Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя или арендатора согласно гк рф

Досрочное расторжение договора аренды

Главная / Квартира / Расторжение договора аренды

Договор аренды недвижимых объектов является весьма распространенным правовым документом как у частных лиц, так и организаций. Многие граждане и организации не могут позволить себе купить жилое или нежилое помещение, и поэтому вынуждены заключать договор аренды с собственником соответствующей недвижимости.

Как показывает практика, стороны достаточно часто сталкиваются с вопросом о досрочном расторжении заключенного договора аренды. Причем данный вопрос весьма актуален как для арендатора, так и арендодателя, поскольку необходимость прекращения правоотношений по аренде помещения может возникнуть у обеих сторон соглашения.

Причины расторжения действующего договора могут быть самыми различными. Однако независимо от мотивации стороны должны действовать в данной ситуации в соответствии с требованиями российского гражданского законодательства.

Обратите внимание

При этом сторонам соглашения аренды важно знать возможные основания для расторжения, а также свои права и обязанности.

Стоит отметить, что о возможности и условиях досрочного расторжения соглашения лучше позаботиться заранее, еще на стадии подготовки и подписания самого соглашения об аренде недвижимости.

Если в договоре уже будут четко прописаны условия досрочного прекращения правоотношений между сторонами договора с соблюдением интересов и арендатора, и арендодателя, в будущем возникнет гораздо меньше вопросов.

В противном случае сторонам договора при досрочном расторжении иногда приходится не только участвовать в длительных судебных разбирательствах, но и нести значительные финансовые потери для компенсации возникшей проблемы.

Основания для прекращения договора

Договор аренды перестает действовать при истечении указанного в нем срока либо при досрочном расторжении сторонами (одной из сторон).

Поскольку соглашение аренды является двухсторонней сделкой, его досрочное расторжение может привести к нарушению прав одной из сторон. Поэтому законодатель предусмотрел, когда досрочное расторжение соглашения возможно, а когда – нет.

Если срок договорных отношений по аренде не истек, стороны могут прекратить возникшие правоотношения только в трех случаях:

  1. По обоюдному соглашению арендатора и арендодателя;
  2. В судебном порядке по инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, перечисленным в ГК РФ;
  3. По инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, прямо предусмотренным в самом договоре аренды.

В первом случае, если стороны пришли к согласию, досрочный разрыв правоотношений между арендатором или арендодателем особых проблем не вызывает. В данном случае стороны просто оформляют специальное соглашение о расторжении, которое является основанием для прекращения отношений аренды недвижимости.

Сложнее обстоит ситуация, когда одна сторона не согласна досрочно расторгнуть договор.

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Прежде всего, в самом договоре аренды могут быть прописаны любые причины и основания для досрочного прекращения соглашения по требованию арендатора. Если такие условия в договоре отсутствуют либо арендатор желает прекратить правоотношения по другим причинам, не названным в договоре аренды, он может расторгнуть соглашение лишь с согласия арендодателя или в судебном порядке.

В российском законодательстве названы следующие случаи, когда арендатор в суде вправе требовать преждевременного расторжения договора:

  • если после подписания соответствующего договора арендодатель не предоставляет в пользование арендатору то имущество, которое должен был передать по условиям заключенного соглашения;
  • если арендодатель создает препятствия для правомерного использования арендатором имущества согласно назначению этого имущества либо условиям договора;
  • если арендодатель передает арендатору имущество, имеющее недостатки, которые препятствуют его использованию по назначению. Эта причина может служить основанием для одностороннего расторжения соглашения лишь в том случае, если арендодатель не оговорил эти недостатки перед заключением договора, а арендатор не знал о них заранее и не должен был их обнаружить при осмотре имущества либо проверке исправности этого имущества на стадии заключения соглашения;
  • если арендодатель не выполняет свою обязанность по осуществлению капитального ремонта сданной в аренду недвижимости в определенные соглашением сроки (либо в разумные сроки, если конкретный срок в договоре отсутствует);
  • если произойдут какие-то непредвиденные обстоятельства, за которые арендатор не может нести ответственность, и сданное в аренду имущество станет не пригодным для его дальнейшего использования.

Узнайте, как правильно оформить договор аренды гаража и скачайте образец типового договора.

Как оформить договор дарения доли квартиры родственнику, узнайте здесь.

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя

Основания для прекращения соглашения аренды по желанию арендодателя предусмотрены в 619 статье Гражданского кодекса. Арендодатель может просить суд расторгнуть действующий договор аренды:

  1. Если арендатор использует переданное ему имущество, существенно либо неоднократно нарушая условия соглашения или назначения имущества.

Чтобы арендодатель мог определить, насколько существенным, является нарушение, и может ли оно служить основанием для требования прекратить договор аренды, нужно руководствоваться нормами российского ГК.

Так, нарушение договора может считаться существенным, если оно повлекло для арендодателя определенный ущерб, в результате чего он в значительной мере лишился того, на что мог рассчитывать, оформляя договор аренды.

Обязательство арендатора использовать арендованную недвижимость в соответствии с условиями заключенного соглашения является одной из главных его обязанностей. Поэтому нарушение этой обязанности может служить причиной расторжения договора без согласия арендатора.

Если в самом договоре четко не прописаны условия использования арендованного недвижимого имущества, то арендатор должен использовать его в строгом соответствии с назначением, определенном в соглашении сторон.

Опять же, если назначение сданного в аренду имущества в договоре не определено сторонами, то имущество должно применяться арендатором по своему обычному назначению, которое вытекает из его существа. Так, например, жилая квартира должна использоваться только для проживания.

Использование квартиры в качестве склада или офиса считается существенным нарушениям назначения имущества, и, следовательно, существенно нарушает условия соглашения.

Существенность нарушений и возможность досрочного расторжения договорных отношений по аренде недвижимости определяется судом в каждом конкретном случае индивидуально.

  1. Если арендатор в процессе использования переданной ему недвижимости, существенно ухудшает это имущество.

Существенным ухудшением в данном случае будет считаться такое изменение качества сданного в аренду имущества, которое говорит о существенном нарушении заключенного договора относительно порядка использования этого имущества.

Арендатор обязан пользоваться имуществом таким образом, чтобы возвратить его арендодателю в состоянии, оговоренном в соглашении сторон, или с учетом нормального износа, если условия о состоянии возвращенного имущества в договоре отсутствуют.

К примеру, существенным ухудшением имущества будет считаться перепланировка помещения, проведенная без одобрения арендодателя, в результате которой был испорчен весь вид квартиры.

  1. Если арендатор неоднократно (то есть больше двух раз подряд) не вносит плату за аренду имущества в срок, установленный в соглашении сторон.

Кроме того, достаточно часто в договорах аренды стороны включают условия о назначении другого срока для преждевременного расторжения соглашения при нарушении обязательств арендатора по внесению арендной платы. Поэтому иногда для прекращения договорных отношений достаточно однократного невнесения платы за аренду квартиры.

  1. Если арендатор своевременно не осуществляет капитальный ремонт квартиры или другого взятого в аренду имущества.

Сроки для проведения капитального ремонта обычно устанавливаются в самом соглашении. При их отсутствии арендатор должен осуществлять капитальный ремонт в разумные сроки, если данная обязанность арендатора по проведению капитального ремонта установлена самим договором, законодательными или другими правовыми актами.

Кроме того, соглашение может быть прекращено по требованию арендодателя по любым основаниям, предусмотренным в договоре аренды. В этом случае судебный порядок не обязателен.

Помимо перечисленных ситуаций, основанием для расторжения соглашения аренды досрочно в судебном порядке может выступать и существенное изменение тех обстоятельств, из которых арендатор и арендодатель исходили, заключая договор аренды (ст. 451 пункт 1 ГК).

Важно

Если стороны не пришли к согласию относительно досрочного расторжения соглашения, нужно соблюсти до подачи иска в суд досудебный порядок урегулирования возникшего спора.

Это следует из положений 619 статьи ГК, в которой говорится, что арендодатель может выступать с требованием о досрочном прекращении договорных отношений с арендатором только после направления последнему письменного предупреждения с указанием на необходимость выполнения взятых по договору аренды обязательств в разумный срок.

При досрочном прекращении соглашения арендатор обязан по акту приема-передачи вернуть арендодателю имущество, выступавшее объектом договора.

Источник: https://infonedvizhimost.com/kvartira/rastorzhenie-dogovora-arendy/dosrochnoe.html

33. Прекращение договора аренды. Досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя и арендатора (основания, порядок)

Договор
прекращается по истечении срока аренды
либо в связи с его досрочным расторжением
по соглашению сторон или решению суда.

Как
и в других обязательствах, основанием
прекращения арендного обязательства
является истечение срока действия
договора, однако, если арендатор
продолжает пользоваться арендованным
имуществом за пределами срока и
арендодатель против этого не возражает,
договор считается возобновленным на
тех же условиях на неопределенный срок
(п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Досрочное
прекращение обязательства возможно
при расторжении договора аренды. В ст.

619 ГК РФ перечислены следующие основания,
позволяющие арендодателю требовать
расторжения договора: использование
имущества не по назначению, существенные
нарушения условий договора; значительное
ухудшение арендатором арендованного
имущества; несвоевременное внесение
арендной платы (более двух раз подряд
по истечении установленного договором
срока платежа); невыполнение обязанности
по проведению капитального ремонта
арендованного имущества. Стороны могут
предусмотреть и иные основания расторжения
договора. Применяя указанные положения,
следует помнить, что они являются
специальными основаниями расторжения
договора аренды.

Согласно
п. 2 ст. 450 существенным признается
нарушение обязательства одной из сторон,
которое влечет для другой стороны такой
ущерб, что она в значительной мере
лишается того, на что была вправе
рассчитывать при заключении договора.

Договор
аренды может быть расторгнут и по
требованию арендатора, основания для
расторжения по его воле указаны в ст.
620 ГК РФ.

Досрочное расторжение возможно
в следующих случаях: непредоставление
имущества в пользование арендатору
либо создание препятствий в пользовании
в соответствии с условиями договора
или назначением имущества; выявление
в имуществе недостатков, препятствующих
пользованию данным имуществом арендатором,
за которые арендодатель несет
ответственность; неосуществление
арендодателем в установленный срок
капитального ремонта, если данная
обязанность возложена на него;
непригодность имущества для использования
в силу обстоятельств, за которые арендатор
не отвечает.

Совет

Прежде
чем требовать расторжения договора,
арендодатель обязан письменно предупредить
арендатора о необходимости исполнения
им обязательства в разумный срок.

Арендатор в силу общих положений,
предусмотренных п. 2 ст.

452 ГК РФ, должен
предварительно направить арендодателю
предложение расторгнуть договор и может
предъявить иск в суд лишь после получения
отказа либо в случае неполучения ответа
в установленный срок.

Таким
образом, договор аренды может быть
прекращен:

  • по соглашению сторон (п. 1 ст. 450);
  • по требованию одной из сторон (ст. 619, 620);
  • посредством одностороннего отказа от договора (ст. 621).

34. Договор проката (понятие, характеристика, стороны, форма, содержание, права и обязанности сторон)

Договор
проката — это соглашение, в силу которого
одна сторона (арендодатель), осуществляющая
сдачу имущества в аренду в качестве
постоянной предпринимательской
деятель­ности, обязуется предоставить
другой стороне (арендатору) движимое
имущество во временное владение и
пользование, а арендатор обязуется
возвратить арендованное имущество по
истечении срока аренды и уплатить
определенную договором денежную сумму.

Законодатель
выделил договор проката из общей
юриди­ческой конструкции аренды в
силу его особенностей, касающихся:


предмета
договора
проката;


специального субъектного
состава;


наделения дополнительными
правами арендатора
и,
со­ответственно, ограничения
прав арендодателя;


публичного характера
договора;


специальных правил о содержании,
сроке
и
арендной
плате.
Предмет
договора
проката, по общему правилу, — движимое
имущество
(за исключением транспортных средств),
используемое гражданами в потребительских
целях
(бытовая электро- и радио­техника,
инструменты, мебель, спортивный инвентарь
и т.д., вплоть до посуды и предметов
одежды).

Особенности
субъектного
состава
заключаются
в пред­писываемом статусе арендодателя,
— он должен быть лицом, осуществляющим
сдачу имущества в качестве постоянной
пред­принимательской
деятельности.

Арендатор
наделяется правом
на
одностороннее расторже­ние договора,
а арендодатель
лишен права
на
распоряжение иму­ществом, переданным
по договору проката.

Договор
проката в силу прямого указания ГК
отнесен к пу­бличным
договорам.

Срок
договора
проката не должен превышать одного
года.

Сторонами
в
договоре проката выступают арендатор
и
арендодатель.

В
качестве арендодателя
могут
выступать коммерческие
организации и индивидуальные
предприниматели,
систематически
осуществляющие сдачу имущества в аренду.

Каких-либо
специальных требований к статусу
арендатора
по
договору проката закон не предъявляет.
Арендаторами могут выступать любые
субъекты гражданского права

бытовом про­кате — только граждане).

4.
Договор проката, будучи разновидностью
договора арен­ды, может быть подразделен
на два основных вида:

а)
бытовой
прокат,
когда
переданное по договору имуще­ство
используется в потребительских целях;

б)
коммерческий
прокат,
когда
переданное по договору имущество
используется в целях извлечения прибыли.

По
своей юридической природе договор
проката является:


консенсуалъным;


возмездным;


двусторонне обязывающим (взаимным).

Существенные
условия
договора
проката исчерпываются его предметом.

Особенности
содержания
договора
проката заключаются в следующем:


арендодатель обязан в присутствии
арендатора проверить исправность
данного имущества, а также ознакомить
арендатора с правилами его эксплуатации;


при обнаружении недостатков сданного
в аренду иму­щества, которые препятствуют
пользованию этим имуществом, на
арендодателя возлагается дополнительная
обязанность
в деся­тидневный срок безвозмездно
устранить
данные
недостатки или произвести
замену
имущества
с недостатками другим аналогич­ным
имуществом, находящимся в надлежащем
состоянии;

Читайте также:  Как рассчитать неустойку по договору долевого строительства: правила и примеры


арендная плата вносится периодически
или единовременно в виде определенных
в твердой
денежной сумме платежей;


арендодатель несет обязанность по
осуществлению
капи­тального и текущего ремонта
арендованного
имущества;


сдача в субаренду имущества, предоставленного
аренда­тору по договору проката,
передача им своих прав и обязанностей
другим лицам, передача этого имущества
в безвозмездное пользо­вание, залог
арендных прав и т.д. не
допускается.

Обратите внимание

Особенности
ответственности
по
договору проката заключаются в применении
соответствующих норм Закона РФ «О защите
прав потребителей» (ст. 14, 15):


предусматривается имущественная
ответственность за вред, причиненный
жизни, здоровью или имуществу потреби­теля
вследствие недостатков арендованного
имущества.

-предусматриваются
нормы о компенсации морального вреда,
причиненного нарушением прав
арендатора-граджанина.

35.
Договор аренды транспортного средства
без экипажа (понятие, характеристика,
стороны, форма, содержание, права и
обязанности сторон). Ответственность
за вред, причиненный транспортному
средству и вред, причиненный транспортным
средством.

Договор
аренды транспортных средств — это
согла­шение, в силу которого арендодатель
предоставляет аренда­тору транспортное
средство за плату во временное владение
и пользование с оказанием арендодателем
услуг по управлению им и по его технической
эксплуатации — аренда транспортного
средства с экипажем
(ст.
632 ГК РФ) или
без оказания подоб­ного рода услуг —
аренда транспортного средства без
экипажа.

Гражданский
кодекс РФ закрепил две разновидности
до­говора аренды транспортных средств:


аренда транспортного средства с
предоставлением услуг по управлению и
технической эксплуатации — договор
аренды транспортного средства с экипажем
(фрахтование
на время);


аренда транспортного средства без
предоставления услуг по управлению и
технической эксплуатации (договор
аренды транспортного средства без
экипажа).

Согласно
Гражданскому кодексу РФ договор аренды
транспортного средства носит реальный
характер,
об этом сви­детельствует текст закона:
арендодатель' предоставляет
арен­датору
транспортное средство за плату во
временное владение и пользование.

Однако
в морском праве договоры фрахтования
судна без экипажа (бербоут-чартер) (ст.
11 КТМ) и фрахтование судна на время
(тайм-чартер) (ст. 198 КТМ) рассматриваются
как консенсуальные,
такие
же конструкции предусмотрены для
внутреннего водного (п. 6 ст.

60 КВВТ) и
воздушного транспорта (ст. 115 ВК).

Кроме
того, договор аренды транспортных
средств (как и иные виды аренды) является:


возмездным;


двусторонне обязывающим
(взаимным).

Форма
договора
аренды транспортных средств — незави­симо
от срока — простая
письменная,
не
требующая государствен­ной регистрации,
даже если в аренду передаются транспортные
средства, в силу закона являющиеся
недвижимым имуществом (воздушные и
морские суда, суда внутреннего плавания).

Важно

Данный договор
является реальным,
возмездным
 и консенсуальным (ст.
198 КТМ РФ).

Содержание
договора аренды

Содержание
договора аренды транспортного средства
с экипажем в основном составляют
обязанности арендодателя.

Арендодатель
обязан:

  • в течение всего срока действия договора поддерживать надлежащее состояние сданного в аренду транспортного средства, включая проведение текущего и капитального ремонта и предоставление необходимых принадлежностей;
  • По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации (ст. 642 ГК РФ).
  • застраховать транспортное средство и (или) ответственность за ущерб, который может быть причинен транспортным средством в связи с его эксплуатацией, если такое страхование является обязательным в силу закона или договора.

Арендатор
обязан:

  • нести расходы, связанные с коммерческой эксплуатацией транспортного средства (оплата горюче-смазочных материалов, сборов и т. Д.);
  • возместить арендодателю убытки в связи с гибелью или повреждением арендованного транспортного средства, если будет доказано, что это произошло вследствие обстоятельств, за которые арендатор несет ответственность в соответствии с законом или договором аренды (ст. 639 ГК РФ).

Арендатор
вправе:

  • сдавать транспортное средство в субаренду без согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором (п. 1 ст. 638);
  • при осуществлении коммерческой эксплуатации транспортного средства без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования транспортного средства, которые указаны в договоре аренды, а если такие цели не установлены, то назначению транспортного средства (п. 2 ст. 638).

Правила
ответственности за причинение вреда
арендованным транспортным средствам
сформулированы законодателем с учетом
того, что последнее является источником
повышенной опасности;

Арендатор
в течение всего срока договора аренды
транспортного средства без экипажа
обязан поддерживать надлежащее состояние
арендованного транспортного средства,
включая осуществление текущего и
капитального ремонта.

Арендатор
своими силами осуществляет управление
арендованным транспортным средством
и его эксплуатацию, как коммерческую,
так и техническую.

Если
иное не предусмотрено договором аренды
транспортного средства без экипажа,
арендатор несет расходы на содержание
арендованного транспортного средства,
его страхование, включая страхование
своей ответственности, а также расходы,
возникающие в связи с его эксплуатацией.

Ответственность
за вред, причиненный третьим лицам
арендованным транспортным средством,
его механизмами, устройствами,
оборудованием, несет арендатор в
соответствии с правилами, предусмотренными
главой 59 настоящего Кодекса.

36.
Договор аренды транспортного средства
с экипажем (понятие, характеристика,
стороны, форма, содержание, права и
обязанности сторон). Ответственность
за вред, причиненный транспортному
средству и вред, причиненный транспортным
средством.

Договор
аренды транспортных средств — это
согла­шение, в силу которого арендодатель
предоставляет аренда­тору транспортное
средство за плату во временное владение
и пользование с оказанием арендодателем
услуг по управлению им и по его технической
эксплуатации — аренда транспортного
средства с экипажем
(ст.
632 ГК РФ) или
без оказания подоб­ного рода услуг —
аренда транспортного средства без
экипажа.

Кроме
того, договор аренды транспортных
средств (как и иные виды аренды) является:


возмездным;


двусторонне обязывающим
(взаимным).

Форма
договора
аренды транспортных средств — незави­симо
от срока — простая
письменная,
не
требующая государствен­ной регистрации,
даже если в аренду передаются транспортные
средства, в силу закона являющиеся
недвижимым имуществом (воздушные и
морские суда, суда внутреннего плавания).

Важно

Данный договор
является реальным,
возмездным
 и консенсуальным (ст.
198 КТМ РФ).

Договор
аренды транспортного средства с экипажем
должен быть заключен в письменной форме
независимо от его срока. К такому договору
не применяются правила о регистрации
договоров аренды, предусмотренные
пунктом 2 статьи 609 настоящего Кодекса.

Договор
аренды транспортного средства с экипажем
(фрахтование на время) включает в свой
предмет
два
элемента
:
само
транспортное средство,
обладающее
индивидуальными признаками, и оказание
услуг по управлению транспортным
сред­ством
(вождение,
навигационные услуги, услуги связи и
иные) и технической эксплуатации
(контроль приборов и механизмов,
регулировка, замена деталей и иные).

При
этом указанный договор необходимо
отличать от до­говора фрахтования
(чартера), являющегося разновидностью
до­говора перевозки, по следующим
критериям.

В договоре чартера предмет
договора — комплекс предоставления
услуг (коммерческой эксплуатации) по
перевозке (доставке) пассажиров и грузов
самим собственником транспортного
средства; управление транспортным
средством и его техническая эксплуатация
признака самостоя­тельной объектности
в данном правоотношении не имеют; при
за­ключении договора фрахтования
(чартера) не происходит передача
транспортного средства во владение и
пользование фрахтователя, а осуществляется
предоставление площади (объема)
транспортно­го средства для оказания
услуг по перевозке пассажиров и грузов
на определенное количество рейсов.

Специфика
в том, что при аренде транспортного
средства с экипажем обязанности по
управлению и технической эксплуата­ции
возложены на арендодателя, при аренде
транспортного сред­ства без экипажа
— на арендатора.

В
случае гибели или повреждения арендованного
транспортного средства арендатор обязан
возместить арендодателю причиненные
убытки, если последний докажет, что
гибель или повреждение транспортного
средства произошли по обстоятельствам,
за которые арендатор отвечает в
соответствии с законом или договором
аренды.

Ответственность
за вред, причиненный третьим лицам
арендованным транспортным средством,
его механизмами, устройствами,
оборудованием, несет арендодатель в
соответствии с правилами,
предусмотренными главой
59настоящего Кодекса. Он вправе
предъявить к арендатору регрессное
требование о возмещении сумм, выплаченных
третьим лицам, если докажет, что вред
возник по вине арендатора.

Источник: https://StudFiles.net/preview/6189970/page:23/

Расторжение договора аренды: что нужно знать

25.03.2019

Единственным основанием для прекращения действующих условий договора по аренде считается срок его действия. Но, если арендатор тем временем продолжает пользоваться, арендованным имуществом, то при отсутствии возражений договор считается действительным в его пользу. То есть процесс будет продолжаться в таком же темпе и условиях, но до определенного срока.

От составленного договора с неопределенным сроком действия,
обе стороны вправе будут отказаться в любой момент, предварительно предупредив
другую сторону за один месяц, а при аренде данного имущества — за три месяца
вперед.

Для других видов соглашений между сторонами, законодатель имеет право
установить другие сроки. К примеру, сам арендатор имеет право отказаться от
договора по аренде в любое удобное для него время. Все это осуществляется
письменно.

Совет

Предупреждение о возможном отказе считается обязательной процедурой,
и адресуется в адрес контрагента. И вот только, когда арендодатель получает
письмо на руки, с этого момента и будет считаться весь процесс действия
предупредительного письма.

Договор по аренде, который был заключен на
определенный срок, можно считать аннулированным. А как все это происходит можно
рассмотреть в статье чуть ниже.

Какие еще существуют методы для разрыва договора аренды?

Расторгнуть договор по аренде недвижимости можно следующими способами:

  1. только по обоюдному согласию (самый простой способ);
  2. в одностороннем формате;
  3. обращаясь в судебные инстанции.

Два последних варианта применяются чаще, так как одна из
сторон частенько нарушает все правила, прописанные в документе. Кроме
досрочного расторжения пострадавший человек может претендовать на получение
компенсации, взамен понесенных убытков.

Можно ли расторгнуть договор только по обоюдному согласию?

Расторжение договора по аренде может понадобиться по следующим
причинам:

  1. если одна сторона нарушила требования, прописанные в соглашении, но в результате смогли прийти к взаимному соглашению на исполнение новых условий, не привлекая при этом правоохранительные органы;
  2. при возникновении определенных обстоятельств, к примеру, если самому арендодателю потребовались средства или он решил продать используемый объект.

Что указать в соглашении о расторжении договора аренды

Нечасто расторжение соглашения по аренде основывается лишь на негативных событиях. Несмотря на причины возможного аннулирования, в договоре следует указать следующие моменты:

  1. основные причины;
  2. стадия, на которой находится исполнение соглашения. Здесь же следует полностью отразить был ли передан объект на частое пользование или же владелец все-таки не успел этого осуществить;
  3. рассмотрение взаиморасчетов сторон. Не должно оставаться финансовых претензий у обеих сторон. Денежные средства за неиспользованный срок оплаченной аренды могут быть компенсированы;
  4. фиксация общего срока, на протяжении которого данное имущество должно будет возвращено в пользование самого владельца.

Арендатор может осуществить возврат собственного имущества
еще во время заключения дополнительного договора. В целях полной подстраховки
следует составить акт по приему и передаче объекта на пользование.

В документе
обе стороны должны поставить свои подписи, подтвердив, что претензий они друг к
другу не имеют. В акте подетально составляется описание арендованного объекта:
его внутреннее состояние, наличие/отсутствие дефектов конструкции.

Если дефекты
возникли по вине арендатора, то в документе должно быть положение, где
говорится, что он должен компенсировать весь убыток.

При каких условиях можно обратиться в суд?

К данному методу следует прибегать при любом нарушении положений документа одной стороной, если решить конфликтную ситуацию без суда невозможно.

Рассмотрение вопроса осуществляется, как о досрочном
расторжении соглашения арендатором через судебные инстанции, если сам виновник
допустил ошибку при использовании:

  1. отсутствует возможность эксплуатации арендованного имущества должным образом, нет обеспечения полного доступа, несоблюдение сроков, указанных в соглашении;
  2. после подписания договора временным владельцем недвижимого имущества были обнаружены первые недостатки, о которых собственник не предупредил. Имеющиеся недостатки препятствуют эксплуатации имущества. К примеру, создают проблемы, не предоставив возможность подключения отопительной системы. В холодное время суток это создает большое препятствие;
  3. собственник отказывается исполнять, оговоренные в соглашении обязательства, проводить капитальный ремонт. Определенный срок в данном случае не указывается, они устанавливаются в индивидуальном порядке.

Расторжение договора аренды в суде

По инициативе самого арендатора в суде можно рассмотреть вопрос о полном расторжении договора и аннулирования его требований. Действовать придется в следующем формате:

  1. поначалу следует обратиться к официальному владельцу объекта с указанием причин о возможном прекращении взаимоотношений сторон. Данное обращение будет оформляться только в виде определенного документа. К тому же требовать ликвидировать проблему нет необходимости. Необходимо обозначить собственное желание о разрыве документа и сообщить обо всех причинах;
  2. согласно со статьей 620 ГК РФ в судебные инстанции следует обращаться только тогда, если сам собственник не отреагировал на ваше обращение. Если рассматривать вопрос в соответствии с судебной практикой, то решение приобретает официальный статус по истечению тридцати дней после письменного уведомления.

Разрыв соглашения в одностороннем формате

Любое расторжение соглашения по аренде в одностороннем
формате сторон не допускается. Следует убедиться в том, что отказ согласно со
стат. 310 возможен только в виде исключения. Рассмотрению подлежит вариант,
если одна из сторон использует аренду для осуществления предпринимательской
деятельности или ведения бизнеса. При этом практически все условия могут быть
моментально прекращены.

Кроме того, если в соглашении имеется отдельный пункт, то
расторгнуть соглашение можно и без судебного вмешательства. В данном случае
достаточно письменного уведомления о принятии основного решения. Требования о
расторжении останутся прежними, к тому же объект в обязательном порядке
возвращается обратно собственнику.

Читайте также:  Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду и как правильно это сделать

В письменном уведомлении следует указать:

  • информацию о реквизитах сторон;
  • основные обязательства, которые остались не исполненными, обычно это финансовые вопросы;
  • здесь же сообщается, что данный документ является основным средством расторжения соглашения.

С образцом письменного уведомления можно ознакомиться в статье по ссылке

Отправка сообщения в письменном варианте происходит на адрес, прописанный в договоре. Если же есть альтернативные адресные данные, то можно отправить и туда.

Как расторгнуть договор аренды: по согласию сторон, в одностороннем порядке Ссылка на основную публикацию

Источник: https://yurid-sovet.ru/dogovory/kak-rastorgnut-dogovor-arendy-po-soglasiyu-storon-v-odnostoronnem-poryadke.html

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Компания заключает новый договор аренды или продлевает действие прежнего договора. Что нужно указать в договоре, чтобы арендатор мог отказаться от него досрочно во внесудебном порядке?

Внимание! Вы находитесь на профессиональном сайте со специализированным юридическим контентом. Для чтения статьи может потребоваться регистрация. 

Если стороны заключают договор на неопределенный срок, то право на отказ от договора аренды без обращения в суд предоставлено законом.

Если же арендодатель сдает помещение только на определенный срок, то нужно включить условие о праве арендатора на односторонний отказ во внесудебном порядке.

Но важно очень внимательно отнестись к его формулировке, чтобы не получить совсем не тот эффект, на который рассчитывали.

Срочное сообщение для юриста! В офис пришла полиция

  • Сохраните и распечатайте памятку сотрудникам

Ни один арендатор не застрахован от такой ситуации, когда нужно досрочное расторжение договора аренды по его инициативе.

Это может быть связано с необходимостью переехать в более удачный офис, принятием решения о закрытии филиала, который находился в арендуемом помещении, или просто отсутствием денежных средств для уплаты арендной платы.

При этом на стадии подготовки проекта документа арендаторы не всегда задумываются о включении в него порядка расторжения, а главное — права на односторонний отказ от договора по инициативе арендатора. При отсутствии согласованного внесудебного порядка его расторжения  по инициативе арендатора досрочно выйти из арендных отношений будет непросто.

Право на расторжение договора аренды без суда зависит от его срока действия

Возможность расторгнуть договор аренды во внесудебном порядке по инициативе арендатора зависит в первую очередь от того, на какой срок он будет заключен. Поэтому при решении вопроса о том, какие положения о расторжении придется закрепить в договоре аренды, нужно ориентироваться именно на его срок.

Договор аренды заключен на неопределенный срок

Если стороны планируют заключить договор аренды на неопределенный срок, то в этом случае арендатор сможет отказаться от него в любое время.

Потребуется только предупредить арендодателя об отказе от соглашения аренды недвижимости за три месяца, а в случае аренды другого имущества — за один месяц (абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ). В суд обращаться не нужно.

Так же как и не обязательно особо оговаривать это право в договоре.

После уведомления арендодателя об отказе от соглашения арендатору важно как можно быстрее вернуть помещение по акту приема-передачи.

Источник: https://www.law.ru/article/1348-red-rastorjenie-dogovora-arendy-po-initsiative-arendatora

ст 619 ГК РФ с комментариями

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Комментарий к статье 619 Гражданского Кодекса РФ

По общему правилу ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств по договору не допускается. Исключение составляют случаи, прямо установленные законом или договором.

Одним из них является комментируемая статья. В ней определены условия, при возникновении которых арендодатель получает право на досрочное расторжение договора аренды.

Такое возможно, если арендатор нарушает условия договора путем:

— использования имущества с существенным нарушением условий;

— использует имущество не по назначению;

— существенно ухудшает имущество;

— более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не внес арендную плату;

— не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором сроки или в разумные сроки, если это входит в обязанность арендатора.

Договором аренды могут быть установлены другие основания досрочного расторжения договора. Кроме того, арендодатель вправе обратиться в суд для решения вопроса о досрочном расторжении договора, если:

— арендатор существенно нарушает условия договора;

— в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Например, часть 2 статьи 687 ГК РФ дает право наймодателю расторгнуть договор найма жилого помещения в судебном порядке в случаях:

— невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

— разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Перед досрочным расторжением договора арендодатель обязан письменно потребовать от арендатора исполнить свои обязательства в разумный срок.

Другой комментарий к статье 619 ГК РФ

1. Арендное обязательство может быть прекращено досрочно. Основанием для этого по общему правилу выступает соглашение сторон (п. 1 ст. 450 ГК); в ряде случаев — прекращение одной из сторон (подробнее см. коммент. к ст. 617 ГК). Договор аренды также может быть прекращен досрочно и в одностороннем порядке по требованию какой-либо из его сторон о его расторжении.

2. В абз. 1 — 6 коммент. ст. раскрываются основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, суть каждого из которых подробнее раскрывается в иных статьях ГК.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (см. коммент. к ст. 450, 615 ГК); 2) существенно ухудшает имущество (см. коммент. к п.

Обратите внимание

2 ст. 450 ГК); 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (см. коммент. к ст.

614 ГК); 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора (см. коммент. к ст. 616 ГК).

Перечень оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя не является исчерпывающим. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст.

450 ГК (например, однократное невнесение арендатором арендной платы), в том числе не связанные с каким-либо нарушением со стороны арендатора (например, возникновение у арендодателя необходимости самостоятельного использования сданного внаем имущества) (пп.

25, 26 письма ВАС N 66).

В литературе можно встретить точку зрения, согласно которой стороны в договоре аренды могут прямо исключить любое из оснований его досрочного расторжения по требованию одной из сторон. Данный вывод делается на основании автономии воли при определении условий договора, а также того, что досрочное расторжение договора является правом сторон, а не обязанностью.

С этим мнением трудно согласиться. Статья 619 ГК (равно как и ст. 620 ГК, касающаяся права арендатора на досрочное расторжение договора) дает возможность лишь добавить перечень оснований для досрочного расторжения договора аренды, но не сузить его. Если же в договоре будет прямо закреплено исключение какого-либо из оснований, перечисленных в коммент. ст.

, то это условие следует признавать ничтожным как противоречащим коммент. ст. и ст. 422 ГК.

Что касается автономии воли сторон и их права, а не обязанности расторгать договор, то эти принципы вполне соблюдаются уже потому, что каждая из сторон вольна сама решать, обращаться ли ей в суд с требованием о расторжении договора по тому или иному основанию или «простить» контрагента.

3. В абз. 7 коммент. ст. содержатся процедурные требования к расторжению договора по требованию арендодателя.

Важно

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложения расторгнуть договор в соответствии с п. 2 ст. 452 ГК (п.

29 письма ВАС N 66). Напомним, по общему правилу о досудебном порядке расторжения договора достаточно направить лишь «предложение о расторжении договора» (ст. 452 ГК).

Функция предупреждения, очевидно, состоит в том, чтобы предоставить арендатору последнюю возможность исправить допущенное им нарушение: если он устранит нарушение до истечения установленного срока, то договор аренды расторгнут быть не может (п.

8 письма ВАС N 14).

В судебной практике это правило получило еще более расширительное толкование: суд отказывает в иске о расторжении договора, если к моменту рассмотрения спора устранены обстоятельства, послужившее основанием для предъявления исковых требований.

Во избежание волокиты целесообразно сразу включать в текст предупреждения о необходимости исполнения обязательства предложение расторгнуть договор в случае, если обязательство не будет исполнено в установленный в предупреждении срок.

К исковому заявлению арендодателя о расторжении договора аренды должны быть приложены как само предупреждение о необходимости исполнения обязательства с предложением расторгнуть договор, так и доказательства их отправки арендатору (п. 30 письма ВАС N 66); в противном случае иск будет оставлен без рассмотрения (ст. 148 АПК).

Расторжение договора происходит на основании судебного решения (п. 2 ст. 450 ГК), с момента вступления в силу которого и происходит прекращение обязательства.

4. Наряду с расторжением договора по требованию арендодателя законом или договором может быть предусмотрено его право в одностороннем порядке без обращения в суд отказаться от исполнения договора (п. 27 письма ВАС N 66).

Совет

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом (например, возможность отказаться от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок (п. 2 ст. 610, п. 2 ст.

621 ГК); утрата интереса кредитора к исполнению вследствие просрочки должника (п. 2 ст. 405 ГК)) или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным, без судебного разбирательства и предварительного направления требования об устранении нарушений (п. 3 ст. 450 ГК).

Закон не содержит исчерпывающего перечня оснований для одностороннего отказа, поэтому стороны в своем соглашении могут сами установить эти основания.

Источник: https://gkrf24.ru/statia-619-gk

Расторжения договора аренды ГК РФ

Аренда – довольно частое явление в современном мире, где почти каждый хоть раз сталкивался с необходимостью что-либо арендовать. И такая популярность связана с тем, что часто для того, чтобы воспользоваться чем-либо, человеку не хочется это приобретать или нет возможности.

Самый банальный пример – аренда недвижимости, к которой граждане зачастую прибегают по необходимости иметь в своем распоряжении объект недвижимости, при этом купить его или не позволяют средства, или нет такой необходимости (жилье нужно исключительно на какой-то отрезок времени).

Сделку по аренде недвижимости строго регламентирует гражданский кодекс, устанавливая необходимые для указания в договоре условия, права и обязанности сторон, а также основания прекращения такого рода договоренностей.

По общему правилу, договор аренды заканчивает свое действие по истечении срока, который указан в его тексте или досрочно. Рассмотрим основные моменты правового регулирования этого момента.

Варианты досрочного расторжения договора аренды по ГК РФ

В случае, когда договор еще не потерял свою силу ввиду окончания периода его действия, законом предусмотрены следующие варианты его прекращения:

  • Когда обе стороны решили его расторгнуть.
  • По предписанию суда, изложенному в его официальном решении.
  • По инициативе одной из сторон, согласно условиям в тексте договора.

Так как договор аренды всегда касается двух сторон: собственника предмета аренды и арендатора, то досрочно расторжение договоренностей по инициативе какой-либо одной стороны всегда будет иметь правовые последствия и для другой.

Поэтому в данном случае именно третий вариант подлежит особой регламентации со стороны закона.

Расторжение договора аренды по ГК РФ через судебные органы

Собственник недвижимости может инициировать расторжение договора по любой причине, если она закреплена в тексте соглашения. Чтобы воспользоваться такой возможностью следует тщательней отнестись к составлению договора.

Иначе, расторжение возможно только через суд, при этом должно иметь место одно из нарушений:

  1. Когда арендатор нарушает условия соглашения или использует арендованное имущество не по его назначению.

  2. Когда установлен факт порчи имущества.

  3. При просрочках оплаты (более двух раз подряд).

  4. Когда не проводятся необходимые ремонтные работы арендованного имущества.

Читайте также:  Наследственная масса: определение, что входит в наследственную массу, составление иска

При этом арендатор также имеет аналогичное право потребовать через суд расторжение подписанного с арендодателем договора в следующих случаях:

  1. Когда собственник нарушает свое обязательство предоставить арендатору оговоренное имущество для пользования.

  2. Когда хозяин мешает арендатору использовать имущество.

  3. Когда в последствии раскрылись не указанные собственником имущества недостатки, которые мешают адекватной эксплуатации арендатором имущества.

  4. Когда собственник не выполняет свое обязательство по ремонту или улучшению имущества.

  5. При других обстоятельствах, когда имущество становится непригодным для надлежащего использования по причинам, которые не зависят от арендатора.

Источник: https://uristhome.ru/rastorzheniya-dogovora-arendy-gk-rf

Расторжение договора аренды

Автор: oksanakaravaeva6

2018-09-07T10:24:42+00:00

https://pred-pravo.ru/rastorzhenie-dogovora-arendy/

Соглашение о расторжении договора аренды является основанием для прекращения взаимных прав и обязанностей сторон по ранее заключенному договору. Какие могут быть основания для прекращения договора. Как правильно расторгнуть договор аренды. Возможно ли расторжение договора аренды в связи со смертью арендатора и многое другое.

Договор аренды предусматривает свои условия расторжения, которые должны выполнить обе стороны: арендатор и арендодатель. Факт прекращения договора всегда сопровождается документальным оформлением с помощью соглашения о расторжении договора аренды.

Бланк соглашения о расторжении договора аренды (Word)

Бланк расторжения договора найма жилого помещения (Word)

Основания для прекращения договора

Договор аренды перестает действовать при истечении указанного в нем срока либо при досрочном расторжении сторонами (одной из сторон).

Поскольку соглашение аренды является двухсторонней сделкой, его досрочное расторжение может привести к нарушению прав одной из сторон. Поэтому законодатель предусмотрел, когда досрочное расторжение соглашения возможно, а когда – нет.

Если срок договорных отношений по аренде не истек, стороны могут прекратить возникшие правоотношения только в трех случаях:

  • По обоюдному соглашению арендатора и арендодателя;
  • В судебном порядке по инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, перечисленным в ГК РФ;
  • По инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, прямо предусмотренным в самом договоре аренды.

В первом случае, если стороны пришли к согласию, досрочный разрыв правоотношений между арендатором или арендодателем особых проблем не вызывает. В данном случае стороны просто оформляют специальное соглашение о расторжении, которое является основанием для прекращения отношений аренды недвижимости.

Сложнее обстоит ситуация, когда одна сторона не согласна досрочно расторгнуть договор.

Как правильно расторгнуть договор аренды

На практике часто происходит смешение понятий «аренда» и «найм», однако на самом деле граница между ними очень четкая:

  1. Аренда – это использование в течение определенного времени и на определенных условиях нежилого помещения (для коммерческих целей): аренда магазина, автостоянки, бассейна и т.п. В этом случае составляется договор аренды, который могут подписать 2 фирмы либо фирма и частное лицо (например, гражданин предоставляет территорию квартиры для аренды офиса). В этом случае стороны сделки называются арендодатель и арендатор.
  2. Найм – это использование для проживания жилого помещения (квартиры, дома, апартаментов). В этом случае подписывается договор найма (между двумя физическими лицами). Стороны сделки – наймодатель и наниматель.

С юридической точки зрения сделки найма и аренды похожи, но не равнозначны – в каждом случае будут свои особенности.

Уведомление о досрочном расторжении договора аренды по инициативе арендатора

Когда у арендатора недвижимости возникает необходимость разорвать отношения с собственником, понадобится подготовить письменное уведомление о досрочном расторжении договора аренды по инициативе арендатора.

Существуют такие возможности передачи документа на согласование:

  • лично в руки;
  • по почте с уведомлением о вручении.

Предусмотрено наличие информации такого характера:

  1. Название документа с привязкой к номеру, дате оформления либо регистрации основного документа.
  2. Реквизиты и контактные данные сторон.
  3. Ссылки на пункты договора или законодательство, которые предоставляют основание такого действия.
  4. Требования к процедуре осуществления расторжения.

Происходят ситуации, когда нужно обращаться за помощью в суд, либо все возможности уладить вопрос мирным способом полностью исчерпаны. Таким образом, арендатор может потребовать полного удовлетворения своего законного права использовать находящееся в его распоряжении имущество.

Это уместно, если собственник становится виновным в следующем:

  1. Не дает получить полный доступ к объекту.
  2. Препятствует пользоваться предметом аренды по его прямому назначению.
  3. Сдает недвижимость ненадлежащего качества и содержания, скрывая до последнего ее серьезные недостатки.
  4. Не производит капитальный ремонт, если эта обязанность возложена на него.

Ухудшается состояние объекта не по вине пользователя. 

Соглашение о расторжении договора аренды

Этот способ считается наиболее приемлемым, простым и удобным в плане выполнения юридически значимых мероприятий. Расторжение договора аренды таким образом не обязательно должно основываться на негативных обстоятельствах. Однако при прекращении правоотношений в бумаге крайне важно указать такие моменты, как:

  • Причины. В качестве последних может, к примеру, выступать добровольное решение обеих сторон, изменение обстоятельств и так далее.
  • Стадия исполнения договора.
  • Обязательства участников осуществить взаимный расчет, исполнить оставшиеся на момент прекращения отношений обязательства. При этом следует указать конкретный период, в течение которого это будет осуществлено.
  • Обязательство арендатора вернуть имущество владельцу в установленный срок. Если процесс обратной передачи осуществляется в момент прекращения отношений, то целесообразно приложить к основным документам акт приема-передачи. В нем следует не только описать имущество, но и поставить отметку об отсутствии/наличии претензий.

Регистрационный порядок

В случае если договор прошел госрегистрацию, соглашение о его расторжении также должно быть подвергнуто этой процедуре. Порядок осуществления регистрации зафиксирован в ст. 651, 452 (п. 1) ГК.

Моментом расторжения по согласию участников считается, в соответствии с общим правилом, дата подписания соответствующего соглашения. Однако законодательством допускается установление и иного числа.

Дата, когда будет внесена соответствующая запись в Госреестр, будет считаться моментом, в который произошло официальное расторжение договора аренды.

Иск в суд

Законодательство определяется ряд случаев, в которых допускается заявление требований в судебный орган. В частности, к ним относятся ситуации выявления нарушений условий договора одним из участников и прочие обстоятельства, предусмотренные в нормативных актах.

Конкретные случаи нарушений со стороны как арендатора, так и арендодателя прописаны в статьях 620 и 619 ГК. В случае их выявления наступают соответствующие правовые последствия.

Обратите внимание

Законодательство гарантирует право на защиту своих интересов при ущемлении их действиями либо бездействиями второй стороны. Перечень, приведенный в статьях 620 и 619, не считается исчерпывающим.

Непосредственно в самом договоре могут предусматриваться и прочие условия для его расторжения в суде. Данное положение соответствует смыслу ст. 450 п. 2, а также принципам, закрепленным в статье 421 ГК.

Порядок расторжения

Если прекращение сделки происходит в судебном порядке, то дальнейшая процедура во многом будет зависеть от того, кто будет выступать сторонами договора.

Так, если аренда оформлена между обычными гражданами, то спор будет рассматривать районный суд по месту проживания ответчика (арендодателя).

Когда же сторонами договора найма являются предприятия или индивидуальные предприниматели, то дело о расторжении сделки слушает арбитраж.

Причем, это может быть как арбитражный суд по адресу регистрации ответчика, так и тот судебный орган, который стороны указали в договоре аренды.

Если речь идет об арбитражном судопроизводстве, то перед иском арендодателю нужно предъявить претензию по поводу расторжения договора. Она рассматривается один месяц. И если в течение этого времени стороны не придут к компромиссу, то подается иск в арбитражный суд.

Независимо от того, куда адресуется исковое заявление, в себе оно должно содержать:

  • название суда;
  • данные об арендаторе и арендодателе;
  • суть договора аренды и его основные условия;
  • причины, по которым арендатор хочет прекратить отношения;
  • содержание исковых требований.

К иску прилагаются копии договора аренды, а также всех тех доказательств, подтверждающих необходимость его расторжения. Также необходим и документ по внесению госпошлины (ориентироваться следует на ставки, установленные НК РФ по искам неимущественного характера).

По результатам слушания дела в суде первой инстанции выносится решение о расторжении договора, которое может быть обжаловано в апелляцию в месячный срок. Если он истек, то договор считается расторгнутым по истечении данного периода времени.

Когда же была подана апелляционная жалоба, то договор считается расторгнутым со дня ее рассмотрения.

Важно

К этому способу приходится прибегать при нарушении положений документа арендатором/арендодателем, а решить конфликт без суда не удается.

Говорить о досрочном расторжении договора аренды временным владельцем через суд можно, если владелец объекта недвижимости допустил одно из нарушений, указанных в ст. 620 ГК:

  • не позволяет использовать имущество должным образом, не обеспечил доступ, не соблюдает сроки, указанные в документе об аренде;
  • после подписания документа временным владельцем недвижимости выявлены недостатки, о которых собственник умолчал. Недостатки препятствуют полноценному использованию арендуемого имущества. Пример – заведомо известные собственнику проблемы с отопительной системой, в холодное время года новый собственник не может пользоваться арендованным имуществом (домом полноценно);
  • собственник отказывается во временные рамки, оговоренные в документе об аренде, выполнять капремонт. Конкретные сроки могут не указываться, в таком случае он обязан выполнить работы в «разумные сроки», степень «разумности сроков» устанавливается индивидуально;
  • если объект придет в негодность не по вине временного владельца.

По инициативе арендатора суд может рассматривать вопрос аннулирования соглашения об аренде, если перед этим он обратился к собственнику имущества с этим требованием. Действовать нужно в таком порядке:

  • сначала идет обращение к собственнику, в нем указываются причины желания прекратить отношения (обращение оформляется отдельным документом). При этом требовать ликвидации проблем нет необходимости, нужно обозначить свое желание разорвать соглашение, сообщить о причинах;
  • в ст. 620 указывается, что в суд обратиться можно, только если собственник не отреагировал на обращение. Если ориентироваться на судебную практику по этим вопросам, то должно пройти как минимум 10 суток после письменного обращения со стороны временного владельца.

После этого расторжение договора аренды арендатором становится возможным через суд.

Так же прочтите:  Расторжение договора оказания услуг: образцы соглашений

Детально этот вопрос разбирается в 619 ст. Собственник может требовать расторжения договора аренды в случае:

  • при эксплуатации временный собственник вредит имуществу, его состояние ухудшается. Под ухудшение не подпадает нормативный износ, который не выходит за пределы нормы при эксплуатации объекта. Если как основание выбран именно этот аргумент, то собственнику придется убедить суд, что действия арендатора привели к тому, что полезные свойства его имущества снизились существенно и стали причиной убытков. Сюда относится и перепланировка квартиры, если в документе об аренде этот пункт не был упомянут или если не было согласования проведения работ с собственником;
  • нарушает условия эксплуатации, закрепленные в договоре. Пример – в договоре владелец квартиры запретил жильцам заводить домашних животных, арендатор нарушил это правило. Многократные нарушения условий договора могут стать причиной досрочного прекращения договора аренды;
  • игнорирования необходимости проведения капремонта. Касается только тех случаев, когда именно временный собственник должен его проводить (это может быть указано в документе аренды);
  • при нарушении сроков оплаты. В документе этот пункт обычно оговаривается отдельно, устанавливается пеня за просрочку, возможны и дополнительные санкции. Но если это разовый инцидент, арендатор погасил долг, он не повторяется, то собственник имущества не может использовать его в будущем. Суд сочтет это злоупотреблением правами арендодателя;

Как и в предыдущем случае расторжение договора аренды происходит в 2 этапа:

  • сперва письменное обращение к арендатору. В нем указываются причины такого решения со стороны собственника;
  • если ответа нет, временный собственник обращается в суд.

Такой порядок (расторжения) позволяет урегулировать конфликт самостоятельно. Обращение в суд – крайняя мера.

Расторжение договора аренды, заключенного на неопределенное время

Такая ситуация может возникнуть в случаях, когда договор аренды заключен без указания срока (ст. 610 ГК РФ) или когда срок срочного договора аренды закончился, но арендатор продолжает аренду без возражений со стороны арендодателя, тогда считается, что договор заключен сторонами на тех же условиях на неопределенное время (ч. 2 ст. 621 ГК РФ).

Отсутствие срока в договоре дает возможность расторгнуть договор аренды в любой момент. При этом инициирующая расторжение сторона должна предупредить контрагента о прекращении договора аренды за три месяца, если иное не установлено договором. Эти правила распространяются и на договор субаренды, как продленный на неопределенное время, так и изначально заключенный с таким условием.

Взыскание убытков, причиненных несвоевременным уведомлением о расторжении, и неустойки

Некоторые арендодатели предусматривают в договоре возложение на арендатора обязанности по уведомлению арендодателя о расторжении договора за определенный срок. Какие последствия наступают для арендатора, не выполнившего договорное условие о заблаговременном уведомлении об одностороннем расторжении?

Судебной практике известны случаи, когда с арендатора, не выполнившего условие договора о заблаговременном уведомлении арендодателя за определенный срок до даты расторжения договора, взыскивались убытки в виде упущенной выгоды, а также неустойка (см. постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30.04.2013 по делу № А79-6999/2012).

Источник: https://pred-pravo.ru/rastorzhenie-dogovora-arendy/

Ссылка на основную публикацию