Апартаменты – что это такое, характеристика, преимущества и недостатки покупки такой недвижимости

Какие риски существуют при покупке апартаментов?

Добрый день, уважаемые посетители сайта o-nedvizhke.ru! Что такое апартаменты? Какими юридическими особенностями обладают апартаменты? Что нужно знать при их приобретении?

Об этом расскажут нотариус Нотариальной Палаты Санкт-Петербурга Алексей Комаров и вице-президент компании NAI Becar Илья Андреев.

Алексей: Наряду с жилыми помещениями и квартирами, как обычно граждане воспринимают приобретаемое жилье, в последнее время появился и стал достаточно модным некоторый особенный вид жилья – апартаменты. В чем смысл, в чем подвох или радость для покупателей такого вида жилья?

Илья: Следует начать с того, что понятия «апартаменты» в градостроительном законодательстве как не было, так и нет.

Были какие-то ошибочные постановления несколько лет назад, но их было буквально пару штук, а слово «апартаменты» в основном используется в обиходном выражении и, чаще всего, оно означает некий формат жилья, в котором нельзя прописаться. На сегодняшний день, именно так это воспринимает общество.

Обратите внимание

Некоторые специалисты употребляют этот термин, когда говорят о квартире какого-то высокого класса. На самом деле, апартаменты – это помещение, предназначенное для проживания, чаще всего, располагающееся в гостинице и имеющее кухню.

В общем, это наиболее классическое понимание апартамента, которого мы, в частности, стараемся придерживаться. На сегодняшний день огромное количество апартаментов, которые строятся в России – это, по факту, просто жилье.

Алексей: Почему жилье не строить?

Илья: Получить градостроительную документацию и разрешение на строительство жилья несколько сложнее, потому что требования, которые на сегодняшний день предъявляются к жилым комплексам, прежде всего, с точки зрения обеспеченности их социальной инфраструктурой, очень велики. И они накладывают довольно серьезные финансовые обязательства на застройщиков, и застройщики склонны стараться их обходить.

Алексей: То есть апартаменты проще построить застройщику, так?

Илья: Да.

Потому что гостиница – это не жилой объект, хоть он и предназначен для временного пребывания там людей, и на сегодняшний момент, он не требует возведения какой-либо социальной инфраструктуры, у него нет тех жестких требований по инсоляции, которые есть у жилья и в какой-то степени строить его легче. Хотя, безусловно, себестоимость возведения гостиницы выше, чем стоимость возведения жилья.

Алексей: Предположим, человек решил купить себе апартаменты. Помещение его устроило, инсоляция тоже. Тот факт, что оно нежилое – ничего страшного. Что он получает на руки после покупки? У него что в документах будет?

Илья: На руки он получает некий нежилой объект. Чаще всего, это номер в гостинице, но в свидетельстве о собственности будет написано «нежилое помещение».

Алексей: Зарегистрироваться там можно? И если да, то как?

Илья: У нас есть такое понятие, как временная регистрация в гостинице. И в данном сегменте, она применима. Тут, скорее, ситуация зависит от управляющей компании. Есть другое направление апартаментов, которыми в частности занимаемся мы.

Мы четко принимаем и определяем для себя, что апартамент – это гостиничный номер в гостинице, который используется для извлечения его собственником арендного дохода. То есть это доходный дом. Кондо-отель, аппарт-отели – очень много разных терминов.

Так или иначе, это все примерно одно и то же. Это некий юнит, который приобретается собственником, в котором собственник не проживает, который собственник передает в управление управляющей компании и получает с этого доход. Так это понимаем мы.

В таком формате, мы ввели свой первый отель этим летом

Алексей: А вообще, когда люди приобретают такие номера в гостиницах, апартаменты, по сравнению с обычным жильем, какие возникают у них дополнительные расходы? Или они, наоборот, платят меньше? Я имею ввиду коммунальные платежи, налог с недвижимости, который сейчас у нас зреет в Санкт-Петербурге.

Илья: Все эти расходы несколько выше, чем в жилье, и расходы на коммуналку, так как тарифы для гостиниц выше, и у монополистов расценки чуть выше, и налог, безусловно, выше. Но в абсолютном выражении, речь идет не о серьезной разнице.

Алексей: А кто-нибудь пытался потом перевести купленный номер в гостинице в жилое помещение (в квартиру)?

Илья: Да, такие случаи известны.

Алексей: И как?

Илья: Есть успешные примеры.

Алексей: Чаще приобретается нежилое помещение или доля в нежилом помещении?

Илья: Чаще всего, это отдельное, выделенное помещение.

Алексей: Зарегистрироваться можно, как я понял, получив временную регистрацию. Налоги в данном случае выше или ниже, чем в случае с жильем?

Илья: Налоги выше.

Алексей: Насколько?

Илья: Сильно повыше.

Алексей: Можете привести пример?

Илья: Все зависит от кадастровой стоимости конкретного объекта. Также налог отличается от района к району. Но в среднем, я думаю, за 35 метровый апартамент налог составит тысяч 8 в год.

Алексей: Какая доходность? Какой процент загрузки апартаментов, которые у вас уже построены?

Илья: На сегодняшний день, у нас он доходит до 80%, но мы запустились только в конце прошлого года, поэтому статистика не так продолжительна. Доходность считать на сегодня неправильно, потому что за пару месяцев, это не совсем будет корректный показатель.

Доходность имеет смысл считать с учетом горизонта трех лет, с учетом стоимости апартамента на конечном этапе, но мы рассчитываем, что текущая доходность для собственника должна быть около 12-14%. Учитывая то, что мы комбинируем краткосрочные и среднесрочные проживания.

Алексей: 12-14% вы считаете без учета стоимости привлечения займовых средств?

Илья: Да.

Алексей: Ну, может быть ваша компания такая честная и открытая, которая заявляет о том, что вообще покупать надо апартаменты для того, чтобы потом сдавать их в аренду. Если учесть те компании, в которые я звонил, там вопрос о сдаче в аренду вообще не стоял.

Там был вопрос, связанный с тем, что это такое же жилье, как и квартира, но есть ряд незначительных особенностей, поэтому можно покупать и жить. И, вообще, оно лучше, чем квартира, потому что имеет более богатую инфраструктуру, бассейны и фитнес-центры, за которые тоже нужно будет что-то платить.

Я не стал спрашивать сколько, но думаю, что не мало.

Илья: Я бы не говорил, что тут речь о честности. Дело в том, что все это в принципе законно. Это, скорее, речь о разнице бизнес-стратегий. Да, я с этого начал, большинство того, что продается и называется апартаментами – это жилье.

Алексей: А можно ипотеку взять под покупку апартаментов?

Илья: Да, безусловно. Если объект реализуется в рамках ФЗ №214, а нежилая недвижимость вполне может реализовываться в рамках этого закона, такие примеры опять же есть в достаточном количестве.

Алексей: А вы в рамках ФЗ №214 реализуете?

Илья: Да.

Мы планируем продавать объекты в рамках этого закона.

Алексей: То есть у вас ощущение от рынка апартаментов, это перспективно по всей России или в основном Москва и Санкт-Петербург?

Илья: Ну, безусловно, это в тех городах, где есть серьезный отдельный рынок, то есть серьезная потребность в арендном жилье. Опасения есть. Они касаются как раз той ситуации, когда этот формат используется для обхода действующих требований по социальной инфраструктуре.

Это, конечно, не может не тревожить Правительство города, совершенно справедливо. Оно понимает, что в обход действующих требований, люди строят огромные комплексы, в которых по факту проживают люди с детьми и родителями, которым требуется помощь, требуются детские сады, школы, поликлиники и др.

Важно

А по сути, застройщики никакой финансовой ответственности не несут. Это неправильно.

Алексей: У вас семья, предположим. Ваш среднестатистический валовый доход для Санкт-Петербурга составляет 50-70 тысяч рублей в месяц на двоих. У вас нет жилья, вы жилье снимаете.

У вас в планах есть какие-то накопления, и есть желание приобрести место для проживания.

Перед вами стоит выбор – приобретать квартиру по ФЗ 214 или прекрасный апартамент не далеко от такой же квартиры расположенный, и в целом между ними есть определенные сходства. Как вы будете размышлять? Какова логика такого выбора?

Илья: Я имею некие знания и опыт, поэтому мое поведение отличается от поведения среднестатистического покупателя квартиры. Я, в общем, так и делаю, безусловно.

Я когда приобретаю что-то для себя, в том числе недвижимость, я обязательно думаю, для чего я это буду использовать завтра, послезавтра и через 5-10 лет.

И этим мое поведение принципиально отличается от поведения человека, который решает проблему на сегодня – купить некое жилье.

Поэтому, с этой точки зрения тут нужно смотреть на конкретную ситуацию. Если я понимаю, что это я покупаю для себя, и я буду жить в этом месте достаточно продолжительный период, и буду жить со своей семьей, то я выберу квартиру.

Если я понимаю, что это временный вариант на период 2-3 лет, после чего я буду улучшать жилищные условия или переезжать, я выберу апартамент, чтобы это был некий инвестиционный актив, которым я могу более эффективно распоряжаться.

И мы знаем много таких примеров, когда люди продавали свою трехкомнатную квартиру, приобретали два апартамента у нас и планировали за счет дохода программу, которая у нас существует, снимать себе нормальное жилье и еще иметь немного денег сверху. Это такой вполне разумный путь человека, который думает о своих деньгах.

Совет

Апартаменты – это нежилые помещения, в связи с чем, покупатель может столкнуться с рядом сложностей в регистрации по месту жительства, оплате налога по ставке в 2% от кадастровой стоимости помещения.

Кроме того, расходы на содержание такой квартиры будут значительно выше, чем в жилом многоквартирном доме.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа.

Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Источник: http://o-nedvizhke.ru/obshhee/poleznye-stati/kakie-riski-sushhestvuyut-pri-pokupke-apartamentov.html

Преимущества и недостатки апартаментов — Аналитика

Коммерческая недвижимостьТенденции рынка недвижимости25/01/2013

Рынок жилой недвижимости Москвы сегодня активно пополняется апартаментами.

Эксперты девелоперской компании «Высота» проанализировали преимущества и недостатки этого сегмента рынка — как со стороны тех, кто их строит, так и со стороны тех, кто в них будет жить.

Как выяснилось, для застройщиков положительных сторон куда больше, чем для жителей.

Плюсы для девелоперов:

Проект строительства объекта с апартаментами согласуется быстрее и легче, чем проект традиционного жилого дома. Главным образом благодаря тому, что при строительстве и согласовании апартаментов применяются намного более мягкие требования, чем к жилью. А именно — требования, которые применяются к офисам и гостиницам.

Это означает, что к ним не относятся нормы по инсоляции и озеленению, существенно снижены нормативы по парковочным местам.

Допустим, если в жилом доме, в зависимости от категории жилья, на одну квартиру должно приходиться от 1,7 до 2,5 машиноместа, то при строительстве апартаментов действует тот же норматив, что и для гостиниц: 1 парковочное место на 3 — 4 апартамента.

При строительстве апартаментов не учитывается нагрузка на существующую социальную инфраструктуру района, как при строительстве жилья. Поэтому при их возведении не требуется создание детских садов, школ, поликлиник, аптек или опорного пункта милиции.

В результате применения более мягких строительных норм, которые не только освобождают застройщика от строительства дополнительных функций, но и позволяют, к примеру, делать более глубокие квартиры и тем самым минимизировать потери полезных площадей, объем вложений в строительство апартаментов на 15-20% меньше, чем в традиционные дома.

Читайте также:  Договор купли-продажи с рассрочкой платежа за квартиру: нюансы в документе и его образец?

Минусы для девелоперов:

Обратите внимание

Апартаменты сложнее реализовывать, чем квартиры. Жилье с пропиской продается более гибко, поскольку это более востребованный и понятный для потребителя продукт. В итоге, срок окупаемости апартаментов в среднем вдвое выше, чем срок окупаемости жилого дома.

В виду все того же отсутствия прописки апартаменты в основном подходят для верхнего ценового сегмента недвижимости, поскольку у состоятельных покупателей это, как правило, уже не первое жилье.

Минусы для жителей:

Все те преимущества, которыми обладает девелопер при строительстве апартаментов, могут обернуться недостатками для их будущих жильцов.

Один из них — дефицит стационарных парковочных мест или вовсе отсутствие подземной парковки. Неудобства возникают и с социальной инфраструктурой — жители апартаментов вынуждены встраиваться в очереди в детские сады и школы, которые на них не рассчитаны и которых, как правило, не хватает.

Значительная часть апартаментов расположена в многофункциональных комплексах, по соседству с офисами и торговыми центрами, что может обернуться проблемой для семей с детьми. Отсюда же отсутствие традиционных детских площадок и дворов, которые всегда имеются в классических жилых комплексах.

Основной же недостаток состоит в том, что де-юре апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, в которой нельзя прописаться. И это становится главной проблемой для тех покупателей, у которых это единственное жилье.

Плюсы для жителей:

Поскольку себестоимость строительства объекта с апартаментами в целом ниже, чем жилого дома, рыночная цена квадратного метра в апартаментах, как правило, на 10-15% ниже, чем в квартирах.

«Однако в последнее время цены на апартаменты и квартиры с пропиской практически сравнялись, что не может не огорчать, — комментирует Ирина Харченко, генеральный директор компании «Высота».

— Поскольку ценовая разница в пользу апартаментов могла бы, наоборот, стать решающим фактором при выборе нового формата жилья».

Расположение рядом с офисными помещениями является весомым преимуществом для тех покупателей, кому нужна квартира «для пиджака». Это наиболее приемлемый вариант для бизнесменов и топ-менеджеров, у которых семья живет за городом или в квартире в тихом зеленом районе. А также для компаний, предоставляющих жилье для своих сотрудников.

Важно

В виду того, что апартаменты пока еще малознакомый для рынка продукт, их
проекты, как правило, обладают уникальной концепцией, заметно выделяющей их среди традиционных жилых объектов. А поскольку сами по себе апартаменты появились в результате редевелопмента проектов коммерческой недвижимости, исторических и промышленных зданий, все они имеют удачное расположение — в пределах ТТК.

Источник: https://o.mesto.ru/analytics/preimushhestva-i-nedostatki—apartamentov.html

Чем отличаются апартаменты от обычной квартиры?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 455-03-75. Это быстро и бесплатно!

Многие люди не различают такие понятия, как квартира и апартаменты. На самом деле между ними существует разница, следует понимать ее.

Что такое квартира?

Под понятием квартира понимается помещение жилого формата. Квартиры располагаются в многоквартирных домах, в их площадь включены:

  1. Кухня.
  2. Ванная комната.
  3. Туалет.
  4. Жилые комнаты.

Отметим! Если площадь квартиры небольшая, то некоторые зоны могут быть объединены. Например, кухня и жилая комната. Также санузел может быть совмещенным, то есть в одном помещении находятся туалет и ванна.

Что означают апартаменты?

Понятие апартаменты не так давно стало использоваться в сфере недвижимости. Данный вид жилья приобрёл популярность у жителей крупных городов. Следует знать, что апартаменты имеют свои отличительные особенности.

Такой вид жилья, как апартаменты широко распространен в европейских странах. В России данная недвижимость стала развиваться относительно недавно.

Полезно знать! Если говорить о юридическом толковании апартаментов, то они подразумевают под собой помещение, площадь которого больше 40 квадратных метров, также они должны быть укомплектованы кухонной зоной, ванной и туалетом.

Чем отличаются апартаменты от квартиры?

Основное отличие между квартирой и апартаментами заключаются в том, что в апартаментах нельзя прописаться. Однако помимо этого есть ряд других показателей, которые определяют различия между квартирой и апартаментами.

Стоимость

Ценовые критерии квартир и апартаментов имеют различия. Как правило апартаменты стоят дешевле. А именно, их стоимость ниже на 20 процентов. Стоит сказать, что апартаменты различаются по комфорту. Существуют элитные варианты, они стоят дороже.

Также на рынке недвижимости можно найти жильё подобного типа экономичного варианта. Помимо этого апартаменты различаются по площади.

Наличие объектов социальной инфраструктуры

Следует знать, что еще одним преимуществам апартаментов перед обычными квартирами состоит в том, что они могут быть организованы на месте уже существующих объектов недвижимости, которые не были предназначены для использования в качестве жилого фонда.

При этом они находятся в районе, который считается престижным. За счет этого уменьшаются сроки реализации проекта, а также падает стоимость. Достаточно провести реновацию уже построенных помещений.

Таким образом, у людей со средним доходом появляется возможность воспользоваться данным типом жилья, которое располагается в элитных районах мегаполиса. Обычно подобные проекты реализуются в исторических частях города, при этом они имеют неординарный дизайн и привлекают жильцов своими внешними характеристиками.

Полезно знать! У большинства арендаторов подобного жилья выбор осуществляется между покупкой квартиры в спальном районе, либо возможностью жить в апартаментах в центре города. Если выбор падает на второй вариант, то значит, люди предпочитают проживать в районе, в котором нет проблем с социальной инфраструктурой.

То есть определяющими факторами являются наличие в шаговой доступности детских учреждений, школ, магазинов, культурных и досуговых центров.

Разрешение на перепланировку

Так как апартаменты не относятся к помещениям жилого типа, то вопрос о перепланировке данных помещений имеет свои отличительные особенности. Таким образом, хозяин данного типа помещения может вносить любые изменения в свой объект недвижимости.

У человека появляется возможность не привязываться к общепринятым стандартам:

  • А именно, он может не разделять кухонное пространство и жилое.
  • Также есть возможность сделать ванную комнату в любом понравившемся месте.

Однако, не смотря на это, существует ряд правил, которые следует соблюдать:

  • Прежде всего, запрещается нарушать несущие перегородки. Демонтаж данных конструкций может повлиять на сооружение в целом, а это приведет к необратимым последствиям, вследствие чего, может возникнуть угроза для жизни людей.
  • Ни в коем случае, нельзя демонтировать колонны.
  • Также необходимо укреплять проемы, которые делаются в стенах несущего типа. Подобные реконструкции необходимо согласовывать в обязательном порядке.

Как получить разрешение на перепланировку?

Следует знать, что при отсутствии разрешения на перепланировку, будет выставлен штраф. Поэтому лучше заранее подготовиться и получить необходимые разрешительные документы.

На первоначальном этапе следует подготовить проект, в котором будут отражены изменения несущих конструкций помещения. Согласование перепланировки производится посредством БТИ.

Следует знать! Что согласование перепланировок в апартаментах получить гораздо проще, чем в квартирах. Это связано с тем, что они относятся к нежилой недвижимости.

Процесс согласования происходит в несколько этапов:

  • Вначале вызывается техник из БТИ, который фиксирует в каком состоянии находилось помещение до перепланировки.
  • Такой орган, как жилинспекция, выдает разрешение на осуществление проекта.
  • Если нет своего проекта перепланировки, то можно обратиться в проектное бюро, которое подготовит нужную перепланировку с учетом технических характеристик здания.
  • Затем БТИ выдает документ, который является подтверждением разрешения перепланировки.
  • Также существует определенный перечень документов, которые будут сопровождать данную процедуру. К ним относятся: заключение технического характера о состоянии помещения, техпаспорт, план здания поэтажный, проект перепланировки, право собственности на объект недвижимости.

Цель приобретения

Апартаменты привлекают инвесторов. Людей, которые готовы вложить деньги в их покупку с целью получения дохода.

Существует определенная схема покупки апартаментов. Она заключается в следующем:

  • Инвестор покупает апартаменты и сдает их управляющей компании, которая занимается сдачей их арендаторам. Это может быть апарт-отель. Такая схема является очень привлекательной, так как собственник жилья тратит минимум усилий для получения дохода. Всем занимается управляющая компания.
  • Помимо этого существуют такие плюсы, как более низкая стоимость и быстрая окупаемость проекта.
  • К минусам можно отнести то, что жильцы не могут осуществить процедуру прописки. Некоторым людям она необходима, особенно тем, которые настроены на долгий срок пребывания в данном месте. Также в прописке заинтересованы семейные граждане, у которых есть дети.
  • Еще одним недостатком данной схемы является то, что при сдаче жилья управляющей компании, собственник теряет часть дохода.

Налог на имущество

В отношении апартаментов существует определенная неопределенность в системе налогообложения. Это связано с тем, что данный тип недвижимости относится к нежилой. Как показывает практика, суммы, которые платят собственники данного типа помещений ниже от налога на квартиры.

Полезно знать! Однако, разница незначительная. Но стоит учитывать тот факт, что стоимость апартаментов ниже, чем квартир. Поэтому собственникам нежилой недвижимости удастся сэкономить на налогах.

Коммунальные платежи

Что касается коммунальных платежей, то здесь собственникам нежилых объектов повезло меньше. Их затраты на коммуналку будут выше. В среднем данный показатель будет больше на 20%.

Однако, изначальная заниженная стоимость подобных помещений ниже, в связи с чем затраты на коммунальные платежи не особо огорчаютс собственников данного типа объектов.

Можно ли апартаменты перевести в жилой фонд?

Существуют определенные сложности перевода нежилого помещения в жилой фонд. Но, если нежилой объект подходит под определенные критерии, то данная процедура может быть осуществлена:

  • Основным критерием для успешного перевода объекта недвижимости является попадание в него дневного света на протяжении 2 часов. Поэтому, если этот показатель отсутствует, то перевод не осуществиться.
  • Если критерий дневного света соблюдается, то необходимо собрать нужные документы и подать их в жилищную инспекцию, которая сделает разрешение. Все этапы перевода осуществляются с участием БТИ.

Преимущества и недостатки апартаментов

Преимущества

  • Основным плюсом данного типа помещений является их стоимость.
  • Далее идет расположение. Как правило, они располагаются в центре города, где развита вся инфраструктура.
  • Также на выбор людей влияют нестандартные планировочные решения. Они привлекают покупателей оригинальными архитектурными решениями.
  • Ниже налог на имущество.

Недостатки

  • Более высокая коммунальная плата. Но, так ка цена данных объектов ниже, то этот факт не пугает покупателей.
  • Отсутствует возможность осуществить процедуру прописки.

Отметим! Каждый человек подбирает тип недвижимости, исходя из своих материальных возможностей и предпочтений. Последнее время апартаменты набирают большую популярность. Это связано с тем, что у людей среднего класса появляется возможность пожить в более престижных районах города.

Семейным людям такой вариант нравится из-за социальных объектов, которые располагаются рядом с домом. А для молодежи такой вариант привлекателен современным дизайном.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: +7 (499) 455-03-75 (Москва)
+7 (812) 407-26-30 (Санкт-Петербург) 

Это быстро и бесплатно!


Различия между апартаментами и квартирой
Ссылка на основную публикацию

Источник: https://realtymill.ru/nezhilye/razlichiya-mezhdu-apartamentami-i-kvartiroj.html

Покупка апартаментов в Москве, за и против, недостатки и преимущества

Жилищное право > Ипотека > Покупка апартаментов в Москве, за и против, недостатки и преимущества

Аргументы за и против покупки апартаментов в Москве – это важные объективные преимущества и недостатки данного нового вида недвижимости, которые необходимо знать всем желающим их приобрести или взять в аренду. Без их тщательного изучения, анализа необдуманная покупка апартаментов может привести к необоснованным тратам и проблемам в дальнейшем.

Читайте также:  Порядок, как узаконить сделанную перепланировку в квартире

Апартамент – коммерческая недвижимость, используемая как для проживания (временного или постоянного), так и для размещения офисов, студий или сдачи в аренду Основными отличиями апартаментов от обычных квартир в многоэтажных домах являются:

  • Правовой статус нежилого помещения;
  • Повышенный уровень комфортности.
  • Наличие не менее чем 2 жилых комнат площадью от 40 м.кв.

Также по сравнению с квартирами к апартаментам не применяются жесткие требования строительных норм и правил (СНиП), что ускоряет их возведение и сдачу в эксплуатацию.

Гостиничного и квартирного типа

Различают два основных вида апартаментов:

  • Гостиничные – являются полноценными комфортабельными номерами в апарт-отелях и сдаются постояльцам, как правило, для долгосрочного проживания;
  • Квартирные – недвижимость которая может быть куплена у застройщика и может быть использована ее собственником как для проживания, так и сдачи в аренду.

Из двух данных видов в последнее время наибольшее распространение получили квартирные апартаменты.

Есть ли разница в комфорте?

По сравнению с квартирами апартаменты имеют следующие отличия в комфорте:

  • Возможность переезда сразу после завершения строительства — в отличие от многих квартир апартаменты сдаются в эксплуатацию не только с уже готовой современной и качественной отделкой, но и с мебелью и бытовой техникой.
  • Высокий уровень обслуживания – в зданиях апартаментов очень развиты такие виды сервиса, как уборка помещений, доставка еды, билетов, бронирование столиков в ресторанах и кафе, круглосуточная охрана и консьерж-услуги.

Также данный вид недвижимости имеет очень удобное расположение. Здание с апартаментами, относящимися к нежилым помещениям, может быть возведено в любом удобном месте. Квартирный комплекс или даже одиночный многоэтажный дом требуют для своего строительства участка определенной площади и наличия соответствующей инфраструктуры.

Нюансы владения

Основными нюансами владения апартаментами по сравнению с недвижимостью, относящейся к жилому фонду, являются:

  1. Невозможность постоянной регистрации – так как закон определяет апартаменты как помещения нежилого фонда, в них нельзя получить постоянную регистрацию. Зарегистрироваться временно на 5 лет с последующей пролонгацией неограниченное количество раз можно в апартаментах гостиничного типа. Регистрация же в апартаментах, находящихся в зданиях, предназначенных под офисы или торговые помещения, и вовсе невозможна.
  2. Возможность использования при выкупе в качестве арендного жилья.
  3. Перепланировка без получения разрешения в соответствующих инстанциях.

Кроме того, жильцы, также как и собственник, имеют права сдавать или продавать находящуюся у них в собственности долю общедомовых помещений (лестниц, фойе, подвальных и чердачных помещений) для соответствующих нужд, тем самым компенсируя свои расходы на уплату налогов и коммунальных платежей.

Минусы проживания в апартаментах

Основными недостатками апартаментов являются некоторые бытовые условия, проблемы социальной сферы и риски по неуплате коммунальных платежей.

Проблемы социальной сферы

Основными проблемами, с которыми сталкиваются жильцы данного вида недвижимости, являются:

  • Отсутствие объектов социальной инфраструктуры – в отличие от многоквартирных домов застройщик, возводящий здание с апартаментами не обязан обеспечивать их будущих жильцов или арендаторов какими-либо объектами социальной и транспортной инфраструктуры;
  • Социальные ограничения – так как в большинстве случаев в апартаментах нельзя получить постоянную регистрацию, у жильцов данного вида недвижимости нет никаких прав на обслуживание в расположенных рядом государственных учреждениях здравоохранения, образования.

Бытовые условия

Из-за того, что к зданиям с апартаментами не применяют жесткие требования СНиПов (строительных норм и правил) особенности их внутренних или наружных их конструкций могут приносить некоторый дискомфорт жильцам. Так, например, тонкие перегородки, между соседними апартаментами могут привести к плохой их шумоизоляции, а небольшое расстояние до соседнего здания ухудшит освещенность помещений.

Риски

Основным риском проживания в апартаментах является незащищенность должников законом при неуплате ими коммунальных услуг — при появлении даже небольшой задолженности за какие-либо коммунальные услуги их могут сразу же и отключить.

Таким образом, основными доводами против покупки апартаментов в Москве и за приобретение квартиры является повышенное их налогообложение, высокие цены на коммунальные услуги, низкая обеспеченность необходимой инфраструктурой, конструктивные недостатки из-за несоблюдения СНиПов и незащищенность законом должников коммунальных услуг.

Сколько стоят коммунальные услуги в апартаментах?

Высокая коммунальная плата – по сравнению с обычной квартирой в апартаментах стоимость водоснабжения выше на 15-20%; отопления и электричества – на 20-25%. Также достаточно дорого обходятся и дополнительные услуги, предоставляемые жильцам данной недвижимости – обслуживание 1м.кв. в столичных апартаментах в среднем составляет от 4 до 8-9 у.е.

Чем отличаются налоги на квартиру и апартаменты?

Размер имущественного налога для данной недвижимости колеблется от 0,5% (жилые апартаменты, апарт-отели) до 2% (офисно-торговые центры), что в несколько раз выше аналогичных выплат для простых квартир (0,1-0,3%).

Насколько отличаются цены на квартиры и апартаменты

Благодаря низкой кадастровой стоимости, цена на апартаменты по сравнению с аналогичными по площади и расположению квартирами меньше.

Так, приобретение апартаментов обойдется на 20-30%, а в ряде случаев и до 40-50% дешевле, чем квартиры в новостройке или жилом комплексе.

Такая разница в цене в последнее время активно способствует тому, что многие эксперты и каждый второй покупатель активно высказываются именно за покупку апартаментов в Москве и агитируют против долевого строительства более дорогих многоквартирных жилых комплексов.

Почему апартаменты дешевле квартир?

Относительная дешевизна данного вида недвижимости по сравнению с квартирами объясняется тем, что:

  1. Апартаменты по закону не являются жилым фондом, что влияет на их кадастровую стоимость;
  2. При возведении нет строгого контроля за соблюдением СНиПов, благодаря чему требования к конструкциям значительно снижены. Это, в свою очередь, влияет на себестоимость возводимой недвижимости и ее конечную цену.

Кроме того, застройщик объекта с апартаментами может снижать стоимость данной недвижимости благодаря высокой коммунальной плате , повышенной ставка имущественного налога, со временем компенсируя разницу в цене с аналогичными по площади квартирами при помощи этих платежей.

Средняя стоимость апартаментов в Москве и у моря

Стоимость апартаментов зависит от их расположения, площади, наличия транспортной и социальной инфраструктуры. Средняя стоимость на стандартные 2-х комнатные апартаменты площадью от 50 до 100 м.кв в различных округах Москвы приведены в таблице ниже.

Таблица. 1 Сравнительная стоимость 2-х комнатных апартаментов в различных административных округах Москвы:

Административный округ Средняя стоимость, у.е.
Центральный 246 000 -515 800
Восточный 120 900-152 900
Западный 120 900-199 500
Южный 155 800-247 500
Северный 145 600-276 600
Юго-Восточный 86 100-145 900
Юго-Западный 120 400-410 400
Северо-Восточный 126 800-326 100
Северо-Западный 145 600-165 300
Новомосковский 101 900-109 400

Средняя же стоимость, выставленных на продажу 2-х комнатных апартаментов на черноморском побережье, колеблется от 43 700 (Бетте) до 138 300 у.е. (Новороссийск).

Что стоит учесть при покупке

При покупке данного вида недвижимости будущий собственник должен учитывать их месторасположение, площадь, вид здания, в котором расположены апартаменты (гостиничной комплекс, офисный центр).Также немаловажным фактором в выборе данного вида недвижимости будет репутация застройщика или собственника комплекса с апартаментами.

Как заработать, сдавая апартаменты в аренду

Выкупленные апартаменты их владелец может не только использовать в качестве жилого помещения, но и сдать их в аренду другому физическому лицу или организации.

Для того чтобы зарабатывать подобным способом, необходимо:

  1. приобрести у застройщика или собственника апартаменты;
  2. создать небольшой сайт или страничку с фотографиями и описанием апартаментов;
  3. разместить рекламу на соответствующих интернет-площадках и в поисковиках;
  4. при наличии заявок связаться с потенциальными клиентами и обсудить возможность встречи;
  5. если клиента все устраивает, заключить с ним типовой договор аренды, в котором указаны ответственности сторон, срок и размер внесения арендной платы.

Если в аренду планируется сдавать только 1 помещение, то регистрация в качестве индивидуального предпринимателя не обязательна. При наличии же у собственника нескольких сдаваемых в аренду апартаментов для упрощения ведения бухгалтерии и выплаты налогов лучше оформить ИП.

Таким образом, апартаменты — удобное и комфортное жилье, покупка которого обойдется в большинстве случаев дешевле аналогичной по площади квартиры.

При этом недостатками такой недвижимости является невозможность постоянной регистрации в нем, высокие расходы на оплату основных коммунальных услуг и имущественного налога.

В большинстве случаев апартаменты подходят не только для постоянного проживания, но для сдачи в аренду с целью собственником помещения получения дохода.

Плюсы и минусы покупки апартаментов в крупных городах:

14 Янв 2019      kasjanenko         9      

Источник: http://PravoZhil.com/ipoteka/pokupka-apartamentov-v-moskve.html

Апартаменты: преимущества и риски

Сегодня в Москве и Московской области одним из перспективнейших сегментов жилья выступают апартаменты. Их отличительной особенностью является отсутствие возможности получить постоянную регистрацию.

За прошлый год количество предлагаемых в столице и области апартаментов выросло в два раза, ближайшие годы будут сданы в эксплуатацию подобные объекты. Стоит ли покупать такое жилье? Существуют ли риски?

Историческая справка

В нашу страну апартаменты пришли с Запада, там они сдавались в наем, наибольшим спросом они пользовались у экспатов. Время внесло свои изменения, они стали подлежать купле-продаже. Первые такие сделки приходятся на 2003-2005 годы.

Столичные бизнесмены первыми востребовали этот формат жилья, главным преимуществом которого была близость к работе. Это были апартаменты в Москва-Сити. Также рос спрос на нестандартные форматы, которые стали реализовывать в апартаментах.

Совет

С началом кризиса спрос на офисную недвижимость резко упал, бизнес-центры стали невостребованными. Застройщики переключились на возведение апартаментов. Их число стало стремительно увеличиваться. Сегодня предлагается порядка 250 тысяч.кв.метров.

Что представляют собой апартаменты?

ГОСТ апартаментами называет гостиничные помещения, превышающие площадь номера в гостинице, включающие минимум две комнаты и кухню. С точки зрения закона апартаменты не являются жильем, хотя предназначены как раз для проживания.

Апартаменты можно разделить на три вида: «аренда в городе», «продажа в городе», «аренда за городом». Наиболее динамично развиваются городские продажи.

Апартаменты также можно поделить на классы: эконом, комфорт, бизнес и элитный. Комфорт-класс только в этом году выйдет на рынок. За территорией столицы можно найти эконом-класс, в самой же столице преобладают апартаменты элитного и бизнес-класса.

Преимущества и недостатки апартаментов

Апартаменты покупают для проживания или дальнейшей сдачи в наем. Поэтому рассмотрим плюсы и минусы такого жилья.

К недостаткам можно отнести:

— отсутствие постоянной регистрации, а значит ограничение в пользовании соцуслугами и льготами;

— коммунальные платежи выше, чем в обычном формате жилья;

— меньшее число ипотечных программ и выгодных условий предоставления кредитов;

— возможность застройщиков не придерживаться установленных норм к жилым помещениям;

— налог на недвижимость, как предполагается, будет выше, чем на обычное жилье.

Наиболее чувствительными эти недостатки будут для жителей апартаментов эконом и комфорт-класса. Владельцы элитных апартаментов, как правило, имеют другую недвижимость и не особо чувствительны к перечисленным недостаткам.

Проблему регистрации можно немного разрешить – закон разрешает временную регистрацию на 5 лет с правом последующего продления.

Главное преимущество приобретения апартаментов – минимальный размер дисконта, снижающий все существующие риски.

Источник: http://vsenovostroyki.ru/articles/1227/

Рассмотрим все достоинства и недостатки вложений в недвижимость и сделаем выводы

Умные расчетливые люди всегда думают о том, как наиболее эффективно хранить заработанные денежные средства. Мало кто сегодня складывает деньги под матрас. Валюта имеет свойство обесцениваться. Если же материальными средствами грамотно распорядиться, можно приумножить нажитое.

Самым консервативным и наиболее часто используемым способом является инвестиция в недвижимость. Такое вложение надежно, но тоже имеет свои особенности. Чтобы получить максимальную выгоду, перед покупкой необходимо взвесить все плюсы и минусы инвестиций в недвижимость и учесть различные факторы. 

Читайте также:  Сколько стоит вступить в наследство после смерти родственника по закону или по завещанию

Правила инвестирования

Выбирая объект вложений, первое, что следует оценивать, – вероятная доходность. От приобретения недвижимости возможны два основных способа получения прибыли:

  • Последующая продажа объекта по цене, превышающей затраты на него;
  • Предоставление объекта в аренду.

И в том в другом случае недвижимость должна быть востребованной, привлекательной по разным причинам для наибольшего количества людей. Поэтому имеет значение место расположения объекта.

Так жилая недвижимость более популярна в центральных районах, где близко находятся транспортные остановки, развита инфраструктура. Торговые площади пользуются спросом в местах скопления населения.

Для объектов недвижимости, предназначенных для промышленной деятельности, преимуществом будет одновременная доступность к ресурсам и возможность комфортной транспортировки готовой продукции.

Обратите внимание

Решая, куда вложить деньги, необходимо предварительно рассчитать все расходы, включая дополнительные траты на приведение объекта в требуемый вид. Если необходимы капитальный ремонт или переустройство, вероятны потери в итоге. Но в некоторых случаях плохое состояние сочетается с заниженной ценой, тогда инвестиция может оказаться выгодной.

Важно трезво оценивать свои силы и умения, определяя то, какой тип недвижимости станет предметом капиталовложений. Купить квартиру и пустить жильцов значительно проще, чем построить торговый центр и сдавать в аренду его площади. При определенной деятельности нужны специальное образование или помощь профессионалов.

Прежде, чем совершать сделку, рекомендуется проводить анализ рынка недвижимости, чтобы не продешевить или не упустить клиента из-за необъективных ожиданий. На рыночные цены влияют общие экономические и политические процессы, из-за чего возможны скачки вверх или резкие падения стоимости, поэтому для покупки или продажи недвижимости необходимо правильно подобрать время.

Во избежание риска потери крупных сумм в результате мошенничества, при составлении и проверке документов лучше обратиться к грамотному, опытному и проверенному риелтору или юристу.

Капиталовложение в жилье

Самый простой вариант вложить деньги в недвижимость – это купить жилое помещение. Жилье всегда имеет спрос, так как крыша над головой входит в число первостепенных потребностей человека. Доход можно получить разными способами.

  • Купить по цене ниже среднерыночной и продать дороже. Квартиры по заниженной цене бывают при срочных продажах, когда бывшему владельцу выгодней снизить стоимость, чем терять время. Такие сделки заключаются в считанные дни, поэтому необходимая сумма должна быть в быстром доступе.
  • Приобрести квартиру в запущенном состояние, непригодном для жизни, сделать ремонт и продать за более высокую цену. Это выгодно, если есть возможность производить ремонтные работы недорого (налаженный контакт с подрядчиками, есть скидки на стройматериалы).
  • Сдавать купленную квартиру в аренду. Аренда может быть долгосрочной, на время командировок, посуточной и даже почасовой. Как правило, чем короче срок аренды, тем выше тариф, но и рисков порчи имущества больше.
  • Устроить из жилья минигостиницу. Организовать из многокомнатной квартиры, несколько помещений для постояльцев, отделив части дверями, не составит труда. Официально использовать дом как хоспис не получится, недвижимость должна быть коммерческой.
  • Построить или купить загородный дом (коттедж). Если участок в удачном для отдыха месте, можно сдавать дом или комнаты в нем. Идеальным вариантом будет наличие такой недвижимости в курортных зонах.
  • Приобрести недвижимость за границей, в стране, привлекательной для туристов. На сегодня существует программа “Гарантированной аренды”. После покупки, заключается договор с управляющей компанией, которая сама занимается поиском и заселением клиентов, а владельцу недвижимости перечисляет установленный процент от стоимости объекта.

Планируя перепродавать квартиры, в списке расходов важно учитывать затраты на оформление документов и налоги, которые придется платить из-за непродолжительных сроков владения. Если инвестирование делается с расчетом сдавать жильё в аренду, нужно предусмотреть дальнейшие текущие расходы на поддержание объектов недвижимости в хорошем состоянии.

В большинстве случаев выгоднее инвестировать в жильё небольшой площади. Его легче продавать, дороже стоимость одного квадратного метра, проще найти желающих снимать, а значит более доходным окажется капиталовложение.

О том, как инвестировать в недвижимость при небольшом капитале, читайте здесь.

Вложения на этапах строительства

Максимальную прибыль можно извлечь при покупке недвижимости на этапах застройки. Чем более ранняя стадия строительства, тем ниже цена. Это долгосрочное вложение, но ожидание оправдано. За время возведения здания и запуска его в эксплуатацию в экономике происходит инфляция, цены растут, а сумма, прописанная в договоре, не меняется. В качестве примера можно посмотреть на этот рисунок:

Часто люди опасаются приобретать еще неготовую недвижимость, в результате образуется профицит строящихся объектов при активном спросе на вторичном рынке. Это способствует образованию существенной разнице в цене.

Покупая недвижимость в строящемся доме, можно достичь доходности в 30%.

Однако в периоды серьезных кризисов покупка на начальных этапах строительства рискованна, так как не исключена финансовая несостоятельность застройщика.

Прежде, чем заключать договор, необходимо удостовериться в надежности застройщика, его платежеспособности и проверить, действительно ли возведение дома абсолютно легально.

Доход от нежилых построек частного пользования

Говоря о вложениях в недвижимость, нельзя забывать, что к ней относятся и сопутствующие хозяйственные сооружения, например, гаражи или места в закрытых парковочных комплексах. Затраты на покупку или строительство таких объектов относительно невысокие, а возможная прибыль в процентном соотношении с ценой нередко оказывается выше, чем при вложениях в жилую недвижимость.

Это объясняется растущим спросом, владельцев автомобилей в стране с каждым годом становится только больше. Капитальный гараж часто обустраивают под небольшие СТО, все более популярных среди начинающих предпринимателей.

Важно

Кроме того, меньше затрат на содержание объекта, так как требования в основном технические, а не эстетические. Главное, на этапе выбора постройки, верно определиться с местом расположения.

Но, в отличие от приобретения жилья, при покупке гаража законодательно не предусмотрено право на налоговый вычет.

Коммерческая недвижимость

Наличие коммерческой недвижимости – это не просто пассивное вложение капитала, это полноценный бизнес, который требует должного управления. Доходность в данном случае зависит не только от начального выбора объекта, но и от того, насколько грамотно собственник будет распоряжаться им.

К коммерческой недвижимости относятся:

  • Производственные помещения;
  • Склады;
  • Торговые площади;
  • Нежилые помещения на первых этажах;
  • Офисные здания;
  • Строительные площадки;
  • Помещения, предназначенные для организации общественного питания.

Для того, чтобы сдавать их в аренду, требуется регистрация ИП, так как клиентом будет являться индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, а полученный доход в обязательном порядке облагается налогом.

Варьирование стоимости аренды с течением времени обусловлено большим количеством факторов, чем в случае с жилыми объектами.

  • Появление конкурентов или их уход;
  • положение отрасли арендатора в действующих экономических условиях,
  • административные требования к техническому состоянию помещения, предназначенного для конкретных целей (в основном это касается производства и общепита);
  • Изменения в инфраструктуре ближайших территорий, способствующие повышению или снижению проходимости объекта.

Чаще всего юридических нюансов в оформлении коммерческой недвижимости значительно больше (предыдущим собственником могло быть юридическое лицо, возможно правами собственности владели несколько человек, лицо, участвующее в сделке, не всегда обладает достаточными полномочиями и т.д.). Поэтому не стоит экономить на квалифицированной помощи юриста, несмотря на то что это дополнительные расходы.

Инвестирование в комм. недвижимость имеет высокую рентабельность, от 15% в год, но сопровождается немалым количеством рисков. Если планируется приобретение больших площадей разного назначения, целесообразно нанять опытного управляющего, чьей ответственностью станет уровень дохода инвестора.

Земельный участок

Даже с учетом всех экономических кризисов, в целом земля дорожает. Поэтому инвестиции в покупку земельного участка становятся всё более частым вариантом капиталовложений. Но следует на момент приобретения предусмотреть, как этот участок будет использоваться.

  • Существуют указания в действующем законодательстве о пользовании землей. Она не может быть просто в собственности, на ней должны быть какие-либо объекты недвижимости, либо она должна быть задействована в сельском хозяйстве или промышленной разработке.
  • Перед приобретением участка, необходимо ознакомиться с планами градостроения, чтобы избежать попадание земли и близлежащих территорий под муниципальные нужды.
  • Участок, на котором планируется размещение промышленного объекта, должен соответствовать требованиям предприятия. Удаленные от города земли дешевле, но более вероятна максимально длительная аренда.
  • Если участок предполагает размещение на нем жилого объекта, важно заведомо знать, что будет рядом. Жилой комплекс из многоэтажных домов или завод, появившиеся за оградой, могут сильно снизить стоимость земли.

Преимущества

Если есть свободные деньги, их лучше куда-нибудь вложить.

Говорят, что деньги должны работать, а значит правильнее пустить их в свой бизнес, потратить на акции других компаний или доверить проверенным управляющим компаниям.

Но насколько возможна большая прибыль, настолько же вероятны серьезные убытки. Слишком много факторов влияет на успешность любого бизнеса, и в один момент можно всё потерять.

При этом какие изменения не претерпевала бы экономика, рынок недвижимости не останавливается никогда. Людям всегда будет нужно где-то жить и работать. Отсюда можно сделать вывод, что инвестиции в недвижимость продолжать быть самым популярным видом капиталовложений, ввиду некоторых бесспорных преимуществ.

  • Покупка недвижимости – надежный вклад. Если исключить особые катаклизмы (стихийные бедствия, война, промышленная авария), значительные потери невозможны, сам объект является гарантом сохранности капитала.
  • Кроме периодов кризиса, в целом стоимость недвижимости увеличивается с годами. Параллельно росту инфляции, дорожает и жилье.
  • Недвижимость меньше подвержена обесцениванию в отличии от валюты.
  • Недвижимое имущество не так быстро изнашивается, как движимое.
  • Приобретенные жилые и нежилые объекты могут приносить долгосрочный стабильный доход в виде арендной платы (так жилая недвижимость может давать 5-10% годовых)
  • На одной перепродаже есть возможность быстро заработать хороший процент. При удачном стечении обстоятельств и правильном выборе, доход может составить до 15-20%, а в случае с новостроем доходить до 30%.
  • Владение и управление коммерческой недвижимостью может стать полноценным бизнесом, приносящим стабильный солидный доход.

Недостатки

Но инвестирование в недвижимость подходит не всем, и не в любой период развития экономики эти вложения эффективны. Есть ряд недостатков, рисков и сложностей такого капиталовложения.

  • Приобретение недвижимости требует больших финансовых вложений. Использование ипотечных предложений целесообразно в редких случаях. Только если есть уверенность в реальной прибыли или срок кредита настолько длительный, что рост инфляции превысит процентную ставку. Лучше задействовать свободные деньги.
  • В сравнении с другими вариантами инвестирования, недвижимость приносит меньший доход. Основная цель вложения заключается в сохранении капитала, а не в его преумножении. Исключением может являться коммерческая недвижимость или глобальные проекты по строительству.
  • Собственник недвижимости зависит от законодательных изменений. Так теперь дополнительная жилплощадь будет облагаться повышенным налогом. Частые поправки в вопросах по земельным участкам. Новые нормы и требования могут применяться к нежилым постройкам.
  • Много сопутствующих затрат: оформление сделки, налоги за продажу/покупку, налоги для ИП (в случае с коммерческой недвижимостью), оплата услуг юриста и риелтора, содержание имущества (текущий ремонт, коммунальные и налоговые платежи).
  • В периоды кризисов, цены могут резко упасть (как правило впоследствии они нормализуются, но не за один год). В преддверье выхода из кризиса бывает выгодно покупать жилье малой площади, но на скорый доход рассчитывать не стоит. Кроме макроэкономических факторов на стоимость объекта могут повлиять различные изменения в благоустройстве города, наличии рабочих мест в данном населенном пункте.

Инвестирование в недвижимость имеет свои плюсы и минусы. Чтобы не просто сохранять свой капитал, а иметь возможность зарабатывать, вкладывая в квадратные метры, необходимо научиться разбираться в тонкостях рынка недвижимости, понимать истинную цену объекта, уметь эффективно распоряжаться имуществом, учитывать возможные риски и подстраиваться под внешние изменения.

Источник: http://111999.ru/investment/plyusy-i-minusy-investicy-v-nedvizhimost/

Ссылка на основную публикацию