Покупка квартиры через агентство недвижимости — стоит ли и что нужно знать

Покупка квартиры через агентство недвижимости

В сфере продажи жилья риэлторские услуги предлагают огромное количество компаний, и определиться какому именно агентству недвижимости отдать свое предпочтение весьма затруднительно.

Покупатель должен обращать внимание на историю работы фирмы, опыт и профессионализм сотрудников, не малую роль может сыграть и стоимость услуг, она не должна быть крайне высокой и наоборот слишком низкой.

Риэлторы упрощают процесс покупки квартиры, но всегда есть риск мошенничества со стороны таких организаций. Для того, чтобы обезопасить себя, стоит уделить особое внимание договору с компанией, четко понимать круг ответственности представителя, объем своих личных прав и обязанностей.

Выбор агентства недвижимости

Рынок риэлторских услуг изобилует большим количеством предложений, для выбора надежного и качественного агентства, которое сможет организовать успешную сделку, покупатель должен определить приоритетные моменты, которым необходимо уделить особое внимание, обычно это:

  • Период работы агентства. Большой стаж характеризует организацию, как опытного и успешного представителя услуг в сфере продажи жилья.
  • Количество сотрудников компании. Большой штат говорит о развитости и стабильности агентства.
  • Цены на услуги. Обычно стоимость услуг агентств недвижимости приблизительно одинакова. Однако если цена явно занижена, то это должно насторожить клиента.
  • Официальный интернет сайт организации. Компания, которая заботится о своем имидже, проводит тщательную работу над сайтом, он должен быть насыщен сведениями о контактах, сотрудниках, организационных документах, объектах и предложениях риэлторов.
  • Офис агентства. Месторасположение, внутренняя обстановка, рекламные вывески помещения играют немаловажную роль, так как нередки случаи создания фирм однодневок.
  • Общественная деятельность, то есть членство в различных объединениях, например, «Российская гильдия риэлторов» (РГР). Наличие сертификата такого рода объединений позволяет клиентам удостовериться в высокой профессиональной подготовке работников, которым для получения документа необходимо пройти обучение и сдать экзамен.
  • Наличие различных наград, грамот (диплом за активное развитие рынка ипотеки, благодарственное письмо за юридическую поддержку общественной деятельности РГР).
  • Отзывы об организации риэлторов. Покупателю будет полезно узнать мнения других людей о компании, посетить различные интернет порталы и форумы.

Если агентство имеет сравнительно небольшой стаж работы на рынке недвижимости — это не всегда показатель ненадежности фирмы, важно обращать внимание на репутацию и профессионализм сотрудников компании.

Прежде чем обращаться в то или иное агентство, стоит убедиться в правильности своего выбора, для этого покупателю необходимо:

  • Проверить документы фирмы. Нужно убедиться обладает ли организация необходимыми сертификатами, аттестатами, запросить выписку из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ).
  • Обратиться в налоговый орган, арбитражный суд, для выяснения наличия нарушений закона компанией, отсутствия статуса банкрота.
  • У риэлтора, необходимо проверить трудовой договор с агентством интересы, которого он представляет.
  • Особое внимание стоит уделить договору, который покупатель заключает с фирмой. Заключение письменного, отвечающего всем требованиям закона документа гарантирует юридическую чистоту сделки.
  • Важно уточнить проверяет ли агентство историю предлагаемых квартир, правомочия собственников, подлинность сведений. Обычно в штате работает юрист, который выполняет такие действия.

Пример

Гражданка В для покупки квартиры, обратилась в агентство недвижимости, которое недавно открылось поблизости от ее дома. Риэлтор, не заключая договор, сразу предложил вариант жилья. Квартира понравилась клиентке, она внесла оплату и оформила необходимые документы.

Гражданка В переехала по новому адресу, но через две недели к ней в квартиру пришел Гражданин Р, который утверждал, что он настоящий владелец помещения.

Обратившись в суд, выяснилось, что агентство действовало по преступной схеме, с помощью поддельных документов, фальшивых бланков, печатей и подставного нотариуса, они оформили договор купли-продажи квартиры, которую сняли в аренду у гражданина Р.

Обратите внимание

Суд определили, что Гражданка В не имеет законных прав на жилье, а для защиты своих интересов ей необходимо обращаться в судебные органы.

Провести проверку агентства недвижимости можно самостоятельно или обратившись к нотариусам, юристам, что конечно потребует дополнительных денежных затрат, но с большой вероятностью будет гарантировать надежность выбора покупателя.

Зачем нужен риэлтор при покупке квартиры?

Приобретая недвижимость, многие покупатели отказываются от самостоятельного поиска жилья и прибегают к услугам риэлторов. Это можно объяснить тем, что специализированные агентства являются профессионалами в своей области, и должны облегчить для покупателя покупку квартиры, выполняя следующие задачи:

  • Консультация по возникшим у клиента юридическим и техническим вопросам.
  • Организация процесса поиска, переговоров, нахождение вариантов, отвечающих пожеланиям покупателя.
  • Рассмотрение возможных недостатков района, проверка состояния подъезда, квартиры.
  • Уточнение вопроса о проживающих в доме.
  • Согласование условий и проверка юридической чистоты сделки (подлинность документов, законность правомочий собственников жилья, их представителей).
  • Мониторинг цен на рынке недвижимости, подбор наиболее выгодных предложений.
  • Сотрудничество с банками, помощь в получении ипотеки, кредитов на покупку объектов недвижимости.
  • Юридическое сопровождение сделки, заключение договора купли-продажи, оформление жилья в собственность, помощь при государственной регистрации.
  • Урегулирование возможных спорных ситуаций.

Несмотря на возможные случаи мошеннических действий, обращение к риэлторам может существенно ускорить процесс поиска квартиры.

Грамотный и квалифицированный специалист защищает интересы клиента, учитывая его желания и потребности.

Обращаясь к услугам агентств недвижимости покупатель, имеет право рассчитывать на эффективность и безопасность их работы. При покупке квартиры риэлтор осуществляет следующие функции:

  • выясняет ситуацию на рынке жилья, чтобы понять на какую именно квартиру может претендовать клиент, исходя из его предпочтений и финансовых возможностей;
  • при нехватке денежных средств, ищет подходящие варианты кредитования;
  • определяется с удобным временем для просмотра объекта недвижимости;
  • договаривается с продавцом о стоимости и иных условиях продажи квартиры;
  • осуществляет проверку сведений, предоставляемых собственником, анализирует возможные риски;
  • осуществляет подготовку необходимых для сделки документов, оформляет договор купли-продажи;
  • проводит взаиморасчеты сторон (наличный расчет, использование банковской ячейки);
  • следит за соблюдением прав клиента при совершении сделки у нотариуса;
  • проводит проверку выписки всех жильцов из покупаемой квартиры;
  • подготавливает, направляет и получает необходимый комплект документов для государственной регистрации права собственности.

Важно уточнить, является ли агентство недвижимости участником программы страхования профессиональной ответственности, чтобы убытки, которые может понести покупатель при ошибке риэлтора были возмещены.

В России нет единого образца договора, заключаемого с агентствами недвижимости, поэтому каждая фирма по своему усмотрению определяет содержание и условия такого соглашения. Покупателям следует уделить особое внимание следующим нюансам, которые обязательно прописываются в договоре:

  • Перечень услуг, которые агентство должно совершить для клиента, в каком объеме (рекламные, юридические, консультационные услуги).
  • Соотношение прав и обязанностей сторон по договору, требования, возлагаемые на клиента должны быть выполнимыми и разумными.
  • Вознаграждение за услуги.
  • Срок соглашения, обычно он заключается не менее чем на один год.
  • Положение о том, что клиент в любое время может потребовать отчет о проделанной риэлтором работе, срок предоставления отчета.
  • Пункт о расторжении договора. Покупатель вправе в любое время отказаться от услуг исполнителя, заплатив за фактически понесенные расходы.
  • Особенно внимательно следует прочитать надписи, прописанные мелким шрифтом, обычно так указывают информацию, касающуюся ответственности самого агентства.

В некоторых случаях фирмы могут включить в договор такие пункты (что не является правомерным):

  • Агентство вправе иметь разницу между ценой продажи жилья и стоимостью, которая будет прописана в соглашении. Это так называемая скрытая комиссия, то есть денежные средства, которые риэлторы желают получить помимо уже уплаченной клиентом суммы.
  • Положение о запрете для покупателя общаться с продавцом, его представителями. Это говорит о том, что фирма так же стремится получить дополнительное неофициальное обогащение.
  • Клиент не вправе обращаться к другим посредникам, за нарушение данного условия могут быть установлены высокие штрафные санкции.

Если покупатель желает внести или исключить какие-либо положения договора, он имеет на это полное право.

Изменения должны сразу вноситься в документ или быть зафиксированы письменно, как дополнительное соглашение или протокол разногласий.

При выборе объекта недвижимости агентства должны основаться на возможностях и предпочтениях своего клиента. Есть основные моменты, на которые риэлтор обращает пристальное внимание:

  • Стоимость недвижимого имущества.
  • Доступность транспортного сообщения, близость нахождения остановки.
  • Обустроенность территории двора, наличие детской площадки.
  • Техническое состояние дома, подъезда, исправная работа мусоропровода, лифта.
  • Планировка жилья, вид из окна.
  • Внутренняя обстановка квартиры, внешние дефекты, качество сантехники, исправность водопровода, системы отопления, электрических сетей.
  • Инфраструктура района (детские сады, школы, больницы, аптеки, магазины, и т.д.).
  • Этаж, на котором располагается квартира.
  • Жильцы дома, их социальный статус.
  • Год постройки, тип объекта недвижимости (кирпич, панель, монолит).
  • Экологическое состояние района, близость к заводам, аэропортам, мусорным полигонам.

Приемлемость стоимости выбранного объекта может быть оценена самим риэлтором.

Для более точного определения, стоит обратиться к профессиональным оценщикам, чтобы быть уверенным, что цена жилья не является завышенной.

Как происходит покупка квартиры через агентство?

После того как покупатель определился с выбором объекта недвижимости, предстоит не менее важный и сложный процесс — оформление покупки квартиры. Агент должен сопровождать клиента на каждом этапе, оказывать содействие и помощь.

  • Агентство недвижимости проверяет юридическую чистоту жилья: устанавливает законность прав владельцев, факт выписки жильцов, полную дееспособность продавца. Запрашивает выписку из ЕГРП и домовой книги, обращается в органы психического и наркологического контроля, проверяет документы, подтверждающие право собственности.
  • Квартиры должна быть свободна от прав третьих лиц, не находиться в обременении, например, в залоге или аресте.
  • В последующем составляется договор купли-продажи, посредник должен следить, за грамотностью и правильностью его оформления, чтобы содержание документа не нарушало прав и законных интересов покупателя.
  • После чего, следует произвести расчеты по сделке, в наличной или безналичной формах. При наличной оплате покупателю выдается расписка. Самый надежный безналичный способ — использование банковской ячейки.
  • В конечном итоге необходима государственная регистрация права собственности.

Если покупатель отдает свое предпочтение жилью в новостройках, то риэлтору следует особо тщательно подходить к выбору застройщика, узнать его историю работы, своевременность сдачи объектов, посетить официальный сайт, просмотреть учредительные документы, проектную декларацию.

https://www.youtube.com/watch?v=yEWD2BSGoew

Для оформления покупки квартиры риэлтору необходимо получить от клиента нотариально заверенную доверенность.

Посредством нее агент вправе представлять интересы, осуществлять от имени клиента все необходимые действия по подготовке, сбору, сдаче и проверке документации.

Как правильно купить квартиру на вторичном рынке через риэлтора?

Приобретение квартиры на вторичном рынке может сопровождаться рядом особенностей, на которые как покупателю, так и риэлтору следует обратить особое внимание:

  • Состояние дома и дворовой территории. Важно тщательно осмотреть: фасад здания, зону детских и спортивных площадок, подъездное помещение, состояние лифта.
  • В квартире нужно проверить работу инженерных коммуникаций, сантехники, вытяжку. Оценить уровень освещенности, отсутствие внешних недостатков.
  • Стоит сравнить квартиру с планом БТИ, чтобы убедиться в отсутствии незаконных перепланировок.
  • Риэлтор должен выявить возможные проблемные вопросы юридического характера (поддельные документы, отсутствие разрешения на продажу от супруга, несовершеннолетние жильцы — их выписка крайне затруднительна).

Стоит учитывать, что даже самый крупный и грамотный договор с агентством недвижимости, не дает 100% гарантии надежности сделки, риэлторы не могут проверить все возможные потенциальные риски, а на рынке вторичного жилья нередки действия мошенников, поэтому к выбору жилья данного типа следует подходить с особой тщательностью.

При покупке квартиры на вторичном рынке посреднику можно и нужно попытаться снизить цену, то есть торговаться.

Даже если покупатель располагает необходимой денежной суммой, агентство должно предоставить для своего клиента самые выгодные условия приобретения жилья.

Стоимость услуг риэлтора при покупке квартиры

Каждое агентство недвижимости по-разному оценивает свои услуги, например, мелкие компании стараются подстраиваться под средний уровень цен, установленный на рынке и даже снижать стоимость, чтобы привлечь клиентов. У крупных организаций есть возможность диктовать свои условия, основываясь на опыте, репутации, известности.

Услуги риэлтора оплачивает наниматель. На формировании стоимости услуг могут повлиять различные факторы: правовая сложность сделки, длительность заключения договора, стоимость объекта недвижимости.

Можно выделить два основных способа определения цены:

  • Стоимость услуг в твердой денежной сумме, примерно от 30000 до 100000 тысяч рублей, в зависимости от региона.
  • Стоимость, определяемая в процентном соотношении от цены жилья, обычно составляет от 2% до 5%.

Пример

Квартира продается за 2300000 миллиона рублей, при установленном вознаграждении фирмы в 4%, стоимость услуг агентства недвижимости будет составлять 92000 тысячи рублей.

Порядок формирования цены агентствами недвижимости является произвольным, хотя обычно объем оказываемых услуг, перечень необходимых для сбора документов при покупке квартир является совершенно одинаковым.

Как расторгнуть договор с агентством недвижимости?

На договор с риэлторами вне зависимости от особенностей и объема оказываемых услуг распространяются гарантии

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/pokupka/kvartiry-cherez-agentstvo/

Похожие материалы:

На сегодняшний день при приобретении или продаже жилья особо актуальным становится вопрос, стоит ли торговаться.

Окончание ушедшего года характеризовалось определенной нестабильностью рынка недвижимости Ярославля.

На этом фоне в сообществе риэлтеров возникают споры, как проводить процедуру купли и продажи квартир вторичного рынка, какие методы использовать. Для продавцов предлагается схема аукциона и нетривиальный подход к рекламе, даже если жилье находится в недорогом сегменте.

Покупателям стоит торговаться, даже если квартиры элитные.

Подобные рекомендации не позволяют рынку двигаться в одном направлении. По оценке рыночных экспертов, стоимость типового жилья за последнее полугодие снизилась в пределах 10—30%. Причинами снижения спроса послужили высокие ипотечные ставки на рынке вторичного жилья, нестабильность валютного курса, использование покупателями поддержки государства на первичку.

Первые два квартала текущего года, одновременно с наметившейся тенденцией, характеризуются увеличением объема предложения.

Продавцы, которые приостановили свои предложения из-за нестабильности экономической ситуации, вновь возвращаются на рынок недвижимости.

Читайте также:  Посуточная аренда квартиры: составление договора краткосрочного найма и его типовой образец

Наблюдается естественное увеличение объектов, выставляемых владельцами в обычном режиме для решения своих жилищных проблем. Сроки экспонирования объектов увеличиваются.

По мнению некоторых риэлтеров, оживлению спроса будет способствовать появление на рынке покупателей, имеющих сбережения в валюте. В основном это те, кто решились на покупку жилья в прошлом году, но захотели переждать некоторое время, конвертируя свои сбережения.

Важно

Какие бы ни были прогнозы, во всех сегментах рынка недвижимости происходит покупка и продажа квартир. Основная часть участников рынка не осуществляет инвестирование, а решает насущные жилищные проблемы. В большинстве случаев продавцам не приходится делать значительные скидки в цене за счет квалифицированной риэлтерской поддержки.

Применяется следующая схема: если со стороны покупателей наблюдается активное стремление снизить цену, то некоторая часть продавцов приостанавливает свои предложения, снимая объекты до наступления лучшего времени. С теми же, кто остается на рынке, проводить торги покупателю становится сложнее.

Особо искушенные покупатели всегда в курсе подобных тенденций. Они проводят анализ всех предложений, существующих на рынке, не стремятся использовать первую попавшуюся возможность, стараются найти наиболее приемлемые условия.

Несмотря на то что такие покупатели прибегают к помощи агентов, контроль ситуации они осуществляют самостоятельно. Если какие-то объекты находятся в списках продаж долгое время и при этом наблюдается постепенное ценовое снижение, то от продавца требуют скидки на приглянувшуюся квартиру.

Наиболее активно на сегодняшний момент заключаются сделки с объектами стоимостью до 5 млн рублей. Это жилье экономкласса. Элитные и объекты бизнес-класса тоже находят своих покупателей, если продавец готов рассматривать предложения. Зачастую же владельцы такой недвижимости не собираются снижать установленную цену, которая бывает завышена.

При проведении торгов стоит придерживаться пределов 5—10%. Превышать его не стоит. Реальные продажи жилья на вторичном рынке показывают, что дисконт в очень малых случаях превышает даже 5%.

Когда скидку требовать целесообразно, а в каких случаях процент дисконта будет несущественным? Если состояние квартиры таково, что для проживания в ней требуется затратный ремонт, то требование скидки вполне закономерно.

Если же квартира приобретается в хорошем районе с развитой инфраструктурой, нужен лишь небольшой косметический ремонт, то вести разговор о дисконте нецелесообразно.

Исключением могут являться только случаи, когда цены на объект сильно завышены.

Аргументы, которые могут помочь

Стремление продавца к торгам в сообществе риэлтеров считается тупиковой ситуацией. Такие варианты поведения характерны для владельцев неликвидной недвижимости. Им нужно быстро продать квартиру в силу сложившейся жизненной ситуации.

Совет

Потенциального покупателя может не заинтересовать такой вариант, даже при попытке продавца предложить значительно заниженную, по сравнению с рынком, цену.

Объяснение такой стоимости тем, что квартира нуждается в качественном ремонте, удалена от метро, планировка оставляет желать лучшего, не проходит.

Быстрое снижение цены на продаваемый объект недвижимости вызывает подозрение в мошенничестве. Документы на квартиру могут быть не в порядке или имеются правовые вопросы, связанные с этим жильем.

В подобных обстоятельствах продавцу целесообразно рассмотреть вариант сотрудничества с покупателями, которые оформили ипотеку, обладающими правом на материнский капитал, получившими субсидию от государства.

Отпугнуть от такой сделки может то, что быстро провести все необходимые процедуры не получится. Перечисление средств бюджета занимает определенное, иногда довольно продолжительное, время. Но есть неоспоримое преимущество у такого способа продажи. У собственника появляется удачный шанс выручить неплохие средства даже за неперспективную квартиру.

Приобретая квартиры на первичном рынке, торговаться уместно, если сделка происходит с физическим лицом. Даже если они находятся в новых домах. Следует знать, что в этом случае цена квартиры будет на порядок выше аналогичной, но со сроком сдачи через пару лет.

Проводя торги, не рассчитывайте получить дисконт более 10%, если только у продавца нет времени на ожидание лучшего предложения. С юридическими лицами торг вообще неуместен.

Застройщик, например, имеет прайс, в котором отражены фиксированные цены на объекты недвижимости. Есть один положительный момент — акции, которые регулярно проводят застройщики.

Приняв в них участие, можно приобрести квартиру на несколько сотен тысяч дешевле.

Источник: http://yarkvartal.ru/rieltorskie-texnologii/stoit-li-torgovatsya-pri-pokupke-zhilya.html

Как купить квартиру в ипотеку без риэлтора: пошаговая инструкция в 2019 году

Как оформить ипотеку без риэлтора?

Собираетесь приобрести недвижимость и хотите узнать, можно ли обойтись без услуг посредника?

Пошаговая инструкция того, как купить квартиру в ипотеку без риэлтора, позволит вам без проблем справиться с этой задачей!

Приобретение жилья без посредников – основные преимущества

Чтобы понять, стоит ли обращаться к риэлтору при покупке жилья, необходимо ознакомиться с главными преимуществами самостоятельных действий.

К ним относятся:

  • Безопасность – среди посредников часто встречаются недобросовестные сотрудники, желающие получить дополнительную прибыль за чужой счет;
  • Экономия. Сколько стоят услуги риэлтора при покупке квартиры в ипотеку? За участие в сделке квалифицированного специалиста клиенту придется заплатить от 1 до 3% от стоимости продаваемого объекта, что в переводе на живые деньги не так уж и мало;
  • Соответствие. Человек, самостоятельно выбирающий жилье, реже разочаровывается в покупке, ведь в этом случае квартира максимально отвечает его требованиям и пожеланиям;
  • Большая и более точная выборка. Обращаясь к услугам риэлтора, вы можете упустить интересный вариант, на который риэлтор просто не обратит внимания. В результате вы потратите свое время на осмотр тех объектов, которые вам категорически не подходят.

Как купить жилье в ипотеку без риэлтора – пошаговая инструкция

Если вы не знаете, как оформить ипотеку без риэлтора, воспользуйтесь этой подробной инструкцией.

Шаг 1. Определение требований к жилью

При выборе жилья большинство потребителей руководствуется следующими критериями:

  • Год постройки (можно узнать на сайте Росреестра или в документах на квартиру);
  • Реальное состояние дома (окон, подъезда, крыши, лифта, дверей, мусоропровода и т. д.);
  • Статус объекта недвижимости (новострой или вторичка);
  • Площадь и количество комнат;
  • Транспортная доступность;
  • Удаленность дома от работы и основных объектов инфраструктуры;
  • Тип планировки;
  • Реальное состояние квартиры (перепланировка, ремонт, состояние основных коммуникаций, отсутствие плесени, крыс, тараканов, уровень шумоизоляции, тип отопления, наличие счетчиков и пр.);
  • Сторона, на которую выходят окна;
  • Внешний вид и обустроенность двора;
  • Близость опасных объектов и трасс;
  • Район (в престижных районах жилье стоит намного дороже);
  • Цена.

При анализе объекта недвижимости в первую очередь обращайте внимание на те параметры, которые нельзя изменить (например, особенности и расположение дома). А вот отсутствие хорошего ремонта не играет большой роли, ведь легко поддается исправлению.

Шаг 2. Поиск жилья

Определившись с критериями выбора, можно приступать к поиску подходящего жилья. Нужно ли нанимать для этого профессионального риэлтора? Совсем не обязательно, ведь вы в состоянии самостоятельно воспользоваться сразу несколькими источниками информации.

Ими могут выступать:

  • Специализированные интернет-сайты. Информацию на таких сервисах могут выкладывать не только риэлторские компании, но и сами собственники. Они также заинтересованы в том, как продать квартиру без посредников, ведь тогда спрос на жилье будет в несколько раз выше;
  • Площадки объявлений, содержащие данные о разных товарах и услугах. Правда, подобные ресурсы не собирают целевую аудиторию, что значительно уменьшает шансы отыскать действительно хороший вариант;
  • Еженедельные печатные издания. Пользуются меньшим спросом, но имеют место быть. Как правило, объявления в газетах публикуют люди зрелого и пожилого возраста. Все остальные дублируются в сети и на сайтах недвижимости;
  • Объявления на рекламных досках. Еще один старый метод, позволяющий не только просмотреть все доступные объявления, но и поместить свое. Главное, дать как можно больше конкретики – например, указать, в каком именно районе города вы хотите купить квартиру;
  • Социальные сети. Еще один эффективный и распространенный способ, который лучше всего действует при большом количестве друзей и подписчиков;
  • Знакомые. Сарафанное радио еще никто не отменял, поэтому не забудьте расспросить своих знакомых, родственников и коллег.

Шаг 3. Осмотр всех вариантов

Личный осмотр подходящих вариантов является одним из наиболее важных факторов. Несмотря на кажущуюся простоту этого процесса, в нем есть несколько нюансов:

  • Осмотр квартиры лучше производить вдвоем или даже всей семьей. Во-первых, так безопасней, а во-вторых, дает возможность посоветоваться с важными для вас людьми;
  • На первую встречу с потенциальным продавцом следует идти без денег и каких-либо бумаг;
  • Чтобы не забыть вопросы или другие детали, запишите их в блокнот.

Историю квартиры и данные о жильцах можно узнать у консьержки или ближайших соседей. У них же следует уточнить информацию об особенностях дома или района. Кроме того не забудьте прогуляться по окрестностям и лично удостовериться в их безопасности и благоустроенности.

Шаг 4. Проверка прав собственности на квартиру и обременение

Найдя нужный вариант, не забудьте убедиться, что квартиру продает именно ее владелец, а само жилье не состоит в обременении.

Сделать это можно 2 способами:

  • На сайте Росреестра. Для этого следует сформировать соответствующий запрос и ввести порядковый или кадастровый номер квартиры. Подтвердив операцию, дождитесь, пока на странице отобразиться адрес объекта недвижимости. Его отсутствие говорит о том, что в ЕГРН таких сведений нет;
  • В МФЦ. Заказать выписку из ЕГРН можно и в многофункциональных центрах предоставления государственных услуг. Таким способом можно получить информацию об основных характеристиках интересующего вас жилья – состоит ли оно в залоге, находится ли под арестом, участвует ли в судебных разбирательствах и т. д.

Обязательно уточните основание, положенное в основу владения. Если речь идет о наследстве, выясните, какой период времени прошел с этого момента. Самый безопасный срок – начиная от 3 лет. В противном случае могут возникнуть споры с другими правопреемниками.

Шаг 5. Проверка личности владельца

Здесь все достаточно просто. Чтобы убедиться в подлинности личности собственника, сверьте данные его паспорта с информацией, указанной в свидетельстве о праве собственности.

Получить кредит онлайн

Банк Сумма(руб.) Процентная ставка Возраст заемщика Оформить
до 300 000 от 19,9% годовых от 18 до 70 лет Оформить
от 10 000 до 1 000 000 от 10,9% годовых от 22 до 70 лет Оформить
от 30 000 до 1 000 000 от 11% годовых от 21 года до 75 лет Оформить
до 1 000 000 от 16,99% годовых от 22 года до 70 лет Оформить
до 1 000 000 от 11,5% годовых от 25 года до 68 лет Оформить
до 1 300 000 от 11,99% годовых от 23 лет Оформить
до 3 000 000 от 9,99% годовых от 21 до 70 лет Оформить
до 3 000 000 от 11,5% годовых от 21 до 70 лет Оформить

Для подтверждения дееспособности продавца попросите его представить соответствующую медицинскую справку.

Шаг 6. Оценка приобретаемого жилья

В процессе проверки объекта недвижимости следует выполнить несколько важных операций:

  • Изучить копию домовой книги – так вы сможете убедиться в том, что в квартире не прописаны посторонние лица;
  • Запросить справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам – ее можно взять в УК или РЭУ;
  • Ознакомиться с техпаспортом – позволяет исключить выполнение владельцем незаконной перепланировки.

Шаг 7. Подготовка документов

Согласно законодательству, действующему в 2019 году, для оформления квартиры в ипотеку необходимо собрать стандартный пакет документов.

Со стороны покупателя:

  • Ксерокопия всех страниц паспорта гражданина РФ;
  • Ксерокопия пенсионного удостоверения (если есть);
  • Ксерокопия свидетельства о постановке на учет в Федеральной налоговой службе страны (с номером ИНН);
  • Справка по форме 2-НДФЛ (оригинал);
  • Трудовая книжка, завизированная подписью и печатью главы кадрового отдела или нотариусом;
  • Водительские права (если есть);
  • Военный билет (если есть);
  • Свидетельство о браке и брачный контракт (если есть);
  • Образовательные сведения (дипломы, аттестаты и т. д.);
  • Справка от органов опеки (если жилье переходит несовершеннолетнему);
  • Анкета, предоставленная сотрудником банка;
  • Заявление о получении ипотечного кредитования.

Со стороны продавца:

  • Ксерокопия всех страниц паспорта гражданина РФ;
  • Ксерокопия пенсионного удостоверения (если есть);
  • Военный билет (если есть);
  • Документ, подтверждающий право собственности на недвижимость;
  • Справка БТИ с описанием основных характеристик жилья и планом объекта недвижимости;
  • Документ, подтверждающий отсутствие задолженности;
  • Технический или кадастровый паспорт;
  • Выписка из ЕГРП;
  • Свидетельство о регистрации брака (если есть);
  • Выписка из домовой книги, подтверждающая тот факт, что в квартире не прописаны другие жильцы;
  • Согласие супруга на передачу недвижимости новому владельцу;
  • Справка из психологического и наркологического диспансера о том, что владелец жилья является дееспособным и не стоит на учете;
  • Свидетельство налогоплательщика;
  • Разрешение органов опеки на продажу недвижимости (если продавец является несовершеннолетним);
  • Свидетельство о рождении детей.

Шаг 8. Заключение сделки

Договор «купли-продажи» подписывают в банке в присутствии всех сторон. Как правило, это происходит не раньше, чем через 7-10 дней после подачи документов. Именно столько времени понадобится сотрудникам финансовой организации для принятия решения о выдаче ипотеки.

Шаг 9. Передача денег

При покупке жилья в ипотеку деньги продавцу переводятся на последнем этапе. Сделать это можно как наличным, так и безналичным расчетом.

Не вносите предоплату и не оставляйте залог! Если в процессе оформления сделки сотрудникам Росреестра удастся отыскать какие-либо проблемные моменты, вернуть деньги будет сложно. Передача задатка осуществляется только после заключения договора купли-продажи и только лишь под расписку.

Также следует отметить, что на случай срыва сделки действуют свои законы. Так, если договор был заключен, но еще не зарегистрирован, а покупатель по какой-либо причине изменил свое решение, он теряет весь задаток. Если условия договора нарушает продавец, то он должен будет вернуть двойную сумму залога.

Читайте также:  Проект перепланировки жилой недвижимости (квартиры, дома и др) – что это такое, правила его оформления

Еще более острожным следует быть с суммой первоначального взноса. Так как жилье переходит в собственность покупателя только после осуществления регистрации, не спешите вносить деньги.

Шаг 10. Страхование жизни, жилья или трудоспособности

Если вы все еще сомневаетесь в том, нужен ли риэлтор при покупке квартиры в ипотеку на вторичном рынке, ознакомьтесь со следующим важным шагом, который вам также придется пройти.

Как известно, при оформлении кредита большинство финансовых организаций настаивает на том, чтоб клиент застраховал имущество, жизнь, здоровье или же другие блага. При этом страховая компания выбирается по рекомендации банка, а срок действия страховки распространяется на весь ипотечный период.

В некоторых случаях приобретение страховки можно заменить денежной компенсацией. Это выгодно для банка, но отнюдь не для клиента – процент будет в разы выше.

Шаг 11. Регистрация заключенного договора в регистрационной палате

После заключения сделки покупатель обязан зарегистрировать ее в Регистрационной палате. При безналичном расчете деньги на счет продавца будут переведены только по окончанию этого процесса.

Шаг 12. Последние договоренности

В том случае, когда продавцом выступает не компания-застройщик, а конкретный человек, с ним нужно обговорить несколько важных вопросов.

Среди них самыми важными является момент передачи ключей и день, когда жильцы съедут. После этого можно заняться обустройством нового места жительства, не забывая при этом регулярно платить взносы.

Подводные камни

Чтобы ответить на вопрос, как покупать квартиру в ипотеку – с риэлтором или без, нужно разобраться со сложностями, которые могут возникнуть в случае самостоятельного оформления сделки.

К ним следует отнести:

  • Мошенничество. Нарвавшись на аферистов, работающим по доверенности или поддельным документам, вы лишитесь и жилья, и всех уплаченных денег. Дело в том, что заключать сделки может только владелец недвижимости, поэтому доверенность, выданная на имя другого человека, может быть аннулирована в любой момент;
  • Нарушения при оформлении прав собственности. Чаще всего это происходит с приватизируемыми квартирами – продавец обещает снять регистрацию после подписания договора, а затем отказывается от своих слов;
  • Приобретение квартиры с обременением. Если жилье было получено в наследство, со временем на него могут претендовать даже те правопреемники, которые не были указаны в завещании. В этом случае достаточно получить судебное решение о включении граждан, имеющих право на обязательную долю в имуществе, в круг наследников;
  • Заключение сделки с недееспособным лицом. Если вы купили квартиру у недееспособного лица, не запросив при этом справку о состоянии его здоровья, будьте готовы к тому, что опекуны, представляющие его интересы, могут оспорить весь процесс в суде;
  • Включение старого дома в план расселения. Иногда продавцы могут и не знать о сложившейся ситуации, но это не исключает появление проблем для покупателя.

Теперь вы знаете, нужен ли риэлтор при покупке квартиры в ипотеку, и сумеете принять правильное решение. Удачных вам приобретений!

Источник: https://baikalinvestbank-24.ru/poleznye-stati/kak-kypit-kvartiry-v-ipoteky-bez-rieltora-poshagovaia-instrykciia-v-2019-gody.html

Как безопасно купить квартиру в новостройке

Как известно, покупка недвижимости, практически, всегда несет в себе элементы риска. Но, одно дело, когда покупается готовая и обжитая квартира на вторичном рынке.

И совсем другое — когда есть инвестор и застройщик и приходится сильно рисковать, вкладывая деньги только в планы, существующие на бумаге или, в лучшем случае, — яму, которую называют котлован и обещают квартиру через 6-9-12 месяцев.

Для таких случаев, в западных давно существует технология безопасных покупок недвижимости, которая пробивает себе дорогу и в Украине.

Обратите внимание

Как стало известно Национальной энциклопедии строительства ProfiDom.com.ua, портал Domik.

ua рассказал, как обезопасить инвестора от недобросовестного застройщика, гарантировать, что каждый получит свое, а также сохранить имущество и деньги от ареста. И это все может, так называемый, договор «Эскроу».

В 2019 году покупка ценных предметов, в том числе, недвижимости, по договорам эскроу — привычная практика во многих странах мира, включая Соединенные Штаты Америки и государства Евросоюза.

В украине возможность использования эскроу-счетов законодательно разрешена с 2017 года. пока, по договорам эскроу нельзя купить недвижимость на первичном рынке, но это, всего лишь, вопрос времени. .

что такое escrow-счет и зачем он нужен в недвижимости

Договор эскроу, который еще называют условным депонированием, — это трехстороннее соглашение, которое заключается при покупке чего-то ценного: недвижимости, автомобиля, предметов искусства или готового бизнеса.

Суть такого договора в том, что покупатель не платит деньги сразу продавцу, а передает их третьей стороне. Когда товар оказывается у покупателя, третья сторона передают деньги продавцу.

Так, никто не оказывается обманут: покупатель не вправе передумать и в одностороннем порядке расторгнуть договор, а продавец не может забрать средства до передачи товара и исчезнуть.

В эскроу-договоре участвуют три стороны:

  • депонент — условно говоря, это покупатель, который хочет что-то приобрести;
  • бенефициар — продавец, который получит деньги за товар, когда выполнит свои обязательства перед депонентом;
  • эскроу-агент — та самая третья сторона, у которой находятся деньги до окончательного завершения сделки. Эскроу-агентом может выступать любой банк, предоставляющий подобные услуги, нотариус или компания — главное, чтобы и депонент, и бенефициар безоговорочно доверяли этой третьей стороне.

Заключая договор эскроу, депонент открывает текущий банковский счет, на который он кладет деньги до заключения сделки.

Эскроу-агент гарантирует, что этот счет не может быть закрыт в одностороннем порядке: даже если участники сделки решили ее отменить, они должны вдвоем прийти и засвидетельствовать это.

Если же сделка прошла удачно, и бенефициар стал владельцем товара, эскроу-агент переводит деньги на счет продавца.

В недвижимости эскроу-счета работают так. Есть застройщик, который возводит жилой комплекс, и есть инвестор, который хочет в нем купить квартиру. Безусловно, инвестор переживает: вдруг он заплатит застройщику деньги, а тот обманет и не достроит дом? Поэтому, покупатель обращается к эскроу-агенту и открывает счет, на который кладет деньги за квартиру.

Застройщик знает: эта квартира уже продана, но деньги за нее он получит только тогда, когда вручит инвестору ключи. Если этого не происходит и застройщик не выполняет свои обязательства, инвестор получает деньги обратно. Если же дом успешно достроен, все получают желаемое: застройщик — деньги, инвестор — квартиру, а эскроу-агент — фиксированный процент.

Это его вознаграждение за то, что выступил гарантом сделки.

1

На какие деньги строить

Средства, полученные от продажи квартир, застройщик вкладывает непосредственно в строительство домов. За какие же деньги застройщик будет возводить жилые комплексы, если инвестор захочет отдать деньги не ему, а эскроу-агенту?

В случае продажи недвижимости посредством эскроу-договоров, застройщик вкладывает в строительство не собственные средства, полученные от инвесторов, а заемные.

Если эскроу-агентом выступает банк, то он кредитует застройщика. Обеспечением кредита служат те самые деньги, которые ждут на счетах передачи бенефициару.

Важно

Когда застройщик достроит дом, он получит средства и погасит кредит, а прибыль заберет себе.

Если эскроу-агентом выступает нотариус, застройщик также обращается за кредитом, но в этом случае в любой банк. Финучреждение открывает ему кредитную линию, которой девелопер и пользуется до завершения строительства, погашая ее затем деньгами, полученными с эскроу-счетов.

Преимущества и недостатки счета эскроу

Преимущества покупки недвижимости с помощью эскроу-договоров следующие:

  • никто никого не может обмануть. Застройщик получает деньги за квартиру только тогда, когда вручает инвестору ключи от квартиры;
  • если сделка не состоялась, депонент получает свои средства обратно. Для этого не нужно ходить по судам и доказывать свои имущественные права — эскроу-агент просто вернет вам деньги;
  • обращаясь за кредитом в банк, застройщик получает всю необходимую сумму сразу. А при использовании средств инвесторов может возникнуть ситуация, когда их не хватает — например, если плохо идут продажи. В таких случаях строительство могут даже замораживать;
  • на эскроу-счета не может быть наложено взыскание. Если депонент или бенефициар признан банкротом, приставы могут наложить арест на банковские счета, имущество, недвижимость. Но никто не вправе арестовать средства, лежащие на эскроу-счетах.

При всех достоинствах у эскроу-договоров есть и ряд недостатков:

  • застройщик не может вкладывать в строительство собственные средства и должен брать заемные. А за них полагается платить банковский процент, и эти дополнительные расходы лягут на плечи инвесторов;
  • эскроу-агенту придется заплатить. Фиксированную ставку или процент от сделки — не важно, это в любом случае дополнительные расходы;
  • на эскроу-счета, в отличие от депозитных, не начисляются проценты.

Как покупать жилье в новостройках через эскроу-счета

Покупка недвижимости по договору эскроу проходит в три этапа.

  • 1-й: инвестор, то есть депонент, выбирает квартиру в жилом комплексе. Затем открывает в банке эскроу-счет и вносит на него сумму, равную стоимости жилья. С этого момент он не может передумать и разорвать договор в одностороннем порядке;
  • 2-й: застройщик, то есть бенефициар, выполняет все условия эскроу-договора. Зачастую это введение дома в эксплуатацию и оформление имущественных прав. После этого он обращается в банк и предоставляет необходимую документацию;
  • 3-й: банк, то есть эскроу-агент, снимает деньги с эскроу-счета и передает их застройщику.

Выводы

В текущем году, самый главный страх украинского инвестора — заплатить застройщику деньги, а в результате получить недострой и судебные тяжбы. По состоянию на 1 марта 2019 года, по сведениям Domik.

ua, в Киеве зафиксировано 52 жилых комплекса.

Раньше, проверить законность объекта можно было на Государственном сайте мониторинга застройки Киева, но с сентября 2018 года он по техническим причинам не работает.

Введение на законодательном уровне практики эскроу-договоров обезопасит инвестора и станет гарантией его защиты от недобросовестных застройщиков. Первый шаг на этом пути уже сделан — с 20 декабря 2017 года в Украине Постановлением Нацбанка №133 официально разрешено пользоваться договорами эскроу.

Источник: http://profidom.com.ua/stati/analitika-i-zakony/30908-kak-bezopasno-kupit-kvartiru-v-novostrojke

Покупка жилья через агентство недвижимости

Покупка недвижимости — это, пожалуй, главная инвестиция в нашей жизни, однако большинство покупателей не знает обо всех тонкостях приобретения жилья в собственность.

А они есть на каждом этапе сделки: от оценки стоимости объекта до переговоров с банком по поводу улучшения условий ипотеки. Поэтому многие решаются довериться специалистам и искать свое будущее жилье с помощью агентства недвижимости.

Мы дадим 10 полезных советов, надеемся, они помогут вам выбрать агентство недвижимости (АН) *.

  1. Профессиональная консультация

Будущие покупатели идут в агентство недвижимости, потому что знают, что там они смогут получить профессиональную консультацию по поводу приобретения жилья.

Обращаясь в агентство недвижимости, покупатель получает доступ к каталогу объектов этого АН и может подобрать себе варианты, удовлетворяющие его требованиям, а также получает полную информацию о затратах, регулярных платежах, состоянии здания и т.д.

В свою очередь, продавец имеет возможность провести профессиональную оценку своего жилья с помощью АН, а также получает доступ к списку потенциальных покупателей.

Мой комментарий: согласна с этим пунктом полностью. Особенно, он касается иностранных покупателей. Когда вы желаете купить недвижимость в другой стране, согласитесь, сделать это в десятки раз сложнее, чем в своей собственной.

Ни языка, ни знания законов, ни знания уловок продавцов, ни знаний в сфере особенностей выбора районов, формирования цены в нем, ни знаний особенностей конструкций зданий или планировки квартир.

Да, конечно, можно в течение года перед покупкой все это изучать (и упустить ту самую желанную квартиру), купив объект только с переводчиком — человеком, которому абсолютно все равно, что вы купите — его задача переводить, а не оценивать ваш выбор.

Более того, переводчик в этой сфере — услуга не дешевая, это вам не в магазине цены переводить, это юридическая терминология: у нотариуса, в полиции, на заключении договора залога, на просмотре объекта и т.д. Советую сто раз подумать, стоит ли экономить 2-4 тысячи, теряя во времени и в качестве для избежания выплаты гонорара АН.

В принципе, скажу по опыту, как в РФ, так и в Испании (и, думаю, в большинстве стран мира), местные жители мало грамотны в юридических вопросах, поэтому даже испанцы предпочитают купить жилье через агентство недвижимости, а не самому, так как работа с АН придает им уверенности и надежность. И это нормально.

Если у Вас есть сомнения в вопросе покупки недвижимости в Валенсии (где, когда, как и т.д.) и Вам нужен совет, Вы можете написать мне на электронную почту info@ispaniainvest.com,, связаться со мной по watsapp +34 66 242 94 93 или отправить сообщение через сайт. Все консультации абсолютно бесплатны и ни к чему Вас не обязывают.

  1. Соглашение между клиентом и агентством

Отношения между клиентом-продавцом и агентством оформляются в соответствующем соглашении, где прописываются все услуги, которые предоставляет агентство.

«Обычно с собственником заключается договор, где оформляются все условия сотрудничества», — рассказывает Лаура Родригес, брокер компании Re/Max Casa Viva.

Существует несколько видов контракта, в зависимости от услуг, которые будет предоставлять агентство, поэтому перед подписанием очень важно его внимательно прочитать.

Мой комментарий: Считаю верным заключение соглашения об оказании услуг агентством недвижимости, как с продавцом, так и с покупателем. Однако читайте договоры внимательно, чтобы не нарваться на «эксклюзивный договор»….

Читайте также:  Как продать долю в квартире: оценка, выделение, приостановка продажи, оформление и другие нюансы сделки

Очень важно знать, работает ли агентство по эксклюзивному договору или нет. Это поможет вам (речь, прежде всего, о продавце) избежать возможных проблем. Эксклюзивный договор обычно заключается на срок от 3 до 6 месяцев.

«Сотрудничество, основанное на принципе эксклюзивности важно в том случае, если собственник ожидает полную вовлеченность агентства в процесс продажи, поскольку эксклюзивность гарантирует агентству компенсацию в виде комиссии за все усилия, предпринятые им для продажи объекта», — рассказывает Кристина Бланко, руководитель по маркетингу и пиар компании Look & Find.

Совет

Также в АН вы можете столкнуться с таким понятием, как совместный эксклюзивный или мультиэксклюзивный договор.

Специалисты Re/Máx комментируют: «Мы предоставляем эксклюзивность на продажу, однако размещаем информацию об объекте в базе недвижимости, которая доступна нашим компаниям-партнерам, что заметно ускоряет продажу. И если у нашего партнера есть клиент на квартиру, то гонорар делится пополам».

Мой комментарий: Этот эксклюзивный договор — для меня больная тема. Для тех, кто не понимает о чем речь, поясняю.

Многие АН обязывают продавцов и реже покупателей подписывать эксклюзивный договор, согласно которому продавец не имеет права работать с другими АН и даже сам продать свое жилье без помощь агентства. Он обязан продать объект только через это АН.

Если же он нарушит это условие и найдет покупателя сам или банально решит подарить объект своим родственникам, он будет обязан выплатить гонорар АН, с который заключил договор. Для меня ситуация абсурдна до маразма.

Таким образом, хорошо подумайте прежде чем подписывать договор эксклюзива с АН.

НЕ НАДО загонять себя в тупик и вешать на себя обременения и долги! Никто не имеет права ограничивать вашу свободу в выборе покупателя/объекта, цены и АН! Если вы желаете работать только с одним АН — это прекрасно.

Только не надо оформлять ваше решение письменно! Ведь за полгода вы можете передумать. Можете подписать такой договор, если доверяете ему.

Агентство разрабатывает маркетинговый план для продвижения объекта через различные каналы, прежде всего, интернет-сайт компании, интернет-порталы недвижимости или корпоративные печатные каталоги объектов.

«Мы регистрируем все контакты потенциальных покупателей, заинтересовавшихся в том или ином объекте.

Далее с ними связываются наши агенты, которые подробно рассказывают о квартире и отвечают на все вопросы клиента», — делятся в компании Look & Find.

Мой комментарий: Вот это важный пункт, который всегда остается «за кадром», никто не думает об этом, когда АН просит гонорар. Продавцы и покупатели недоумевают «за что с них берут комиссию!? И вообще, работа АН не стоит этих денег». Так вот, дорогие мои.

Обратите внимание

Для того, чтобы вы меня нашли на просторах интернета, мне нужно оповестить вас о моем существовании. Естественно, самый лучший способ рассказать о себе — это интернет. Для этого мне нужно разместить информацию о себе в соц.сетях, прорекламировать себя, что стоит денег.

Мне нужно разместить свои объекты для вас на многих порталах и платформах соответствующей тематики.

Это, естественно, не бесплатное удовольствие. В месяц на рекламу тратится от 1000 евро и выше. Это не считая рекламы в Гугле, ВКонтакте, на Яндексе и т.д.

Мне, например, нужно рекламировать свою компании на порталах по продаже недвижимости, по аренде и по туризму. И в Гугле и Яндексе тоже — по трем направлениям, так как если смешать все в кучу в одну рекламу, то эффект будет минимальный.

Помимо рекламы нужен офис, куда вы можете прийти (у меня его пока нет), нужна реклама на улице, брошюры, визитки, зарплата работникам и море чего еще.

И, конечно же, не забываем про непомерные испанские налоги! Они могут достигать 50%! Чтобы все это оплачивать нужно получать деньги за работу по поиску, подбору, показу недвижимости и оформлению документов до и после совершения сделки. Именно поэтому прошу вас: не надо думать, что все АН «гребут деньги лопатами» и ничего не делают. Гребут лопатами только «агентства класса Люкс», которые работают с миллиардерами и заключают сделки на суммы, после которых на гонорар можно жить пол жизни.

  1. Планирование просмотров объектов

Одна из задач агентства — планировать и организовывать просмотры объекта, стараясь при этом избегать просмотров клиентами, которые в действительности не заинтересованы в покупке*.

Поэтому до назначения просмотра агент в разговоре с потенциальным клиентом выясняет его потребности, ожидания и возможности и решает, подходит ли ему та или иная квартира.

Агентство также советует продавцу, как лучше подготовить квартиру к просмотру под конкретного покупателя.

Мой комментарий: Это важный момент. Когда я начинала работать, я старалась удовлетворить запросы каждого клиента, предлагала, показывала, бегала, а толку не было.

Важно

Со временем я научилась различать, когда человеку просто нечего делать и он решил походить и посмотреть квартиры — для друга своего, мол тот когда-то купит, для себя, мол через год купил бы, а сейчас посмотрю, и т.д. Это все пустая трата времени и теперь таких «клиентов» я оставляю без внимания.

К такой категории относятся, например, те, кто желает купить объект не здесь и сейчас, а через пару месяцев. Вот через пару месяцев и поговорим — будут новые объекты и новые цены на них.

  1. Представление интересов продавца на переговорах

Агентство принимает активное участие в переговорах с потенциальным покупателем. Знание о реальном состоянии рынка и ценах на недвижимость помогает проводить эти переговоры более эффективно.

Когда собственник пытается продать самостоятельно, у него возникает вполне естественное желание: продать подороже (а покупателю — купить подешевле), поэтому ему бывает достаточно непросто назначить адекватную цену своей квартиры.

Мой комментарий: Работа по ведению переговоров с покупателем — не проста. Ведь покупатели бывают разные. Одни четко знают, чего хотят, вопрос остается за выбором лучшего. Другие вообще не понятно зачем пришли. Плюс нужно уметь ответить на максимум вопросов покупателя по объекту. Конечно, знать ответы на все вопросы невозможно, но все-таки следует быть в курсе.

Оформление документов купли-продажи до и после совершения сделки, покупка для Вас недвижимости в Валенсии в Ваше отсутствие по доверенности. По всем вопросам Вы можете связаться со мной по электронной почте info@ispaniainvest.com, по watsapp +34 66 242 94 93 или отправить сообщение через сайт.

  1. Помощь в правовых и финансовых вопросах

На протяжении всего процесса продажи агентство проводит все необходимые консультации относительно внесения залога и бронирования выбранного объекта, заключения договора купли-продажи, нотариального оформления сделки и т.д. Также в агентстве вас проконсультируют о лучших предложениях по ипотечным кредитам в банках, об условиях получения ипотеки и посоветуют в какой банк обратиться.

Мой комментарий: Юридические консультации являются важной составляющей работы агента недвижимости. Агент должен четко знать как и что делать, чтобы, с одной стороны, не нарушить закон, с другой, найти в законе нормы, помогающие клиенту сэкономить или улучшающие условия покупки или получения кредита по максимуму.

Комиссия (или вознаграждение) у каждого агентства разная, нет установленного максимума или минимума. В законодательстве Испании не закреплено, кто должен выплачивать вознаграждение агентству; в одних случаях это делает продавец, в других — покупатель (в третьих — попалам).

«Обычно комиссия агентства составляет от 3% до 10% от суммы сделки», — комментирует Родригес. В компании Tecnocasa, к примеру, продавец платит 6%, а покупатель — 3% от суммы сделки. Гонорар выплачивается только после совершения сделки. Специалисты в Look & Find отмечают, что «агентство получает свое вознаграждение, когда продажа успешно закрыта.

Его размер обычно не превышает 5% от стоимости проданного объекта».

Мой комментарий: Об этом я уже говорила выше.

Конечно же, комиссия (не люблю я это слово, оно мне напоминает оплату за что-то, за что не надо платить) или вознаграждение (так лучше — награда на хорошую работу) должны выплачиваться, так как все-таки без агента вы бы не купили объект или купили бы не такой и т.д.

Я не раз писала, что в Испании принято брать комиссию с покупателя, а не с продавца. Однако можно уже встретить АН, которые берут по 50% с каждой стороны, что, на мой взгляд, логично и правильно.

Покупатель добился цели и купил квартиру с помощью АН, разве это не должно быть оплачено? Продавец, наконец-то, избавился от объекта, который не мог и не хотел содержать. При этом АН показывали квартиру потенциальным покупателям, пока продавец сидел дома на диване; нахваливали ее перед клиентом, оформляли документы и т.д. Это, между прочем, тоже работа и еще какая.

  1. Неисполнение условий договора

Продажа напрямую, в обход агентства, чтобы сэкономить на выплате комиссии, может иметь различные последствия в зависимости от вида договора, который был заключен с АН.

«Если продавец или покупатель заключил с нами договор и далее нарушил его условия, мы вправе принять соответствующие законные меры в отношении клиента», — предупреждают в компании Look & Find.

В Tecnocasa сообщают, что если такое случается, агентство может потребовать свой гонорар через суд». Тем не менее, компании признаются, что в большинстве случаев они этого не делают.

Мой комментарий: Тут все понятно: читайте, что подписываете и не попадайтесь на провокацию. Случаев, когда агентство недвижимости годами преследуют бедного продавца, требуя оплаты гонорара только потому, что это указано в договоре, пр этом объект был продан другим агентством, очень много.

  1. Выбор хорошего агентства недвижимости

Чтобы избежать в будущем неприятных сюрпризов, специалисты советуют при выборе агентства подробно узнать, как оно работает, внимательно прочитать договор перед подписанием и задать все интересующие вопросы, если вдруг что-то осталось непонятно.

Неисполнение договоренностей, прописанных в контракте, может иметь последствия. Преимущество заключения договора с агентством состоит в том, что такие отношения между покупателем/продавцом и АН регулируются Законом о Защите Прав Потребителя.

Мой комментарий: Что тут можно сказать? Не секрет, что в любом бизнесе есть хорошие и плохие компании, от этого никуда не деться. Как понять хорошее АН или плохое? Да, собственно, на 100% вы все равно не поймете, хотя попытаться можно. Вот пара советов по выбору АН в Валенсии.

  1. Свяжитеь с АН и посмотрите, сколько времени вы будете ожидать ответа? День, два, неделю, две, месяц? Собственно, думаю, выводы сделаете сами.

    Не секрет, что испанцы в лучшем случае отвечают неделями и месяцами, в худшем отправляют ваше письмо в корзину, особенно, если вы позволили себе такую наглость, как написать на другом, отличном от испанского, языке. Хотя в последнее время становится все больше мультиязычных АН, где агент говорит на 3-5 языках — коряво, но говорит.

  2. Идите посмотреть объект-другой с этим АН. Посмотрите на поведение — что для него важнее — продать объект или помочь вам купить то, что нужно. Проанализируйте, как он отвечает на ваши вопросы.
  3. Попробуйте разузнать, на каком счету у местных жителей то или иное агентство недвижимости. Поищите отзывы в интернете.

    Для этого вам все же нужен испанский — так больше отзывов найдете. Есть агентства, которые пользуются популярностью, а есть те, престиж которых потерян безвозвратно. Я не буду указывать здесь названия тех и других, не потому, что боюсь проблем с ними. Конечно же, нет.

    Просто, может быть, вам повезет именно с тем, которое я укажу, как ненадежное, и, наоборот, скажу, что хорошее, а вас там обманут. Так что обращайтесь ко мне и все будет по-доброму и по-честному!   

Статья переведена с испанского. Мои пояснения и комментарии выделены курсивом. Оригинал статьи вы найдете здесь.

* Друзья, я не зря выбрала эту статью для перевода. Считаю ее крайне важной и полезной для любого, кто хочет провести сделку с недвижимостью, будь то покупка или продажа.

Я не раз вам говорила, а вернее писала в моих статьях, что я строю отношения с вами (будь вы покупатель, продавец или турист — не забываем, что я еще и развлекаю вас, пока вы отдыхаете в Валенсии) не с точки зрения бизнеса и простого желания заработать.

Совет

Я ставлю себя на ваше место и пытаюсь помочь вам во всем, в чем только можно. Перевод этой статьи не является основной целью убедить вас совершать сделки только через агентство недвижимости. Если вы в состоянии купить/продать объект недвижимости самостоятельно — нет проблем.

Мое дело — предостеречь вам от возможных неприятностей и проблем не только при совершении сделки напрямую, но и при работе с АН.

Таким образом, основной целью перевода этой статьи является донести до вас информацию, которая может повлиять на ваше решение либо развеять сомнения.

В тексте (выше) приведены 10 моментов, которые автор статьи предлагает вам учитывать при работе с АН. Я прокомментировала каждый момент, делясь своим опытом и знаниями, а также личным мнением, как обычного человека.

Источник: https://ispaniainvest.com/pokupka-zhilia-cherez-agentstvo-nedvizhimosti/

Ссылка на основную публикацию