Как купить квартиру в ипотеку без первоначального взноса: материнский капитал, займ, рассрочка и другие способы

Как купить квартиру в ипотеку без первоначального взноса: материнский капитал, займ, рассрочка и другие способы

В связи с нестабильной ситуацией на рынке недвижимости многие банки приостановили ипотечные программы без первоначального взноса.

Кажется, вместе с этим умерла надежда приобрести квартиру многих платежеспособных россиян, которые по разным обстоятельствам не могут накопить необходимые средства на первоначальный капитал. Но выход есть.

«ЭЖ» вместе с экспертами рынка недвижимос­ти нашли четыре способа приобрести жилье без первоначального взноса.

Понятно, что эти спсособы годятся для тех, у кого есть стабильный доход и кто готов снизить качество своей жизни на время выплат долгов. Кроме того, вхождение в долговую кабалу практически исключает возможность произвести в приобретенном жилье другой ремонт, кроме косметического.

Способ 1: оформить ипотеку под залог имеющейся недвижимости

Для получения кредита на покупку квартиры можно заложить имеющуюся недвижимость: квартиру, дом с участком, нежилое помещение и даже землю (ранее существовали кредиты под залог автомобиля, но их быстро отменили). Однако эксперты инвестиционно-риэлторских компаний отмечают тут несколько нюансов.

Во-первых, стоимость закладываемой квартиры должна превышать стоимость приобретаемой минимум на 20%, причем оценивается имеющаяся недвижимость с дисконтом в те же 20%. Например, если закладывать квартиру стоимостью 4 млн руб. (по оценке банка), то можно получить кредит в размере около 3,2 млн руб. За счет дисконта банк минимизирует свои риски в том случае, если ему придется продавать залог.

Во-вторых, залоговая недвижимость должна удов­летворять ряду требований. В качестве залога не может выступать доля в квартире, квартира, оформленная по договору найма, аренды или безвозмездного пользования, а на имеющийся объект недвижимости заемщик или созаемщик обязательно должен иметь право собственности.

Обратите внимание

Объект залога должен быть свободен от любых прав третьих лиц, как физических, так и юридических (в том числе не обременен наймом или правом временного безвозмездного пользования).

Дом, в котором находится квартира, а также коттедж, жилой дом, таунхаус не должны относиться к ветхому жилью, стоять в плане под снос, состоять на учете по постановке на капитальный ремонт и реконструкцию с отселением.

В-третьих, программы с залогом входят в число стандартных ипотечных продуктов, на которые не распространяется субсидирование. Таким образом, средняя ставка по программам с залогом составляет на сегодняшний день порядка 17%, срок кредитования — 30 лет. В целом требования к заемщикам по таким программам стандартные.

Способ 2: использовать материнский капитал или государственный жилищный сертификат

Этими инструментами пользуются многие, у кого есть такая возможность. Особенно популярен сегодня материнский капитал, который часто используют в качестве первоначального взноса при отсутствии собственных средств. Для многих покупателей недвижимости это весомая помощь в решении жилищного вопроса.

С момента введения правительством материнского капитала многие банки стали предоставлять заемщикам возможность погасить с его помощью часть ипотечного кредита, однако использовать его в качестве первоначального взноса пока можно далеко не везде.

В первую очередь такую возможность предоставляют ведущие российские банки — ВТБ24 и Сбербанк. В некоторых банках требуется доплата за счет собственных средств к такому взносу в размере от 5 до 15% от стои­мости квартиры.

Эксперты отмечают, что использовать материнский капитал можно только в стандартных программах со ставкой 15—17% (программы с субсидированной ипотекой не предусматривают использование материнского капитала).

Важно понимать, что с учетом условий стандартных программ первоначальный взнос должен составлять не менее 15% от общей стоимости объекта, следовательно, приобрести квартиру с материнским капиталом можно только за 2—2,5 млн руб., не привлекая собственные средства.

Есть и еще несколько подводных камней. «Первое время покупатель платит больший процент по ссуде, — предупреж­дает Мария Литинецкая, генеральный директор компании „Метриум Групп“.

— Поскольку обычно банки просто увеличивают сумму кредита, доступную заемщику, которая рассчитывается на основании его доходов, на размер материнского капитала. После заключения кредитного договора ипотечный покупатель оформляет погашение части займа за счет средств МК.

До тех пор, пока эти деньги не поступили в банк, ежемесячные выплаты рассчитываются исходя из выданной банком суммы займа. И только после того, как Пенсионный Фонд РФ перечислит деньги, сумма платежа уменьшается».

Важно

Используя материнский капитал в качестве первого взноса, покупатели должны понимать, что продать такую недвижимость можно будет только с разрешения попечительского совета и при условии, что взамен будет приобретена квартира с лучшими условиями проживания.

Ведь при покупке недвижимости с привлечением материнского капитала права собственности делятся на всех членов семьи, включая несовершеннолетних детей. М. Литинецкая отмечает, что зачастую распорядитель МК либо не может этого сделать из-за ипотеки, либо вообще забывает.

Соответственно, все последую­щие сделки купли-продажи с этим имуществом могут быть оспорены и признаны недействительными. И тогда новый владелец остается без жилья.

Для того чтобы избавить себя от такого риска, перед сделкой необходимо всегда выяснять, привлекался ли в предыдущих сделках с такой недвижимостью материнский капитал и правомерно ли он использовался.

Способ 3: взять потребительский кредит

В качестве первоначального взноса можно взять потребительский кредит.

«Можно это делать только при условии, что доход заемщика позволяет ему безболезненно погашать оба кредита, — рассказывает Алексей Новиков, руководитель ипотечного центра Est-a-Tet.

— Рассматривая заявку заемщика на ипотеку, банки учитывают его доход и имеющиеся кредиты, рассчитывая так, чтобы не более 50% (в госбанках не более 30%) дохода уходило на погашение кредита.

В обратном случае заемщику просто отказывается в предоставлении ипотеки».

Способ 4: беспроцентная рассрочка

Источник: https://10000ideas.ru/kvartira/kak-kupit-kvartiru-v-ipoteku-bez-pervonachalnogo-vznosa-materinskij-kapital-zajm-rassrochka-i-drugie-sposoby.html

Как купить квартиру без ипотеки за материнский капитал: 4 нюанса

Приобрести жилище без кредитных средств – мечта любого заемщика. Как купить квартиру без ипотеки за материнский капитал? Процедура несложная, но соискатель должен набраться терпения. Поскольку пакет документов надо собрать внушительный.

Что надо знать о материнском капитале

Вокруг материнского капитала существует немало слухов и домыслов. Давайте вместе отыщем правдивую информацию.

Слух 1. Маткапитал можно тратить после достижения 3-х лет вторым малышом

Это правда. Если семья решает купить квартиру на материнский капитал без ипотеки, то придется подождать, пока второму ребенку не исполнится три года.

Но если для приобретения жилья планируется привлечь кредитные средства, то ситуация меняется. Материнским капиталом можно выплачивать полученную ипотеку.

Слух 2. Жилище нельзя покупать у родственников

Это безосновательное утверждение. Законодательством не предусмотрено такого запрета. Единственное требование, которое предъявляется к таким сделкам – квадратные метры должны полностью перейти к покупателю (не доля).

Слух 3. За маткапитал купить комнату в квартире нельзя

Неверная информация. Покупать комнату можно, только в договоре купли-продажи должно четко оговариваться, что приобретается именно комната (комнаты), а не доля квартиры. Это скорее относится к покупке помещений в коммунальной квартире.
Если покупается комната в общежитии, то в документации такое здание должно иметь статус «жилой дом».

Слух 4. Детям надо выделить доли в приобретенном жилище

Действительно, законодательством установлена такая обязанность для родителей. После регистрации права собственности, которая куплена за счет материнского капитала, детям выделяются обязательные части. Однако о размере долей в федеральных законах ничего не сказано.

Процедура покупки недвижимости за маткапитал

Понять, как происходит покупка квартиры с материнским капиталом без ипотеки, поможет условное разделение процедуры на этапы:

  • получение сертификата на маткапитал;
  • подбор квартиры;
  • заключение договора купли-продажи;
  • регистрация права собственности на приобретенную недвижимость;
  • обременение жилплощади;
  • подача материалов в отдел ПФР;
  • перечисление пенсионным денег продавцу;
  • составление акта приема-передачи жилища;
  • снятие обременения с жилья;
  • выделение обязательных долей детям.

В купчей надо указать, что недвижимость куплена с привлечением средств материнского капитала.

Нелишними в договоре купли-продажи будут положения об:

  • обременении жилплощади до «полного расчета»;
  • установлении штрафных санкций за несвоевременность подачи документации в ПФР.

Такие пункты защитят продавца, помогут дисциплинировать покупателя.

Какие бумаги требует пенсионный фонд

Пенсионный фонд перечисляет продавцу деньги после одобрения сделки.

Чтобы получить деньги, в региональное отделение госоргана потенциальный владелец квадратных метров предоставляет такие бумаги:

  • заявление установленной формы;
  • паспорт;
  • подтверждение регистрации;
  • копия СНИЛС;
  • оригинал сертификата на материнский капитал;
  • копия купчей;
  • извлечение из Росреестра, подтверждающее право собственности покупателя на жилье;
  • документ, подтверждающий намерение покупателя выделить обязательные доли детям (нотариально удостоверяется).

Полученные от заявителя материалы пенсионный фонд рассматривает не более двух месяцев. Чтобы объективно оценить ситуацию сотрудники пенсионного могут лично осмотреть приобретаемую жилплощадь.

Вторичное жилье – нюансы

Частым выбором при использовании материнского капитала является вторичное жильё, потому что в таком случае можно подобрать гораздо более дешёвый вариант. Но тут есть свои нюансы.

Продавец может быть недоволен таким вариантом. Причина в необходимости соблюдения прозрачности сделки. Когда происходит сделка с материнским капиталом, нужно указывать реальные суммы, а это ведёт к увеличению налогов, которые нужно выплатить продавцу.

В данном подходе, как использовать материнский капитал на покупку квартиры без ипотеки, нельзя выделить часть денег под расписку – традиционный приём при покупке квартир на вторичке.

Ещё один нюанс – это сроки сделки. Она может затянуться, потому придётся ждать продавцу дольше. Но если он согласен ждать, готов платить налоги, а вторичная квартира не находится в аварийном состоянии, то данный вариант, как воспользоваться материнским капиталом на покупку жилья без ипотеки, будет осуществлён без проблем.

Отказ пенсионного

Пенсионный фонд может отказать в перечислении финансов на счет продавца, если:

  • приобретенное жилище ветхое либо находится в аварийном состоянии (непригодно для проживания);
  • жилплощадь приобретена одним супругом у другого;
  • приобретена комната в однокомнатной квартире;
  • приобретена доля недвижимости;
  • право собственности на жилье еще не зарегистрировано;
  • сертификат на маткапитал оформлен не на заявителя.


Предварительная консультация со специалистами пенсионного органа поможет избежать отказа.

Что делать, если отказ от госоргана уже получен? Есть несколько вариантов развития ситуации:

  • обжалование отказа чиновников в судебном порядке;
  • вложение собственных средств вместо денег пенсионного;
  • взять ипотеку и рассчитаться с продавцом;
  • расторжение купчей (когда продавец отказывается от расторжения, дело решает суд).

Обратиться в суд может бывший владелец недвижимости, чтобы взыскать с покупателя невыплаченную сумму по договору купли-продажи.

Источник: https://FromBanks.ru/stati/pokupaem-kvartiru-za-materinskiy-kapital-i-bez-ipoteki/

Покупка квартиры в ипотеку с использованием средств материнского капитала

Как думаете ждать нам этого или нет?

Объектом договора купли-продажи с использованием материнского капитала может выступать как готовая квартира на первичном или вторичном рынке, так и жилье  в строящемся доме по договору долевого участия.

Воспользоваться денежными средствами возможно по достижении ребенком 3-х летнего возраста, но если жилье приобретается по договору ипотеки или у семьи уже имеется заключенный договор жилищного кредитования, то погасить его можно в любое время с момента рождения малыша.

Читайте также:  Госпрограмма предоставления земли многодетным семьям, процедура, документы, как и где посмотреть свою очередь

Примечание: деньги по материнскому сертификату нельзя получить наличными средствами, данный документ дает только право направить финансы на установленные законом траты, одним из которых является улучшение жилищных условий семьи.

Денежные средства будут перечисляться структурами Пенсионного фонда после оформления договора купли-продажи.

Одним из необходимых условий предоставления ипотечного кредита под материнский капитал является целостность денежных средств, обеспеченных сертификатом.

То есть, если до этого семья направила часть денег на обучение ребенка, то банк может отказать в займе.

Банки, кредитуя заемщиков, требуют, что бы первоначальный взнос в размере от 10 до 25% от стоимости приобретаемого жилья вносился самими покупателями.

Если заемщики решили сделать его с помощью средств сертификата, то придется пройти через дополнительное кредитование.

Дело в том, что Пенсионный фонд может перечислить денежные средства, только убедившись, что договор купли-продажи заключен, прошел государственную регистрацию и покупатель получил на руки свидетельство о собственности.

В таких случаях банки предлагают прокредитовать заемщика на сумму первоначального взноса, установив проценты в размере 10,50% равную ключевой ставке ЦБ, действующей на сегодняшний день. Как только сделка будет зарегистрирована и Пенсионный фонд получит все доказательства ее законности, то деньги по материнскому капиталу будут направлены в кредитное учреждение.

Таким образом, заемщиком будет получено два кредита один на короткий срок и покрываемый через ПФ деньгами материнского сертификата и второй – основной на погашение оставшейся суммы продавцу недвижимости.

Этапы сделки

Поэтапно придется проделать несколько шагов для достижения результата:

  1. выбираем банк, у которого имеется программа ипотечного кредитования с использованием материнского капитала;
  2. подаем предварительную заявку и прикладываем необходимые документы для заемщика: сведения о доходах в виде справки с места работы или декларации о доходах, заполняем анкету, представляем копию трудовой книжки или свидетельство о регистрации в качестве предпринимателя;
  3. сообщаем сведения о приобретаемом жилье: готовое жилье в новом доме, на стадии строительства, квартира на вторичном рынке или индивидуальный дом, его стоимость и информация о продавце и дополняем документами о собственности или иных правах на имущество. Банк должен одобрить недвижимость, поскольку именно она будет обеспечивать возврат кредита, будучи в залоге. Ряд банков может одобрить заявку без предоставления сведений о недвижимости, которой необходимо воспользоваться в срок от 1 до 3 месяцев – это время дается на поиск нужного варианта недвижимости;
  4. при одобрении заявки представляем полный пакет документов на жилье: свидетельство о собственности (выписка из Росреестра с 15.07.2016 года), справку об отсутствии обременений и долгов по коммунальным услугам, справка о составе семьи продавца, согласие органов опеки при наличии несовершеннолетних детей, технический и кадастровый паспорта и пр.
  5. уведомляем отделение Пенсионного фонда о желании приобрести недвижимость. Подаем заявку по установленной форме с приложением документов на квартиру и одобрение банка;
  6. банк будет проводить оценку недвижимости с привлечением независимого эксперта. Результаты оценки влияют на сумму кредита, именно цена, определенная оценщиком является для банка основополагающей, а не та, которую предлагает продавец;
  7. заключение кредитного ипотечного договора. В нем стороны оговаривают сроки кредитования, сумму, процентную ставку, график ежемесячных платежей, возможность досрочного погашения, в том числе с помощью средств материнского капитала. Указывается состав имущества, которое будет в залоге у банка, оформляется закладная;
  8. одновременно с кредитным соглашением заключается договор купли-продажи жилья. Составляется акт приема-передачи квартиры и оплачивается первоначальный взнос. Банку предоставляется расписка продавца о его получении или платежное поручение о перечислении денег. Либо банк сам, кредитуя заемщика на сумму взноса, перечисляет их владельцу жилья;
  9. оплачивается государственная пошлина в адрес регистрационной палаты в лице Росреестра. Размер пошлины при заключении договора ипотеки составляет для физических лиц – 1000 рублей. По договору купли-продажи государственная пошлина за регистрацию договора уплачивается в сумме 2000 рублей, по тысяче каждая из сторон если они граждане и 22000 рублей юридические лица;
  10. подаются документы в Росреестр для регистрации. Необходимо приложить все бумаги, по ипотеке, купле-продаже, поскольку регистрируются два действия: залог и переход права собственности от продавца к покупателю;
  11. производится страхование предмета ипотеки и жизни, здоровья заемщика. Это обязательное требование, которое выдвигают банки с целью сохранности имущества, а так же чтобы в случае утраты заемщиком трудоспособности или его смерти погасить долг из страховой суммы. Договор со страховой компанией нужно будет заключать ежегодно до момента полного расчета с банком;
  12. в Пенсионный фонд представляется зарегистрированный договор купли-продажи и свидетельство о собственности на владельца материнского капитала. Купленное жилье должно быть при этом желательно оформить в долях на родителей и ребенка.

Представленные на последнем этапе документы являются основанием для перечисления денег Пенсионным фондом из средств материнского капитала в погашение части кредита перед банком.

Условие о регистрации недвижимости на всех членов семьи и (или) детей после использования на покупку жилья средств МК является обязательным и подлежит выполнению на основании нотариально заверенного обязательства.

В  противном случае через полгода-год прокурор, по сообщению из Пенсионного фонда, обяжет собственника жилья сделать это через суд.

Источник: https://pravila-deneg.ru/materinskij-kapital/pokupka-kvartiry-v-ipoteku-s-ispolzovaniem-sredstv-materinskogo-kapitala

Можно ли использовать материнский капитал как первоначальный взнос по ипотеке?

23 мая 2015 года был подписан Федеральный закон № 131-ФЗ от 23.05.2015, согласно которому направить материнский капитал теперь можно на уплату первоначального взноса по ипотеке при покупке или строительстве жилья. Ранее при оформлении жилищного кредита или займа средства маткапитала разрешалось использовать только на погашение основного долга и процентов.

Так как сертификат на материнский капитал не считается надежным подтверждением платежеспособности заявителя, условием многих банков является дополнительное предоставление собственных средств.

Для оформления ипотеки нужно собрать необходимые документы (перечень которых может отличаться) и предоставить их кредитной организации. После заключения кредитного договора (займа) необходимо подать заявление о распоряжении в Пенсионный фонд (ПФР).

Иногда перед обращением в банк нужно получить справку из ПФР об остатке неизрасходованных средств сертификата на материнский (семейный) капитал (МСК).

Условия использования мат капитала как первоначальный взнос по ипотеке

Хотя законом разрешено использовать материнский капитал на уплату первоначального взноса (ПВ) по ипотеке, на практике банки могут отказать в оформлении такого кредита или займа. Дело в том, что заемщик, предоставляющий средства МСК в качестве первого взноса, может считаться неплатежеспособным.

У банка могут возникнуть и другие сложности, например:

  • Если в залоге у банка окажется квартира с несовершеннолетними собственниками, то с последующей реализацией такого жилья возникнут неизбежные сложности.
  • Обязательным условием использования средств сертификата МСК на улучшение жилищных условий является оформление приобретенного или построенного за маткапитал жилья в общую долевую собственность всех членов семьи. То есть сделку с покупкой жилья за маткапитал может оспорить любое заинтересованное лицо (органы опеки и попечительства, прокуратура, дети собственников), если собственник не выполнил обязательство по выделению долей супругу и детям.

Однако каждый год все больше банков принимают материнский капитал как первоначальный взнос по ипотеке, для клиентов разрабатываются специальные выгодные предложения.

Необходимо понимать, что первоначальный взнос не может быть меньше 10% от оценочной стоимости приобретаемого жилья. Часто на его уплату помимо МСК нужно внести дополнительные средства.

Многие банки оформляют ипотеку при внесении 15% от стоимости жилья за счет капитала и дополнительно требуют предоставить как минимум 5% собственных наличных средств.

Например, если заемщик собирается приобрести однокомнатную квартиру стоимостью 3 млн. рублей, то сертификата размером 453026 рублей хватит только на уплату 15%, дополнительно будет необходимо предоставить 150000 рублей (остальные 5%).

Совет

Размер взноса за счет личных сбережений заемщика часто зависит от того, каким документом была подтверждена платежеспособность.

Если подтвердить доходы справкой 2НДФЛ, то внесение собственных средств может не требоваться.

Когда доходы подтверждаются справкой по форме банка, скорее всего заемщику нужно будет дополнительно внести 10% собственных средств (от стоимости квартиры).

Чтобы направить маткапитал на уплату первоначального взноса по ипотеке, не нужно дожидаться исполнения второму или последующему ребенку трех лет, сделать это можно сразу после получения сертификата. Жилье разрешается приобретать как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости.

Порядок уплаты первоначального взноса маткапиталом

Стандартный порядок оплаты материнским капиталом первоначального взноса по ипотечному кредиту или займу выглядит следующим образом:

  1. Получение в Пенсионом фонде справки об остатке неиспользованных средств материнского капитала (не всегда обязательно обращаться за справкой до подачи заявки в банк, документ может быть предоставлен в течение 90 дней после одобрения заявки по кредиту).
  2. Подача требуемых документов в банк для рассмотрения заявки.
  3. В случае положительного решения — выбор объекта недвижимости.
  4. Предоставление в банк документов по объекту недвижимости.
  5. Подписание кредитной документации.
  6. Регистрация права на жилье в Росреестре.
  7. Получение жилищного кредита.
  8. Обращение в ПФР с заявлением о распоряжении и необходимыми документами.
  9. Перечисление средств материнского капитала банку в срок, не превышающий месяца и 10-ти рабочий дней с даты регистрации заявления.

Перечень требуемых документов может отличаться у разных банков, общий список выглядит следующим образом:

  1. Сертификат на маткапитал.
  2. Справка из Пенсионного фонда об остатке неиспользованных средств сертификата — действительна в течение 30-ти дней с момента выдачи.
  3. В случае если доходы и трудовая занятость не подтверждаются:
    • Заявление от заемщика.
    • Паспорт с отметкой о регистрации.
    • Дополнительный документ, удостоверяющий личность (загранпаспорт, водительское удостоверение, военный билет и т.д.).
  4. При подтверждении доходов и занятости:
    • Заявление от заемщика (созаемщика)
    • Паспорт с отметкой о регистрации.
    • При временной регистрации — подтверждение регистрации по месту пребывания.
    • Подтверждение финансового состояния и трудовой занятости заемщика (созаемщика) — справка по форме 2-НДФЛ или справка по форме банка. Документ действителен в течение месяца с даты выдачи.
    • При оформлении залога на иной объект недвижимости — документы по залогу.

Документы по кредитуемой недвижимости могут быть предоставлены в течение 90 дней с момента принятия банком положительного решения по выдаче кредита.

В Пенсионный фонд необходимо предоставить следующие документы:

  • Заявление о распоряжении маткапиталом.
  • Сертификат МСК.
  • Паспорт и СНИЛС заявителя.
  • Копия договора (кредитного или займа) на покупку или строительство жилья.
  • Копия ипотечного договора, прошедшего государственную регистрацию.

Источник: http://materinskij-kapital.ru/ipoteka/pervonachalnyj-vznos/

Как купить квартиру без первоначального взноса в ипотеку в 2019 году

Приобретение недвижимости с применением ипотечного кредита – реальная возможность для многих граждан получить в собственность долгожданные квадратные метры. Но что делать, если по ряду причин не удалось накопить первоначальный капитал, возможно ли купить квартиру без первоначального взноса в ипотеку, какие пути решения этого вопроса существуют в современной практике.

Читайте также:  Налог на дарение недвижимости в 2019 году родственнику и не родственнику

Для чего заемщику нужен первоначально накопленный взнос

Первоначально накопленные денежные средства, являющие собой определенную банковскими организациями часть стоимости будущей недвижимости, это минимальная сумма, которую должен иметь в наличии гражданин, решившийся приобрести жилье. Первоначальные денежные средства – своего рода страховка банка от возможных рисков. Разными банковскими организациями размер такой суммы определен от 10 до 85% стоимости будущей квартиры.

Достаточно часто от величины вносимой первоначальной суммы зависят не только условия предоставления кредита, но и процентная ставка, в большинстве кредитных организаций существует правило – больше взнос – меньше процентная ставка.

В случае если гражданин не накопил достаточной суммы, или имеет возможность платить кредит, либо желает оставить максимальный объем средств на будущий ремонт, жилье может быть приобретено в ипотеку без первоначального взноса. Как оформить такую ипотеку на различные виды недвижимости, какие нюансы и тонкости существуют.

Квартиры на вторичном рынке без первого взноса

Недвижимость, которая уже построена и/или эксплуатируется допустимое количество времени, охотнее кредитуется банками.

Помимо того, что сделку по ее регистрации можно провести сразу же, отсутствуют какие-либо риски по поводу того, что стройка будет заморожена в дальнейшем.

Да и заемщику такая покупка выгодна – можно сразу же заехать в свою квартиру, а не ждать завершения строительства годами.

Как же осуществить приобретение квартиры в ипотеку, если деньги на первый взнос отсутствуют:

Завышение стоимости

С продавцом приобретаемой недвижимости можно договориться об искусственном завышении стоимости объекта в договоре купли-продажи на сумму в размере величины требуемого первого взноса по кредиту. При этом выписывается расписка для банка о том, что покупатель получил полный «завышенный» первый взнос. Она находится на руках у покупателя пока банк не переводит все деньги за квартиру.

Подводные камни, которые есть в такой ситуации:

  • При значительной разнице увеличившейся суммы и кадастровой цены объекта, банк откажет в кредите;
  • Завышение может идти вразрез с обязательно проводимой оценкой квартиры на ипотеку, значительная разница в отчете независимого оценщика вызовет подозрение банка. Гражданину будет отказано в ипотеке, а оценщик, уличенный в сговоре и нарушении законодательства, может лишиться лицензии на свою деятельность;
  • В качестве рисков для самого продавца – покупатель при расторжении сделки может потребовать возврата всей суммы целиком, в том числе и искусственно указанной, так как расписки будут подтверждать внесение именно завышенного размера средств;
  • Увеличение суммы налогообложения для продавца может быть невыгодно, поэтому его согласие на такую процедуру спорно.

Пример. Если приобретаемая квартира в ипотеку стоит порядка 2,5 миллиона, а банк установил размер первоначального взноса в 15%, стоимость, которую необходимо указать в договоре – будет равна сумме приблизительной к 2,95 миллиона, таким образом, для заемщика и продавца будет обеспечен и первоначальный взнос и сам кредит.

Практика завышения стоимости жилища на купленную квартиру имеет место не только тогда, когда гражданину не хватает денег на внесение первого взноса по кредиту, но и тогда, когда необходимы денежные средства для проведения будущего ремонта, так как для этого тоже необходимы значительные затраты.

Специальные программы банков

В ряде кредитных организацийкупить квартиру в ипотеку без первоначального взноса возможно по специальным программам и акциям.

Ипотечныйкредит оформляется на всю стоимость недвижимого объекта, а процент устанавливается чуть больше чем обычная ставка.

Ряд центральных банков после 2010 года и тем более – кризиса года 2015-го отказались от такой программы, несмотря на увеличение ставки при таком кредитовании, в связи с возросшими рисками не только невозврата кредита, но и участившимися случаями со стороны граждан – невозможность внесения текущих платежей.

На текущий момент на готовое жилье ипотеку без первого взноса предоставляет Металлинвестбанк по ставке 14% годовых и первом взносе от 10%.

Материнский сертификат и специальные программы государства

После рождения второго малыша семья имеет права на получение семейного (материнского) капитала, который может быть реализован, в том числе, на приобретаемую в кредит недвижимость.

Если размер сертификата соответствует величине требуемого первоначального взноса, то он вполне может его заменить по согласованию с банком и будет оформлена ипотека с материнским капиталом, который не только может погасить первоначальный взнос, но и часть кредита.

Например, при стоимости приобретаемой квартиры 2200000 рублей, размер первоначального взноса у банка – 15%, вносимый платеж составит 330000 рублей. Если размер сертификата 400 тысяч или более, перечисленные средства автоматически увеличат вносимый взнос, и, если это условие существует в программе кредитования, снизят процентную ставку.

Обратите внимание

Государственные программы поддержки молодых семей, которые стоят в очередь на переселение, или военных – участников накопительной жилищной программы (военная ипотека), также предусматривают возможность оформить ипотеку без первого взносапод привлекательный процент, при оформлении предоставленной субсидии или сертификата под первоначальный платеж.

Социальные программы обычно имеют не только особенную ставку по кредиту, но и специальные условия кредитования – отличный от обычного минимальный платеж, максимальную сумму кредита, отличительные требования к кандидатуре самого заемщика.

Квартира в новостройке

Как поступить будущему заемщику, если он решает несколько сэкономить и вложиться в жилье, которое только строится.

Воспользоваться все тем же искусственным завышением стоимости

Помимо уже указанных подводных камней данной процедуры, добавляются дополнительные:

  • Велик риск незавершенного строительства и отсутствия возможности получения объекта недвижимости;
  • Сложнее доказать банку реальность завышенной цены и есть большая вероятность отказа. Обязательно проконсультируйтесь с ипотечным брокером застройщика, прежде чем оформлять ипотеку.

Специальные банковские программы

Гражданин можеткупить квартиру без первоначального взноса в ипотеку по специальной акции от самого банка. Условия таких кредитов, как и процентная ставка, рассчитываются индивидуально для каждого заемщика.

Кредиты на новостройку с нулевым первоначальным взносом оформляются не всеми банками, не на все виды новостроек и возможно – у ограниченного списка застройщиков. Поэтому стоит сначала изучить программ банка и при невыгодных условиях – либо обратиться в другую кредитную организацию, либо искать другие возможности приобретения недвижимости без участия накопленных денежных средств.

На текущий момент купить квартиру без первоначального взноса в новостройке можно помимо Металлинвестбанка в банке Возрождение (12,95%), СМП Банке (от 12,5%) и Промсвязьбанке (от 13,3%), но только у специально аккредитованных под эту программу застройщиков и на определенные дома.

Мат.капитал и поддержка государства

Средства материнского капитала могут погасить не только первоначальный взнос, но и какую-то часть самого кредита. Все зависит от стоимости объекта и условий кредитования.

Для получениятаких средств заемщик обращается в отделение ПФР и в срок до двух месяцев с момента одобрения кредита сумма должна быть перечислена на реквизиты продавца.

Читайте наш пост «Ипотека и материнский капитал в Сбербанке«, чтобы узнать про наиболее выгодные условия такой ипотеки.

Воспользоваться льготными программами имеют право молодые семьи в возрасте до 35 лет, без детей, или хотя бы с одним ребенком, если они стоят в очереди на улучшение жилищных условий. При наличии необходимого пакета документов такие граждане могут стать участниками программы «Молодая семья».

Ряд заемщиков, которые являются действующими представителями той или иной профессии (медиками, учителями и др.) могут быть участниками различных социальных ипотечных программ. Равно как и программ по переселению в те или иные регионы страны.

После трех лет военной службы гражданин может стать участником военно-ипотечной системы накоплений и в дальнейшем использовать такой сертификат как первоначальный взнос. Чем больше срок службы – тем больше номинал сертификата.

Условия военной ипотеки в 2019 году более подробно разобраны нами ранее.

Акции от застройщиков

В связи с тем, что стать участником долевого строительства можно еще на стадии котлована будущего многоквартирного дома, застройщику выгодно продавать свои квартиры именно сейчас, чтобы обеспечить наличие средств на период дальнейшей стройки.

В последнее время появились не только предложения от строительных организаций по отмене первоначального взноса, но и по субсидированию с их стороны строительства – снижению процентной ставки на новостройки на первый год/три года или другой период.

Такая ставка может минимум на 1% отличаться от предлагаемой банковскими организациями. Поэтому из-за длительности строительства и периода кредитования, может быть вполне выгодной.

Альтернативные варианты

Существует и ряд других способов, когда гражданин может все-таки найти средства для обеспечения первого взноса:

  • Оформление потребительского кредита на сумму первого взноса в своем или стороннем банке. В некоторых банках такие программы действуют постоянно. Однако здесь существует множество подводных камней:
  1. Заемщик должен изучить условия потребительского кредитования и решить для себя – в состоянии ли он вносить платежи по двум кредитам одновременно, так как ставка и платежи по потребительским продуктам могут быть выше, чем по ипотечным.
  2. Многие кредитные организации не любят большого количества долговых обязательств у заемщика, поэтому следует подумать, в какой момент подавать заявку на потребительский кредит – одновременно с ободрением ипотеки или после. Обезопасить себя можно, если выбрать банки, которые работают с разными Бюро кредитных историй.
  • Первоначальный взнос может быть оформлен как потребительский кредит. В качестве залога по нему может являться другое, имеющееся у заемщика, движимое или недвижимое имущество. Таким образом, банк может обезопасить себя от возможных рисков по невнесению платежей заемщиком. Риски в таком случае также имеются, но гражданин уже не останется без крыши над головой — потребительский кредит, выданный под залог автомобиля, в случае просрочки, лишит заемщика именно автомобиля, а не приобретенной квартиры.
  • Так же в залог под приобретаемый потребительский кредит заемщик может оформить недвижимость, которую он уже имеет в собственности. В случае просрочки по потребительскому кредиту, именно она, а не оформленные в ипотеку квадратные метры, может быть реализована банком.
  • Если заемщиком уже выбранаквартира, ипотека без первоначального взносаможет быть оформлена под залог не приобретаемого, а уже имеющегося жилья. Вообще, в таком случае, для заемщика будет плюсом предоставление сведений о максимально имеющихся у него активах.

Квартира, которую закладывает гражданин вместо приобретаемой, должна соответствовать размеру первоначального взноса, либо быть равноценной 85% стоимости кредита.

  • Деньги в долг у родственников, знакомых или в центрах предоставления микрозайма.

Вариант рассмотрения родственников и друзей в качестве кредитора с одной стороны удобен – близкие люди не будут предъявлять большого требования к процентам. Заемные средства можно будет вернуть по мере поступления денег без значительных переплат.

Хотя если сумма займа значительна, велик риск для обеих сторон – заемщик может выплачивать деньги не своевременно, а в случае отсутствия расписки – забыть про них и не вернуть совсем. А родственник, в свою очередь, может установить процент, с учетом инфляции или исходя из своих корыстных побуждений.

Читайте также:  На какие положения "дачной амнистии" срок действия был продлен до 2020 года

Широко распространенные центры микро займов, предоставляющие ссуды по одному документу за довольно короткий срок, могут одобрить сумму первоначального взноса, однако, все они работаю на процентной ставке, превышающей 20% годовых, поэтому платежи будут слишком обременительными и большого размера.

Важно

Занять быстро деньги в долг на первый взнос по ипотеке можно с помощью этого сервиса.

Ждем ваших вопросов ниже. Подписывайтесь на обновление сайта и не забудьте нажать кнопку любимой социальной сети.

Источник: https://ipotekaved.ru/kvartira/kupit-bez-pervonachalnogo-vznosa.html

Как решить квартирный вопрос без ипотеки?

Сегодня россияне могут приобрести недвижимость различными способами. Одним из самых популярных является ипотека. Данный способ имеет как преимущества, так и недостатки. Поэтому многие люди предпочитают приобретать жилью другими способами.

Например, специалисты, занимающиеся изучением рынка банкротства, могут приобрести недвижимость с большой скидкой. Но таким способом не смогут воспользоваться обычные люди. Так как перед приобретением жилья необходимо изучить много материала. Для этого необходимо посетить специальные тренинги и семинары.

Также вы можете получить социальную помощь, которую предоставляют различные крупные фонды. Однако обычный человек не может получить помощь. Для получения социальной помощи люди должны объединиться в общество.

В Европе люди уже на протяжении многих лет пользуются преимуществами, которые предоставляют крупные фонды.

Как купить квартиру без ипотеки?

Благодаря ипотечному кредитованию многие семьи становятся счастливыми обладателями недвижимости. Также ипотека стимулирует рост рынка недвижимости. Какие бы преимущества ни предоставляла ипотека многие люди хотят купить жильё другими способами.

Основные способы приобретения недвижимости без ипотеки:

  • хранение денежных средств в банке;
  • накопление денег;
  • покупка недвижимости на вторичном рынке. Вторичное жилье — это жилье, у которого уже был владелец.
  • купить в рассрочку;
  • потребительский кредит;
  • материнский капитал;
  • различные жилищно-накопительные кооперативы.

В статье будут подробно рассмотрены все способы.

Как купить квартиру без ипотеки в рассрочку от застройщика?

Сегодня застройщики предлагают два варианта рассрочки:

  • долгосрочная (до 10 лет)
  • до сдачи объекта в эксплуатацию.

Для того чтобы приобрести недвижимость в рассрочку, необходимо обратиться к вашему застройщику.

Рассрочка предусмотрена практически на всех объектах при наличии 30–50 процентов стоимости жилья.

Остальную сумму можно взять в рассрочку. Если вы ожидаете поступление денег от продажи какого-то старого ненужного жилья, а квартиру хочется уже сейчас, то приобрести новую можно заключив договор с учётом рассрочки.

Договор предполагает, что половину стоимости вы вносите сейчас, а на остальную сумму рассчитываете от продажи старого жилья, гаража и т. д. и на такой-то период берётся рассрочка. На самом деле не всегда рассрочка может служить альтернативой ипотеки, потому что ипотека выдаётся на 15–30 лет и ежемесячный платёж составляет от 30 тыс. руб. до 100 в зависимости от суммы кредита.

При рассрочке даже самой недорогой квартиры, если она стоит три миллиона рублей, при наличии 50 процентов оставшеюся часть (более 200 тыс. руб.) нужно будет выплатить в течение полугода. Не у каждой семьи есть такой доход.

Обычно при 100 процентной оплате застройщики предусматривают скидки в размере от трёх до десяти процентов, что позволяет сэкономить очень серьёзную сумму.

В этой статье мы подробно рассматривали вопрос, как купить квартиру в строящемся доме.

Как можно купить квартиру за потребительский кредит, не влезая в ипотеку?

Граждане РФ могут оформлять потребительские кредиты как для покупки товаров, так и недвижимости. Для того чтобы получить ПК необходимо обратиться к сотрудникам банка. Воспользоваться потребительским кредитом могут люди в возрасте 18–70 лет. Возрастные цензы могут быть другими.

В среднем, потребительские кредиты предоставляются на пять лет. Для приобретения недвижимости было бы логично взять кредит на 10 и более лет. Но не стоит забывать о процентной ставке. От срока возврата зависит размер процентной ставки.

При покупке квартиры за потребительский кредит нужно учитывать:

  • При оформлении кредита на сумму, превышающую 500 тыс. руб., необходимо предоставить поручителя.
  • Процентные ставки ипотеки ниже чем потребительского кредита.
  • Покупать квартиру за потребительский кредит выгодно только в том случае, если вам не хватает 10–30 процентов.
  • После приобретения жилья, необходимо провести юридическую проверку за свой счёт.

Когда лучше купить квартиру, вы можете узнать здесь.

Можно ли купить под материнский капитал?

Граждане РФ для приобретения недвижимости могут использовать материнский капитал. Более того можно приобрести жильё за счёт займа, выданного работодателем.

Этот займ по размеру будет совпадать с сумой материнского капитала и получиться так, что использование материнского капитала погасит сумму займа, выданного работодателем. Фактически работодатель, поможет своему работнику получить МК предоставив ему займ на какое-то время.

Для распоряжения материнским капиталом у нас предусмотрено предоставление в пенсионный фонд зарегистрированного договора долевого участия.

Регистрация данного договора долевого участия возможна в двух случаях:

  • если это 214-й закон;
  • Когда закончено возведение объекта.

В таком случае человеку будет предоставлено право собственности и распоряжение станет возможным.

Но в случае, когда строительство осуществляется не по 214 закону, распорядиться денежными средствами материнского капитала будет возможно, только после окончания строительства.

Можно ли воспользоваться МК для покупки вторичного жилья? Теоретически это возможно, но на практике могут возникнуть определённые затруднения в связи с тем, что материнский капитал может переводиться только в безналичной форме и после государственной регистрации данной сделки купли-продажи. Поэтому продавец не будет этих денежных средств до этого момента.

Во многих городах для взаиморасчётов между покупателем и продавцом используются так называемые сейфовые ячейки, куда деньги с общей суммы сделки закладываются до заключения договора купли-продажи и до государственной регистрации.

На получение этой суммы потребуется как минимум:

  • две недели на регистрацию договора купли-продажи;
  • два месяца на рассмотрение заявлений и перевод этих средств на счёт, который открытый продавцом.

Если все эти условия будут устраивать продавца (физическое лицо) тогда можно пользоваться материнским капиталом для покупки жилья на вторичном рынке.

На сегодня закон предусматривает обязательства со стороны получателя или распорядителя материнского капитала подать заявление и собственность на всех членов семьи, включая двух супругов и всех детей независимо от даты рождения.

 На сегодня законом не предусмотрены контролирующие функции таких организаций:

  • пенсионный фонд;
  • Росреестр;
  • органы опеки.

Для того чтобы получить материнский капитал следуйте инструкции:

  • Необходимо обратиться в органы пенсионного фонда.
  • После этого вы получите сертификат, который разрешает использование денежных средств. Он выдаётся с определёнными ограничениями на использование. Как правило, ограничения действуют по истечении трёх лет с момента рождения ребёнка.

Возможно ли через ЖНК?

Жилищный вопрос — вот то что в той или иной степени волнует большинство из нас и самая животрепещущая тема — это покупка недвижимости.

Потому что немногие счастливцы могут позволить себе приобрести просторную квартиру в новостройке. На сегодняшний день ипотечный кредит не единственный способ купить жильё в рассрочку.

Можно стать пайщиком ЖНК (жилищно-накопительного кооператива).

Возникнув в конце девяностых ЖНК, разрослись и окрепли. Сегодня они активно предлагают различные услуги в решении квартирного вопроса. В Москве насчитывается более двадцати таких кооперативов. В Санкт-Петербурге около пятнадцати.

Федеральный закон номер 215 регламентирует функционирование ЖНК.

Жилищно-накопительный кооператив – это кооперативы, которые сами не строят отдельного дома, а помогают гражданам привлекая их денежные средства приобретать жильё как на первичном рынке (в новых строящиеся домах), так и на вторичном рынке. Об этом необходимо помнить каждому гражданину, когда он решает вопрос о вступлении в ЖНК.

Система ЖНК позволяет пользоваться всеми государственными выплатами, включая материнский капитал. Участнику, накопившему половину стоимости жилья остальные 50 процентов, занимает кооператив, и новосёл выплачивает долг живя уже в собственном доме. Каким он будет также решает сам человек.

Купить квартиру в ипотеку без первоначального взноса?

Есть несколько способов, которые позволяют взять ипотеку без первоначального взноса. Все эти способы имеют свои преимущества и недостатки.

  • Ипотека без первоначального взноса в банке. Это самый простой и надёжный способ, которым можно воспользоваться. Банки напрямую предоставляют данную услугу. При более подробном рассмотрении таких предложений возникает очень много подводных камней. Реальных предложений без первоначального взноса очень мало. Главные недостатки такого способа:
    • сложно найти банк, который предоставляет такие услуги;
    • повышенная процентная ставка по сравнению с ипотекой если бы вы вносили первоначальный взнос;
    • только официальное подтверждение дохода.
  • Ипотека под залог имеющегося жилья. В данном случае вы можете уже имеющиеся ваше жильё и на данную сумму соответственно оформить другую квартиру в ипотеку. Такую услугу предоставляют большинство крупных банков. Оформление займёт у вас больше месяца. Большинство банков предоставляют такой кредит на достаточно короткие сроки (10–15 лет).
  • Потребительский кредит под первоначальный взнос. Такой способ остаточно часто практикуется. Когда вы возьмёте потребительский кредит, все оформите и придёте за ипотекой банк может вам или отказать в кредите или существенно снизить ваш кредит. Потому что перед выдачей кредита проверяется ваша кредитная история и если кредитные аналитики заметят возросшую долговую нагрузку, то может быть снижение ипотеки. Потребительские кредиты достаточно дорогие относительно ипотеки (15–30%).
  • Рассрочка от застройщика. Если мониторить рынок недвижимости вашего города, то вы наверняка найдёте предложения от застройщиков по ипотеке без первоначального взноса. Застройщик идёт на такой маркетинговый ход просто предоставляя займ или рассрочку на первоначальный взнос по ипотеке. Как правило, это порядка шести месяцев. Главный недостаток — очень большой ежемесячный платёж по вашим кредитам первые полгода или год.
  • Материнский капитал. Здесь очевидно, что вам нужно иметь двух или более детей. Как правило, все банки России, которые предоставляют ипотеку имеют в своём портфеле подобные ипотечные программы с привлечением материнского капитала.
  • Военная ипотека. Если у вас есть жилищный сертификат, то вы можете воспользоваться им как первоначальным взносом по ипотеке. Главное преимущество — низкие ставки. На сайте вы подробно можете прочитать, что такое военная ипотека.
  • Завышение стоимости квартиры. Это один и относительно легальных способов получить ипотеку без первоначального взноса. Во время оценки квартиры в отчёте об оценке завышается стоимость на 10–15 процентов. Продавец делает вам расписку о том, что он получил первоначальный взнос и соответственно потом вам перечисляется полная стоимость ипотеки и после этого вы рассчитываетесь с продавцом.

Источник: http://moidom911.ru/soveti/kak-reshit-kvartirnyj-vopros-bez-ipoteki.html

Ссылка на основную публикацию