Кадастровая оценка земли: как выполняется расчет кадастровой стоимости земельного участка, нюансы ее определения

Кадастровая оценка земельного участка: расчет стоимости

Наряду с рыночной стоимостью земли существует государственная оценка, которая служит для точного определения ценности земли в соответствии с ее принадлежностью к одному из классов земель, разрешенных к использованию.

Государственная, или иначе, кадастровая оценка земли, как официальное мероприятие, имеет несколько целей:

  • Создание полной базы используемых земель, унификация системы налогового обложения.
  • Создание четкого представления о распределенных землях, количестве приватизированных участков, возможности выдачи разрешений на строительство.

Наличие такой величины, как кадастровая стоимость, позволит владельцам земельных наделов иметь представление о реальной цене своего участка, что немаловажно при совершении сделок с ней, а также при получении стоимости налогообложения.

Кадастровая оценка должна проводиться раз в пять лет.

Определенная госцена земли остается постоянной до следующей оценки, причем величина эта является публичной и может быть доступной на сайте Росреестра, либо при личном посещении офиса. При этом, в идеале, каждый желающий может узнать стоимость любого участка земли.

Однако стоимость, равно как и другие кадастровые данные участка могут быть изменены и до истечения официально установленного срока в ряде случаев:

  • изменились границы участка;
  • сам участок решением административных органов перемещен в иную категорию земель;
  • изменение участка в результате природных явлений (обвалов, наводнений и т.д.);
  • в документах, относящихся к участку, обнаружилась ошибка;
  • обвал цен на землю;
  • собственник земли обратились в государственные органы с заявлением о пересмотре цены.

Собственнику и арендатору стоит заинтересоваться государственной ценой своего участка, а также иметь представление о порядке цен на рынке недвижимости. Кадастровая стоимость должна быть корректной, соответствовать истинной стоимости земельных наделов в данном районе, с учетом расположения и прочего.

От этого зависит ряд весьма важных финансовых моментов:

  1. сумма налоговой ставки (приватизированные участки являются налогооблагаемыми объектами, владелец ежегодно платит земельный налог установленного размера). Если, получив налоговое уведомление, владелец сочтет указанную сумму чрезмерной, он может оспорить ее через суд, для установления приемлемой налоговой ставки. Это касается не только частных владельцев дачных участков, но и арендаторов, занимающихся бизнесом, а также владельцев земель под зданиями предприятий.
  2. если участок арендуется, то арендная плата также зависит от государственной оценки в том числе.
  3. если земля будет объявлена необходимой для государственных нужд, то от размера кадастровой цены будет зависеть размер компенсации, которую должен получить собственник.

Методика определения кадастровой стоимости, почему кадастровая стоимость отличается от рыночной

Существует всего три метода определения кадастровой стоимости земли: затратный, доходный и сравнительный. Они могут применяться не только по отдельности, но сочетаться друг с другом в разной степени.

Самый простой способ – затратный, это просто определение себестоимости участка.

Второй метод – сравнительный – проводится на основе имеющейся информации о стоимости участков того же типа.

Доходный метод заключается в изучении информации об уже полученных доходах с этого участка, кроме этого, принимается во внимание прогноз о доходах, которые могут быть получены в дальнейшем.

На величину стоимости оказывают влияние и такие показатели как наличие коммуникаций, степень развития инфраструктуры, степень плодородности почвы и т.д.

На основе всех имеющихся факторов, а также принадлежности земельного участка к одной (или нескольким) категориям земель, разрешенных к использованию, выводится удельный показатель кадастровой стоимости земли на 1м3. Если участок принадлежит к нескольким категориям, то при расчете цены выбирается та категория, при которой стоимость будет максимальной.

Обратите внимание

Далее удельный показатель просто умножается на площадь участка, полученная цифра и есть государственная стоимость земли на данном участке.

При оценке обычных частных участков используется в основном сравнительный метод, иногда в сочетании с остальными двумя.

Если определена рыночная стоимость земли, то кадастровая не будет выше нее, согласно законодательству.

Порядок проведения оценки, расчет стоимости

Кадастровая оценка проводится только для зарегистрированных объектов, более того, любая сделка с недвижимостью, не прошедшей процедуру постановки на кадастровый учет и не получившей кадастровой оценки стоимости, будет признана недействительной.

Участок, прошедший учетную процедуру, имеет не только номер и оценку, но и привязку к карте района с указанием координат, у него измерена площадь (округляется до метра), ему присвоена категория.

В описание участка внесены не только находящиеся на нем другие объекты недвижимости, но и находящиеся в его пределах лесные массивы и водные объекты.

Территориальный отдел Росреестра составляет списки участков, подлежащих оценке (по номерам, с указанием дополнительных характеристик).

Для каждого вида использования земель проводится отдельная оценка с соответствующим удельным показателем, при этом учитывается средняя рыночная стоимость земельной недвижимости на текущий момент.

Полученные результаты после утверждения фиксируются официальным актом и вносятся в учетную систему.

Надо заметить, что после каждой переоценки кадастровая стоимость все более приближается к рыночной, и на сегодняшний день владельцам приходится платить в несколько раз больше, чем раньше. Это существенно замедляет темпы постановки на учет земельных участков, находящихся во владении частных лиц.

Определение кадастровой стоимости земли профессиональным оценщиком

К услугам профессионального (независимого) оценщика земельных участков прибегают обычно в случае, когда правильность и корректность установленной при государственной оценке стоимости земли вызывает сомнения. Не только налоговая ставка зависит от этого, но и аренда, и стоимость земли при выкупе ее в личную собственность, и планировании использования ее в бизнесе.

Обычно предметом обсуждения является неправомерно завышенная стоимость земельного участка.

Сначала оценщик (имеющий соответствующие полномочия от своей компании) тщательно изучает документы, после чего делает вывод о целесообразности выставления иска о пересмотре стоимости.

Важно

При этом учитываются и такие факторы, как затраты на сопутствующие мероприятия, и сколько это может занять времени.

Только после этого, на основе анализа имеющейся информации, проводится прогноз возможного исхода планируемых действий.

Затем проводится сама независимая оценка, в соответствии с законом и стандартами. Составленный отчет анализируется сообществом независимых оценщиков, после чего составляется прошение в суд, в течение которого заказчику оказывается всесторонняя юридическая поддержка.

Изменение стоимости, заявление о пересмотре

Сама процедура обращения в соответствующие органы сводится к нескольким важным моментам.

  1. Получение официального, в письменном виде, ответа на запрос об объекте кадастрового учета (подается в учреждение кадастрового учета, в течение нескольких дней ответ будет получен)
  2. В зависимости от того, по какой причине подается прошение о пересмотре стоимости объекта, нужны следующие документы:
    • если причиной несогласия является неточность сведений об участке, то подаются документы, подтверждающие эту неточность (недостоверность)
    • если владелец не согласен именно с ценой, то подается отчет об установлении рыночной стоимости объекта
    • кроме этого (независимо от причины подачи прошения), необходим кадастровый паспорт объекта недвижимости, а также копия правоустанавливающего документа (нотариально заверенная).
    • грамотно написанное заявление о пересмотре установленной кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Срок рассмотрения документов – 30 дней. Заявление без вышеперечисленных документов не принимается.

Образец заявления о пересмотре кадастровой стоимости по основанию недостоверности сведений об объекте недвижимого имущества, использованных оценщиками при определении его кадастровой стоимости, можно посмотреть здесь.

По рассмотрении комиссией представленных документов, заявление или отклоняется или принимается решение о пересмотре цены. О решении комиссии заявитель уведомляется в течение 5 дней с момента принятия соответствующего решения.

Где узнать кадастровую стоимость, все способы

Кадастровая стоимость относится к публичной информации, поэтому выяснить ее не составит труда, однако только при условии, что интересующие объекты прошли процедуру госрегистрации. Однако и о незарегистрированных объектах можно навести справки, но только при личном посещении офиса Росреестра.

При посещении офиса сведения предоставляются или бесплатно, или за очень скромную плату. Бесплатно предоставляется такой документ, как кадастровая справка, заказ на ее изготовление составляет пять дней

Если имеется кадастровый номер объекта, получить сведения намного легче, номер имеется на правоустанавливающих документах на объект.

Если документов нет (они могут быть утеряны, украдены), то сведения можно получить по точному адресу объекта. Поскольку речь идет об участке, то должны быть известны: округ, название района, населенного пункта, номер дома, строения, дополнительные опознавательные знаки (номер может быть с дробью, с литерами и т.д.).

Если нет уверенности в точности адреса или он неполный, то найти через сайт может оказаться затруднительным, так как автоматический поиск требует абсолютной точности и приблизительных ответов не дает. В этом случае лучше обратиться ближайший офис Росреестра и оформить запрос. По истечении нескольких дней будет получен исчерпывающий ответ.

Можно также воспользоваться публичной картой (в открытом доступе в сети), но и здесь необходим номер участка. Если он есть, то можно увидеть не только стоимость участка, но и размер и некоторые иные сведения.

Теоретически можно попробовать определить по местонахождению, но вряд ли это будет успешным, так как на этой карте адреса не отображаются, а идентификация участков проводится по буквенно-цифровым индексам.

Подробнее о том, как легко и быстро узнать кадастровую стоимость участка — на видео

Кадастровую стоимость можно узнать он-лайн. Если знать, как это делается, можно быстро получить сведения о фиксированной цене любого участка, что будет не лишним при его покупке или продаже.

Возможно Вас так же заинтересует:

Источник: http://terrafaq.ru/oformlenie/kadastr/raschet-stoimosti-uchastka.html

Лучший способ как рассчитать кадастровую стоимость земельного участка и что это такое?

Содержание:

  • Кто определяет кадастровую стоимость земельного участка?
  • Кто устанавливает кадастровую стоимость земельного участка?
  • Основания для проведения оценки ЗУ
  • Пошаговая инструкция расчёта
  • Какую роль играет оценка ЗУ?     Требующаяся документация     Удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка     Как рассчитать кадастровую стоимость земельного участка?     Результаты и отчёт    

  • Оценка земельного участка для оспаривания кадастровой стоимости

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите

бесплатную консультацию:

Кто определяет кадастровую стоимость земельного участка?

На основании административного распоряжения создаётся и утверждается уполномоченная комиссия, в ведении которой проведение ревизии в избранном администрацией массиве. В комиссию входят назначенные региональными властями, лицензированные оценщики. В том числе – независимые предприниматели, ведущие коммерческую деятельность по оценке стоимости земли (кадастровая оценка).

Ревизоры и оценщики при проведении переоценки земель опираются на действующие нормативы законодательства, установленные Федеральным законом № 135-ФЗ, от 29.07.98 г., регламентирующим нормы оценочной деятельности, по преимуществу изложенные в статье 24.15 Закона.

Прочитайте также текст постановления о кадастровой стоимости земельного участка, это очень важная информация!

ПРАВИТЕЛЬСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 февраля 2008 г. N 52

О ПОРЯДКЕ ДОВЕДЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДО СВЕДЕНИЯ НАЛОГОПЛАТЕЛЬЩИКОВ

Совет

В целях реализации положений пункта 14 статьи 396 Налогового кодекса Российской Федерации Правительство Российской Федерации постановляет:

  1. Установить, что территориальные органы Федерального агентства кадастра объектов недвижимости бесплатно предоставляют налогоплательщикам земельного налога, признаваемым таковыми в соответствии со статьей 388 Налогового кодекса Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости земельных участков в виде кадастрового номера объекта недвижимости и его кадастровой стоимости для целей налогообложения по письменному заявлению налогоплательщика в порядке, установленном статьей 14 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости». При этом до 1 марта 2008 г. указанные сведения предоставляются в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона «О государственном земельном кадастре».
  2. Сведения о кадастровой стоимости земельных участков для целей налогообложения размещаются на официальном сайте Федерального агентства кадастра объектов недвижимости в сети Интернет.
Читайте также:  Как определяется налоговая база по земельному налогу

Кто устанавливает кадастровую стоимость земельного участка?

После проведения ревизии происходит обработка полученных сведений для составления отчётных сведений. Эта работа длится 6 месяцев, в течение которых земельный массив, где проводилась ревизия, разбивается на кадастровые кварталы.

В каждом кадастровом квартале выявляются специфические нюансы, которые влияют на установление кадастровой стоимости.

Они увеличивают или уменьшают базовую кадастровую цену земель в массиве, которая устанавливается муниципалитетом региона или администрацией районного центра, на основании статьи 66 ЗК РФ.

Данная работа проводится административной комиссией, члены которой утверждены региональным актом о назначении проведения ревизии. В этот период допускается внесение корректив в результаты оценки. Корректировка вносится при ошибке в расчётах, допущенных оценщиками или членами ревизионной комиссии.

По прошествии полугода, когда результаты оценки передаются в Росреестр, установление кадастровой стоимости в результате переоценки отдельных участков, переходит в ведение регистрирующего органа. Ответственность за установление стоимости ЗУ после этого переходит к администрации местного отделения государственного кадастра недвижимости (ГКН).

Основания для проведения оценки ЗУ

По регламенту, ревизия земель с установлением кадастровой стоимости, в массиве проведения инвентаризации, проводится один раз в 5 лет. Допускаются некоторые вариации в сроках, но без превышения обозначенного законодательным нормативом периода. Если срок проведения инвентаризации сокращается – он не может быть менее, чем 3,5 года после проведения очередной переоценки.

Основанием проведения оценки в данном случае являются:

  • соблюдение установленных сроков;
  • издание специального регионального акта;
  • утверждение акта на федеральном правительственном уровне.

В промежутках между деятельностью ревизионной комиссии, переоценка допускается на основании поданного собственником ЗУ заявления, написанного на имя начальника местного отделения ГКН. Причины, которые могут вызвать потребность в проведении оценки ЗУ внепланово, следующие:

  1. кадастровые и технические ошибки;
  2. не учтённые при переоценке особенности ЗУ;
  3. уничтожение земель в результате стихийных бедствий;
  4. повреждение плодородного слоя почвы;
  5. заболачивание почв;
  6. разрастание прилегающего к ЗУ оврага;
  7. изменение русла реки и т.п.

Если администрация Росреестра ответит официальным отказом – заинтересованное лицо вправе добиваться переоценки судебным решением.

Каждый землевладелец сможет самостоятельно рассчитать кадастровую стоимость своего участка. Это может потребоваться для того, чтобы проверить правильность начисления земельного и имущественного налога. В данном случае кадастровая стоимость играет существенную роль, так как именно она выступает базовой единицей для расчёта налога физическим и юридическим лицам.

Налог на землю для ИЖС, СНТ и иных земель сельскохозяйственного назначения устанавливается в размере – до 0,3% общей кадастровой стоимости ЗУ.

Остальные категории земель облагаются налогом в размере до 1,5% общей кадастровой стоимости. Соответственно, чем ниже установленная при переоценке стоимость – тем меньше представленная к уплате сумма налога.

Кадастровая стоимость земельного участка для расчета земельного налога может и не использоваться, но стоит помнить, что она рассматривается в качестве базовой и влияет на установление:

  • выкупной стоимости;
  • рыночной стоимости.

В данном случае при выкупе земель у администрации преимущество представляет более низкая кадастровая стоимость. В некоторых случаях предпочтительна более высокая цена ЗУ. Это ситуации:

В силу того, что разные ситуации правообладателей ЗУ ориентированы на специфические мотивации изменения стоимости земель, законодательство разработало единый алгоритм, по которому определяется цена.

Требующаяся документация

Если участок был поставлен на учёт недавно, до проведения ревизии – собственник, по всей видимости, обладает актуальной документацией. Для того, чтобы в этом убедиться, следует обратиться на официальный сайт Росреестра и проверить сведения о проведении последней переоценки. Если таковая проводилась до получения кадастрового паспорта – в нём указаны достоверные сведения.

Если сведения устарели, нужно обратиться в местное отделение ГКН и получить:

  • новый кадастровый паспорт;
  • кадастровую справку о кадастровой стоимости ЗУ.

Больше информации о том, как узнать кадастровую стоимость можно найти здесь.

Удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка

Основой проведения расчётов служит удельный показатель.

Он устанавливается унифицированно по всему кадастровому кварталу и состоит из единицы стоимости одного квадратного метра земли в обозначенном квартале.

Оценка участка зависит от наличия сведений о данной учётной единице. Этот показатель удостоверяется в органах власти региона специальным актом, после чего передаётся в учётные сведения ГКН.

Также его часто называют «удельная кадастровая стоимость земельного участка».

Более подробно про участие удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка мы рассказываем в этой статье.

Со всеми вступительными параметрами мы ознакомились, теперь самое время понять как рассчитать стоимость земли.

Как рассчитать кадастровую стоимость земельного участка?

Независимые оценщики используют формулу расчета кадастровой стоимости земельного участка, на основании которой оценивается площадь в массиве, её же допускается применять для самостоятельных расчётов. Провести эту процедуру, и, как следствие, понять как посчитать кадастровую стоимость земельного участка не только достаточно просто, но и целесообразно, чтобы убедиться в правильности учётных записей.

Для самостоятельного расчёта кадастровой стоимости участка следует умножить:

  1. удельный показатель;
  2. и общий метраж площади ЗУ.

Полученное произведение даст искомый результат.

Теперь более наглядно покажем как рассчитывается кадастровая стоимость земельного участка. А очень просто!

Эта формула расчета кадастровой стоимости земельного участка актуальна до сих пор.

Например, удельный показатель составляет 500 рублей за один квадратный метр земли в массиве. Участок в 4 сотки будет оцениваться в 200 тысяч рублей. Другой участок, расположенный поблизости, площадью в 10 соток, будет оцениваться в 500 тысяч рублей.

Если площадь ЗУ изменялась, в учётные записи может попасть ошибка. Так же допускается изменение стоимости ЗУ, если изменялась категория земель или их разрешённое использование.

В дачных посёлках или в поселениях, где выдавались участки под ИЖС, оценщики зачастую используют затратный и доходный методы расчёта.

При затратной методике определения кадастровой стоимости земельного участка в расчёт принимаются средства, вложенные в развитие инфраструктуры населённого пункта или дачного посёлка. Доходный метод предусматривает рентабельность прибыли, предусматриваемой от вложений.

Такими не хитрыми методами можно воспользоваться и понять как рассчитать стоимость земельного участка. Все очень и очень просто.

Для ВСЕХ остальных объектов недвижимости используйте нашу статью.

Результаты и отчёт

Оформив сведения, полученные в результате оценочной процедуры, административная комиссия учитывает нюансы отдельных территорий, которые допускают снижения или повышения назначенной оценщиками цены. Распределив сведения по кадастровым кварталам, с учётом особенностей ландшафта и развития инфраструктуры, они разбивают полученные сведения по отдельным участкам.

По завершении работы составляется отчёт по каждому кадастровому кварталу. К отчёту прилагаются акты с данными, по каждому участку, поставленному на кадастровый учёт, в соответствии с присвоенными кадастровыми номерами.

Для участков, не состоящих на кадастровом учёте, составляется отдельный акт, который приравнивает цену неучтённых земель к рыночной стоимости, что превышает сумму оценки. Это юридическое действие обеспечивает правоспособность определения стоимости административным распоряжением.

Только после удостоверения отчётной документации уполномоченным должностным лицом, в роли которого выступает глава местного исполкома (администрации), сведения передаются в информационный банк ГКН, в соответствии с установленными Федеральным законом № 221-ФЗ от 24.07.07 г., нормативами.

Оценка земельного участка для оспаривания кадастровой стоимости

Если правообладатель участка притязает на изменение результатов оценки, в силу объективных причин, ему придётся подтвердить обоснованность притязаний. Любые факторы, которые снижают эффективность использования надела, могут рассматриваться причиной для снижения стоимости. Так же – факторы, выступающие в роли преимуществ – допускают её увеличение.

Для проведения переоценки, в данном случае, следует провести экспертизу почвы или ландшафта, которые выступили причиной притязаний на переоценку. Эти документы собираются за счёт собственника или иного правообладателя ЗУ.

Результаты экспертизы передаются независимому оценщику, который устанавливает приемлемую цену для надела, основанную на вновь предоставленных сведениях. В случаях, когда результат, представленный оценщиком, разительно отличается от установленной административной комиссией, целесообразно получить документацию о проведении оценки тремя независимыми экспертами.

Собранный пакет документации вместе с заявлением владельца ЗУ передаётся в местное отделение Росреестра. При отказе внесения изменений о переоценке недвижимости – обращаются в суд по месту расположения надела. В этом случае так же к исковому заявлению прилагаются результаты независимой оценки.

Обратите внимание

Хотите знать больше о стоимости ЗУ? В нашем разделе вы найдете много полезной информации по этой теме.

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.

Звоните, будем решать:

Источник: https://myrealproperty.ru/zemelnyj-uchastok/stoimost-zemli/kak-rasschitat-kadastrovuyu.html

Руководство по самостоятельному расчету кадастровой стоимости земли

Чтобы продуктивно управлять ресурсами нужно знать, сколько они стоят. Земля также является экономическим ресурсом, поэтому она также подлежит оценке и учету. Данные о кадастровой цене земельного участка необходимы для целей фискальной политики государства. Итак, как рассчитать кадастровую стоимость земельного участка?

Понятие и функции кадастровой стоимости земельного участка

Кадастровая стоимость земельного участка — это эквивалент его рыночной цены, который используется для налогообложения, формирования суммы арендных платежей, сделок по купле-продажи земли.

Что касается сделок купли-продажи, то тут необходимо сделать одно уточнение: кадастровая стоимость редко используется для таких целей, поскольку в основном она используется для расчета налогов. По этой причине чиновники имеют склонность к завышению кадастровой стоимости, что создает ситуацию, когда реальная цена земли сильно отличается от величины, указанной в кадастре.

Для того, чтобы рассчитать кадастровую надо знать ее специфику функций. Государство классифицирует все земли согласно классификатору видов разрешенного использования земельных участков.

Факторами, влияющими на кадастровую стоимость земли являются:

  • Цель использования
  • Наличие инфраструктуры
  • Специфические, локальные факторы
  • Площадь земельного участка

Как перевести землю из одной категории в другую и какие документы для этого необходимы, вы можете узнать в статье по ссылке.

Что такое кадастровая стоимость земельного участка и как ее правильно рассчитать?

Формула расчета кадастровой стоимости земельного участка

Формула расчета кадастровой стоимости земли выглядит следующим образом:

Ск = П * (Ки + Кл) * Кп;

где:

Ск – кадастровая стоимость

П – площадь земельного участка

Ки – наличие инфраструктуры (в рублях на квадратный метр)

Кл – специфический фактор (в рублях на квадратный метр)

Кп – переходной коэффициент

Специфический фактор может заключаться, например, в том, где расположен земельный участок. Переходной коэффициент отражает место в классификации земель согласно государственной классификации.

Читайте также:  Градостроительный план земельного участка в 2019 году: что это такое, образец и форма документа

Как правильно рассчитать кадастровую стоимость земельного участка?

Расчет кадастровой стоимости земельного участка: калькулятор и примеры из практики

Пример 1

Предположим имеется участок размером 100 кв. м., инфраструктура объекта оценивается в 500 р. на кв. м.. Специфический фактор оценивается в 300 р. на кв. м., переходной коэффициент равен 3-ём.

Как изменить вид разрешенного использования земельного участка? Читайте нашу новую публикацию по ссылке.

Тогда кадастровая стоимость участка по калькулятору составит:

Ск = П * (Ки + Кл) * Кп;

где:

Ск – кадастровая стоимость

П – площадь земельного участка

Ки – наличие инфраструктуры (в рублях на квадратный метр)

Кл – специфический фактор (в рублях на квадратный метр)

Кп – переходной коэффициент;

будет равна:

100 * (500 + 300) * 3 = 240 000 р.

Формула и примеры расчета кадастровой стоимости земли.

Пример 2

Пусть имеется участок «А» площадью в 200 кв. м.. Инфраструктура участка оценивается в 400 р. на кв. м., специфический фактор равен 200-ам р. на кв. м.. Переходной коэффициент равен 2.5.л

Тогда кадастровая стоимость участка «А» по указанной выше формуле будет равна:

200 * (400 + 200) * 2.5 = 300 000 р.

Обычно кадастровую стоимость земли составляют госорганы. У них имеется стандартная процедура для этого процесса.

Если необходимо узнать кадастровую стоимость земли, то лучше обратиться к специалистам, поскольку это сложный и трудоемкий процесс. Однако существует специальный сервис для расчета кадастровой стоимости земельного участка онлайн (калькулятор расчета).

Что такое обременение земельного участка и каких видов оно может быть — читайте в этой статье.

Как рассчитать кадастровую стоимость земельного участка, используя Глобальную сеть?

Для получения нужной информации необходимо зайти на официальный сайт росреестра. Далее выбираем графу «Справочная информация по объектам недвижимости online», затем — «Публичная кадастровая карта».

В появившемся разделе поиска необходимо указать данные или о кадастровом номере участка, или о населенном пункте, где он находится. Выбираем интересующий нас участок. Далее в меню «Управление картой» необходимо поставить галочки в разделах «Кадастровая стоимость» и «Кадастровая стоимость за метр».

К сожалению, некоторые области территории РФ до сих пор не оценены государством. Если Вы не смогли найти интересующий участок на сайте росреестра, то Вам требуется помощь специалистов.

Как оформить гараж в собственность, если нет документов? Пошаговая инструкция содержится по ссылке.

Спорные дела, касающиеся кадастровой оценки земли

С недавнего времени земля для целей налогообложения оценивается по кадастровой цене. Пользуясь тем, что процедура оценки земли не отрегулирована, чиновники стали завышать ее.

Здесь необходимо отметить, что некоторые законодательные акты касательно этой темы противоречат друг другу, и сроки обжалования результатов оценки очень малы (на практике у собственника остается 1-2 месяца на подачу жалобы в суд).

А специальные комиссии (куда необходимо в первый раз обращаться при спорных ситуациях касательно кадастровой оценки земель) очень часто, как, впрочем, и суды просто отказывают истцам в рассмотрении их дел.

О порядке налогообложения земельных участков при продаже, а также об изменениях, которые произошли в налоговом законодательстве в 2016 году, вы можете узнать тут.

Образец справки о кадастровой стоимости земельного участка.

Какие законы регламентируют кадастровую стоимость земельного участка?

Источник: http://ProNovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/zemlya/rukovodstvo-po-samostoyatel-nomu-raschetu-kadastrovoj-stoimosti-zemli.html

Кадастровая оценка земельных участков 2019 — что это такое, оспаривание

Такая процедура должна производиться не чаще, чем один раз в 5 лет. Согласно законодательству, реже нельзя, а чаще можно, хотя и нецелесообразно. Будет достаточно, если вы оцените свой объект недвижимости один раз в 3 года, как положено по закону и обусловлено субъективными обстоятельствами.

Плановая кадастровая оценка земельных участков в 2019 году не будет проводиться. Сейчас, с начала года, начался так называемый переходный период, когда формируется новая система кадастровой оценки. Этот процесс продлится до 2020 года, когда окончательно должны быть созданы бюджетные учреждения, которые будут заниматься кадастровой оценкой.

Что это такое?

Кадастровая оценка земельных участков — это работы, которые проводятся с целью определения кадастровой стоимости.

Такие действия состоят из нескольких этапов:

  • утверждение решения;
  • выбор исполнителя;
  • собственно, проведение работ;
  • принятие результатов;
  • внесение их в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).

Зачем проводится оценка? Главная цель — это установление кадастровой стоимости любого объекта недвижимости, в том числе и земельного участка.

Правила оценки различных категорий земель отличаются (также, как и по виду разрешенного использования). К примеру, при оценке с/х земель главным является доходный метод, по которому определяют будущий доход от использования этой земли.

Вторую по значимости категорию — земли населенных пунктов оценивают, учитывая те же аспекты, что и при определении рыночной цены. Смотрят на условия в определенном регионе и населенном пункте. Есть основное правило: кадастровая цена не должна превышать рыночную.

Причины, которые заставляют людей производить кадастровую оценку, следующие:

  • рыночная стоимость участка, который находится в собственности, ниже кадастровой или такая же;
  • налогоплательщик желает определить справедливый налог на свой земельный участок, если он кажется ему неоправданно завышенным;
  • сделки по отчуждению территории (купля-продажа, дарение, передача по наследству);
  • получение денежных средств в банке под залог земельного участка обязательно потребует его переоценки.

В настоящее время установлено два вида государственной кадастровой оценки: внеочередная и плановая. Плановая будет производиться по графику, а внеплановая — в том случае, когда цены на недвижимость в определенном регионе упадут больше, чем на 30% по сравнению с последней кадастровой оценкой.

Нормативная база

В настоящее время действует Постановление Правительства №316 «О правилах кадастровой оценки земель». В нем определены как порядок, так цели кадастровой оценки. Дано определение кадастровых работ и исполнителей данного вида услуг.

До 2020 года эти работы по оценке будут выполняться не федеральными, а коммерческими структурами.

С начала 2019 года вступают в силу изменения в Федеральном законе № 360 «О внесении изменений в некоторые законы». Согласно этому правовому акту кадастровая стоимость будет «заморожена» до 20-го года. С 1 января 2019 будет применяться та, что действовала на начало 2014 года.

Правительством был составлен законопроект, согласно которому вся кадастровая оценка будет взята под государственный контроль. Методы оценки будут разрабатываться «наверху».

Каждый субъект РФ будет ежеквартально получать соответствующие индексы и оценивать участок по ним.

А до введения нового распорядка, будет действовать старый закон, по которому в оценке принимают участие коммерческие структуры.

Кадастровая оценка земельных участков

После того, как пройдет переходный период, связанный с формированием как новых методов оценки, так и кадров, оценка будет производиться только бюджетниками. Они будут располагаться в отделениях Государственного кадастра.

Уточнение кадастровой стоимости, удаление ошибок будет производиться безвозмездно. Предполагается, что при регулярном уточнении кадастровой стоимости объектов будет меньше неточностей и ошибок.

Куда обратиться?

Итак, сейчас внеплановая кадастровая оценка может быть заказана у частников или в Росреестре. Это оценочные компании, которые проводят такого рода работы согласно заявлению, то есть досрочно. Пока продолжается переходный период (до 2020 года) вы имеете право выбрать оценочную компанию сами.
По желанию ее можно заказать также в Росреестре.

Перед заключением договора тщательно проверьте правильность своего выбора, так как от качества оценки будут зависеть дальнейшие действия.

Сведения о честности той или иной компании можно получить как от знакомых, так и на специальных форумах. Руководствоваться только ценой не имеет смысла.

Как проводится?

Для начала поговорите с оценщиком. Возможно, проводить дополнительные работы не имеет смысла. Для того, чтобы договориться, нужно ясно указать цель, которую вы преследуете.

Если вы смогли договориться на словах и согласовали дату проведения процедуры, можно подписывать договор.

В нем указываются следующие сведения:

  • с какой целью делается оценка;
  • какая методика будет применена;
  • сроки, когда работы будут закончены;
  • ответственность оценщиков в случае некорректной оценки.

Прикладываем к договору выписку из ЕГРН. Такую выписку можно получить и в электронном виде, а затем распечатать. Это будет дешевле и быстрее. На сайте Росреестра есть соответствующая функция, можно заполнить заявку, оплатить картой онлайн и получить электронный документ.

Дальше нужно обеспечить доступ на участок оценщику в назначенное время и рассказать обо всех достоинствах и недостатках. Результаты работы обычно бывают готовы за 3-5 дней, в зависимости от ситуации.

В заключении должны присутствовать следующие характеристики:

  • технические параметры участка и его план;
  • информация о собственнике;
  • какая методика применялась, что послужило причиной;
  • кадастровая стоимость.

Если ваша цель была уменьшить налоговую базу, то увеличение стоимости повлияет на этот фактор прямо противоположно. А в случае, когда вашей целью является оценка для залога, повышение кадастровой цены благоприятно скажется на решении банка.

Методы

При оценке используют различные методы, которые дают разные результаты на одной и той же территории.

Самыми распространенными являются:

  • затратный;
  • сравнительный;
  • доходный.

При затратном подсчитываются те вложения, которые были произведены муниципалитетами или государством. В первую очередь это дороги и инфраструктура, в том числе проведенные инженерные коммуникации. Они окупаются за счет налогов, которые взимаются с налогоплательщиков-собственников. Они имеют большую кадастровую и рыночную стоимость.

Сравнительный метод использует следующие аналогии: расположение (близко/далеко от центра или населенного пункта), экология и ландшафт. Сравнительный подход применяется только там, где рядом расположены объекты, на которых проводилась ревизия. Вносятся соответствующие поправки и устанавливается близкая к соседней кадастровая стоимость.

Доходный способ используется, когда речь идет о коммерчески ценных участках. Это земля, расположенная, например, в центре города или элитном районе. Кадастровая стоимость основывается на перспективах и получении прибыли на этом участке.

Можно ли изменить стоимость?

Очень часто при кадастровом учете допускаются различного рода ошибки. Они могут быть связаны с неточностями, занесенными в кадастр на первом этапе, когда в Росреестр сдается межевой план. Также источником ошибок могут быть неправильный расчет или опечатки. В этом случае менять кадастровую стоимость нужно и можно.

Чаще всего это делается через суд. В результате проводится внеочередная кадастровая оценка и в Росреестр заносятся новые данные.

Оспаривание

Кроме суда, претензии по неправильной оценке кадастровой стоимости принимают специальные комиссии. Эти комиссии создаются на базе местных отделений Росреестра, так называемые комиссии по спорам.

Возможно, что с введением новой системы в 2020 году эти комиссии изживут себя, поскольку будет проведен анализ базы данных Госкадастра, который будет регулярно повторяться. Поэтому необходимость в них отпадет. Все конфликтные ситуации будут решаться через суд.

На видео о кадастровой оценке

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Читайте также:  Задаток и аванс при покупке квартиры: в чем разница между ними и что именно следует прописать в договоре?

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: https://realtyurist.ru/zemelnyj-uchastok/kadastrovaja-ocenka-zemelnyh-uchastkov/

Расчет кадастровой стоимости земельного участка

В большинстве случаев расчет кадастровой стоимости (КС) земли выполняется специализированными расчетными организациями по специальным методикам. В некоторых случаях эту стоимость можно оценить самостоятельно по приближенным формулам.
Понятие кадастровой стоимости введено в соответствии с ЗК (ст. 65).

Эта стоимость определяется государственными органами управления и заносится в реестр недвижимости. КС может быть близка к рыночной стоимости земли, но может и значительно от нее отличаться. Эти различия зависят от порядка расчета и правильности учета дополнительных характеристик земли.

При этом если для участка оценивается его рыночная стоимость, то тогда его КС принимается равной рыночной (ст. 66 ЗК).Довольно часто собственник участка или арендатор не согласны с кадастровой стоимостью земли, особенно когда эта стоимость значительно завышена по сравнению с рыночной стоимостью.

Такое положение грозит завышенными налогами на землю и повышенной арендной платой. В таких случаях собственник участка может подать заявление об использовании для данного участка рыночной стоимости.В видеоролике адвокат объясняет, что такое КС земельного участка, на что она влияет, и как можно перейти на использование рыночной стоимости.

Кроме того, собственник земли или ее арендатор может обратиться в комиссию по спорным вопросам или суд с заявлением на пересмотр КС участка земли. При этом в качестве ответчиков указываются местные органы власти.Оценка КС земельного участка производится по определенным правилам.

Такие правила приведены, например, в правительственном документе № 316 от 8.04.2000 г. и его дальнейших редакциях.

В соответствии с этими правилами КС земель определяется их целевым назначением и функциональным использованием.

Оценка КС земель городских и сельских поселений, а также земель, предназначенных для садоводства, огородничества и дач, оценивается по статистике рыночных цен на эти объекты. Оценка же с/х земель и лесов осуществляется по возможному капитализированному рентному доходу с этих земель.

Важно

При кадастровых работах производится определение оценочных зон, в которых располагаются близкие по характеристикам участки земли. Для таких зон определяется средняя (удельная) стоимость.

КС земель сельскохозяйственного назначения (сюда не входят земли для садоводства, дач и огородничества) в соответствии с «Методическими указаниями» (приказ № 445 МЭР от 20.09.2010 г.

), производится в 3 этапа:

  • росреестром или его органами формируется перечень участков земли;
  • определяются удельные показатели КС участков;
  • оценивается КС участков.

Удельные показатели для различных типов земель определяются по различным правилам.

Например, удельные показатели КС для ценных земель, подходящих для пашен, пастбищ, занятых дорогами, насаждениями, водными ресурсами определяются с учетом многих факторов, включающих валовой доход на единицу площади, затраты на возделывание продукции, коэффициент капитализации и т.п.

А для лесных угодий удельный показатель КС определяется в соответствии со средней величиной этого показателя по всем лесам данного субъекта РФ.Для оценки КС участков земли, лежащих в пределах населенных пунктов, должны быть построены специальные статистические модели (Приказ МЭР №39 от 15.02.2007 г.).

В соответствии с указаниями МЭР в эти модели должны вводиться данные о факторах стоимости земли.На основании этой собранной и введенной в модель информации рассчитывается КС участков. При этом перед применением статистической модели ее необходимо проверить и верифицировать на тестовой выборке. При плохой сходимости результатов расчетов на модели, предлагается собирать дополнительную информацию о рыночных ценах на земельные участки в данном районе, пункте.

В соответствии с регламентом Росреестра расчет КС земельных участков производится не реже раза в 5 лет и не чаще, чем через 3 года.

Необходимость довольно частого пересмотра КС земли связана с тем, что за указанное время при обработке земли могут произойти такие изменения, которые сильно повлияют на ее качество и цену. Возможны также изменения в инфраструктурах расположенных поблизости земель, что также может повлиять на стоимость участка. Иногда производится изменение целевого назначения земли, а это тоже влияет на ее стоимость.Несмотря на наличие некоторых документов, относящихся к методам расчета КС, окончательной единой методики этих расчетов все еще не существует. Росреестром составлен перечень основных параметров, по которым рассчитывается КС земельных участков. Кроме того, имеется выпущенный МЭР стандарт по расчету кадастровой стоимости под именем ФСО №4 (Приказ МЭР №508 от 22.10.2010 г.).На практике оценку КС по заданию подразделений Росреестра выполняют специальные оценочные организации. Каждая оценочная организация может использовать свои обоснованные методы, модели и подходы при оценке КС земли (п.9 ФСО №4). В каждой организации, как правило, имеется своя собственная методика оценки КС.

В результате значения КС для участка земли, выполненные разными организациями, могут иногда довольно значительно отличаться друг от друга.

По стандарту ФСО №4 порядок расчетов КС земель состоит из следующих этапов:

  • составляется договор и ТЗ на оценку КС земельных участков;
  • производится сбор и анализ информации о рынке земельных участков;
  • выбираются ценообразующие факторы и тип статистической или иной модели расчетов;
  • производится группировка участков с похожими характеристиками;
  • строится модель по оценке КС и проверяется ее качество;
  • рассчитывается КС участков;
  • пишется отчет о работе;
  • после утверждения КС участков заносят в кадастр.

Очевидно, что расчеты КС – довольно сложный и темный процесс. Иногда будущий владелец земли желает предварительно оценить КС участка земли. Это можно сделать по упрощенной формуле:

Кс=Пл? (Ки+Кл)?Кп, где

  • Кс (руб.) – стоимость кадастровая,
  • Пл (м2) – площадь участка,
  • Ки, Кл (руб./м2) – коэффициенты инфраструктуры и специфики,
  • Кп – переходный коэффициент.

Для того чтобы хотя бы приблизительно рассчитать КС участка, необходимо знать коэффициенты, используемые в формуле. Их можно узнать у профессиональных оценщиков.

Если необходимо узнать КС участков, которые уже занесены в кадастр недвижимости, то это можно сделать с помощью соответствующих сайтов либо воспользоваться нашей инструкцией.Во-первых, необходимо войти на портал госуслуг сайта Росреестра по адресу: https://rosreestr.ru/wps/portal/. Далее за небольшую плату от 150-200 руб. можно получить данные из ГКН или ЕГРП.Другой путь – использование портала Консультант по адресу: https://www.assessor.ru/notebook/zemelnyj_nalog/kadastrovaya_stoimost_zemli/. На этом ресурсе после установки в соответствующих строчках кадастрового номера участка или его адреса обеспечивается выход в разделы ГКН и ЕГРП.После входа, например, в ГНК в режиме онлайн появляются справочные данные о земельном участке.Эти данные включают:

  • номер участка;
  • категорию земель;
  • площадь;
  • КС;
  • даты утверждения КС;
  • адрес.

Далее можно перейти в публичную кадастровую карту, где участок можно увидеть в привязке к местности, и заказать платно дополнительные параметры участка.Пример. В таблице приведена онлайн информация по участку №119 СНТ «Изобретатель» Зарайского района в Подмосковье.

N Наименование Результат
1 Тип Земельный участок
2 Кадастровый номер 50:38:0050302:119
3 Адрес Московская область, Зарайский р-н
4 Категория земель Сельскохозяйственного назначения
5 Форма собственности Частная собственность
6 Кадастровая стоимость 203640 руб.
7 Разрешенное использование Для садоводства и огородничества
8 Площадь 600
9 Единица Квадратный метр
10 Дата постановки на учет 20.06.2006 г.

Таким образом, можно сделать следующие выводы. Кадастровая стоимость земельного участка рассчитывается государственными органами. Перерасчет этой стоимости производится не реже 1 раза в 5 лет. Можно самостоятельно произвести расчет КС, но только с большим приближением. Наилучший метод получения точных данных о КС участка – это обращение в органы Росреестра или использование Интернета.

Источник: https://sovetadvokatov.ru/279-rasschitat-kadastrovuju-stoimost-zemelnogo-uchastka.html

Определение кадастровой стоимости — полезная информация

Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости. Отчет об определении кадастровой стоимости земель и квартир, факторы влияющие на цену, какие сведения предоставляются.

Срочная выписка из ЕГРН за 15-30 минут.

Определение кадастровой стоимости земельного участка или иной недвижимости в России крайне важно. От этого показателя будет зависеть имущественный налог.

Далее мы познакомимся с ценником на объекты по кадастру.

Для начала стоит выяснить, с чем мы в целом будем иметь дело. О каком показателе идет речь?

Определение кадастровой стоимости

Совет

Определение кадастровой стоимости как термина – цена на имущество, установленная государством. От этого показателя зависит налог на собственность граждан и компаний.

Раньше цена по кадастру была ниже рыночной приблизительно на 25%. Но с 2012 года изменился порядок расчета налога. И поэтому отныне ценник кадастрового типа максимально высокий. Переоценка имущества по закону осуществляется раз в 5 лет.

Каждый собственник может обратиться в государственные органы (кадастровые палаты и Госреестры), чтобы получить интересующую его информацию. Что влияет на данный показатель?

Чтобы провести определение кадастровой стоимости квартиры, требуется обратить внимание на:

— год постройки здания;

— этаж;

— количество комнат;

— регион, в котором находится имущество;

— средний заработок по городу;

— общее состояние объекта (ветхость, ремонт и так далее).

Чем лучше выглядит квартира, тем выше ее цена. И кадастровая в том числе. Этот показатель крайне важен при совершении сделки купли-продажи. Если хочется осуществить определение кадастровой стоимости земель, придется учитывать удельный размер участка и его расположение.

Определение кадастровой стоимости земель

Самостоятельно осуществлять оценку объектов не рекомендуется. Для определения кадастровой стоимости недвижимости в России раз в 5 лет собирают оценочную комиссию. Она проверяет имущество и выносит свое решение.

В случае необходимости оспорить данное решение потребуется обратиться в Росреестр и собрать доказательства своей правоты. Но сначала необходимо выяснить ценник по кадастру. Сделать это можно через:

— портал «Госуслуги»;

— официальный сайт Росреестра;

— МФЦ;

Производится выдача выписки из ЕГРН (от 250 рублей и более), после чего человек может вызвать оценочную комиссию и оспорить принятое государством решение. Для заказа требуется взять с собой:

— паспорт;

— чек с оплатой госпошлины;

— заявление;

— документы на имущество.

Обратите внимание

Методика подсчетов позволяет выносить верное решение. «Ценник» может меняться как в большую, так и в меньшую сторону.

По результатам оценки составляется отчет об определении кадастровой стоимости. Этот документ отражает:

— данные об объекте (расположение);

— характеристики недвижимости;

— год постройки здания;

— подробное описание участка и объектов на нем;

— стоимость имущества;

— сведения о комиссии.

Почти все это есть в выписке ЕГРН. Именно этот документ лучше заказать для получения интересующей информации. К примеру, можно зайти на сайт, указать кадастровый номер или адрес имущества, поставить отметку напротив необходимых сведений и оплатить услугу, предварительно указав контактные данные заявителя.

Определение кадастровой стоимости квартиры

Самостоятельное определение кадастровой стоимости земельного участка или иных объектов в России для обычных граждан является достаточно сложной процедурой. Поэтому действовать лучше через специальные органы.

Источник: https://rosreestr.net/info/opredelenie-kadastrovoy-stoimosti-poleznaya-informaciya

Ссылка на основную публикацию