Сделка по приобретению квартиры. Гарантии безопасности

    Процесс купли-продажи квартиры проходит в несколько этапов: После того, как договоренность с продавцом достигнута, право на продолжение процедуры получается внесением задатка (аванса), составляющего обычно несколько процентов от полной стоимости квартиры. В договоре задатка указываются сроки, в течение которых продавец должен подготовить документы для совершения сделки. Стороны также оговаривают, кто берет на себя расходы по подготовке документов, услуги в ходе сделки и регистрации.

    После того, как документы подготовлены, назначается дата сделки. Сторонами согласуется банк, в котором будут проводиться расчеты, нотариус для заверения договора, заказываются услуги по перевозке денег, согласуется текст договора купли-продажи и банковских услуг.

    На сделке подписывается договор купли-продажи, денежные расчеты. После этого документы подлежат регистрации в Росреестре, а после регистрации сделки производятся окончательные расчеты, оформление актов, передача ключей. Для расчетов банком может использоваться предоставление банковских ячеек, аккредитивов.

    Банк в ходе сделки выступает гарантом того, что продавец получит причитающиеся ему по договору средства в полном объеме.

    В промежутке между подписанием договора и регистрацией сделки деньги сохраняет банк, а стороны прав на них не имеют.

    Если договор купли-продажи предусматривает выписку не выписанных до продажи квартиры граждан, то сумма (часть суммы) передается продавцу только после того, как они будут выписаны.

    7. Покупка квартиры по ипотеке

    Ипотечный кредит нужен, когда собственных средств на покупку квартиры не хватает. Нужную сумму можно взять, ознакомившись с условиями, в большинстве банков, предлагающих ипотечные программы. Ипотека требует комиссии за оформление и обязательное страхование.

    Банки, как правило, требуют страхования квартиры. Страховать ее от уничтожения и повреждения придется заемщику за свои деньги. Иногда банк требует также страхование жизни и трудоспособности заемщика. В случае его смерти или другом страховом случае, долг банку выплатит страховая компания.

    Рекомендуем обратить внимание на калькулятор «Сколько времени нужно копить на квартиру», который поможет вам рассчитать примерное время, необходимое на накопление нужной суммы

    © Старецкая Елена, BBF.ru

    Источник: https://BBF.ru/magazine/16/5251/

    Риски при покупке квартиры

    Риски при покупке квартиры  есть в 80% сделок с недвижимостью. Конечно тех, которые приводят к финансовым потерям только 10%, но этого вполне достаточно для получения нервного срыва.
    Вы задаете  очень серьезный вопрос на который невозможно ответить в одной статье.

    Если вы хотите получить полную и достоверную информацию   прочтите практическое пособие автора статьи «Выявление скрытых рисков в современных сделках купли — продажи недвижимости»
    Это часть 2 электронной книги — пособия для покупателя недвижимости.

    • риски при покупке квартиры на вторичном рынке
    • покупка квартиры по переуступке прав риски
    • риски покупки квартиры по доверенности
    • покупка квартиры в ипотеку риски
    • покупка квартиры с обременением риски
    • риски покупки приватизированной квартиры
    • покупка квартиры у юридического лица риски покупателя

    Статья обновлена 25.03.2018 г

    Мало того, что риски есть.  Есть еще скрытые риски,  распознать которые порой не каждый риэлтор сможет.

    Покупка недвижимости — ответственный момент, ведь это дорогое приобретение, да и мошенничеств в таких сделках немало. К тому же требуется соблюдение законодательства и правил оформления купли-продажи, нарушение которых ведет к недействительности(ничтожности) или оспоримости сделок в суде.

    Разберемся  почему риски возникают и как их избежать. Еще подробнее разъяснено в обучающих материалах Автора сайта.

    Какие бывают риски:

    • Риск попасть в мошенническую сделку, в которой со стороны продавца выступают преступники. Чаще всего используется фальшивая доверенность.  К тому же мошенники применяют схему двойных продаж, поскольку у них на руках могут быть не погашенные документы на квартиру. Это происходит по нескольким причинам: до 15.07.2016 года можно было получить дубликаты Свидетельства о праве собственности( хоть несколько) и использовать их для повторной продажи.; вторая причина — теперь можно подать документы на регистрацию в электронном виде, а это значит, что Свидетельство о праве собственности остается на руках и может применяться повторно. Как распознать мошенников?
    • Риск ничтожной сделки. Ничтожные сделки — незаконны по определению. В таких сделках грубо нарушены требования законодательства. Например, договор подписан не полномочным лицом. Нередко такое случается при подписании предварительного договора, ошибочно считая его не важным документом, договор подписывается родственником, у которого нет доверенности или учредителем юридического лица, вместо директора. Такой договор ничтожен и сделка ничтожна. А в это время законное лицо подписывает другой договор, законный.
    • Риск оспоримой сделки возникают, когда могут впоследствии появиться законные требования к праву на недвижимость  у  других лиц, если это право было нарушено при заключении сделки. Например, квартира, являющаяся совместно нажитым имуществом, подарена одним из супругов, без согласия другого. Либо директор юридического лица продал недвижимость без решения учредителей этой компании.
    • Риск потери задатка или аванса возникают при неправильном составлении предварительного договора купли продажи, который является важнейшим документом, но далеко не всегда участники сделки понимают это и относятся к его составлению формально, применяя чужие образцы
    • Риск нарушения договоренностей по срокам и другим условиям сделки происходит когда условия обсуждены устно, но почему то не прописаны в договоре и одна из сторон пользуется этим обстоятельством.

    Еще подробнее:

    Риски при покупке квартиры. Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

    Ну во-первых, что такое вторичное жильё?

    Вторичным называют объекты недвижимости с зарегистрированными правами собственности.

    Любая новостройка, до момента регистрации права в Росреестре -первичный объект недвижимости.

    Какие же риски есть при покупке квартиры, на которую уже ранее зарегистрированы права?

    • Право было зарегистрировано незаконно, а значит может быть оспорено. Для исключения этой ситуации необходимо  изучить историю предыдущей сделки, то есть прав устанавливающий и право подтверждающий документы. Получить информацию из Реестра прав ( с 02.01.2017 г — ЕГРН)
    • Могут появиться наследники, которые не знали о смерти наследодателя, но являются наследниками по закону. Поэтому не лишним будет в договоре купли-продажи прописать  ответственность продавцов по этому обстоятельству
    • По приватизированным квартирам : дети, зарегистрированные в квартире на момент приватизации, не  включенные в число собственников, могут обратиться в суд для восстановлением нарушенных прав в течении 3 лет, после достижения полной дееспособности(18 лет);                                               зарегистрированные в квартире лица до момента приватизации и не включенные в договор, даже если они написали нотариальный отказ, сохраняют законное право проживания в ней
    • Нарушено обязательство родителей о выделении долей детям в связи с применением Материнского(семейного) капитала и государственных субсидий на покупку жилья семьям
    • Нет разрешение органов опеки и попечительства при продаже квартиры(доли), принадлежащей несовершеннолетнему или недееспособному. Как получить?
    • Ваш договор купли-продажи подлежит обязательному удостоверению у нотариуса, а вы не знали об этом требовании. Подробнее

    Эти риски явные, вернее легко выявляемые. Более грозные — скрытые.  О них не знают  даже  юристы, особенно  если они не специализируются на сделках с недвижимостью.
    О них вы прочтете в вышеуказанном пособии — более 70 станиц текста с примерами из практики.

    Риски при покупке квартиры. Покупка квартиры по переуступке прав, риски

    Ну во-первых, купить квартиру можно только если права на нее ранее зарегистрированы.

    Все остальное — это переуступка прав и обязанностей участника долевого строительства или участника ЖСК.

    Поэтому вы берете на себя все риски , связанные с несоблюдением сроков постройки объекта и риски нарушения технологии строительства.

    Важно

    Договор переуступки прав и обязанностей дольщика подлежит обязательной государственной регистрации, что исключает двойные продажи.

    Договор переуступки прав и обязанностей участника ЖСК не подлежит государственной регистрации и регламентируется уставом организации.

    Какие же риски нужно исключить при «покупке» по переуступке:

    • необходимо согласие супруга, если договор долевого участия был заключен во время брака
    • оспоримой будет переуступка, если для оплаты по договору Долевого участия применялись средства Материнского(семейного) капитала или средства других государственных субсидий семьям на улучшение жилищных условий, а доли детям не выделены.
    • Нет приказа из органов опеки и попечительства, разрешающего переуступку прав принадлежащих несовершеннолетнему или недееспособному

    Риски при покупке квартиры. Риски покупки квартиры по доверенности

    Всегда, когда в сделке купли-продажи квартиры участвует не сам владелец, а доверенное лицо, риски возрастают. Почему:

    • доверенность может быть фальшивая. Как мошенники получают такую доверенность? Например, одна из схем. Мошенник арендует приглянувшуюся квартиру, которая может быть востребована на рынке недвижимости. При заключении договора аренды  мошенник получает от законного владельца копию его паспорта и Свидетельства о праве собственности. Затем делается качественный  фальшивый паспорт с его фотографией. Затем обращается к нотариусу с доверенным лицом и составляется доверенность на восстановление якобы утраченных подлинников документов на квартиру с полномочиями продажи и получения денег. Такие доверенности могут давать риелторам, которые и не в курсе этой мошеннической схемы, а просто выполняют посреднические услуги. И квартира продается, а хозяин «ни сном, не духом»
    • собственник квартиры подал в Росреестр заявление о невозможности регистрации перехода права на покупателя без его личного участия
    • в доверенности прописаны не все полномочия, необходимые для заключения сделки, например забыли прописать полномочия оплатить госпошлину  и все….приплыли, что называется ))).  Далее читайте статью: «Сделки по доверенности»

    Пособие для покупателей недвижимости

    Прочтите пособие от Автора сайта с подробными разъяснениями.

    Что можно узнать из выписки ЕГРН

    Если вы уже определились с выбором объекта недвижимости — начинать нужно с получения полной и достоверной информации по нему из ЕГРН.
    Закажите электронную выписку из ЕГРН и получите «картину рисков».

    Прочтите статью: Что можно узнать из выписки ЕГРН

    Источник: https://exspertrieltor.ru/2016/12/25/riski/

    Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке — основные правила, какие документы проверить у продавца?

    Покупка квартиры на вторичном рынке связана со значительными суммами средств, как и другие сделки с недвижимостью. В отличие от нового жилья от застройщика приобретать квартиру приходится у частных лиц.

    Чтобы процедура не была сопряжена с чрезмерно большими рисками, необходимо уделить внимание ряду моментов.

    Рассмотрим подробно, что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке в первую очередь? А также, какие особенности необходимо учитывать при операциях с участием агентов или без них.

    Правила покупки квартиры на вторичном рынке

    Выбор объекта, оформление документов — этапы, индивидуальные для каждого случая сделки с недвижимостью. Продажа новой квартиры от застройщика подразумевает сделку с организацией. Зачастую именно компания предлагает типовой договор, готовый пакет документов и выполняет другие формальности. Покупая жильё у частных лиц, придётся требовать документацию у них.

    Значительно упрощает процесс покупка квартиры через агентство. Он подберёт варианты, организует просмотры и заключение договора. Однако, цены на подобное сопровождение сделок довольно высоки. При таких обстоятельствах зачастую граждане или семьи принимают решение осуществить покупку квартиры самостоятельно.

    Риски при подборе варианта и заключении договора снижаются, если знать, какие именно «подводные камни» сопутствуют операции. Если внимательно отнестись к трудным моментам, вполне можно справиться с процессом без посторонней помощи.

    Пошаговая инструкция приобретения жилья состоит из следующих основных этапов:

    1. Поиск варианта квартиры. Весьма обезопасит от рисков обращение в риэлтерское агентство.
    2. Осмотр жилья. Особого внимания требует документация, техническое состояние здания и приобретаемых внутренних помещений.
    3. Проверка владельца: действительно ли ему принадлежит право собственности, все ли выписаны и другие нюансы.

    В сфере гражданско-правовых отношений операции с недвижимостью относят к наиболее сложным.

    До заключения договора купли-продажи стороны зачастую применяют предварительное соглашение. Это даёт гарантию обеим сторонам, что сделка будет заключена в определённый срок.

    Покупающий обычно передаёт авансовую сумму. Именно на таком порядке обычно настаивают агентства по недвижимости. Возможно и оформление задатка при покупке квартиры.

    Чаще всего при заключении договора обязательным является нотариальное заверение.

    Заранее обсуждается выплата денег.

    Существуют следующие способы:

    Наконец, соглашение регистрируют в Росреестре, после чего право владения переходит к покупателю.

    Не обойдётся без дополнительных расходов. При осуществлении сделки без агента, берущего процент от суммы за работу, возможно, придётся потратиться на нотариуса (около 1% цены квартиры), что возлагается на покупателя. Оплачивается госпошлина, которую стороны обычно вносят по половине с каждого.

    А также владелец реализуемого жилья платит налог НДФЛ — 13 % от цены объекта, если имеет его в собственности менее 5 лет, при условии, что «недвижка» была зарегистрирована после 2016 года, до 2016 года действует «старый» закон.

    О продаже квартиры, находящейся в собственности менее 3 лет, подробнее здесь.

    На что нужно обратить внимание при покупке»вторички»?

    Риски

    При каких вариантах развития событий нужно проявить особенную осторожность?

    • У квартиры часто менялись владельцы, она несколько раз перепродавалась.
    • Личность продавца не внушает доверия.
    • Информация о владельце скрывается.
    • При реализации жилплощади по доверенности нужно проверять подлинность документа, срок действия.
    • Слишком дешёвая квартира (цена на 10% ниже, чем у похожих вариантов).
    • Расселение, встречная реализация.

    Следует проверить документы, удостоверяющие личность продавцов, а также описывающие продаваемый объект недвижимости. Осмотр нужно проводить неспешно, при достаточной дневной освещённости. Имея несколько вариантов, рекомендуется знакомиться с одним или двумя сразу, но не более.

    Какие вопросы задать продавцу?

    Нужно поинтересоваться сроками капитального ремонта. Обнаружив при осмотре жилплощади перепланировку, необходимо установить, что все требования к перепланировке квартиры выполнены, и изменения зарегистрированы в соответствии с законом.

    Покупателю рекомендуется задать следующие вопросы хозяевам реализуемого жилья:

    • История предыдущих сделок, как они финансировались (например, материнский капитал);
    • Наличие несовершеннолетних, недееспособных собственников;
    • Есть ли среди владельцев лица, находящиеся в местах лишения свободы или армии;
    • Сколько жильцов зарегистрировано;
    • Давно ли обновлялся технический паспорт (нужен ли технический паспорт при продаже квартиры узнайте здесь);
    • При получении жилья в наследство выяснить основания.

    Нужно спросить продавцов о соседях: есть взаимопонимание или присутствуют «проблемные люди». При переговорах продавца и покупателя обсуждаются не только вопросы передачи денег. Спрашивают, когда он и его семья выпишутся и покинут жильё, когда уместно будет ввозить вещи. Эти нюансы обсуждаются без описания в официальных документах.

    Что необходимо знать?

    В сфере гражданско-правовых отношений операции с недвижимостью относят к наиболее сложным. Необходимо проверить юридическую чистоту объекта, включить все нужные этапы, осуществить расчёты и в нужные сроки оформить сделку. Значительные суммы передаваемых при этом денег зачастую привлекают аферистов.

    Множество проблем на рынке вторичного жилья можно разделить по следующим разновидностям:

    • Юридические аспекты, касающиеся чистоты объекта, представляют собой большой риск. При допущении ошибок возможна потеря права собственности. Обычно неудачи являются следствием недостаточной правовой грамотности покупателя.
    • Характеристики жилья, технические документы, недостаточное внимание к которым может создать дискомфорт для проживания. А также привести к денежным затратам. Хотя на право собственности это не влияет. К примеру, это не имеющая официального разрешения перепланировка.
    • Безопасность сделки.

    Что нужно знать по каждой категории проблем? С юридической точки зрения настораживает продажа квартиры по доверенности, которая может быть просрочена, подделана или аннулирована тем, кто её выдал.

    Сложность может возникнуть при проверке документов на подлинность. Бывают случаи, что собственник даже не знает о том, что его жильё продаётся.

    Оформление квартиры тоже может содержать скрытые нарушения.

    Например, после регистрации права собственности появляются третьи лица: наследники, иные претенденты. Или в приватизацию не были включены несовершеннолетние жильца.

    Особенности приватизации квартиры с несовершеннолетними детьми до 14 лет прямо тут.

    Совет

    Другой случай — квартира (часть жилплощади) приобретена на материнский капитал. Это предполагает обязательное включение детей в право общего владения. Указываются доли каждого. Но нарушение данного правила вполне реально встретить при реализации квартиры. Ведь контроль с должной эффективностью в законодательстве не установлен. В этих и ряде других случаев сделка может быть оспорена.

    Наконец, жильё может находиться в залоге, под арестом или являться предметом судебного разбирательства. На него наложены обременения, о которых невозможно узнать в момент сделки.

    Так собственниками иногда оказываются лица, находящиеся в местах заключения, на военной службе или отсутствующие иным образом. Право проживания за ними сохраняется. Но получить его через суд они могут не сразу, а после этого вселиться.

    Продавцы при этом стремятся уверить покупателей в обратном.

    Кроме того, можно указать ряд следующих случаев, когда сделка может быть признана недействительной:

    • Существует правило продажи долей недвижимого имущества. Продавец обязан предложить свою часть на выкуп соседям по квартире. Но так или иначе жильё продаётся в обход этого закона (Гражданский кодекс, ГК РФ).
    • Продаваемое жильё находится в доме, подлежащем расселению, также может быть признан недействительной сделкой.
    • Если продаётся квартира с несовершеннолетними собственниками, необходимо знать о том, что сделка оформляется лишь с участием органов опеки. Условия проживания детей не могут быть ухудшены. А договор от их имени подписывается родителями (представителями). После 14 лет они должны получить согласие родителей и органов опеки на сделку, проводимую самостоятельно. В случае, если происходит продажа квартиры с прописанным ребёнком, согласие органа опеки не требуется.
    • При общей собственности супругов на продаваемое имущество нужно согласие второго из них. Если это не соблюдено, сделку могут оспорить.

    Относительно технических моментов необходимо быть внимательным, даже если жильё понравилось, ведь последствиями недосмотра могут стать:

    • плохие условия жизни,
    • необходимость делать ремонт,
    • а иногда и административный штраф (в случае с неузаконенной перепланировкой).

    Что ещё учесть?

    Требуется соблюдать безопасность при оформлении сделки.

    Здесь «подводные камни» следующие:

    • Продавец может предложить указать заниженную стоимость жилья в договоре. Так он хочет уменьшить размер налога. Не следует соглашаться на занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи квартиры. Ведь часть суммы можно вернуть в виде налогового вычета (по ст. 220 Налогового кодекса, НК РФ), который при подобных обстоятельствах также значительно уменьшится. А также недостоверная сумма будет возвращена в указанном по документам размере, если сделку оспорят через суд и отменят.
    • Осуществляя покупку с помощью риэлтора, нужно смотреть на пункт об его ответственности в договоре с агентством. Обязанности заставляют его стремиться к осуществлению сделки в рамках обязательств компании по отношению к клиенту. Следует уточнить, за какую именно работу взимается оплата, каковы полномочия посредника, кто должен собирать документы.
    • При безналичной оплате весьма безопасным является использование аккредитива. Продавец открывает счёт, на который покупатель перечисляет деньги. При этом сумма будет передана лишь после проверки документов банком-посредником. Наличную оплату можно провести через банковскую ячейку. Покупатель кладёт туда сумму в присутствии продавца, а подлинность денег проверяется. Для того, чтобы бывший владелец квартиры открыл ячейку, он должен предъявить банку договор купли-продажи, заверенный у нотариуса.
    • Важным моментом является внесение задатка при заключении предварительного договора. Причём его отличают от аванса, представляющего собой частичный расчёт. Если происходит расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры, задаток возвращают, если договор расторгнут не по вине покупателя. Аванс же отдают полностью. Виноватый в срыве операции продавец обязан умножить сумму задатка вдвое и вернуть второй стороне несостоявшегося соглашения.

    Что нужно проверять при покупке квартиры на вторичном рынке?

    Перед заключением соглашения купли-продажи рекомендуется проверить юридические моменты. Например, не приобреталась ли квартира в браке. Если это так, потребуется согласие второго супруга на сделку.

    Техническая сторона требует внимание к следующему ряду обстоятельств:

    1. Состояние дома, подъезда и жилья, предложенного к продаже.
    2. Чистота внутри здания (наличие или отсутствие плесени — это плохо) и на окружающей территории.
    3. Состояние электропроводки, отопления и водопровода.
    4. Вид из окна и расположение предлагаемой квартиры.
    5. Планировка, применённые стройматериалы.
    6. Законность планировки. Вносились ли несанкционированные изменения в интерьер. Ведь нового владельца могут оштрафовать.

    Отдельно следует сказать о перепланировках. Предыдущие жильцы убирают и выстраивают перегородки, разделяют, объединяют комнаты. Данные изменения необходимо официально оформлять.

    Но не все осведомлены об этом, поэтому иногда новая планировка не узаконена, что влечёт санкции. Чтобы избежать подобной ситуации, нужно тщательно осматривать жилую площадь. Ведь чаще всего перестройки видны сразу.

    Но иногда требуется сравнение с аналогичной квартирой.

    Попросив техническую документацию на квартиру, покупатель может удостовериться в наличии или отсутствии изменений. Если они есть, желательно потребовать у собственника регистрации перепланировки до совершения сделки. Либо покупателю придётся самому устранять проблему, если он решит её продавать, а покупатели будут не так сговорчивы, как он, в своё время.

    По части безопасности нужно познакомиться с социальной средой дома. Ведь мирное проживание могут нарушить соседи. Желательно, чтобы человеческое окружение было однородным по составу. Это играет роль во взаимном понимании.

    Какие документы проверить и как это сделать?

    При покупке жилой площади на вторичном рынке приготавливают стандартный пакет документов:

    • паспорта обеих сторон процесса;
    • доказательство права собственности продавца: свидетельство или выписка из Росреестра;
    • предварительный (если есть) и основной договоры купли-продажи;
    • к соглашению прилагается документация о техническом состоянии жилья;
    • заявление на передачу (регистрацию) права собственности;
    • квитанция об оплате госпошлины;
    • иная документация по требованию.

    Если квартира покупается с кредитом по ипотеке, следует добавить:

    • заявление в банк на оформление займа;
    • бумаги, подтверждающие платёжеспособность;
    • иная документация по затребованному банком перечню.

    При проверке квартиры на юридическую «чистоту» покупатель обычно спрашивает у владельца документальные подтверждения количества владельцев, отсутствия прописанных несовершеннолетних, количество зарегистрированных и временно отсутствующих граждан. Интересуются выпиской из Домовой книги, справкой об отсутствии долгов по коммунальным платежам. Дополнительные документы — согласие второго супруга, разрешение на сделку от органов опеки и другие.

    Также спрашивают технический план или выписку из БТИ (Бюро технической инвентаризации). Запрос делается в случае, если есть сомнение по поводу наличия или отсутствия неузаконенных перепланировок. Осматриваемую квартиру следует сравнить с данными этих документов. Не лишним будет учесть сроки капитального ремонта.

    Особенно важно провести проверку соответствия бумаг закону до внесения сумм авансовых платежей. Со всех документов рекомендуется снять копии и оставить их у себя. В случае необходимости (при возникновении разбирательств в суде) покупатель будет отстаивать права, как добросовестный участник сделки.

    Проверить историю квартиры и некоторые аспекты, связанные с чистотой сделки, можно следующим образом:

    • Установить личность продающего путём ознакомления с его личными документами, бумагами на квартиру. Паспортные данные подтверждает миграционная служба. А на жильё заказывают выписку из Росреестра.
    • При купле-продаже квартиры по доверенности важно, чтобы она была заверена нотариусом. Система Спарк поможет убедиться в подлинности. А также нужно поинтересоваться причиной реализации через посредника. Имеет значение срок давности документа (1 год), который может истечь.

    Дополнительные нюансы

    Может весьма пригодится ряд дополнительных советов. Даже если выбранное жильё понравилось, следует обратить внимание на число собственников по документам (свидетельству), технические параметры, законность оформления сделки.

    Юридическую чистоту квартиры нужно тщательно проверять до прояснения всех сомнительных моментов.

    Ведь если будут обнаружены явные расхождения с законом, не факт, что банк или орган регистрации будет заниматься тщательной их перепроверкой.

    Иногда новый владелец самостоятельно должен выписывать посторонних ему людей. Некоторые «исключительно предприимчивые» продавцы пытаются задрать первоначальную стоимость, объясняя своё решение поступившим более высоком предложением от другого, зачастую мифического, покупателя.

    Для исключения таких ситуаций заключают предварительные договоры, предоставляют авансовые платежи. Тогда продавец может быть признан недобросовестным, а его действия неправомерными, правда уже после судебного разбирательства.

    Прежде, чем согласиться на доплату, следует иметь в виду, что эту проблему уместно обсуждать лишь с продавцом. Участвующий риэлтор тоже может проявить недобросовестность в то время, как владелец не знает об изменении стоимости.

    Юридические моменты при приобретении вторички поясняются в этом видео:

    Заключение

    Покупка вторички — важное мероприятие для частных лиц и семейных граждан. Предстоит решить множество бытовых, технических и финансовых задач. Этапы, начиная от поиска своего варианта до регистрации договора передачи собственности, требует терпения и времени.

    Вовсе не так уж трудно достичь результата — приобрести хорошую квартиру в собственность, а также обезопасить себя от аферистов, покупая жильё на вторичном рынке. Главные аспекты — отсутствие спешки во всех действиях, тщательная проверка документации, учёт рисков.

    За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Покупка» по ссылке.

    Источник: https://napravah.com/kvartira/pokupka/na-vtorichnom-rynke-chto-nuzhno-znat.html

    Приобретение квартиры: какие могут быть риски?

    Совершать рискованные действия при покупке жилья — не самая лучшая затея. В таких вопросах лучше быть очень бдительным, чтобы не столкнуться с неприятными ситуациями.

    В этой статье рассмотрим важные моменты, на которые необходимо обращать пристальное внимание при приобретении квартиры, а также то, чем может обернуться ваша невнимательность.

    В случае если стоимость квартиры меньше рыночной на 20% и более, то есть вероятность того, что можно столкнуться с недобросовестными продавцами такой квартиры. И никакие оправдания в виде того, что срочно требуются деньги, не должны оказать какого-либо влияния на ваше решение. 

    Обратите внимание

    Как правило, мошенники имеют отлаженную схему обмана желающих купить квартиру. Они проводят регистрацию агентства недвижимости, имеющего такое же название, как и известная и проверенная риелтерская компания, но с измененной одной буквой.

    Обычно клиенты не принимают во внимание на минимальную разницу в названии компании, зато обращают внимание на выгодную цену квартиры от популярного агентства по недвижимости.

    Однако такие покупатели могут в итоге остаться без денег, поскольку квартира от мошенников может быть как оформленной под поддельными документами, так и находящейся под арестом. 
     

    В случае если квартира продается через посредника либо доверенное лицо, то необходимо провести тщательную проверку и убедиться, что настоящий собственник квартиры действительно ее продает и делает именно через данного человека. Для мошенников не составит особого труда подделать доверенность, тогда как покупателя будут ожидать не самые приятные открытия, например, что настоящего владельца квартиры уже давно нет в живых. 

    При покупке жилья у пожилого человека в обязательном порядке необходимо удостовериться, что он на самом деле дееспособный и полностью вменяемый.

    Потому что именно невменяемость человека преклонного возраста является наиболее частой причиной для оспаривания сделки по купле-продаже жилья через суд.

    Помимо этого следует проверить остальных членов семьи, которые зарегистрированы в квартире, особенно в том случае, если продавец получил эту квартиру безвозмездно (например, в дар). 

    В случае если жилье много раз перепродавали, следует быть осторожным, поскольку эта квартира может оказаться «проблемной». Нередко мошенники очень хорошо разбираются в документах, поэтому могут провести несколько сделок с целью «очистки» жилья. А чтобы проверить все перепродажи заинтересовавшей вас квартиры, достаточно запросить выписку из ЕГРН.  

    Важно

    Чтобы не столкнуться с тем, что в покупаемой квартире есть незаконная планировка, можно провести самостоятельную проверку. Для этого достаточно ознакомиться с документами БТИ. Такие документы можно запросить самому. Все это в дальнейшем убережет вас от возможных финансовых трат, которые потребуются на оформление несогласованной перепланировки, если такая присутствует в приобретаемом жилье.

    Нередко в договорах купли-продажи продавцы указывают заниженную стоимость продаваемого жилья для того, чтобы уйти от выплаты налогов.

    Однако следует знать, что если в договоре будет прописана цена, которая ниже той, что вы отдадите продавцу по условиям сделки, то при необходимости расторгнуть сделку либо признать ее недействительной вы получите лишь ту сумму, которая была прописана в договоре. 

    Также необходимо тщательно просмотреть домовую книгу, в которой можно узнать, кто в квартире был прописан, а также куда он выбыл в дальнейшем.

    Если же в квартире ранее проживали несовершеннолетние дети, которые оказались в сиротском приюте, то впоследствии правоохранительные органы эту квартиру отберут и возвратят ее детям по достижении совершеннолетия.

    Так же жилье могут отобрать и возвратить человеку, который был в ней прописан, но находился в местах лишения свободы. После завершения срока этот человек имеет полное право вернуться в свою прежнюю квартиру.  

    В случае если квартиру продает человек, который ранее состоял в браке, то следует в обязательном порядке получить согласие от бывшего супруга продавца, потому что он может быть полноправным совладельцем, которому принадлежит 50% продаваемого жилья, если квартира была куплена супругами во время брака.

    Если жилье было получено владельцем квартиры по завещанию, то необходимо удостовериться в том, что на эту квартиру никто не претендует. Помимо этого, важно учитывать, что завещание могут признать недействительным в том случае, если будет доказано, что его составил недееспособный человек. 

    Совет

    Поэтому если после получения жилья по завещанию не прошло 3 лет, то лучше всего воздержаться от приобретения такого жилья, потому что именно такой срок по закону установлен для того, чтобы оспорить наследство.  

    Нередки случаи, когда квартира может оказаться с обременением. Чтобы узнать, есть ли обременения либо споры, достаточно сделать запрос в Росреестр. И если окажется, что они есть, то лучше отказаться от покупки такой квартиры. Либо вы можете согласиться, но тогда потребуется помощь хорошего юриста. 

    Источник: https://www.dkrealty.ru/blog/priobretenie-kvartiry-kakie-mogut-byt-riski

    Ссылка на основную публикацию