Метод парных продаж в оценке недвижимости: сущность, применение, пример расчета

Метод парных продаж в оценке недвижимости

9 февраля 2016

Основным подходом к оценке жилой недвижимости является сравнительный подход, суть которого заключается в определении стоимости объекта оценки на основании его сравнения с аналогичными объектами. Разумеется, аналоги в большинстве случаев несколько отличаются от оцениваемого объекта, поэтому оценщику приходится вводить соответствующие корректировки.

Существует множество способов расчета корректировок, но все их можно разделить на две категории методов: количественные и качественные. Одним из самых обсуждаемых является метод парных продаж (МПП), который относится к количественным способам расчета.

В основном, данный метод применяют при оценке жилой недвижимости, но порой его используют и при оценке коммерческих объектов.

Парная продажа – это продажа двух объектов, различающихся лишь по одному признаку, например, две идентичные квартиры на разных этажах. Предполагается, что именно расхождение в характеристиках объектов парной продажи приводит к несовпадению цен сделок. Сравнение цен позволяет рассчитать величину корректировки и применять ее для других объектов конкретного сегмента рынка.

Обратите внимание

Рассмотрим самый простой вариант расчета корректировок методом парных продаж – расчет по одной паре аналогов. Определим корректировку на разницу в этаже и типе санузла.

Характеристики Объекты
№1 №2 №3 №4
Площадь 75 75 80 80
Этаж 1 3 1 1
Цена продажи, тыс. руб. 2 150 2 300 2 400 2 450
Характеристики Объекты Пара
Оцениваемый №1 №2 №3 №4
Площадь 75 75 75 80 80
Корректировка -250 -250 1 и 3
Этаж 3 1 3 1 1
Корректировка +150 +150 +150 1 и 2
Санузел разд. совм. совм. совм. разд.
Корректировка +50 +50 +50 3 и 4
Цена продажи, тыс. руб. 2 150 2 300 2 400 2 450
Итоговая корректировка, тыс. руб. +200 +50 -50 -100
Скорректированная цена, тыс. руб. 2 350 2 350 2 350 2 350

Количество пар, которое необходимо подобрать для расчета корректировки, ничем не регламентируется. Однако использование всего одной пары, скорее всего, не является вполне корректным – ряд источников, в частности С.В. Грибовский, предупреждает о ненадежности расчета поправок, полученных по одной паре продаж.

Оценщики, не применяющие метод анализа парных продаж, обычно ссылаются на некорректные результаты, получаемые при использовании данного метода из-за проблемы поиска необходимых аналогов.

«Мы не пользуемся методом парных продаж при оценке жилой недвижимости, так как на практике почти нереально найти два объекта, отличающиеся только одной характеристикой», — объяснила Тарата Ольга, директор ООО «Оценочная компания «Value Group».

Получается, что основная проблема кроется в отборе достаточного количества пар аналогов, точнее в отсутствии требуемого времени на поиски.

«Действительно, особенно там, где рынок недвижимости не развит. Метод парных продаж мы используем при расчете поправочных коэффициентов, т.к.

есть возможность анализируем всю совокупность объявлений, размещенных в Интернете и собираемых системой Еstimatica.pro.

За квартал набирается достаточное количество пар-аналогов, чтобы произвести корректные расчеты», — прокомментировал Филимонов Михаил, руководитель информационно-аналитического центра ООО «ЭЛСО».

Рассмотрим пример расчета корректировки на этаж методом парных продаж на основе данных системы Estimatica.pro.

Пример. Расчет корректировки на этаж методом парных продаж в системе Estimatica.pro

Требуется: определить корректировку на этаж (1 этаж и средний)

1 этап. Подбор пар для расчета методом парных продаж

Сегмент рынка: жилая недвижимость

Системой было подобрано 64 пары аналогов. Аналоги каждой пары расположены в одном доме и расположены соответственно на первом и среднем этажах.

Характеристики пара 1 пары 2-63 пара 64
Актуальность 06.11.2015

Источник: http://www.estimatica.info/assessment/standards-and-methods/167-metody-parnyh-prodazh-v-otsenke-nedvizhimosti

Метод парных продаж

Метод
парных продаж основан на анализе
имеющейся ценовой информации по недавно
проданным аналогичным объектам (парным
продажам). При этом предполагается, что
объекты парной продажи отличаются друг
от друга только выявленным и соотнесенным
к объекту оценки экономическим износом.

В
ряде случаев метод сравнительного
анализа продаж позволяет определить
общий накопленный износ, как правило,
типового объекта оценки. Данный подход
заключается в поиске сопоставимых
недавно проданных аналогов с последующим
приведением их ценообразующих
характеристик к характеристикам
оцениваемого объекта, исключая износ.

Усредненная разница между скорректированными
восстановительной стоимостью и рыночной
ценой каждого из аналогов (без учета
стоимости земельного участка) и будет
являться стоимостным выражением
накопленного износа.

Важно

В отечественной
практике рассмотренные методы расчета
внешнего износа, основанные на элементах
сравнительного анализа продаж, во многих
случаях неприменимы по причине большой
трудоемкости, а также отсутствия
необходимой и достоверной информационной
базы.

Данный
метод позволяет рассчитать неустранимый
внешний износ исходя из резкого сокращения
оставшейся экономической (физической)
жизни здания по причине его скорого
сноса.

Причиной скорого сноса, например,
может являться необходимость перепланировки
и расширение транспортных магистралей.

При этом техническое состояние сносимых
зданий во многих случаях позволяло бы
их эксплуатировать в течение довольно
длительного периода времени.

После
определения восстановительной стоимости,
а также расчета совокупного износа
определяют стоимость оцениваемого
объекта по следующей схеме.

Для
повышения точности расчетных процедур
как по определению восстановительной
стоимости, так и по расчету износа
необходима разумная компиляция нескольких
методик по определению указанных
показателей.

В
заключение хотелось бы отметить, что в
условиях слаборазвитого и малоактивного
рынка, а также нестабильности экономики,
затратный подход к оценке недвижимости
был и остается одним и порой чуть ли не
единственно применимым в отечественной
практике.

Вопросы
для самопроверки

  1. Назовите методы определения восстановительной стоимости?

  2. Что такое восстановительная стоимость?

  3. Где используются элементы затратного подхода?

  4. Какие этапы включает в себя технология применения затратного подхода?

  5. Что представляет собой физический износ?

Деление имущества
на движимое и недвижимое берет свое
начало со времен римского права.
Общеизвестно, что недвижимое имущество
является базой, без которой невозможно
существование ни одного развитого
общества и государства. Рассмотрим
различные трактовки понятия «недвижимое
имущество». «Недвижимое имущество —
это любое имущество, состоящее из земли,
а также зданий и сооружений на ней».

«Недвижимое имущество — это реальная
земельная и вся материальная собственность.
Включает все материальное имущество
под поверхностью земли, над ее поверхностью
или прикрепленное к земле». «Недвижимыми
имуществами признаются по закону земли
и всякие угодья, дома, заводы, фабрики,
лавки, всякие строения и пустые дворовые
места, а также железные дороги».

Во всех
приведенных определениях речь идет о
земле и всем, что неразрывно с ней
связано. Но необходимо уточнить сущность
понятия «недвижимость». Под недвижимостью
понимают материальный объект, созданный
природой (земельный участок) или руками
человека (здания, строения, сооружения),
то есть принимают во внимание физическую
суть объекта собственности.

Понятия
«недвижимость» и «недвижимое имущество»
больше определяют правовые отношения,
чем характеризуют физический объект,
который необходимо именовать как «объект
недвижимости».

Совет

Оценка недвижимости —
наука прикладного экономического
анализа, цель которого заключается в
выявлении наиболее эффективного с
экономической точки зрения использования
объекта, в исследовании спроса и
предложения на соответствующем рынке,
а также в разработке модели оценки
объекта, которая прогнозировала бы
наиболее
вероятную цену его продажи.

Оценка
рыночной стоимости —
итоговое значение рыночной стоимости
имущественных прав на оцениваемый актив
как наиболее вероятной цены. Одним из
главных преимуществ при продаже
недвижимости является правильно
определенная цена на нее. Задача
собственника — попасть в конъюнктуру
рынка, предложить недвижимость по
стоимости, адекватной той, которую
просят за аналогичную.

Для этого
необходимо оценить имеющуюся недвижимость,
используя услуги оценщика. Услуги
оценщика практически не востребованы
в том случае, когда недвижимость
выставляется на продажу. Очень важна
оценка стоимости недвижимости, в том
числе оценка недвижимости под залог,
оценка стоимости жилья для ипотечного
кредитования, оценка имущества и
обеспечения кредитования под залог.

Оценка недвижимости необходима тогда,
когда решается вопрос по суду и когда
заключается ипотечный договор или
выдается любой кредит под залог
недвижимости. Оценка недвижимого
имущества требует специального
образования, подготовки и опыта и поэтому
выполняется профессионалом, имеющим
соответствующую лицензию. Смысл оценки
состоит в том, чтобы показать реальную
стоимость объекта.

Ведь цена объектов
недвижимости может вырасти или упасть
в зависимости от различных условий и
обстоятельств рынка. Оценщик может
оценивать несколько видов стоимости.
Каждая оценка основывается на определенной
методологии, имеет определенные
требования к расчетам. Оценка объектов
недвижимости и определение рыночной
стоимости играет важную роль в настоящее
время.

Недвижимость заняла одно из
важных мест в жизни человека как место
проживания, так и вложение капитала.
Люди, не имеющие собственного жилья,
стремятся его приобрести, а тот, у кого
уже оно есть и кто имеет достаточно
средств на его приобретение, желает
проживать в более комфортных условиях
и покупает более дорогое и современное
жилье. Так как рынок жилья сейчас очень
развит, то без оценки и стоимости
недвижимости невозможно совершить
практически ни одной операции.

Источник: https://StudFiles.net/preview/379349/page:29/

Метод сравнения продаж

Расчет рыночной стоимости участка земли с использованием метода сравнения продаж основан на принципе замещения: потенциальный покупатель не заплатит за объект цену большую той, за которую может быть приобретен аналогичный по полезности объект. Таким образом, цена, уплаченная за схожий или сопоставимый объект, отражают рыночную стоимость оцениваемого объекта или их группы.

Метод сравнения продаж может использоваться для оценки земли, которая фактически не застроена или рассматривается как незастроенная для целей оценки. Для использования метода необходима информация о ценах продаж земельных участков, являющихся аналогами оцениваемого земельного участка.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

1) подбор участков земли, сопоставимых по ценообразующим факторам (элементам сравнения) с оцениваемым участком, с известными ценами продаж;

2)  внесение поправок в цены продаж сопоставимых земельных участков, позволяющих учесть отличия объекта оценки от сопоставимого объекта по выбранным ценообразующим факторам (корректировка цен продаж сопоставимых объектов);

Обратите внимание

3)  расчет стоимости земельного участка как среднего или средневзвешенного значения скорректированных цен сопоставимых объектов.

При отсутствии или недостатке данных о ценах сделок с земельными участками в районе оценки целесообразно использовать информацию о ценах на земельные участки, сложившиеся в других районах, схожих по ценообразующим факторам с территорией оценки (численность, состав и структура населения, инфраструктурная обеспеченность, природные особенности, транспортная доступность и т.п.).

При отсутствии достоверной информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложений с предварительной корректировкой (выравнивающей структуру ценовых характеристик) на разницу между ценой предложения и ценой сделки, устанавливаемой на основе анализа рыночных данных.

В качестве единицы сравнения, как правило, следует использовать характерную для данного сегмента рынка единицу измерения (например, стоимость 1 га, 1 м2 земельного участка).

Корректировка цен продаж сопоставимых незастроенных участков осуществляется по следующим элементам сравнения:

— имущественные права: обременение договорами аренды с условиями, не соответствующими рыночным, отсутствие права собственности на землю и т.п.;

— условия финансирования: нетипичные для рынка формы оплаты (использование при покупке кредитных ресурсов на условиях, не соответствующих рыночным; рассрочка платежей; безналичный расчет; наличные; векселя; взаимозачеты и т.п.);

— условия совершения сделки: нетипичные условия сделки, нетипичные мотивации покупателя и продавца, например их родственные отношения, продажа в условиях банкротства и т.п.;

— время заключения сделки с объектом-аналогом (изменение рыночных условий);

— местоположение и окружение;

— правовые и градостроительные ограничения по виду использования и застройке земельного участка;

— физические характеристики: рельеф, размеры и форма земельного участка;

— экономические характеристики: доступные коммунальные услуги (наличие или близость инженерных сетей, условия подключения к ним и т.п.).

Внесение поправок в цены сопоставимых участков по первым четырем элементам сравнения осуществляется кумулятивно (на зависимой основе, последовательно), а именно каждая последующая корректировка выполняется на базе результата предыдущей.

Внесение поправок в цены сопоставимых участков по остальным элементам сравнения выполняется на независимой основе следующим образом:

Читайте также:  Повышение тарифов жкх с 1 января 2019 года в самаре, новосибирске, ставропольском крае, спб, рязани и других регионах

— определяется алгебраическая сумма поправок в абсолютном или относительном (процентном) выражении;

— данная сумма используется для внесения поправки в цену аналога, полученную после внесения поправок по первым четырем элементам сравнения.

Значения поправок по всем элементам сравнения определяются с использованием количественных и качественных методов.

К количественным методам относят: анализ парного набора данных, статистический анализ, графический анализ, анализ издержек, анализ вторичных данных.

Важно

Метод анализа парного набора данных заключается в определении поправки по элементу сравнения путем сопоставления двух объектов сравнения, отличающихся друг от друга только одним элементом.

Метод статистического анализа заключается в определении поправок по элементам сравнения с использованием корреляционно-регрессионного анализа.

Метод графического анализа заключается в определении поправок с использованием графиков и номограмм.

Метод анализа издержек заключается в определении поправки к цене объекта аналога на основе оценки затрат, связанных с добавлением или устранением элемента сравнения, по которому объект-аналог отличается от объекта оценки.

Метод анализа вторичных данных заключается в определении поправок к цене объекта-аналога по элементам сравнения на основе соответствующих данных, опубликованных в печати.

При правильном определении и внесении поправок откорректированные цены аналогов должны быть близки друг к другу, и итоговое значение стоимости объекта оценки может быть определено простым усреднением конечных результатов корректировок каждого аналога.

Значительные различия в конечных результатах свидетельствуют о неверном проведении корректировок цен аналогов или неучете каких-то элементов сравнения. Неучет каких-то элементов сравнения может быть обусловлен объективными причинами, например пассивностью рынка сделок с объектами, сопоставимыми с оцениваемым.

В этом случае оценка итогового результата стоимости простым усреднением не может быть признана приемлемой.

Совет

При наличии (относительно) больших различий в результатах корректировок цен аналогов в качестве итогового результата целесообразно использовать их средневзвешенное значение или при наличии большого количества аналогов — статистическое значение моды как наиболее часто встречающееся значение числового ряда.

Пример 17.1. Рассчитать моду для результатов корректировки цен 16 аналогов, если получены следующие конечные результаты

Итоги расчета моды для результатов корректировки цен 16 аналогов

Номер аналога 1 2 3 4 5 6 7 8
Результат 100 135 108 111 150 139 141 142
Номер аналога 9 10 11 12 13 14 15 16
Результат 90 137 102 140 112 134 140 92

Ориентируясь на максимальное (150) и минимальное (90) значения результатов корректировок, составим числовой ряд

Числовой ряд для анализа таблицы 17.2

Номер числа 1 2 3 4 5 6 7 8
Значение 90 94 98 102 106 110 114 118
Номер числа 9 10 11 12 13 14 15 16
Значение 122 126 130 134 138 142 146 150

Из совместного анализа таблиц следует, что максимальное количество (8) результатов: 135,137,134,140, 139,141,142,140 — попадает в интервал от 134 до 142. Другими словами, если бы продавались земельные участки, аналогичные оцениваемому, то наибольшее количество сделок совершилось бы по ценам, находящимся в интервале от 134 До 142 денежных единиц.

Отсюда следует, что в качестве итогового значения можно взять либо интервал от 134 до 142, либо его середину — 138.

К качественным методам относят метод общей группировки и метод индивидуальных опросов.

Метод общей группировки заключается в разбиении объектов-аналогов на две группы, лучших или худших по качеству в сравнении с объектом оценки, и использовании этой информации для определения наиболее вероятной цены объекта оценки.

Метод индивидуальных опросов основан на анализе мнений операторов рынка недвижимости о значениях того или иного ценообразующего фактора.

При использовании количественных методов результат расчета рыночной стоимости земельного участка определяется как среднее или средневзвешенное значение откорректированных цен аналогов.

При использовании качественных методов результат расчета рыночной стоимости определяется в соответствии с техникой конкретного качественного метода.

Обратите внимание

Пример 17.2. Имеются данные о цене продажи земельного участка-аналога и его характеристиках по сравнению с оцениваемым участком:

— цена — 30 000 ден. ед.;

— условия финансирования — на 6% лучше, чем у оцениваемого участка;

— дата продажи — 6 месяцев назад;

— местоположение — на 10% лучше оцениваемого;

— удобства — на 5% хуже, чем у оцениваемого;

—  топография на 15% лучше, чем у оцениваемого. Определить стоимость оцениваемого участка методом сравнения продаж.

Решение

Номер фактора Корректировки на зависимой основе
1 -6%
30 000(1 -0,06)-28 200
2 +5%
28 200(1 +0,05) = 29 610
Корректировки на независимой основе
3 -10%
4 +5%
5 -15%
Общая корректировка на независимой основе -20%
Цена объекта-аналога, обладающего характеристиками оцениваемого объекта 29 610 (1-0,2) = 23 688

Стоимость оцениваемого участка с учетом округления может быть принята равной 24 000 ден. ед.

Пример 17.3. Оцениваемый земельный участок находится в административно-деловом центре Ставрополя в зоне преимущественной жилой и общественной застройки. На участке расположено здание, предназначенное для использования под помещения торговли. Площадь земельного участка — 10 соток. Площадь здания равна 1500 м2.

Юридические права и ограничения. Оцениваемый участок принадлежит заказчику на праве собственности (копия свидетельства о внесен и в реестр собственности на территории г. Ставрополя серия АГ № 00 — 00313/19.04.95, выданного 19 апреля 1995 г. Комитетом по управлению имуществом г. Ставрополя прилагается).

Решение

1. Выявление аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом и приведение ценообразующих характеристик единиц сравнения к ценообразующим характеристикам единицы сравнения оцениваемого объекта.

На дату оценки были выявлены следующие три объекта-аналога, достаточно близкие по своим характеристикам к объекту оценки, имеющие одинаковое целевое назначение. Исходные данные, а также расчет стоимости указанным методом по сопоставимым объектам приведены в таблице корректировок.

№ п/п Элемент анализа Земельный участок
№ 1 №2 №3
1 Цена, ден. ед. 1 300 000 1 500 000 1 620 000
2 Поправка на условия финансирования и условия оплаты 0 -101160 -27 000
3 Скорректированная цена, ден. ед. 1 300 000 1 398 840 1 593 000
4 Площадь участка, соток 10 15 18
5 Цена 1 сотки, ден. ед. 130 000 93 256 88 500
6 Поправка на условия сделки 0 0 + 13%
7 Скорректированная цена, ден. ед. 130 000 93 256 100 005
8 Поправка на время продажи, % +17 + 13 +8
9 Скорректированная цена, ден. ед. 152 100 105 379 108 005
10 Поправка на местоположение,
%
0 +20 + 10
11 Поправка на размеры, % 0 +7,5 + 12
12 Суммарная корректировка, % 0 +27,5 +22
13 Скорректированная цена, ден. ед. 152 100 134 358 131 766
14 Количество корректировок, лет 1 4 5
  1. Описание вносимых поправок.

Право собственности. Все сопоставимые объекты, включая оцениваемый, имеют право собственности. Поправка не требуется.

Условия финансирования и оплаты.

В процессе проверки информации удалось установить, что первый и третий объекты приобретались покупателями за собственные средства, а второй объект был приобретен с условием 50% оплаты по факту свершившейся сделки, остальные 50% в рассрочку на 9 месяцев при ставке дохода 3% в месяц.

Поправка вводится на второй объект в размере -101 160 ден. ед. Кроме того, первые два объекта были проданы по безналичному расчету, третий объект — по бартеру. Известно, что бартер ведет к удорожанию цены на 30%. Вводится поправка на бартер минус -27 000 д.е.

Важно

Условия сделки. Типичный срок экспозиции на рынке — 6 месяцев. Третий объект был продан с нетипичным сроком — 3,5 месяца. Вводится поправка +13%.

Условия рынка (время продажи). Объекты продавались в различные сроки. Первый — чуть больше 8 месяцев назад, второй — чуть больше 6 месяцев назад, третий — 4 месяца назад. Рост цен составляет 2% в месяц по простому проценту. Вводятся поправки на время продажи: по первому — +17%, по второму — +13%, по третьему — +8%.

Местоположение. Первый объект находится в аналогичных условиях по местоположению с оцениваемым.

Второй и третий объекты находятся соответственно в зоне промышленной застройки и в районе жилой зоны.

Принимая во внимание, что расположение земельного участка в зоне промышленной застройки уменьшает цену на 20%, а в районе жилой зоны — на 10%, вводится поправка по второму объекту — +20%, по третьему — +10%.

Размер. Анализ рынка продаж земельных участков показал, что участки площадью 10 соток имеют наивысшую стоимость. Каждая лишняя сотка уменьшает стоимость участка на 1,5%. Вводится поправка на размер участка: по второму участку — +7,5%, по третьему — +12%.

Доступные коммунальные услуги. Все участки в полном объеме имеют инженерное оборудование и благоустройство. Поправка не требуется.

Итоговое заключение о рыночной стоимости оцениваемого объекта методом сравнения продаж.

Как было отмечено выше, при правильном определении и внесении поправок откорректированные цены аналогов должны быть близки друг к другу. Значительные различия в конечных результатах свидетельствуют о неверном проведении корректировок цен аналогов или неучете каких-то элементов сравнения.

Совет

Будем считать, что корректировки выполнены правильно, но существует вероятность того, что по объективным причинам были не учтены какие-то ценообразующие факторы.

Для определения средневзвешенной стоимости земельного участка необходимо определить, вес результатов, полученных после корректировок цен продаж земельных участков-аналогов.

Наибольший вес придается земельному участку, который по своим параметрам является наиболее близким к оцениваемому участку.

Степень близости можно оценить с использованием метода экспертных оценок.

При отсутствии достаточного количества квалифицированных экспертов вес каждого аналога можно определить по количеству выполненных корректировок его цены. Предполагается, что каждая корректировка выполняется с ошибкой.

Следовательно, чем больше сделано корректировок цены аналога, тем меньше должен быть его вес при формировании итоговой стоимости объекта оценки.

Цена первого земельного участка была подвергнута одной корректировке. Цена второго — четырем и цена третьего н пяти. Учитывая, что вес откорректированной цены аналога должен быть обратно пропорционален количеству корректировок, можно предложить следующее правило его расчета:

Отсюда стоимость единицы площади оцениваемого земельного участка будет равна

(152 100 х 0,69 + 134 358 х 0,17 + 131  766 х 0,14) = 146 237 (ден. ед./сотка).

Стоимость всего земельного участка, обладающего теми же характеристиками, что и оцениваемый, равна произведению:

146 237 х 10 = 1 462 370 (ден. ед.).

На основании проведенного анализа и выполненных расчетов рыночная стоимость земельного участка, определенная методом сравнения продаж, составит 1 462 000 (один миллион четыреста шестьдесят две тысячи) денежных единиц.

Источник: Оценка недвижимости : учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010. — 752 с

Источник: http://snip1.ru/house/metod-sravneniya-prodazh/

Пример расчета стоимости объекта недвижимости затратным подходом

А теперь давайте рассмотрим пример определения восстановительной стоимости методом сравнительной единицы. Представим, что мы заключили с агропромышленным предприятием, расположенным в Московской области, договор об оценке принадлежащего ему цеха по приему и переработке овощей.

Исходные данные

Этажность – 1;

Общая площадь – 925 м2; строительный объем – 2850 м3.

Конструктивная система – железобетонный фундамент, стены кирпичные.

Дата постройки здания –1976 год.

Дата оценки – 20 октября 2003 года.

1. Определение восстановительной стоимости.

Для выбора аналога воспользуемся нормативным документом, применяемым оценщиками в большинстве случаев для определения стоимости методом сравнительной единицы затратного подхода. Это — так называемые укрупненные показатели восстановительной стоимости (УПВС).

Документ состоит из 38 сборников и общей части. Сборники УПВС были изданы в 1970 году и предназначались для переоценки в 1972 году зданий и сооружений всех отраслей народного хозяйства Советского Союза.

Обратите внимание

Каждый сборник представляет собой свод стоимостей единиц объема или площади всех типов зданий и сооружений в зависимости от отрасли народного хозяйства.

Читайте также:  Метод ринга в оценке недвижимости: формула, расчет ставки рекапитализации

Вернемся к нашему примеру. Единичную расценку аналога будем искать в Сборнике 26. «Здания и сооружения в совхозах, колхозах и других сельскохозяйственных предприятиях. Том 1. Здания и сооружения производственного назначения» (приложение 1).

Наиболее близкое по функциональным, конструктивным и физическим параметрам здание найдем в таблице 161 «Пункты по переработке плодов, ягод и овощей». Восстановительная стоимость 1 м3 здания составит для 1-го территориального пояса, в котором находится Московская область, 17, 5 рублей.

Формула, по которой определяется восстановительная стоимость:

ВСэ = УПВС69 ´ К ´ О ´И 69-д.о. ´ Кзак. ´НДС,

где: ВСэ — восстановительная стоимость оцениваемого объекта на дату оценки, руб.;

УПВС69 — стоимость строительства на единицу строительного объема в ценах 1969 года, руб./ м3 – 17,5 руб./м3

К — поправочный коэффициент, учитывающий отличия оцениваемого объекта от объекта-аналога; в нашем случае отличия отсутствуют — К=1

О — строительный объем здания (или иной расчетный параметр), м3 или м2; О = 2850 м3

И 69-д.о. — индекс пересчета стоимости строительства из цен 1969 года на дату оценки.

Кзак.коэффициент, учитывающий затраты и прибыль организации Заказчика-Застройщика. В практике оценочной деятельности по г. Москве принимается в размере 1,3.

Индекс пересчета стоимости строительства И 69-д.о.определяется в две стадии:

Стадия 1. Пересчет стоимости строительства от цен 1969 года, по состоянию на который разрабатывались сборники УПВС, к ценам 1984 года. Цены при Советском Союзе на внутреннем рынке были строго фиксированными и не изменялись в течение десятилетий.

Однако любая, даже стесненная жесткими плановыми рамками экономика имеет объективные законы развития. Под воздействием ряда факторов – как внутреннего, так и внешнего характера — фактические цены все же росли. Отражением реальной ситуации в сфере цен на строительство стало Постановление Госстроя СССР от 11 мая 1983 г.

№ 94. В приложении к этому постановлению были разработаны индексы увеличения стоимости в зависимости от отрасли народного хозяйства. Например, стоимость СМР в нефтедобывающей промышленности увеличилась по сравнению с 1969 годом в 1,21 раза.

Среднее увеличение стоимости строительства по всему народному хозяйству составило 1,18, как и по интересующему нас в рамках примера сельскому хозяйству.

После 1984 года прошло каких-то 8 лет и Советский Союз, а вместе с ним и фиксированные цены ушли в историю.

С начала 90-х годов прошлого века с развитием оценочной деятельности стали развиваться и аналитические периодические издания в области рыночного ценообразования. Одно из таких изданий начала выпускать и до сих пор издает компания Ко-Инвест.

Важно

В Ко-Инвесте приводятся ежеквартально индексы увеличения стоимости строительства по отношению к базовым годам. В том числе — к 1984 г.

Стадия 2. Пересчет стоимости строительства от цен 1984 года к ценам на дату оценки – на 20 октября 2003 года.

Для этого нам необходим Ко-инвест – выпуск 45-й за октябрь 2003 года. На странице 17 открываем таблицу 2.2 (приложение 2) и для зданий из кирпича в Московской области находим индекс — 32,971.

Общий индекс пересчета — И 69-д.о. = 1,18 ´ 32,971 = 38,91.

Теперь определяем восстановительную стоимость оцениваемого нами объекта методом сравнительной единицы с применением сборников УПВС:

ВСэ = УПВС69 ´ К ´ О ´ И 69-д.о. ´ Кзак. ´ НДС = 17,5 ´1,0 ´ 2850 ´ 38,91 ´1,3 ´1,2 = 3 027 393 руб.

НДС на дату оценки составлял 20%, с 1 января 2004 года — 18%.

2. Определение износа.

Физический износ. Существует несколько методов расчета физического износа зданий:

— нормативный;

— стоимостной;

— метод срока жизни.

Нормативный метод основан на правилах ВСН 53-86 Госгражданстроя, разработанных в 1986 г., и применяется Бюро технической инвентаризации для оценки износа жилых зданий. Вот формула, по которой определяется износ:

Fф = [Σ Fi ´Li] / 100,

где: Fф – физический износ здания, (%);

Fi – физический износ i-го конструктивного элемента (%). Например, фундамента, или стен;

Li – коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания;

n – количество конструктивных элементов в здании.

В указанных правилах описаны повреждения конструктивных элементов и соответствующие им размеры физического износа. Доля восстановительной стоимости элемента берется из известных нам сборников УПВС.

Правила ВСН хоть и разработаны для жилых зданий, вполне успешно применяются и для других объектов. Рассмотрим оценку износа на примере нашего здания. Первое, что необходимо сделать – провести визуальный осмотр всех элементов конструкций оцениваемого здания с целью установления их повреждений. Пусть результаты осмотра выявят следующую картину:

Фундаменты — трещины, частичное раз­рушение блоков (до ар­матуры).

Стены — отдельные трещины и выбоины.

Покрытия и кровля — трещины в панелях, пробоины, следы протечек. Оседание утеплителя, его высокая влажность (приложение 3).

Совет

Износ, соответствующий повреждениям, назначается по ВСН. В остальных элементах конструкций примем повреждения, эквивалентные 35% износу.

Теперь в сборнике УПВС № 26, том 1, еще раз откроем таблицу 161, по которой определялась стоимость, и в продолжении этой таблицы найдем Удельные веса отдельных конструктивных элементов в % (приложение 1): Фундаменты — 15%, стены — 21%, покрытия и кровля — 18%. Теперь, используя формулу, в табличной форме проведем расчет износа оцениваемого здания (табл. 6).

Приведенный способ расчета применяется оценщиками давно и успешно, но не позволяет определять функциональный и экономический износ. Рассмотрим стоимостной метод расчета физического износа.

Таблица 6

Расчет физического износа нормативным методом

№ п/п Конструктивные элементы Удельный вес элемента, Li Процент износа элемента , Fi Fi х Li
1 Фундаменты 15 41 615
2 Стены 21 10 210
3 Покрытия и кровля 18 30 540
4 Остальные 46 35 1610
Σ Fi ´ Li 2975
Fф = [Σ Fi ´ Li] / 100 2975/100 = 29,8

Достаточно объективно износ здания на момент оценки можно выразить отношением затрат на ремонт тех или иных конструктивных элементов здания к их восстановительной стоимости.

Суть стоимостного метода определения физического износа заключается в определении затрат на воссоздание элементов здания.

Недостатком, присущим данной методике, является сложность расчетов.

Фактически к осуществлению данного метода нужно привлекать профессиональных инженеров-строителей и сметчиков. Приведем пример расчета физического износа стоимостным методом для нашего здания (табл. 7).

Таблица 7

Расчет физического износа стоимостным методом

№ п/п Конструктивные элементы Восстановительная стоимость элемента, руб. Необходимые затраты на ремонт, руб. Износ (столбец 4 /столбец 3)х х100%
1 Фундаменты 291 150 119 000 41
2 Стены 407 610 40 700 10
3 Покрытия и кровля 349 380 105 000 30
4 Остальные 892 860 312 500 35
5 Здание целиком 1 941 000 577 200 29,7

Перейдем к третьему способу – определение физического износа зданий методом срока жизни. Физический износ является функцией времени. Чем выше возраст объекта, тем выше его износ.

Функция в общем случае не является, конечно, линейной, да и в каждом отдельном случае эта зависимость уникальна и зависит от условий эксплуатации.

Однако для приближенных расчетов оценщики вполне могут использовать следующую формулу:

И,% = ХВ / ТС ´ 100%,

где: И — величина физического износа в процентах,

ХВ – хронологический возраст объекта, т.е. возраст объекта к моменту оценки, в годах,

ТС – типичный срок жизни объекта, в годах.

С хронологическим возрастом все понятно – его сообщит заказчик работы. Бывает, конечно, когда и владелец объекта точно не знает, когда он был построен, но опытный эксперт определит возраст с точностью до 10-20 лет в зависимости от конструктивных и объемно-планировочных решений здания.

Типичный срок жизни объекта можно определить, воспользовавшись едиными нормами амортизационных отчислений (ЕНАО).

Этими нормами пользовались до 2002 года, определяя процент амортизационных отчислений на восстановление основных средств.

Там же указывается типичный срок службы для различных объектов как движимого, так и недвижимого имущества. Наше здание имеет типичный срок службы по ЕНАО – 54 года. Следовательно, износ составит:

И = 28 / 54 ´ 100% = 52%

Обратите внимание

Недостатком последнего способа является то, что он не учитывает реальных условий эксплуатации. Кроме того, при нормальном обслуживании и эксплуатации здания, как правило, имеют гораздо больший срок жизни. Это мы можем увидеть и на примере нашего оцениваемого здания: износ методом нормативного и стоимостного расчета составляет около 30%, а износ методом срока жизни – 52%.

Давайте теперь перейдем к определению морального (функционального) износа. Еще раз вспомним, что признаками функционального износа в оцениваемом здании, как правило, являются несоответствие его объемно-планировочного и/или конструктивного решения современным стандартам.

Несоответствие включает также отсутствие того или иного вида оборудования, необходимого для нормальной эксплуатации сооружения для целей текущего или предполагаемого использования.

В зависимости от физической возможности и экономической целесообразности устранения причин, вызвавших функциональный износ, его подразделяют на устранимый и неустранимый.

Источник: https://3ys.ru/osnovy-otsenki-sobstvennosti-otsenka-nedvizhimosti/primer-rascheta-stoimosti-ob-ekta-nedvizhimosti-zatratnym-podkhodom.html

Сравнительный подход. Идентификация подлежащего оценке объекта недвижимости. Определение поправки на износ по методу прямого анализа характеристик, страница 5

Относительные
денежные поправки относятся на единицу сравнения (на 1 м2). Например: 1 м2
пола, покрытого паркетом, стоит на 50$ дороже, чем 1 м2 пола,
покрытого линолеумом. Относительные поправки – это суммы денег, на которые одна
единица сравнения дороже другой.

Относительные
денежные поправки вносятся:

1.  На дополнительные
улучшения, стоимость которых зависит от количества единиц сравнения (например,
косметический ремонт).

2.  Поправка на масштаб.
Как правило, 1 м2 площади в большом помещении стоит меньше, чем 1 м2
в меньшем помещении. Это связано с затратами на строительство и желаниями покупателей.

Абсолютные
денежные поправки
это поправки на
дополнительные улучшения, стоимость которых не зависит от количества единиц
сравнения объектов
. Например:
земельный участок вокруг дома – его цена зависит от его величины, т.е. количества
квадратных метров, но к площади дома он отношения не имеет. Поэтому поправка на
площадь земельного участка будет абсолютной.

Аналогично: поправка
на пристроенный гараж; поправка на установленный телефон. Хотя поправка на
телефон является внутренним улучшением, а на гараж – наружным.

В США все поправки
переводятся в абсолютную форму.

Приведенная цена
аналога с учетом процентной поправки:

,

где
 — цена всего аналога до учета поправки.

            С
учетом относительной денежной поправки:

.

где
 — относительная денежная поправка.

            С
учетом абсолютных денежных поправок:

,

где
 — абсолютная денежная поправка.

Методы определения поправок

            Существует
много способов определения поправок. Их разбивают на 4 группы:

1 группа – метод парных продаж;

2 группа – метод прямого анализа
характеристик;

3 группа — статистические методы,
основанные на анализе репрезентативных выборок из базы данных;

4 группа – экспертные методы.

            Наиболее
часто применяют 1 и 2 методы.

Метод парных продаж.

            Парными продажами называются продажи двух
объектов, идентичных почти во всем, за исключением одной или нескольких характеристик.

Предполагается, что именно разность этих
характеристик обуславливает разницу в ценах этих объектов
, тогда, сравнивая
цены элементов парных продаж, можно рассчитать поправку на вышеуказанную характеристику.

Эту поправку можно распространить на другие объекты данного сегмента рынка.

            Весьма
важным моментом является осознание того факта, что элементы парной продажи
совсем не обязательно должны быть сопоставимы с оцениваемым объектом и его аналогами,
однако парная продажа должна быть выявлена на том же сегменте рынка.

            Важно понимать:

· 
этим методом рассчитываются
поправки;

· 
объекты парной продажи не
обязательно должны быть сопоставимы с объектом оценки и аналогами;

Читайте также:  Получение градостроительного плана земельного участка через госуслуги

· 
парная продажа должна быть
выявлена на том же сегменте рынка, что и оцениваемый объект.

Например. Оценивается
офисное двухэтажное крупнопанельное здание. Аналогом может служить также
двухэтажное крупнопанельное офисное здание. Для расчета поправок в качестве
парной продажи можно рассматривать одноэтажное кирпичное, но обязательно
офисное здание.

Расчет и внесение методом парных продаж процентных
поправок.
Процентные поправки этим методом рассчитываются как
отношение цен объектов парных продаж.

В результате получается коэффициент, на
который с целью приведения умножается цена единицы сравнения аналога.

            Сравним здания
офисов в Восточном и  Центральном округах г. Москвы. При этом оцениваемый
объект находится в Восточном округе, а аналог – в Центральном. Выбраны 2
объекта парной продажи, из которых объект А находится в Восточном округе, а
объект В – в Центральном округе.

            Поправка на
местоположение определится как:

.

            Здесь  — поправка на местоположение.

.

Необходимо
обратить внимание, что при расчете процентной поправки в числителе помещают
цену объекта, сходного по характеристике с объектом оценки, а в знаменателе – с
аналогом, в цену которого необходимо внести поправку на эту характеристику.

Источник: https://vunivere.ru/work39518/page5

Метод парных продаж в оценке недвижимости

Оценка недвижимости методами сравнительного подхода

Названный подход базируется на сборе, записи и сравнении данных по продажам сопоставимых объектов недвижимости. Базовую модель данного подхода можно представить словеснымТвЫражением

«Рыночная стоимость объекта собственности равна цене продажи сравнимого с ним объекта плюс поправки к этой цене, связанные с различиями в характеристиках объектов сравнения и оценки»

или в виде алгебраического выражения МУ= 5ср + у4/)/с р, где МУ — рыночная стоимость оцениваемого объекта собственности; 5ср — цена продажи сравнимого объекта собственности; /Ш/ср — совокупная поправка к цене продажи, выраженная в деньгах.

Самый распространенный метод. данного подхода —.метод сравнения продаж — используется на активных рынках недвижимости, когда можно найти достаточное количество проданных объектов, сходных с оцениваемым.

Рассмотрим этапы применения метода сравнения продаж.

Этап 1.

Важно

Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем рынке. Условия сопоставимости: в той ли рыночной зоне находится проданный объект и объект оценки, схожи ли они по возрасту и величине, насколько похожи экономические и финансовые условия даты продажи и даты оценки.

Данные могут быть получены из различных источников. Это интервью с разными сторонами совершившейся сделки, квалифицированные экспертные заключения о проданных объектах, новости с рынка недвижимости, рекламные объявления, собственное досье оценщика.

Это и материалы органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество, судебных заседаний, архивов кредитных институтов (банков, страховых компаний), из досье брокеров по недвижимости, маклеров, риелторских фирм, нотариальных контор, электронные базы данных, Интернет и т.

д. Особенно важны данные по последним продажам сопоставимых объектов, выбираемых для сравнения.

Следует проверить информацию о сделках: данные о продажах сравнимых объектов должны быть подтверждены одним из основных участников сделки (покупателем или продавцом) или уполномоченным агентом. Подозрение должны вызывать поспешные продажи, сделки между тесно связанными сторонами (дети и родители, муж и жена и т. п.).

Этап 2. Сравнение подобранных сопоставимых объектов (объектованалогов) с объектом оценки и выявление параметров, по которым они отличаются. Эти отличающиеся параметры называются элементами сравнения.

Этап 3. Внесение поправок по элементам сравнения, учитывающих различия между оцениваемым и каждым из сопоставимых объектов.

При этом поправки вносятся в цены продаж сравнимых объектов. Должны быть сделаны временные поправки (на дату оценки), поправки на местоположение и имеющиеся различия в характеристиках (например, использование, размер, форма, физические характеристики, социальные факторы, экономические характеристики, политические факторы).

Этап 4.

Согласование скорректированных цен между собой для получения единого значения рыночной стоимости оцениваемого объекта. На практике для оценки рыночной стоимости одного объекта используется не менее трех сопоставимых с объектом оценки объектов собственности, объектованалогов. Сопоставимые объекты, как правило, различаются мощностью, размерами, числом входящих в них единиц недвижимости.

Совет

Чтобы сопоставить или сравнить их между собой, необходимо привести их к общему знаменателю — единице сравнения.

Такой единицей сравнения может быть либо физическая единица сравнения (цена 1 м2, 1 м3, 1 м пог.

1 сотки, 1 га) либо экономическая единица сравнения (цена комнаты, квартиры, участка, единицы, приносящей доход — торгового места, посадочного места, зрительского места, места парковки и пр.).

Достаточно часто в практике оценки используют единицы сравнения, основанные на соотношении дохода и цены продажи: валовой рентный мультипликатор и общий коэффициент капитализации.

Валовой рентный Мультипликатор (ВРМ) — отношение цены продажи к потенциальному или действительному валовому доходу.

Использование данного показателя предполагает выполнение трех взаимосвязанных действий: первое — оценить рыночный рентный доход от оцениваемого объекта; второе — определить отношение цены продажи объекта сравнения к валовому доходу, исходя из недавних рыночных сделок (валовой рентный мультипликатор); третье — умножить рыночный рентный доход от оцениваемого объекта на валовой рентный мультипликатор.

В табл. 24 показан пример расчета валового рентного мультипликатора.

600000 100000 6,00 750000 128000 5,86 450000 74000 6,08 5,98 ДЕМ некорректируется на удобства и другие различия, которые существуют между сопоставимыми и оцениваемым объектами.

Ограничения На применение ВРМ: рынок должен быть с регулярными продажами и покупками объектов, на основе приносимых ими валовых доходов; метод* не чувствителен.

,*; разнице в рисках и нормах возврата капитала между оцениваемым и сопоставимым объектами; метод не чувствшеденк возможным разли_ чиям в чистых операционных доходах. Общий коэффициент капитализации (ОКК) — отношение чистого операционного дохода к цене продажи.

Обратите внимание

Использование данного показателя также предполагает выполнение трех взаимосвязанных действий.

Первое — отбирают аналогичные, недавно проданные объекты со сходными потоками доходов по риску и продолжительности с потоками доходов от объекта оценки; второе — чистый операционный доход (ЧОД) делят на цену продажи и определяют общий коэффициент капитализации; третье — чистый операционный доход оцениваемого объекта делят на общий коэффициент капитализации. Определение ОКК показано в табл. 25.

25. Расчет общего коэффициента капитализации Сопоставимый объект Чистый операционный доход, д.е/год Цена продажи, д.е.

Расчетный ОКК Жилой комплекс 1 72 000 600 000 0,120 Жилой комплекс 2 82 500 750 000 0,110 Жилой комплекс 3 47 250 450 000 0,105 Расчетный ОКК 0,115 В качестве элементов сравнения в методах сравнительного подхода выступают: передаваемые имущественные права, условия финансирования, условия и время продажи, условия рынка, местоположение и связанное с ним зонирование (градостроительные параметры).

Эти элементы сравнения желательно учитывать при корректировке цены продажи объекта недвижимости в целом. Кроме указанных элементами сравнения являются физические и экономические характеристики объекта оценки и объектованалогов.

Для определения поправок используют различные методы. Наиболее широко применяется метод парных продаж.

Метод заключается в сопоставлении идентичных объектованалогов, сходных с оцениваемым объектом, которые отличаются друг от друга одним признаком. Метод основан на принципе вклада. В табл.

26 представлен расчет поправок при использовании метода парных продаж. 26.

Расчет поправок методом парных продаж Находим средние величины: среднее арифметическое — 15 850 д. е.

медиана — 16 000 д.

е. мода — 16 000 д. е.

Установленная поправка — 16 000 д.

Важно

е. Поправки могут быть выражены не только абсолютными (как в данном примере), но и относительными величинами (процентами, коэффициентами).

Поправки в процентах вводят тогда, когда отсутствуют абсолютные величины, но рыночные данные свидетельствуют о существовании процентных различий.

Если установлено, что участники рынка оценивают корректируемые параметры независимо от других характеристик, то поправки вводят на независимой основе (суммируют).

Если же предполагается, что каждая поправка влияет на другие поправки, то процентную корректировку производят на кумулятивной основе (каждую процентную поправку прибавляют или вычитают из 100 %).

Получают коэффициенты, которые затем перемножают между собой. На практике кумулятивную корректировку применяют крайне редко.

В табл. 27 показан пример использования поправок на независимой и кумулятивной основе. Цена продажи, д.

е.

160000 Дата продажи 4 мес назад +4 % 1,04 Окружающий ландшафт На 5 % лучше, чем у оцениваемого объекта5% 0,95 Удобства, предоставля На 10 % лучше, чем у оце10 % 0,90 емые объектом ниваемого объекта Состояние объекта На 2 % хуже, чем у оцениваемого объекта +2 % 1,02 Общая поправка9 % 0,906984 27. Процентные поправки, вносимые в цену сопоставимого объекта Показатели и параметры Показатели сравнимого проданного объекта Поправка на независимой основе Поправка на кумулятивной основе ?

? Скорректированная стоимость объекта с учетом поправки на независимой основе 145 600 д.

е. с учетом поправки на кумулятивной основе — 145 117 д. е.

(или 145 200 д.

е.).

Поправки следует вносить по всем характеристикам и удобствам, которые, с точки зрения потенциального покупателя, будут обладать стоимостью: а) время; б) местоположение; в) условия продажи; г) условия финансирования; д) физические характеристики. Применение метода анализа парных продаж ограничено, так как наборы пар данных, отличающихся одной единицей сравнения, в реальной жизни найти совсем не просто.

Совет

Тем не менее этим методом не следует пренебрегать.
Возможна интерпретация данного метода с использованием группировки данных по независимым элементам сравнения, чаще всего отдельным физическим параметрам, времени продажи, местоположению. Довольно часто в оценочной практике применяют анализ данных рыночной статистики.

Чаще всего используется корреляционнорегрессионный анализ. При его применении можно получить неплохие результаты при наличии хорошей базы данных. В то же время эффективность метода в значительной степени связана с количеством элементов сравнения: чем большее количество факторов влияет на цену объекта недвижимости, тем более представительной должна быть база данных.

Многие поправки, связанные с физическими характеристиками, основываются на определении затрат на получение такой характеристики, например, затрат на ремонт здания, установку телефона, покрытие пола и т. д. Покажем на примере оценки земельного участка, как применяется метод сравнения продаж и вводятся поправки на размер, физические характеристики и местоположение участков (табл.

28 и 29). 28.

Исходные данные по оцениваемому земельному участку и участкаманалогам Номер объектааналога Цена, д. е. Размер, м х м Физическая характеристика Местоположение Искомый.

60 х 150 Холмист На берегу реки 1 6250 60 х 175 Холмист На другом берегу реки 2 5750 60 х 150 Холмист Вверх по реке 3 5300 60 х 150 Ровный Вниз по реке 4 7450 60 х 150 Ровный В центре города В данном учебном примере все полученные скорректированные стоимости оказались равными. На практике они обязательно отличаются друг от друга и их нужно согласовать между собой, чтобы получить одну величину.

Оценщик анализирует получен ные величины, принимает решение и четко формулирует свою аргументацию принятия решения в отчете об оценке.

Чаще всего рассчитывают среднюю арифметическую или средневзвешенную величину. 29.

Процедура внесения поправок Цена и элемент сравнения Искомый Объектыаналоги объект 1 2 3 4 Цена, д.

е. 6250 5750 5300 7450 Поправки, д. е.: размер500 0 0 0 физическая характеристика 0 0 +450 +450 местоположение 0 0 02150 Корректировка, д.

е.500 0 +4501700 Скорректированная цена объекта, д.

е.

5750 5750 5750 5750 Стоимость искомого объекта, д. е.

Обратите внимание

5750 Контрольные вопросы и задания 1. На каком основном принципе оценки основаны методы сравнительного подхода? Поясните, почему.

2.

Расскажите о способах определения и внесения поправок в методе сравнения продаж.

3. Что такое элементы сравнения и единицы сравнения? 4.

Как оценивают качество имеющихся и полученных данных?

5. Какова область применения метода сравнения продаж?

Источник: https://bbk38.ru/metod-parnyh-prodazh-v-ocenke-nedvizhimosti-42624/

Ссылка на основную публикацию