Доверительное управление квартирой: что это, как составить договор

Как грамотно составить договор доверительного управления недвижимым имуществом

Получать доход от сдачи жилых или нежилых помещений в аренду и не тратить драгоценного времени на это хлопотное занятие, позволяет доверительное управление недвижимостью. Рассмотрим, в чем оно заключается, в каких случаях выгодно, как грамотно составить договор собственника с управляющей стороной.

Кому выгодно доверительное управление недвижимостью

Самостоятельная сдача объектов недвижимости в аренду требует от владельца:

  • поиска арендаторов – платежеспособных, ответственных, порядочных;
  • оформления договорной документации;
  • контроля за выполнением арендаторами договорных обязательств и сохранностью имущества;
  • ежемесячного получения платежей и других действий.

Если передать функции арендодателя одному доверительному управляющему или целой команде специалистов, для которых распоряжение недвижимым имуществом в интересах доверителя – основная работа и профильный бизнес, собственник теряет часть дохода, зато минимизирует свои усилия, избавляясь от забот, и просто получает деньги.

Доверительное управление квартирой совершенно необходимо владельцу:

  • надолго или навсегда уезжающему в другой населенный пункт либо другую страну;
  • приобретающему жилую недвижимость за рубежом специально для сдачи внаем;
  • сдающему два и более объекта;
  • не успевшему вступить в наследство и др.

Доверенность на продажу

Собственник недвижимости имеет право доверять третьему лицу не только управление своей квартирой, но также он может доверить и продажу своего имущества. О доверенности на продажу квартиры и ее стоимости можно узнать тут. Сторонами договора доверительного управления выступают два или три лица:

  1. Доверитель – собственник недвижимости;
  2. Доверительный управляющий – физическое либо юридическое лицо, которому передается недвижимый объект;
  3. Выгодополучатель – сам доверитель или другое лицо, получающее прибыль от операций с предметом договора (объектом недвижимости).

Как утверждают эксперты, в случае с жилыми помещениями всем сторонам наиболее выгодно заключать договор о доверительном управлении квартирой среднего уровня. Жилье эконом-класса дает доверительному управляющему слишком скромную прибыль, а элитное – крайне сложное для управления.

Право доверительного управления

Доверительное управление недвижимым объектом предусматривает следующие функции доверительного управляющего:

  • поиск и выбор арендаторов, отвечающих требованиям и пожеланиям выгодополучателя, включая готовность платить максимальный размер арендной платы;
  • контроль состояния арендуемого имущества;
  • подписание документов об аренде (договора, акта приема-передачи). Как правильно составить договор аренды квартиры и образец документа смотрите здесь;
  • своевременное получение арендной платы;
  • обеспечение 100% оплаты коммунальных услуг;
  • бытовые услуги арендаторам (если предусмотрены договором аренды);
  • урегулирование спорных ситуаций с арендаторами;
  • страхование недвижимого объекта и имущества, находящегося внутри;
  • выполнение других обязанностей, прописанных в договоре доверительного управления.

Договор доверительного управления

Согласно главе 53 Гражданского кодекса РФ, обязательным документом, регулирующим отношения сторон доверительного управления, является договор доверительного управления недвижимым имуществом.

Скачать договор доверительного управления

Три особенности этого документа:

  1. Заключается исключительно в письменной форме;
  2. Обязательно заверяется у нотариуса;
  3. Передача прав обязательно регистрируется в территориальном подразделении Росреестра, если срок договора превышает один год.

Важно: если эти условия нарушены, договор следует считать недействительным.

Закон не устанавливает унифицированной формы документа, но он должен содержать:

  • в самом начале – дату и место подписания, наименование сторон соглашения и предмет договора;
  • дату начала и окончания действия договора;
  • данные о выгодоприобретателе;
  • четкое описание недвижимого имущества как предмета договора с указанием адреса, кадастровых и технических характеристик (данные технического и кадастрового паспортов на квартиру);
  • размер и форму оплаты услуг доверительного управляющего.

Обратите внимание: предельный срок действия договора доверительного управления составляет 5 лет, или 60 месяцев.

По закону, если ни одна из сторон не уведомила другую (другие) письменно о намерении прекратить отношения, договор автоматически пролонгируется на следующий срок.

Важно: если на объект недвижимости наложены какие-либо ограничения или обременения, доверителю рекомендуется упомянуть их в документе.

Иначе доверительный управляющий будет вправе подавать иск, требуя расторжения договора и компенсации в объеме годового вознаграждения. Как проверить недвижимость на обременение, читайте в статье https://realtyinfo.

online/3309-poshagovaya-proverka-nedvizhimosti-na-obremeneniya-cherez-rosreestr.

Обратите внимание

Собственник заинтересован в том, чтобы документ содержал положения об отчетности управляющего перед доверителем и санкции в случае невыполнения условий договора.

Содержание документа также включает:

  • права и обязанности каждой из сторон;
  • порядок расторжения договора;
  • порядок разрешения споров между сторонами;
  • реквизиты сторон, почтовые (юридические) адреса.

Обратите внимание: ГК РФ позволяет управляющему выставлять счет доверителю на компенсацию всех обоснованных расходов по доверительному управлению недвижимым объектом. Порядок компенсации также стоит прописать в договоре.

Признаки – это характерные особенности, отличающие договор доверительного управления квартирой либо иным недвижимым объектом от других документов.

Первый признак – объект недвижимого имущества передается в доверительное управление на определенный срок, строго ограниченный договором.

Второй признак – при доверительном управлении имуществом право собственности остается за собственником и не передается другой стороне договора (управляющему).

Третий признак – все действия управляющего, связанные с объектом договора, направлены на выгоду собственника либо другого выгодоприобретателя.

Об особенностях доверительного управления недвижимостью смотрите в следующем видео

Заключение

Собственнику недвижимости необходима крайняя осторожность при любых действиях. В случае передачи имущества в доверительное управление следует внимательно подойти к выбору управляющего, тщательно проверив его репутацию, опыт, условия, предлагаемые доверителям и др.

Рекомендуется избегать договорных отношений с лицами, обещающими очень высокую прибыль, поскольку повышение доходности влечет и возрастание рисков.

Мы готовы ответить на возникшие вопросы — задавайте их в комментариях

Источник: https://realtyinfo.online/7493-doveritelnoe-upravleniye-kvartiroi

Чем опасно доверительное управление недвижимостью?

cookelma/Depositphotos

Отвечает руководитель отдела новостроек «Юринфо недвижимость» Сергей Исаков:

Такие компании предлагают заключить договор на управление собственностью – в данном случае аренду квартиры.

Один из плюсов – то, что клиенту не нужно самостоятельно заниматься сдачей в аренду своих квартир как посуточно, так и в долгосрочную аренду.

Безусловно, если квартира у клиента одна, то теоретически ее можно сдавать и договариваться самостоятельно каждый раз. А если таких квартир несколько? Искать на каждую квартиру съемщика – достаточно трудоемкий процесс.

При доверительном управлении, естественно, какой-то процент от прибыли придется платить компании. Но есть и определенные преимущества: при смене съемщика заказывается клининговая служба, которая готовит квартиру к сдаче в аренду следующим физическим лицам.

Как таковых рисков нет, потому что оформляется нотариальная доверенность на управление собственностью.

Никто из компании доверительного управления не может распоряжаться квартирой как угодно, поскольку в договоре заранее прописано, что данная недвижимость предназначена только для сдачи в аренду.

Ответы на 5 самых частых вопросов об аренде жилья

3 способа легально сдавать квартиру в аренду

Доверительное управление – это сервис, определенные услуги на рынке недвижимости, которые регламентируются законом, и, на мой взгляд, это выгодно для тех, у кого не одна, а несколько квартир.

Или если, например, человек находится за границей: ему удобно, что специалисты компании следят за его квартирой. Они информируют об износе мебели, о том, что необходимо для ремонта – все это фиксируется фотоотчетами.

Сам клиент только получает прибыль.

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Доверительное управление недвижимостью (квартирой) регулируется законодательно. Выглядит это так: Вы заключаете договор с агентством недвижимости или риелтором, в договоре прописываете все необходимые условия по управлению Вашей недвижимостью.

Плюсы: это экономит Ваше время, Вам не нужно встречаться с жильцами самой, тратить время на поездки и показы квартиры, подачу объявлений, подбор жильцов и т. д. Хотя, учитывая, что Вы уже подали объявление, Вы уже сделали большую часть работы по сдаче.

Из минусов:

  • эта услуга платная, и агентству недвижимости необходимо платить процент либо от сделок, либо ежемесячное вознаграждение;
  • риелтор заинтересован в сдаче Вашей квартиры хоть кому-либо, то есть Вы не контролируете, кто там живет;
  • оплату квартиры вовремя, состояние квартиры контролирует именно агентство недвижимости, а не Вы. Для кого-то это плюс, но на практике недобросовестные агентства могут обмануть Вас как собственника.

В любом случае рекомендую Вам обязательно изучить текст договора на доверительное управление. Он должен быть не «типовым», скачанным из интернета, а сделанный под Вас и Ваши пожелания. Доверительное управление выгодно для Вас, если Вы не живете в городе, где находится квартира, и не имеете возможности приезжать туда часто.

Сколько можно заработать на аренде недвижимости?

Как выгодно сдать квартиру?

Отвечает юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимость» Кирилл Кокорин:

Доверительное управление недвижимым имуществом – это передача собственником (учредителем) своего имущества по договору доверительного управления управляющему, который будет управлять имуществом в интересах собственника за вознаграждение.

В Вашем случае управление будет основываться, скорее всего, на сдаче Вашей квартиры по договорам найма или аренды как на длительные сроки, так и посуточно. Проще говоря, между Вами и нанимателями будет посредник, который за вознаграждение будет делать за Вас всю работу, а Вы будете получать доход.

Плюс в том, что участие собственника для взаимодействия с нанимателями или арендаторами не требуется. Управляющий от своего имени будет заниматься Всеми вопросами: рекламировать объект, искать нанимателей и проводить показы, заключать договоры, получать денежные средства, заселять и выселять нанимателей, обеспечивать сохранность имущества.

Важно

Собственник, в свою очередь, один раз в месяц или квартал будет получать выплаты от управления имуществом за минусом процентов, причитающихся управляющему в качестве вознаграждения.

Из минусов можем отметить, что доход от передачи имущества в управление во многом зависит от компетенции управляющего и рыночной привлекательности имущества, и в большинстве случаев доход собственника от передачи имущества в доверительное управление не превышает доход от обычной сдачи квартиры в наем или аренду от своего имени.

Отвечает заместитель директора ООО «Центр правового обслуживания» Лариса Науменко:

Правоотношения по поводу доверительного управления регламентирует гражданское законодательство.

Заключая договор доверительного управления, Вы остаетесь собственником квартиры, а управляющий сможет совершать в отношении квартиры действия, предусмотренные договором и законом, но только в Вашу пользу и в Ваших интересах.

Такие правила установлены статьями 209 и 1012 ГК РФ.

Иными словами, управляющий сможет сдавать квартиру с Вашего согласия и передавать Вам полученный доход, но не сможет по собственной воле ее продать, подарить и совершить другие действия, в результате которых собственником недвижимости станет иное лицо.

Как выгодно сдать в аренду квартиру в новостройке?

5 обновлений, которые помогут сдать квартиру дороже

Договор доверительного управления недвижимым имуществом подлежит государственной регистрации. При этом предельный срок доверительного управления составляет пять лет.

К минусам указанного вида правоотношений можно отнести снижение прибыли собственника. Услуги управляющего необходимо оплачивать, поэтому снижается доход хозяина квартиры по сравнению с суммами, которые он мог бы получать, сдавая жилье самостоятельно.

Также можно столкнуться со злоупотреблением полномочиями и неправомерными действиями со стороны управляющего. Например, недобросовестный управляющий решит сдавать помещение посуточно без уведомления собственника и получит в результате таких действий большую прибыль, чем предполагалось по условиям соглашения. До собственника в этом случае доход от аренды в полной мере не дойдет.

Для того чтобы обезопасить себя, стоит передавать свое имущество в доверительное управление только проверенным компаниями или ИП, имеющими хорошую репутацию. Договор необходимо заключать с соблюдением правил, установленных главой 52 второй части ГК РФ.

Читайте также:  Что такое договор на возмещение коммунальных услуг арендатором и образец его составления

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Если Вы живете в другом городе, то доверительное управление при сдаче арендаторам на длительный срок Вам очень удобно.

Вы заключаете договор с агентством за комиссию с каждого ежемесячного платежа и комиссию за сдачу и ежемесячно получаете перевод (за минусом 10-20% от арендной платы).

Контроль за оплатой коммунальных услуг, получение платежей вовремя и смену арендаторов берет на себя агентство.

Совет

Если же Вам предлагается управление Вашей недвижимостью в качестве гостиничного посуточного проживания или хостела, то прибыль Ваша будет больше, но и рисков больше. Могут быть недовольны соседи, управляющая компания, могут вызывать полицию, происходить пожары и заливы, а отвечать за все Вам. И имущество портится в квартире гораздо быстрее, чем при долговременной сдаче.

Самый печальный случай – это когда у Вас берут квартиру в управление, говорят, что будут сдавать на долгий срок славянам, а сами заселяют 50 таджиков. Через месяц Вы имеете капитальный ремонт своей недвижимости и колоссальный жизненный опыт.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как опознать мошенников на рынке аренды жилья?

Инструкция: как зарегистрировать договор найма

Как сдать квартиру на длительный срок: 18 статей

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/chem_opasno_doveritelnoe_upravlenie_nedvizhimostyu/7216

Договор доверительного управления в 2019 году — что это такое, имуществом, недвижимым, особенности

Доверительное управление является новым ведением в законодательстве РФ. При этом важно быть в курсе составления договора доверительного отношения и учесть все нюансы составления.

Как в процессе коммерческой деятельности, так и во многих других случаях может возникнуть необходимость составить договор доверительного управления имуществом.

Оно подразумевает частичную передачу владельцем прав распоряжения имуществом доверительному управляющему.

Общие составляющие

Договор доверительного управления составляется для правопередачи управления имущества от владельца к временному доверительному лицу на определенный срок.

Стороны такого соглашения оказываются в плюсе, доверительное лицо получает выплаты за временное управление собственностью владельца.

Это есть новшеством в гражданском законодательстве, тем не менее, граждане проявляют интерес к использованию такого типа договора.

Что это такое

Договор доверительного управления – это документ, который составляется для передачи хозяином своего имущества лицу, которое будет им управлять в интересах владельца или другого субъекта.

Обычно имущество переходит в управление для более результативного его использования и извлечения самой большой выгоды.

Доверительный договор может быть создан для управления чем-либо, хоть финансами, акциями, имуществом, ценными документам и иными предметами.

Такой договор составляется без передачи собственности, а всего лишь для временного ведения дел переданной собственности доверительному управляющему.

Также стоит акцентировать внимание на том, что собственник имущества должен погасить все расходы, связанные с временным содержанием его собственности доверительным лицом на время его отсутствия.

Доверительное лицо введёт дела и на него возложена ответственность касательно имущества и ему идут выплаты в виде поощрения за управление.

Ведь для разного типа документов и их оформления он указывает пометку доверительного управляющего «Д.У».

Назначение документа

Договор широко распространённый термин для составления сделок и руководствуется ГК РФ. Составляется договор управления для временной передачи прав введения и управления на что-либо.

Сторонами договора могут быть несколько лиц, и с помощью такого документа они могут удовлетворить свои желания по поводу предстоящей сделки.

Такого плана договор составлен для уверенности управляющего в ведении дел и соблюдении норм касательно переданного имущества учредителем (бумаг, акций, финансов и т.п.) для временного управления иному лицу.

Передача полномочий на владение и введения дел касательно собственности рассматривается, как способом получения дополнительной прибыли.

Законодательная база

Договор об доверительном отношении подчиняется и регулируется статьями 1012-1026 ГК РФ. Трактование доверительного отношения и договор описано в законе статьи 1012 ГК.

Есть перечень лиц, которые могут быть теми доверительными управляющими описанные в статье 1014 ГК РФ. Но ими не могут быть органы государства, учреждений, органы самоуправления согласно ст. 1015 ГК РФ.

В соответствии с государственным законодательством статьёй 209, владелец (имущества) имеет право на передачу прав управления путем составления доверительного договора.

Особенности договора доверительного отношения

Временный управляющий (имущества или иного предмета) может совершать в рамках договора любые приносящие прибыль действия, сделки, введение и подписание различных документов он осуществляет с указанием владельческого лица и своего с пометкой Д.У (доверительный управляющий).

Доверительным управляющим может быть лица юридические и физические, кроме государственных органов и учреждений. Бланк договора доверительного управления можно скачать здесь.

Договор имеет свой условный срок составления на пять лет (если в договоре не указанно даты) может быть продлён снова на идентичный срок, в том случае если ним пользуются.

Существенные условия

За каждым договором закреплены законодательством существенные условия, указание которых есть обязательным в документе.

К договору доверительного отношения прикреплены следующие условия:

  •  уточнение предмета передаваемого управления;
  • составляющие собственности;
  • указание названия управляющего физического или юридического лица;
  • размер оплаты жалования за управление и форма составления;
  • срок действия.

Нужно ли регистрировать

Договор доверительного управления должен составляться в письменном виде и быть зарегистрирован, как сам процесс передачи имущества в управление, так регламентирует законодательство РФ.

Любые несоответствия составленного договора с требованиями закона означает его недействительность.

Стороны соглашения

Договор доверительного управления создается между учредителем (владельцем имущества) и доверительным лицом, управляющим переданным имуществом, так же существует некое третье лицо выгодоприобретатель, которое не участвует в оформлении документа, но получает выгоду от переданного в доверительные руки имущества.

Есть исключения относительно того, что учредителем может быть не собственник, а иное лицо. ГК РФ описано, что если имущество требует постоянного его ведения, а учредитель есть недееспособным к этому, управление перенимает служба опеки и попечительства.

Нюансы в зависимости от объектов сделки

Каждый из видов передачи управления имеет нюансы, которые могут благоприятно повлиять на имущество или привести к убыткам.

Управление финансами всегда достаточно рискованное дело, так как можно совершенно их потерять.

Касательно собственности, переданной в общем виде на управление доверенному лицу означает, что все полномочия будут у него, и он сможет проводить некоторые махинации против владельца.

Обратите внимание

Недвижимость, переданная риэлтерской компании, предполагает, что она должна быть надежной в плане не обмануть владельца.

Управление активами, которое передано другой компании тоже влечет за собой некоторые нюансы касательно потерь на рынке, ведь можно приумножить состояние, либо совсем его утратить.

Недвижимое имуществом

Договор доверительного управления квартирой для сдачи в аренду, либо её продажи передаётся риэлтерской компании.

Считается самым распространенным способом передачи полномочий на управление принесением прибыли.

Такой договор в Росреестре будет считаться договором купли-продажи. Компания, которой было передано управление, осуществляет функции:

  • страховку;
  • передача полученных денег с имущества владельцу;
  • приводит недвижимость в нужный вид;
  • производит оплату коммунальных услуг;
  • поиски покупателей или арендаторов.

Денежных средств

Договор доверительного управления может быть на что угодно, например, на денежные средства.

Доверительное управление финансами производиться с какой-то определённой целью — сбережения от трат, на использование в случае банкротства, накопление с помощью их же, скрытность от иных лиц финансов, либо нежелание от налогообложений.

В таком типе договора часто указывается финансы получаемые в конечном действии договора:

  1. Размер суммы в процентах и к ним процент прибыли.
  2. Размер суммы и дополнительно процент (банковские депозиты).
  3. Неизвестный исход сделки без гарантий (самый рискованный вид сделки).

Регулировать действия финансов можно с помощью — паевых фондов и ПАММ-счета.

Активы

Собственность предпринимателя может быть передана на управление иной компании для получения прибыли.

Предать в доверительное управление компании можно — здания, оборудование, движимое имущество, права на авторство и другое.

Передача активов другой компании не означает передача и финансов компании, создается иной счет для прибыли с активов.

Счёт может быть создан на:

Фондовый рынок Самый использованный среди всех
Рынок Форекс Один из самых агрессивных в ведении дел рынок

Доля в ООО

Управляющий имеет все полномочия на управление ООО в интересах владельческого лица. Специальной формы для такого документа законодательством не установлено.

Тем не менее, обязательно указывается размер передаваемой в управление части доли. Передается она на срок указанный в договоре, но не более пяти лет.

Максимальный срок действия

Договор доверительного управления может быть заключен на неопределенный период. Но гражданским законодательством установлен максимальный срок договора пять лет.

Если в таком договоре не указан срок его действия, то условно он будет считаться, как пять лет. Также период действия соглашения может быть продлен снова на пять лет при его постоянном использовании.

Образец заполнения

Так как нет определенной формы, установленной законом. Используется общая структура документа, которая состоит из таких пунктов:

  1. Дата и место заключения.
  2. Персональные данные сторон составления.
  3. Предмет сделки.
  4. Что выступает объектом договора.
  5. Временные рамки действия договора.
  6. Ответственность и обязанности.
  7. Заключение.
  8. Адреса, реквизиты и подписи сторон составления.

Плюсы и минусы

Плюсами или положительным в составлении такого документа есть:

  • можно получить больше прибыли инвестировав с помощью договора;
  • риск убытка менее низок;
  • не занимает у вас много времени, так как управление находится у доверителя.

Негативной стороной договора есть — нет в наличии гарантий касательно имущества, да и размеры рисков можно только предполагать.

Видео: доверительное управление имуществом

Договор доверительного управления подразумевает разные юридические и фактические действия, которые осуществляются для получения прибыли.

Поэтому в доверительное управление передаются те объекты, из которых можно получить прибыль в результате управления ими.

Источник: http://yurday.ru/dogovor-doveritelnogo-upravlenija/

Доверительное управление квартирой: как осуществляется и как составить договор

Если владелец квартиры передает право управлять своим имуществом второму лицу, которое будет действовать от имени владельца и представлять его интересы, то необходимо составлять специальный доверительный договор.

В основном такая передача квартиры в распоряжение нужна для повышения эффективности управления недвижимостью и получения наибольшей выгоды. В некоторых случаях доверительный договор заключается, если владелец квартиры не в состоянии управлять ею, например, если наследник не может вступить в права собственности до наступления совершеннолетия.

Обратите внимание! Заключение договора о доверительном управлении не распространяется на имущественные права на недвижимость доверительному управляющему.

Участников договора может быть два или три:

  • учредитель – лицо, которое передает собственность в доверительное управление;
  • доверительный управляющий – человек, который получает имущество в доверенность. В качестве управляющего может выступать коммерческая организация или частный предприниматель. Он может лично распоряжаться переданным в доверительное управление имуществом либо привлекать к этому процессу третьих лиц – выгодоприобретателей;
  • выгодоприобретатель – управление объектом осуществляется в его интересах.

Доверительный управляющий может заключать сделки от имени доверительного учредителя, но при этом возле своей подписи он обязан сделать пометку Д.У. которая обозначает доверительное управление. В случае, если управляющий является организацией, то пометка делается возле полного ее наименования.

Читайте также:  Как можно ознакомиться со списком управляющих компаний, прошедших лицензирование?

Например, владелец может сдать свою квартиру в доверительное управление коммерческой компании, которая в свою очередь обязуется следить за состоянием помещения, искать квартиросъемщиков и следить за тем, чтобы они вовремя оплачивали арендную плату и счета за комуслуги. В свою очередь организация будет самостоятельно оплачивать налоги на прибыль с аренды квартиры, и выплачивать собственнику жилплощади его доход.

Как сдать квартиру в доверительное управление

Если владелец квартиры не может лично ею распоряжаться по каким-либо причинам (например, уезжает в продолжительную командировку), то ему нужно сдать квартиру в доверительное управление и оформить соответствующий договор. Для этого необходимо обратиться в компанию, которая может взять на себя ответственность управления жильем по доверенности.

Как составить договор доверительного управления?

Данный документ оформляется в письменной форме и содержит следующие данные:

  • информация о доверительном учредителе;
  • информация о физическом или юридическом лице, в чьих интересах осуществляется передача доверительных прав;
  • информация об управляющем;
  • количество комнат и жилая площадь квартиры, которая передается в доверительное управление, а также ее адрес;
  • срок, на который квартира передается в доверительное управление и плата за предоставленные услуги.

Договор о переходе недвижимости в доверительное управление, составляется по таким же правилам, как и договор о покупке или продаже недвижимости. То есть, при переходе недвижимости в управление к управляющему его нужно регистрировать в Росреестре.

Особенности составления и образец

Некоторые нюансы соглашения о доверительном управлении:

  • договор действует в течении определенного периода;
  • доверительный управляющий выполняет все операции с имуществом от своего имени;
  • управляющий печется об интересах владельца объекта договора, а не о своих собственных;
  • управляющий в праве самостоятельно выбрать и реализовать способы управления квартирой;
  • квартира, которая является объектом доверительного управления, не может быть взыскана за долги своего собственника (кроме тех случаев, когда жилье выступает в качестве залога).

Образец соглашения можно посмотреть и скачать по ссылкам:

  1. В формате .rtf
  2. В формате .pdf

Налоги при доверительном управлении

Вопрос налогообложения при передаче квартиры в доверительное управление не регулируется нормативными актами. Поэтому в таких случаях руководствуются общими критериями налогообложения и отдельными инструкциями.

На сегодняшний день существует два направления налогов, связанных с передачей жилья в доверительное управление:

  1. налог при передаче квартиры в доверительное управление,
  2. налог на текущие операции, которые осуществляются в процессе действия договора.

Сущность доверительного управления видеоконсультация

В программе из цикла передач Нотариус для вас подробнее рассказывается о сути доверительного управления и тонкостях составления договора.

Источник: http://exchangeee.ru/vash-yurist/doveritelnoe-upravlenie-kvartiroj-kak-osushhestvlyaetsya-i-kak-sostavit-dogovor

Доверьте управление арендой своего жилья профессионалам

Часто наймодатель или арендодатель, сдавая квартиру (офис), не хочет обременять себя заботами, связанными с получением арендной платы, контролем за состоянием помещения, оплатой коммунальных услуг и прочими хлопотами.

А если сданы не одна, а несколько квартир, да еще и сам лендлорд проживает в другом городе и даже стране? Неужели ему каждый месяц приезжать и вступать в контакты с нанимателями, с которыми порой не сразу удается и встретиться, а если удается, встреча может оказаться нервной и пустой? Контакты с жильцами — самый неприятный момент для любого арендодателя, который видит в мечтах просто льющийся откуда-то спокойный денежный ручеек, без нужды всякий раз бежать вверх по руслу разбирать заторы, если вдруг, не дай бог, ручеек засорится.

Заработок на аренде без прямого контакта с нанимателем — это желание можно вполне реализовать, сдав квартиру в доверительное управление. Доверительное управление арендой жилья — что это такое и как заключается договор управления арендой недвижимости?

Доверительное управление арендой недвижимости

Риэлторов на рынке аренды очень много, однако все они оказывают ограниченный спектр услуг:

  • поиски нанимателя;
  • прозвоны потенциальных клиентов;
  • организацию показа помещения, совместно с его собственником;
  • заключение договора на аренду.

Далее функции риэлтора по типовому договору оказания посреднических услуг заканчиваются, и он навечно скромно уплывает вдаль.

По эксклюзивному договору риэлтор несет ответственность чуть большую и только в случае одностороннего расторжения арендного договора нанимателем: если наниматель съезжает раньше времени, риэлторы должны подобрать нового клиента.

Не стоит бежать к риэлтору после того, как уже дан ключ жильцам, и хныкать, что вот они оказались такие-сякие, и куда вы смотрели, и что теперь делать.

Простые риэлторы не несут никакой ответственности за подбор «плохих» жильцов и ни за какие вообще последствия, как то:

  • испорченное имущество;
  • затопление соседей;
  • несвоевременная оплата или отказ платить;
  • отказ выселяться и т. д.

Совсем иное дело, если собственник заключает договор на аренду жилья с доверительным управлением.

Сделки с арендой жилья под доверительное управление за рубежом составляют 90% от общего количества арендных операций. У нас пока доля таких сделок — всего 10% от всех годовых арендных контрактов. Основная масса арендодателей все еще не доверяет доверительному управлению из-за следующих опасений:

  • доверительное управление арендой- слишком дорогая услуга;
  • риэлтор обязательно сделает что-либо не так;
  • отсутствие постоянного контроля со стороны собственника может привести к опасности потерять недвижимость или лишиться возможности распоряжаться ею длительное время.

Но это мнение совершенно ошибочное, и это можно доказать хотя бы на примере деятельности агентства недвижимости Акрус.

Агентство недвижимости Акрус

Агентство недвижимости Акрус занимается сделками с арендой недвижимости с 1998 г. За это время в Москве было взято в доверительное управление более 2000 квартир. Большинство клиентов, по признанию Акрус, приходят к ним по советам знакомых, работающих с агентством много лет — это результат почти полного отсутствия рекламы.

Для наймодателя очень важно знать следующее:

При заключении договора с агентством об услуге доверительного управления собственник не лишается права контроля над всем процессом аренды с самого ее начала, и тем более не лишается права собственника ни в настоящем, ни в будущем.

Доверительное управление арендой квартиры вовсе не аналогично передаче автомобиля в собственность нового владельца по генеральной доверенности.

Важно

Оно создано в помощь владельцу собственности осуществлять полный контроль за арендой через другое лицо, при этом ответственность на всех этапах, начиная с заключения договора и до того момента, когда наниматель съедет, лежит на доверительном управляющем. В этом существенное преимущество доверительного управления перед другими видами посредничества — услугами по типовому и эксклюзивному договору.

О полном комплексе услуг агентства по недвижимости Акрус можно ознакомиться здесь.

Функции риэлтора с доверительным управлением

Сдавая недвижимость под доверительное управление, собственник может даже ни разу не увидеть в лицо нанимателя. Как только заключен договор, агентство начинает рекламную кампанию по сдаче квартиры в аренду и подготовку нужных документов.

Разумеется, арендодатель при желании может принимать участие в отборе потенциального клиента, в переговорах и показе жилья, наведываться порой лично, чтобы убедиться, что с квартирой все в порядке.

Но обычно все тревоги собственника, как и желание лично контролировать состояние квартиры, улетучиваются уже через месяц, когда человек убеждается, что без него дела идут даже лучше:

  1. Тем, кто снимает квартиру проще работать с посторонним лицом — профессионалом-риэлтором, чем с нервным, чересчур тревожным хозяином.
  2. Контроль над арендатором риэлторы ведут культурными ненавязчивыми способами, но ускользнуть от такого «ока» непросто. Ответственность за соблюдением условий договора и за сохранность имущества квартиры вынуждают агентство тесно сотрудничать с соседями, поэтому о несоблюдении жильцами порядка и правил проживания, заселении в жилье посторонних лиц сразу же становится известно риэлторам.
  3. Риэлтор не только следит за состоянием квартиры, но и устраняет причиненный ущерб, предварительно произведя опись имущества, поэтому хозяин не увидит по окончанию аренды захламленное и запущенное жилище.
  4. Найти управу на нерадивого нанимателя, заставить его оплатить причиненный ущерб риэлтору с доверительным управлением гораздо легче, чем самому хозяину, так как он сотрудничает и с полицией, и с судебными органами.
  5. За несоблюдение условий договора риэлтор выселяет недобросовестного постояльца.
  6. Если постоялец съезжает раньше срока, кампания подбирает другого нанимателя.
  7. Коммунальные платежи, оговоренные в договоре аренды как обязательные для собственника, также выплачивает агентство (они удерживаются из арендной платы). Оплата коммунальных платежей, положенных для нанимателей, плата за электроэнергию, интернет, телефонные международные разговоры контролируется агентством. Контроль платежей для агентства простая задача, так оно контактирует со всеми коммунальными и городскими службами, и ему нет нужды проверять корешки квитанций.
  8. Сотрудничество с коммунальными службами позволяет также быстро устранять повреждения коммуникаций и оборудования в квартире.
  9. Риэлтор исправно переводит арендную плату собственнику и, как юридическое лицо, может делать это по безналичному расчету, что удобно для нанимателя (как частного, так и для работника фирмы).
  10. Страхование квартиры и ее ремонт производится за счет риэлторского агентства — такая услуга входит в стандартный пакет договора об оказании услуги доверительного управления.

Таким образом агентство может взять в управление абсолютно любую квартиру, даже «убитую», привести ее в порядок, а затем найти нанимателя.

Сдать запущенное, непригодное жилье в аренду для хозяина непосильная задача, но заключив договор аренды с доверительным управлением, он оплачивает только стоимость услуги управления, а ремонт и страховку оплачивает агентство. Чем неприглядные условия?

Агентство проводит за свой счет обычно косметический ремонт. Если хозяин собственности согласен на более трудоемкие работы (перепланировку, переоборудование кухни, санузла), то недостающие средства могут быть взяты в кредит, выплаты за который будут вычитаться из арендной платы.

Договор доверительного управления арендой недвижимости

Договор о доверительном управлении заключается согласно с главой 53 ГК ЗФ «О доверительном управлении имуществом».

Согласно нормативному акту гл.

 53 ГК РФ, учредитель управления (собственник недвижимости) передает второй стороне (риэлтору по доверительному управлению) на конкретно указанный в договоре срок недвижимость в доверительное управление, и тот обязуется управлять недвижимостью в интересах собственника или другого, указанного им лица. Право собственности от учредителя к доверительному управляющему при этом не переходит.

После заключения с собственником недвижимости договора о доверительном управлении, риэлторская кампания имеет право самостоятельно искать нанимателя, устраивать показы квартиры и заключать договоры на аренду. Во всех этих шагах участие собственника необязательно.

Договор о доверительном управлении не относится к посредническим, а относится к договору по оказанию услуг. Он подлежит государственной регистрации, что часто удерживает владельцев квартир: ведь по такому договору они обязаны будут выплачивать налоги. Впрочем, все больше собственников хотят легализовать аренду и выплачивать налоги с дохода как положено.

Однако порой агентства заключают так называемые договоры комиссии:

  • Агентство (комиссионер) берет обязательство перед собственником недвижимости (комитентом) за вознаграждение (комиссионные) осуществлять от своего имени сделки в интересах собственника и за его счет.
  • Такой договор не требует обязательной регистрации, а платить или нет налоги, решает сам клиент.
  • Договор комиссии дает право клиенту сдать в доверительное управление даже государственную или муниципальную квартиру.

Сколько стоит услуга по доверительному управлению

.В сравнении с большим количеством льгот и услуг, оказываемых доверительными управляющими стоимость услуг смехотворна — одна месячная арендная плата в год или 8,3% от ежемесячного дохода от сдачи жилья в аренду:

  • Если вы получаете за аренду 40 000 руб в месяц, то придется вычесть из годового дохода плату за один месяц — 40 000 руб.
  • Если вычитать стоимость доверительного управления каждый месяц, то это составит около 3300 руб.

Почему же так редко доверительное управление арендой

Первая причина относительно небольшого количества подобных сделок уже названа — это непросвещенность, а, следовательно, недоверчивость собственников недвижимости.

А вторая — это осторожность самих риэлторов, которыми приходилось сталкиваться с ушлыми клиентами:

После того, как доверительная управляющая кампания производила ремонт и страхование жилья за свой счет, собственник вдруг расторгал договор, и агентство либо несло издержки, либо впрягалось в длительные судебные процессы.

Видео: Доверительное управление арендой недвижимости

(2

Источник: https://moezhile.ru/arenda/doveritelnoe-upravlenie.html

Как можно доверить управление квартирой

  Довольно часто владельцы квартир, уезжая надолго, сдают своё жильё в аренду. Многие из них вынуждены возвращаться, как только возникают проблемы с жильцами или с квартирой, тратя на это немалые деньги.

Однако сейчас на рынке недвижимости набирает обороты такой вид обременения, как доверительное управление квартирой.

Заключив договор доверительного управления квартирой вам уже не придётся тратить время и деньги на решение проблем, связанных с арендой.

Доверительному управлению, как обременению, посвящена 53 глава Гражданского кодекса. Если квартира с обременением, что это может означать? Касаемо доверительного управления, это означает, что собственник квартиры (по закону – «учредитель управления») передаёт свои права арендатора другому лицу («доверительному управляющему»).

Совет

Такой вид деятельности не лицензируется, поэтому доверить квартиру вы можете любому лицу, например, адвокату или риелтору, может быть агентству недвижимости, при этом это лицо должно быть зарегистрировано как индивидуальный предприниматель, либо коммерческая организация.

Читайте также:  Оформление купли-продажи гаража в 2019 году: как это правильно осуществить

Управляется квартира на условиях, оговоренных учредителем и управляющим, которые заключают договор доверительного управления. Такой договор регистрируется в Кадастровой палате.

Договор доверительного управления

По договору управляющий заключает договоры аренды от своего имени, но в интересах учредителя. Сам себе учредитель сдать эту квартиру не может, такой запрет содержится в 1015 статье Гражданского кодекса.

Договор доверительного управления квартирой, образец которого вы можете скачать здесь, обязательно составляется письменно.

Во всех документах, подписываемых управляющим, например, в договоре аренды, после наименования управляющего нужно делать отметку «Д.У.», что означает, что квартира обременена доверительным управлением – этого требует закон.

В договор обязательно включаются условия:

  • наименование и реквизиты сторон договора;
  • описание квартиры (сюда включаются все данные о квартире, содержащиеся в свидетельстве о праве собственности);
  • размер и форма оплаты по договору (по России это 10-20 процентов от ежемесячной арендной платы, которая выплачивается тоже ежемесячно);
  • срок действия (до пяти лет).

При отсутствии хотя бы одного из перечисленных условий, договор не признаётся действительным, этого требует статья 1016 Гражданского кодекса.

Доверительный управляющий может передать свои полномочия по управлению другому лицу, но отвечать он будет самостоятельно за действия доверенного лица. Говоря об ответственности управляющего, стоит заметить, что он возмещает убытки, нанесённые учредителю, в полном объёме, но только на условиях, значащихся в договоре.

Срок договора управления не может превышать пяти лет, но, если ни одна из сторон не заявит о его расторжении, он будет считаться продлённым на тот же срок и на тех же условиях.

Прекращается договор в случаях:

  • если владелец квартиры будет признан недееспособным, взят под опеку или умрёт;
  • учредитель обанкротится;
  • если откажется по каким-то причинам, выплатив управляющему положенное вознаграждение.

Нюансы договора управления

Обычно в договор включаются такие обязанности управляющего:

  • поиск арендаторов;
  • оплата простоя квартиры;
  • составление и заключение договора найма или аренды;
  • передача квартиры и содержащегося в ней имущества по акту приёма-передачи с обязательной описью имущества и его состояния;
  • регулярная проверка исполнения условий договора аренды (посещение квартиры, опрос соседей);
  • получение арендной платы;
  • оплата коммунальных платежей или проверка их оплаты арендатором;
  • страхование квартиры;
  • проведение текущего ремонта квартиры или имущества, которое в ней находится, например, бытовой техники;
  • оплата налогов за вас и сдача декларации, если вы законопослушный гражданин.

 В договоре нужно чётко прописать – какие именно требования вы предъявляете к арендаторам, уровень арендной платы, как часто нужно проверять жильцов. Так же оговорите каким образом и в каком размере вам будет перечисляться арендная плата, размер вознаграждения за управление.

Особое внимание уделите способу и размеру возмещения ущерба, если такое может случиться со стороны арендаторов.

Закрепите в договоре условие, по которому управляющий будет отчитываться перед вами – периоды отчётов и способ их доставки вам (например – по электронной почте).

Доверительное управление квартирой хоть и несёт определённые затраты с вашей стороны, но снимает с вас бремя решения всех неурядиц, возникающих с жильцами.

К тому же, при таком управлении, вам не нужно будет тратиться на проезд, чтобы решать проблемы аренды.

Источник: https://xranitelochaga.ru/objekty/obremenenie/doverit-upravlenie.html

Особенности доверительного управления недвижимостью

Владелец жилья может принять решение о сдачи его в аренду. С этого момента начинается поиск арендатора, предпринимаются попытки составить договор и проследить за правильностью выполнения его положений. Чтобы избежать проблем, собственник может использовать доверительное управление недвижимостью.

Под представленным понятием подразумевается передача части прав владельца недвижимости в отношении его имущества третьему лицу на основании договора и за определенную плату. В случае подписания договора собственник недвижимости становится учредителем управления.

Доверительный управляющий выполняет следующие функции:

  • осуществляет поиск арендаторов;
  • составляет договор аренды и заключает его;
  • передает недвижимость согласно акту приема-передачи;
  • оплачивает коммунальные платежи (если в договоре не указано, что это входит в обязанности арендатора);
  • устраняет возникающие поломки;
  • контролирует деятельность обслуживающих организаций (кнининговых, ремонтных компаний);
  • принимает ежемесячную оплату от нанимателя;
  • контролирует сохранность имущества;
  • заключает договор страхования в отношении переданного имущества;
  • разрешает конфликтные ситуации с арендаторами и предотвращает их возникновение.

Услуги доверительного управления востребованы собственниками нескольких площадей, проживающими в другом городе или теми, у кого нет времени на управление имуществом.

Управляющий понадобится собственнику коммерческой недвижимости. Рынок подобных услуг в нашей стране начал формироваться около 20 лет назад. Объектами аренды стали офисы и помещения, ранее используемые владельцем. Со временем стал функционировать и механизм аренды жилых помещений.

Коммерческая недвижимость сдается с целью получения дохода и рассматривается исключительно как источник прибыли, а не помещения для использования самим собственником.

К категории коммерческой недвижимости относят:

  • помещения для розничной торговли;
  • площади свободного назначения;
  • офисные площадки;
  • индустриальная недвижимость (цех, склад, промышленные помещения);
  • дома и квартиры для долгосрочной и краткосрочной аренды.

В данном контексте управляющий может подбирать недвижимость для покупки собственником с последующей сдачей в аренду.

Вознаграждение за услуги управляющий может получать в виде фиксированной суммы или в виде определенного договором процента от суммы полученных арендных платежей.

Плюсы и минусы доверительного управления

Пользование услугой третьих лиц  имеет свои явные плюсы и минусы.  К положительным моментам можно отнести:

  • профессионализм. Самостоятельная сдача в аренду подразумевает использование большого объема профессиональных знаний в области юриспруденции, в частности, недвижимости. Специально обученный управляющий компетентен в вопросах, связанных с арендой, что существенно снижает вероятность ошибки и возникновения непредвиденной ситуации.
  • опыт. За много лет работы управляющая компания получила опыт в применении норм права, связанных с арендой помещений разного типа. Кроме того, специалист знает о разнообразных путях получения прибыли.
  • стабильность. Если один арендатор расторгнет договор, компания найдет нового. Собственник не будет тратить время и усилия на поиски, но получит стабильную прибыль.
  • безопасность. Договор с надежной управляющей компанией снижает риск мошенничества при сдаче в аренду коммерческой и иной недвижимости. Будущий арендатор тщательно проверяется до начала сотрудничества, а договор составляется с учетом защиты интересов собственника.
  • экономия времени. Передача доверительному управляющему части своих прав позволяет собственнику освободить время для другой работы, не теряя при этом доход.

Кроме плюсов существуют и минусы такого сотрудничества:

  • дополнительные расходы. Работа управляющего должна оплачиваться. Стоимость услуг вычитается из средств, полученных в качестве оплаты аренды помещений. Их этой же суммы вычитается стоимость обслуживания помещений и платежи за проводимые работы. При этом прибыль собственника снижается.
  • риск. Насколько бы хорошо ни была проверена репутация управляющего, всегда существует вероятность злоупотребления полномочиями и мошенничества. Недвижимость – дорогой актив, что повышает уровень риска и ответственности.

Передача имущества в доверительное управление не отменяет необходимости уплаты налога собственником. Доверительный управляющий обязан вести отдельный бухгалтерский баланс, в котором отражены средства, связанные с переданной недвижимостью. При этом учёт ведется по каждому договору отдельно.

Особое внимание уделяется налогу на прибыль и налогу на имущество организации.

  1. Налог на прибыль. Налоговая база для уплаты налога определяется сторонами сделки в соответствии со ст. 276 НК РФ. С точки зрения управляющего, прибылью является сумма выплаченного ему вознаграждения. Эта сумма и учитывается при налогообложении. Расходы, возникающие при управлении, будут отнесены к расходам специалиста, если в условиях договора не указан пункт о возмещении этих средств.

Управляющий обязуется отчитываться по суммам доходов, полученных от аренды и других операций, связанных с доверительным управлением, на ежемесячной или ежеквартальной основе (согласно условиям договора). С той же периодичностью формируется и отчет о расходах.

Эти данные используются собственником при расчете налоговой базы для уплаты налога на прибыль, которая была получена от операций с имуществом. Если выгодоприобретатель по договору совпадает с собственником имущества, полученные доходы относят к выручке  или внереализационным доходам.

Если выгодоприобретатель – другое лицо, доход относится к внереализационному (ст. 276 НК РФ).

Обратите внимание

Собственник уплачивает налог на прибыль в соответствии с графиком платежей, вне зависимости от периодичности поступления выплат от  управляющего. Налоговым периодом является год, отчетность по налогу на прибыль формируется по истечении квартала, полугодия и 9 месяцев.

  1. Налог на имущество организации. Объектом налогообложения в данном случае признается движимое и недвижимое имущество юридического лица. Имущество, переданное в доверительное управление, учитывается на балансе собственника в качестве основных средств. Из этого следует, что учредитель управления является плательщиком по налогу на имущество организации в отношении имущества, преданного в доверительное управление. Налоговым периодом является год, а отчетным – квартал, полугодие и 9 месяцев.

Налоги могут быть уплачены управляющим за собственника, если он будет выполнять функции налогового агента. Это условие отдельно оговаривается и прописывается в договоре.

Взаимоотношения между учредителем управления и доверительным управляющим регламентируются 53 главой Гражданского кодекса РФ. Основой взаимодействия является договор.  Соглашение между сторонами должно быть заключено в письменной форме.

Договор должен быть зарегистрирован в том же порядке, что и договор купли-продажи. Отмечают, что регистрации подлежит не сам договор доверительного управления, а переход части прав собственника к другому лицу.

  Срок договора не должен превышать 5 лет.

По завершении срока действия договор может быть продлен автоматически, если ни одна из сторон не заявила о своем намерении отказаться от сотрудничества.

Дата подписания договора может не совпадать с моментом вступления его в законную силу. Для третьих лиц договор является значимым с момента его государственной регистрации.

Изменений условий уже действующего договора с арендаторами это не влечет, при этом каждый из них должен быть проинформирован о правах и обязанностях управляющего.

Важно

До момента регистрации соглашения, даже если договор подписан, перед арендаторами и другими лицами отвечает собственник недвижимости.

Подписывая документы, специалист управляющей компании должен ставить  отметку Д.У. (доверительный управляющий). Отдельно следует проинформировать нанимателей о необходимости оплаты аренды управляющему.

Как заключается договор

Договор между  доверительным управляющим и владельцем недвижимости заключается в письменной форме и содержит следующие основные положения:

  • права и обязанности управляющего;
  • права и обязанности собственника;
  • реквизиты сторон;
  • условия расторжения соглашения;
  • разрешение спорных вопросов;
  • условия продления срока действия договора;
  • размер вознаграждения управляющего и способ его получения;
  • сроки предоставления отчетности;
  • дата вступления договора в силу
  • подписи сторон.

При необходимости стороны могут включить дополнительные пункты в свой договор. Поручить составление документа лучше специалисту.

Советы при назначении доверительного управления

Доверить управление своим имуществом стоит компании, которая не первый год оказывает подобные услуги. Можно воспользоваться рекомендациями знакомых или информацией из интернета. Окончательное мнение сформируется только после совместной работы и получения первых результатов.

Пунктами договора следует предусмотреть отсутствие возможных способов введения в заблуждение собственника, сокрытия дохода или информации. Доверительный управляющий будет ассоциироваться с собственником недвижимости, что влечет за собой и репутационные риски.

  Договор между сторонами должен минимизировать риск различного происхождения и защищать интересы собственника и его имущество.

Источник: https://lawhelp.center/kvartira/ostalnoe/doveritelnoe-upravlenie-nedvizhimostyu.html

Ссылка на основную публикацию