Налоговый вычет при продаже квартиры: изменения в 2019 году

Налоговый вычет при продаже квартиры

Налоговый кодекс Российской Федерации оговаривает не только вопросы налогообложения, но и льготы. Они предусмотрены при лечении и обучении себя и близких, родителям несовершеннолетних детей, сделках с недвижимостью и других ситуациях. Ситуацию с покупкой квартиры и ремонтом мы уже разбирали, сегодня поговорим о налоговом вычете при продаже квартиры.

Когда надо платить налог с продажи недвижимости

Налог на доходы физического лица (далее НДФЛ) от продажи жилого помещения уплачивается при владении менее 5 лет. Но существуют и исключения, когда достаточно 3 лет:

  1. жилье было куплено до 1 января 2016 года (произошло изменение нормативных актов);
  2. имущество было получено по наследству или договору дарения от близкого родственника;
  3. объект недвижимости перешел в собственность в результате приватизации;
  4. квартира перешла в собственность в рамках передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Во всех остальных случаях доход продавца облагается НДФЛ в размере 13 процентов. Но налоговую базу для его расчета можно снизить законными способами.

Условия и размер имущественного налогового вычета

Нужно сразу уточнить, что существует два законных способа снизить сумму, с которой придется платить налог:

  1. Уменьшить размер дохода от продажи на фактические и подтвержденные расходы на приобретение этого жилья. В таком случае налог будет взиматься с положительной разности между стоимостью продажи и покупки. Если квартира продана за те же деньги или дешевле, то налог будет равен 0.
    НДФЛ = (ЦЕНА ПРОДАЖИ — ЦЕНА ПОКУПКИ) х 13%.
  2. Использовать имущественный вычет. В этом случае можно уменьшить размер дохода на 1 млн рублей.
    НДФЛ = (ЦЕНА ПРОДАЖИ — 1 000 000) х 13%.

Именно вам решать, какой из вариантов применить. Чаще всего выгодным будет снижением дохода на размер затрат, но не всегда.

Самыми очевидными случаями будут потеря документов, подтверждающих стоимость покупки и ситуация, когда жилье приобреталось дешевле миллиона рублей, но возросло в цене или проведен комплекс работ, изменивший стоимость.

Если стоимость недвижимости ниже миллиона рублей, то после применения вычета НДФЛ с продажи квартиры не взимается. Законодательно не установлено количество объектов, по которым применяется вычет в течение года.

Для предотвращения махинаций с целью сокрытия реального дохода от продажи жилья используется сравнение с кадастровой стоимостью на 1 января текущего года.

Обратите внимание

Если цена квартиры более чем на 30% ниже кадастровой стоимости, в целях определения налоговой базы используется коэффициент 0,7.

В этом случае НДФЛ с продажи квартиры для физических лиц можно рассчитать по формуле:
НДФЛ = (КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ х 0,7) х 13%

Особенности вычета

Главным условием получение налоговой льготы является статус налогового резидента Российской Федерации. Воспользоваться вычетом смогут все категории граждан, в т.ч. пенсионеры, студенты и безработные. Неналоговый резидент не сможет воспользоваться этим правом.

Кроме того, размер подоходного налога в этом случае будет 30%. Но стоит отметить, что РФ заключила договор об избежание двойного налогообложения с 87 странами.

Если вы являетесь резидентом одной из этих стран, уточните детали соглашения — налог потребуется платить только в одном государстве.

При наличии долей в квартире воспользоваться вычетом в 1 млн рублей может каждый владелец, но только при условии, что сделки проходят по разным договорам купли-продажи. Если продажа осуществляется по одному, сумма делится на всех. Если один из дольщиков выкупил остальные доли, то срок исчисления 5 лет начинается с последней покупки.

В случаях унаследования жилья право на вступление в наследство считается день смерти. Получить право на собственность покойного можно только через полгода. По истечении этого времени лица считаются собственниками – ГК РФ статья 1152. Переоформленная квартира может быть освобождена от налогового обложения через 2,5 года после регистрации прав собственности всех наследников.

Примеры расчета:

  • Елисеев Игорь Федорович купил квартиру за 7 миллионов рублей в 2016 году. В следующем году он продал её за 8200000 рублей. Заполняю декларацию Елисеев решил снизить доход на размер расходов. Размер налога можно рассчитать (8,2 – 7,0) х 13% = 0,156 миллиона рублей. Если бы он выбрал налоговый вычет, то пришлось бы заплатить: (8200000 — 1000000) х 13% = 926 000 тысяч рублей.
  • В 2017 году Измайлов купил квартиру в новостройке за 30000000. В 2018 году продал ее за эту же цену. Измайлов может применить вычет затрат и получит ноль. Налогооблагаемый доход нулевой, т.е. произойдет взаимозачет. При этом декларация при продаже квартиры обязательна. Подача в налоговую производится в период до 30 апреля (жильё было меньше 3 лет в собственности). Вместе с ней подавать следует документы, подтверждающие траты.

Как получить вычет

Собираем документы, затем заполняем заявление на предоставление льготы и декларацию 3-НДФЛ. Перечень бумаг:

  • оригиналы и копии паспорта;
  • договора о купле-продаже или мены;
  • 2-НДФЛ;
  • свидетельство о браке;
  • документы, подтверждающие траты: чеки, товарные чеки, платежки, выписки из банка, где указывается перевод денежных средств.

С собранными документами отправляемся в налоговую службу с 1 января до 1 мая следующего года. В месячный срок инспектор проведет проверку. Уплата налога производится до 15 июля.

Источник: https://gosuslugi365.ru/nalogovyj-vychet/pri-prodazhe-kvartiry.html

Налоговый вычет за покупку квартиры

Кроме затрат на покупку или строительство можно включать в суммы вычета %, уплачиваемые по целевым займам на приобретение, строительство и ремонт жилья, на покупку земли под строительство, по ипотечным кредитам и т.п. (так называемый процентный вычет). Однако штрафы, неустойки, пени по просроченным платежам не входят в этот перечень. Максимум 2 млн. за недвижимость + 3 млн. за проценты.

Содержание страницы

Каждый житель Российской Федерации, получающий доходы может получить назад тринадцать процентов обратно с уплаты подоходного налога.

Важно

Налоговый вычет — это та сумма, получаемая работником за свой труд, на которую уменьшается размер дохода и  с которой уплачивается налог.

Важно знать, что если вы приобрели квартиру или улучшили свои жилищные условия другим способом, например строительство дома, то вы имеете право на имущественный налоговый вычет.

Исправный налогоплательщик, который осуществляет некоторые операции с имуществом, имеет право на налоговый вычет за квартиру.  К таким операциям можно отнести:

  1. покупка квартиры, комнаты, доли;
  2. приобретение земельного участка для строительства жилья;

Налоговый вычет на имущество, в частности на покупку квартиры, делится на несколько статей, в зависимости от  расходов:

  1. на строительство жилых помещений  на территории пригодной для проживания;
  2. если ранее был получен кредит индивидуальными предпринимателями или предприятиями, то на погашение процентов по кредитам (целевым займам);
  3. для рефинансирования, то есть объединения займов на погашение процентов по кредитам, взятых на строительство.

Согласно пп. 2 п. 1 ст.220 НК РФ, если физическое лицо, уплачиваемое налоги, воспользовался не полностью правом налогового вычета на квартиру, то он имеет возможность получить эти выплаты  после того момента, пока этот вычет не будет использован окончательно.

При расчете налогового вычета на квартиры, в состав расходов входят, такие пункты, как:

  1. само приобретение квартиры или комнаты;
  2. приобретение в строящемся доме, который  на данный момент не эксплуатируется, прав на долю или квартиру;
  3. услуги или работа по строительству, отделке и достройки;
  4. подведение на жилой объект коммуникаций, а именно электро-, газо-, водоснабжения;
  5. покупка отделочных и комплектующих материалов;
  6. проектирование сметной финансовой  документации на использование отделочных работ.

Если в договоре указывается приобретение на незавершенное строительство квартиры, то  в этом случае возможен вычет расходов на отделку и достройку.

Налоговый вычет при покупке жилья (квартиры, комнаты и т.п.) не распространяется, если:

  1. выкуп  жилья произведен из финансовых средств материнского (семейного) капитала, работодателей, с помощью бюджетных средств;
  2. процесс купли-продажи произведен налогоплательщиком с заинтересованной стороной.

    В качестве заинтересованной стороны выступать могут физические лица, родители (усыновители), муж или жена, братья и сестры полнородные.

В случае желания совместного приобретения квартиры, совладельцы должны оформить имущество в общую долевую собственность.

в таком случае  размер вычета распределяется между совладельцами, в соответствии с их долями.

Какая сумма налоговый вычет за квартиру

В 2019 году  сумма расходов на приобретение квартиры или покупку другого жилья составляет 2000000 рублей (13 % 260000 рублей). При ликвидации процентов по  займам (кредитам) максимальная сумма расходов составляет 3000000 рублей.

Присутствует лимит суммы выплачиваемых процентов, принимаемых к вычету по кредитным обязательствам, которое распространяется на кредиты, взятые после 1 января 2014 года, а на суммы выплаченных процентов  по заему до 2014 года, предоставляется имущественный налоговый вычет полностью, без всевозможных препятствий.

Документы для налогового вычета на квартиру

Физическое лицо, то есть гражданин, который уплачивает своевременно налоги, для получения налогового вычета за квартиру имеет право на вычет. Он должен подать следующие документы:

  1. налоговая декларация по форме 3-НДФЛ;
  2. по месту трудоустройства справка из бухгалтерии о финансовых средствах удержанных и начисленных налогах за прошедший отчетный период по форме 2-НДФЛ;
  3. копии документов на жилье, такие как:
    • свидетельство о государственной регистрации на квартиру;
    • договор о покупке квартиры;
    • акт о передаче квартиры налогооблагаемому лицу;
    • договор займа с графиком платежей использования заемных средств;
  4. ксерокопии платежных документов, таких как:
    • квитанции к приходным орденам;
    • банковские выписки о перечислении денежных средств с счета покупателя на счет продавца;
    • акты о закупке материалов у физических лиц;
    • выписки из лицевых счетов налогоплательщика;
    • справки организации, выдавшей кредит об уплаченных процентах за пользование кредитом;
  5. если приобретается совместная собственность, то необходимо предоставить копию свидетельства о заключении брака и письменного соглашения договоренности о распределении размера имущественного налогового вычета между мужем и женой;
  6. заполненная налоговая декларация с копиями документов, указывающих фактические расходы и право на получение вычета за покупку квартиры.

До окончания налогового периода у налогоплательщика есть возможность обратиться к работодателю на получение налогового вычета за покупку квартиры.

Осуществления такой процедуры происходит после того, как налогоплательщик сделает следующее:

  1. напишет заявление в произвольной форме на получение уведомления от налоговой о возможности налогового вычета;
  2. предоставит копии документов, подтверждающих силу на получение налогового вычета;
  3. по месту проживания предоставит в налоговые органы документы на получение уведомления на право получения налогового вычета, при этом приложив копии на право вычета;
  4. получит уведомление о праве на имущественный вычет, по истечении предъявленного срока (30 дней);
  5. уведомление от налоговой службы необходимо отдать работодателю, и получить гарантию для неудержания НДФЛ из суммы выплачиваемых физическому лицу доходов до конца текущего года.

В налоговом уведомлении отчетно видно сумма налога, необходимая к уплате, период уплаты налога, объект налога облажения, налоговая база. Такое уведомление передается физическому лицу лично под расписку, либо по почте заказным письмом с уведомлением, или в электроном виде через личный кабинет налогоплательщика.

Источник: https://vichet.info/vyichet-na-kvartiru.html

Налоговый вычет при продаже квартиры в 2019 году: просто о сложном

Как утверждает Налоговый кодекс, после получения определенных видов дохода налогоплательщики обязаны делать отчисления в государственный бюджет. Суровость этой фразы смягчает наличие налоговых вычетов. В частности, на подобную льготу можно рассчитывать после продажи квартиры.

Что такое налоговый вычет?

Налоговый вычет – это возможность уменьшить расчетную базу, которая облагается налогом на доходы физических лиц по ставке 13%. Таким образом, сокращается платеж или происходит возврат части от ранее уплаченной в бюджет суммы.

Чтобы рассчитать налоговый вычет, нужно прежде всего знать: каким категориям граждан он доступен, на каких условиях предоставляется, какова его максимальная сумма.

Получить льготу при уплате налога от продажи жилья могут собственники – плательщики НДФЛ (граждане РФ или резиденты), которые не использовали эту недвижимость для коммерческих целей. Продажная стоимость квартиры должна быть не менее одного миллиона рублей. Только при таких условиях можно рассчитать и получить имущественный налоговый вычет.

Как получить вычет при продаже и покупке квартиры?

Об имущественных налоговых вычетах рассказывает статья 220 во второй части НК РФ. Получить их можно и при покупке, и при продаже жилья. Алгоритм расчета льготы в этих случаях будет отличаться, и это логично, потому что приобретение квартиры – это расходы, а продажа – это получение дохода, то есть два противоположных процесса.

Сколько денег можно вернуть после покупки жилья?

Покупателям недвижимости повезло меньше, так как они имеют ограничение на количество имущественных налоговых вычетов. До 1 января 2014 года им предоставляли право всего один раз в жизни получить льготу при приобретении квартиры, независимо от ее размера.

С указанной даты это условие было смягчено и заменено на максимальную сумму вычета, которую можно требовать в течение нескольких лет до ее полного исчерпания. После чего возврат налога после последующих покупок жилья в течение жизни больше не предоставляется.

Максимальный лимит, на который можно рассчитывать в качестве налогового вычета после приобретения жилья, составляет 2 миллиона рублей. То есть покупатель получит не более 13% от 2000000 = 260 тыс. руб. Эту сумму можно разбить на несколько объектов недвижимости и компенсировать ее в течение нескольких лет.

Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией:

Компенсация осуществляется в виде возврата подоходного налога, уплаченного с зарплаты (или иного дохода) покупателя. Соответственно, рассчитывать на имущественный вычет могут только физические лица – плательщики НДФЛ, которые получают официальную зарплату, дивиденты, страховые выплаты, арендную плату, доходы от реализации имущества, ценных бумаг и т. д.

Если 13% от суммы НДФЛ за год меньше, чем 260 000 руб., возможны 2 варианта достижения этой суммы:

  1. перенести остаток на будущий период, то есть не платить налог в последующих месяцах до достижения лимита;
  2. получить компенсацию за 3 года, предшествующих году подачи заявления на налоговый вычет.

Налоговые льготы после продажи квартиры

Имущественный вычет после продажи жилья предоставляется неограниченное количество раз, но не более одного раза в год.

Предел суммы, на которую можно уменьшить базу для налогообложения, будет зависеть от нескольких условиях. Во-первых, важен срок, в течение которой продавец являлся собственником продаваемой квартиры. После 5 лет владения хозяин недвижимости полностью освобождается от уплаты налога за ее реализацию.

3-х летний минимальный срок установлен для жилья, которое:

  • было зарегистрировано до 2016 года;
  • получено по наследству или по договору дарения;
  • приватизировано или передано по договору пожизненной ренты.

Если продолжительность права собственности на квартиру меньше указанных выше, то максимальная величина налогового вычета будет равна 1 миллиону рублей. Выгода продавца составит 13% от 1000000 = 130 тыс. рублей. Именно на эту сумму он может уменьшить свой налоговый платеж за год или получить ее обратно, если отчисления в бюджет уже были произведены.

Изменения 2019 года в законодательстве

С 15 июля 2016 года вступил в силу закон, который отменил выдачу бумажных свидетельств о государственной регистрации права. Теперь собственники могут подтверждать законность владения своим жильем только выпиской из ЕГРП.

Это новшество оказало косвенное влияние на предоставление налоговое законодательство, так как изменился список документов для получения льгот после приобретения жилья.

 Также была утверждена новая форма заявления о подтверждении права физических лиц на получение имущественных вычетов (КНД 1150074).

За какие периоды считается налоговый вычет при покупке квартиры?

Для получения льгот закон разрешает физическому лицу подавать налоговую декларацию 3-НДФЛ на следующий год после приобретения жилья. А существует ли максимальный срок предоставления документов? Официально такого периода не установлено.

Но нужно понимать, что право на получение имущественного вычета имеют только плательщики НДФЛ. Ими не являются официально неустроенные граждане, пенсионеры или женщины в декретном отпуске. Конечно, возврат налога можно осуществить за предыдущие периоды, но не более чем за 3 года.

Эти условия нужно учитывать, готовясь подавать заявление на налоговый вычет.

Получение имущественного налогового вычета при продаже квартиры, находившейся в совместной или долевой собственности

Если квартира имеет несколько собственников, то налоговые льготы после ее продажи могут распределяться двумя способами:

  1. по договоренности;
  2. пропорционально доле каждого владельца.

Первый вариант применяется при совместной собственности, так как в этом случае не производится выделение долей. Если владельцами являются супруги, не подписывавшие брачный контракт, то они должны договориться между собой о том, в каком соотношении будет разделен имущественный вычет. Решение нужно предоставить в налоговые органы в письменном виде.

Если оформлено долевое владение квартирой, то после ее продажи налоговые льготы распределяются соответственно долям. Однако каждый собственник может распорядиться своей  частью квартиры как отдельным объектом недвижимости и рассчитывать на максимальную сумму имущественного вычета при ее продаже.

Налоговой вычет для пенсионеров

Люди, находящиеся на заслуженной пенсии, тоже могут продавать квартиры. И они также получают имущественные вычеты, так как уплачивают налоги после получения дохода от реализации имущества, если срок владения меньше минимального. Для пенсионеров действуют все условия для расчета льгот, что и для работающих граждан.

Льготы при продаже квартиры родственнику

Иногда договор купли-продажи недвижимости заключается между ближайшими родственниками. И в этой ситуации возникает вопрос: «Имеют ли право обе стороны получить имущественный налоговый вычет?»

Налоговый кодекс утверждает, что покупатель не может рассчитывать на компенсацию, если сделка осуществляется между взаимозависимыми физическими лицами. В статье 105.1 приводится список этих родственников, который был существенно изменен с 1 января 2012 года. Итак, взаимозависимыми на настоящий момент признаются:

  • супруг (супруга);
  • родители и усыновители;
  • дети (в том числе и усыновленные);
  • братья и сестры (полнородные и неполнородные);
  • опекун (попечитель);
  • подопечный.

Источник: https://UrMetr.com/kvartira/prodazha/nalogovyj-vychet-pri-prodazhe-kvartiry

Последние изменения в налоговом вычете при продаже квартиры

Обязательно придется платить налог с продажи квартиры в 2019 году, если жилье находилось во владении менее 5 лет. НДФЛ в 13% начисляется от суммы сделки купли-продажи. Исключение — недвижимость, право собственности на которую получено по наследству.

При уплате налога гражданин может воспользоваться законным правом — оформить налоговый вычет и сократить налогооблагаемую базу, чтобы компенсировать свои издержки.

Срок владения гаражом или другими видами недвижимого нежилого имущества для того, чтобы не платить налог — 3 года.

Нововведения в законах о налоговых отчислениях

Решение о внесении поправок в Налоговый кодекс РФ (НК РФ) утверждено в 2014 году. Изменения начали работать с 1 января 2019 года. Основное из них касается периода владения квартирой, домом, после истечения которого у собственника есть возможность продажи без уплаты 13% налога на доходы физических лиц.

Период, когда уже не нужно перечислять в государственную казну НДФЛ, завершается не через 3 года, как это было ранее, а через 5 лет.

Правило начинает действовать для имущества, купленного после 1 января 2019 года. Для всей жилой недвижимости, приобретенной ранее, продолжает работать правило 3-х лет.

Налог с продажи земли также не надо платить через 5 лет владения. Исключения касаются только следующих ситуаций.

  1. Получение квартиры, дома, земельного участка под стройку, доли в недвижимом имуществе произошло по наследству. На доставшееся по наследству имущество собственник не затратил собственных средств.
  2. Был оформлен договор дарения недвижимости, причем дарителем дома, квартиры, земельного участка выступал близкий родственник получателя.
  3. Продавец стал собственником жилья в результате приватизации (перевода недвижимости из муниципальной собственности в частную).
  4. Получение квартиры, земельного участка, дома или долей в них произошло в результате договора пожизненной ренты (содержания на иждивении). По факту такая недвижимость является полученной по наследству. Только наследодатель не является родственником и соглашается передать свое имущество по наследству в обмен на помощь в уходе и содержании себя в старости.

В названных случаях собственнику не нужно платить подоходный налог в 13% после продажи даже в период до 5 лет владения. Важный нюанс обновлений в Налоговом кодексе России состоит в том, что регионы сами вправе принимать решение по длительности минимального срока собственности на дома, квартиры, доли. Субъект Федерации может скорректировать его на свое усмотрение.

Именно поэтому перед принятием решения о продаже, например, земельного участка, надо проконсультироваться, обратившись в налоговый орган по месту регистрации жилья. Вполне возможно, что изменения в местном законодательстве произошли еще более существенные или, наоборот, региональные законодатели обошлись с собственниками более лояльно.

Еще одна значительная корректировка была внесена во избежание мошеннических действий. И это нужно обязательно учитывать, принимая решение о продаже.

Чтобы сократить налогообложение, некоторые собственники оформляют сделку купли-продажи дома, квартиры, земельного участка под строительство или другой недвижимости, относимой к жилой, по намеренно заниженной цене. Остальная же сумма передается «в конверте».

В результате подобных действий снижается налоговая база. Подоходный налог в 13% с 1 миллиона и 13% с 2 миллионов будет заметно отличаться в пользу продавца. Нельзя отрицать полученной выгоды и ущерба для государственной казны.

Совет

С 1 января 2019 года, когда поправки вступили в силу, если собственник осуществит продажу недвижимости дешевле ее кадастровой стоимости, то государством в одностороннем порядке будет применен понижающий коэффициент 0,7.

Этот коэффициент также может быть скорректирован на уровне субъекта Федерации. Чтобы точно знать ситуацию, нужно выяснить эту информацию на официальном сайте налоговой в своем регионе или обратиться за консультацией лично в ФНС.

Уменьшение налогооблагаемой базы — уменьшение платежа

Налоговый вычет является законным и выгодным для собственников жилья способом компенсировать свои затраты. Это право закреплено в статье 220 НК РФ.

В 2019 году также произошли некоторые изменения в порядке оформления возврата НДФЛ в 13% для физических лиц.

Как получить вычет после продажи дома, квартиры, земельного участка, долей собственности в них? Для этого надо соблюсти следующие условия.

  1. Нахождение объекта в собственности менее 5 лет (берем федеральные нормы).
  2. Недвижимость не должна быть полученной по наследству, договору дарения, пожизненной ренты или приватизирована из муниципальной собственности, а именно приобретена.

После продажи дома, земельного участка, квартиры был уплачен НДФЛ в 13%. Но по закону продавец получает право на налоговый вычет. Установленная государством сумма — 1 миллион рублей.

Причем речь идет даже о тех случаях, когда за один налоговый период гражданин решил разом избавиться не только от дома или квартиры, но от другой жилой или нежилой недвижимости: земельного участка, долей в других видах недвижимого имущества.

Анализ ситуаций показывает, что такое послабление со стороны государства, как налоговый возврат, дает существенную выгоду продавцу и облегчает налоговое бремя. Итак, допустим, гражданин решил продать квартиру, которую приобрел 2 года назад. Кадастровая стоимость недвижимости составляет 3 миллиона рублей.

Сделка купли-продажи состоялась. Продавец реализовал свое жилье за 4 миллиона 600 тысяч рублей. Надо подсчитать сумму платежа в пользу государства. Он использует право на сокращение суммы, облагаемой налогом. В итоге налогооблагаемая база уменьшается на 1 миллион рублей:

(4 600 000 — 1 000 000) х 13% = 468 000 рублей.

Даже состоятельный человек порадуется полученной выгоде. Если бы вычет не был применен, то 13% НДФЛ составляли бы 598 тысяч рублей, что на 130 тысяч больше. Есть и еще более оптимистичные примеры. Если стоимость, например, дома составляет 900 000 рублей, и гражданин применяет свое право на вычет, то полученной выгодой является полная компенсация подоходного налога.

Есть один немаловажный нюанс. Описанные ситуации подходят к положению дел, когда квартира находится у единственного собственника. Этим же лицом принимается решение о продаже. Но есть ситуации с долевой собственностью.

Какой выход предлагает закон тогда? Надо ли платить НДФЛ? Когда продается квартира, находящаяся в долевом владении нескольких лиц, то распределение вычитаемого миллиона происходит в тех же долях, что и собственность.

То есть каждый бывший совладелец платит подоходный налог с суммы, пропорциональной доле. Доля в 50% от стоимости квартиры составляет 1 миллион рублей. Соответственно, собственник имеет право на половину суммы вычета — 500 тысяч рублей. Налогооблагаемая база составит 500 тысяч рублей. Налогообложение в 13% — 65 тысяч рублей.

Уменьшаем налогооблагаемую базу по схеме «Доходы минус расходы»

Схема уменьшения налоговой базы через вычеты работает отлично в нескольких случаях:

  • если изначально вы не расходовали собственные средства на приобретение жилого имущества (дома, квартиры или земельного участка). Речь идет о получении по наследству, в результате дарения или приватизации муниципальной собственности;
  • если цена продажи не превышает 1 миллион рублей;
  • если вам сложно подтвердить расходы (например, на строительство) документально.

В остальных ситуациях намного выгоднее использовать другую возможность сокращения налоговой базы. Такая схема условно называется «доходы минус расходы».

При реализации недвижимого имущества с выгодой (прибылью) нужно будет предоставить налоговикам документы о своих затратах на его приобретение.

К примеру, если вы купили квартиру за 2 миллиона рублей, вложили средства в ее ремонт и перепродали за 2,5 миллиона рублей, 13% вы должны будете платить с разницы между ценой продажи и ценой покупки, то есть с 500 тысяч рублей.

Вполне закономерно, если вы распорядились квартирой, полученной по наследству, никаких расходов не несли, то путем сокращения базы вы пойти не сможете, вам нужно будет выбрать вычет. Если ваш доход меньше понесенных ранее расходов, то платить налог по ставке в 13 процентов вам не надо.

Обратите внимание

Очень часто собственники, владеющие несколькими объектами недвижимости, пытаются доказать, что имеют право на большую сумму уменьшения налоговой базы.

Например, в 2015 году физическим лицом было приобретено 3 квартиры общей стоимостью в 6 миллионов рублей. Одну из них он продал за 3 миллиона, вторую — за 2 миллиона рублей.

Собственник пытается доказать, что платить налоговых процентов ему не нужно, так как годом ранее затратил на покупку целых 6 миллионов.

Однако Налоговый кодекс гласит, что схема «доходы минус расходы» работает только по линии одного объекта. В нашей истории одна квартира при покупке стоила 2 миллиона рублей, а вторая 1,5 миллиона рублей.

В итоге прибыль в первом случае составила 1 миллион рублей, а во втором — 500 тысяч рублей.

Какой выход из ситуации есть? В таком положении надо выбрать вычет и перечислить налог в казну только с 500 тысяч рублей.

Вычеты при продаже нежилых объектов недвижимости

Нужно ли платить подоходный налог с продажи гаража или иной нежилой недвижимости? Собственно говоря, при продаже нежилых объектов работает та же самая схема, как и при продаже жилых. Отличаются лишь лимитирующие сроки — не 5 лет, а 3, как это было и ранее. И максимальная сумма вычета равняется 250 тысячам рублей.

В остальном Налоговый кодекс в отношении гаража работает точно так же, как и в отношении жилья. Нет «срока владения» для недвижимости, полученной по наследству и в дар. Все остальные объекты, проданные до 3-х лет владения, попадают под уплату НДФЛ.

Продавец также может выбрать форму вычета (но 250 тысяч рублей).

Это также удобно, если гараж, погребок, недострой являются недвижимостью, полученной по наследству (или любой другой названный прецедент), то есть если затрат на их приобретение вообще не было понесено.

Важно

Важно не забыть, что при продаже нескольких объектов нежилой недвижимости в течение одного налогового периода (года) сумма вычета все равно не будет превышать 250 тысяч рублей. Это годовой максимум. При этом воспользоваться вычетом можно неограниченное число раз, главное — делать это не чаще раза в год.

Лиц, которые продают купленные на собственные средства объекты, обязывают уплатить подоходный налог, но позволяют сократить налогооблагаемую базу по схеме «доход минус расход», которая была описана выше на примере купли-продажи квартиры.

Таким образом, произошедшие в Налоговом кодексе изменения ужесточили правила налогообложения по прибыли, полученной с продажи жилого и нежилого имущества. И если вы не уверены до конца, нужно ли вам продавать недвижимость, повремените до срока «освобождения» от НДФЛ.

Источник: http://SovetYuristov.ru/nalogi/nalog-s-prodazhi-kvartiryi.html

Налоговый вычет при продаже квартиры — изменения, как получить

Все доходы, получаемые гражданами, подлежат обложению налогом. Уплата налогов — это неотъемлемая часть нашей жизни. При этом в некоторых случаях государство Российской Федерации предлагает физическим лицам некоторые льготы.

Речь идет о налоговых вычетах.

В этой статье мы подробно разберем налоговый вычет, предоставляемый в случае продажи квартиры: кто имеет право его получить, в каком объеме и в какие сроки, а также рассмотрим все изменения законодательства в данной сфере на 2018 год.

Претендовать на применение вычета могут лишь граждане, ежемесячно платящие налог на доход, то есть право получения вычета при продаже жилья есть у каждого российского (официально работающего) гражданина, за которого ежемесячно работодателем отчисляется 13%-й налог с его заработной платы.

Вычет — это предоставляемая государством льгота по некоторым налогам. Он означает возможность не оплачивать определенную часть налогов или вернуть их ранее оплаченные суммы. Указанный налоговый вычет применим только к объектам  недвижимости.

Вычет при реализации недвижимости подразумевает следующие варианты:

  • полное освобождение продавца от уплаты налога;
  • налог рассчитывается с части полученного дохода;
  • налог подлежит оплате с полной суммы, вырученной продавцом.

Рассмотрим подробнее каждый из вариантов.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-938-54-25
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
  • Федеральный: +7-800-350-84-02

Как получить налоговый вычет с продажи квартиры?

Возврат средств в случае продажи квартиры является имущественным налоговым вычетом.

Продавая квартиру либо иной объект недвижимости, продавец получает прибыль. С суммы этой прибыли нужно заплатить налог. Но его размер можно снизить при подаче декларации, применив на продажу соответствующий налоговый вычет.

Данный вычет будет зависеть от продолжительности владения объектом. Если в собственности жилье находилось меньше чем три года, налогооблагаемую сумму можно снизить не более чем на 1 000 000 рублей.

С остатка суммы нужно будет заплатить налог.

Пример: Вы продали квартиру, которая находилась в собственности меньше чем 3 года за 4 000 000 руб. Данную сумму, возможно, снизить на 1 миллион руб. и налог оплатить с 3 миллионов руб. (4 000 000 минус 1 000 000), то есть 13% от 3 000 000 = 390 тысяч руб.)

Если в собственности квартира была больше чем 3 года, продавец будет освобожден от уплаты налога. То есть облагаемую налогом сумму в подобном случае возможно снизить на сумму, полученную от реализации квартиры, в результате она будет = 0.

Пример: Вы продаете жилье, которое находилось в собственности более 3 лет за 4 000 000 руб. Эта сумма может быть снижена на вырученную от продажи квартиры сумму, то есть на те же 4 миллиона. В итоге облагаемая налогом база будет равна 0 (4 000 000 – 4 000 000 = 0).

Совет

Следовательно, продавать жилье выгоднее после 3-летнего периода владения.

В случае реализации квартиры, которая оформлена в совместную либо долевую общую собственность, сумма вычета будет распределена между всеми владельцами данного объекта недвижимости исходя из доли каждого из них, либо по достигнутой между совладельцами договоренности.

Продавая недвижимость, которая была в собственности меньше чем три года, нужно проанализировать целесообразность применения вычета, поскольку встречаются ситуации, когда недвижимость реализуется с незначительным повышением его цены, тогда на основании п.п. 2 п.1 статьи 220 НК можно воспользоваться правом на снижение суммы полученной прибыли на сумму затрат, связанных с его покупкой.

Пример: В 2010 г. куплена квартира, стоимостью в 2 000 000., а в 2012 г. она продана за 2 500 000 руб.

В подобном случае будет применяться не вычет — 1 миллион, а вышеуказанная система налогообложения.

В этой ситуации размер  налога равен (2 500 000 – 2 000 000) умноженное на 13% = 65 000, что на 130 тысяч меньше суммы налога, подлежащего оплате в случае применения вычета — 1 000 000 рублей.

Исчисление 3-летнего срока

Следует учитывать, что трехлетний срок начинает считаться с момента, когда было получено свидетельство о регистрации права на жилье. Соблюдение этого правила является очень важным, однако, как показывает практика, случаются и другие ситуации:

Например, хозяин квартиры проживает в ней уже четверть века. И вот он приватизирует свое жилье и вскоре решает его продать.

Но трехлетний срок с даты выдачи указанного свидетельства еще не истек, поэтому владелец квартиры будет оплачивать всю сумму налога; Другая ситуация. 4 года назад семья купила квартиру в рамках долевого строительства.

3 года назад дом был введен в эксплуатацию, однако документы были выданы только 2 года назад. Соответственно, еще не истек установленный срок.

Сколько раз разрешено применять вычет при продаже жилья?

Вычет при продаже жилья в отличие от вычета в случае покупки предоставляется в течение жизни в неограниченном количестве. Но только 1 раз в году.

То есть за год можно продать сколько угодно объектов недвижимости, а освободить в общей сложности из полученной прибыли можно не больше 1 миллиона рублей (для случаев, когда имущество пребывало в собственности менее чем три года) по одной из сделок либо по всем. С оставшейся прибыли необходимо заплатить 13%-й налог.

Для получения вычета при продаже квартирпы нужно предоставить в МИФНС налоговую декларацию с приложением следующей документации:

  • договор покупки-продажи;
  • паспорт (иной удостоверяющий личность документ);
  • ИНН;
  • документы, подтверждающие факт получения денег с назначением платежа;
  • либо расписка в получении средств, в случае наличного расчета.

Скачать образец расписки в получении денежных средств за квартиру.

Изучив декларацию, налоговый орган перечислит налогоплательщику на счет положенный ему вычет в течение 90 дней.

В случае уклонения от предоставления декларации о доходах или представлении ложной информации ст. 198 УК предусмотрена ответственность. На нарушителя может быть наложен солидный штраф, а также он может лишиться свободы.

Имущественный вычет пенсионерам

Претендовать на получение вычета могут лишь лица, которые платят подоходный налог. До 2012 г. лица, которые живут на социальные пособия и пенсионеры, не входили в этот список. После принятия Федерального закона № 330 пенсионеры получили право на применение налогового вычета при продаже квартиры.

При реализации жилья в 2014 году для пенсионеров вычет возможен на всю сумму прибыли, если период владения объектом недвижимости составляет больше трех лет.

Обратите внимание

Если же он меньше, то пенсионер вправе по своему усмотрению выбрать способ уплаты налога и получения вычета: он предоставляется пенсионерам на полную сумму прибыли от реализации жилья, если ее стоимость не превышает 1 миллиона руб.

или же снижение налоговой базы на сумму затрат, понесенных пенсионером при покупке этого объекта. То есть, фактически пенсионеры освобождены от оплаты налога с продажи недвижимости.

Изменения в 2018 году

ФЗ № 382 от 29 ноября 2014 г.

«О внесении поправок в части 1,2  НК» увеличил срок владения объектом для освобождения от оплаты налога 13% с трех до пяти лет, а облагаемая налогом сумма сделки не может быть менее 70% от стоимости жилья за вычетом затрат на его покупку, тем самым определен минимальный предел налоговой базы, до этого ее ограничивала только указанная в договоре покупки-продажи цена. Пример расчета смотрите ниже.

При этом, в соответствии с принятым законом, субъекты РФ обладают правом изменения по своему усмотрению, как предельного периода владения, так и снижающего коэффициента вне зависимости от категории имущества и плательщиков налога.

Есть ряд исключений:

Правила по применению 3-летнего срока владения объектом, для применения налогового вычета с продажи квартиры распространяются с 01.01.2016 г. на следующие случаи:

  1. Если жилье приватизировано.
  2. Если жилье находится в собственности в соответствии с договором пожизненной ренты.
  3. Если оно получено в наследство или в дар от близкого родственника либо члена семьи налогоплательщика.

В других случаях, начиная с 2016 г, применяется 5-летний срок владения имуществом. В 2018 году никаких нововведений и изменений в законодательстве по оформлению данного вида НВ не предусмотрено.

Как изменились условия обложения налогом с 2016 г. на практике?

Рассмотрим конкретный пример. Гражданин Сидоров в 2014 г. продал квартиру, чья стоимость составляет 6 миллионов руб., приобретенную в 2012 г. за 5 миллионов. Период владения жильем — 2 года.

При заявлении в налоговой декларации вычета, расчёт налога будет осуществляться таким образом:

Облагаемая налогом сумма прибыли: 6 000 000 – 1 000 000 = 5 000 000 рублей.

НДФЛ =  (6 000 000 – 1 000 000) умноженное на 13% = 650 000 рублей.

В случае же если Сидоров затребует налоговой вычет в размере подтвержденных соответствующими документами расходов, расчет подоходного налога будет производиться иначе:

НДФЛ =   (6 000 000 – 5 000 000) умноженное на 13% = 130 000 рублей.

В обоих случаях, если бы Сидоров продал жилье спустя 3 года с момента приобретения (а не через два, как указано в примере), он считался бы освобождённым от уплаты налога, согласно действующему законодательству.

До 2016 года можно было приобрести жилье и не продавать его 3 года, чтобы вообще не выплачивать налог при продаже. После 01 января 2016 г.

Важно

можно подождать 5 лет или приобрести квартиру и продать ее через 12 месяцев и прописать в договоре 5 000 000 руб.

(для рассмотренного выше примера), что равно расходам на покупку – это освободит от уплаты налога, при условии, что 5 000 000 – это не менее 70% кадастровой цены недвижимости.

Также теперь не получится сэкономить, воспользовавшись налоговым вычетом при продаже жилья, прописав в договоре цену, меньшую стоимости на момент регистрации права на собственность, умноженную на снижающий коэффициент. В  данном случае, в соответствии с п. 5 ст. 217.

1 Налогового кодекса, полученный продавцом доход будет приравнен к кадастровой стоимости, умноженной на снижающий коэффициент. Рассчитываться налог при продаже жилья  будет исходя из его кадастровой стоимости. Наряду с этим п. 6 ст. 217.

1 НК дает органам власти субъектов РФ возможность снижать до 0:

  • понижающий коэффициент;
  • минимальный срок владения имуществом.

Если продавец квартиры не согласен с суммой НДФЛ, он может обжаловать в суде сумму кадастровой стоимости.

Необходимо отметить, что для пенсионеров закон о налоге с продажи жилья с 2016 года остался таким же, как и для других физлиц, т.е.  никаких специальных льгот для них не предусмотрено.

Как не платить налог с продажи недвижимости?

При продаже недвижимости, вместо применения вычета ее владелец может снизить  облагаемую налогом сумму дохода, предоставив в налоговую – документацию, подтверждающую расходы на покупку (смотрите пример выше).

Следует отметить, что трудное материальное положение собственника квартиры не может освободить его от уплаты НДФЛ при ее продаже. Как показывает практика, суды не всегда принимают сторону налогоплательщика, особенно если продаваемый объект недвижимости находится в новостройке и приобретался с целью извлечения прибыли.

Цель нововведений

Изначально предлагалось освобождение от уплаты налога при реализации жилья для граждан, у которых на момент заключения сделки покупки-продажи реализуемый объект недвижимого имущества — это единственная находящая в собственности недвижимость. Но возникли трудности с трактовкой понятия «единственное жилье, оформленное в собственность».

Также было высказано мнение о том, что подобным положением могут воспользоваться недобросовестные продавцы.

Например. Гражданин проживает у своих родственников, а объект недвижимости, который является «единственным жильем в собственности», хочет продать, после чего купить другое и снова продать его. При этом отпадет необходимость выжидать истечения 5-летнего срока для освобождения от уплаты налога при продаже жилья.

Цель введения Закона N 382 — снижение привлекательности перекупки объектов недвижимости как способа извлечения прибыли и фиксация увеличения жилищной стоимости.

Если у вас остались неразрешенные вопросы по поводу получения налогового вычета при продаже квартиры или вам требуется помощь в его оформлении, то наш дежурный юрист онлайн готов бесплатно вас проконсультировать.

Источник: http://law03.ru/finance/article/nalogovyj-vychet-pri-prodazhe-kvartiry

Налог с продажи квартиры в 2019 году, новый закон

Есть ли изменения с 1 января 2019 года, какой будет налог для физических лиц при продаже квартиры , предусмотрены ли льготы для пенсионеров? Существуют ли налоговые вычеты?

Налог с продажи квартиры в 2019 году по новому закону

Перед продажей квартиры собственнику необходимо выяснить, возникнет ли у него по итогам сделки обязанность уплатить подоходный налог, как будет рассчитываться налоговая база для начисления НДФЛ, какой вычет выгоднее применить. Несмотря на то, что подоходный налог в России уплачивается с учетом множества правил, исключений и уточнений, рассчитать самостоятельно размер НДФЛ не составит труда.

Расскажем подробнее, как рассчитывается налог с продажи квартиры в 2018-2019гг. Новый закон для пенсионеров и других льготных категорий особенных условий не предусмотрел.

По общему правилу, обязанность по уплате НДФЛ с продажи квартиры, дома и другого недвижимого имущества распространяется на всех граждан РФ, но есть исключения, когда можно избежать уплаты налога или уменьшить его размер. Об этом далее в статье.

Ндфл с продажи квартиры в 2019году для физических лиц

НДФЛ платится при продаже недвижимости, которой собственник владел не дольше 3-5 лет. При этом налогом не облагается только доход в сумме до 1 млн рублей. Если недвижимостью владели дольше, то подоходный налог со сделки не платится. Риелторы считают, что порядка 60% собственников жилья, обязанных платить НДФЛ, занижают реальные суммы сделок.

Напомним, законопроект о противодействии отмыванию денег также предусматривает госконтроль за почтовыми переводами на сумму от 100 тысяч рублей и оплатой услуг связи на сумму свыше 50 тысяч рублей (или эквивалентные суммы в валюте). Разработала его группа депутатов во главе с председателем комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолием Аксаковым.

Осуществлять контроль должен будет Росфинмониторинг. Сейчас контролю со стороны государства подлежат денежные операции на сумму от 600 тысяч рублей.

Налог с продажи квартиры в 2019 году, что нового

Налог с продажи квартиры в 2018 году касается всех тех, кто продает свою недвижимость. С 1 января 2016 году в действие вступил новый закон, актуальный для всех физических лиц, которые получили доход с продажи квартиры и некоторых других видов собственности.

Основное, указанное закона – человек, продавший недвижимость, должен платить государству РФ в виде НДФЛ 13 процентов от суммы сделки, которую он будет получать. В новом законе установлены новые сроки для тех, кому можно не платить, и введены некоторые другие изменения.

Налог на продажу квартиры не изменится, он остается на уровне 13%. Однако изменится минимальный срок владения недвижимостью, при котором выплачивать данную сумму не обязательно.

Совет

Если ранее по правилам владения имуществом на протяжении срока в три года было достаточно, чтобы находиться в списке тех, кому платить не нужно.

Теперь же продавец обязан быть владельцем как минимум пять лет, чтобы он как физическое лицо был освобожден от выплаты налога.

Новые поправки к закону «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» заставят граждан, продающих недвижимость, указывать в договоре реальную цену сделки. Сейчас владельцы квартир при продаже часто предпочитают занижать их стоимость, чтобы сэкономить на НДФЛ.

Согласно проекту, который внесен в Госдуму РФ 8 ноября, риелторы будут сообщать в Росфинмониторинг о сделках с недвижимостью, включая их цену, а банки — о связанных с ними операциях с денежными средствами.

Информация также поступит в ФНС, что позволит налоговикам оперативно выявлять расхождения и взимать неуплаченные налоги, пишет «Коммерсант».

Сколько надо платить — расчет налога с продажи квартиры в 2019 году

Стоит сказать, что налогом в 2018 году облагается не общая цена недвижимости, а лишь та стоимость, которая изменилась с того момента, когда покупатель решил приобретать квартиру. Пример следующий: если гражданин купил жилье за 8 млн, а продал за 10 млн, то по соответствующей статье Налогового кодекса налог на объект составит 260 тыс руб – платить нужно 13% от двух миллионов.

Продажа квартиры менее 3 лет в собственности налог 2018 – это то, что было ранее.

Сейчас же из-за изменений надо платить столько, сколько установлено законом, за проданное имущество, которое было во владении на протяжении срока в пять лет.

Вместе с тем, чтобы физические лица искусственно не решали уменьшить размер налога, занижая цену имущества, сказано, что стоимость должна составлять как минимум 70% от кадастровой.

Нужно ли платить налог с продажи квартиры полученной по наследству в 2019 году?

При продаже квартиры в 2018 году, полученной по наследству или по дарственной, налогом она тоже облагается. Однако здесь при освобождении берется старый трехлетний срок. По новому закону с изменениями, вступившем в силу 1 января 2016 года, взимается 13% от продажи.

Однако если покупаешь другую квартиру взамен старой, то надо внимательно рассчитать выгодность этой сделки, когда срок владения еще не истек. Все-таки здесь платится 13% от всей суммы, а не от разница покупка/продажа, поэтому решившись продать недвижимость и перейти к купле другого имущества, вы можете оказаться в минусе.

Пенсионеры и инвалиды в любом случае не платят эту сумму, так как относятся к льготной категории.

Какая сумма не облагается налогом при продаже квартиры в 2019 году?

Один миллион рублей – именно такая сумма сегодня отнимается от общей суммы сделки. Таким образом, если кто-то вдруг решится продать недвижимость за 1 млн рублей, то ему не придется выплачивать в налоговую казну ничего.

Кстати, покупатель получает право на освобождении от уплаты подоходных налоговых сборов с максимальной суммы в два миллиона рублей. Таким образом, приобретая недвижимость за 2 миллиона или больше, то по заявлению вам нужно предоставить налоговый вычет. Вместе с тем, такая возможность есть у человека один раз в жизни. Покупатель может возвращать максимально 260 тысяч рублей.

Порядок определения обязанности по уплате НДФЛ при продаже квартиры, если она в собственности менее 3 лет (более 3 и 5 лет)

До сих пор многие ошибочно думают, что необходимо уплачивать налог с продажи квартиры в 2018-2019 гг., только если она в собственности менее 3 лет. До 2016 года так и было, но с вступлением в силу ФЗ-382 налоговое законодательство изменилось.

Новый закон ужесточил правила, теперь только пятилетний срок владения квартирой безусловно освобождает от уплаты НДФЛ с полученного дохода ( ст. 217.1 НК РФ).

Ранее этот срок составлял 3 года, поэтому эта цифра до сих пор многими и рассматривается в качестве решающего аргумента.

Обратите внимание

Но и здесь не обошлось без уточнений и исключений. Так, в ФЗ-382 конкретно указано, что новый срок применяется в отношении объектов, приобретенных в собственность после 2016 года.

В самом тексте ст. 217.1 НК РФ содержатся еще несколько исключения: граждане могут не платить налог с продажи, если объект находился в их собственности всего 3 года:

  • с продажи подаренной квартиры, если дарителем является член семьи или близкий родственник (по нормам семейного права);
  • с продажи унаследованной квартиры от тех же лиц, которые перечислены выше;
  • с продажи приватизированной квартиры;
  • с продажи квартиры, полученной плательщиком ренты в результате передачи объекта по договору пожизненного содержания с иждивением.

По минимальным срокам владения наглядно демонстрирует ситуацию следующая таблица.

Количество лет в собственности Обязанность по уплате налога
Дата приобретения объекта
До 2016 г.  После 2016 г. Условные обозначения:+ есть

— нет

Квартира в собственности более 3 лет или 3 года (с учетом исключений)  +
Квартира в собственности более 5 лет или 5 лет 

Источник: http://svegienovosti.ru/2018/12/15/nalog-s-prodazhi-kvartiry-v-2019-godu-novyj-zakon/

Ссылка на основную публикацию