Метод ринга в оценке недвижимости: формула, расчет ставки рекапитализации

Определение стоимости аренды на рынке

В условиях динамично развивающейся рыночной экономики в РФ, а также недостатка средств для приобретения активов у предпринимателей актуальным является вопрос оценки аренды недвижимости, иного имущества для ведения бизнеса.

Подходы, применяемые для оценки стоимости аренды

Для определения стоимости аренды на рынке недвижимости эксперты используют следующие подходы:

1.Сравнительный подход включает методы:

  • Сопоставимых цен рынка (сравнительный анализ продаж);
  • Последующей реализации;
  • Цены реализации вторичного продукта.

При оценке аренды, как и при оценке недвижимостив целом методика сопоставимых цен рынка имеет первостепенное значение. Эксперты при определении стоимости аренды используют цены спроса и предложения. В реальной практике трудно получить сведения о ценах сделок.

Кроме того, следует отметить наличие целей по минимизации налогов арендодателя, что влечет отражение в договорах низких цен. Сравнительный анализ продаж применим для оценки аренды торговых, офисных помещений, а также для оценки зданий под жилые помещения.

Возможность применения метода сопоставимых цен позволяет не использовать иные методы и подходы.

Обратите внимание

Однако при необходимости расчета стоимости аренды очень крупных зданий, аналоги которым отсутствуют, эксперты применяют метод цены последующей реализации.

Метод отнесен к сравнительному подходу, поскольку основан на сведениях о «розничных» ценах на рынке, которые используются для расчета оптовой цены на рынке путем внесения поправок на рентабельность перепродавца в розничные цены.

Метод предназначен в основном для расчета рыночной стоимости товаров при оптовой реализации.

Достоинство сравнительного подхода заключается в отражении точки зрения рынка. Недостатком сравнительного подхода является ограниченность применения для множества видов недвижимости.

2. Затратный подход включает один метод — метод компенсации затрат, состоящий из нескольких методик:

  • Рекапитализация;
  • Экономическая амортизация;
  • Валовый рентный множитель.

Суть методик состоит в том, что арендодатель компенсирует понесенные им затраты, связанные с приобретением имущества, передачей его в аренду. Арендодатель должен не только компенсировать затраты, но и получить доход.

Наиболее распространенным является метод рекапитализации, определяющим арендную плату следующим образом:

  1. Расчет стоимости имущества, сдаваемого в аренду, по методикам стандартов оценки имущества данного типа;
  2. Определение коэффициента капитализации;
  3. Определение операционного дохода (чистого) (произведение стоимости имущества на коэффициент капитализации);
  4. Расчет затрат арендодателя (налоги, эксплуатация объекта);
  5. Расчет валового дохода (сумма операционных затрат и дохода арендодателя);
  6. Расчет платы за аренду (сумма валового дохода и потерь от неплатежей).

Недостатки метода компенсации затрат:

  • Метод выгоден только арендодателю;
  • Метод применим для имущества, обеспечивающего постоянные доходы;
  • Метод вызывает потребность в оценке здания, передаваемого в аренду.

3. Доходный подход используется при невозможности оценки аренды сравнительным и затратным подходами (например, оценка нефтяных скважин).

Последовательность расчета арендной платы доходным подходом:

  1. Определение прогнозной выручки от деятельности арендатора;
  2. Составление прогноза по издержкам арендатора;
  3. Установление нормы рентабельности аренды на базе статистики о деятельности аналогичных компаний;
  4. Расчет рентабельности работы арендатора;
  5. Расчет прибыли (дохода) арендатора;
  6. Расчет платы за аренду (разность выручки и суммы затрат и прибыли арендатора).

Использование доходного подхода для расчета цены услуг, товаров не предусмотрено Налоговым кодексом РФ. Оценщики применяют доходный подход только при невозможности использования сравнительного и затратного подходов.

Таким образом, оценка аренды – сложный, трудоемкий процесс, достоверность результатов оценки определяется квалификацией оценщика.

Источник: http://1-ocenka.ru/content/opredelenie-stoimosti-arendy-na-rynke

Репетитор оценщика — Доходный подход оценки недвижимости

[Теория «Оценка»]→[Теория «Оценка недвижимости»]→[Доходный подход оценки недвижимости]

ДОХОДНЫЙ ПОДХОД ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

Доходный подход к оценке недвижимости в настоящее время является самым популярным в практической деятельности, так как, во-первых, часто не возникает проблем с нахождением для расчетов исходной информации, во-вторых, практически любой объект недвижимости способен приносить доход, следовательно, может быть оценен по данному подходу.

Доходный подход представляет собой два основных метода:

  • метод прямой капитализации
  • и метод дисконтированных денежных потоков.

Метод прямой капитализации основан на утверждении, что объект недвижимости должен стоить сумму, равную доходу, получаемому от данного объекта, деленному на коэффициент капитализации:

V = ЧОД / R

где V – рыночная стоимость объекта недвижимости,

ЧОД – чистый операционный доход,

R – ставка (коэффициент) капитализации.

Чистый операционный доход – это доход, получаемый от коммерческого использования недвижимости, после вычета всех потерь и расходов, необходимых в процессе эксплуатации объекта. Определение ЧОДа проводится в три этапа.

Этап 1. Рассчитывается потенциальный валовой доход (ПВД), т.е. теоретически возможного дохода от оцениваемого объекта недвижимости. Основной вид дохода от объектов недвижимости – арендная плата, поэтому чаще всего ПВД определяется по формуле:

ПВД = CА * Sпол

где СА – ставка арендной платы,

Sпол – арендопригодная площадь.

Недаром ПВД называют потенциальным доходом, на практике при реализации  недвижимости владелец недвижимости практически никогда не получает подобный доход, т.к. вмешиваются незапланированные потери, недоимки и т.п.

Важно

Этап 2. Именно поэтому на втором этапе рассчитывается действительный валовой доход (ДВД), т.е. тот вид действительного дохода, который собирается в практической деятельности. Формула для вычисления ДВД выглядит следующим образом:

ДВД = ПВД – Потери + Дополнительные доходы

где потери – потери валового дохода, вызванные неполной загрузкой объекта недвижимости в течение всего года, неполным сбором арендных платежей, потерями из-за стихийных бедствий и т.п.,

дополнительные доходы – доходы, приносимые объектом недвижимости, но не связанные с основным способом эксплуатации. Например, доход от платной автомобильной парковки при торговом центре или плата за частный сервитут для владельца сельскохозяйственного земельного участка.

Этап 3. На последнем этапе рассчитывается уже непосредственно чистый операционный доход путем вычитания из ДВД операционных расходов:

ЧОД = ДВД — ОР

где ОР – операционные расходы.

Операционными расходами называют текущие расходы, связанные с эксплуатацией объекта недвижимости, т.е. расходы на операционную деятельность, откуда и пошло их наименование. Они подразделяются на постоянные и переменные.

К постоянным операционным расходам относятся те виды расходов, которые не зависят от формы эксплуатации недвижимости или ее результатов.

В большинстве случаев к постоянным расходам относят земельные платежи (земельный налог или арендную плату за земельный участок), налог на имущество (на здания и сооружения, находящиеся на участке), затраты на страхование, ежегодные амортизационные отчисления.

Отметим, что налоговые отчисления, связанные с операционной деятельностью (налог на добавленную стоимость, налог на прибыль), не входят в состав операционных расходов при оценке недвижимости. Даже не имея точных сведений от заказчика о величине постоянных операционных расходов, точное вычисление их в процессе оценки не представляет сложности.

Переменные операционные расходы напрямую зависят от эксплуатации недвижимости. В них включают: платежи за электроэнергию, водоснабжение, тепловую энергию и прочие коммунальные услуги, затраты на охрану объекта, его уборку и т.п. Как правило, данные расчеты величины этих расходов проводятся на основании данных, предоставленных заказчиком.

После определения ЧОДа приступают к расчету ставки капитализации. Как ясно из приведенного выше примера, ставка капитализации должна отражать тот уровень доходности, который желателен для рационального покупателя.

Совет

Существует несколько методов определения коэффициента капитализации, но для выполнения данной расчетно-графической работы будет применяться метод кумулятивного построения.

Данный метод заключается в увеличении безрисковой ставки на величину всех, присущих оцениваемому объекту рисков.

Для того, чтобы доходность актива можно было использовать в качестве безрисковой ставки необходимо, чтобы он отвечал следующим требованиям:

  • минимальная вероятность потери средств;
  • продолжительность периода обращения, близкая с предполагаемым сроком использования оцениваемого объекта.

Довольное долгое время не существовало единого мнения, какой же из этих инструментов наиболее подходит при оценке объектов недвижимости.

Но в начале 2000-ных годов российские оценщики в основном пришли к пониманию того, что наилучшим инструментом в современных российских условиях являются государственные ценные бумаги, номинированные в иностранной валюте, и, прежде всего, еврооблигации, так называемые евробонды. Именно эти бумаги полностью удовлетворяют указанным условиям, т.к.

эти бумаги обладают максимальным суверенным рейтингом и минимальным уровнем риска, так например, в связи с финансовым кризисом августа 1998 года, по данному виду ценных бумаг дефолт не объявлялся, и имеют множество траншей с самыми различными сроками погашения

Следовательно, коэффициент капитализации методом кумулятивного построения может быть рассчитан прибавлением к безрисковой ставке разнообразных видов риска.

Виды рисков, необходимые для учета в процессе оценки недвижимости, разделяют на следующие виды:

  • инфляционный риск;
  • предпринимательский риск;
  • риск ликвидности;
  • страновой риск.

Рассчитанная величина инфляционного риска должна отражать возможные потери собственника объекта недвижимости от инфляции, предполагаемой в период предполагаемого владения объекта. Величина данного риска принимается равной прогнозируемой Правительством РФ и Центральным Банком России величине инфляции в данном периоде.

Предпринимательский риск является составным, в данном показателе учитываются вероятности

  • изменения общей экономической ситуации,
  • изменения федерального законодательства,
  • увеличения количества конкурирующих объектов,
  • природных или антропогенных чрезвычайных ситуаций,
  • неполучения арендных платежей,
  • влияния криминогенных факторов,
  • неэффективного управления объектом оценки,
  • влияния финансовых проверок,
  • неправильного оформления гражданско-правовых документов, связанных с объектом оценки.

Каждый из данных видов риска оценивается экспертным путем по шкале от 1 до 5 %, после чего вычисляется среднее значение, которое и используется в дальнейшем в качестве меры предпринимательского риска.

Величина риска ликвидности связана с тем, что даже самые лучшие объекты недвижимости по степени ликвидности проигрывают иным финансовым активам по причинам, во-первых, обязательности государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, во-вторых, недвижимость не является предметом массового потребления. Проведение всех необходимых регистрационных мероприятий требует времени, что встает на пути быстрой конвертации объекта недвижимости в денежные средства.

Таким образом, риск ликвидности находится в прямо пропорциональной зависимости от срока экспозиции оцениваемого объекта и рассчитывается по формуле:

Rл = Rf * (срок экспозиции / 12 месяцев)

где Rf – безрисковая ставка;

срок экспозиции – временной промежуток от момента выставления объекта на рынок до момента совершения сделки.

Страновой риск должен отражать вероятность потерь инвестора при вложении его средств в экономику конкретной страны.

Обратите внимание

Данная информация при проведении оценки недвижимости берется из аналитических отчетов международных рейтинговых агентств, таких как Moody’s, Fitch и Standard&Poor’s, которые одновременно с присваиванием рейтинга суверенной экономике указывают и соответствующий этому рейтингу уровень риска. Необходимо также пояснить, что учет странового риска в коэффициенте капитализации производится только при оценке недвижимости для нерезидентов РФ.

Таким образом, после проведения описанных расчетов получается увеличенная на все указанные величины риска безрисковая ставка, которая составляет доход на вложенный капитал. Получаемую таким образом величину принято называть доходом на вложенный капитал (i):

i = Rf + Rinf + Rrisk + Rл + Rстр

где Rf – безрисковая ставка,

Rinf – инфляционный риск,

Rrisk – предпринимательский риск,

Rл – риск ликвидности,

Rстр – страновой риск (при необходимости).

Но кроме дохода необходимо еще учесть темпы возвращения вложенного капитала и прогнозируемые изменения рынка недвижимости.

Величину прогнозируемого роста или снижения сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, за предполагаемый период владения объектом определяется в процессе проведения анализа рынка на этапе сбора исходной информации.

Скорость возвращения вложенного в объект капитала, называемая нормой возврата капитала может быть рассчитана следующими способами:

  1. методом Ринга,
  2. методом Хоскольда,
  3. методом Инвуда.

Метод Ринга используется в случае, если можно с высокой долей вероятности предположить, что возврат вложенного капитала будет осуществляться равными долями в течение всего срока владения объекта. Тогда норму возврата капитала можно рассчитать по формуле:

Читайте также:  Составление договора мены квартиры по образцу росреестра на 2019 год

Q = 1/n

где n – предполагаемый срок владения объектом.

Если же существует вероятность, что вырученные от эксплуатации объекта недвижимости денежные средства будут реинвестироваться по ставке доходности, равной доходности основного вложения, то для расчета нормы возврата капитала используется метод Инвуда:

Q = i / ((1+i)ⁿ)-1)

Как видно из формулы в данном методе используется функция фактор фонда возмещения.

В случаях, когда нет оснований полагать, что вырученные средства будут вложены под такую же ставку доходности, то используется метод Хоскольда, отличающийся от предыдущего тем, что вместо дохода на капитал в ней фигурирует безрисковая ставка:

Q = Rf / ((1+Rf)ⁿ)-1)

Следовательно, на основании всего вышеизложенного можно записать итоговую формулу для вычисления коэффициента капитализации методом кумулятивного построения:

i = Rf + Rinf + Rrisk + Rл ± α*Q

где α – величина прогнозируемого роста или падения рынка.

В случае ожидаемого роста берется знак «-», а в случае падения – «+»

Метод прямой капитализации имеет как свои достоинства, так и недостатки. К первым относится простота расчетов, получение большинства информации, необходимой для расчетов, непосредственно от заказчика.

Недостатки метода являются продолжением его достоинств.

Простота расчетов, обусловленная тем, что в вычислении стоимости участвует чистый доход за один год, приводит к тому, что максимально достоверные результаты метод прямой капитализации дает в тех случаях, когда доходы от оцениваемого объекта стабильны и незначительно меняются по годам.

Если же ситуация на рынке объектов оценки нестабильна, денежные потоки, приносимые объектом значительно меняются от года к году, то результаты оценки методом прямой капитализации могут не отражать истинного положения вещей.

В этих случаях целесообразнее использовать метод дисконтированных денежных потоков. Этот метод, базируется на принципе ожидания и основан на утверждении, что стоимость объекта недвижимости не может превышать сумму его доходов за период владения, приведенных к дате оценки.

В виде формулы, это отображается следующим образом:

где ЧОДj – чистый операционный доход за j-тый год;

i – ставка дисконтирования;

n – предполагаемый срок владения объектом;

М – величина реверсии (перепродажи).

Важно

Алгоритм расчета чистого операционного дохода по j-тому году идентичен тому, что мы рассмотрели выше. Отличия между денежными потоками, отнесенными к различным временным период обуславливаются изменениями арендных платежей, составляющих операционных расходов и т.п.

Ставка дисконтирования должна обеспечивать корректный пересчет будущих денежных потоков в их текущую стоимость.

Наиболее часто применяемым методом ее расчета является метод кумулятивного построения. В это случае ставка дисконтирования будет соответствовать доходу на капитал, и рассчитываться по приводимой ранее формуле:

i = Rf + Rinf + Rrisk + Rл + Rстр

Величиной реверсии или стоимостью перепродажи называют прогнозируемую денежную сумму, за которую возможно будет продать оцениваемый объект по окончании периода владения. Данная величина рассчитывается методом прямой капитализации чистого операционного дохода за первый постпрогнозный год:

М = ЧОДn+1 / R

Метод дисконтированных денежных потоков, как уже указывалось выше, с одной стороны, наиболее адекватен в случаях нестабильных доходов от объекта, с другой, недостаток данного метода заключается в необходимости обоснованного прогноза на весь период владения объектом.

Таким образом, в данном разделе мы выяснили, что доходный подход основан на пересчете будущих доходов от оцениваемого объекта недвижимости за один временной период или за весь период владения объектом в его стоимость.

Доходный подход включает в себя метод прямой капитализации и метод дисконтированных потоков, первый из которых имеет наилучшее применение в стабильных экономических условиях, при постоянных величинах дохода, второй – при заметных колебаниях рынка, к которому принадлежит объект оценки.

Источник информации: лекционный материал из методического указания по выполнению расчетно-графической работы по дисциплине «Оценка земли и иной недвижимости» / доцент к.э.н. С.И. Комаров. —  М.: ГУЗ, 2012. – 71 с. — глава «Доходный подход оценки недвижимости»

Источник: http://dom-khv.ucoz.ru/index/dokhodnyj_podkhod_ocenki_nedvizhimosti/0-474

Метод ринга в оценке недвижимости формула

Потенциальный валовой доход (ПВД):

♦минус поправка на уровень загрузки и потери при сборе платежей;

♦плюс прочий доход, связанный с нормальным функционированием объекта недвижимости.

2. Действительный эффективный валовой доход (ДВД):

♦минус текущие операционные расходы (ТОР);

♦минус резерв на замещение (РЗ). (ТОР + РЗ = ОР — операционные расходы).

3.

Метод рыночной экстракции — инструмент для анализа реальных и номинальных ставок, рисков инвестиций

Но метод прямой капитализации (ПК) предполагает капитализацию прогнозной величины ЧОД на один будущий период ([1] и др.):

гдеY — ставка доходности (дисконтирования);f — фактор фонда возмещения (норма возврата капитала);tч — годовой темп роста ЧОД; индекс «1» соответствует прогнозному значению на 1 период (год) вперед.

Итак, налицо несоответствие между зависимостями (1) и (2).

При использовании метода дисконтированных денежных пото-

ков доход от предполагаемого использования недвижимости рассчитыва-

ется на несколько прогнозных лет и учитывается выручка от перепродажи

объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Данный метод при-

меняется, когда доходы меняются от периода к периоду, т.е. они не ста-

Метод капитализации доходов

Метод капитализации доходов основан на прямом преобразовании

чистого операционного дохода (ЧОД) в стоимость путем деления его на

Коэффициент капитализации – это ставка, применяемая для при-

ведения потока доходов к единой сумме стоимости.26 Однако, на наш

взгляд данное определение дает понимание математической сущности

данного показателя.

Норма возврата капитала

В данном случае возмещение инвестированного капитала будет равна фактору фонда размещения по той же процентной ставке, что по инвестициям.

Rk (норма возврата капитала) = Ry (ставка доходности инвестиций) + SFF (фактор фонда размещения) * (n (оставшийся срок экономической жизни) * Y (процентная ставка по инвестициям)

Специалисты отмечают, что вышеуказанный способ целесообразно использовать при оценке недвижимости, экономическая жизнь которой еще не исчерпана, а рассчитанная для объекта ставка доходности строго соответствует инвестиционному климату рынка.

Метод Хоскольда

Если ставка дохода первоначальных инвестиций слишком высока и реинвестирование по этой же ставке маловероятно, то расчет нормы возмещения капитала осуществляется по безрисковой ставке.

Совет

Rk (норма возврата капитала) = Ry (ставка доходности инвестиций) + SFF (фактор фонда размещения) * (n (оставшийся срок экономической жизни) * Y б (безрисковая ставка процента)

Преимущества данного метода капитализации доходов заключаются в том, что он непосредственно отражает полную рыночную конъектуру.

Метод капитализации по норме отдачи

Общая структура построения имеет следующий вид:

где YRF – безрисковая норма, включающая в себя безинфляционную составляющую и величину индекса инфляции; YR – премии за риск, включающая в себя премию за следующие виды рисков: физические, правовые, экономические, финансовые и социальные как внешние (страновой риск) так и внутренние, за исключением премии за риск низкой ликвидности и премии за риски, связанные с финансовым менеджментом, которые обосабливаются для того что бы подчеркнуть отличительную особенность недвижимости от других финансовых инструментов; YL – премии за риск низкой ликвидности; YFM – премии за риски, связанные с финансовым менеджментом

Пример 14. Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники дисконтирования с суммированием рисков, если известно что: собственник предполагает использовать объект оценки в своих целях 3 года, после чего перепродать его за 4500 тыс.

Репетитор оценщика

Определение ЧОДа проводится в три этапа.

Этап 1. Рассчитывается потенциальный валовой доход (ПВД) . т.е. теоретически возможного дохода от оцениваемого объекта недвижимости. Основной вид дохода от объектов недвижимости – арендная плата, поэтому чаще всего ПВД определяется по формуле:

где СА – ставка арендной платы,

Sпол – арендопригодная площадь.

Недаром ПВД называют потенциальным доходом, на практике при реализации недвижимости владелец недвижимости практически никогда не получает подобный доход, т.к.

Источник: http://ins-help.ru/metod-ringa-v-ocenke-nedvizhimosti-formula-70271/

Доходный подход к оценке недвижимости. Метод Ринга, Хоскольда, Инвуда для определения коэффициента капитализации — курсовая работа

     При анализе инвестиций в недвижимость коэффициент капитализации не должен включать надбавку на возмещение капитала, если перепродажа актива произойдёт по цене, равной сумме первоначальных инвестиций, и прогнозируется поступление равномерных доходов.                                 

C – стоимость;

I – доход;

Ro – коэффициент капитализации

2.3.2 Прогнозируется снижение стоимости капитала (Методы Ринга, Инвуда, Хоскольда)

     Когда ожидается, что стоимость вложенного капитала уменьшится, то часть или вся сумма возмещённых инвестиций должна быть получена из текущего дохода. Поэтому коэффициент капитализации текущего дохода должен включать как доход на инвестиции, так и возмещение ожидаемой потери.

Существует 
три способа возмещения инвестированного капитала:

  1. прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);
  2. возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции
    (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом;
  1. возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента

Метод Ринга

     Метод Ринга предполагает, что возмещение основной суммы происходит ежегодно равными частями.           

 n — оставшийся срок экономической жизни;

  Ry — ставка доходности инвестиций.

Пример.
Условия инвестирования:

  • Сумма вложенного капитала в недвижимость 20 000 у.е.
  • Ry — Ставка доходности инвестиций 14%,
  • срок инвестирования 4 года.

Коэффициент капитализации:
= 0.39 
  

  Таблица 1 – Возмещение основной суммы капитала с учетом требуемой ставки доходности инвестиций

Номер года Остаток капиталовложений на начало периода Возмещение  капиталовложений Доход на инвестирование капитала Общая сумма  доходов
1 20 000 5 000 0.14*20000= 2 800 0.39*20000= 7 800
2 20000-5000=15 000 5 000 0.14*15000= 2 100 5000+2100= 7 100
3 15000-5000=10 000 5 000 0.14*10000= 1 400 5000+1400= 6 400
4 10000-5000=5 000 5 000 0.14*5000=700 5000+700= 5 700
Всего 20 000 7 000 27 000

 

     Возврат капитала происходит равными частями 
в течение всего срока службы объекта недвижимости. 

          Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям

SFF
фактор фонда возмещения; Y = R (ставка дохода на инвестиции).

Пример.
Условия инвестирования:

  • Сумма вложенного капитала в недвижимость 20 000 у.е.
  • Ставка доходности инвестиций 14%,
  • срок инвестирования 4 года.

     Rk = Ry + SFF(n; Ry) = 0.14 +0.2032 = 0.3432

     Общая сумма возмещений = 0,3432*20000 = 6864 
 

Таблица 2 — Возмещение инвестированного капитала по методу Инвуда.

№ года Остаток капитализации на начальный период Общая сумма  возмещений В том  числе:
Процент накоплений Возмещаемые суммы  основного долга
1 20 000 6864 0,14*20000=2800 6864 — 2800 = 4064
2 20000 — 4064=15936 6864 0,14*15936= 2231,04 6864 — 2231,04 = 4632,94
3 15936 — 4632,94 = 11303,04 6864 0,14*11303,04 = 1582,42 6864 — 1582,42 = 5281,58
4 11303,04 — 5281,58 = 6021,47 6864 0,14*6021,47= 843,01 6864 — 843,01 = 6020,99
Итого 27456 7456,46 20000

  

Метод Хоскольда 

     Метод Хоскольда используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:

    Rк = Ry + SFF(n, Уб), где

Уб — безрисковая ставка процента.

Пример. Условия инвестирования:

  • Сумма вложенного капитала в недвижимость 20 000 у.е.
  • Ставка доходности инвестиций 14%,
  • срок инвестирования 4 года,
  • безрисковая ставка 7%.

          Rk = Ry + SFF(n; Rб) = 0,14 + 0,2252 = 0,3652

         Общая сумма возмещений: 20 000 * 0,3652 = 7 304 
     

Таблица №3

Читайте также:  Оплата квартплаты и услуг жкх: правила осуществления по лицевому счету, без комиссии, через интернет или банк
Номер года Остаток капитализации на начальный период Общая сумма возмещений В том  числе:
Процент накоплений Возмещаемые суммы  основного долга
1 20 000 7304 0,14*20000 = 2800 7304-2800 = 4504
2 20000-4504= 15496 7304 0,14*15496 = 2169,44 7304 — 2169,44= 5134,56
3 15496-5134,56= 10361,44 7304 0,14*10361,44 = 1450,60 7304 — 1450,60= 5853,40
4 10361,44-5853,4= 4508,04 7304 0,14*4508,04 = 631,13 7304 — 631,13= 6672,87
Итого 29216 7051,17 22164,83

2.3.3 Прогнозируется повышение стоимости капитала

 

     Обычно 
при вложении инвестиций в недвижимость типичный инвестор рассчитывает на будущий 
рост стоимости первоначально вложенного капитала.

Этот 
расчёт строится на прогнозе инвестора 
о повышении цены земли, зданий и 
сооружений по принципам информации, повышения спроса на определённые объекты недвижимости и т.д.

     В связи с этим появляется необходимость 
учёта в коэффициенте капитализации 
прироста стоимости капиталовложений.

С учётом этого коэффициент капитализации 
текущего дохода будет равен ставке процента (дисконта) за вычетом надбавки на будущий прирост капитала.

Пример.
Требуемая ставка процента 12%. Текущий доход остаётся неизменным и составляет 100 у.е. в год. Ожидается, что в течение последних 4-х лет стоимость инвестиций возрастёт на 30%.

Коэффициент капитализации рассчитывается:

  1. Прирост стоимости 0,3*0,209=0,06276;
  1. Из требуемой ставки процента вычитаем прирост стоимости:
    R0
    = 0,12-0,06276=0,05724;
  1. Текущая стоимость 100/0,05724=1747,03 у.е.

 

     Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет 
оценить объект в случае получения 
от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Применяется метод ДДП, когда:

  • предполагается,  что  будущие  денежные  потоки  будут  существенно отличаться от текущих;
  • имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков  денежных средств от недвижимости;
  • потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
  • оцениваемая     недвижимость     —      крупный многофункциональный коммерческий объект;
  • объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или  введен в действие).

     Метод ДДП позволяет оценить стоимость 
недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

     Алгоритм 
расчета метода ДДП.

Для расчета ДДП необходимы данные:

  • длительность прогнозного периода;
  • прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию;
  • ставка дисконтирования.

     Алгоритм 
расчета методом ДДП можно выразить следующими этапами:

  1. Определение прогнозного периода.
  2. Прогнозирование величин денежных потоков.
  3. Определение ставки дисконтирования
  4. Расчет стоимости методом ДДП.

Источник: http://freepapers.ru/51/dohodnyj-podhod-k-ocenke-nedvizhimosti/100837.654935.list3.html

Практика Оценки. Как оценить стоимость компании по методу капитализации

ФСС Финансовый директор

Метод капитализации — один из методов оценки бизнеса доходным подходом. По сути это разновидность метода дисконтирования денежных потоков, в рамках которого стоимость компании определяют как текущую стоимость ее будущих доходов. Разница лишь в том, что метод капитализации предполагает стабильность этих доходов (или постоянный темп их роста).

Формула 1. Расчет рыночной стоимости компании методом капитализации


Чтобы оценить стоимость компании методом капитализации предстоит:

  • провести ретроспективный анализ деятельности бизнеса и подготовить прогноз изменения дохода в будущем;
  • выбрать вид дохода, который будет капитализирован;
  • определить период деятельности, за который предстоит капитализировать доход;
  • вычислить ставку капитализации;
  • рассчитать капитализированные доходы;
  • провести итоговые корректировки.

Основная задача этого метода – определить уровень дохода, который впоследствии будет капитализирован. При этом важно выбрать период деятельности компании, результаты которой будут капитализированы.

Как провести ретроспективный анализ бизнеса при оценке стоимости компании методом капитализации

Ретроспективный анализ деятельности компании проводится данным бухгалтерского баланса и отчета о финансовых результатах за последние 3-5 лет, а также управленческой отчетности компании.

Он подразумевает анализ финансовых результатов деятельности, выполнения финансового плана, эффективности использования собственного и заемного капитала, выявление резервов увеличения суммы прибыли, рентабельности, улучшения финансового состояния и платежеспособности компании.

Обратите внимание

По результатам этого анализа можно выбрать вид дохода и период производственной деятельности компании, за который предстоит капитализировать этот доход.

Для корректной оценки финансовых результатов (показателя дохода) компании необходимо провести их нормализацию, т.е. исключить статьи, которые имели разовый характер и не будут повторяться в будущем. К таким статьям относят:

  • прибыль /убыток от продажи части активов предприятия;
  • поступление/ убыток от удовлетворения/ неудовлетворения судебных исков;
  • поступление страховых выплат;
  • потери от вынужденной остановки производства и т.д.

После нормализации финансовых результатов их нужно привести к текущим ценам. Для этого можно использовать, например индексы потребительских цен, публикуемые на сайте федеральной службы статистики.

Какой показатель дохода выбрать при оценке бизнеса методом капитализации

В качестве доходов, подлежащих капитализации, может быть выбраны показатели:

  • чистой прибыли (после уплаты налогов);
  • прибыли до уплаты налогов;
  • денежного потока;
  • выплаченных/ потенциальных дивидендов.

При оценке крупных компаний целесообразно выбирать величину чистой прибыли, а небольших компаний — прибыль до уплаты налогов, поскольку в этом случае устраняется влияние льгот налогообложения.

Величина денежного потока используется при оценке компаний, в активах которых преобладают основные фонды, что позволяет учесть политику капитальных вложений и амортизационных отчислений на предприятии.

Вопрос: Какой вид денежного потока можно использовать при оценке бизнеса методом капитализации

Это может быть денежный поток для всего инвестированного капитала (бездолговой денежный поток) или собственного капитала.

Бездолговой денежный поток не учитывает изменение (рост или уменьшение) задолженности компании по кредитам. На основе этого показателя определяется рыночная стоимость всего инвестированного капитала: как собственного, так и заемного.

Денежный поток для собственного капитала учитывает изменение (рост или уменьшение) задолженности компании по кредитам. На его основе вычисляется рыночная стоимость собственных средств компании.

При выборе того или иного вида денежного потока (прибыли) для оценки бизнеса компании учитывают за счет каких именно средств он формируется. Если за счет собственных средств, то для оценки компании используется денежный поток для собственного капитала. Если же за счет привлечения заемных средств, то используется бездолговой денежный поток.

Вопрос: За какой период стоит капитализировать доход при оценке бизнеса

Сумма дивидендов, как правило, используется при оценке миноритарных пакетов акций, т.к. для мажоритарного акционера привлекательность компании состоит, в основном, не в выгодной дивидендной политике, а в росте ее капитализации.

Важно

Стоит заметить, что для капитализации можно использовать перечисленные показатели не только на текущую дату, но и их среднее значение за несколько предыдущих периодов на основании ретроспективных данных, например, за 3-5 лет.

Периодом деятельности компании, результаты которой будут капитализированы, может выступать:

  • первый прогнозный год;
  • последний отчетный год.

Наиболее правильным вариантом, учитывающим ретроспективную деятельность компании, рассматривают капитализацию дохода, спрогнозированного на последующий после даты оценки год.

Как определить ставку капитализации для оценки стоимости компании

Ставка капитализации чаще всего рассчитывается на основе ставки дисконтирования с учетом долгосрочных темпов роста денежного потока. Методы расчета ставки дисконтирования зависят от того, к какому виду денежного потока она применяется.

Есть несколько моделей построения ставки капитализации на основе ставки дисконтирования в зависимости разных параметров, например, от уровня прогнозного дохода и период прогноза (модели Гордона, Ринга, Инвуда).

Модель Гордона. Предполагает бесконечную продолжительность функционирования бизнеса и стабильные темпы роста денежного потока. В рамках этой модели определяют ставку для прогнозного или текущего года. В первом случае используют общепринятую расчетную формулу. Во втором случае (при расчете ставки для текущего года) используютформулу 2

Формула 2. Расчет ставки капитализации методом Гордона для текущего года


Модель Ринга. Данная модель исходит из необходимости соблюдения следующих условий:

  • конечная продолжительность функционирования актива, при которой его остаточная стоимость равна нулю;
  • ожидаемый доход меньше первоначальных инвестиций;
  • известно оставшееся время жизни актива.

Эта модель редко применяема, потому что в рамках нее предполагается, что доходы будет ежегодно снижаться.

Формула 3. Расчет ставки капитализации методом Ринга


Модель Инвуда. Используют при следующих допущениях:

  • конечная продолжительность функционирования бизнеса;
  • ожидаемый доход меньше первоначальных инвестиций;
  • остаточная стоимость будет равна нулю по истечении некоторого количества периодов.

Это более популярная модель, поскольку в качестве прогнозного периода подразумевает весь срок использования объекта, до полного его обесценения.

Формула 4. Расчет ставки капитализации методом Инвуда


Вопрос: Можно ли определить ставку капитализации без учета ставки дисконтирования

Определение ставки капитализации на основе ставки дисконтирования — самый распространенный способ, однако существуют другие метода расчета этой ставки капитализации, среди которых можно выделить:

1. Метод анализа рыночных данных. Ставка капитализации согласно этому методу определяется на основе рыночной информации о доходах и ценах продажи сопоставимых компаний;

2. Метод срока окупаемости инвестиций. Метод предполагает расчет ставки капитализации на основе период окупаемости инвестиций.

Вопрос: Как определить капитализированные доходы компании

На этом этапе оценке бизнеса методом капитализации предстоит определить предварительную стоимость бизнеса (капитализированные доходы компании). Определяют ее по формуле 1, на основе величины дохода, который предстоит капитализировать и ставки капитализации.

Эта стоимость компании будет предварительной, т.к. для определения итоговой стоимости полученный показатель стоимости необходимо скорректировать на избыточные и не операционные активы, не принимающие участия в формировании денежного потока, избыток (дефицит) собственного оборотного капитала, а также на сальдированную величину отложенных налоговых активов и отложенных налоговых обязательств.

К не операционным активам могут быть отнесены:

  • устаревшие или не введенные в работу нематериальные активы;
  • недвижимое имущество, не участвующее в производственном процессе;
  • объекты незавершенного строительства;
  • нефункционирующие доходные вложения в материальные ценности и финансовые вложения.

Источник: Пресс-центр АКГ «ДЕЛОВОЙ ПРОФИЛЬ» (GGI), ФСС «Финансовый директор»

Юлия Белогорцева, Партнер практики Оценка АКГ «ДЕЛОВОЙ ПРОФИЛЬ», 31.03.2015

Источник: https://www.delprof.ru/press-center/articles/2641/

Задание 3. оценка недвижимости методом капитализации дохода

Поиск Лекций

Определение рыночной стоимости недвижимости методом капитализации дохода производится в два этапа:

● прогнозирование будущих доходов;

● капитализация будущих доходов в настоящую стоимость.

Потенциальный валовой доход есть общий доход, который можно получить из недвижимости при 100%-й занятости без учета всех потерь и расходов.

Действительный валовой доход есть предполагаемый доход при полном функционировании объекта недвижимости с учетом потерь от незанятости, смены арендаторов и неплатежей арендаторов.

Совет

Операционные доходы – это периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и получения действительного валового дохода. Операционные расходы могут быть:

● постоянные;

● переменные;

● расходы на замещение.

К постоянным расходам относят расходы, которые не зависят от степени заполненности объекта (налоги на недвижимость, страховка, некоторые эксплуатационные расходы).

К переменным относят расходы, которые связаны с интенсивностью использования объекта и уровня предоставляемых услуг:

● расходы на управление;

● заработная плата обслуживающему персоналу;

● коммунальные расходы;

● расходы на содержание и ремонт;

● расходы на обеспечение безопасности;

и т.д.

Расходы на замещение предусматривают периодическую замену быстроизнашивающихся элементов сооружения (кровля, покрытия пола, санитарно-технической и электроарматуры, приборов, механического оборудования, пешеходных и подъездных дорог и т.п.)

Сумма расходов на замещение связана с суммой расходов на эксплуатацию и ремонт – чем больше сумма замещения, тем меньше расходы на ремонт.

Для капитализации будущих доходов применяют два метода:

1. Метод прямой капитализации;

2. Метод капитализации по норме отдачи.

При прямой капитализации стоимость объекта (V) определяется отношением дохода (I) к коэффициенту капитализации (R):

Для прямой капитализации можно использовать потенциальный валовой, действительный, чистый операционный доход, доход на собственный капитал, доход на заемный капитал, доход от земли или зданий. Соответственно при этом используют общий коэффициент капитализации, коэффициент капитализации собственного капитала, коэффициент капитализации для заемных средств, для земли и для зданий.

Читайте также:  Документы, которые понадобятся для временной регитрации граждан рф

Определение стоимости объекта на базе общего коэффициента капитализации (RО) осуществляется по формуле:

где ЧОД – чистый операционный доход.

Определение RО осуществляется следующими методами:

● анализ сравнительных продаж;

● техника инвестиционной группы;

● метод кумулятивного построения;

Обратите внимание

Анализ сравнительных продаж является наиболее предпочтительным, но требует достоверной информации об объектах сравнительных продаж.

Техника инвестиционной группы основана на предположении, что при наличии в объекте недвижимости нескольких интересов, общий коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям дохода владельцев всех интересов.

Если рассматриваются финансовые составляющие интереса в объекте недвижимости (собственный и заемный капитал), коэффициент капитализации заемного капитала (ипотечная постоянная) Rm определяется по формуле:

где ОД – годовой платеж по обслуживанию долга;

ЗК – заемный капитал (сумма ипотечного кредита).

Коэффициент капитализации заемного капитала есть функция нормы процента, частоты выплат и срока кредита и является суммой нормы процента и коэффициента фонда возмещения.

Коэффициент капитализации собственного капитала (RС) определяется по формуле:

где ДДН – денежный поток (доход) до уплаты налогов;

СК – собственный капитал.

Общий коэффициент капитализации, удовлетворяющий и владельцев собственного капитала, и кредиторов, является средневзвешенной величиной, учитывающей процентное соотношение собственного и заемного капитала в стоимости объекта:

RО = %ЗК * Rm + (1-%ЗК)*RС,

где %ЗК – доля заемного капитала в стоимости.

Когда рассматриваются физические составляющие интереса в объекте недвижимости (земля и здание), если известны коэффициенты капитализации для земли (КЗ) и для здания (КЗД), а также, если можно определить доли стоимости земли (VЗ) и зданий (VЗД) в общей стоимости объекта, общий коэффициент капитализации рассчитывается следующим образом:

RО = VЗ * KЗ + VЗД * KЗД.

Оценка недвижимости может осуществляться с помощью техники остатка, сущность которой заключается в капитализации дохода, относящегося к одной из инвестиционных составляющих, когда стоимость других известна.

При применении техники остатка необходимо выполнить следующую последовательность действий:

● определить часть годового дохода, приходящуюся на часть объекта с известной стоимостью, путем умножения этой стоимости на соответствующий данной части коэффициент капитализации;

● определить сумму годового дохода, приходящуюся на часть объекта с известной стоимостью, путем вычитания из общей величины годового дохода суммы, приходящейся на известную часть объекта;

● определить стоимость неизвестной части объекта делением приходящегося на нее дохода на соответствующий коэффициент капитализации;

● определить стоимость объекта путем сложения известной и полученной стоимостей.

Важно

Капитализация по норме отдачи переводит будущие выгоды в настоящую стоимость двумя методами:

1. Дисконтированием каждого денежного потока соответствующей нормой отдачи.

2. Методом капитализации дохода общим коэффициентом капитализации, учитывающим характер поступающих доходов, изменение стоимости объекта и ожидаемую норму отдачи.

Метод дисконтирования денежных потоков применим к денежным потокам любого вида и является универсальным. Настоящая стоимость будущих выгод от владения недвижимостью (PV) определяется из выражения:

где ДПi – денежный поток периода t;

i — норма дисконтирования периода t.

Для определения нормы дисконтирования применяются следующие методы:

● метод кумулятивного построения;

● метод сравнения альтернативных инвестиций;

● метод сравнения продаж.

При использовании общего коэффициента капитализации в зависимости от конкретных условий и характеристик денежных потоков для определения стоимости изменяющихся денежных потоков применяются три типа расчетных моделей капитализации:

1) модели дохода;

2) модели «собственности»;

3) ипотечно-инвестиционные модели.

Модели дохода применяются для расчета настоящей стоимости только потока доходов. Для получения стоимости недвижимости стоимость реверсии должна быть добавлена к стоимости потока дохода.

Если предполагается поступление постоянного потока доходов, в зависимости от способа возврата капитала применяются следующие методы капитализации:

● капитализация бесконечного потока (прямолинейная капитализация) методом Ринга;

● капитализация методом Инвуда;

● капитализация методом Хоскальда.

Прямолинейная капитализация применяется:

● если имеется бесконечный поток дохода;

● поток интервала конечен, но цена продажи объекта равна начальной цене покупки, т.е. первоначальной инвестиции.

Стоимость недвижимости определяется путем деления дохода на соответствующую ставку дисконтирования. В этом случае ставка дисконта (YО) и общий коэффициент капитализации численно равны, так как начальные инвестиции полностью возвращаются при окончании проекта.

RО=YО.

Если стоимость недвижимости в конце проекта полностью или частично обесценивается, возврат начального капитала может быть осуществлен за счет потока доходов.

Совет

Метод Инвуда предполагает, что доход поступает в виде аннуитета и дисконтируется одной нормой дисконта. Величина аннуитета соответствует полному возврату капитала и получению дохода на капитал в течение поступления аннуитета. В связи с этим коэффициент капитализации должен включать:

● ставку процента (дохода) на капитал;

● коэффициент фонда возмещения для обеспечения полного возврата начальных инвестиций за счет формирования фонда возмещения (графа 3 таблицы функций сложного процента):

где — коэффициент фонда возмещения, в котором i – норма прибыли, для метода Инвуда она равна ставке процента на капитал (YО);

Т – период аннуитета.

Тогда

Полученное отношение представляет собой коэффициент взноса на амортизацию единицы для заданного процента и периода (графа 6 таблицы функций сложного процента).

таким образом, определение стоимости потока доходов с учетом допущений Инвуда выполняется двумя способами:

1) применением коэффициента взноса на амортизацию единицы;

2) применением общего коэффициента капитализации.

Метод Хоскальда отличается от метода Инвуда тем, что формирование фонда возмещения происходит не по норме процента на капитал, а по более низкой (безрисковой) ставке. Предпосылка этого обстоятельства в следующем: реинвестирование не является таким же прибыльным, как начальные инвестиции и, следовательно, повторному вложению капитала присущ больший риск.

Модели «собственности» применяются для определения стоимости недвижимости, когда и доход, и стоимость объекта уменьшаются известным регулярным образом. Для учета изменения стоимости актива применяется базовая формула при расчете коэффициента капитализации:

RО = YО + А,

где А – величина корректировки, которая имеет знак «+», если стоимость объекта уменьшается, и «-», если стоимость объекта увеличивается.

Численное значение корректировки определяется умножением относительного изменения стоимости в долях единицы на коэффициент фонда возмещения или на норму рекапитализации (возврата капитала).

Обратите внимание

В случае прямолинейного изменения и дохода, и стоимости объекта текущая стоимость недвижимости определяется методом прямой капитализации с линейным возвратом капитала (рекапитализацией). Линейная рекапитализация происходит равномерно в течение срока экономической жизни актива.

Общий коэффициент капитализации в случае прямолинейного изменения дохода и стоимости недвижимости определяется по формуле:

RО = YО ± D*a,

где D — относительное изменение стоимости за n периодов;

— норма возврата капитала.

В случае постоянного дохода с непрямолинейным изменением стоимости недвижимости применяется общая формула коэффициента капитализации, учитывающего изменения стоимости капитала. При этом компенсация изменения стоимости капитала обеспечивается по модели формирования фонда возмещения:

Ипотечно-инвестиционные модели применяются для определения стоимости недвижимости с учетом изменения ее стоимости и дохода, а также с учетом условий финансирования.

Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа определяет стоимость недвижимости как сумму интересов собственного и заемного капитала.

Стоимость интереса собственного капитала рассчитывается путем дисконтирования денежных потоков, поступающих к инвестору от регулярного дохода и от реверсии. Стоимость интереса заемного капитала рассчитывается путем дисконтирования платежей по обслуживанию долга.

Настоящая стоимость будущих денежных потоков, поступающих от недвижимости, будет зависеть от срока проекта, структуры заемного капитала, экономических характеристик объекта и норм дисконтирования.

В формализованном виде алгоритм расчета стоимости с помощью традиционной техники ипотечно-инвестиционного анализа можно записать следующим образом:

V = PV*[(ЧОД-ОД),i%,n] + PV*[(CP+OK),i%,n] + M,

где PV — текущая стоимость;

ЧОД – чистый операционный доход i–го года;

ОД – сумма обслуживания долга в i–м году;

СР – сумма реверсии без учета расходов на продажу;

ОК – невыплаченный остаток кредита на момент продажи;

М – первоначальная стоимость кредита.

Важно

Эта общая формула может быть применена и для оценки стоимости недвижимости, обремененной существующей закладной. В этом случае в качестве начальной суммы кредита выступает текущий остаток кредита.

Вариант №1.

Компания (ресторан быстрого питания) рассматривает возможность аренды участка земли. Ожидается, что будет привлечено 2000 посетителей в месяц. В среднем каждый посетитель оформит заказ на 2 у.д.е. Прибыль компании должна составить 0,1 у.д.е.

на каждую у.д.е. продаж. Затраты на рабочую силу и материалы составят 0,8 у.д.е. на каждую у.д.е. продаж.

Каков максимальный размер ежемесячной арендной платы, которую может себе позволить платить компания, сохраняя необходимую ей норму прибыли?

Вариант №2.

По условиям ипотечного кредита в 300000 у.д.е., ежегодные платежи должны составлять 30000 у.д.е. ЧОД равен 40000 у.д.е. при коэффициенте капитализации собственного капитала инвестора в 8%. Рассчитайте стоимость собственного капитала.

Вариант №3.

Ваш клиент может предоставить обеспечение по первому ипотечному кредиту в 1000000 у.д.е. под 12% годовых, погашаемому за 25 лет ежемесячными платежами. Необходимый собственный капитал составляет 250000 у.д.е.; ставка дивидендов на капитал должна составлять 12%.

Рассчитайте требуемый ежегодный ЧОД, который бы удовлетворил и кредитора, и заемщика.

Вариант №4.

Объект недвижимости, который вы оцениваете, будет приносить чистый операционный доход в 10000 у.д.е. ежегодно в течение следующих 5 лет. Вы считаете, что через 5 лет объект будет продан за 110000 у.д.е. Предположим, что рыночный коэффициент дисконтирования составляет 8%. Какова текущая стоимость оцениваемого объекта?

Вариант №5.

Совет

Определить стоимость объекта, используя технику остатка для здания, если: стоимость земли 300000 у.д.е.; ЧОД – 100000 у.д.е.; коэффициент капитализации для земли – 8%, для здания – 15%.

Вариант №6.

Определить стоимость объекта, используя технику остатка для земли, если: стоимость здания 500000 у.д.е.; ЧОД – 100000 у.д.е.; коэффициент капитализации для земли – 8%, для здания – 15%.

Вариант №7.

Определить стоимость объекта техникой остатка для собственного капитала, если: размер кредита – 380000 у.д.е. (12% на 25 лет), ЧОД – 70000 у.д.е.; ипотечная постоянная – 0,12639.

Вариант №8.

Определить стоимость объекта, используя технику остатка для заемного капитала, если: собственный капитал – 200000 у.д.е.; ЧОД – 70000 у.д.е.; коэффициенты капитализации: собственного капитала – 9%, заемного капитала (ипотечная постоянная) – 0,1264.

Вариант №9.

Определите стоимость объекта недвижимости, приносящего доход, методом капитализации дохода (с использованием коэффициента капитализации).

Данные для расчета. Через два года после покупки недвижимости ожидается доход при вложении капитала в землю 150 млн. руб. и при вложении в здание – 500 млн. руб. Норма доходности при вложении капитала в землю – 10% и при вложении капитала в здание – 50%.

Вариант №10.

Определить общий коэффициент капитализации при следующих данных. Офис оценен в 5 млн. долл., на момент оценки офиса доходность составляла правительственных среднесрочных облигаций – 8,5%. По мнению эксперта оценщика, дополнительный риск капиталовложений в офис по сравнению с инвестициями в правительственные облигации равен 5%.

Затраты на управление инвестициями (поиск сфер вложения капитала и пр. составляет 2%). В случае необходимости продажа данного фонда займет определенное время (по сравнению с возможностью быстрой реализации правительственных облигаций), поэтому эксперт-оценщик принимает поправку на недостаточную ликвидность в размере 2%.

Время, которое потребуется для возврата капитала по расчетам инвестора – 20 лет, в связи с этим ставка возврата капитала – 5% (1/20).

Рекомендуемые страницы:

Источник: https://poisk-ru.ru/s27140t8.html

Ссылка на основную публикацию