Оценка недвижимости затратным методом: когда применяется, пример, обоснования отказа от подхода

11. Отказ от использования затратного подхода

В
процессе работы над определением
стоимости объекта оценки Оценщик пришел
к выводу, что использование затратного
и доходного подходов является не
корректным. Поэтому Оценщик принял
решение отказаться от использования
этих подходов и использовать только
один – сравнительный.

Затратный
подход основывается на принципе
замещения, который гласит, что покупатель
не заплатит за недвижимость больше той
суммы, которую нужно будет потратить
на приобретение земельного участка и
строительства на нем объекта, аналогичного
по своим потребительским характеристикам
объекту оценки, например, квартиры в
многоквартирном доме.

Официальной
сметой затрат на покупку участка и
строительства на нем здания, частью
которого является объект оценки, Оценщик
не располагает.

В
свою очередь, расчет по «типовым» сметам,
СНИПам и т.п.

Обратите внимание

с учетом всех реальных
дополнительных затрат, определением
совокупного износа здания в целом и
«вычленения» стоимости единицы площади
квартиры приведет к большой погрешности
при вычислении.

Кроме
того, Оценщику абсолютно неизвестны
случаи подобного приобретения жилья,
когда покупатель-частное лицо приобретал
в собственность одну квартиру в
многоквартирном доме посредством его
строительства.

Принимая
во внимание весомость приведенных выше
аргументов против использования
затратного подхода, Оценщик принял
решение отказаться от его применения
в рамках данного Отчета.

12. Отказ от использования доходного подхода

В
основе доходного подхода лежит принцип
ожидания, который гласит, все стоимости
сегодня являются отражением будущих
преимуществ. При применении данного
подхода анализируется возможность
недвижимости генерировать определенный
доход, который обычно выражается в форме
дохода от эксплуатации и дохода от
возможной продажи в конце периода
владения. Применительно к объекту оценки
можно предположить, что он приобретается
не как «квартира для проживания», а как
объект для извлечения прибыли от сдачи
его в аренду и последующей (возможной)
продажи.

Против
использования доходного подхода у
Оценщика имелось также несколько
аргументов. Прежде всего – это информация,
полученная от Заказчика, что данная
квартира будет использоваться
исключительно для целей проживания,
т.е. будущий собственник не планирует
сдавать её в аренду с целью извлечения
дохода.

Во-вторых,
несмотря на существующий в Москве
развитый рынок аренды жилья, он продолжает
в основном оставаться «черным». Договора
аренды в подавляющем количестве случаев
нигде не регистрируются, а оплата
производится в виде не облагаемой
налогом наличной суммы. Это не позволяет
Оценщику собрать достаточное количество
достоверной информации о размере
арендной платы и ставок аренды по
объектам аналогам. Использовать же
информацию, не имеющую документального
подтверждения и обоснования Оценщик
посчитал невозможным. Поэтому доходный
подход был исключен из расчетов.

По
мнению Оценщика, единственно возможным
подходом к оценке квартиры в многоквартирном
доме из трех существующих можно считать
сравнительный подход, который в силу
хорошо развитой системы информационного
обеспечения дает наиболее объективные
результаты.

Источник: https://StudFiles.net/preview/4456939/page:10/

Обоснование отказа от использования двух подходов к оценке. даем обоснование, почему мы не используем затратный подход и доходный подход

⇐ ПредыдущаяСтр 4 из 7Следующая ⇒

В процессе работы над определением стоимости объекта оценки Оценщик пришел к выводу, что использование двух из трёх существующих подходов (затратного и доходного) является некорректным. Поэтому Оценщик принял решение отказаться от использования этих подходов при расчёте величины стоимости объекта оценки и использовать только один – сравнительный. Ниже приводится краткое обоснование данного решения.

Рыночная стоимость объекта оценки — наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности).

Три подхода к оценке недвижимости раскрывают различные аспекты ее полезности.

С точки зрения затратного подхода за продаваемый объект недвижимости нецелесообразно платить больше, чем будет стоить строительство нового объекта аналогичной полезности в приемлемые сроки.

С позиций доходного подхода стоимость объекта недвижимости определяется возможностями инвестирования в другие объекты аналогичной полезности, т.е. в объекты, приносящие примерно одинаковый поток доходов.

Важно

С точки зрения сравнительного подхода рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости выше цены сопоставимого объекта, обладающего той же полезностью.

При определении рыночной стоимости объекта недвижимости позиции каждого из подходов к оценке должны оказывать постоянное, устойчивое и значительное влияние на мотивацию потенциального покупателя объекта недвижимости, т.е. на величину стоимости объекта. Данная мотивация должна быть типичной для потенциального покупателя.

Если рассматривать рынок жилья, то очевидно, что в условиях низких темпов строительства многоквартирных жилых домов (за 2005 год в г.Ростове-на-Дону сдано в эксплуатацию 3 многоквартирных дома.

) стоимость строительства объекта аналогичной полезности не является типичным ориентиром для типичного покупателя жилья, т.к.

продажи новых квартир или участие в долевом строительстве единичны и носят закрытый характер (ежемесячно в средствах массовой информации предлагается к продаже более 100 квартир из них 2 предложения по долевому строительству – менее 2%) Т.о.

, стоимость, рассчитанная затратным подходом, ориентира рыночной стоимости квартиры в многоквартирном жилом доме не дает. Наоборот, практический опыт оценщиков нашей фирмы и риэлтеров «Агентства недвижимости «Леда» по оценке квартир в г.

Петропавловске-Камчатском показывает, что ориентир стоимости, рассчитанный затратным подходом, дает очень большую погрешность в вычислениях, т.к при расчетах невозможно точно учесть долю стоимости участка земли на котором расположен многоквартирный дом в стоимости одной квартиры в этом доме, невозможно точно учесть стоимость площадей общего пользования (площадей лестниц и лестничных пролетов) в стоимости одной квартиры.

Кроме того, Оценщику не известны случаи приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо приобретал в собственность одну квартиру в многоквартирном доме посредством строительства дома.

Принимая во внимание приведённые выше аргументы против использования затратного подхода, Оценщик принял решение отказаться от его применения в рамках данного Отчёта.

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ.

Совет

При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения.

Применительно к объекту оценки – жилой квартире — можно гипотетически предположить, что он приобретается не как «квартира для проживания», а как объект для извлечения прибыли от сдачи его в аренду и последующей (возможной) продажи. Т.е. на рынке жилья одним из устойчивых мотивов для участников должен быть мотив инвестиционный.

Агентство недвижимости «Леда» регулярно проводит опрос своих клиентов и потенциальных покупателей квартир, предлагаемых к продаже через агентство, о мотивах приобретения жилья.

Основными мотивами покупки являются приобретение собственной квартиры или улучшение жилищных условий. Приобретение квартир в многоквартирных жилых домах для получения дохода от сдачи в аренду встречается крайне редко.

При этом подобные объекты представляют собой выведенные в нежилой фонд квартиры первых этажей жилых домов расположенных по «красной линии».

Существующий рынок аренды жилья, формируется за счет «вынужденной» аренды (необходимость в средствах, временный выезд собственника за пределы области, приобретение нового жилья и сохранение старого для детей и т.п.), при этом он продолжает оставаться «серым».

Договора аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы. Это обстоятельство не позволяет Оценщику собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам-аналогам.

Использовать же информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования Оценщик посчитал невозможным.

Обратите внимание

Учитывая выше приведенные аргументы и то, что по информации, полученной от Заказчика, данная квартира использовалась, и будет использоваться исключительно для целей проживания, т.е. будущий собственник не планирует сдавать её в аренду с целью извлечения дохода, доходный подход был исключен из расчётов.

По мнению Оценщика, единственно верным подходом к оценке квартиры в многоквартирном доме из трёх существующих подходов можно считать сравнительный подход, который при развитом вторичном рынке жилья и системе хорошего информационного обеспечения даёт наиболее точные и объективные результаты при оценке рыночной стоимости типовых квартир в многоквартирных жилых домах.

Поскольку Оценщиком было принято решение отказаться от применения затратного и доходного подходов, для повышения точности расчетов в рамках сравнительного подхода используются два метода: модифицированный метод сравнительного анализа продаж и метод многофакторной линейной регрессии.

Сравнительный подход

Сравнительный подход оценки рыночной стоимости основан на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Основой применения данного метода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов.

⇐ Предыдущая1234567Следующая ⇒

Источник: https://stydopedya.ru/1_73339_obosnovanie-otkaza-ot-ispolzovaniya-dvuh-podhodov-k-otsenke-daem-obosnovanie-pochemu-mi-ne-ispolzuem-zatratniy-podhod-i-dohodniy-podhod.html

Отказ от затратного подхода при оценке здания

Репетитор оценщика

Гораздо реже встречаются отказы от затратного и сравнительного подходов оценки машин и оборудования.

ОБОСНОВАНИЕ ОТКАЗА ОТ ПРИМЕНЕНИЯ ДОХОДНОГО ПОДХОДА ОЦЕНКИ МАШИН И ОБОРУДОВАНИЯ Пример №1 обоснования отказа от доходного подхода оценки машин и оборудования: «…Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, основываясь на том принципе, что стоимость оборудования непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесут все активы предприятия.

Оценка недвижимости затратным методом: суть подхода, пример

К примеру, что лучше: использовать его в качестве дачного участка для выращивания овощей или же построить ; необходимо принять решение о сносе жилого здания либо же лучше провести реконструкцию (при использовании принципа сравнения издержек для каждого варианта); существует острая необходимость в оценке нанесения ущерба из-за природных катаклизмов (определяется размер капиталовложений, которые в дальнейшем понадобятся для проведения восстановительных работ).

Данный перечень не является исчерпывающим. Затратный подход может использоваться в любых ситуациях, когда нужно определить размер финансовых вложений. Основной формулой при использовании затратного метода оценивания считается: Сн = Цзу + Цу либо же Сн = Цзу + Цз, в которой: Сн – себестоимость недвижимости;

Мотивированный отказ от затратного подхода при расчете коммерческой недвижимости

СПБ, ул.

Гороховая, д.9 1.2.1 Общая характеристика затратного подхода.

Важно Договора аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы.

Наиболее приемлемый подход оценки квартиры По мнению оценщика, наиболее приемлемым в данной ситуации подходом к оценке квартиры в многоквартирном доме из трёх существующих можно считать сравнительный подход, который в силу хорошо развитой системы информационного обеспечения даёт наиболее объективные результаты.

Титова Светлана Семеновна

Строительство отдельно взятой квартиры – невозможно. Сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, оценщик не располагает.

В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам и т.п.

с учётом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и выделения стоимости единицы площади квартиры приведёт к большой погрешности в вычислениях.

Титова Светлана Семеновна

Строительство отдельно взятой квартиры – невозможно.

Сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, оценщик не располагает.

В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам и т.п. с учётом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и выделения стоимости единицы площади квартиры приведёт к большой погрешности в вычислениях.

Отказ от сравнительного подхода при оценке недвижимости, пример

Выделить корректное среднее значение невозможно.

Важно! В данной ситуации оценщик должен использовать другие методы оценки: доходный и затратный. Мнение оценщика обосновано. Сравнительный метод предполагает наличие достаточного количества аналогичных объектов для определения средней рыночной стоимости.

В данном случае можно использовать другие методы оценки, например затратный. При отсутствии аналогичных предложений сравнительный способ оценки не подойдет. Оценщик может использовать другие способы оценки.

Источник: http://kvorumspb.ru/otkaz-ot-zatratnogo-podhoda-pri-ocenke-zdanija-36509/

Обоснование отказа от затратного подхода в оценке комплекса зданий

Компанией «Оценка Топ» разработаны шаблоны отчетов об оценке (документы Microsoft Word 2010 со связями). Отчеты могут пригодиться при обучении, а также при осуществлении оценочной деятельности. Стоимость отчетов от 1000 до 1500 рублей.

Читайте также:  Рефинансирование ипотеки в сбербанке в 2019 году физическому лицу: реструктуризация ипотеки с помощью государства, от других банков, от сбербанка

Заказать отчет можно по телефону +7 (926) 177-73-76, а также через форму в разделе контакты на сайте. Отчет об оценке оборудования (сравнительный подход), текст раздела «Применяемые стандарты оценочной деятельности»: Федеральным законом от 29 июля 1998 г.

№ 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в посл. ред. от 13.07.

2015 года) установлено, что при осуществлении оценочной деятельности Оценщик обязан применить Федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, принятые саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является Оценщик.

В таком случае оценщику сложно достоверно оценить физический, функциональный и внешний износ старения, что и есть в нашем случае. Также данный подход Не отражает стоимости прогнозируемых доходов, что является определяющим для недвижимости, приносящей доход.

Необходимо учитывать, что во многих случаях затратный подход в оценке недвижимости не отражает рыночную стоимость, так как затраты инвестора не всегда создают рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов, и, напротив создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам, таким образом данный метод является очень трудоемким ,в существующих рыночных условиях ту информацию, которую мы найдем, не будет репрезентативной.

Если мы начнем использовать данный метод ,мы получим не совсем точный результат, что будет искажать реальность ,потому в российских реалиях этот метод тяжело используем.

Определение рыночной стоимости объекта оценки с применением затратного подхода

Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту; г) метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость; д) метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения.

Обоснование отказа от использования затратного подхода к оценке

Предыдущая6789101112131415Следующая ⇒ Обоснование отказа от применения затратного подхода к оценке объекта оценки Мы не воспользовались затратным методом оценки стоимости недвижимости, так как в процессе расчетов мы выявили некоторые недостатки в использовании такого подхода, а именно: -затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости, -попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда, -проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений, -сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений, -отдельная оценка земельного участка от строений. Затратный подход нецелесообразно использовать, если здание старое, либо представляет наиболее эффективный вид использования участка как незастроенного.

2.13 обоснование отказа от использования затратного подхода к оценке

Отчет об оценке

На момент проведения оценки оценщик не располагал достоверной информацией, позволяющей прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

Например, отсутствует подтверждённая заказчиком в установленном порядке (ФСО 3, Часть IV. п. 11) информация о расходах, связанных с владением объектом оценки. Против использования доходного подхода, как некорректного в данной ситуации, у оценщика также имелось несколько аргументов.

Прежде всего – это информация, полученная от Заказчика, что данные квартиры будут использоваться исключительно для целей проживания, то есть будущие собственники не планируют сдавать их в аренду с целью извлечения дохода.

Во-вторых, несмотря на существующий в регионе развитый рынок аренды жилья, он продолжает в основном оставаться «черным».

11. отказ от использования затратного подхода

Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке; г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема; д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

Репетитор оценщика

Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме.

Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, Оценщик не располагает. В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам, СНИПам и т.п.


с учётом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и «вычленения» стоимости единицы площади квартиры приведёт к большой погрешности при вычислениях.

  • Внимание Стандарты и правила оценочной деятельности Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» (Протокол № 4/2010 от «31» августа 2010г., Протокол № 19/2011 от «12» мая 2011г Протокол № 59/2014 от «25» ноября 2014г. Протокол № 57/2015 от «05» ноября 2015г.).

Отчет об оценке движимого имущества (оборудование и мебель) с применением сравнительного подхода (оценка 1-го наименования) и затратного подхода (19 наименований). Отчет об оценке работ и материалов, необходимых для устранения ущерба от залива квартиры (затратный подход).

Источник: http://advokat-na-donu.ru/obosnovanie-otkaza-ot-zatratnogo-podhoda-v-otsenke-kompleksa-zdanij/

Жилой дом отказ от затратного подхода при оценке

Оценка недвижимости затратным методом: суть подхода, пример

Сюда входит: выравнивание участка, чистка от кустарников и так далее;

  • постройка самого дома – 1 миллион рублей.
  • В конечном итоге получается цифра в 1 миллион 370 тысяч рублей. Нужно учесть, что сдавая квартиру в аренду можно получать пассивный доход до 10 тысяч рублей ежемесячно.

    Преимуществом постройки дома считается:

    1. получение нового объекта жилой недвижимости;
    2. возможность построить новое строение, отталкиваясь от своих предпочтений (число комнат, планировка).

    Помимо этого можно рассчитывать на налоговый вычет в последующем году за возведением дома за свои средства.

    Посмотрев определенное количество объявлений, можно сказать – средняя цена домов (поддержанных) варьируется в пределах 1,2 -1,5 миллиона рублей.

    Обоснование отказа от использования затратного подхода к оценке

    сбор данных, изучение рынка недвижимости, отбор аналогов из числа сделок купли-продажи и предложений на продажу (публичных оферт); 2.


    Важно

    корректировка цен продаж или запрашиваемых цен по каждому аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ним и объектом оценки; 5. согласование скорректированных цен аналогов и вывод показателя стоимости объекта оценки.

    На этапе сбора информации Оценщику не удалось собрать достаточное количество документально подтверждённых

    Что такое затратный подход в оценке недвижимости и когда применяют такой метод?

    Когда нужен отказ от его использования?

    В их числе: Если недвижимость оценивается для коммерческой деятельности, требуется обращение к специалисту, который сможет применить методы доходного подхода, определяющие капитализацию ренты при инвестировании, с учётом восстановительных затрат.

    При определении степени износа, допустимо ориентироваться на варианты:

    1. инвентаризационного износа;
    2. комиссионного определения износа.

    3. сравнительного анализа;

    В двух случаях данный способ ценообразования не имеет аналогов и требует безусловного применения: В остальных случаях допускается его применение по усмотрению собственника или покупателя недвижимости.

    Для оценки устаревших зданий с высокой степенью износа, от его применения целесообразно отказаться. Заключение. Затратный подход ориентируется на окупаемость инвестиций при возведении капитального строения или приобретении недвижимости.

    В свою очередь, расчет по «типовым» сметам, СНИПам и т.п. с учетом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и «вычленения» стоимости единицы площади квартиры приведет к большой погрешности при вычислении.

    По мнению Оценщика, единственно возможным подходом к оценке квартиры в многоквартирном доме из трех существующих можно считать сравнительный подход, который в силу хорошо развитой системы информационного обеспечения дает наиболее объективные результаты.

    Что такое сравнительный подход в оценке недвижимости — 3 применяемых метода

    сегмента рынка, в котором совершается большое количество сделок со схожими объектами. Примитивный пример использования САП при оценке квартиры, приводимый просто для понимания сути метода. Исходные данные объекта оценки: Найдена информация по сделкам с 5-тью схожими объектами, проданными на протяжении 2-х последних месяцев.

    В основе метода лежит гипотеза о прямой зависимости между ценой продажи объекта и потенциальным рентным доходом от сдачи его в аренду. Т.е., чем выше потенциальный доход от аренды, тем дороже объект. В ипостаси единицы сравнения этот метод предусматривает использование ВРМ.

    сбор данных, изучение рынка недвижимости, отбор аналогов из числа сделок купли-продажи и предложений на продажу (публичных оферт); 2.

    Важно

    корректировка цен продаж или запрашиваемых цен по каждому аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ним и объектом оценки; 5. согласование скорректированных цен аналогов и вывод показателя стоимости объекта оценки.

    На этапе сбора информации Оценщику не удалось собрать достаточное количество документально подтверждённых

    Определение рыночной стоимости объекта оценки с применением затратного подхода

    Качество прав – наличие обременений на передаваемые права (договора аренды, сервитуты и др.). 2. Условия финансирования – льготное кредитование продавцом покупателя, платеж эквивалентом денежных средств.

    м., что является минимальной целой мерой площади объекта оценки и ее использование позволит с наименьшей степенью погрешности вносить корректировки в цены объектов-аналогов. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ С ПРИМЕНЕНИЕМ

    Отчет об оценке

    отчета об оценке квартиры: 10.2.

    ОБЩЕЕ ОПИСАНИЕ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ Подход к оценке – это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. На основании статьи 14 Федерального закона от 29 июля 1998 г.

    N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценщик имеет право:

    1. применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

    Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

    При применении затратного подхода оценщик учитывает следующие положения: а) затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости — земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений; г) в общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности: определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный; расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства; определение прибыли предпринимателя; определение износа и устареваний; определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний; определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства; д) для целей определения рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием затратного подхода земельный участок оценивается как незастроенный в предположении его наиболее эффективного использования; е) расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании: данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов; данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников; информации о рыночных ценах на строительные материалы; Надежность оценки стоимости затратным подходом, в значительной степени зависит от полноты и достоверности экономической и технической информации, которой располагает оценщик.

    Обоснование отказа от использования затратного подхода к оценке

    Когда оцениваются новые или недавно построенные объекты. В этом случае стоимость строительства таких объектов (с учетом прибыли инвестора).

    В общем виде алгоритм оценки недвижимости на основе затрат выглядит следующим образом: 1. Определяется стоимость нового строительства здания (сооружения), которая может выступать либо в виде восстановительной стоимости. (asset based approach) — оценка на основе анализа активов.

    Рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесённых издержек В следствии различных факторов, таких как инфляция, изменение рыночной конъюнктуры, используемых методов учета.

    Источник: http://credit-helper.ru/zhiloj-dom-otkaz-ot-zatratnogo-podhoda-pri-ocenke-25741/

    Отказ от затратного подхода при оценке коммерческого недвижимости

    Отказ от сравнительного подхода при оценке коммерческой недвижимости

    Методы Как уже говорилось выше, на рынке существует три общепринятых метода для оценки недвижимости: сравнительный, доходный и затратный. Сравнительный метод или по-другому рыночный мы изучили, теперь рассмотрим подробнее оставшиеся два: Затратный метод: стоимость рассчитывается, исходя из затрат необходимых на замену объекта или его полное возведение, за вычетом износа недвижимости.

    Читайте также:  Условия, на которых бесплатная приватизация квартир продлена до 2019 года

    Этот метод более сложный и требует работы с особыми формулами и дополнительных знаний (условия окружающей среды и иные возможные негативные воздействия на строение и так далее) для точного и правильного расчёта.

    Отчет об оценке

    квартиры (сравнительный подход), текст раздела «Применяемые стандарты оценочной деятельности»:

    1. Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в посл. ред. от 13.07.

      2015 года) установлено, что при осуществлении оценочной деятельности Оценщик обязан применить Федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, принятые саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является Оценщик.

      Таким образом, настоящий Отчет выполнен в соответствии с требованиями следующих стандартов:

    2. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015г.

      №297;

    3. Федеральный

    Оценка недвижимости затратным методом: когда применяется, пример, обоснования отказа от подхода

    Недостатками подхода ISSN 1815-588 Х.

    Процедура применения затратного подхода зависит от вида оцениваемой стоимости.

    В соответствии с нормативными документами [1] -[11] и практикой оценочной деятельности выделяются следующие виды оцениваемой стоимости: 1) балансовая стоимость (первоначальная, восстановительная, остаточная); 2) рыночная стоимость; 3) сметная стоимость;

    2.13 Обоснование отказа от использования затратного подхода к оценке

    Обоснование рыночной стоимости помещения столовой, расположенного по улице Вагнера, дом 80 в Ленинском районе города Челябинска Затратный подход основывается на принципе замещения, согласно которому человек поступает неоправданно, если он платит за объект недвижимости сумму большую, чем та.

    Определение рыночной стоимости здания магазина смешанной торговли затратным подходом В соответствии со стандартами, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат. Определение стоимости объекта недвижимости Затратный метод основан на том. Оценка рыночной стоимости недвижимости В общем виде алгоритм оценки недвижимости на основе затрат выглядит следующим образом: 1.

    Определяется

    Нужен мотивированный отказ от доходного подхода

    Условия применения метода: наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок.

    При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса); наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости; соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию. Метод предполагает следующую последовательность действий: определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами — аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого

    Титова Светлана Семеновна

    Необходимо учитывать, что использование ряда параметров, определяемых экспертно в доходном подходе (потери на недобор арендной платы, ставка капитализации и др.), снижает достоверность определяемого значения стоимости и, соответственно, может искажать результаты оценки.

    Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы (ФСО 1, Часть IV.

    п. 11) информация о расходах, связанных с владением объектом оценки.

    Отказ от сравнительного подхода при оценке недвижимости, пример

    Оценка объектов недвижимости происходит с использованием трех методов: затратного сравнительного и доходного.

    Отказ от сравнительного подхода при оценке недвижимости должен быть обоснован оценщиком.

    Невозможность использования способа обуславливается особенностями объекта.

    Сравнительный подход – это совокупность способов определения рыночной стоимости жилья.

    Данный анализ основан на сравнении похожих объектов. Они должны иметь схожие материальные, технические, экономические и прочие характеристики. Важно! Использование сравнительного метода допускается, если есть доступная и достоверная информация по ценовым характеристикам аналогичных объектов.

    Для применения сравнительного анализа выбираются аналогичные единицы, выставленные на торги.

    Метод сравнения подходит для оформления купли-продажи:

    • Вторичного жилья;
    • Земельного участка;
    • Типовые частные дома;
    • Комнаты;
    • Квартиры в новостройках.

    Объекты недвижимости оцениваются сравнением следующих единиц:

    • Место расположения;
    • Технические параметры жилья;
    • Кадастровые характеристики;
    • Этажность;
    • Износ дома;
    • Год введения в эксплуатацию;
    • Категория земли (при сравнении участков).

    Невозможность применения сравнительного метода обуславливается следующими факторами:

    • Объект недвижимости построен по уникальному проекту, аналоги отсутствуют;
    • Движение на рынке аналогичных объектов в данный момент не происходит;
    • Количество аналогичных объектов не дает возможности провести полноценный мониторинг рынка;
    • Стоимость объектов-аналогов имеет существенную разницу.
      Выделить корректное среднее значение невозможно.

    Важно!

    При отсутствии аналогичных предложений сравнительный способ оценки не подойдет. Оценщик может использовать другие способы оценки.

    Источник: http://disk-shetka.ru/otkaz-ot-zatratnogo-podhoda-pri-ocenke-kommercheskogo-nedvizhimosti-80666/

    Затратный подход в оценке недвижимости отказ | kinteh.ru

    № 568-Р. В данных методических рекомендациях принята классификация методов оценки земельных участков, в целом соответствующая классификации и содержанию методов оценки земли, рекомендуемых Международными стандартами оценки.

    В соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) доходный, сравнительный и затратный подходы к оценке.

    Использование (или обоснование отказа от использования) затратного, сравнительного и доходного подходов

    Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.

    Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

    Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке.

    Логика построения отчета по оценке рыночной стоимости объектов недвижимости

    Нормативно определено, что отчет по должен содержать:

    Кроме того, имеются нормативные требования в части оформления отчета (нумерация, прошив, скрепление печатью, подписи…) В соответствии с нормативными требованиями каждая оценочная организация в праве разрабатывать свои шаблоны отчетов по оценке и программные продукты в рамках методик расчета. Отчет по оценке можно отнести к исследовательской работе. В отчете основные теоретические направления исследований должны опираться на нормативы и определенные разработки учебно – методических школ, выпускающих свои индивидуальные учебные пособия.

    Как определяют цену заброшенных пионерлагерей, заводов и санаториев?

    Но самое главное — их очень трудно продать. Срок экспозиции подобной недвижимости, как правило, превышает год, а для некоторых предложений – несколько лет. Особенно это касается объектов, которые находятся вдали от центров федеральных округов.

    Для того чтобы грамотно позиционировать такой объект при продаже, необходимо уйти с позиции собственника, для которого его имущество, безусловно, представляет значительную ценность, и посмотреть с позиции инвестора-покупателя, которому важно оценить, что он может заработать на этом объекте.

    Когда собственник обращается в оценочную компанию, рыночная стоимость объектов недвижимости обычно оценивается так.

    Есть три подхода к оценке: сравнительный, затратный и доходный, однако проблема заключается в правильности их применения.

    Оценка земельного участка

    8 ч. 1 ст. 26 Гражданского процессуального кодекса РФ.

    рассматриваются верховным судом республики, краевым, областным судом, судом города федерального значения, судом автономной области и судом автономного округа.

    Судебная практика арбитражных судов показывала, что суды охотно удовлетворяли требования заявителей об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

    Однако в новой и уже сложившейся судебной практике по данной категории дел наблюдаются противоположные тенденции.

    Из анализа судебных решений, принятых после 1 января 2015 года, следует, что в большинстве случаев суды отказывают в удовлетворении требований заявителей об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

    Обоснование отказа от применения подхода

    Другим положением расчета стоимости по доходности является принцип замещения, согласно которому потенциальный инвестор не заплатит за недвижимость больше, чем затраты на инвестирование другого проекта, способного приносить аналогичный доход.

    Таким образом, настоящий подход к расчету стоимости подразумевает, что стоимость объекта недвижимости на дату проведения расчета стоимости есть текущая стоимость чистых доходов, которые могут быть получены владельцем в течение будущих лет, после завершения реконструкции и сдачи объекта в эксплуатацию (т.е.

    Методы оценки квартиры для опеки

    Результатом служит согласие на совершение операций с недвижимостью либо отказ в этом. Такой порядок законодательно закреплен в статье 37 Гражданского кодекса РФ.

    Органы опеки требуют представить документы, подтверждающие, что та недвижимость, которая приобретается, дороже продаваемой.

    То есть, квартира должна быть большей площади, иметь отдельную комнату для ребенка, современные инженерные коммуникации, хорошее месторасположение и удовлетворительную степень развития инфраструктуры.

    Какие подходы используются при проведении оценки арендной платы?

    То есть сумма издержек на создание идентичного или аналогичного объекта что является приемлемым ориентиром при определении его стоимости с использованием затратного подхода.

    Источник: http://kinteh.ru/zatratnyj-podhod-v-ocenke-nedvizhimosti-otkaz-52955/

    Что такое затратный подход в оценке недвижимости — основные методы

    Большинство сделок с жилплощадью требует проведения оценки её стоимости. Существует несколько подходов к расчёту цены, одним из которых является затратный.

    Что такое затратный подход в оценке недвижимости? Как производится расчёт при использовании данного подхода? Какие методы существуют и при каких условиях они актуальны? В каких ситуациях применение затратного метода будет неразумным и почему, иногда, оценщики отказываются его использовать?

    Смысл затратного метода оценки и основные понятия

    ФЗ № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» обозначает одним из подходов расчёта стоимости недвижимого объекта — «затратный». При данном способе вычисление цены основывается на расходах, которые необходимо будет понести для воссоздания или воспроизведения объекта в нынешнем состоянии, вместе с ценой (рыночной) участка, где расположен дом.

    При использовании этого метода важно понимать разницу между воссозданием и замещением недвижимости:

    • Воссоздание учитывает траты на строительные работы и материалы, которые необходимы для возведения сооружения с аналогичными характеристиками (архитектура, качество монтажа, расстановка и т.д.). Минусы постройки также принимаются во внимание, то есть все износы и недочёты, допущенные при постройке объекта, должны быть повторены точно.
    • Замещение учитывает суммы, которые будут направлены на строительство здания с аналогичной эффективностью, но в ином стилевом исполнении, по изменённым стандартам, с использованием других материалов и с разработкой отличной от имеющейся планировки.

    В чём особенности?

    Главной особенностью является то, что его применяют для оценки строящегося жилья, но не готового объекта, вложения в который минимальны.

    Способ целесообразно применять, когда:

    1. Необходимо решить вопрос относительно создания.
    2. Решается вопрос о назначении земли (сельскохозяйственная деятельность, строительство и т.д.).
    3. Нужно определить, оставить здание или снести (метод даёт возможность сравнить расходы в обоих случаях).
    4. Рассчитываются затраты, которые придётся понести в результате стихийных бедствий.
    5. Проводится анализ ренты возведения сооружения.
    6. Решается вопрос о реконструкции здания.
    7. Нужно произвести оценку объекта специального назначения либо объекта в отрасли рынка, которая не является активной.
    8. Требуется определить степень эффективности пользования земельным участком.
    9. Решается вопрос со страхованием.
    10. Определяется размер налога.

    Основной сферой применения способа является страхование, так как все средства, компенсации и взносы высчитываются, исходя из затрат компании, которая страхует.

    Ещё одно направление — сделки с объектами специального назначения. Поскольку трудно найти для них аналоги, необходимо производить определение затрат на их воссоздание либо замещение.

    Плюсом подхода является надёжность при оценке недостроенных или только что построенных объектов.

    Минусы затратного способа оценки:

    1. Цена на рынке и расходы не всегда оказываются сопоставимы.
    2. Получение достоверного результата по оценке связано с увеличением оплаты труда.
    3. При проведении оценки в полученной сумме не учитывается приобретённый износ.
    4. Трудности при расчёте стоимости объектов, которые устарели.
    5. Невозможность точно определить размер приобретённого износа, когда речь идёт о старых постройках.
    6. Сложности, которые возникают при оценке земельных территорий в России.

    Как происходят вычисления с использованием затратного подхода?

    Рассмотрим применение метода на примере частного жилья, расположенного вне пределов города.

    Оценка происходит следующим образом:

    1. Определение стоимости участка с помощью сравнивания предложений на рынке на землю, обладающую аналогичными характеристиками (расположение, инфраструктура, наличие рядом леса и т.д.).
    2. Расчёт размера затрат на строительство здания. С этой целью можно использовать пособия, в которых содержится информация по ценам на строительство.
    3. Из стоимости возведения дома нужно вычесть размер повреждений физического рода, то есть износа.
    4. Сложить стоимость земли и сумму, необходимую для постройки здания, предварительно вычтя из неё процент износа. После этого к полученной сумме следует прибавить прибыль инвестора, которая выражается в процентах и в среднем составляет 25%. Нужно помнить, что 25% актуально для рынка в состоянии стабильности. При нестабильной ситуации доход лица, вложившего средства, может варьироваться.

    Применяемые методы

    Существуют следующие методы:

    • Сравнительной единицы, при котором рассчитывается стоимость возведения единицы здания, являющегося аналогичным. При этом должны приниматься во внимание расхождения в сооружениях (оборудование, особенности планировки, наличие либо отсутствие права собственности и т.д.).
    • Разбивки по компонентам. В данном случае производится разбивка здания на такие компоненты, как фундамент, перекрытия, стены и т.д. и определяется стоимость каждого компонента.
    • Количественного обследования, при котором детально рассчитываются затраты на монтаж отдельных составляющих, на оборудование и постройку в целом. Также учитываются накладные расходы и иные затраты.

    Затратный подход применяют для оценки строящегося жилья с минимальными вложениями.

    Данный способ включает такие методы, как:

    • Расчёт затрат.
    • Ресурсный, когда, исходя из ныне существующих цен и тарифов, рассчитываются траты на материалы, доставку, оплату коммуникаций, труда наёмных рабочих и т.д.
    • Ресурсно-индексный, который сочетает ресурсный метод и индексы стоимости (показатели, которые определяются соотношением текущих цен и цен на сопоставимые ресурсы).
    • Базисно-индексный — понятие, представляющее собой перерасчёт базовых цен на текущий уровень с использованием индексов.
    • Базисно-компенсационный – расчёт стоимости, исходя из базисных цен, но с учётом изменений цен и тарифов.

    В ситуации нестабильности экономики приоритетными являются ресурсно-индексный и ресурсный методы. Однако на практике специалисты предпочитают применять базисно-индексный метод расчёта стоимости по смете.

    Отказ от подхода

    Возникают ситуации, когда оценщик отказывается применять затратный подход. Происходит это в связи с тем, что эксперт не имеет необходимого количества сведений об объекте. Также способ не применяется, если износ сооружения сведён к минимуму либо не найден в принципе.

    При отказе в применении метода оценщик обязан составить письменное обоснование. В документе указывается причина отказа и основания выбора иного подхода. Это может быть доходный метод оценки недвижимости или сравнительный подход в оценке недвижимости, что это узнайте тут.

    Сделки с недвижимостью требуют её оценки. Для расчёта стоимости объекта эксперт выбирает из существующих подходов наиболее актуальный. Затратный способ оценки применяется в случае, если речь идёт об устарелом или разрушенном здании, требующем немалых вложений.

    Совет

    Кроме того, способ востребован в отношении объектов специального назначения, у которых мало аналогов, а также в сфере страхования.

    Если сделка совершается с недвижимостью, не требующей вложений либо требующей минимальных затрат, применение затратного подхода будет признано нецелесообразным.

    Зачем нужна оценка квартиры при ипотеке в новостройке читайте в нашей статье здесь.

    За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Оценка» по ссылке.

    Источник: https://napravah.com/kvartira/ocenka/zatratnyj-podhod.html

    Отказ от затратного подхода при оценки здания с перепланировкой

    Сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, оценщик не располагает. В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам и т.п.

    с учётом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и выделения стоимости единицы площади квартиры приведёт к большой погрешности в вычислениях.

    Оценщику не известны случаи подобного приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо приобретал квартиру в многоквартирном доме путём его строительства.

    Кроме этого, у собственника объекта оценки отсутствует выделенный в натуре земельный участок, а в наличии только доля в праве аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора (Статья 36 Земельного Кодекса РФ), что не дает возможности корректного расчета стоимости земельного участка оцениваемой квартиры.

    Репетитор оценщика

    Во внимание были приняты все издержки, которые могут возникнуть при возведении дома с нуля (цифры взяты по Волгоградскому региону):

    • покупка земельного участка – 300 тысяч рублей;
    • работы по облагораживанию территории – 70 тысяч рублей. Сюда входит: выравнивание участка, чистка от кустарников и так далее;
    • постройка самого дома – 1 миллион рублей.

    В конечном итоге получается цифра в 1 миллион 370 тысяч рублей.

    • получение нового объекта жилой недвижимости;
    • возможность построить новое строение, отталкиваясь от своих предпочтений (число комнат, планировка).

    Помимо этого можно рассчитывать на налоговый вычет в последующем году за возведением дома за свои средства.

    Определение рыночной стоимости объекта оценки с применением затратного подхода

    Этаж 9 1 +5% 2 0 10 0 Всего этажей 17 17 0 17 0 17 0 Общая площадь квартиры, кв.м. 76 70,1 +1% 76 0 61,6 +5% Площадь кухни, кв.м.

    13,2 9,3 +2% 13,2 0 8,0 +3% Вид из окон квартиры На улицу Во двор -1% Во двор -1% Во двор -1% Наличие балкона/лоджии В наличии В наличии 0 В наличии 0 В наличии 0 Состояние и уровень отделки квартиры Евроремонт Евроремонт 0 Требуется косметический ремонт +15% Хорошее +10% Телефон В наличии В наличии 0 В наличии 0 Отсутствует +3% Отопление Центральное Центральное 0 Центральное 0 Центральное 0 Санузел Раздельный Раздельный 0 Раздельный 0 Раздельный 0 Мусоропровод В наличии В наличии 0 В наличии 0 В наличии 0 Лифт В наличии В наличии 0 В наличии 0 В наличии 0 Удаленность от метро 05 мин. транспортом 05 мин. транспортом 0 05 мин. пешком -1% 15 мин. транспортом +2% Наличие металл.

    11. отказ от использования затратного подхода

    Внимание

    Под определением “общая цена по возможному замещению” подразумевается тоже определение, что и для “общей себестоимости работ”, только с небольшим нюансом: в учет не берется износ, но добавляется предполагаемый доход от предпринимательской деятельности.

    К примеру, от сдачи в аренду недвижимости или земельного участка.
    Под определением “износ” подразумевается возможная утрата себестоимости оцениваемого объекта, которая может быть вызвана любыми причинами.

    Пример, расчет Думая о своей дальнейшей жизни, семья Грибинюков принимает решение, что в двухкомнатной квартире им будет достаточно тесно, поскольку двое детей растут, и вскоре места совершенно не останется.

    Они решаются на переезд в загородный деревянный домик.

    У них возникает логичный вопрос – что лучше, купить дом, построить новый, или обменять квартиру? Чтобы решить этот вопрос, был использован затратный подход.

    Титова светлана семеновна

    По причине того, что обе стоимости подсчитываются с учетом износа, то основной формулой при затратном подходе считают: Сн = Цзу + ПЦу – И или Сн = Цзу + ПЦз – И, в которой

    • Сн – себестоимость недвижимости;
    • Цзу – себестоимость земельного участка;
    • ПЦу – общая (полная) себестомость работ по улучшению земельного участка;
    • ПЦз – общая (полная) цена по возможному замещению улучшения земельного участка.
    • И – показатель износа оцениваемого объекта (в процентах).

    Под определением “общая себестоимость работ” подразумевается сумма расходов, необходимая на постройку нового объекта, подобного тому, который подлежит оцениванию.

    Оценка недвижимости затратным методом: суть подхода, пример

    Этаж 9 12 0 2 0 11 0 Всего этажей 17 17 0 17 0 17 0 Общая площадь квартиры, кв.м. 76 68 +5% 55,7 +7% 80,4 -1% Площадь кухни, кв.м.

    13,2 8,6 +3% 8,0 +3% 15,0 -1% Вид из окон квартиры На улицу На улицу 0 На улицу 0 Во двор -1% Наличие балкона/лоджии В наличии Отсутствует +1% Отсутствует +1% Две лоджии -1% Состояние и уровень отделки квартиры Евроремонт Хорошее +10% Хорошее +10% Евроремонт 0 Телефон В наличии Спареный +2% В наличии 0 Отсутствует +3% Отопление Центральное Центральное 0 Центральное 0 Центральное 0 Санузел Раздельный Раздельный 0 Совмещенный +2% Раздельный 0 Мусоропровод В наличии В наличии 0 В наличии 0 В наличии 0 Лифт В наличии В наличии 0 В наличии 0 В наличии 0 Удаленность от метро 05 мин. транспортом 05 мин. транспортом 0 05 мин. пешком -1% 10 мин. транспортом -1% Наличие металл.

    Обоснование отказа от использования затратного подхода к оценке

    ПРИМЕР ОБОСНОВАНИЯ ОТКАЗА от использования затратного и доходного подходов при оценке квартиры. Фрагмент из отчета об оценке квартиры. В процессе оценки оценщик принял решение отказаться от использования затратного и доходного подходов при расчёте величины стоимости объекта оценки и использовать только один – сравнительный.

    Важно

    Обоснование отказа от использования затратного подхода оценки Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства (ФСО 1, Часть IV. п.

    23). Необходимое условие для использования затратного подхода – достаточно детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта недвижимости с последующим учётом износа оцениваемого объекта.
    Строительство отдельно взятой квартиры – невозможно.

    Оценка помещения в рамках затратного подхода

    Особенности по сравнению с другими методами Ключевыми особенности затратного метода по сравнению с другими принято считать:

    • условия к проведению подсчетов, базируемые в большинстве случаев на инвестиции в недвижимость;
    • во внимание берутся полезные факторы постройки либо помещения, возникшие по результатам инвестиций, способные в дальнейшем принести прибыль вкладчикам;
    • использование сравнительного способа в процессе расчета восстановительной цены и варианта с замещением;
    • в процессе определения рыночной себестоимости во внимание берется процентное соотношение амортизации постройки, а также года, когда объект был введен в эксплуатацию.

    Данный подход к оценке объекта недвижимости позволяет наиболее точно определить соотношение затрат и вложений, позволяющих экономить личные финансовые накопления.

    Оценка квартиры при перепланировке

    Как правило, проблем с несогласованной перепланировкой не возникает (если вы не разрушили несущие стены и не развалили дом) до того момента, пока вам не приходится продавать, менять, дарить квартиру или оценивать ее для каких-либо целей.

    Одним из основных документов, который требует оценщик для проведения экспертизы – план БТИ, оценщик в обязательном порядке сравнивает соответствие планировки техническому плану.

    Перепланировка может по-разному влиять на стоимость квартиры, если она согласованная и удачная, то в совокупности с хорошим ремонтом она может повысить стоимость квартиры, вместе с тем неудачная планировка, а тем более незаконная – существенно снижает оценочную стоимость.

    В данной статье, мы не будем рассматривать случаи, когда перепланировка законна, согласована и отражена в документах БТИ – в этом случае она никак не создает проблем для оценщика.
    Но что же делать.

    Несогласованная перепланировка может очень существенно снижать стоимость квартиры при оценке, поэтому лучше заблаговременно согласовать и узаконить перепланировку. Этот процесс займет некоторое время и потребует Вашего участия, но на выходе хлопоты положительно скажутся на стоимости вашей недвижимости.

    Процедура согласования перепланировки включает в себя:

    • разработку проекта перепланировки и получение технического заключения о ее допустимости и безопасности;
    • подписание акта завершенной перепланировки;
    • получение новых планов квартиры в паспорте БТИ.

    Перепланировка проведена с существенными нарушениями Наиболее существенным и несогласуемым нарушением являются: снос несущих конструкций, вынос отопительной системы на балкон, ликвидация вентиляционной шахты, объединение кухни с жилым помещением. Такая планировка не только незаконна, но и попросту опасна.

    Определение полной восстановительной стоимости При определении стоимости нового строительства улучшений следует учитывать затраты инвестора, а не подрядчика. Типичная предпринимательская прибыль принимается равной 30%.


    Строительные затраты на возведение нежилых помещений, аналогичных оцениваемому объекту, составляют: кирпичных 10 000 руб/м2; крупнопанельных 10 500 руб/м2. 3.

    Определение накопленного износа производится по следующей формуле: ХИ = Иф + Ифунк + Иэк (2) где Иф — физический износ объекта недвижимости, тыс.руб.; Ифунк — функциональный износ объекта недвижимости, тыс.руб.; Иэк — внешний износ объекта недвижимости, тыс.руб.

    Оцениваемая недвижимость — достаточно новое здание, поэтому величины экономического и функционального типов износа равны нулю. Данные о физическом износе представлены в таблице 2.

    Источник: http://law-uradres.ru/otkaz-ot-zatratnogo-podhoda-pri-otsenki-zdaniya-s-pereplanirovkoj/

    Ссылка на основную публикацию