Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка

открытая библиотека учебной информации

Процедуры оценки рыночной стоимости земельного участка включает пять этапов:

1) определœение базовых вопросов оценки;

2) сбор, проверка и анализ информации;

3) анализ наиболее эффективного использования земельного участка;

4) расчет рыночной стоимости на основе трех подходов к оценке (затратного, сравнительного, доходного) и согласование полученных результатов;

5) подготовка отчета об оценке.

Этап 1. Определœение базовых вопросов оценки.На этом этапе оценщик устанавливает следующие параметры оценки:

l цель оценки;

l стандарты оценки, в соответствии с которыми определяется стоимость;

l правовой режим и объем оцениваемых прав на земельный участок.

При оценке земельного участка крайне важно четко определить следующие признаки, характеризующие правовой режим его использования:

u категория земель, в границах которых расположен земельный участок;

u разрешенное использование земельного участка;

u форма собственности;

u кадастровый номер;

u наличие застройки;

u определœение даты проведения оценки. Дата определœения стоимости земельного участка, как правило, не должна быть позже даты его последнего осмотра оценщиком.

Этап 2. Сбор, проверка и анализ информации. Данные, используемые для оценки, можно подразделить на общие и специальные.

Сбор общих данных предполагает анализ информации, характеризующей природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость земельного участка.

Сбор специальных данных предполагает анализ детальной информации, относящейся к оцениваемому объекту.

Обратите внимание

Указанные данные используются в отчете об оценке для характеристики объекта оценки, потенциала его местоположения, анализ ситуации в регионе с характеристикой состояния рынка земли и недвижимости, для выбора методов оценки и т.п. При сборе и анализа информации особое внимание обращается на шесть разделов:

  1. Юридическое описание и регистрационные данные:

1) договор на передачу собственности;

2) документы, описывающие границы участка и удостоверяющие его площадь;

3) информация о собственнике или арендаторе;

4) правила функционального использования;

5) различного рода ограничения: законодательные, административные, санитарно-эконогические; коммунальные, ограничения по теплоснабжению, водоснабжению, газоснабжению и электроснабжению, средствам связи, канализации и другие.

  1. Физические характеристики земельного участка.

Описание размера и формы земельного участка включает его размеры, фронтальную границу, ширину и глубину, а также указывает какие-либо преимущества или недостатки, связанные с физическими характеристиками. Оценщик описывает участок и анализирует, каким образом его форма и размер влияют на стоимость объекта собственности.

Особое внимание уделяют характеристикам, которые являются необычными для данного района. Влияние размера и формы оцениваемого участка варьируется в зависимости от его вероятного назначения.

К примеру, участок необычной формы может быть пригодным для дома отдыха, но непригодным для осуществления некоторых видов коммерческой или промышленной деятельности.

Фронтальная граница – это измеряемая в метрах сторона участка, выходящая на улицу, желœезную дорогу, реку или имеющая какую-либо другую географическую особенность.

К типичным физическим характеристикам земельного участка относятся:

l размер (площадь);

l форма;

l топография (рельеф);

l ландшафт;

l инженерно-геологические условия для застройки;

l состояние участка (расчищен, имеются подсадки и т.п.).

  1. Описание зданий, строений, сооружений, расположенных в пределах земельного участка, включая объемно-планировочные и конструктивные характеристики (материал стен, крыши, возраст, состояние и др.).
  2. Характеристика местоположения и прилегающей территории:

1) использование примыкающих участков (жилье, административные, коммерческие, промышленные здания и т.п.);

2) ориентация улучшений, наличие застройки в прилегающих районах;

3) наличие улиц, аллей, маршрутов общественного транспорта;

4) возможность подъезда непосредственно к участку, качество и состояние дорог;

5) близость и интенсивность движения транспорта͵ уровень шума;

6) состояние окружающей среды;

  1. Анализ экономических факторов:

· цены сосœедних участков;

· наличие инженерных коммуникаций или возможность их прокладки, величина расходов на их создание (электрические сети, водопровод, канализация, газопровод, теплотрасса, телœефонная сеть и др.);

· данные о продажах аналогичных земельных участков;

· данные о затратах на новое строительство или на улучшения объекта для его эффективного использования;

· данные о доходах и затратах от использования объекта.

  1. Особые факторы, вытекающие из местоположения конкретного участка.

К отчету оценщик прикладывает карту местности, показывающую участок и его местоположение, а также фотографии земельного участка и его улучшений.

Этап 3. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка. Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, ᴛ.ᴇ.

наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым, и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной.

При определœении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:

l целœевое назначение и разрешенное использование;

l текущее использование земельного участка;

l перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;

l ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости.

Этап 4. Расчет рыночной стоимости на основе трех подходов к оценке и согласование полученных результатов. В соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998ᴦ.

№135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», оценщик при проведении оценки использует затратный, сравнительный и доходный подходы оценки.

Он самостоятельно определяет в рамках каждого их подходов к оценке конкретные методы оценки.

В Методических рекомендациях по определœению рыночной стоимости земельных участков, разработанных в соответствии с Постановлением Правительства РФ «Об утверждении стандартов оценки» от 6 июля 2001ᴦ. №519 и утвержденных Распоряжением Мин имущества России от 6 марта 2002ᴦ. №568, рекомендуется использовать:

l метод сравнения продаж;

l метод выделœения;

l метод распределœения;

l метод капитализации земельной ренты;

l метод остатка;

l метод предполагаемого использования.

Каждый из этих методов может привести к получению различных величин стоимости земельного участка.

Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных методов и вывести итоговую величину стоимости земли на основании наиболее подходящих и надежных данных.

Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное.

Этап 5. Подготовка отчета об оценке. Результаты оценки должны быть оформлены в виде письменного отчета об оценке. Основные требования к содержанию отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка изложены в следующих документах:

  1. Федеральный закон от 29 июля 1998ᴦ. № 135 «Об оценочной деятельности в РФ».
  2. Постановление Правительства РФ «Об утверждении стандартов оценки» от 6 июля 2001ᴦ. №519.
  3. Методические рекомендация по определœению рыночной стоимости земельных участков. Распоряжение Минимущества России от 6 марта 2002ᴦ. №568-р.
  4. Методические рекомендация по определœению рыночной стоимости права аренды земельных участков. Распоряжение Минимущества России от 10 апреля 2003ᴦ. №1102-р.

При составлении отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка целœесообразно руководствоваться следующими требованиями:

l своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке земельного участка является надлежащим исполнением оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором;

l отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки земельного участка, используемые стандарты оценки, цели и назначение оценки земельного участка, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки, отражаемых в отчете;

Важно

l отчет может также содержать иные сведения, являющиеся по мнению оценщика, существенными с точки зрения полноты обоснования примененного им метода расчета стоимости конкретного земельного участка;

l отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется его печатью.

Читайте также

  • — Процедуры оценки рыночной стоимости земельного участка.

    Процедуры оценки рыночной стоимости земельного участка включает пять этапов: 1) определение основных вопросов оценки; 2) сбор, проверка и анализ информации; 3) анализ наиболее эффективного использования земельного участка; 4) расчет рыночной стоимости на основе трех… [читать подробенее]

  • Источник: http://oplib.ru/random/view/967951

    Оценка земельных участков

    Оценка земельных участков представляет собой процедуру определения рыночной стоимости конкретного земельного надела.

    Под земельным участком понимают часть поверхности земли, очерченную границами, зафиксированными в специализированных документах.

    Земельный участок имеет площадь, определенный правовой статус, место расположения и другие атрибуты, которые также фиксируются в документах, отражающих право владения данным объектом недвижимости.

    Основные направления оценки земельных участков

    Конкретный вид оценки земельных участков зависит от целей инициатора экспертизы. Он определяется в зависимости от того, как собственник предполагает распоряжаться своим имуществом. Например, для последующей продажи осуществляется выявление рыночной цены участка, для получения кредита – определение залоговой цены. К самым популярным видам оценки земельных участков относятся:

    • Определение рыночной стоимости земельного участка
    • Установление арендной стоимости земельного участка
    • Установление залоговой стоимости земельного участка
    • Определение инвестиционной стоимости земельного участка

    Ситуации, в которых может потребоваться проведение оценки земельного участка

    Определение стоимости земельного участка может потребоваться при различных действиях с имеющейся во владении землей. Как правило, оценку производят при передаче прав собственности, а также получении денежных средств в качестве инвестиции или под залог земельного участка. Чаще всего, оценку земельных участков выполняют в следующих случаях:

    • Перед заключением сделки по продаже или приобретению земельного участка.
    • В процессе наследования участка – если возникают споры по разделу наследуемого имущества.
    • В процессе любых других имущественных споров – при разводе супругов, в время банкротства предприятия и так далее.
    • При получении кредитных средств под залог имеющегося земельного участка.
    • Для привлечения инвестиций, а также перед инвестированием в развитие земельного участка.

    Методика проведения оценки земельных участков

    В настоящее время существует множество методик для определения стоимости земельного участка. Методики базируются на сочетании трех основных подходов экономического анализа – доходного, сравнительного и затратного.

    Доходный способ определения стоимости включает в себя методику вычисления остатка, анализ предполагаемого способа использования оцениваемого объекта, методику установления капитализации земельной ренты. Сравнительный подход дает методики распределения, выделения, а также сравнения продаж.

    И, наконец, затратный метод сводится к расчету стоимости воспроизводства или возмещения стоимости улучшений земельного участка.

    Для достоверного вычисления стоимости земельного участка, его оценку производят с использованием нескольких методик, результаты которых обязательно учитываются в формировании конечной стоимости объекта. Использованные методики подробно описываются в заключении эксперта, чаще всего с обоснованием применения каждой конкретной методики.

    Наиболее популярные методики оценки земельных участков включают в себя:

    • Расчет показателя капитализации земельной ренты.
    • Метод расчета стоимости в зависимости от предполагаемого использования.
    • Методика исчисления остатка.
    • Сравнительная методика, основанная на показателях продаж.

    Расчет показателя капитализации земельной ренты представляет собой способ оценки стоимости, применяемый как для застроенных, так и незастроенных участков земли. Данная методика применяется при условии возможности получения от исследуемого участка земельной ренты и проводится в три этапа.

    Сначала рассчитывается земельная рента, создаваемая земельным участком, далее устанавливается коэффициент капитализации земельной ренты. И, наконец, на основании первых двух выявленных величин, рассчитывается рыночная стоимость данного участка земли.

    Исходный показатель земельной ренты в большинстве случаев определяется как доход, полученный от сдачи земельного участка в аренду.

    Совет

    Основным мероприятием для данной методики является исчисление коэффициента капитализации, для чего применяется способ установления рыночной выжимки или способ подсчета увеличения безрисковой ставки отдачи на капитал. Для вычисления рыночной стоимости земельного участка рентный доход делится на коэффициент капитализации.

    Расчет стоимости земельного участка в зависимости от предполагаемого использования также применяется как для застроенных, так и для незастроенных участков. Основное условие применения данной методики заключается в возможности использования оцениваемого участка доходным способом. Расчет производится следующим образом:

    • Расчет суммы и структуры расходов, предполагаемых в случае наиболее эффективного использования оцениваемого участка.
    • Расчет структура и величины доходов, которые будут получены при оптимальном использовании.
    • Расчет показателя организационных расходов.
    • Расчет показателя ставки дисконтирования.
    • Определение стоимости оцениваемого участка посредством дисконтирования всех предполагаемых расходов и доходов, возникших в случае наиболее эффективного варианта его использования.
    Читайте также:  Оплата квартплаты и услуг жкх: правила осуществления по лицевому счету, без комиссии, через интернет или банк

    Методика исчисления остатка применяется при условии возможности осуществления на земельном участке улучшений, приносящих доход. Данная методика складывается из следующих мероприятий:

    • Определение стоимости замещения или воспроизводства производимых улучшений.
    • Определение суммы чистого операционного дохода от совокупного объекта собственности за установленный период времени с учетом рыночного показателя арендных ставок.
    • Определение чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения.
    • Определение показателя земельной ренты путем исчисления разности между показателями чистого дохода (доход от объекта минус доход от улучшений).
    • Установление рыночной стоимости оцениваемого земельного участка с помощью капитализации земельной ренты.

    Сравнительная методика, основанная на показателях продаж, применяется в условиях существования свободного и развитого рынка земельных участков. В России данная методика получила распространение в связи оценкой земельных участков, находящихся в свободном владении.

    Данные участки принадлежат жителям городских и сельских поселений, находятся в огороднических, садоводческих и дачных объединениях.

    Методика базируется на систематизации данных о продажах, а также на сравнении информации о продаже земельных участков, схожих с оцениваемым объектом по величине, расположению, наличию инженерных систем и другим показателям.

    Процедура производства оценки земельных участков

    Как и большинство подобных мероприятий, оценка конкретного участка земли проводится в несколько этапов. В первую очередь эксперт знакомится с имеющейся ситуацией, определяет виды оценочных мероприятий, которые необходимо произвести.

    На этом же шаге, исходя из сложности и срочности предстоящей оценки, устанавливается стоимость процедуры.

    После предварительных мероприятий заключается договор между инициатором экспертизы и экспертным центром, в котором четко прописываются цели и задачи проводимого исследования, а также вопросы, на которые специалист должен будет дать ответы по окончании работы.

    На следующем этапе производится непосредственно оценка земельных участков. Эксперт изучает представленную заказчиком документацию, проводит оценку по выбранным им методикам, сравнивает результаты и вычисляет итоговую стоимость земельного участка – рыночную, арендную залоговую или инвестиционную. В зависимости от поставленной перед ним задачи.

    На последнем этапе специалист по оценке земельных участков формирует экспертное заключение – основной результат деятельности эксперта и документ, на основании которого инициатор оценки может предпринимать последующие шаги или предъявить его в суде для подтверждения своей позиции.

    В экспертное заключение обязательно входит описание всех проведенных оценочных мероприятий, их результатов, конечное мнение эксперта. Кроме того, к заключению прилагаются копии всех изученных документов, а также документы оценочной компании, копии дипломов специалистов и так далее.

    Обратите внимание

    Экспертное заключение может быть передано инициатору экспертизы лично в офисе экспертного центра, а также доставлено почтой или через курьерскую службу.

    Указанная в заключении стоимость земельного участка действительна в течение полугода с момента его получения. Исключение составляет только оценка земельных участков, переходящих в собственность при вступлении нового собственника в права наследования.

    Документы, которые необходимо представить для проведения оценки земельных участков

    Для осуществления оценочных мероприятий представляются две группы документов – во-первых, документы, подтверждающие личность инициатора экспертизы (для физических лиц) или документы, устанавливающие статус организации (для юридических лиц).

    Во-вторых, эксперту передаются все имеющиеся документы на землю:

    • Бумаги, подтверждающие право собственности на участок.
    • Геодезические планы с указанием границ участка.

    Для более достоверной оценки объекта желательно дополнительно представить следующие документы:

    • Фотографии и видеоматериалы, содержащие изображение оцениваемого объекта.
    • Кадастровый план оцениваемого земельного участка.
    • Кадастровая справка на оцениваемый земельный участок.
    • Документы, содержащие сведения об обременении участка (залоговое бремя, ограничение «не подлежит приватизации», ограничение на ведение каких-либо работ, необходимость получения специального разрешения на проведение работ, обязательство собственника отвести часть земли под обустройство оговоренных объектов, например, стоянок; необходимость обеспечить проход или проезд по имеющейся земле, публичные сервитуты и пр.) – при наличии таковых.
    • Разрешение на использование земли.
    • Финансовые документы (сведения, содержащиеся в договоре аренды, величина балансовой стоимости и пр.).

    Правовая база для проведения мероприятий по оценке земельных участков

    Формирование отчетов об оценке земельных участков производится в соответствии с Федеральным стандартом оценки № 3. утвержденным 20 июля 2007 года (приказ Министерства экономического развития РФ № 254). Согласно разделам № 1 и № 2 данного документа, экспертное заключение (отчет об оценке) должно иметь постраничную нумерацию.

    Заключение в обязательном порядке прошивается, скрепляется подписью специалиста, производившего оценочные мероприятия, а также личной печатью эксперта, имеющего право на осуществление оценки – если специалист ведет частную практику.

    Для экспертных центров предписано скреплять отчет об оценке печатью юридического лица и подписью его руководителя, с которым специалист по оценке заключил трудовой договор на проведение соответствующих мероприятий.

    Вопросы, которые задаются специалисту, производящему оценку земельных участков

    Данный перечень вопросов носит общий характер и отражает наиболее популярные их виды.

    Список вопросов, на которые отвечает эксперт, формируется в каждом случае индивидуально при заключении договора на проведение оценочных мероприятий.

    Конкретный набор вопросов зависит от целей и задач проводимой экспертизы. Наиболее часто специалисты в области оценки земельных участков отвечают на следующие вопросы:

    • Какова рыночная стоимость имеющегося в собственности земельного участка?
    • Какова арендная стоимость оцениваемого земельного участка?
    • Каким образом влияют на стоимость участка имеющиеся обременения?
    • Каков показатель капитализации земельной ренты для данного земельного участка?
    • Каков метод использования данного земельного участка, приносящий наибольший доход?
    • Какова залоговая стоимость оцениваемого земельного участка?
    • Какова инвестиционная стоимость имеющегося земельного участка?
    • Какие особенности оцениваемого земельного участка повышают его инвестиционную привлекательность?
    • Какие обременения, наложенные на исследуемый земельный участок, значительно снижают его инвестиционную стоимость?
    • Какова величина ставки дисконтирования, определяющая уровень риска при инвестировании в данный земельный участок?
    • Каков объем и структура предполагаемых доходов, которые будут получены при оптимальном (наиболее эффективном) использовании оцениваемого участка земли?

    Источник: https://sudexpa.ru/expertises/ocenka-zemelnykh-uchastkov/

    Оценка рыночной стоимости земельного участка

    Оценка рыночной стоимости земельного участка

    Рыночная стоимость – расчетная величина, которая необходима землевладельцам не сама по себе, но только в особых ситуациях, возникающих в правовом поле.

    Роль рыночной оценки для права в том, что она определяет реальную цену земли, без учета сверхзапросов или скидок продавца, комиссионных риэлтора.

    Посмотрим, когда необходима рыночная стоимость и каким путем ее можно установить.

    Оценка рыночной стоимости земельных участков: когда нужна

    Узнать рыночную стоимость земли ее собственнику необходимо в следующих случаях:

    • Вступление в наследство (госпошлина нотариуса вычисляется из рыночной оценки). Хотя здесь возможен расчет госпошлины из кадастровой стоимости участка, теоретически соответствующего рыночной. Но необходимо учесть, что кадастровая стоимость зачастую завышена, поэтому стоит примерно подсчитать, что выйдет наследнику дороже – завышенная госпошлина по кадастровой стоимости или оплата рыночной оценки для вычисления реальной стоимости земли.
    • Оплата госпошлины в суд, если подается иск об истребовании участка из чужого незаконного владения, его разделе, выделении из него части.
    • Изъятие земельного участка для государственных/муниципальных нужд (для расчета компенсации). По идее оплатить оценку здесь должны сами изымающие землю органы, но в случае сомнений в ее объективности рекомендуется провести независимую экспертизу стоимости участка у другого оценщика.
    • Для снижения земельного налога (существует процедура снижения кадастровой стоимости по результатам проведенной для данного участка оценки рыночной стоимости).
    • Для представления в банк в качестве залога по кредиту (банк дает в долг сумму, составляющую не более 80 % стоимости залогового имущества)

    Методики расчета рыночной стоимости земельного участка

    Принципы и методы оценки земли утверждены Министерством имущественных отношений РФ в 2002 г.

    Итак, принципами оценки являются

    • Полезность (способность удовлетворять потребности покупателя);
    • Принцип спроса и предложения;
    • Принцип замещения (стоимость должна быть сопоставимой со стоимостью объекта аналогичной полезности);
    • Принцип изменения (стоимость устанавливается только на конкретную дату, т.к. все время меняется);
    • Принцип внешнего влияния (учитываются размещение и рядом находящиеся объекты);
    • Принцип эффективного использования (учитывается выгода от использования участка наиболее рациональным способом, даже, если не момент оценки он используется по-другому).

    Методы оценки:

    • Сравнение продаж (оценщик выделяет признаки участка и находит в числе выставленных на продажу участков сходные по признакам, учитывает их цену);
    • Выделение (применяется для оценки застроенных участков, в связи с чем использует выделение элементов объекта и самостоятельное их рассмотрение по всем признакам, самостоятельное сравнение с аналогами);
    • Распределение (также для застроенных участков, предполагает анализ информации о доле цены конкретно земли в цене всего участка с постройками);
    • Капитализация земельной ренты (основан на расчете дохода от участка;
    • Метод остатка (стоимость земли вычисляется путем исключения стоимости допустимых, но еще не сделанных на участке улучшений, например, коммунальных сетей, построек);
    • Метод предполагаемого использования (для участков, способных принести прямой доход, вычисляются стоимость необходимых улучшений, риски инвестирования и т.п.).

    Методики расчета рыночной стоимости права аренды земельного участка

    Если земля находится не в собственности, а в аренде, особенно под постройками, банки обычно требуют оформить залог недвижимости и права аренды земли под таковой.

    Методы оценки в данном случае используются те же самые, что и при оценке участка в собственности, однако в общую картину добавляются «арендные» факторы: срок договора, его цена, обременение права аренды или участка чужими правами и т.п.

    Принципами оценки права аренды земли являются

    • Принцип ожидания (предполагаются доходы с участка за время действия договора аренды);
    • Принцип эффективного использования (учитываются доходы, полученные при наиболее эффективном использовании).

    Кто вправе производить оценку земли

    Оценщик – квалифицированный специалист, который обязательно

    • числится в саморегулируемой организации оценщиков (СРО),
    • застраховал свою ответственность на случай причинения ущерба заказчику.

    С 1 июля 2017 г. оценщик сможет проводить оценку лишь по направлениям, указанным в его квалификационном аттестате.

    Оценщик обязательно должен заключить с заказчиком письменный договор, содержание которого четко определено законом «Об оценочной деятельности в РФ» (например, туда обязательно включается описание объекта оценки и вид стоимости, которую оценщик должен рассчитать, название СРО).

    По результатам работы оценщик предоставляет заказчику отчет: пронумерованный, прошитый, подписанный оценщиком, скрепленный его печатью (или печатью организации, где он работает).

    Оценка земли, сделанная в соответствии с законом, не может быть оспорена, если ее результаты не обязательны для оспаривающего.

    Например, администрация поселения, изымающая землю, может оспорить результаты рыночной оценки, а банк, берущий землю в залог – нет.

    Дело в том, что администрация обязана уплатить за конкретную землю рыночную стоимость, а банк свободен в своей кредитной политике и может вообще не заключать договор залога данной земли.

    Таким образом, оценка рыночной стоимости земельного участка или права его аренды выясняется специалистом-оценщиком по заданию заказчика.

    Важно

    Ценность рыночной оценки – в ее объективности и возможности использовать отчет об оценке как подтверждение адекватности стоимости участка в гражданско-правовых спорах, конфликтах с госорганами либо для целей расчета госпошлины, а также для того, чтобы приобрести квартиру, так как собственник квартиры также становится собственником части земельного участка под многоквартирным жилым домом. Купить квартиру в СЗАО в Москве, к примеру, можно и самому, и с помощью специалистов, но собственность на долю земельного участка оформить придется. 

    Читайте также:  Срок исковой давности по коммунальным платежам: какой срок установлен для взыскания долгов

    Рыночная стоимость – расчетная величина, которая необходима землевладельцам не сама по себе, но только в особых ситуациях, возникающих в правовом поле. Роль рыночной оценки для права в том, что она определяет реальную цену земли, без учета сверхзапросов или скидок продавца, комиссионных риэлтора.

    Посмотрим, когда необходима рыночная стоимость и каким путем ее можно установить.

    Оценка рыночной стоимости земельных участков: когда нужна

    Узнать рыночную стоимость земли ее собственнику необходимо в следующих случаях:

    • Вступление в наследство (госпошлина нотариуса вычисляется из рыночной оценки). Хотя здесь возможен расчет госпошлины из кадастровой стоимости участка, теоретически соответствующего рыночной. Но необходимо учесть, что кадастровая стоимость зачастую завышена, поэтому стоит примерно подсчитать, что выйдет наследнику дороже – завышенная госпошлина по кадастровой стоимости или оплата рыночной оценки для вычисления реальной стоимости земли.
    • Оплата госпошлины в суд, если подается иск об истребовании участка из чужого незаконного владения, его разделе, выделении из него части.
    • Изъятие земельного участка для государственных/муниципальных нужд (для расчета компенсации). По идее оплатить оценку здесь должны сами изымающие землю органы, но в случае сомнений в ее объективности рекомендуется провести независимую экспертизу стоимости участка у другого оценщика.
    • Для снижения земельного налога (существует процедура снижения кадастровой стоимости по результатам проведенной для данного участка оценки рыночной стоимости).
    • Для представления в банк в качестве залога по кредиту (банк дает в долг сумму, составляющую не более 80 % стоимости залогового имущества)

    Методики расчета рыночной стоимости земельного участка

    Принципы и методы оценки земли утверждены Министерством имущественных отношений РФ в 2002 г.

    Итак, принципами оценки являются

    • Полезность (способность удовлетворять потребности покупателя);
    • Принцип спроса и предложения;
    • Принцип замещения (стоимость должна быть сопоставимой со стоимостью объекта аналогичной полезности);
    • Принцип изменения (стоимость устанавливается только на конкретную дату, т.к. все время меняется);
    • Принцип внешнего влияния (учитываются размещение и рядом находящиеся объекты);
    • Принцип эффективного использования (учитывается выгода от использования участка наиболее рациональным способом, даже, если не момент оценки он используется по-другому).

    Методы оценки:

    • Сравнение продаж (оценщик выделяет признаки участка и находит в числе выставленных на продажу участков сходные по признакам, учитывает их цену);
    • Выделение (применяется для оценки застроенных участков, в связи с чем использует выделение элементов объекта и самостоятельное их рассмотрение по всем признакам, самостоятельное сравнение с аналогами);
    • Распределение (также для застроенных участков, предполагает анализ информации о доле цены конкретно земли в цене всего участка с постройками);
    • Капитализация земельной ренты (основан на расчете дохода от участка;
    • Метод остатка (стоимость земли вычисляется путем исключения стоимости допустимых, но еще не сделанных на участке улучшений, например, коммунальных сетей, построек);
    • Метод предполагаемого использования (для участков, способных принести прямой доход, вычисляются стоимость необходимых улучшений, риски инвестирования и т.п.).

    Методики расчета рыночной стоимости права аренды земельного участка

    Если земля находится не в собственности, а в аренде, особенно под постройками, банки обычно требуют оформить залог недвижимости и права аренды земли под таковой.

    Методы оценки в данном случае используются те же самые, что и при оценке участка в собственности, однако в общую картину добавляются «арендные» факторы: срок договора, его цена, обременение права аренды или участка чужими правами и т.п.

    Принципами оценки права аренды земли являются

    • Принцип ожидания (предполагаются доходы с участка за время действия договора аренды);
    • Принцип эффективного использования (учитываются доходы, полученные при наиболее эффективном использовании).

    Кто вправе производить оценку земли

    Оценщик – квалифицированный специалист, который обязательно

    • числится в саморегулируемой организации оценщиков (СРО),
    • застраховал свою ответственность на случай причинения ущерба заказчику.

    С 1 июля 2017 г. оценщик сможет проводить оценку лишь по направлениям, указанным в его квалификационном аттестате.

    Оценщик обязательно должен заключить с заказчиком письменный договор, содержание которого четко определено законом «Об оценочной деятельности в РФ» (например, туда обязательно включается описание объекта оценки и вид стоимости, которую оценщик должен рассчитать, название СРО).

    По результатам работы оценщик предоставляет заказчику отчет: пронумерованный, прошитый, подписанный оценщиком, скрепленный его печатью (или печатью организации, где он работает).

    Оценка земли, сделанная в соответствии с законом, не может быть оспорена, если ее результаты не обязательны для оспаривающего.

    Например, администрация поселения, изымающая землю, может оспорить результаты рыночной оценки, а банк, берущий землю в залог – нет.

    Дело в том, что администрация обязана уплатить за конкретную землю рыночную стоимость, а банк свободен в своей кредитной политике и может вообще не заключать договор залога данной земли.

    Таким образом, оценка рыночной стоимости земельного участка или права его аренды выясняется специалистом-оценщиком по заданию заказчика.

    Совет

    Ценность рыночной оценки – в ее объективности и возможности использовать отчет об оценке как подтверждение адекватности стоимости участка в гражданско-правовых спорах, конфликтах с госорганами либо для целей расчета госпошлины, а также для приобретения квартиры.

    Ведь собственник квартиры является также и собственником части земельного участка под многоквартирным жилым домом. Купить квартиру в СЗАО в Москве, к примеру, можно самому либо с помощью специалистов, но оформить собственность на долю земельного участка все равно придется!

    Источник: https://terres.ru/articles/ocenka-rynochnoj-stoimosti-zemelnogo-uchastka

    Как самостоятельно узнать рыночную стоимость земельного участка и как она соотносится с кадастровой оценкой земли?

    Содержание:

    • Рыночная стоимость земельного участка: это что такое?
    • Соотношение кадастровой и рыночной стоимости
    • Сравнивание стоимости    

    • Самостоятельная оценка рыночной стоимости земельного участка
    • Выбор методик оценки     Доходный     Затратный      Метод сравнения продаж    

    • Отчет об установлении рыночной стоимости ЗУ
    • Документы на тему статьи

    Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите

    бесплатную консультацию:

    Рыночная стоимость земельного участка: это что такое?

    Для начала дадим определение рыночной стоимости земельного участка.

    Рыночная оценка земли – это цена, установленная на ЗУ, с учетом влияния тенденций рынка недвижимости. Используется по преимуществу при купли-продаже ЗУ или объекта недвижимости, расположенного на участке, возведенного с учетом норм, предусмотренных для капитальных строений.

    Установление рыночной стоимости земельного участка произвольное, по усмотрению собственника, но только ее актуальное определение сопутствует успешной продаже.

    Повышение рыночной стоимости препятствует совершению имущественной сделки, а ее уменьшение приводит к убыткам продавца. Поэтому целесообразно использовать услуги независимого оценщика или самостоятельно ориентироваться на рынок сбыта аналогичных земель.

    Нередко возникает вопрос о том, каким образом взаимосвязаны рыночная и кадастровая стоимость земельного участка. Взаимосвязь действительно существует.

    Определенные стандартные ситуации предусматривают нормы, согласно которым, рыночная стоимость земельного участка от кадастровой стоимости приблизительно на 30% превышена.

    Эти виды расчетов ценообразования имеют различное назначение:

    • кадастровая стоимость определяется для налогообложения;
    • рыночная стоимость земельного участка устанавливается для имущественной сделки.

    В первом случае расчет кадастровой стоимости всегда производится с учетом параметров ЗУ, на основании формул, применяемых уполномоченными представителями ревизионной комиссии. Они действуют на основании норм Федерального закона № 52-ФЗ от 7.02.08 г., регулирующего оценочную деятельность в РФ.

    Ревизия назначается на федеральном или региональном уровне власти, согласно статье 66 ЗК РФ. Ее оценка определяет фиксированную сумму, которая сохраняется до момента проведения очередной ревизии и допускает исключительных случаев изменения кадастровой стоимости только по решению суда.

    ЗК РФ, Статья 66. Оценка земли

    1. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
    2. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

      Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

    3. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

    Рыночная оценка земельного участка – это цена, которая свободно и беспрепятственно назначается владельцем ЗУ и допускает неоднократного изменения на протяжении имущественной сделки, вплоть до оформления сторонами предварительного договора купли-продажи (ПДКП). Это обосновано рисками за срыв продажи при неправомерном ее завышении или риском убытков, которые несет сам продавец – владелец ЗУ.

    Что такое кадастровая и рыночная стоимость земли вы уже знаете, а знаете ли вы о выкупной стоимости ЗУ? Если нет, тогда прочитайте наш материал по этой теме.

    Ориентация на разницу в 30% между двумя видами стоимости совершенно условная. Однако предполагается, что более существенное различие в оценке, превышающее 30% должно быть юридически обосновано.

    В таком случае целесообразно получить официальные сведения в форме акта или справки – от независимого оценщика.

    Может быть кадастровая стоимость земельного участка равна рыночной стоимости, допуская несущественные различия. Но такой факт так же может быть обусловлен объективными причинами.

    Например, если сбыт надела совершается в начале зимнего сезона, когда спрос на землю падает. Или участок не обрабатывался и имеет крайне не ухоженный вид.

    Но не должно возникать ситуации, когда рыночная цена оказывается существенно ниже кадастровой.

    При существенном снижении рыночной стоимости, требуется обратиться в кадастровую палату, с требованием о пересмотре установленных ревизией кадастровых оценочных параметров.

    Такие ситуации могут возникнуть, если на ЗУ наложено обременение в виде публичного сервитута или часть участка подверглась порче и существенному искажению конфигурации границ.

    Если вам необходимо в короткие сроки получить выписку из ЕГРН – воспользуйтесь специальным предложением наших партнеров ниже.

    Собственник, подготавливающий к продаже земельный участок, может использовать несколько вариантов, как определить рыночную стоимость земельного участка:

    1. Обратиться к независимому оценщику.
    2. Обратиться в компанию по работе с недвижимостью.
    3. Провести оценку самостоятельно.

    В первых двух случаях ответственность за определение соразмерной суммы передается специалистам. При самостоятельной оценке выбираются предельно простые расчеты, с использованием элементарных формул, которые не требуют специального образования и наличия компетенций.

    Если вами выбрана самостоятельная оценка земли, рыночная стоимость определяется несколькими подходами, о которых поговорим ниже.

    Выбор методик оценки

    Перед тем, как узнать рыночную стоимость земельного участка следует выбрать метод оценки земли:

    • доходный метод;
    • затратный метод;
    • метод сравнения продаж.

    Далее рассмотрим, как определяется рыночная стоимость земельного участка, используя каждый из методов.

    Доходный

    Доходный способ определения соразмерной денежной суммы, которую целесообразно затребовать при сбыте надела, один из самых сложных для самостоятельного применения.

    Использование доходного метода имеет смысл тогда, когда продаются высокорентабельные земли.

    Например, он применим в населенных пунктах, где жилые застройки имеют предельно высокую стоимость. Или – оцениваются наделы из числа сельскохозяйственных земель, подходящие для развития бизнеса.

    Читайте также:  Очередность наследования по закону: порядок наследования в 2019 году на схеме согласно гк рф

    То есть в данном случае сделка требует обеспечения земельного продукта бизнес-планом. Например, участок может продаваться в загородной зоне, для возведения туристического комплекса.

    Обратите внимание

    Прибыль, которую принесет ответственное управление туристическим бизнесом и зоной отдыха существенно влияет на стоимость ЗУ.

    Видео о доходном подходе определения рыночной стоимости ЗУ:

    Затратный

    Этот способ может применяется совместно с доходным. В этом случае он учитывает необходимые траты для возведения капитального объекта строительства на участке.

    Например, при планировании бизнеса или застройки участка жилым домом, для сбыта квартир гражданам, предусматриваются финансовые вложения. Они вычитаются из планируемого дохода, определяя допустимую стоимость земель.

    Формула выглядит следующим образом:

    ПД – Р = ПРД, где:

    • ПД – планируемый доход, который можно получить от развития бизнеса на участке;
    • Р – расходы, определенные затратным методом, которые понесет предприниматель;
    • ПРД – потенциальный реальный доход, который может получить предприниматель.

    ПРД является основанием, из которого вычитается сумма, допустимая для взимания в качестве рыночной стоимости ЗУ. Для того, чтобы ее определить требуется метод капитализации. Использование формул капитализации выполняется профессиональными оценщиками.

    При самостоятельно проводимых расчетах допустимо выделить приемлемую разницу между потенциальным доходом, который имеет реализацию только в будущем, и тем реальным вложением, которое сделает покупатель земель непосредственно в ближайший момент. Исходя из того, что потенциальные и реальные деньги имеют разную стоимость, собственнику продаваемого участка целесообразно учитывать в качестве собственного дохода 25-30% от ПРД.

    Так же затратный способ применяется самостоятельно для таких земель, которые имеют среднестатистическую рентабельность.

    Например – земли поселений (ИЖС). В этом случае выводится значение Р (расходы), которое предусматривает простое суммирование финансовых вложений собственника.

    Если земля под ИЖС была приобретена за 500 тысяч рублей без подведения газа и водопровода, а впоследствии данные коммуникации проводились собственником надела, то ему следует суммировать понесенные расходы. Иные вложения, облагородившие участок, так же следует учесть в качестве затрат, влияющих на ценообразование.

    Затратный способ предусматривает наличие сведений о проведенных затратах. После расчета суммы можно сделать поправки в сторону увеличения или уменьшения стоимости, ориентируясь на рентабельность продажи и тенденции рынка.

    Еще больше полезной информации о затратном методе в видео:

    А еще как как рассчитать рыночную стоимость земельного участка?

    Метод сравнения продаж

    Используется всегда, когда продают типичные объекты недвижимости. Для этого выявляют цены на ЗУ, которые были проданы в аналогичном районе. При этом выбирают наделы с идентичной площадью или высчитывают удельную рыночную стоимость (УРС).

    Можно использовать формулу:

    УРС = (ЦЗУ1 + ЦЗУ2 + ЦЗУ3) : ОПУ, где:

    • ЦЗУ – цена земельного участка, под соответствующим порядковым номером.
    • ОПУ – общая площадь проданных и принятых в расчет участков.

    Удельная стоимость – это цена 1 м2 земель в массиве. Допускает использования при определении модели или аналога, в применении к условиям рынка.

    Обязательное условие в применении данной формулы – участки требуется скомпоновать по аналогичным признакам, влияющим на ценообразование.

    Если самостоятельно проведенный расчет рыночной стоимости земельного участка существенно различается, при использовании обозначенных методов – целесообразно обратиться к профессиональному оценщику.

    О сравнительном методе оценки ЗУ смотрите в следующем видео:

    Отчет об установлении рыночной стоимости ЗУ

    При обращении к специалисту, имеющему лицензию на предоставление услуг в сфере профессиональной оценки объектов недвижимости, можно получить официальный отчет рыночной стоимости земельного участка.

    Он выдается в форме справки или акта с заключением о результатах проведенных расчетов.

    Этот документ имеет юридическую силу и правоспособен для предъявления покупателям во время презентации объекта.

    Если расчеты проводились самостоятельно, допускается их добросовестное оформление, с приложением документации о понесенных расходах, с целью последующей демонстрации покупателям. Официальной юридической силы они не имеют, но допускаются к применению в качестве мотивирующего ценообразование, подтверждения.

    Скачать пример отчета о рыночной стоимости.

    В статье показана оценка земли: кадастровая и рыночная, которые можно провести самостоятельно, при подготовке ЗУ к имущественной сделке. Уникальные свойства участка требуют специфического подхода, подразумевающего консультирование на экспертном уровне.

    Надеемся теперь вам известно, что такое кадастровая и рыночная стоимость земли, а также как определить их.

    Документы на тему статьи

    Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.

    Звоните, будем решать:

    Источник: https://myrealproperty.ru/zemelnyj-uchastok/stoimost-zemli/rynochnaya-otsenka.html

    Определение рыночной стоимости земельного участка и ее отличие от кадастровой

    В законодательстве, когда речь заходит о стоимости земли, упоминается ее рыночная стоимость и кадастровая. Причем их величины могут весьма существенно отличаться. В связи с этим у граждан возникает вполне закономерные вопросы, зачем необходима кадастровая и рыночная стоимость земельного участка, на что она влияет и почему отличается? Дадим на них подробный ответ.

    Рыночная и кадастровая цена: в чем разница

    Для начала необходимо вспомнить, сто понимается под терминами «земля» или «земельный участок». Согласно определению, закрепленному в законодательстве — это часть поверхности суши, имеющая четкие границы. Земли, находящиеся на территории нашей страны, имеют владельцев, которыми могут быть граждане, различные организации, муниципальные образования и государство.

    Все земельные участки должны быть поставлены их собственниками на кадастровый учет. Работами по составлению земельного кадастра занимается особый государственный орган, сотрудники которого в соответствии со своими инструкциями, определяют цену каждого участка. Для ее вычисления используются специальные методики, учитывающие влияние определенных факторов.

    Та сумма, которую покупатель готов отдать за земельный участок, составляет его рыночную стоимость. На нее влияет, прежде всего, классическое соотношение спроса и предложения.

    Важно

    Рыночная и кадастровая стоимость могут приблизительно совпадать или довольно серьезно различаться. Это не значит, что одна из них определена неверно. Просто на эти величины влияют совершенно разные факторы.

    Рыночная стоимость земельного участка обычно выше, причем разница порой достигает 30%.

    Кадастровая оценка применяется для вычисления сумму земельного налога. Для граждан он составит до 0,3% на участки земель, предназначенных для сельского хозяйства, индивидуальной жилой застройки или занятий садоводством. За участки иного назначения, налоговая ставка будет выше — до 1,5% от кадастровой стоимости (КС).

    Рыночная стоимость земли применяется для сделок, связанных с отчуждением участка, прежде всего для продажи. Она не может быть ниже кадастровой, но вполне допустимо совпадение этих величин.

    Владелец участка вправе сам установить цену на свое владение и продать землю за эту сумму, если на нее найдется покупатель.

    Походим образом соотносится и рыночная и кадастровая стоимость квартиры, да и любого другого недвижимого объекта.

    Кто и как определяет кадастровую стоимость

    Методология определения КС устанавливается законодательно, на федеральном уровне или в субъектах. Специфика подсчетов зависит от категории, к которой относится участок.  Кадастровые специалисты обязаны строго следовать предписанной процедуре и использовать специальные формулы. Об этом сказано в Земельном кодексе и законе, регулирующем оценочную деятельность.

    Работы по кадастровой оценке земель производятся каждые пять лет. До начала нового цикла проверок действуют параметры, установленные ранее. Сохраняется и  вычисленная кадастровая стоимость каждого участка.

    Пересмотр параметров для производства оценки или сама переоценка участка могут производиться досрочно, на основании судебного решения.

    Совет

    Инициатором разбирательства может выступать сам владелец земли или налоговый орган.

    Применяемые к конкретному участку параметры оценки зависят от категории, к которой он относится.

    Так, при определении кадастровой стоимости участка, включенного в земли поселений и предназначенного для жилищного строительства, важное значение имеет статистика по рыночной стоимости участков и ее колебаниям за несколько последних лет. Те же критерии используются и при оценке земель, выделенных для садоводства, огородничества, строительства летних дач или гаражей.

    При кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий большое значение имеет величина рентного дохода от их использования. Данный параметр применим и к участкам лесного фонда. Охраняемые территории, земли водоемов и прочие участки, расположенные вне населенных пунктов, оцениваются, исходя из затрат на поддержание или восстановление их естественного состояния и сохранение природного потенциала.

    Для удобства дальнейших кадастровых работ, однородные по своим свойствам и назначению участки, расположенные в одной местности, объединяют в более крупные массивы — оценочные зоны. Внутри нее все участки будут иметь одинаковую КС. Зонирование территории наносится на карту, которая затем размещается на официальном портале Росреестра и доступна всем желающим.

    Как формируется рыночная стоимость

    Определением рыночной стоимости земельного участка занимаются не кадастровые инженеры, а независимые оценщики.

    Их деятельность регулируется законом «Об оценочной деятельности» и Методическими рекомендациями Росимущества. Однако законом не установлена обязательность обращения к профессиональным оценщикам.

    Владелец участка вправе сам установить на него цену, которую считает справедливой.

    Обратите внимание

    Самостоятельное определение рыночной стоимости обычно базируется на анализе объявлений о продаже недвижимости. Собрав статистику по ценам на участки с походим расположением и свойствами, можно довольно точно оценить свою собственность. Однако есть вероятность упустить некоторые важные аспекты, которые будут очевидны профессионалу.

    Как правило, для оценки рыночной стоимости земли используют следующие методы:

    • сравнительный;
    • доходный;
    • затратный.

    Они используются по отдельности или в сочетании. Второй способ даст более точный результат, так как основывается на большем числе параметров. Рассмотрим эти способы подробнее.

    Сравнительный метод

    Такой подход удобно использовать, если рядом имеются аналогичные по свойствам участки, оценка которых уже производилась.

    Используя имеющиеся результаты можно по аналогии определить стоимость любого участка в том же массиве. Или вывести значение для удельное единицы: квадратного метра, сотки, гектара и т. д.

    Для этого суммируется стоимость всех оцененных участков, а затем делится на их общую площадь.

    Доходный метод

    Оценка производится на анализе дохода, который может получить владелец земли, используя ее согласно целевому назначению. Во внимание принимается не только текущее состояние дел, но и перспектива.

    Очевидно, что участки на окраине большого города рано или поздно будут использованы по жилую застройку или прокладку дорог. Следовательно, их стоимость будет выше, чем у аналогичных наделов вдалеке от населенных пунктов.

    Исключением могут стать земли вблизи популярных природных объектов или рекреационных зон. Возможность создания сопутствующей инфраструктуры сразу увеличит рыночную стоимость таких участков.

    Затратный метод

    Подсчет рыночной стоимости участка может базироваться и на подсчете затрат, которые придется понести для его освоения и возведения капитальных строений.

    Для сравнения берутся и предполагаемые доходы  от использования построенной недвижимости. Рыночная цена будет приблизительно равна разнице между доходами и затратами.

    Метод требует учета большого числа факторов, но дает точный результат.

    Кадастровая и рыночная оценка земель регулируются одними и теми же нормативными документами: Земельным кодексом и законом об оценочной деятельности. Однако цели при проведении каждой из них преследуются разные.

    Кадастровая стоимость служит базой для налогообложения, а рыночная — отражает цену, которую может потребовать за свой участок его владелец. Кадастровая стоимость при этом не может быть выше рыночной.

    Сроки проведения рыночной оценки определяет собственник земли, а перерасчет кадастровой стоимости проводится государственными служащими каждые пять лет.

    Источник: https://law247.ru/land/rynochnaya-stoimost-uchastka/

    Ссылка на основную публикацию