Какова рентабельность управляющих компаний в сфере жкж и как ее открыть самому?

«Управляющая компания — это достаточно прибыльный бизнес | Защита потребителей в сфере ЖКХ

Однажды мне позвонил знакомый предприниматель и спросил: «Слушай, у тебя есть лишние 9 миллионов рублей?». «Нет, конечно, а зачем тебе?», — несколько опешил я.

«Я бы добавил еще 9-ть миллионов, мы бы с тобой открыли управляющую компанию за полтора года вернули вложения и озолотились», — полушутя-полусерьезно ответил знакомый и посоветовал заглянуть на сайт Инвестиционного агентства «Череповец». 

Я воспользовался советом и заглянул. Действительно на сайте среди прочих предложений для потенциальных инвесторов есть и предложение по созданию управляющей компании в городе Череповце.

С, действительно, привлекательными параметрами: вложив 18,5 млн, создав 21 рабочее место, можно окупить проект за 19 месяцев и каждый год получать чистую прибыль 1 млн рублей. 
Захотелось подробностей – я позвонил в Инвестиционное агентство.

Начальник отдела маркетинга Ирина Сергеевна Асонкова любезно пояснила, что проект УК появился в общем перечне других «перспективных рыночных ниш», главным образом, благодаря желанию руководства города видеть на местном рынке компании, «способные оказывать качественные услуги».

«Ведь, — вздохнула моя собеседница, — несмотря на то, что управляющих компаний в городе много, общий уровень качества оказываемых ими услуг оценивается, как невысокий». Но, вообще-то, само предложение готовили в Агентстве городского развития, заметила Ирина Сергеевна поэтому за остальными подробностями следует обратиться туда. 

«Управляющая компания — это достаточно прибыльный бизнес, — заявила руководитель финансово-экономического отдела АГР Наталья Петрова. — Тем более, что сейчас при действующем жилищном законодательстве управляющую компанию может создавать кто угодно — хоть каждый подъезд.

Соответственно это стало интересным. И, как предложение, мы рассчитали усредненный бизнес-план на усредненных цифрах. Естественно, если у кого-то возникнет желание для более глубокой проработки, мы сядем вместе.

Обратите внимание

И уже на реальных цифрах, которые предоставит сам заказчик, которые будут ему интересны, с тем объемом инвестирования, которым он располагает или рассчитывает получить, — мы уже более детально и тщательно все просчитаем».

Наталья Юрьевна уверила меня, что контрольные цифры для расчетов были взяты из практики УК, реально работающих («и успешно!» — подчеркнула Петрова), правда, назвать их категорически отказалась. 

У меня тоже оказались знакомые управляющие компании. И, естественно, я попросил их руководителей прокомментировать инвестиционное предложение. 

Первой откликнулась директор группы УК «Жилремстрой» Галина Маврина: «Такие интересные цифры, такие интересные факты! Я в сфере ЖКХ с 1995 года, руководителем компании работаю не первый год, но не могу сказать, откуда взялись эти цифры. Прибыль, пусть и валовая по 2 млн каждый месяц? Окупаемость 19 месяцев? Это нереально.

Наверное, авторы забыли, что существует большая разница между начислением на бумаге и реальными платежами населения. Я думаю, нужно не новые компании создавать, а наводить порядок с теми, которые уже есть. Их очень много. Я понимаю, что должна быть конкуренция, но, когда она уже в таком масштабе, что рынок в городе перенасыщен».

 

Руководитель группы УК «Альянс» Александр Сметанин, как и Галина Маврина, полагает, что в предложении речь идет об обслуживании примерно 200 тыс. кв. метров жилой площади – это примерно 40-50 домов. «Это будет нерентабельная компания по простой причине – слишком большие управленческие затраты на такой объем обслуживаемой площади», — говорит Александр Николаевич.

– 21 человек управленцев слишком много, а если речь идет обо всех работниках УК – слишком мало. Говорят о конкуренции. Но конкуренция бывает разная. Можно просто демпинговать. Сложно было конкурировать с компанией «Металлург», у которой тариф был 10 рублей на квадратный метр.

Хотя и глава Департамента ЖКХ г-н Буслаев и руководитель «Водоканала» г-н Ильин, забиравший у того же «Металлурга» дома доведенные до ручки, говорят в один голос, что с таким тарифом нормально обслуживать жилье невозможно. Но можно конкурировать по-другому, оказывая более качественные услуги, дополнительные, внедряя какие-то сервисы и пр.

Когда тариф экономически обоснованный, тогда при хорошей организации работы можно получить прибыль — при капвложениях, работе над издержками, повышая производительность труда, мотивацию персонала, применяя новые методы труда. На все это нужен капитал. Но сегодня инвесторам вложения не интересны при этом тарифе – не окупится, не будет возврата средств.

Нормальная конкуренция – это возможность получать прибыль при легальной – во всех смыслах – работе. При такой работе маленькие УК, обслуживающие 2-3 дома всегда будут убыточны. Но сегодня они в городе почему-то чувствуют себя прекрасно? Возможно, есть расчет на внешнего инвестора? Но мы уже видели такой результат в лице г-жи Охнич и тех, кто за ней стоит.

А ведь она заявляла, что хочет еще прикупить в Череповце управляющих компаний. Мы будем получать таких инвесторов, пока не будут созданы нормальные условия для инвестирования. Это, во-первых, обоснованные тариф на обслуживание. Во-вторых, — разделение рисков неплатежей с РСО. Этого не сделано.

Какой инвестор в здравом уме пойдет инвестировать компанию, у которой неплатежи, накапливается задолженность, а потом ее обанкротят и все имущество, все инвестиции заберут в счет долгов, которые она взыскать не сможет? Пока что мы можем получить инвесторов, как в Металлурге. Это самая главная первая проблема – ее надо решить.

Важно

Я начал работать в этой сфере с 2000 года и до 2010 года все прогрессировало. Имело смысл вкладываться. Не с неба же упали у нас и техника, и коллектив, который создавался 15 лет. Создание с нуля предприятия — не быстрый процесс. Кажется, что все легко, а занимает годы. Я бы, например, сегодня в эту сферу, как инвестор, не пошел». 

По словам Ирины Асонковой, пока инвестпроект по созданию УК не вызвал большого интереса у инвесторов…

Источник: http://maxpark.com/community/4701/content/3329355

Доходы управляющих компаний России

Тарифы на ЖКХ растут Объем финансирования отрасли в стране ежегодно составляет порядка 230 миллиардов рублей. Согласно официальной статистике с 2000 г.тарифы на услуги ЖКХ в среднем по России возросли в 13,6 раза.

Уровень оплат коммунальных услуг в среднем составлял по России 75,5%, в некоторых регионах (Москва, Тверская и Воронежская области, Карелия, Приморский и Ставропольский край) – 90%. Сегодня стоит задача довести этот уровень до 100% к 2014 г. Только в Москве, к примеру, за период 2001-11 г.г.

тарифы на газ выросли в 7,2 раза, отопление – 7,9 раза, горячая вода – 65,8 раза, квартплата выросла в 9,8 раза. Рост тарифов существенно бьет по бюджету российских граждан.

К примеру, если в начале 2000-х годов москвичи тратили на оплату услуг ЖКХ примерно 15% своего месячного дохода, то в нынешнее время – 25%.

Откуда деньжата в кармане у них

Управляющие компании ЖКХ зарабатывают большие деньги. Чтобы это увидеть достаточно, рассмотреть конкретный пример и провести несложный расчет. Такие расчеты убедительно показывают, что доход с одного многоквартирного дома в месяц может составлять в пределах 1 000 000 рублей. Сначала определяется общая сумма за потребляемые коммунальные услуги. Самый простой способ: из квитанции коммунальных платежей берется статья – общее домовое потребление по отдельному виду услуг. Этот показатель умножается на тариф каждого вида услуг (электроэнергия, вода – горячая, холодная, водоотведение общего объема холодной и горячей воды). Из собранной суммы примерно 60-70%, по мнению специалистов, управляющая компания обязана перечислить поставщикам услуг, чего она не всегда своевременно выполняет, ратуя на неоплату платежей населением. Чтобы рассчитать статью – содержание и ремонт, достаточно взять тариф этой статьи за 1 м2 и умножить на общее количество площади жилья во всем доме. Из этой статьи часть полученных средств выделяется на зарплату. Расчет средств на зарплату определяется путем умножения заработной платы одного специалиста на число работающих, и деления этой суммы произведения на общее количество домов, обслуживающихся этой компанией. Незначительная сумма примерно 5 000 рублей в месяц идет на замену лампочек, краску, инструменты, посадку и уход за кустами, деревьями и т.д. Обслуживание лифтов зависит от типа лифта, этажности дома и стоит по-разному. Обычно, по мнению специалистов самих управляющих компаний, это может стоить в пределах 35-50 тысяч рублей в месяц. По остальным расходам, указанным в квитанции, расчет проводится умножением тарифа на число квартир или по учету квадратных метров жилья в доме. Далее из набранной суммы дохода вычесть сумму расхода управляющей компании. Итогом будет примерная прибыль, которая составляет более 50% суммы от содержания дома. И если таких домов у компании десять, то легко представить, как живут такие компании, в основном его руководство. Многое зависит от активности собственников жилья при грамотной постановке взаимоотношения можно найти взаимовыгодную позицию. Примерный расчет за месяц (тарифы могут быть другие) показывает, что за свои услуги средняя управляющая компания от дома в 220 квартир получает 584 823,07 рублей. Если дом 330 квартирный, то – 888 881,69 рублей.

Основные доходы управляющих компаний:

— плата собственников за содержание жилья, в среднем в месяц собственник жилья выплачивает 480 рублей (но подъезды не убираются, лампочек нет, дворников не хватает); — капитальный ремонт, средняя сумма с квартиры составляет 200 рублей (но ремонт фактически не проводится, хотя в отчетах стоят конкретные объемы работ); — плата за тепловые ресурсы, управляющие компании не заинтересованы в установке приборов учета тепла и берет плату согласно средним нормативам потребления, а выплату поставщикам тепла проводит по магистральному счетчику, что в 2-4 раза обходится меньше для компании, разница оседает на счетах управляющих компаний.

«Левые» доходы Многие муниципальные власти в стране, имея некоторую свободу в сборах средств за ЖКХ услуги, проявляют чудеса в разработке всевозможных схем своего личного обогащения. Целые цепочки фирм-однодневок участвуют в этом процессе. Способов обмана существует не мало. К примеру, в Москве самым распространенным считают схему расчета тарифа на воду. Жильцам квартир выставляют расчет за повышенную норму расходования, а с Мосводоканалом расчеты производятся по усредненному тарифу. Разница в этих суммах обычно составляет в пределах 3-5 раз. Следующую возможность заработать левые деньги коммунальной мафии предоставляют услуги за отопление. Расчет здесь прост: квартирная площадь умножается вначале на норматив потом на тариф за тепло. Главная заковырка в значение норматива, который вычисляется по непонятной формуле. И совсем странно, что его величина в разных областных центрах и районах столицы, но находящихся в одинаковом климатическом поясе, отличается. К примеру, в Жуковском норматив равен 0,03, Алабино – 0,009, Щелкове – 0,015. По таким расчетам порой москвичи платят за тепло, как и жители Урала. Некоторые ЖКХ воруют по счетам за электроэнергию. Коммунальщики снимают данные счетчика и выставляют счет, который житель оплачивает. После нескольких месяцев жильцы получают извещение о перерасчете тарифа и просьбе оплатить по сути уже оплаченную энергию. К примеру, москвичи получают такие извещения в начале года, в итоге они переплачивают ежегодно 50-80% за электроэнергию.

Читайте также:  В чем разница между понятиями "прописка" и "регистрация", чем отличается временная регистрация от постоянной?

Часты случаи, когда в статью за оплату пользованием придомовой территорией вписывают не существующие расходы как, например, – вывоз мусора, таких «мелочей» набирается целый воз. Достаточно много набегает денег и по таким переплатам по «мелочам». В среднем столичная семья из трех человек, проживающая в обычной квартире из двух комнат ежегодно переплачивает дополнительно за два месяца. То, что все выплаты населения в систему ЖКХ не доходят до своего назначения говорят официальные цифры: износ жилья составляет примерно 20%, инженерные сети – 42,5%. В тоже время эксперты утверждают, что фонды в России изношены от 70 и выше процентов. В некоторых регионах эта цифра составляет 90 и выше процентов. Причина столь ужасного состояния коммуникаций результат воровства и коррупции в этой отрасли.

Источник: http://RosInvest.com/acolumn/blog/jkh/467.html

Бизнес план создания управляющей компании УК в сфере ЖКХ и комунальных услуг с примерами открытия, готовый образец с пошаговой инструкцией

Жилищно-коммунальное хозяйство – оптимальная сфера деятельности, на которой построить свою муниципальную компанию с нуля не составит особого труда. Бизнес-план управляющей компании для ЖКХ составляется с учетом  потребностей жильцов. Важно — учесть все мелочи, и тогда организация будет не только окупать себя, но и приносить немалый доход. Пример бизнес-плана будет представлен ниже.

Пошаговая инструкция как создать управляющую компанию в сфере ЖКХ

Как открыть управляющую компанию с нуля: необходимая документация

Можно открыть управленческую компанию с нуля, но существует и иной вариант, открытие новой на основе иной. Первый вариант предполагает наличие следующих документов:

  • заявление на УК и ее регистрацию (Ф №11001 от 2002 года);
  • устав управляющей компании;
  • протокол заседания о создании компании;
  • договор учредителя;
  • постановление о назначении директора организации;
  • договор аренды помещения или гарантийное письмо от его хозяина;
  • квитанция об оплате государственной пошлины.

Если же компания создается на основе ранее действующего предприятия или приобретения франшизы, то документация необходима несколько иная:

  • обновленный устав организации;
  • заявление о регистрации изменений (ФЗ № 13001 от 2002 года);
  • протокол заседания, где было принято решение о изменениях.

После чего в документацию управляющей компании вносятся изменения. Подтверждаются программы развития предприятия.

Далее руководящая коллегия должна выбрать банк, с которым в дальнейшем компания будет сотрудничать. Все расчетные и накопительные счета оформляются там. Следует уточнить как открыть спецсчет.

Вначале вносится половина капитала, затем счет должен быть полностью восполнен до истечения двадцати месячного срока. Но можно положить в банк и полностью всю установленную сумму(меньше 50% — не допускается).

Затем производится окончательный выбор клиентов и подходящих объектов.

Какие условия и требования для получения лицензии?

Законодательно установлено обязательное лицензирование  управляющей компании, занимающейся жилищно-коммунальной деятельностью. Осуществлять управленческую и финансовую деятельность могут только граждане РФ или официально зарегистрированные учреждения. От руководства закон требует также наличие квалификации.

В Государственном жилищном надзоре можно получить лицензию. Ее не требуется продлевать, так как она не имеет срока действия. Важная особенность лицензии: она имеет территориальные ограничения, и действует один документ на один дом.

Основания, согласно которым можно лишить лицензии управляющую компанию:

  • невыполнение предписаний жилищной инспекции компанией;
  • у руководства есть два привлечения к административной ответственности.

В случае постоянного нарушения правил и закона со стороны компании, организацию могут закрыть принудительно и лишить лицензии. Но ответственность нарушитель понесет только тогда, когда будет урегулирован вопрос с новой управляющей компанией. Так как этот процесс может затянуться, жителям в период разбирательств придется осуществлять ремонтные действия и финансовые операции своими силами.

Основные риски и перспективы бизнеса. Одна лицензия – на один обсуживаемый дом. Это необходимо чтобы избежать неправомерных действий со стороны руководителей и ТСЖ

Аренда помещения и ее стоимость

Для реализации своей деятельности управляющей компании необходимо иметь помещение под офис и прилежащие к нему подсобные комнаты. Если осуществляется бизнес план по ЖКХ, тогда оптимальным размером помещения будет 40 м2 (главный отдел) и 30 м2 (подсобные отделения). Суммарно выходит 70 м2. Средняя стоимость аренды помещения за один квадратный метр составляет 1500 рублей. Отсюда следует:

70х1500=105000 месячная аренда.

Также помещению необходим будет косметический ремонт, в среднем рассчитывают 500 рублей за м2. В ходе расчетов выходит:

70х500=35000 рублей

В сумме расходы и затраты на аренду и ремонт составляют: 105000+35000=140000 рублей.

Совет

Наиболее оптимальным вариантом для размещения офиса управляющей компании в сфере ЖКХ является один из домов, который компания обслуживает. Требуется также оборудовать диспетчерскую, установив там необходимую технику для организации, и провести телефонную линию с аппаратами.

Подсобные помещения необходимы для хранения спецодежды и инструментов, в то время как главное – для оптимальной работы штата.

Какое оборудование необходимо приобрести?

Для повышения производительности труда персонала управляющей компании необходимо обеспечение  условиями труда. Важно обустроить помещение организационной техникой и приобрести оборудование:

  • компьютерами (в полной сборке) и принтерами, телефонными аппаратами, Интернетом и канцелярскими товарами – сумма затрат варьируется в пределах 100 тысяч рублей;
  • офисной мебелью (стулья для персонала, столы и сейфы, дополнительная мебель) – затраты 60 тысяч рублей;
  • если компания ориентирована на сферу жилищно-коммунального хозяйства, то работников необходимо снарядить специальным инвентарем (лопатами, шлангами, тачками и иными инструментами) и материалами, которых требуют процессы трудовой деятельности – общая сумма затрат составляет 140 тысяч рублей.

Сумма, которая необходима для обеспечения всех условий труда и обслуживания жильцов составляет 300 тысяч рублей. В зависимости от количества штатных работников, охваченной площади для работ и от иных показателей, затраты могут повышаться или снижаться.

Руководителю необходимо снарядить свой персонал оборудованием для осуществления поставленных им задач на обслуживаемых объектах

Подбор персонала и оплата труда

В штат должны входить несколько групп сотрудников – руководящая, обслуживающая и бухгалтерия. Работники управляющей компании должны быть квалифицированными, ответственными и исполнительными, поэтому при подборе кандидатов, следует обратить внимание на эти факторы.

Заработная плата сотрудника зависит от занимаемой им должности и сложности их служебных обязанностей. В штат должны входить:

  • директор управляющей компании. Его оплата услуг составляет 35 тысяч рублей;
  • ведущий (главный) инженер (высоквалифицированный сотрудник, знающий правила эксплуатации жилых помещений). Заработная плата – 30 тысяч рублей;
  • бухгалтер – зарплата составляет 25 тысяч рублей;
  • диспетчер – оклад 15 тысяч рублей;
  • сантехники, заработная плата одного работника – 20 тысяч рублей. Оптимально, нахождение в штате двух сотрудников этой специализации;
  • электрики (также двое специалистов), оплата труда для каждого составляет 20 тысяч рублей;
  • дворники (оптимально два), его заработная плата – 15 тысяч рублей;
  • юрист, в его обязанности входят помощь при составлении договоров, поэтому его занятость является неполной, следовательно, его месячный оклад – 10 тысяч рублей.

Шаблон с расчетами общей суммы на выплаты заработной платы штатным работникам:

35 + 30 + 25 + 15 + 2х20 + 2х20 + 2х15 + 10 = 225 тысяч рублей в месяц

Для управления многоквартирным домом необходимо обеспечение штата двумя специалистами одной сферы деятельности. Тогда производительность каждого не пострадает и в непредвиденных ситуациях они всегда смогут друг друга заменить.

Правильное ведение ценовой политики поможет руководителю избежать ущерба

Маркетинговый план для управляющей компании

Маркетинговый план также важен для становления и развития любой компании, как и план ЖКХ для управляющей компании. Существует закономерность: чем лучше продумана маркетинговая политика, тем успешнее продвигается организация и получает выше доходы.

Маркетинговое планирование необходимо в бизнес-планах для того, чтобы найти путь решения внештатных ситуаций. Управление всем предприятием основывается на трех составляющих, а именно в:

  • управлении изменениями в компании;
  • управлении развитием структуры и ее деятельности;
  • единичных решениях по локальным ситуациям управления.

Важно учитывать изменения внешних и внутренних составляющих предприятия. Заранее разработанный план действий поможет избежать невозможности реализации оперативных действий в критический момент.

Как создать сайт для управляющей компании?

Создание сайта предполагает разработку дизайна, заполнение контентом, применение маркетинговых технологий и веб инструментов. Так как данный процесс трудоёмок и предполагает наличие множества навыков, самому создавать сайт трудно.  Можно обратиться к веб-разработчикам, их достаточно много, что позволяет выбрать оптимальный вариант.

Обращаясь к разработчикам, необходимо оплатить их работу, приблизительная стоимость услуг составит 10 тысяч рублей. К тому же ежегодно затраты финансовых средств уходят на поддержание сайта, его рекламу и оплату домена, что стоит около 3 тысяч рублей. Суммарно выходит – 13 000 рублей.

Рентабельность бизнеса в управляющей компании

Понятие «рентабельность управляющей компании» предполагает отрезок времени за который все расходы организации окупаются, и предприятие начинает приносить доходность управляющей компании. Чтобы рассчитать показатель рентабельности требуется знать такие данные как сумма расходов управляющей компании и чистая прибыль от предприятия.

Примерный вариант расчета рентабельности бизнес-плана покажет таблица:

Месяц Выручка Расходы Перечень доходов управляющей компании
Июль 50 тыс. руб. 80 тыс. руб.
Август 80 тыс. руб. 80 тыс. руб.
Сентябрь 110 тыс. руб. 90 тыс. руб. 20 тыс. руб.
Октябрь 145 тыс. руб. 104 тыс. руб. 41 тыс. руб.
Ноябрь 180 тыс. руб. 115 тыс. руб. 65 тыс. руб.
Декабрь 250 тыс. руб. 150 тыс. руб. 100 тыс. руб.
Январь 125 тыс. руб. 100 тыс. руб. 25 тыс. руб.
Февраль 175 тыс. руб. 112 тыс. руб. 63 тыс. руб.
Марь 280 тыс. руб. 165 тыс. руб. 115 тыс. руб.
Апрель 270 тыс. руб. 160 тыс. руб. 110 тыс. руб.
Май 310 тыс. руб. 175 тыс. руб. 135 тыс. руб.
Июнь 300 тыс. руб. 172 тыс. руб. 128 тыс. руб.

Далее производится суммирование чистой прибыли:

0+0+20+41+65+100+25+63+115+110+135+128=802 тыс. руб. чистой прибыли

Конечные итоги рассчитывают по формуле:

805 тыс. руб. (вложения которые были затрачены на открытие компании) : 802 тыс. руб. (чистая прибыль за год) = 1 год и 06 месяца

Получается, что калькуляция затрат управляющей компании, окупится за 1,06 года. Такой расчет подойдет только для предпринимателей действующего бизнес-плана. Очень редко бизнес – план работает с первого месяца в плюс, как правило, первые 2-3 месяца идут с доходами со знаком «-» и бояться этого не стоит.

Стоить помнить, что сразу большой прибыли может и не быть, но при верных действиях в дальнейшем она будет систематически расти

При открытии своей управляющей компании в жилищно-коммунальной сфере деятельности, важно уточнить все нюансы, составить наиболее оптимальный и выработанный бизнес- и маркетинговый план для реализации проекта.

Четкая расставленная структура управляющей компании ЖКХ, правильно подобранный персонал и добросовестное ведение документации даст возможность предпринимателям получать немалый доход и избежать возможные проблемы.

Читайте также:  Ставка земельного налога на 2019 год для физических лиц: основания, расчет, кбк

Любому предприятию, чтобы их деятельность считалась законной важно иметь лицензию на право осуществлять управленческую деятельность заверенную юридическим лицом.

Сайт компании, приобретение полезных связей, применение маркетинг технологий – все это способно вывести предприятие на новый уровень. Но важно помнить, что такой вид деятельности является достаточно рисковым.

Обратите внимание

В общей сложности затраты составят приблизительно 800 тысяч рублей, а окупиться смогут в течении 1-2 лет. Наличие базы инвестиций, жилых массивов и иных показателей способны ускорить процесс рентабельности управляющей компании.

Руководителю необходимо обладать тактическими знаниями, специальными навыками, большим стремлением и самоотдачей. Внимательность не помешает при составлении договоров и оформлении документации. Можно полагаться и на специалистов, но лучше и самому быть осведомленным во всех возможных нюансах работы в данной сфере.

Источник: https://BusinessXXL.ru/upravlyayushaya-kompaniya/

Как самостоятельно открыть управляющую компанию в сфере ЖКХ и какова их рентабельность?

Если посмотреть с точки зрения экономики, то управляющие компании собирают денежные средства от собственников, отвечают за их полноту и сохранность, и передают компаниям – поставщикам ресурсов.

С технической стороны – следят за состоянием, за степенью износа и амортизации дома, осуществляют действия по ремонту и восстановлению объекта.

Все управляющие компании можно разделить на виды, характеристика которых представлена ниже:

  • управляющие (в деятельности этих организации просматривается только управление многоквартирными жилыми домами, и не направлены на то, чтобы оказывать самостоятельно услуги);
  • гибридные (оказывают непосредственно ряд услуг: управление, поставляют технические услуги и коммунальные услуги без необходимости привлечения других организаций);
  • эксплуатационные (в ходе работы осуществляют только эксплуатацию здания по техническим и санитарным нормам).

Если говорить в общем, то эти компании являются посредниками между жильцами многоквартирного дома и организациями, которые являются поставщиками ресурсов, предоставляемых данным людям для комфортной жизни.

Как регламентируется деятельность УК законом?

В 2006 году вышло постановление, в котором определено, что собственники жилья могут сами выбирать форму управления домом, тем самым создав благоприятные условия для открытия новых частных управляющих компаний.

Виды организаций могут быть различные, это и товарищество собственников жилья, и управляющие компании.

Тем более в данный момент этот рынок не имеет большой конкуренции, поэтому открыть данную компанию не составит особого труда.

Все виды предоставляемых управляющей компанией услуг, а также требования к ним, прописаны в российском законодательстве, направленном на жилищно-коммунальную сторону.

Основные направления деятельности УК

У любой управляющей компании имеются обязательства перед жильцами многоквартирного дома, которые она должна беспрекословно соблюдать на основе гражданских правоотношений.

Обязательно следует проводить следующие виды работ:

  • следить за состоянием дома по всем имеющимся техническим нормам, тем самым создавая безопасность для жильцов;
  • проверять состояние крыши, чердака, подвала, труб, канализации. Если появятся какие-то отклонения от нормы, то должно быть все записано в документах, после чего отремонтировано в разумные сроки;
  • проводить мелкий и текущий ремонт, получив на это согласие собственников, без их согласия никакие виды данных работ производить не имеет права;
  • подготовка дома к зимнему и летнему сезонам, подготовив все необходимое оборудование и наладить поставку различных ресурсов;
  • контролировать пожарную безопасность по всем нормам;
  • оказывать коммунальные услуги, создав для этого комфортные условия для жизни жильцов контролируемого дома.

Неоспоримой обязанностью всех управляющих компаний является поддержание чистоты на территории, контроль за которой они ведут. Следить за чистотой подъездов, лестничных клеток, лифтов, придворовых территорий, их озеленение и соблюдением всех санитарных условий.

На них возложена обязанность вывоза мусора и бытовых отходов жильцов, установки при этом специальных контейнеров для мусора так, чтобы мусоровозам не составило труда подъехать к ним.

Управляющие компании осуществляют установку общедомовых приборов учета, следят за их исправностью и правильной эксплуатацией, в случае их порчи или сбоя незамедлительно отправить специалиста для исправления данных неполадок.

Другой стороной работы данных организаций является:

  • регистрация граждан в квартирах, выписка жильцов из квартиры;
  • проведение собраний, на которых ставятся различного рода задачи, касаемо прилегающей территории или самого объекта;
  • извещение о проблемах, возникших в доме;
  • оповещение о смене тарифов, и на основании чего они провели повышение или понижение на них.

Подведя итоги, можно сказать, что управляющие компании должны следить за всем тем, что происходит в доме и вокруг него на прилегающей территории.

Документы для создания

При создании управляющей компании в сфере ЖКХ с нуля самым важным является то, что первым делом, необходимо определится, какой юридический статус у нее будет (ООО или АО).

Для официальной регистрации компании необходимо собрать следующие документы:

  • заявление о государственной регистрации, которое пишется по форме Р11001;
  • решение о создании (протокол собрания, решение единственного участника);
  • Устав (для ООО);
  • учредительный договор, если не один собственник;
  • приказ о вступлении в должность директора.

Также потребуется подготовить учетную политику, которую ведет управляющая компания в сфере ЖКХ, список работ и услуг по содержанию общего имущества.

Заранее стоит рассмотреть предложения которые определяют размер денежного вознаграждения за содержание и ремонт жилого помещения.

Процедура лицензирования

Для каждого вида общества существуют определенные правила оформления документов, свои индивидуальные виды лицензии.

Создаваемая управляющая компания обязательно проходит процедуру лицензирования, т.е. получить разрешение на управление инвестиционными фондами, в том числе и паевыми, и негосударственными пенсионными фондами.

Получить ее можно в органе государственного жилищного надзора (Госжилнадзор). Но действие полученной лицензии распространяется лишь на ту территорию, где была выдана.

Лицензия не имеет срока действия, т.е. она бессрочна.

Чтобы получить лицензию необходимо:

  • иметь нежилое помещение с соблюдением всех норм и требований;
  • иметь законно приобретенное оборудования для работы;
  • наличие сотрудников;
  • должны быть у руководителей документы о повышении квалификации;
  • должны соблюдаться стандарты раскрытия информации.

Технические моменты при открытии УК

Кроме вопросов регистрации нельзя упускать из вида и фактическую подготовку к работе.

Универсальную пошаговую инструкцию к открытию дать сложно, но в общем подготовительную работу по созданию управляющей компании в сфере ЖКХ можно условно разделить на несколько направлений.

Во-первых, необходимо продумать, где будет располагаться офис будущей компании.

Самым оптимальным решением является размещение его в одном из домов, за которым планируется осуществлять контроль.

В помещении нужно:

  • провести телефонную линию, подключить несколько номеров или сделать телефонную станцию для того, чтобы гражданам было удобно звонить на те участки, вопросы к которым они имеют;
  • создать диспетчерскую;
  • оборудовать специальное помещение для различного инвентаря таких работников, как дворники, сантехники, электрики, плотники.

Лучше бы организовать отдельно диспетчерскую от кабинетов директора и бухгалтерии, и организовать ее круглосуточную работу.

Во-вторых, необходимо пригласить на работу ведущих специалистов в области инженерно-технических наук.

Обязательно чтобы был принят на работу главный инженер, который без труда разбирается в правилах технической эксплуатации здания.

В штате потребуются специалисты в области экономических наук, для правильного ведения бухгалтерского учета и распределения всех доходов и расходов, диспетчеры, и простые рабочие, которые будут заниматься уборкой и ремонтными направлениями деятельности.

Важно

Немаловажное значение играет то, как сотрудники умеют находить общий язык с клиентами и грамотно, а главное понятно изложить суть проблемы и способы ее решения, найдя индивидуальный подход к каждому.

Наконец, огромную роль в развитии компании составит реклама, лучший вариант которой будет добросовестная работа компании.

Осуществлять деятельность компании надо на основе договоров с собственниками жилья дома, который принимается на обслуживание.

При создании управляющей компании очень важным является то, в пользу каких организаций – поставщиков ресурсов сделать выбор. Главное, чтобы это были добросовестные компании, с которыми не возникнет проблем при сотрудничестве.

Что такое УК?

УК – представляет собой организацию коммерческого характера, которая на основании договора с жильцами многоквартирных домов берет на себя обязанности относительно его технического и санитарного содержания. Компания выступает в роли посредника между потребителями и поставщиками услуг.

За свои услуги, согласно договору, УК взимает определенную плату, которая складывается из двух частей:

Домоуправление

  • Средства за пользование коммунальными услугами. Деньги перечисляются поставщикам, а тарифы за пользование определяются на государственном уровне.
  • Средства на содержание и ремонт. Эти деньги уходят на поддержание в нормальном состоянии мест общего пользования. Полный перечень работ, охватываемых этим понятием, прописан в нормативных актах.

Принято выделять несколько видов компаний:

  • Управляющие. Эти организации не занимаются непосредственно оказанием услуг по ремонту, содержанию и т.д., а только выступают в роли посредников.
  • Эксплуатационные. Такие компании работают на основании заключения договора об управлении общим имуществом, но без предоставления пользователям коммунальных услуг.
  • Гибридные. Этот тип компаний самостоятельно занимается предоставлением услуг различных типов необходимых для эксплуатации многоквартирных домов.

Кто может открыть управляющую компанию

Согласно российскому законодательству, открыть управляющую компанию может субъект предпринимательской деятельности, зарегистрированный как:

Организационная форма

  • Юридическое лицо
  • ЗАО
  • ООО
  • АО
  • ФОП
  • МУП

Кроме того, руководящую должность в компании должно занимать лицо:

  • Имеющее квалификационный аттестат на право управления МКД
  • Без непогашенных судимостей за преступления экономического характера
  • Не занесенное в реестр дисквалифицированных лиц

Компании, где руководящие должности занимают лица, судимые за экономические преступления, или имеющие временный запрет на выполнение такой деятельности, не допускаются к управлению.

Дополнительное требование, выдвигающееся к соискателю – гражданство России. Обусловлено это тем, что иностранные компании не допускаются к управлению многоквартирными строениями.

Документация для открытия

Перечень бумаг для открытия зависит от типа предприятия. Так, для регистрации компании нужно подготовить:

  • Регистрационное заявление установленной формы № Р11001
  • Устав компании
    Требуемый пакет документов
  • Протокол о проведении собрания о создании субъекта хозяйствования
  • Учредительный договор
  • Приказ о назначении руководителя
  • Гарантийное письмо от владельца помещения или договор аренды
  • Квитанция об оплате государственной пошлины

При проведении перерегистрации требуется следующий пакет:

  • Обновленный Устав
  • Заявление о внесении регистрационных изменений по форме № Р13001
  • Протокол собрания о внесении изменений

На основании поданных документов регистраторы внесут изменения в учредительные документы организации.

Что нужно кроме документации?

Помимо бумаг, для начала работы в сфере ЖКХ потребуется начальный капитал, управленческая стратегия. При разработке политики работы учитывается формат услуг, которые будут предоставляться. В роли начального капитала выступают денежные средства или имущество эквивалентное сумме не менее чем в 20 000 рублей.

Также организации нужен обслуживающий персонал. В основе штата выделяют:

Найм диспетчеров

  • Руководителя
  • Главного инженера
  • Аттестованных специалистов
  • Техперсонал
  • Диспетчеров

Создание диспетчерской – основное требование. Операторы должны отвечать на звонки в круглосуточном режиме для быстрого реагирования на факты поломок и выхода из строя основных коммуникационных систем.

Аренда офисного помещения также выступает основным фактором. Оптимальное решение — размещение предприятия в одном из обслуживающихся зданий. Офис укомплектовывается расходными материалами и оргтехникой, обязательно проводится телефонная линия и оборудуется диспетчерская комната. Отдельно организовывается склад для инвентаря и иных расходных материалов.

Важное организационное мероприятие – получение поддержки от жильцов тех домов, которые планирует обслуживать компания. Осуществляется это путем проведения агитационных бесед уполномоченными лицами или руководителями. Такая мера формирует положительный имидж компании и репутацию.

Читайте также:  Как взять землю в аренду у администрации города или сельского поселения под строительство

Как создать управляющую компанию в сфере ЖКХ: пошаговая инструкция

Создание управляющей компании с нуля требует обстоятельного подхода. Оптимальное решение разделить весь процесс на отдельные этапы:

  1. Составление бизнес-плана. Детальная проработка бизнес-плана нужна для выбора формы предприятия и отдельных видов деятельности, позволяющих избежать убытков.
  2. Регистрация предприятия или дополнение ОКВЭД уже существующей компании. Для создания управляющей компании нужно зарегистрироваться в одной из предусмотренных в законе форм существования хозяйствующих субъектов. Для регистрации подготавливаются документы и передаются в налоговую службу, а также Пенсионный фонд, Фонд социального страхования, орган статистики.
  3. Сдача квалификационного экзамена. В ходе экзамена проверяются знания ЖК РФ и ряда нормативных актов, регулирующих деятельность управляющей компании в сфере ЖКХ. Среди которых: Постановление № 290, № 491 и другие.

    Управляющая компания

  4. Получение лицензии на право открытия. С 2015 года лицензирование считается обязательным для ЖКХ. Оформляется бумага в отделении Госжилнадзора на основании принятого решения комиссии субъекта РФ. Лицензия носит бессрочный характер, но имеет территориальное ограничение. Она действует только в том муниципальном образовании, где была получена. Дополнительно предусмотрено правило: один дом – одно разрешение. Эта мера необходима для предотвращения нечестной конкуренции.
  5. Оборудование офиса, формирование штата, приобретение расходных материалов. Штат должен быть сформирован, а оборудование приобретено еще на подготовительном этапе. После определения количества домов, с которыми будет работать управляющая компания, закупаются расходные материалы и оборудование.
  6. Заключение договора с жильцами. Вопросы, касающиеся выбора или смены управляющей компании, решаются на общем собрании жильцов дома. При принятии жильцами положительного решения устанавливается порядок управления домом, а также проведения собраний (в очной или заочной форме). На основании норм, закрепленных в ЖК РФ, с каждым владельцем квартиры компания заключает договор, на основании которого возникают взаимные права и обязанности. Соответствующие положения закреплены в статье 162. Заключение такого договора согласно статье 445 ГК РФ признается обязательным. Кроме основных данных, в договоре об оказании услуг оформляется приложение. Оно включает в себя: данные об общем имуществе дома, перечне обязательных работ и услуг, плата за содержание жилого сооружения и проведение ремонтных работ, порядок определения ежемесячной платы.
  7. Оформление договорных отношений с поставщиками услуг. После заключения договора с жильцами и принятия технической документации, компания заключает договор с водоканалом, энергонадзором, предприятиями, утилизирующими мусор и другими поставщиками услуг.
  8. Создание сайта компании, внесение данных в ГИС ЖКХ. Это заключительный этап, носящий информационный характер. На сайте размещается основная информация об организации, а также отчеты о ее деятельности, новости и текущие изменения в работе.

Источник: https://pozakonu.site/nedvizhimost/kak-samostoyatelno-otkryt-upravlyayushhuyu-kompaniyu-v-sfere-zhkh-i-kakova-ih-rentabelnost.html

Пошаговая инструкция по открытию управляющей компании в сфере ЖКХ

Мнение о высокой прибыльности бизнеса управляющих компаний сильно преувеличено, а заработать в сфере ЖКХ совсем нелегко. Здесь в борьбе за клиентов не придётся конкурировать с десятком фирм, а для получения шестизначной прибыли придётся изрядно потрудиться.

Представляем полный разбор темы — как открыть управляющую компанию в сфере ЖКХ, перечислим документы, которые нужно оформить для учреждения УК и подробно разъясним, как получить многоквартирный дом (МКД) в управление.

Что делает управляющая компания

Управляющая компания – юридическое лицо, созданное с целью получения прибыли, занимающееся бизнесом в сфере ЖКХ. В компетенцию УК входит содержание одного или нескольких многоквартирных домов. Задача таких предприятий – обеспечить качественное содержание МКД, не превышая согласованный уровень затрат.

Перед тем как открыть с нуля управляющую компанию инвестор должен чётко представлять, какие работы выполняют организации этого профиля.

Перечислим основные работы, которые выполняет УК:

  • подготовка инженерных систем дома к зиме и лету;
  •  поддержание в работоспособном состоянии внутридомовых трубопроводов и электросетей;
  •  обеспечение пожарной безопасности;
  •  установка приборов учёта (вода, электроснабжение, отопление);
  •  поддержание чистоты и уборка мусора в подъездах и во дворах;
  •  ремонт в подъездах;
  •  восстановление фасада дома;
  •  составление и доставка квитков оплаты коммунальных услуг;
  •  рассмотрение вопросов жильцов;
  •  другие работы по содержанию МКД.

Величина вознаграждения, которое получает управляющая компания, обсуждается во время собрания собственников жилья каждого многоквартирного дома.

Где представитель от УК согласовывает с жильцами предварительно подготовленную смету.

Если в собрании участвует менее половины жителей дома, то протокол такого собрания не будет иметь силы и согласовывать смету нужно с администрацией населённого пункта или района.

Какие бывают управляющие компании в сфере ЖКХ

От типа управляющей организации зависит, может ли она выполнять различные задачи, разберём виды и функции таких компаний:

Управляющая компания – фирма, выступающая посредником в отношениях владельцев недвижимости и организаций, осуществляющими уборку территории, выполняющими обслуживание внутридомовых сетей, и другие работы по содержанию МКД.

 Создать управляющую компанию с нуля, работающую по такой схеме проще, штат сотрудников будет минимален, а закупка инструментов и материалов не требуется.

Эксплуатационная – обслуживает только сам дом, но не поставляет коммунальные услуги.

Предпринимателю, который создаёт такую фирму, нужно укомплектовать штат квалифицированными кадрами, для выполнения небольших ремонтов в домах.

Гибридная – организация собственными силами с минимальным привлечением подрядчиков обслуживает МКД и самостоятельно поставляет часть коммунальных услуг.

Для создания такой фирмы потребуется набрать в штат квалифицированных работников, закупить оборудование и инструмент, построить собственную котельную и т.д.

Для создания такой компании потребуются значительные денежные вложения на начальном этапе.

Порядок действий по созданию УК

Как открыть управляющую компанию:

  • создать юридическое лицо;
  • получить лицензию;
  • набрать компетентных сотрудников и подготовить офис для работы;
  • получить многоквартирный дом в управление;
  • составить и подписать договора на обслуживание с владельцами жилья.

Процедура получения лицензии

Для регистрации управляющей компании требуется оформить все предусмотренные законодательством документы, перечислим их.

Свидетельство о регистрации в налоговом органе юридического лица

Прохождение процедуры получения лицензии, разрешающей ведение деятельности по содержанию МКД. Эти лицензии выдаёт государственный жилищный надзор (Госжилинспекция).

Какие условия нужно выполнить, чтобы получить лицензию, пошаговая инструкция:

  • организация имеет нежилое помещение или арендует его (договор аренды);
  • наличие оборудования и инструмента для проведения работ;
  • штат фирмы укомплектован квалифицированными работниками;
  • фирма соблюдает стандарты по хранению и раскрытию информации;
  • руководство имеет документы о повышении квалификации;
  • чтобы стать обладателем лицензии нужно пройти квалификационный экзамен ЖКХ.

Что ещё требуется для получения в управление МКД

Начальный капитал не менее двадцати тысяч рублей, который можно внести, в том числе имуществом собственника.

Наличие собственного юридического адреса, на который будут доставляться заявления жильцов и официальные бумаги от государственных органов.

Совет

Важно! Деятельность компаний, управляющих жилым фондом, жестко контролируется. Компания, получившая 2 административных наказания в течение года теряет лицензию. А размер штрафов достигает 200 тысяч рублей.

После завершения процедуры сбора и оформления всех нужных документов, сдаче экзаменов по ЖКХ, и выполнения всех требований процедура создания управляющей компании закончена. Теперь приступаем к обслуживанию многоквартирных домов.

Как стать обслуживающей организацией МКД

Есть два способа получить работу в сфере ЖКХ.

  1. Убедить проживающих в доме перейти в новую УК.
  2. Выиграть право содержания на торгах или на конкурсе.

Для реализации первого способа нужно провести собрание жильцов МКД, и на нём постараться убедить владельцев квартир в необходимости смены управляющей компании. Протокол собрания должны подписать более 50% проживающих в этом МКД.

Заручится поддержкой владельцев недвижимости задача не из лёгких, если учесть что на собрание обычно приходит меньше половина проживающих в доме. Для этого нужно проводить качественную рекламную компанию, с целью убедить хозяев квартир в выгоде смены управляющей компании.

За подделку протокола собрания предусмотрена уголовная ответственность, поэтому данный документ нужно оформлять особенно внимательно.

Второй способ управляющая компания участвует в тендере, объявленным администрацией, по отбору предприятия для управления многоквартирным домом, который проводится администрацией населённого пункта.

Конкурс проводится только для домов, где собственники не смогли самостоятельно выбрать УК. Сведения о конкурсах по выбору УК можно найти на сайте местной администрации.

Что нужно приложить к заявке на участие в конкурсе

Юридические лица представляют:

  • наименование;
  • форма юридического лица (ООО, ОАО, ЗАО);
  • адрес;
  • выписка из ЕГЮРЛ.
  • данные по накопительным и расчетным счетам;
  • документация, подтверждающая выполнение организацией условий тендера;
  • финансовые документы;
  •  данные о перечислении денежных средств подрядчикам при обслуживании МКД.

Что делать после получения дома в управление

Требуется организовать подписание договора каждого жильца с управляющей компанией, предварительно обговорив с хозяевами квартир цены и условия обслуживания дома на общем собрании.

Во время собрания ведётся протокол, который должен подписать каждый участник и более 50% собственников жилья этого дома. Уклонение жильцов от заключения договора обслуживания не освобождает их от оплаты.

Срок, на который заключается договор, составляет от 1 до 5 лет.

Пример разработки бизнес-плана управляющей компании ЖКХ

Перед принятием такого важного решения, как открытие управляющей компании в сфере ЖКХ, выполните разработку подробного плана с указанием требуемых расходов.

Рассмотрим пример такого плана:

  • цель, главный вопрос – каких показателей требуется достигнуть предприятию;
  • необходимые для старта затраты;
  • риски;
  • прогнозируемая прибыль.

Цели:

  • получение максимальной прибыли;
  • получение в управление максимально возможное количество домов;
  • настройка всех бизнес процессов внутри организации;
  • качественное обслуживание МКД.

Затраты

Вложения высокие, нужно не только нанять персонал, но и закупить оборудование и инструмент, снять офис, провести телефонную линию. Даже если инвестор намеревается создать небольшую УК, инвестиции в неё составят 5-10 миллионов рублей.

Риски:

  • низкая рентабельность;
  • износ внутридомовых коммуникаций и как следствие высокие расходы на ремонт;
  • недостаток квалифицированных специалистов (актуален для небольших населённых пунктов);
  • давление со стороны администрации и других надзорных органов;
  • риск отзыва лицензии.

Рентабельность управляющей компании

Согласно статистике рентабельность предприятий в сфере жилищно-коммунального хозяйства составляет около 5 — 10%. Доходы УК формируются из оплаты услуг по содержанию жилья владельцами за минусом затрат на текущий ремонт.

Тарифы на квартплату установлены на основании расчётов и согласованы жильцами, либо администрацией при проведении конкурса, повысить эти тарифы очень сложно.

Управляющие компании могут увеличить рентабельность за счёт следующих действий:

  • повышать эффективность работы персонала (привлечение к работе лиц со стороны – «шабашников» и фрилансеров и постоянная загрузка для официально устроенных сотрудников);
  • организовать дополнительные услуги для жителей (проведение ремонта в квартирах, консьерж, охраняемая автостоянка, монтаж счётчиков на воду и т.д.);
  • одним из способов повышения рентабельности является применение технологий энергосбережения.

Увеличение количества обслуживаемых домов повышает доходность бизнеса, а сотрудники предприятия постоянно загружены. Как показывает практика – когда количество домов в управлении становится больше пяти, организация получает прибыль.

В заключении скажем: этот тип бизнеса низко рентабелен, а для возвращения вложенных на создание управляющей компании средств, при успешном управлении, потребуется не менее 5 лет. Несмотря на это существует большое количество образцов преуспевающих в сфере ЖКХ предприятий.

Источник: https://okommunalke.ru/voprosy/poshagovaya-instruktsiya-po-otkrytiyu-upravlyayushhej-kompanii

Ссылка на основную публикацию