Страхование ответственности застройщика: как обезопасить себя при участии в долевом строительстве

Страхование ответственности застройщика по ФЗ 214

Участники долевого строительства вступают в рисковые отношения, подписывая соответствующие договора, поскольку речь идет о покупке еще не возведенного жилья. Чтобы хоть как-то защитить их права, государство с начала 2014 года запустило обязательное страхование ответственности застройщика при долевом строительстве.

О чем идет речь?

Указанная мера закреплена 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве». В статье 15.2 данного закона идет речь как раз о страховании гражданской ответственности застройщика.

Цель этого мероприятия – сделать так, чтобы обязательство было исполненным со стороны застройщика в части передачи участнику ДДУ жилого помещения. Эта мера нужна на случай исполнения в ненадлежащем виде или вовсе неисполнения указанной обязанности.

В обязанности застройщика входит уведомление участников об условиях страхования, о страховщике (страховой компании), участии в уже обозначенном выше обществе.

Застройщик самостоятельно определяет способ обеспечения:

  • Вступает в общество взаимного страхования, функционирующего ради осуществления этой деятельности и только на основании лицензии;
  • Заключает с организацией, осуществляющей лицензионную страховую деятельность, отвечающей требованиям Центробанка России, страховой договор.

Страхование гражданской ответственности на случаи нарушений или неисполнения условий, связанных с передачей жилья по ДДУ, застройщик должен выполнить за свой счет. Пока застройщик не предоставит в государственный орган договор страхования, невозможно будет зарегистрировать ДДУ.

И только после этого сам договор страхования будет считаться заключенным. Его действие рассчитано на весь срок строительства, вплоть до дня, который обозначен в ДДУ для передачи объекта.

Но даже после истечения срока, отведенного для передачи жилья, договор страхования еще пару лет будет обеспечивать выгодоприобретателю право получения страховой выплаты.

Страховой случай

Получает же возмещение при наступлении страхового случая лицо, чьи деньги были привлечены для создания объекта. Проще говоря, это дольщик, будь то физическое или юридическое лицо, но только не кредитная организация.

Однако последняя тоже может стать выгодоприобретателем, если воспользуется правом требования дольщика, оставив себе предмет ипотеки. В случае замены лиц, страховщик должен об этом быть поставлен в известность в письменном виде.

Для получения выплат необходимо подтвердить наступление страхового случая. Сделать это можно посредством предъявления страховщику:

  • Судебного решения об обращении взыскания на залоговое имущество, вступившее в законную силу;
  • Подтверждение банкротства должника и открытия конкурсного производства, в виде решения арбитражного суда.

Если страховщик признает наступление страхового случая, то минимальная сумма выплат будет рассчитываться ориентировочно цены договора. Но последняя не может быть меньше той, что была рассчитана относительно общей площади жилья, которое должен был получить дольщик.

Также в учет принимается определенная исполнительной властью среднерыночная стоимость квадратного метра в регионе, она же используется при подсчете социальных выплат на покупку и строительство жилья отдельным категориям граждан.

Этот показатель берется на тот день, когда был заключен договор страхования.

В некоторых случаях, если это предусмотрено договором, страховщик может осуществлять выплаты не одной суммой, а частями, в рассрочку. В целом же обязанность по уплате будет исполнена с момента, как только деньги поступят на счет в банке или будут получены через кассу. А вот убытки, не подлежащие возмещению по страхованию, то есть франшиза, не могут быть включены в договор.

Обратите внимание

Если же страховой случай так и не наступил, а застройщик при этом сдал объект ранее обозначенного времени, то страховщик будет обязан возвратить часть премии или установить пониженные тарифы на будущие сделки, если это, конечно, предусмотрено договором страхования. Но это уже имеет значение для застройщика, а не для выгодоприобретателя.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-938-54-25
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
  • Федеральный: +7-800-350-84-02

Какие возникают проблемы

Не смотря на то, что данный вид страхования существует не первый год, и у застройщиков, и у органов власти оно до сих пор вызывает немало вопросов. Поэтому нужно более подробно освещать некоторые положения 214 ФЗ.

Прежде всего, речь идет о том, что зачастую просто остается непонятным, когда же застройщику нужно это самое страхование. По закону, оно необходимо только в случае заключения ДДУ исключительно относительно жилого дома.

В плане нежилых объектов застраховать ответственность пока просто невозможно, хотя существуют и рассматриваются подобные предложения. 

Договор страхования может быть заключен не обязательно в плане одной квартиры, а даже целиком на весь дом. Но, как правило, на практике это происходит поквартирно. Такое случается по понятной причине – за объект целиком придется уплатить крупную сумму, а ведь не всегда все квартиры бывают куплены на этапе строительства.

Так что в их части это окажутся пустые вложения. Да и как определить выгодоприобретателя, если еще не обозначены дольщики? И еще. Договор страхования приобретает юридическую силу лишь с момента регистрации ДДУ.

Вот и получается, что страхование всего дома будет недействительным, если нет соответствующих договоров на все квартиры.

Далеко не все страховые компании спешат присоединиться к данному проекту, поскольку объем потенциальных возмещений превышает резервный фонд страховщиков. Ведь каждый страховой случай равен миллионам, а то и миллиардам рублей.

Важно

Но на деле страховые компании должны заботиться о предотвращении таких последствий. Ведь достроить проблемный дом будет куда дешевле.

Поэтому в последнее время заинтересованных лиц стало больше, только вот если уже сам страховщик вкладывается в строительство проблемного объекта, то никто из иных страховых компаний его уже страховать не станет.

Страховой тариф страховщики рассчитывают в процентах, и чем ближе окончание строительства, тем они будут ниже.

Это вполне оправдано, учитывая, что в начале возведения дома рисков его долгостроя или недостроя куда больше, чем когда уже строительство фактически подходит к завершению.

 Если же страховщик предлагает не привязанный к сроку действия страховки тариф, то он, вероятнее всего, просто не собирается ни за что отвечать на самом деле.

Кто за всем этим следит

Контролировать соблюдение застройщиком обязательств перед дольщиками призван Росреестр, который в 2017 году переименовывается в Роснедвижимость. Этот государственный орган отказывает в регистрации ДДУ не только при отсутствии договора страхования, но и доказательства состоятельности по страховым премиям.

На региональном уровне проверкой застройщиков в этом плане занимается еще и прокуратура, а также исполнительные органы власти. В планах государства на ближайшее время – создание специальной государственной структуры федерального уровня – Компенсационного фонда для застройщиков.

Суть такова: данный орган будет собирать средства с застройщиков, размещать их по своему усмотрению и управлять ими, с целью приращения, возмещая дольщиком обанкротившихся застройщиков понесенные убытки. Претворение этого замысла в жизнь позволит отказаться от страхования ответственности застройщиков.

Но Роснедвижимость совместно с местными властями также останутся во главе контроля над всем этим процессом. 

Источник: http://law03.ru/finance/article/straxovanie-otvetstvennosti-zastrojshhika-po-214-fz

Страхование дольщиков при долевом строительстве в 2018 году

Долевое участие в строительстве представляет собой вложение средств одним человеком, то есть дольщиком, которые пойдут на возведение того или иного объекта.

При этом сам дольщик рассчитывает на получение определенных выгод, к которым, как правило, относятся небольшие проценты по ипотечному кредиту, а также меньшая стоимость самой жилой площади, которую он желает приобрести впоследствии.

Однако в процессе проведения строительных работ могут возникнуть разнообразные ситуации, при которых требуется страхование долевого участия в строительстве. Эта манипуляция необходима для того, чтобы обе стороны сохранили свои выгоды.

В особенности это касается инвестора, который вкладывает свои средства в постройку того или иного здания, так как он беспокоится, в первую очередь, о сохранности своих денежных средств.

Изменения в долевом участии в наступившем году

В настоящее время многие строительные компании ищут какие-либо альтернативные способы финансирования своей деятельности, так как в последнее время возрастает необходимость обезопасить огромные потоки денежных средств, которые вкладываются в этом дело.

Дело в том, что сейчас сумма денежного потока в строительстве превысила цифру в 240 млрд. рублей, что весьма много.

Те небольшие изменения, которые будут введены в законодательство, касающееся сферы долевого участия в строительстве, в скором времени приведут к тому, что долевое участие как таковое будет сведено практически на нет.

Это не может не сказаться пагубно на самих застройщиках, поскольку они теряют огромные суммы денег, которые были вложены в них со стороны. И именно по этой причине все строительные компании в настоящее время находятся в активном поиске других источников финансирования.

Совет

Если же наиболее оптимальных методов найти не удастся, а каких-либо четких схем для налаживания строительства не будет придумано, то сам процесс строительства в стране значительно замедлится или вообще на некоторое время приостановится. По этой причине стоимость жилого помещения резко возрастет, что даст предпосылки к возникновению нового экономического кризиса.

Одним из наиболее рациональных выходов из ситуации стоит назвать строительство на базе государственных контрактов, хотя этот метод не столь эффективен, как долевое участие.

Изменения, связанные со страхованием при заключении договора ДДУ

На сегодняшний день государство обязало все строительные компании оформлять страховку на каждую вновь возведенную новостройку. Это сделать необходимо непосредственно перед процессом регистрации договора долевого участия.

Помимо этого, застройщик обязан застраховать еще и сам договор долевого участия. Многие эксперты полагают, что такой подход к делу позволит в значительной степени снизить количество дольщиков, пострадавших от обмана застройщиками.

По этой причине страхование договоров долевого участия в строительстве в настоящее время является обязательным условием, которое обязан выполнить застройщик.

Тем не менее, стоит отметить, что застройщик обязан страховать все здание в целом, однако страховать отдельно каждую квартиру нет никакой надобности.

Как говорят власти нашей страны, если человек приобретает жилье на основании договора долевого участия, то дополнительного страхования ему оформлять не нужно. В этой ситуации он и так достаточно хорошо защищен.

Страхование дольщиков при долевом строительстве в 2018 году станет обязательным для всех застройщиков.

После того как был официально принят и введен закон, регулирующий сферу долевого участия в строительстве, в течение десятилетия ситуация складывалась достаточно хорошо. Однако сейчас вопрос с долевым участием практически поставлен ребром.

Обратите внимание

Государство перестало считать, что такой вид договоров рентабелен и приносит достаточно пользы. На практике, к сожалению, сейчас складывается ситуация весьма спорная и не очень приятная. Дело в том, что в последнее время большая часть квартир в новостройках продается с применением незаконных схем.

И государство признало, что с подобной тенденцией не может ничего поделать.

Читайте также:  Как сделать межевание земельного участка бесплатно: кому это доступно, порядок оформления

Каковы последствия принятия закона об обязательном страховании

После того, как будет принят и официально введен закон, обязующий все строительные компании страховать ту деятельность, которую они ведут в настоящее время, ожидаются следующие изменения и реакции на подобную реформацию:

  • Юридические фирмы, которые являются опорой и поддержкой застройщиков, вновь начнут копать и искать лазейки в новом законе. Как правило, опытные люди, которые являются профессионалами своего дела, их находят, чтобы впоследствии использовать в несанкционированных финансовых схемах.
  • Все жилье в построенных новых зданиях будет увеличено в стоимости ровно на ту сумму, которую выплатят строительные компании в качестве страховки.
  • Те люди, которые заключили договор долевого участия, в связи с вновь используемыми, так называемыми, «серыми схемами», вообще могут лишиться возможности получить свое жилье. Это может произойти даже в том случае, если здание успешно закончит свое возведение, а строительная компания при этом не обанкротится.
  • Если говорить касаемо коррупционной деятельности, то, скорее всего, когда введется новый закон об обязательном страховании, строительство накроет новая волна преступности на этой почве. Причем дело коснется именно новостроек, так как именно на них будет оформляться страховка.

При этом не стоит забывать, что строительные компании должны обладать какими-то определенными финансовыми активами, которые пойдут на уплату суммы страховки нового дома. В настоящее время, чтобы застраховать новое возведенное здание, необходимо около 300 млн. рублей, что для многих компаний является неподъемной ношей.

Если же строительные компании попробуют прибегнуть к помощи банков, которые рассчитают все возможные риски, то это им обойдется еще в три процента от суммы страховки. Именно такую сумму необходимо будет отдать застройщикам банку за все проведенные им аналитические работы.

При этом банки могут потребовать еще и залог, которым, как правило, является земля, которая принадлежит местным властям.

Однако муниципальная организация никогда не согласится оставить в залог землю. Гораздо проще вместо земельного участка предложить банку какую-нибудь технику или что еще попроще.

Однако и такой расклад событий тоже маловероятен, поскольку большая часть техники, используемой в процессе строительной деятельности, используется на основании договора лизинга.

То есть фактически, техника также находится в аренде.

По этой причине подобный подход к делу также затрудняет процесс продажи квартир в новостройке. Поскольку без страховки осуществлять подобную деятельность будет невозможно, то застройщику необходимо:

  • вступить в соответствующее общество, в котором единовременная выплата составляет 500 тыс. рублей;
  • при этом необходимо выплатить страховой взнос, равный 1,2%-1,6%;
  • строительная компания должна иметь в распоряжении уставный капитал с суммой не менее 120 млн. рублей;
  • сумма собственных свободных средств должна быть не менее 400 млн. рублей.

Если застройщик не имеет страховки на новостройку, а также гарантий, которые выдает исключительно банк, то продавать квартиры по договору долевого участия ему будет строжайше запрещено.

Страхование дольщиков при долевом строительстве в 2018 году Ссылка на основную публикацию

Источник: https://metr.guru/dolevoe-stroitelstvo/strahovanie-dolshhikov

Страхование гражданской ответственности Застройщика

►  Знаете ли Вы, что:

С 2014 года Застройщики многоквартирного жилья обязаны страховать свою ответственность перед дольщиками (покупателями квартир в новостройках).

Правда, это касается только тех Застройщиков, которые реализуют свои строительные проекты в рамках закона ФЗ-214, и только тех проектов, для которых разрешение на строительство было получено после января 2014 года. В таких проектах Застройщики могут заключать Договоры долевого участия (ДДУ), и продавать квартиры в строящихся домах ТОЛЬКО при наличии страховки.

Обязательным это условие было до лета 2017.

Примечание! C 2017 года вместо страхования гражданской ответственности Застройщика, введены новые механизмы защиты инвестиций дольщиков – государственный компенсационный фонд и счета эскроу (подробнее о них – в конце статьи). А страхование своей ответственности перед дольщиками для Застройщика стало добровольным (ст. 15.6, ФЗ-214).

Cтрахование ответственности Застройщика допускается в любом из двух видов:

  1. Поручительства банка (с соблюдением установленных законом условий, см. ниже);
    или
  2. Договора страхования гражданской ответственности Застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче дольщику оплаченной им квартиры (порядок страхования также установлен законом, см. ниже).

Причем, договор страхования Застройщик может заключать на свое усмотрение – либо со страховой компанией, либо с Обществом взаимного страхования застройщиков (ОВС).

Сделать это Застройщик должен за свой счет, и обязательно ДО первой регистрации Договора долевого участия (ДДУ) с первым дольщиком. После чего Застройщик должен уведомить дольщиков о правилах и условиях страхования (в т.ч.

предоставить сведения о страховщике).

Страхование ДДУ в пользу дольщика происходит при каждом заключении такого договора, и каждый дольщик получает, соответственно, кроме самого договора ДДУ, еще и полис страхования к нему.

Выгодоприобретателями по каждому виду страховки выступают дольщики. Именно они получат денежную компенсацию, при наступлении страхового случая.

Страховым случаем признается нарушение Застройщиком своих обязательств по передаче квартиры дольщику, подтвержденное решением суда (по иску дольщика), либо признание Застройщика банкротом.

Минимальная страховая сумма к выплате определяется из цены ДДУ, и не может быть менее суммы, рассчитанной из общей площади квартиры, умноженной на среднерыночную цену квадратного метра жилья в регионе.

Срок действия страховки устанавливается, исходя из сроков строительства, указанных в Проектной декларации и ДДУ.

Какие хитрости в условиях ДДУ используют Застройщики – см. в отдельной заметке.

Такая мера призвана еще больше защитить интересы дольщиков (наряду с другими положениями 214-ФЗ), и обеспечить надежность вложений средств граждан в строящееся жилье.

Важно

 В случае неисполнения Застройщиком взятых на себя обязательств по строительству дома и передаче дольщикам построенных квартир, мерой обеспечения компенсации возможного вреда дольщикам выступает (помимо обязательного залога земли и строящегося дома) еще и денежное страховое возмещение.

Выплату возмещения в таком случае производит страховщик — Страховая компания или Общество взаимного страхования (ОВС), либо банк (если в качестве обеспечения Застройщик выбрал поручительство банка).

Но так как поручительство банка для Застройщика неоправданно дорого, да и не каждый банк предоставляет такую услугу, то реальным способом обеспечения своих обязательств для Застройщика остается Договор со страховой компанией, или участие в Обществе взаимного страхования застройщиков (ОВС).

Законодательные формальности про обязательное страхование ответственности Застройщика указаны в этих статьях: 

  • Обеспечение обязательств Застройщика путем банковского поручительства описано в статье 15.1 закона 214-ФЗ (утратила силу с июля 2017 г.).
  • Условия страхования гражданской ответственности Застройщика выражены в статье 15.2 закона 214-ФЗ (утратила силу с июля 2017 г.).

Утратившие силу статьи означают, что страхование ответственности Застройщика для новых строительных проектов теперь является добровольным, и на практике идет по другому пути – через компенсационный фонд (см. ниже). Но все прежние страховки договоров ДДУ продолжают действовать до окончания строительства и передачи готовых квартир дольщикам.

А как вести себя дольщикам, если Застройщик обанкротился, рассказано в отдельной заметке по приведенной ссылке.

Вместо страхования – компенсационный фонд

Практика за 2015-2016 годы показала, что механизм страхования ответственности Застройщика работает плохо, и дольщики крайне редко могут получить реальную компенсацию по такой страховке.

Поэтому с января 2017 года, очередные поправки в закон ФЗ-214 обязывают Застройщиков при запуске новых строительных проектов вместо страхования своей ответственности перед дольщиками, отчислять денежные взносы в государственный компенсационный фонд долевого строительства (подробнее – по ссылке).

Такие отчисления происходят при заключении каждого нового Договора долевого участия (ДДУ). А средства этого фонда предполагается использовать для достройки проблемных объектов или для выплат возмещений дольщикам, в случае банкротства Застройщика.

Действующие (уже заключенные) договоры страхования гражданской ответственности Застройщика, при этом, остаются в силе.

Те же поправки в закон ФЗ-214 добавили с 2017 года еще одну альтернативу страхованию гражданской ответственности Застройщика – это проведение денежных расчетов с дольщиками через специальные счета эскроу (подробнее – по ссылке). Здесь уже выступает посредником банк, и в случае банкротства строительной компании, он возвращает с этих счетов деньги дольщику.

Покупка квартиры всегда несет в себе определенные РИСКИ.

Профессиональную юридическую поддержку по сделкам с недвижимостью можно получить — ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/znaete-li-vi-chto/strahovanie-grazhdanskoj-otvetstvennosti-zastrojshchika/

Cтрахование долевого участия в строительстве в 2018 году

Согласно закону, застройщик имеет право реализовывать квартиры и принимать денежные средства только посредством совершения официальных сделок, подлежащих обязательной государственной регистрации в Росреестре.

Документ акцентирован на заключении договора долевого участия (далее – ДДУ), но допускаются и альтернативные варианты – выпуск жилищных сертификатов или создание ЖСК.

Договор долевого участия в строительстве гарантирует безопасность вложения денежных средств покупателем, поскольку после ввода дома в эксплуатацию и подписания актов помещение автоматически переходит к последнему.


Совет

В свою очередь, документ определяет и право застройщика на своевременное и полноразмерное получение средств от дольщиков.

Нарушение сторонами своих обязательств сопровождается начислением пени и штрафов или рассматриваться в судебном порядке.

Выпуск жилищных сертификатов, операции с которыми регулируются законодательством РФ о ценных бумагах. По завершении ввода здания в эксплуатацию держатель сертификата на указанную квартиру становится ее полноправным хозяином.

Создание жилищно-строительных кооперативов, где каждый из членов считается де-юре совладельцем возводимого здания, а де-факто – собственником отдельного помещения.

Утверждая договор долевого участия как приоритетный способ оформления правовых отношений между сторонами, федеральный закон детализирует условия его исполнения и регламентирует вступление в силу.

Договор долевого участия подлежит регистрации в государственном реестре прав на недвижимость, а датой заключения считается дата выдачи соответствующего свидетельства.

Также, согласно положениям 214-ФЗ, договор признается недействительным, если в нем отсутствуют обязательные положения:

  • точное описание объекта (номер квартиры, метраж и прочие характеристики);
  • срок передачи помещения;
  • стоимость квартиры и порядок оплаты;
  • гарантия на объект недвижимости;
  • способы исполнения сторонами обязательств по договору.

Поскольку старт продаж квартир в новостройках обычно происходит на ранних этапах, порой еще при возведении фундамента, грамотный покупатель должен обратить внимание на наличие у застройщика разрешения на возведение объекта недвижимости, полученного в результате согласования проектной документации.

Согласно последней редакции акта 214-ФЗ, до прохождения официальных процедур и выдачи органами градостроительного контроля соответствующих бумаг, предприятие не вправе заключать ДДУ и принимать взносы дольщиков.

Главная проблема, с которой приходилось сталкиваться гражданам – это «долгострой», или «заморозка» объектов на неопределенное время. Сложности же застройщиков обычно связаны с нерегулярным или недостаточным поступлением денежных средств. Разработчики акта рассмотрели интересы обеих сторон.

Обратите внимание

Так, при невнесении регулярного платежа будущий собственник обязан уплатить пени в размере 1/300 текущей ставки рефинансирования за каждый день просрочки.

В случаях же систематических задержек оплаты (более 3 раз за год) или единовременной просрочки на 2 месяца застройщик может в одностороннем порядке расторгнуть действующий договор. Расторжение соглашения по инициативе застройщика возможно и при невнесении 100% предоплаты в течение двух месяцев с момента заключения сделки.

Читайте также:  Кто имеет право на приватизацию квартиры и как осуществляется приватизация квартиры на несовершеннолетнего?

Предприятие обязано соблюдать установленный срок сдачи объекта, который должен быть единым для всех помещений, ограниченных подъездом, секцией или зданием.

Нарушение карается штрафными санкциями – по 1/300 ставки рефинансирования за каждый календарный день, а физическим лицам-гражданам РФ компенсация выплачивается в двойном размере.

Несмотря на жесткие ограничения, законодатели предоставили исполнителям удобную лазейку – в виде права переноса срока с обязательным письменным уведомлением дольщиков за два месяца и изменением условий договора.

Если же процесс передачи помещения затянулся на два месяца и более, в отсутствие дополнительного соглашения участник ДДУ вправе инициировать расторжение договора с возвратом перечисленных ранее денежных средств с процентами за их использование.

Федеральный закон 214-ФЗ четко регламентирует передачу помещений, которая осуществляется лишь после получения официального разрешения на ввод дома в эксплуатацию, но не позднее указанного в ДДУ срока:

  • Уведомление дольщика заказным письмом за месяц до планируемой даты передачи объекта или 14 дней до начала срока передачи.
  • Обязанность принятия помещения в указанный срок, или в течение 7 дней после получения уведомления.
  • Возможность односторонней передачи объекта при уклонении участника ДДУ в течение двух месяцев.
  • Процесс приема и передачи квартиры сопровождается составлением соответствующего акта.

Помещение должно соответствовать качественным и количественным характеристикам, упомянутым в договоре, проектной документации, и государственным нормативным требованиям и ГОСТам.

Если же при осмотре объекта выявились недостатки или нарушения, стороны вместе составляют письменный акт о его несоответствии строительным требованиям, а процесс приостанавливается до исправления дефектов или решения вопроса о компенсации.

Застройщик обязуется устранить недостатки за свой счет, компенсировать расходы на самостоятельный ремонт собственником, или вычесть эту сумму из стоимости жилья.

При отказе представителями компании от исполнения гарантийных обязательств или выявлении грубых, существенных недостатков гражданин вправе расторгнуть договор, с возвратом средств и начисленных за их использование процентов.

Гарантийный период по ДДУ – 5 лет.


Важно

Государственная регистрация права собственности осуществляется лишь после подписания сторонами акта приема-передачи.

Закон также предусматривает и уточняет способы исполнения застройщиком обязательств перед юридическими и физическими лицами, т.е. определяет ресурсы для возврата денежных средств, выплат компенсаций и неустоек.

Во-первых, земельный участок, используемый для строительства, арендные или субарендные права, вместе с объектом недвижимости, находятся в залоге у дольщиков до момента передачи помещений в собственность.

Во-вторых, предприятие гарантирует исполнение обязательств по ДДУ с помощью поручительства банка или страхования гражданской ответственности (см. Страхование жилья).

Статьи закона содержат емкий перечень требований к обслуживающим страховым и кредитным организациям и условиям предоставления поручительства и страховки.


С 1 января 2014 вступил в силу Закон № 214-ФЗ, по которому все строительные компании, зарегистрированные на территории России, стали нести ответственность перед гражданами, инвестирующими свои средства на постройку нового жилья.

Дольщики, заключающие соглашения о строительстве, несут финансовые риски банкротства застройщиков.

Чтобы защитить их права, государство ввело процедуру обязательного страхования ответственности строительных компаний. С этого момента каждый подрядчик стал привлекать инвесторов только по договору долевого участия.

Позже, 29.07.

2017 вступил в силу № 218-ФЗ, согласно которому был уточнен порядок защиты участников долевого строительства, существовавший по Закону № 214, а именно были отменены обязательства по страхованию застройщиком ответственности у страховых компаний, одновременно добавлены обязательства по внесению подрядчиком взносов в Государственный Фонд защиты дольщиков, после даты образования такого фонда.

Источник: https://prosago.ru/polis/poluchit-dengi-strakhovke/

Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве :

В 2014 году в закон ФЗ №294 были внесены некоторые поправки, касающиеся долевого строительства.

В частности, теперь при осуществлении долевого строительства застройщик в обязательном порядке должен оформлять страховой договор, который обеспечит страхование ответственности застройщика до того момента, пока он не заключит свою первую сделку с покупателем. В противном случае он не сможет зарегистрировать данную сделку в Росреестре.

Суть данной обязанности

С 2014 года каждая строительная компания должна в обязательном порядке подтверждать свои обязанности путем оформления поручительства или через заключение договора страхования своей ответственности как застройщика, осуществляющего строительство долевого характера. Данные поправки, принятые в законодательстве, позволяют покупателям вернуть свои вложенные в строительство денежные средства в том случае, если у застройщика возникнут непредвиденные ситуации.

Для чего еще необходимо страхование ответственности застройщика?

Данная поправка в законе также позволяет установить ответственность, которая может возникнуть, если он:

  • Будет уклоняться от принятых на себя обязательств.
  • Сдаст объект, который готов не полностью.
  • Станет банкротом до того, как будет сдано имущество.

Однако экономисты считают, что данные меры могут повлечь за собой увеличение стоимости недвижимости.

Однако правительство уверяет, что эти факторы не могут быть взаимосвязаны, потому что даже самая крупная строительная компания тратит на страхование не более 1 % от суммы всех своих сделок.

Поэтому должны выделяться деньги из собственного бюджета на страхование гражданской ответственности застройщика.

Объект страхования

При осуществлении долевого строительства происходит страхование именно ответственности застройщика. Это действие подразумевает, что будут защищены имущественные интересы непосредственно клиентов застройщика.

То есть заключение подобного страхового договора выгодно в первую очередь покупателям.

Застройщику при этом предоставляется право выбора: он может осуществить страхование как дома в целом, так и каждой квартиры по отдельности.

Клиенты

Договор страхования ответственности застройщика заключается в пользу участников долевого строительства. В том случае, если наступят определенные обстоятельства, они смогут получить соответствующую выплату. В соответствии с условиями договора страхования, застройщик обязан сдать объект, который будет отвечать нормам качества и надежности.

Страховщик, в свою очередь, обязуется оповестить покупателя в том случае, если в сделке произойдут изменения, а затем выплатить ему компенсацию.

Если участники долевого строительства будут меняться уже в процессе самого строительства, то в договоре это стоит отметить, так как с каждым дольщиком будет заключаться отдельный дополнительный договор на страхование ответственности застройщика.

Страховщики

Далеко не каждая страховая компания желает заключать подобные договоры страхования. Среди страховщиков бытует мнение, что подобная сделка зачастую приносит убытки. Помимо этого, сама страховая компания обязана соответствовать следующим требования:

  • Должна находиться на рынке страхования не меньше 5 лет.
  • На будущий период должна иметь хороший прогноз развития.
  • Должна находиться в соответствии с требованиями, предъявляемыми финансовой устойчивостью.
  • Уставной капитал данной компании не может быть меньшим, чем 120 миллионов рублей, а ее оборот должен составлять минимум 400 миллионов рублей. Только при этих условиях страхование гражданской ответственности застройщика может проводиться.

Тарифы

Заключение страхового договора, который страхует застройщика, осуществляющего долевое строительство, стоит чрезмерно дорого.

К примеру, в 2015 году средние ставки на заключение такого договора колебались на уровне 0,5-0,8 %.

Если договор заключается на продолжительный срок, то страховая фирма по собственному усмотрению может понизить тарифную ставку от 10 до 30 %. Выгоднее создавать общества взаимного страхования ответственности застройщиков.

Совет

Определение процентной ставки, а также полный расчет коэффициентов годового процента оставляется на усмотрение самой страховой компании, так как вероятность того, что застройщик, осуществляющий долевое строительство, может начать уклоняться от своих обязательств, достаточно велика.

Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве несет в себе определенный риск.

Факторы, влияющие на размер процентной ставки

Процентная ставка по тарифу страхования зависит от следующих факторов:

  • Состоит ли застройщик в холдинге.
  • Имеются ли у застройщика в прошлом успешные и положительные сделки. В данном случае страховщик может учитывать все критерии прошлых сделок: сроки их сдачи, общее количество объектов, наличие представительств в различных регионах страны, полное отсутствие жалоб и претензий.
  • Устойчивость финансового характера.
  • Обеспечение юридического характера, то есть наличие полного пакета документации и разрешения.
  • Этапы, на которые разделен ход строительства.
  • Срок сдачи текущего проекта.
  • Общее количество клиентов, участвующих в долевом строительстве.

Оформление договора страхования

Для регистрации договора в Росреестре застройщик обязан предоставить все необходимые документы. В их перечень входит:

  • Проектная декларация.
  • Разрешение на выполнение строительных работ.
  • Свидетельство, подтверждающее прохождение государственной регистрации.
  • Договор на осуществление долевого строительства.
  • Копии всех уставных документов.
  • Обоснование технико-экономического характера.
  • Копии финансовой отчетности фирмы-застройщика.
  • Информация об имеющихся кредиторах.
  • Справка из банков, свидетельствующую об отсутствии просрочек по кредитным платежам.

После рассмотрения бумаг производится страхование ответственности застройщика при долевом строительстве.

Что следует защищать?

Если застройщик не выполняет свои обязательства, и это подтверждается решением суда или фактом банкротства, то договор страхования, заключенный при осуществлении долевого строительства, подразумевает, что будет произведена выплата компенсации дольщикам.

Однако стоит заметить, что страховая компания не компенсирует вложение средств в том случае, если застройщик заморозил сроки строительства или продлил период, в течение которого должен быть сдан объект.

Выплачиваемая сумма полностью зависит от цены, указанной в договоре, но не может быть меньше, чем стоимость самого объекта и меньше, чем среднерыночный тариф, установленный на квадратный метр жилого помещения в том же регионе, в котором осуществлял деятельность застройщик.

Максимальный премиальный объем также ограничен законом.

Страховые случаи

К страховым можно отнести следующие случаи:

  • Строительство прервано.
  • Застройщик признан банкротом.
  • Дольщик не может получить жилье.
  • Застройщик отказывается возвращать материальные ресурсы.

Изменения в законодательной базе

Изменения в ФЗ №294, о которых мы говорили в нашей статье ранее, закрепили обязательность страхование ответственности застройщика компании.

При этом поиском страховщика и непосредственным оформлением договоров обязан заниматься сам застройщик, желающий осуществлять долевое строительство.

Застройщик может самостоятельно, на свое усмотрение, выбрать, с кем он будет заключать договор страхования – с банком, специализированной страховой компанией или с обществом.

Участники, которые состоят в страховом обществе (обязательного страхования), несут равнозначную ответственность. В том случае, если договор страхования заключается с банком, то застройщику придется потратить немало времени на сбор бумаг.

Также банки требуют от застройщика обязательной уплаты суммы в размере 30 % от общей стоимости строящегося объекта. Эта сумма будет служить гарантией для финансового учреждения.

Помимо всего прочего, центральный банк предусматривает собственные требования, которые предъявляются к банкам, осуществляющим заключение договоров страхования. Данные банки должны:

  • Работать минимум 5 лет в соответствующей сфере.
  • Иметь уставной капитал в размере не менее 200 миллионов рублей.
  • Общая стоимость имущества должна составлять минимум 1 миллиард рублей.

В связи с этим для застройщика выгоднее и проще получить кредит, нежели оформить поручительство. Банки также считают процедуру страхования при осуществлении долевого строительства не совсем выгодной.

Наиболее выгодным считается заключение договора взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков со специализированной компанией. В силу наличия немалой конкуренции, страховщики для привлечения клиентов снижают тарифные ставки и цены на свои продукты. А также они могут зафиксировать тарифную ставку на весь период действия договора страхования.

Обратите внимание

Еще одним преимуществом оформления договора в специализированной компании является то, что документы оформляются максимально быстро. По такому договору застройщик будет выступать страхователем, а участник долевого строительства – выгодоприобретателем. Обеспечение по каждому конкретному жилому помещению выбирается индивидуально.

Читайте также:  Как составить договор безвозмездной аренды: нюансы, образец, бланк

Актуальными стали потребительские общества взаимного страхования ответственности застройщиков.

Процедура страхования ответственности строительной компании, осуществляющей долевое строительство

Страхователи обязаны предоставлять залог. Зачастую таким залогом выступает участок земли, на котором предполагается строительство объекта. Кроме всего прочего, в документе должен описываться способ, посредством которого происходит обеспечение заявленных обязательств.

Все бумаги должны быть подписаны до того, как будет заключен первый контракт на долевое строительство, и будут действовать до фактической сдачи объекта. В том случае, если сделка была расторгнута, освобождения от обязанности выплат не происходит.

Но действует данное правило только тогда, когда страховой случай наступил в период действия договора.

Страхователь может застраховать как весь дом полностью, так и квартиры по отдельности.

Кстати, первый вариант не совсем выгоден, поскольку тогда страхователь должен внести залог, соразмерный стоимости всего объекта, а также быть уверенным в том, что все помещения в данном объекте будут проданы.

Другой проблемой при заключении договора страхования на весь объект является сложность в определении выгодоприобретателя.

Действие договора начинается с того момента, как был зачислен первый взнос. Подобный договор не предусматривает такого явления, как франшиза. В остальном условия договора можно назвать стандартными:

  • Страховщик берет на себя обязательства по информированию дольщиков о размерах возмещений, которые были выплачены. На этом основано страхование ответственности застройщика.
  • Страховая компания имеет право обратиться к застройщику с требованием регрессионного типа.
  • Страховая компания берет на себя обязательство по уведомлению дольщиков в случае, если договор страхования был расторгнут досрочно.
  • Соглашение действительно на всем сроке строительства и зависит от него. То есть, при продлении сроков строительства срок действия договора продляется автоматически.

Сумма, которая будет возмещаться при наступлении страхового случая, полностью зависит от установленных ставок и цен. Ее размер должен быть больше, чем стоимостная оценка общей жилой площади конкретного помещения. При этом решение о том, как будет осуществляться выплата компенсации – в рассрочку или единовременно – остается целиком и полностью за страховой компанией.

Проблемы страхования

Какие подводные камни есть у договора страхования гражданской ответственности застройщика?

Подобное страхование достаточно специфично, ведь фактически страхуются финансовые риски.

Такой договор имеет кумулятивный эффект при возникновении убытков. В случае возникновения кризисной ситуации убытки будут нести абсолютно все застройщики, а не какой-то конкретный. Под кризисными ситуациями здесь понимаются повышения ипотечных ставок или падение спроса на жилые помещения. Ведь это взаимное страхование ответственности застройщиков.

Еще одной проблемой является то, что нет возможности риски перестраховать.

Из-за того, что Центробанк увеличил требования, предъявляемые к страховым компаниям, их круг значительно сузился.

Решающую роль здесь сыграло увеличение размера уставного капитала, и на современном рынке страхования лишь 19 организаций подходят под предъявленные требования.

Важно

В соответствии с поправками, потеряли возможность осуществлять свою деятельность по страхованию застройщиков около 80% организаций, которые ранее могли заключить договор страхования ответственности застройщика.

Источник: https://BusinessMan.ru/strahovanie-otvetstvennosti-zastroyschika-pri-dolevom-stroitelstve.html

Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве

Не так давно страхование ответственности застройщика при долевом строительстве стало одним из обязательных условий заключения ДДУ и его регистрации в Росреестре.

При этом подтвердить и узаконить свою ответственность перед дольщиками (подстраховаться) застройщик может тремя разными путями.

Надо признать, что один из вариантов (банк) столь накладен, проблематичен и экономически невыгоден обеим сторонам, что по теоретическим расчётам должен скоро быть предан забвению.

Второй вариант (ПОВС) под силу лишь «монстрам» строительной индустрии. Только один из трёх путей страхования ответственности более или менее приемлем, хотя сами застройщики окрестили его миной замедленного действия.

Обеспечивать свою ответственность страхованием (в любом виде) застройщику необходимо на каждый многоквартирный дом или жилой комплекс в рамках одного разрешения на строительство (ФЗ №214 стт.15.2 п.1, 12.1 п.2).

Особенности

Застройщик самостоятельно решает, каким образом он будет страховать риски, связанные с привлечением сторонних денежных средств.

У него есть три варианта (ФЗ №214 2004/30/12 редакция 2016/03/07; ФЗ №294 2012/30/12; ФЗ №236 2015/13/07):

  • поручительство банка;
  • страхование ответственности через рекомендованную Центробанком СК с солидной репутацией;
  • членство в ПОВС.

Страхование через банк

ФЗ 214 ст.15.1

Банков, удовлетворяющих требованиям, по всей стране наберётся примерно 250. Тех же, которые реально работают со стройкомплексом, на настоящий момент не более десятка.

Требования к банку, который может стать поручителем:

  • 5 лет практической деятельности компании;
  • 200 миллионов уставного капитала;
  • от миллиарда собственных средств.

Поручительство крайне не выгодно ни застройщику, ни банку. Застройщику куда выгоднее взять банковский кредит, чем получить поручительство с действием от 4 лет (2+2). Те суммы, которые в итоге должны быть представлены банку, выходят за разумные рамки.

Длительность сбора и оформления документов, долгая выдача поручительства по каждому ДДУ отдельно и вовсе отбивают желание застройщика страховаться таким образом. Банк же, несмотря на возможность получения довольно больших денег, оценивает свои риски очень высоко (по ипотеке риски меньше):

  • при наступлении страхового случая банку придётся оплачивать не только стоимость квартир, но и штрафы, неустойки, пени;
  • после расчёта с дольщиками банку следует исхитриться взыскать средства с застройщика, что может оказаться юридически проблематичным.

Для дольщиков банковская гарантия остаётся самым надёжным и самым оптимальным вариантом страхования ответственности застройщика.

Страхование членством в ПОВС

Общество взаимного страхования предполагает солидарную ответственность всех его членов в случае банкротства кого-то из них. В настоящее время в ПОВС входят 418 застройщиков России.

Очень высокий вступительный взнос и не менее высокая ставка регулярной оплаты членства по карману только солидным компаниям. Более того, солидарная ответственность по долгам сообщников отпугивает строителей от подобного способа страхования.

Договор со страховой компанией

Это наиболее выгодный вариант страхования для застройщика:

  • оформление договора быстрое и удобное;
  • удобоваримые расценки;
  • отсутствие залога;
  • ставка неизменна на весь срок предоставления гарантий;
  • оплата услуг по факту.

Страховые компании, уполномоченные Центробанком работать в долёвке, всё менее охотно страхуют ответственность застройщиков. Причины очевидны:

  • очень высокие риски;
  • отсутствие перестраховочных резервов;
  • нерентабельность.

Кроме всего прочего, количество страховщиков неумолимо уменьшается: сейчас их 14, год назад было 19, а началось дело с 27.

Сокращение страховых компаний может привести к тому, что они не смогут осилить страхование большого числа строителей из-за нехватки резервов.

Страхование ответственности застройщика по ФЗ 214

ФЗ 214 ст.15.2

Застройщик обязан уведомить дольщика о выбранном им способе и условиях страхования и пояснить детали.

Страховой договор заключается до поступления средств и регистрируется в госреестре – без реестрового оформления страховка застройщика не может считаться действительной.

Страховка застройщика, равно как и документ в подтверждение оплаты страховой премии, входит в комплект документов при регистрации ДДУ.

На каждую вложенную в строительство долю (квартиру) оформляют отдельный страховой договор. С момента регистрации ДДУ активируется и страховка. Дольщик становится выгодоприобретателем первого колена.

Условия договора

Застройщик вносит первый взнос по страховке для вступления страхового договора в силу.

Вся сумма может быть уплачена в рассрочку или целиком, в зависимости от правил СК.

ДДУ страхуется на полную стоимость жилья по договору. Минимальная сумма страховки не может быть меньше средней стоимости общей площади квартиры по региону.

Срок страхового соглашения действителен на всё время строительства плюс 2 года после окончания.

В случае расторжения или прекращения действия страхового соглашения дольщик не лишается права на получение страховой компенсации.

Где можно оформить?

По информации пресс-службы ЦБ на конец июня 2016 года застраховать свою ответственность застройщик вправе в одной из следующих страховых компаний:

п/п

 Наименование страховщика Лицензия на осуществление страхования ИНН страховщика
1. Общество с ограниченной ответственностью «Региональная страховая компания» СИ № 0072 1832008660
2. Страховое акционерное общество «ВСК» СИ № 0621 7710026574
3. Акционерное общество «Страховая Компания «ПАРИ» СИ № 0915 7704041020
4. Страховое публичное акционерное общество «Ингосстрах» СИ № 0928 7705042179
5. Акционерное общество «Страховая группа «УралСиб» СИ № 0983 7703032986
6. Закрытое акционерное общество «Московская акционерная страховая компания» СИ № 1427 7709031643
7. Публичное акционерное общество «Страховая акционерная компания «ЭНЕРГОГАРАНТ» СИ № 1834 7705041231
8. Открытое акционерное общество «АльфаСтрахование» СИ № 2239 7713056834
9. Общество с ограниченной ответственностью «Абсолют Страхование» СИ № 2496 7728178835
10. Закрытое акционерное общество «Страховая компания «РСХБ-Страхование» СИ № 2947 3328409738
11. Общество с ограниченной ответственностью Страховое общество «ВЕРНА» СИ № 3245 7723011286
12. Общество с ограниченной ответственностью Страховая компания «ВТБ Страхование» СИ № 3398 7702263726
13. Общество с ограниченной ответственностью «БИН Страхование» СИ № 3487 7717115093
14. Общество с ограниченной ответственностью «Страховая компания «РЕСПЕКТ» СИ № 3492 7743014574

Что является страховым случаем?

ФЗ 214 ст.15.2 п.8

Страховой случай наступает при неисполнении застройщиком условий ДДУ либо при передаче жилья решительно не подобающего качества. К страховым случаям относят:

  • остановку работ и замораживание строительства;
  • банкротство;
  • неполучение жилья, означенного в договоре;
  • отказ в возврате средств и исправлении недочётов.

Страховой случай должен быть подтверждён решением суда, инициированного дольщиком, либо арбитражного суда, объявившего застройщика банкротом (ФЗ №127 2002/26/10).

При долевом строительстве

Застройщик отвечает перед каждым дольщиком по отдельности.

По этой причине ДДУ и страховой договор заключаются в индивидуальном порядке.

Застройщик обязуется своевременно передать жильё надлежащего качества, описанное в договоре, в пользование гражданину, участвующему в строительстве.

СК обязуется выплатить компенсацию в случае невыполнения им обязательств – при наступлении страхового случая дольщик является выгодоприобретателем. Любые изменения условий соглашения должны быть донесены до сведения участника долевого строительства.

Тарифы

Каждая СК определяет базовый тариф внутренними правилами, а также корректирующие коэффициенты тарифа (понижение либо повышение), которые зависят от степени риска.

Тарифная ставка находится в прямой зависимости от опыта и репутации застройщика, размаха его деятельности и пр.

В настоящее время средний тарифный показатель колеблется в пределах 0.6-0.9.

Для солидных авторитетных компаний он может быть понижен до 0.4-0.5 от стоимости договора.

Совет

На базе тарифной ставки и срока договора по проектной декларации рассчитывается страховая премия. Если дом будет сдан раньше указанного срока, то возможно частичное возвращение страховой премии.

Страхование ответственности застройщика перед дольщиком понижает уровень риска последнего. Договор страхования призван усилить степень защищённости денежных средств граждан, которые вкладываются ими в долевое строительство.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 350-74-42, Санкт-Петербург +7 (812) 309-71-92 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Источник: http://lawyer-guide.ru/nedvizhimost/kvartira/pokupka/straxovanie-otvetstvennosti-zastrojshhika-pri-dolevom-stroitelstve.html

Ссылка на основную публикацию