Образец предварительного договора купли-продажи квартиры, где скачать, как составить, зачем нужен такой договор

Предварительный договор купли-продажи квартиры – что это такое

Последнее обновление: 29.04.2017

Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) – это соглашение заключить Договор купли-продажи квартиры в будущем, на заранее определенных условиях (сроки, цена, порядок расчетов, и т.п.).

То есть ПДКП – это всего лишь соглашение о намерениях. И если эти намерения не исполнятся в заданный договором срок (например, передумали заключать основной договор), то предварительный договор теряет свою юридическую силу.

Нормы заключения Предварительного договора купли-продажи содержатся в ст. 429 ГК РФ. ПДКП должен содержать все данные и реквизиты сторон, а также все существенные условия будущей сделки. ПДКП нигде не регистрируется и может быть изменен по соглашению сторон или в одностороннем порядке (если такое условие в нем отражено).

Предварительные договоры в сделках с недвижимостью бывают трех типов:

  1. Предварительный договор, по которому некоторые Застройщики принимают деньги от соинвесторов строительства, в качестве платежа за будущую квартиру (обычно, с одновременной продажей векселя компании на ту же сумму);
  2. Предварительный договор между Продавцом и Покупателем квартиры при ипотечной сделке, по требованию банка-кредитора (формальный документ для кредитного отдела банка);
  3. Предварительный договор, который используют некоторые агентства недвижимости при внесении аванса за покупаемую квартиру (как альтернатива Договору об авансе).

Рассмотрим их по порядку.

Предварительный договор от Застройщика

Застройщик, действующий в обход закона ФЗ-214, может предложить Покупателю (соинвестору строительства) заключить с ним Предварительный договор купли-продажи еще не построенной квартиры.

По этому договору Застройщик принимает деньги (формально – «обеспечительный платеж») от Покупателя-соинвестора, и обязуется после достройки дома и оформления на себя права собственности, заключить с Покупателем основной Договор купли-продажи, по которому право собственности на квартиру перейдет уже Покупателю.

Чтобы защитить вложения Покупателя, Застройщик, обычно, предлагает заключение ПДКП совместно с передачей Покупателю векселя компании (т.н. «вексельная схема» покупки квартиры).

Обратите внимание

Несмотря на наличие векселя (т.е. безусловного денежного обязательства Застройщика перед Покупателем), такая схема продажи квартиры создает серьезные риски для Покупателя, но, тем не менее, такой тип договоров еще присутствует в практике рынка.

Заключение Застройщиком Предварительного договора купли-продажи квартиры (ПДКП) само по себе  нарушением закона не является, но его особенность в том, что он только фиксирует намерения сторон, и не обязывает их выполнять намеченное. Т.е.

такой договор не обязывает Застройщика передать квартиру в собственность Покупателя, а у Покупателя, в свою очередь, не возникает права требования на квартиру.

В случае недостроя дома, например, Покупателю будет сложно доказать факт инвестиций в строительство жилья, он сможет только претендовать на возврат обеспечительного платежа.

Кроме того, по ПДКП Застройщик технически имеет возможность продать одну и ту же квартиру несколько раз разным людям (т.н. «двойная продажа»).

Подробнее о ПДКП от Застройщика, и его отличиях от основного Договора купли-продажи можно почитать здесь.

Вопрос о заключении ПДКП на еще не построенную квартиру является спорным с точки зрения юристов, и содержит множество сложных и не до конца разъясненных законодателем нюансов. На практике Девелоперу довольно легко уйти от ответственности за нарушение условий ПДКП.

Аналогом ПДКП у Девелопера может быть, так называемый, «Предварительный договор долевого участия», что не меняет его сути, и не имеет отношения к ФЗ-214.

ПДКП относится к так называемым «серым схемам» приобретения квартир; он позволяет Девелоперу привлекать деньги с населения еще на этапе разработки проектной документации (еще до начала строительства), а Покупателю дает возможность купить квартиру по самой низкой цене.

Предварительный договор при ипотечной сделке

Такой Предварительный договор заключается, прежде всего, в интересах банка-кредитора, т.к. позволяет ему формально обосновать (для собственной отчетности) выдачу ипотечного кредита Покупателю на приобретение квартиры по конкретному адресу.

При этом, сам банк, обычно, не является стороной Предварительного договора, который заключается непосредственно между Продавцом и Покупателем, но по указке и на условиях банка-кредитора.

Цель такого договора для банка заключается в следующем:

  • зафиксировать намерение Покупателя купить данную квартиру, и обязательство Продавца продать ее именно этому Покупателю (договор выполняет функцию необеспеченного обязательства, аналогично внесению аванса;
  • формализовать и зафиксировать условия будущей сделки купли-продажи квартиры, под которую банк будет выделять ипотечный кредит;
  • зафиксировать окончательную цену квартиры, и распределить, сколько вкладывает в покупку сам Покупатель, а сколько доплачивает банк, в виде кредита;
  • определить способ и порядок расчетов между тремя сторонами – Продавцом, Покупателем и банком (налом или по безналу, до регистрации или после, сразу или частями);
  • установить дату заключения основного Договора купли-продажи квартиры;
  • зафиксировать условие получения банком права залога (ипотеки) на квартиру сразу после регистрации перехода права на нее.

Образец Предварительного договора купли-продажи квартиры при ипотечной сделке можно скачать здесь.

Предварительный договор от агентства недвижимости

Такой Предварительный договор иногда заключается на вторичном рынке для согласования условий будущей сделки, и обоснования внесения предварительного (обеспечительного) платежа Продавцу квартиры, в счет будущих платежей по сделке.

По сути, это тот же аванс, и содержание такого Предварительный договора мало чем отличается от содержания Договора аванса.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ .

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-pdkp/

Как заключить предварительный договор купли-продажи квартиры? Подробная инструкция

Заключая договор о купле-продаже такого дорогостоящего имущества, каким является квартира, стороны всегда хотят защитить свои интересы и обеспечить выполнение условий со стороны контрагента.

Одним из способов такой защиты является предварительный договор.

В статье рассмотрим, что такое предварительный договор и зачем он нужен, расскажем, как заключить соглашение о намерениях, каковы особенности заполнения этой бумаги и нужно ли её регистрировать.

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите бесплатную ЮРИДИЧЕСКУЮ консультацию: +7 (499) 504-88-91 Москва

Что это такое и для чего нужно?

Определение термина «предварительный договор» даётся в Гражданском кодексе. Согласно ст. 429 ГК РФ представляет собой документ, в котором лица фиксируют свои намерения в будущем заключить основной договор.

Имеет ли рассматриваемый нами документ юридическую силу? ГК РФ разрешает использовать предварительные договоры для следующих видов сделок:

  1. Передача какого-либо имущества (включая жилую недвижимость).
  2. Оказание разного рода услуг.
  3. Выполнение в будущем работ.

Эти три варианта перекрывают практически всю сферу гражданских правоотношений, допуская возможность использования предварительных соглашений где угодно.

Однако именно в случаях с продажей недвижимости они применяются особенно часто.

К чему документ обязывает покупателя и продавца?

Ст. 429 ГК РФ указывает, что в предварительно заключённом соглашении стороны обговаривают те условия, на которых будет заключён договор уже основной.

Кроме того, в нём же указываются сроки заключения основного договора.

Если же срок стороны не оговорили, по закону предполагается, что они будут совершать основную сделку не позже года с момента подписания предварительного договора.

Кроме того, ст. 380 ГК РФ указывает, что в том случае, если стороны договорились не просто об условиях договора, но ещё и о передаче задатка от покупателя продавцу, то эти условия тоже могут быть включены в предварительный договор.

Важно

Самой же важной причиной, по которой стороны используют такой вид договора является следующая: если после того, как предварительное соглашение подписано, какая-то из сторон отказывается выполнять его условия и заключать основной договор, вторая может потребовать заключения в судебном порядке согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ.

Обычно предварительный договор используется в тех случаях, когда стороны не могут сразу же заключить основной. В этом случае они гарантируют друг другу, что условия будущей сделки останутся неизменными и ни продавец, ни покупатель не откажется от своих намерений, деньги будут уплачены, а сама квартира не будет продана другому лицу.

Где можно оформить и кто составляет бумагу?

Как и для большинства других гражданско-правовых договоров, для предварительного при купле-продаже квартиры обязательной формы законном не установлено.

Поэтому стороны имеют право подготовить и подписать его самостоятельно в том виде, каком сочтут нужным. Сделать это они могут самостоятельно либо обратиться в любую юридическую компанию, или адвокатскую коллегию.

Ниже вы узнаете как заполнить образец предварительного договора.

Однако есть требования, которые всё-таки предъявляются к оформлению таких документов:

  • Предварительный договор должен содержать чёткие указания на предмет основного.
  • Также договор должен быть составлен в письменной форме, как и основной. В том же случае, если покупается не квартира целиком, а доля в праве на неё, такой договор должен быть заверен у нотариуса, поскольку и основной в этом случае заверяется (ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Без этого предварительный договор считается недействительным и ни к чему стороны в дальнейшем не обязывает.
  • Стороны указывают срок, в течение которого они обязаны заключить основной договор либо условие, при достижении которого стороны такой договор заключат (ст. 190 ГК РФ). Таким условием может быть, к примеру, окончание процедуры вступления в наследство, если квартира досталась продавцу именно в порядке наследования. Главное требование здесь – это то, чтобы событие это было неизбежным.
  • Если как обеспечение сделки используется задаток, то его размер и сроки передачи должны быть отражены в договоре (если соглашение о задатке не заключается сторонами отдельно).

ВАЖНО! Поскольку право собственности на квартиру пока не меняется, то для предварительного договора не требуется регистрация в Росреестре.

Как правильно составить?

Законом для составления и заключения предварительного договора в случае, когда по основному продаётся жильё, установлены следующие требования.

Как оформить?

ГК РФ устанавливает, что форма предварительного соглашения должна соответствовать той, что используется для основного. Применительно к сделкам по продаже квартиры это означает, что договор обязательно должен быть составлен в простой письменной форме, кроме тех случаев, когда по закону или желанию сторон используется нотариальная.

Содержание соглашения о намерениях заключить сделку

В предварительном договоре должны отражаться все существенные условия основного. Это означает, что в нём должны быть обязательно указаны:

  1. Предмет, в отношении которого совершается купля-продажа. Применительно к квартире это означает необходимость указывать либо полный её адрес (город, улица, номер дома, строения и самой квартиры), либо кадастровый номер, присвоенный ей при регистрации права в ЕГРН.
  2. Цена сделки. Это важный момент, поскольку часто предварительный договор заключается именно по инициативе покупателя, чтобы «зафиксировать» квартиру по определённой цене за ним.
  3. Обязательно указываются данные о лицах, совершающих сделку:
    • для граждан – полное имя, место зарегистрированного проживания, а также, крайне желательно, данные паспорта;
    • для организаций – полное наименование с указанием на правовую форм, ОГРН, личные данные руководителя или иного лица, имеющего право подписывать договор (с указанием на источник полномочий – Устав, доверенность и т. д.).

Если сделка заключается через представителя, этот факт должен быть отмечен в договоре. Кроме того, к нему может быть приложена и копия доверенности. Ниже вы можете ознакомиться с шаблоном предварительного договора купли-продажи квартиры и скачать его бесплатно.

Читайте также:  Процедура проверки счетчиков воды на дому без снятия в 2019 году

Нужно ли заверять?

Заверение нотариуса требуется для соглашения о намерениях лишь в том случае, когда оно нужно для совершения основной сделки. Во всех остальных случаях достаточно простой письменной формы.

Особенности для отдельных объектов недвижимости

В новостройке

Характерной ошибкой в отношении приобретаемого жилья в новостройках является как раз заключение предварительного договора на квартиру, ещё не введённую в эксплуатацию и не прошедшую регистрационные процедуры.

Дело в том, что с точки зрения закона квартиры ещё нет – есть объект незавершённого строительства. На практике в суде споры по таким договорам иногда выигрываются, однако вопрос о статусе такого жилья остаётся открытым.

Здесь лучше использование ДДУ или иных сделок, касающихся именно таких объектов.

Если жилой дом уже был сдан, прошёл комиссию и госрегистрацию, использование предварительных соглашений уже не вызывает сомнений. В этом случае договорные отношения будут складываться точно так же, как и при покупке жилья на вторичном рынке.

В долевой собственности

Приобретение жилья, находящегося в долевой собственности, требует следующих условий:

  • Если покупается вся квартира целиком, договор должен быть подписан всеми её сособственниками.
  • Если же продавец один – он должен действовать на основании доверенности от собственников других долей.

Кроме того, в этом случае в документе должен содержаться как полный перечень всех сособственников, так и указание на то, каков размер доли каждого.

В ипотеку

Если приобретение жилья связано с получением ипотечного займа, то обычно используются формы договоров, разработанные банками.

Предварительные соглашения могут быть составлены ещё на стадии сбора документов. В этом случае они гарантируют, что сделка состоится.

Такая гарантия требуется прежде всего самому банку, поскольку после заключения основного договора приобретённое по нему жильё будет находиться у него в залоге.

При покупке с помощью ипотеки часто требуется сначала провести оценку приобретаемого жилья. Она может производиться двумя способами:

  1. С помощью специалистов из экспертных организаций, аккредитованных банком.
  2. С помощью независимого эксперта – но в этом случае банк может усомниться в результатах оценки.

Ниже можно ознакомиться с заполненным образцом и шаблоном предварительного договора купли продажи квартиры для Сбербанка (о том, как правильно оформить предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке в Сбербанке, рассказывается тут).

С использованием задатка и без него

Если в обеспечение будущей сделки передаются деньги, это должно быть отражено в документе. При этом стороны должны указать, является ли платёж задатком или авансом, поскольку их правовой статус принципиально разный:

  1. Аванс при отказе от заключения основного договора просто возвращается покупателю в той же сумме, в какой был получен.
  2. Задаток возвращается, если стороны отказались от сделки по обоюдному согласию. Если же заключение договора сорвалось по вине покупателя, продавец оставляет эти деньги себе, если по вине продавца – он возвращает их в двойном размере.

Если условий о задатке в соглашении нет, то переданные средства могут рассматриваться только как авансовый платёж.

Об особенностях заключения предварительного договора с задатком читайте здесь.

В отношении доли жилья

В том случае если стороны продают и покупают не жильё целиком, а долю в праве на него:

  • Если речь идёт о продаже доли в праве на квартиру, то требуется нотариальное удостоверение.
  • Если стороны решили, что основной договор должен быть заверен у нотариуса, то и предварительный – тоже.

Кроме того, необходимо помнить про правила, установленные в отношении долевой собственности. Согласно ст. 250 ГК РФ, при желании продать долю лицу, не входящему в число сособственников, продавец обязан предварительно известить в обязательной письменной форме всех других владельцев о цене и условиях продажи.

Если те отказались либо за месяц с момента, когда получили уведомление не ответили, сделка может состояться, если же нет – продавать необходимо именно тому из совладельцев, кто откликнулся на извещение. Без уведомления договор может быть расторгнут через суд. Это обстоятельство должно быть отражено в предварительном договоре.

О составлении предварительного договора купли-продажи доли в квартире подробно рассказано в этой статье.

Можно ли расторгнуть соглашение о намерении совершить покупку и как это сделать?

Если стороны пришли к выводу, что условия их не устраивают, они вправе добровольно отказаться от заключения основной сделки. В этом случае им придётся действовать следующим образом:

  • Если в самом договоре описан порядок его расторжения – следует руководствоваться условиями такого расторжения.
  • Если прямых указаний нет, сторонам следует заключить соглашение о расторжении. Оно оформляется в той же форме, что и договор.

Кроме того, соглашение может быть расторгнуто и принудительно по требованию одной из сторон. В этом случае придётся обращаться с заявлением в суд и действовать в порядке, предусмотренном ГПК РФ.

Источник: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/dogovor/predvaritelnyj

Какие документы нужны при продажи квартиры?

Сделка купли — продажи квартиры достаточно проста с юридической точки зрения.

Её можно провести практически полностью самостоятельно, она не требует специальных навыков и знаний, а для того, чтобы собрать и подготовить все документы, не потребуется слишком много времени.

Но даже она может содержать в себе много «подводных камней», способных создать огромные трудности.

Для того, чтобы обезопасить себя от различных рисков и возможных трудностей при проведении сделки, сторонами довольно часто составляется предварительный договор купли — продажи квартиры.

О том, зачем он нужен, как его оформлять и чем он может вам помочь, расскажет наша статья.

Для чего нужен?

Предварительный договор купли — продажи квартиры — это документ, который прописывает основные положения, которые принимаются еще до заключения основной сделки купли — продажи. Таким образом, его задача сводится к тому, чтобы отметить основные условия будущего договора и подтвердить тот факт, что купле — продажа действительно должна состояться.

Служит такая функция нескольким целям:

  • Предварительный договор купли — продажи фиксирует все особые условия, которые должны быть выполнены до заключения основного договора. Их выполнение и станет сигналом для продолжения сделки;
  • Предварительный договор купли — продажи «закрепляет» сделку между покупателем и продавцом, давая гарантию того, что ни одна из сторон её не сорвет. Так что сразу после заключения предварительного договора купли — продажи квартиры отменить сделку без каких — либо штрафов уже не выйдет;
  • Предварительный договор купли — продажи фиксирует все базовые параметры и условия будущей сделки на одном уровне и служит своеобразным фундаментом для заключения полноценного договора. Это нужно для того, чтобы продавец или покупатель не поменяли какие — то важные параметры, например стоимость квартиры;
  • С помощью предварительного договора купли — продажи можно получить некоторые необходимые для покупки квартиры выплаты. Например, ипотечный заем на квартиру в банке.

Как составить?

Перейдем к более практичным вопросам, таким как «Как составить предварительный договор купли продажи и нужно ли обращаться для его регистрации к специалистам?».

Для того, чтобы подготовить такой договор и дать ему юридическую силу ничего особенного делать не нужно — пишется он в простой письменной форме с соблюдением только самых базовых правил, а заверения такая бумага не требует.

В обязательном порядке в предварительный договор купли — продажи квартиры нужно вписать следующее:

  • Полное описание заключаемой сделки, а именно купли — продажи квартиры;
  • Полные данные представителей каждой из сторон — ФИО, паспортные данные, регистрацию;
  • Гарантии, которые договор предоставляет каждой из сторон;
  • Все сведения, касающиеся порядка проведения самой сделки и её регистрации;
  • Имеющиеся у каждой из сторон права и обязанности;
  • Права и обязанности кредитора (если имущество покупается в рассрочку);
  • Стоимость квартиры, порядок переводов, реквизиты для оплаты;
  • Правила разрешения конфликтных и спорных ситуаций;
  • Дополнительные сведения и особые условия;
  • Заключительные положения;
  • Реквизиты продавца и покупателя.

Как видите, все просто. Если вы столкнулись с трудностями, то у вас всегда есть возможность обратиться за помощью к риелтору, нотариусу или юристу. Если же вам не нужны их услуги, но помощь все равно требуется, то вы можете скачать предварительный договор купли продажи квартиры и на его основе написать собственную форму.

Образец

Ниже представлен бланк для скачивания договора купли-продажи квартиры:

Какие документы нужны для подготовки и подачи?

Рассмотрим пакет документов, который будет необходим как для составления договора купли — продажи, так и для полной регистрации сделки.

Он достаточно обширен, но его достаточно просто собрать и самостоятельно:

  • Паспорта каждого из участников сделки;
  • Любой правоустанавливающий документ на квартиру;
  • Кадастровый и технический паспорта на жилплощадь не старше 5-ти лет. Если ваши документы устарели, то новые можно получить в оценочном бюро;
  • Справка из ЕГРП с историей всех сделок, связанных с квартирой;
  • Справка из домовой книги о прописанных в квартире гражданах;
  • Согласие других владельцев имущества если продается только доля квартиры, а так же согласие супруга/супруги на продажу совместно нажитой собственности. Оба этих документа требуют заверения у нотариуса;
  • Согласие органов опеки на проведение купли — продажи (если квартирой владел несовершеннолетний);
  • Свидетельств о праве на наследство (если продается наследуемая квартира без перерегистрации.

Покупка квартиры по договору с задатком. Основные отличия

Предварительный договор купли — продажи квартиры может содержать такую важную вещь, как сведения о задатке. Задатком называется часть денежных средств, которая была передана в счет уплаты квартиры заранее еще до составления основного договора. Как следствие, указать его можно только в договоре предварительном и нигде больше. Используется задаток в трех целях:

  • Фиксирует сделку еще сильнее, закрепляя её материально;
  • Упрощает перевод денежных средств для оплаты квартиры в будущем;
  • Служит своеобразной точкой опоры для решения спорных вопросов.

Внимание На последнем остановимся подробнее. Если вы составили предварительный договор купли — продажи с задатком, то внесенную заранее сумму можно использовать в качестве штрафной санкции при регулировании конфликтов. Так, например, если сделку сорвет покупатель, то задаток может быть удержан продавцом в качестве компенсации. При этом просто так распоряжаться задатком ни в коем случае нельзя — условия его применения должны быть четко отрегулированы договором.

Так как задаток является частью суммы, которая должна быть потрачена при покупке квартиры, его в обязательном порядке нужно указывать еще в двух документах — в самом договоре купли — продажи (в отдельном поле сразу после указания цены) и в расписки о получении денег по договору.

Образец договора с задатком

Ниже вы можете скачать бланк предварительного договора с задатком:

(2

Источник: http://zakon.center/kvartira/kuplya-prodazha/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi.html

Как составить предварительный договор купли-продажи квартиры?

​Приобретение квартиры – важный шаг для любой семьи. И главное здесь – выбрать подходящий вариант, который устроит и по местоположению, и по району, и по количеству квадратных метров, и по стоимости.

Но иногда, когда такая квартира найдена, оказывается, что заключить простой договор купли-продажи сразу не получается, поскольку существуют те или иные препятствия, как с одной, так и с другой стороны.

Читайте также:  Ситуационный план земельного участка, что это, для чего он нужен, как получить и чем он отличается от кадастрового и градостроительного планов?

Эти препятствия носят временной характер и могу быть связаны с оформлением собственности (как, например, в новостройках, после того как дом сдан, но свидетельства еще не получены), с подготовительными действиями, с судебными разбирательствами (например, в случае развода), с получением ипотеки и тому подобными случаями.

Но у сторон существуют намерения совершить куплю-продажу по конкретному объекту в дальнейшем, поэтому и прибегают к заключению предварительного договора, который гарантирует то, что стороны пришли к соглашению – одна о продаже, другая о приобретении объекта недвижимости, и согласны подождать до разрешения той или иной ситуации.

Совет

Предварительный договор купли-продажи квартиры – серьезный документ, поскольку в нем отражаются существенные положения, следующие к неукоснительному соблюдению в основном варианте. Проще говоря, предварительный – это тот же основной, только он не проходит регистрацию в госорганах и содержит в себе окончательную дату составления основного договора.

Все пункты, назначенные в предварительном договоре, обязательны к исполнению, поэтому его заключение – это серьезный шаг. Если нашелся более выгодный покупатель, или более выгодный вариант по приобретению, просто так отказаться от предварительного договора не получится.

Если одна из сторон пренебрежет его исполнением, то вторая может подать в суд, который принудит стороны к осуществлению договоренностей.

В предварительном договоре купли-продажи квартиры прописываются следующие пункты, на которые следует обратить особое внимание:

  1. Данные сторон, Ф.И.О., точные данные паспорта. В договор обязательно вписываются все владельцы продаваемой квартиры, согласно свидетельству о собственности. Если будет вписан один из них, то сделку могут аннулировать.

    Не стоит соглашаться на это, даже если продавец уверяет, что второй владелец «абсолютно точно согласен, просто еще не приехал из командировки». Один собственник может продать квартиру только в том случае, если у него имеется нотариальная доверенность от второго, разрешающая продажу.

    Если собственность совместная, то продавец должен предъявить согласие на сделку  супруга/супруги, заверенное нотариусом. Со стороны покупателя также вписываются все будущие владельцы квартиры.

  2. Идентификационные данные имущества (квартиры). Указываются точные параметры объекта: адрес, количество квадратных метров, комнаты, этаж, кадастровый номер.

    Можно включить и приложить техпаспорт на квартиру. Необходимо максимально точно указать объект недвижимости, исключая малейшую ошибку.

  3. Крайняя дата, когда стороны заключат основной договор купли-продажи. Именно этот пункт является предметом договора – о нем стороны приходят к согласию.

    Они должны определить время, которого хватит на разрешение всех обстоятельств, мешающих осуществить перерегистрацию недвижимости на нового владельца. Этот срок может варьироваться, но он обязательно должен быть прописан цифрами и прописью, чтобы исключить любые толкования.

    Как правило, время на оформление основного договора отводится не более одного года, это определено на законодательном уровне. Если одна из сторон, по истечении определенного сторонами срока, уходит от подписания основного договора, придется обращаться в суд.

  4. Идентификация правоустанавливающих документов.

    Необходимо, чтобы собственник предоставил документов о собственности в оригинальном виде, идентификационные данные которых необходимо прописать отдельным пунктом в заключаемом предварительном договоре.

  5. Задаток/аванс. Обязательно включается в предварительный договор, как гарантия покупателя о намерении приобрести именно эту квартиру.

    Получение задатка продавцом означает, что больше он квартиру показывать на продажу никому не будет. Размер задатка определяют стороны самостоятельно, но, как правило, это не более 10% от стоимости квартиры. Что будет вноситься в качестве гарантии – задаток или аванс, также должны решить стороны.

    Эти два понятия разнятся: при невыполнении обязательств какой — либо из сторон, аванс возвращается, тогда как задаток, при отказе покупателя, остается у продавца, а при отказе от сделки собственника, возвращается второй стороне, в 2м размере. Существенным здесь является и расписка о получении задатка/аванса.

    Она должна быть написана от руки всеми владельцами недвижимости, где сумма указывается в пропорциональном отношении. Не допускается получение предварительной оплаты одним из владельцев, в том случае если их несколько.

  6. Окончательная цена квартиры. Стоимость имущества четко определяется сторонами. Она не подлежит изменению и уточнению, она фиксирована.

    И основной договор отражает именно на эту стоимость.

  7. Порядок расчета за квартиру. Существенный пункт предварительного договора, фиксирующий то, как будет осуществляться окончательная оплата квартиры (за вычетом аванса/задатка) – наличными или по безналу, в какие сроки, на каких условиях (может быть, с рассрочкой платежа) и т.п.

    Если оплата будет по безналичному расчету, то стоит указать реквизиты банковского счета, если владельцев несколько, то, соответственно, несколько счетов, принадлежащих каждому из них. Также указывается количество дней, дающихся для окончательной оплаты приобретаемого объекта. Все это будет затем отражено в основном договоре.

  8. Ответственность за нарушение договоренностей. Чаще всего она остается на усмотрение законодательной базы, но можно прописать и свои условия. Также ответственность определяется и в отношении задатка.
  9. Обязанности по проведению подготовительных мероприятий к заключению основного договора, касающихся как самого объекта недвижимости (выписка из квартиры прописанных в ней людей, например), так и действий по оплате (например, получение займа) также указываются в  отдельном пункте договора.
  10. Расходы на совершение сделки. В предварительном договоре указывается, какая сторона их оплачивает.

Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-938-54-25
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
  • Федеральный: +7-800-350-84-02

Предварительный договор решает все существенные, основные, значимые, проблемные пункты основного договора.

Как эти пункты отражены в предварительном договоре приобретения квартиры, так же они будут урегулированы в основном. И если одна из сторон сомневается в каких-либо условиях, то лучше отложить его подписание, поскольку пути назад уже не будет.

При совершении сделки и передаче задатка лучше всего обеспечить наличие свидетелей, которые не являются родственниками сторон.

Предварительный договор купли-продажи не нуждается в регистрации, но заверить его у нотариуса целесообразно.

В установленный срок, на основании предварительного договора купли-продажи имущества, сторонами заключается и подписывается основной, и приводится в действие весь механизм отчуждения имущества от одного владельца и приобретение права собственности на квартиру другим.

Источник: http://law03.ru/finance/article/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry

Предварительный договор купли-продажи квартиры: образец 2019 г

Предварительный договор купли — продажи квартиры – это документ, подтверждающий намерения купить жильё, закрепляемые задатком.

В основном покупатели вносят предоплату и оформляют к ней письменную документацию, чтобы закрепить за собой право покупки новостройки или вторичной квартиры. Соответственно продавец снимает квартиру с продажи, т.е.

удаляет все возможные объявления, а при поступлении звонка от иных покупателей отказывают в просмотре.

Что такое предварительный договор купли-продажи и зачем он нужен

Составление авансовых бумаг явление частое при приобретении жилья. Оформлять его по законодательству не обязательно, можно сразу выходить на сделку, т.е. с деньгами идти в регистрационную палату. Составление предварительного договора регламентируется ст. 429 ГК РФ.

По структуре он подобен купли-продажи, но его не нужно регистрировать в Росреестре или у нотариуса. В нем оглашаются все оговоренные ранее условия по его заключению, предполагаемая дата сделки, стоимость и т.д.

Его необходимо заключать по нескольким причинам:

  • У покупателя нет сразу средств на покупку. Возможно, что он сам ожидает получение, к примеру, после продажи собственного жилья;
  • Жилое помещение приобретается в ипотеку. Для покупки жилья в ипотеку банку необходимо рассмотреть ее в качестве залога, т.е. заемщику в любом случае, нужно ожидать решение банка. Также занимает время сбор недостающих документов для предоставления кредитному специалисту;
  • Отсутствует документация на недвижимость или имеются опечатки в бумагах. Для замены старой документации на новую тоже потребуется некоторое время.

Правила составления

Для предварительного договора приемлема простая письменная форма (желательно печатать на компьютере и потом распечатать его на листах формата А4, тогда документ будет более серьезным).

При его написании не обойтись без:

  1. Удостоверений личности участников сделки.
  2. Технического или кадастрового паспорта на объект.
  3. Свидетельства или выписки из ЕГРН.

В предварительном договоре купли-продажи доли квартиры, также, как и в обычном, нужно прописать такую информацию:

  • В каком порядке оплачивается аванс и оставшаяся сумма.
  • Как передается недвижимость.
  • Цена первоначального платежа.
  • Условия регистрации.
  • Предмет сделки.
  • Какие права у продавцов и покупателей и в чем обязанности каждого из них.

Иногда добавляют пункт, в котором написано, что договор не может быть расторгнут. А как расторгнуть, если очень нужно? Ответ: расторгнуть предварительный договор купли-продажи возможно только в суде.

Образец предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком (авансом)

В документе требуется указать:

  1. Стоимость продажи жилья и цену предоплаты, и когда покупатель обязуется оплатить эти суммы. Часто аванс передается на подписании самого документа, а оставшаяся часть непосредственно на самой сделке, т.е. на подписании основного договора купли-продажи.
  2. Всех граждан, которые живут на одной жилплощади с продавцом (их ФИО и данные с паспорта).
  3. Если собственник не проживает на продаваемой территории, тогда нужно указать его прописку, а еще лучше фактический адрес.
  4. Написать о том, что квартира гарантировано ни под арестом, ни в залоге и ни собственности третьих лиц.
  5. Любой документ имеет сроки действия, то же относится и к предварительному договору.
  6. Порядок оплаты. Как покупатель производит расчет, какой процент он вносит от полной цены за недвижимость в качестве задатка. Обычно сумма предварительного договора купли-продажи с авансом или задатком оставляет не более 5-10% от стоимости.
  7. Ответственность каждой стороны. Пример, расторжение предварительного договора купли-продажи возможна, но задаток он должен вернуть. А если продавец отказывается продавать квартиру по предварительному соглашению где написано «задаток», но он обязуется по закону выплатить двойной размер предоплаты. А покупатель останется без своего задатка, как показывает судебная практика, если сделка не совершается по его вине. Соответственно по закону денежные средства остаются у продавцов.

Важно! К документу прикладывают расписку о получении средств в денежном эквиваленте, написанную от руки продавца (собственника квартиры) со всеми данными с паспорта, подписью и датой. Скачать бланк предварительного договора купли-продажи можно тут.

Содержание

Предварительный договор купли-продажи квартиры составляют по нескольким этапам по образцу.

1 этап. Пишется шапка.

Название, город, район, дата составления бумаги. Число ставится в день подписания документа продавцом и покупателем.

2 этап. Данные каждой стороны.

Здесь прописываются ФИО каждой стороны, т.е. продавца и покупателя. Также их данные с паспорта и прописка.

Обратите внимание

Важно! Если согласно свидетельству или выписки из ЕГРП владельцев несколько, то они все обязательно указываются в договоре и явится по соглашению на продажу всем составом, в худшем случае есть риски, что даже передачу задатка признают недействительной.

Есть вариант написать доверенность на одного из владельцев, если собственность является долевой, а при совместном владении получить нотариальное согласие супруга или супруги на продажу квартиры.

Согласие от нотариуса потребуется также если квартира покупалась одним из супругов, но они уже состояли в браке.

З этап. Неизменные пункты о намерениях участников сделки. Т.е. о последующем заключении основного договора в Росреестре.

Этап 4. Предмет сделки.

  1. Данные об объекте недвижимости. Кадастровый номер, адрес квартиры.
  2. Параметры недвижимости, метраж, этаж.
  3. На основании чего объект принадлежит продавцу. Сведения со свидетельства или выписки из ЕГРП.

Этап 5. Стоимость квартиры. Пишется по шаблону цифрами и буквами.

Этап 6. Сроки подписания основного договора.

  1. Пункт 6 должен быть заранее обговорен и его нельзя изменять, так как в нем купли-продажи должна быть прописана окончательная сумма.
  2. Пункт 7 отражает, что подводные камни отсутствуют, т.е. о том, что на квартире нет обременений и запретов.
  3. Пункт 8. Все расходы несет покупатель. Редкий случай, когда денежные траты делятся пополам или, оплачивает продавец.
  4. Место и время подписания документа указывается в пункте 9.

Этап 7. Чем регламентированы сроки договора.

Этап 8. По закону прежние собственники обязаны выписаться.

Этап 9. Номер телефона, если имеется стационарный в квартире.

Этап 10. Неизменные пункты 13 и 14.

Этап 11. Сумма задатка и оставшийся части денежных средств прописывается в пунктах 15 и 16.

Этап 12. Прописываются неизменные пункты с 17 по 29, согласно законодательству.

Этап 13. Расписываются обе стороны.

Образец предварительный договор купли-продажи с ипотекой Сбербанка

В предварительном договоре купли-продажи по ипотеке по бланку должны быть отражена такая информация:

  • Город и число, когда оформляется документ.
  • Сведения о каждой стороне (если в подписании участвует представитель, то данные с доверенности).
  • Вся информация с документа о праве собственности (местоположение, долевая или совместная собственность, площадь жилого помещения).
  • Цена за квартиру.
  • Порядок расчетов. Авансовый платеж, оставшаяся сумма, которую выдает банк непосредственно продавцу, после подписания основного договора купли-продажи.
  • Сроки действия бумаги.
  • Сведения о зарегистрированных в квартире.
  • Кем оплачиваются издержки.
  • Время регистрации основного договора купли-продажи.
  • Подписи сторон.

Обратите внимание! В наименовании документа указывается, что квартира приобретается за счет заёмных средств.

Сбербанк одобряет кредит только после предоставления ПДКП, в котором стоят подписи продавца и покупателя.

Как составить предварительный договор купли-продажи квартиры согласно требованиям, можно узнать у сотрудников банка. Скачать образец предварительного ДКП с ипотекой Сбербанка можно тут.

Содержание

Составление предварительного договора купли-продажи без задатка, также, как и с ним производится за несколько шагов:

Шаг 1. Составляется шапка.

Указывают:

  • Наименование документа, в нашем случае – «предварительный договор купли-продажи квартиры», точка не ставится.
  • Город, край, область.
  • Число.

Шаг 2. Информация о каждой стороне.

Обязательно прописывается:

  • ФИО продавцов (их бывает несколько), данные с паспорта – дата и место рождения, прописка, серия и номер.
  • ФИО покупателей и информацию о них с паспорта.
  • Если в подписании участвует представитель, тогда все сведения с доверенности.

Шаг 3. Данные о квартире.

Обычно прописывают:

  • Наименование объекта недвижимости, адрес, этажность, площадь, доли.
  • После вписывают регистрационные данные со свидетельства о собственности или выписки ЕГРН.

Шаг 4. Передача денег.

Здесь пишут:

  • Указывается цена жилого помещения.
  • Каков порядок расчета между покупателем и продавцом.
  • Прописывают, что квартира продается без обременений, долгов или иных запретов на продажу.
  • Далее пишут о неизменности стоимости жилья после заключения документа.

Шаг 5. Проведение сделки.

Пишут следующее:

  • В пункте 2.1.4 указывают, что по законодательству квартира, купленная в ипотеку, будет находиться в залоге у банка, здесь будет прописаны данные с кредитного договора.
  • 1.6 гласит о качестве передаваемой квартиры, т.е. продавец не должен изменять планировку, и тем более выносить газовую плиту или унитаз, к примеру.
  • В 2.1.7 пишутся сроки действия.
  • 1.8 говорит о прописанных и не прописанных гражданах в квартире.
  • 1.9. о том, кто оплачивает расходы по сделке. Обычно это покупатель.

Шаг 6. Прописываются неизменные пункты под номером 3, тут же срок исполнения и заключительные приложения под номером 4.

Шаг 7. Договор подписывается сторонами.

Участники сделки расписываются (указывается фамилия и инициалы). То же действие совершает гражданин по доверенности, расписывается за того, кто ему поручил участвовать за себя в сделке (прописать фамилию и инициалы). В предварительном договоре купли-продажи доли квартиры указывается собственник доли.

Регистрация

Согласно законодательству 2019 года, регистрация предварительных договоров не требуется. Они нужны по сути для юридического подтверждения авансовой выплаты. В Росреестре можно оформить только основной договор купли-продажи.

Обратите внимание! Термины «аванс» и «задаток разные»! Аванс покупатель может вернуть себе, а вот задаток нет. Прописывая термин «задаток» будьте настороже, так как денежные средства не возвращаются, даже в случае судебных тяжб.

Заключение

Зачем нужен предварительный договор купли-продажи? Он необходим при приобретении жилья, так как граждане не носят с собой крупных сумм. Кому нужно деньги заказать в банке, а обычно ожидание составляет около 3 дней.

У кого-то может быть жилищный кредит или продается собственное жилье и ожидают получение денежных средств. Составляемый договор нужен для покупателя, так как право приобрести остается за ним.

А продавцу дает гарантии, что покупатель её обязательно купит, а если нет, то продавец, даже останется в плюсе, ведь предоплата не возвращается.

Подробнее о том, как самостоятельно продать квартиру вы узнаете далее.

Напоминаем, что проверить юридическую чистоту квартиры и подготовить все документы может сделать наш юрист. Запись на бесплатную консультацию через онлайн-консультанта.

Просим оценить пост и поставить лайк, если он был полезен.

Источник: https://ipotekaved.ru/prodat/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry.html

Предварительный договор купли-продажи квартиры (образец)

Обычно до отчуждения жилплощади подписывается предварительный договор купли-продажи квартиры.

Его требования должны быть обязательно соблюдены при совершении основной сделки.

Зачем нужен предварительный договор купли продажи квартиры и как его составить? Рассмотрим подробнее в статье.

Этим соглашением фиксируются стремления участников затем заключить основной документ покупки-продажи на конкретных условиях. Оформляется такой документ в тех случаях, если на настоящий момент оформить нет возможности основной договор – например, у покупателя не имеется требуемой денежной суммы, или отсутствуют у продавца некие документы, требуемые для сделки.

Предварительным договором не предоставляется право собственности на жилье. Он лишь дает возможность сделку заключить на обозначенных условиях.

Соглашение составляться должно по всем правилам, чтобы в случае возникновения разногласий можно было требовать выполнения обязательств (это касается штрафов за невыполнение условий или возвращения суммы задатка (см. Как передать задаток при покупке квартиры) или аванса).

Предварительный договор купли продажи квартиры – скачать бланк

В договоре должны быть указаны такие пункты:

  • Участники соглашения, с указанием, кто из них выступает продавцом и покупателем. В данном пункте требуется указать паспортные данные, прописку в том числе.
  • Цель составления договора. Здесь нужно указать, что в дальнейшем будет заключено основное соглашение купли-продажи конкретного жилья (адрес, номер квартиры, площадь, кол-во комнат, этаж, общая характеристика дома).
  • Право собственности на жилье с указанием данных Свидетельства про государственную регистрацию.
  • Условия сделки (стоимость жилья; сумма задатка; дата, до которой будет составлено основное соглашение купли-продажи; дата, до которой продавец обязан освободить жилплощадь в случае заключения сделки; кто несет расходы, связанные с передачей квартиры в собственность покупателю; штраф при невыполнении условий договора, порядок возмещения задатка; гарантии, что квартира не была заложена, не находится под арестом, не обременена другими факторами согласно закону; обязательно передать квартиру в должном состоянии, без задолженностей по коммунальным услугам).
  • Указание, что договор подписан и составлен в двух экземплярах, для каждой стороны по одному.
  • Основания для расторжения договора.

При составлении договора желательно прибегнуть к услугам юриста, поскольку существует масса тонкостей, касающихся конкретной ситуации и которые практически невозможно учесть людям без специального образования.

Cкачать предварительный договор купли продажи квартиры с задатком и распиской.

Что является предметом и объектом предварительного договора купли-продажи квартиры?

В данной сделке обязанности сторон выступают предметом.

Объект соглашения – это имущество, принадлежащее продавцу на момент совершения сделки и которое впоследствии будет передано покупателю в собственность.

Какие документы нужны для предварительного договора купли-продажи квартиры?

Во время сделки оба участника обязаны предоставить паспорта, а желательно – передать их ксерокопии. Также продавец обязан показать Свидетельство о государственной регистрации жилья – без него соглашаться на сделку не стоит.

Если собственниками квартиры является несколько лиц (или покупаемая недвижимости будет поделена между несколькими гражданами), то их данные должны быть указаны в предварительном документе. Таким образом, в документе указываются все участники сделки.

Обязательно следует указать все правомерные документы, лишь в этом случае соглашение станет считаться действительным.

Какие расчеты и сроки исполнения предварительного договора купли-продажи квартиры?

Срок устанавливается в течение 365 дней с даты оформления предварительного соглашения. В документе указываться должна дата оформления договора покупки-продажи жилья. Также следует обозначить срок, в который продавец обязуется вернуть при расторжении предварительного соглашения задаток в двойной сумме (или аванс в одинарной) (см. Как составить договор аванса).

В предварительном договоре купли-продажи квартиры должна быть указана точная сумма задатка, а также сумма, которую вернет продавец в случае аннулирования договора или невыполнения обязательств по его вине.

Гарантии и риски заключения предварительного договора купли-продажи квартиры

Передача жилплощади покупателю в собственность данным договором не гарантируется, а лишь позволяет заключить основное соглашение на конкретных условиях, определенных в данном соглашении.

При покупке вторичного жилья покупатель практически ничем не рискует (см. Порядок покупки квартиры на вторичном рынке), поскольку при невыполнении продавцом обязательств он обязан вернуть аванс или задаток в двукратном размере.

Однако при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры покупатель должен быть уверен в том, что он успеет к установленному сроку собрать требуемую сумму и документы.

Если договор не выполнен по вине покупателя, то задаток ему не возвращаются.

Иначе обстоит дело с покупкой жилья в новостройке. В этом случае возможна ситуация, когда квартира будет передана третьему лицу. В лучшем случае удастся лишь добиться возврата вложенных средств.

Важно

Фирма-застройщик будет обязана оформить основной договор лишь в том случае, если покупатель участвует в долевом строительстве.

Чтобы не стать жертвой махинаций, рекомендуется посоветовать с юристом на предмет соответствия договора Федеральному закону о долевом строительстве.

Как расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры?

Сделка может расторгаться по обоюдному согласию сторон, при этом все затраты должны быть возмещены.

Основаниями для одностороннего расторжения договора могут быть:

  1. Признание жилья аварийным, ухудшение жилищных условий после подписания договора (это возможно лишь в том случае, если удастся доказать, что состояние квартиры изменилось уже после подписания документа);
  2. Изменение стоимости покупки (например, в документе указана одна цена, а продавец затем хочет получить большую сумму, включив в нее и комиссионные);
  3. Невыполнение другой стороной условий, указанных в договоре.

Рекомендуется указать в предварительном договоре основания для расторжения сделки.

Если вторая сторона отказывается от расторжения соглашения, то все споры можно решить в суде, указав, что именно является причиной разногласий.

Если у вас остались вопросы по теме «Как составить предварительный договор купли-продажи квартиры», задайте их в комментариях.

Источник: http://o-nedvizhke.ru/kvartira/pokupka/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry.html

Ссылка на основную публикацию