Проверка квартиры на чистоту при покупке: как проверить самостоятельно

Как самостоятельно проверить квартиру на чистоту при покупке

Покупка жилья – это всегда очень волнительный процесс, поскольку он предусматривает передачу большой денежной суммы продавцу недвижимости. Взамен покупатель хочет получить во владение «чистую» жилплощадь, на которую не наложены обременения, арест или имеются другие ограничения по ее использованию.

Поэтому крайне важно перед заключением сделки купли-продажи осуществить процедуру юридической проверки приобретаемого объекта.

Так как не всегда процесс покупки жилья курирует агентство недвижимости, сотрудники которого должны проверять юридические нюансы сделки, возрастает актуальность вопроса, как самостоятельно провести проверку квартиры на чистоту при покупке.

Ключевые моменты в процедуре проверки

Процедура проверки юридической чистоты приобретаемой недвижимости включает:

  • установление подлинности и достоверности бумаг на квартиру;
  • проверку факта прописки в квартире третьих лиц (в том числе людей с временной регистрацией);
  • определение правомочности продавца и его правовой репутации;
  • установление факта наличия притязаний на жилплощадь со стороны третьих лиц (например, наследников) и судебных споров, связанных с реализуемой недвижимостью;
  • обнаружение обременений (аренда, рента, ипотека и др.) и арестов, наложенных на квартиру;
  • проверку задолженностей по счетам коммунальных компаний;
  • определение законности перепланировки помещения (если она имеет место быть).

Бумаги, подлежащие проверке

При реализации недвижимости продавец должен иметь на руках следующие документы:

  1. Бумагу, устанавливающую право владения квартирой. Это может быть свидетельство на собственность и/или справку от ЕГРН. Второй документ разрешается получить самостоятельно в отделении Росреестра или через Интернет (например, воспользовавшись веб-ресурсом Росреестра (https://rosreestr.ru/site/), https://выписка-росреестр.рф или http://domopoisk24.ru).
  2. Договор на жилплощадь (например, бумагу о ее приватизации/покупке/мене/дарении/получении от застройщика). Нужно быть особенно внимательными при приобретении недвижимости, право владения на которую установлено на базе решения суда (так как оно может быть оспорено).
  3. Бумагу, удостоверяющую факт наследования квартиры (в том случае, если она перешла к ее владельцу по наследству).
  4. Кадастровый паспорт.
  5. Техпаспорт (если есть).

Перечисленные документы должны быть предоставлены в подлинниках, с которых можно будет сделать копии.

Ключевые моменты, на которые нужно обращать внимание при рассмотрении бумаг:

  • наличие подписей/штампов в соответствующих графах;
  • отсутствие исправлений, замазок корректором, зачеркиваний и т.п.

Запрос в ЕГРН

Единый госреестр недвижимости является базовым источником сведений об объектах недвижимости в РФ.

Заказав справку из реестра, можно узнать актуальную и абсолютно достоверную информацию о возникновении и переходе права на интересующую заявителя жилплощадь.

Рассмотрение обращения занимает не более трех дней от момента его получения в Росреестре. Для физ. лиц данная услуга стоит от 300 рублей, а юр. лиц – от 950 рублей.

Оформить заявку и получить ответ можно одним из следующих способов:

  • в подразделении Росреестра/Кадастровой палаты;
  • через МФЦ;
  • по почте;
  • в электронной форме;
  • при выезде на дом.

Бланк формы запроса о предоставлении информации из ЕГРНН можно скачать здесь.

Далее мы подробнее рассмотрим, как проверить квартиру перед покупкой через Росреестр в Интернете.

Алгоритм действий по получению справки из ЕГРН по продаваемому объекту недвижимости:

  1. К заполнению электронного запроса на ресурсе Росреестр можно приступить после перехода по данной ссылке (https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_present/EGRN_1).
  2. Далее нужно описать проверяемый объект недвижимости. В поле «Тип объекта» следует выбрать – «квартира». Если известен кадастровый/условный номер, то заполняются соответствующие поля (это не обязательные реквизиты).
  3. Затем важно точно указать адрес нахождения жилплощади. В обязательном порядке выбирается регион и район расположения квартиры, а также определяется улица, дом и ее номер. При необходимости можно дать дополнительное описание объекта недвижимости в свободной форме.
  4. На следующем шаге нужно назначить способ получения данных. Доступны такие варианты, как электронная (ссылка на документ в виртуальном виде будет отправлена на указанный e-mail) или бумажная (документ высылается по почте или может быть получен в местном отделении/представительстве Росреестра). Далее следует ввести капчу и кликнуть по клавише «Перейти к сведениям о заявителе».
  5. На новой странице требуется указать данные о заявителе/его представителе. Первостепенно отмечается статус заявителя, это может быть физ. лицо/юр. лицо, и его категория. К обязательным реквизитам также относится его фамилия и имя.
  6. Ниже нужно отметить тип документа, который является удостоверением личности заявителя (можно указать данные паспорта, вида на жительство, военного билета и пр.), и заполнить поля с его реквизитами. Потом вводится контактная информация (это телефон и e-mail).
  7. Для получения справки по почте следует заполнить раздел «Почтовый адрес». Доступно указать сведения об основном/преимущественном проживании заявителя. В данном разделе перечисляются такие сведения, как: регион, район, населенный пункт, улица, дом/строение/корпус, квартира и доп. информация.
  8. При заполнении полей формы представителем заявителя обозначается, кем он является. Он может быть доверенным лицом, законным представителем, опекуном, попечителем и иным лицом. После этого приводится полное имя посредника, его СНИЛС, данные удостоверения личности и контактные сведения (при необходимости следует заполнить раздел «Почтовый адрес»). Завершив процедуру заполнения полей электронной формы, нужно подтвердить свое согласие на передачу личных данных Росреестру и нажать на клавишу «Перейти к прилагаемым к запросу документам».
  9. Следующим этапом является приложение документов. Они прикрепляются в виде файла (доступны различные расширения). В случае подачи заявки представителем должна быть загружена доверенность. Сформировав перечень документов, нужно нажать на клавишу «Перейти к проверке данных».
  10. На заключительном этапе важно тщательно проверить правильность указанного e-mail и паспортных данных. При обнаружении ошибок их разрешается исправить. Затем требуется кликнуть по клавише «Отправить запрос» (если нет электронной цифровой подписи), или «Подписать и отправить запрос» (если есть подпись).
  11. Заявка отправлена и сразу поступит в обработку.

Читайте также!  Самые востребованные профессии в России: прогноз на 10 лет

Проверка правомочий продавца

В роли продавца может выступать сам владелец квартиры или его доверенное лицо (у которого есть документ, подтверждающий его правомочия).

Кроме этого, владельцами могут являться несколько лиц в случае долевой/совместной собственности. Очень часто по документам хозяин один, но второй супруг также является полноправным владельцем реализуемого объекта недвижимости.

Сведения о продавце можно найти в удостоверении на собственность или в бумагах на жилплощадь.

Обратите внимание

В случае общения с представителем продавца рекомендуется попросить организовать встречу с собственником/собственниками квартиры, где следует оговорить ключевые вопросы сделки.

В том числе получить его/их принципиальное согласие на продажу жилья. В ходе встречи следует посмотреть удостоверение личности хозяина/хозяев и переписать их данные (сделать копию).

Все остальные вопросы допускается решать с представителем собственника.

Бывают ситуации, когда покупателю отказывают в данной встрече по разным причинам. Это повод более пристально задуматься о чистоте предлагаемой сделки. В таком случае первостепенно нужно проверить реальность доверенности посредника. Для этого потребуется посетить нотариуса, который выдал данный документ, и уточнить у него вопрос его достоверности (не была ли она отозвана).

Особую бдительность важно проявить в ситуации, когда хозяином (одним из хозяев) является несовершеннолетнее лицо. Люди, не достигшие 14 лет, сами не могут совершать сделку купли-продажи недвижимости. От их имени действуют законные представители, которыми обычно выступают родители и опекуны.

Соответственно, права родителей подтверждены в свидетельстве о рождении детей, а опекунов – в решении об опеке. Собственник, которому 14-18 лет, может заключать сделку только при наличии документально оформленного согласия его законных представителей.

В свою очередь, данное лицо должно подкрепить намерение в отношении продаваемой жилплощади письменным одобрением органа опеки.

Также важно проверить, находился ли продавец жилья в законном браке на момент его покупки. Для этого нужно посмотреть свидетельство о браке.

Важно

Если это так, то потребуется встреча со вторым супругом (даже если брак был расторгнут), поскольку от него должно быть получено нотариально удостоверенное согласие для заключения сделки.

Если данной бумаги не будет, то муж/жена продавца смогут подать в суд, так как сделка была проведена с нарушением его/ее прав.

Наличие прописанных лиц в покупаемой квартире

Прежде чем приступить к оформлению контракта купли-продажи объекта недвижимости, из нее должны быть выписаны прежние жильцы.

В некоторых случаях в соглашении указывается то, что продавец произведет выселение зарегистрированных в квартире людей в определенный договором срок, но после проведения сделки.

Однако такой вариант может привести к лишним сложностям для покупателя, так как прописанные граждане после продажи жилья по-прежнему будут иметь право на проживание в нем, и новому владельцу придется их выселять принудительно (через суд).

Читайте также!  Что такое межевание земельного участка и как оно происходит

В качестве документального подтверждения факта наличия/отсутствия прописки в квартире людей может послужить свежая выписка из паспортного стола. Данную бумагу подготавливает продавец. Однако подобная справка не служит доказательством отсутствия временно прописанных граждан, например:

  • лиц, отбывающих наказание в местах лишения свободы;
  • призывников-срочников;
  • престарелых людей, которые содержатся в соцучреждениях (домах престарелых);
  • подростков, находящихся в исправительных колониях;
  • недееспособных граждан, находящихся в леченых заведениях и пр.

Расширенная выписка из домовой книги позволит узнать интересующую информацию, ее можно получить вместе с владельцем жилплощади. Если по интересующему адресу есть люди с временной пропиской, то они будут иметь право на проживание в проданной квартире.

Проверка наличия притязаний и судебных споров

Если имеют место быть судебные споры, связанные с приобретаемым жильем, то они рассматриваются в районном гражданском суде. Способы получения информации о судебных процессах, непосредственно касающихся владельца объекта недвижимости:

  • сделав официальный запрос в канцелярию суда или выяснив наличие судопроизводств в отношении продавца через веб-сайт территориального суда;
  • связавшись со службой судебных приставов через веб-сайт или лично посетив ее отделение;
  • изучив выписку из ЕГРН, так как в ней есть специальная графа с данной информацией;
  • лично пообщавшись с соседями, представителями ТСЖ, работниками управляющей компании и др.

Если объект купли-продажи был получен в собственность по наследству, то, обратившись к нотариусу вместе с хозяином, можно узнать о наличии/отсутствии других наследников.

Если реализуемая жилплощадь сдается в аренду, в ее отношении заключено соглашение ренты, она выступает залогом по непогашенной до конца ипотеке или на нее наложен арест, то при ее продаже перечисленные обременения не теряют своей силы.

В ситуации ареста квартиры сделку купли-продажи провести не удастся. Ипотечную жилплощадь можно приобрести, но только с согласия банка-кредитора.

Покупая недвижимость с обременением, новый собственник не сможет полноценно владеть квартирой, а в отдельных ситуациях присутствует риск ее лишиться (например, когда незаконно реализована залоговая недвижимость по ипотеке).

Сведения о наличии обременений/ареста на квартиру можно получить в справке из ЕГРН. Когда продавец, например, обязуется закрыть ипотеку, то понадобится письменное официальное доказательство того, что у банка нет притязаний на покупаемую недвижимость. В новой выписке из Росреестра должна отсутствовать информация об обременении на квартиру.

Проверка долгов перед коммунальными компаниями

Так как новому владельцу будет неприятно оказаться, например, без света или газа в своем жилище из-за долгов прежних владельцев, то важно перед его покупкой убедиться в отсутствии непогашенных счетов по коммуналке. Приобретая недвижимость с долгами, новый собственник будет получать судебные иски уже на свой адрес, а в поступающих квитанциях от коммунальных компаний будет отображаться недоимка и пени.

Для того чтобы убедиться в отсутствии таких долгов, понадобится справка из Жилищно-эксплуатационного управления (ЖЭУ, управляющей компании) о непогашенных счетах или оплаченные квитанции за последний месяц.

Также допускается вариант заключения особого контракта купли-продажи, в котором будет написано, что продавец произвел оплату по всем коммунальным платежам и в случае выявления задолженности несет персональную ответственность.

Читайте также:  Договор купли-продажи доли в квартире: как оформить, образец, актуальный на 2019 год

Законность перепланировки помещения

В связи с тем, что многие собственники переоборудуют/перепланируют свою жилплощадь и при этом не узаконивают данные действия, надзорный орган через суд может потребовать восстановить ее прежней вид.

Таким образом, при осмотре жилья важно сверить техплан с фактической планировкой. Если установлены дополнительные электрические, газовые и гидроагрегаты или же перемещены инженерные и коммуникационные сети, то это повод отказаться от покупки данной квартиры.

Исправление последствий незаконной перепланировки может быть связано с большими материальными затратами.

Видео

В видеоролике говориться о том, какие документы нужно проверять при покупке квартиры самостоятельно и следует ли прибегать к помощи риэлторов.

Источник: https://vesbiz.ru/personal-finance/kak-proverit-kvartiru-pri-pokupke.html

Как проверить квартиру перед покупкой на юридическую чистоту и можно ли проверить продавца квартиры

Покупка недвижимости представляет собой сложный юридический процесс. Многочисленные нюансы и подводные камни могут поставить под угрозу правомочность сделки и доставить массу других неприятностей, вплоть до полной утраты активов.

Чтобы обезопасить свои вложения и нервы, нужно обязательно проверять юридическую чистоту будущей собственности. Из статьи вы узнаете, как проверить квартиру перед покупкой и какие документы смотреть, чтобы не лишиться заветной недвижимости.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.  

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 113-18-96. Это быстро и бесплатно!

Как проверить квартиру перед покупкой

В ходе проверки жилья оцениваются следующие риски:

  1. Финансовые обременения квартиры: ипотека, долгосрочный найм.
  2. Подделка правоустанавливающих документов на жилье.
  3. Судебные производства и аресты квартиры.
  4. Судебные разбирательства для снятия с регистрационного учета проживающих в квартире лиц.
  5. Признание сделки недействительной из-за недееспособности продавца.
  6. Признание сделки ничтожной из-за отсутствия согласия всех собственников.
  7. Признание сделки недействительной из-за притязаний на имущество наследников.

Оценка рисков состоит из четырех ключевых этапов:

  1. Проверки личности продавца.
  2. Проверки прописанных лиц.
  3. Проверки количества собственников и их согласия на сделку.
  4. Проверки квартиры на наличие судебного бремени, долгов и ограничений.

Проверка квартиры на чистоту при покупке квартиры состоит из изучения следующих основных документов:

  1. Приостанавливающих документов на собственность: договор купли-продажи, наследования, приватизации.
  2. Выписки из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
  3. Выписки из домовой книги.
  4. Справки о задолженности по коммунальных платежам.

Выписка из ЕГРН позволяет удостовериться, действительно ли продавец — собственник недвижимости. Также в нем указывается информация о том, как владелец стал собственником и лежит ли на недвижимости финансовое бремя в виде ипотеки.

Получить справку вы сможете на официальном сайте Росреестра, указав кадастровый номер или адрес имущества. Потребуется ввести ваши данные как заказчика и оплатить услугу.

Важно. Каждый человек вправе свободно получить сведения по конкретной недвижимости из Единого государственного реестра. Справка стоит 350 рублей.

Документы

Опытные риелторы проверке документов уделяют едва ли не самое главное значение при покупке или продаже квартиры. Какие документы нужно проверять?

  1. Технический или кадастровый паспорт — проверка площади квартиры и наличия незаконных перепланировок.
  2. Выписка из ЕГРН — покажет отсутствие или наличие судебных и иных обременении и предоставит сведения о собственниках.

Важно! Сделку можно совершать без технического плана, если продавец уверяет, что никаких изменений в несущие конструкции он не вносил, и вы ему доверяете. Для оформления ипотеки банку нужно доказывать отсутствие незаконных перепланировок — техплан обязателен.

Права продавца

Чтобы проверить продавца квартиры, покупателю следует:

  1. Внимательно осмотреть квартиру при встрече, наладить контакт с продавцом.
  2. Изучить удостоверение личности продавца, а также убедиться в его дееспособности. В случае пожилого возраста продавца может потребоваться справка о его дееспособности от психиатра.
  3. Изучить выписку из ЕГРН.
  4. Попросить продавца предоставить правоустанавливающие документы на собственность.

Важно. Если продавец продает квартиру через доверенное лицо, необходимо удостовериться, что бумага заверена нотариусом.

Продавец имеет следующие правоустанавливающие документы на жилье:

  1. Свидетельство о праве собственности.
  2. Договор купли-продажи недвижимости/передачи жилого помещения (при приватизации)/решение суда/договор дарения/мены/ренты/свидетельство о праве на наследство или на долю в нем.
  3. Справка об оплате капитального ремонта.
  4. Выписка из ЕГРН.

Прописанные лица

Как проверить историю квартиры и прописанных в ней лиц? Эта информация указывается в выписке их ЕГРН и в расширенной выписке из домовой книги, но она выдается только собственнику жилья.

Вероятность объявления собственников квартиры повышается, если в ней были прописаны:

  1. Пожилые люди.
  2. Маленькие дети.
  3. Граждане в браке.

Притязания и судебные споры

Если квартира была приобретена гражданами в браке, то согласно закону, оба супруга владеют имуществом в равных долях, если иное не прописано в брачном договоре или мировом соглашении. Чтобы проверить, был ли продавец в браке на момент покупки жилья, подается запрос в центральный ЗАГС города.

Однако, если брак был зарегистрирован в другом регионе, проверить его в ЗАГСе по месту жительства не удастся, и информацию придется уточнять непосредственно у продавца. Если недвижимость была приобретена в браке, то второй супруг обязан предоставить разрешение на отчуждение объекта.

Обременения и аресты

Юридическая чистота квартиры — это наличие соответствующих правоустанавливающих документов на недвижимость, которые используются для заключения законной сделки о купле-продаже, которая не будет аннулирована из-за притязаний на собственность неучтенных наследников или собственников.

При наличии споров и арестов выясняют их срок давности. Если сроки конфликтов не истекли, это обернется проблемами для нового собственника. Срок исковой давности, превышающий три года, считается безопасным.

Источник: https://101jurist.com/nedvizhimost/dokumenti/proverka-kvartiry-pri-pokupke.html

Как при покупке самостоятельно проверить «чистоту» квартиры

Покупка нового жилья — событие одновременно и радостное, и очень хлопотное. К тому же, учитывая цены на недвижимость, это еще и весьма затратное дело. Нарваться на «нечистоплотных» продавцов может каждый.

Поэтому будущий владелец, чтобы подстраховаться от этого, старается при покупке квартиры проверить ее чистоту и самостоятельно, не полагаясь только лишь на мнение агентов.

Проверка, конечно, потребует некоторых усилий, но результат будет стоить этого.

Приобретение недвижимости — как происходит

Хотя покупка жилья и считается процессом трудоемким, но если разобраться, на самом деле окажется, что ничего сложного в нем нет. Сама сделка фактически проходит в три ступени:

  • Подбор жилья.
  • Проверка квартиры перед покупкой.
  • Оформление договора.

Даже если недвижимость приобретается под контролем профессиональных риелторов, все равно пускать этот процесс на самотек не стоит.

Тем более что фактически агенты (если сделка заключается в России) никакой ответственности в случае форс-мажора нести не будут — пострадает только новый собственник.

Нельзя исключать и того варианта, что агент может быть «в доле» с продавцом в желании поскорее реализовать квартиру. Поэтому важно, чтобы будущий собственник хорошо владел информацией о том, как и что нужно делать при покупке жилья.

Подбор жилья

Первым шагом в приобретении нового жилья является его выбор: будет это дом или квартира. Если квартира, то какая: в новостройке или жилье вторичного рынка. Большая часть людей останавливает свой выбор все-таки на квартирах в многоэтажках. Возле таких домов обычно хорошо развита инфраструктура: есть школы, аптеки, больницы, транспорт.

Если выбор будет в пользу новостройки, то будущий владелец получает ряд преимуществ: можно подобрать удобную планировку, дому долгое время не понадобится капитальный ремонт, среди новых соседей вряд ли будут люди, ведущие аморальный образ жизни — новостройки чаще приобретают молодые семьи с детьми.

Совет

В качестве своеобразной проверки благонадежности застройщика, будущему собственнику нелишним будет почитать отзывы в интернете об этой строительной компании, посмотреть сроки сдачи других объектов, были ли негативные отзывы покупателей и т. п.

Если покупатель останавливается на варианте приобретения жилья вторичного рынка, то при выборе нужно учитывать район, в котором расположен дом, состояние самого дома, материал его изготовления, состояние придомовой территории. Можно также пообщаться с соседями — обычно соседи тоже могут рассказать немного о продавцах. Кроме этого, ему понадобится выполнить проверку чистоты сделки при покупке квартиры. Что имеется в виду:

  • Выполнить проверку подлинности всех правоустанавливающих документов на недвижимость.
  • Оценить правовой статус жилья.
  • Провести анализ всех возможных рисков.

Контроль сделки по квартире

Проверка квартиры на чистоту при ее покупке — наиболее важный этап. Если к этому отнестись не слишком серьезно, то есть вероятность получения проблем. Обязательно нужно проконтролировать:

  • Подлинность правоустанавливающих документов на жилье.
  • Есть ли у продавца законные основания на совершение сделок с этой недвижимостью.
  • Кто был прописан на этой жилплощади (особое внимание нужно уделить регистрации несовершеннолетних и временно выписанных).
  • Нет ли по этой квартире судебных споров, обременений, арестов.
  • Имеются ли задолженности по коммунальным платежам.
  • Законность перепланировки (если таковая была произведена).

И еще один немаловажный пункт — это история (длительность) владения этой недвижимостью. Чем меньше срок владения — тем меньше доверия к такому продавцу должно быть.

Подлинность правоустанавливающих бумаг

У продавца должны быть все правоподтверждающие документы на жилье. Отсутствие даже одного из списка может свидетельствовать о том, что сделка вряд ли окажется чистой. Какие документы нужно требовать для предоставления:

  • Свидетельство о праве собственности на жилье (этот документ может заменить выписка из ЕГРН). Свидетельство должно быть отпечатано на гербовой бумаге.
  • Договор, на основании которого было получено право собственности: дарение, наследование, купля-продажа, обмена, акт приема-передачи от застройщика и т. п.
  • Техпаспорт и кадастровый паспорт.

  Какие документы нужно подготовить для продажи квартиры

Если при проверке окажется, что право собственности на это жилье было основано на решении суда, то это «звоночек» к тому, чтобы к сделке относиться с опасением: всегда есть вероятность обжалования решения суда, и собственность вернут владельцу.

Документы должны быть в оригиналах. На них должны быть все необходимые печати и подписи. В этих бумагах недопустимы исправления — если таковые обнаружатся, то это станет поводом для сомнения в чистоте сделки.

Будет правильным, если покупатель попросит продавца предоставить документы с печатями Росреестра. Это станет дополнительным способом проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой.

Что касается продавца

Выполнять сделки с недвижимостью может либо сам собственник, либо его представитель. Если соглашение заключается с участием представителя, то для этого должен быть отдельный документ, заверенный нотариусом, подтверждающий это. Кто может выступать в роли продавца:

  • Собственник (единственное лицо).
  • Если квартира в долевом владении — все сособственники.
  • Супруги (хотя документы могут быть оформлены только на одного из них).

Особое внимание стоит обратить на прописанных в жилье, особенно если среди них будут несовершеннолетние дети. Такие сделки всегда заключаются только с ведома законных представителей ребенка (родителей, органов опеки).

Найти сведения о продавце можно в документах на жилье или в выписке из Госреестра.

Если договор будет заключаться через представителя, то покупателю рекомендуется все равно встретиться с владельцами, чтобы удостовериться в их согласии на сделку.

Если продавец находится в законном браке, то желательно получить письменное согласие супруги на реализацию недвижимости.

Сведения о прописанных

Наличие в квартире прописанных жильцов грозит новому собственнику тем, что впоследствии такие жильцы могут заявить о своих правах на проживание в этой недвижимости.

Выписать их потом будет очень сложно, даже через суд. Чтобы избежать такой ситуации, покупателю необходимо тщательно проверять сведения обо всех прописанных.

Для этого нужно попросить продавца предоставить покупателю справку из паспортного стола.

Перед заключением сделки все граждане, зарегистрированные в этой квартире, должны быть из нее выписаны, в противном случае у нового собственника могут со временем возникнуть проблемы. Но в этой справке не будут указываться те, кто был временно снят с регистрационного учета в этой квартире:

  • Лица, отбывающие наказание в исправительных учреждениях.
  • Призывники.
  • Люди преклонного возраста, находящиеся на содержании в специализированных учреждениях.
  • Несовершеннолетние, находящиеся в исправительных учреждениях.
  • Недееспособные граждане, находящиеся на лечении в психиатрических клиниках.
  • Лица, проходящие длительное лечение в медицинских учреждениях и т. п.
Читайте также:  Проектная документация на строительство частного и многоквартирного жилого дома в 2019 году

Узнать обо всех прописанных (и выписанных) жильцах можно из домовой книги. Для этого нужно попросить продавца сделать архивную выписку из нее.

Проверить возможные притязания

Проверить наличие судебных притязаний на жилье можно в гражданском суде. Обращаться нужно в территориальный суд, обслуживающий район, в котором находится приобретаемое жилье. Есть несколько способов:

  • Узнать непосредственно в канцелярии суда.
  • Через интернет — делается запрос на сайте этого суда о наличии судопроизводств с участием продавца.
  • Через судебных приставов (при помощи службы или через их сайт).
  • При помощи выписки из Росреестра.
  • В приватной беседе с сотрудниками ТСЖ.

  Правоустанавливающие документы на объекты недвижимости

Если продавец получил право владения квартирой по линии наследования, то нелишним будет обратиться к нотариусу, открывшему наследство, чтобы узнать о наличии других претендентов на имущество.

Обременения или арест сохранятся при передаче жилья другому владельцу. Сведения об этом можно узнать из выписки госреестра. Если выяснится, что квартира с обременением, то лучше будет от такой сделки отказаться, т. к.

Обратите внимание

впоследствии будет шанс остаться без этого жилья вовсе. Или потребовать у продавца предоставить документ, где будет официально зафиксировано отсутствие притязаний от обременителя. Эти же сведения должны быть указаны в Росреестре.

Поэтому лучше будет заказать новую выписку, в которой уже не будет указано этой информации.

Коммунальные долги

Согласно закону долги должны оплачивать прежние владельцы. Однако поставщики услуг с этим не всегда согласны, поэтому существует риск, что судебные иски о задолженностях будут приходить на имя нового собственника. К тому же есть вероятность того, что коммунальные службы могут отключить свет, газ или воду, а это не добавит в ситуацию позитива. Чтобы этого избежать:

  • Стоит потребовать у бывшего собственника справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
  • Попросить предоставить квитанции об оплате услуг за последние три года.
  • Узнать в ТСЖ о наличии долгов по этой квартире.
  • Указать этот пункт в договоре купли-продажи, согласно которому все долги будут под личной ответственностью прежнего собственника. Если покупатель согласен погашать долги предыдущего владельца, то это также нужно зафиксировать в соглашении.

Законность перепланировки

Бывшие владельцы могли переделывать квартиру «под себя»: устанавливать дополнительные радиаторы, электрооборудование или газооборудование, менять планировку и т. п. Все эти действия должны быть зафиксированы в техническом плане. Если будут расхождения с планом, есть вероятность, что через время заставят восстановить первоначальный вид жилья. А это довольно затратно.

Нужно внимательно изучать техпаспорт — в нем уже может находиться отметка о несогласованности перепланировки. В этом случае нужно попросить собственника привести все документы в порядок.

Заключение договора

После перепроверки всех бумаг продавца можно приступать к оформлению сделки. Чтобы не оказалось, что во время подготовки документов собственник изменил решение относительно продажи жилья, лучше зафиксировать соглашение юридически: передать задаток или заключить предварительный договор купли-продажи.

Подготовкой документов должен заниматься продавец.

В обязанность покупателя входит только оплата госпошлины.

После того как продавец собрал весь пакет документов, можно будет непосредственно составлять договор о передаче жилья новому собственнику. В договоре обычно указываются сведения:

  • Паспортные данные сторон-участников сделки.
  • Дата и место заключения договора.
  • Полное описание жилой недвижимости.
  • Сведения о госрегистрации права собственности продавца.
  • Порядок расчета за квартиру, ее стоимость.
  • Информация об отсутствии долгов, обременений и т. п.
  • Согласие родственников (супруга/супруги) на совершение сделки. Если собственник — несовершеннолетний/недееспособный, то понадобится согласие органов опеки.
  • Соответствие планировки состоянию, указанному в техпаспорте.
  • Сведения о том, что никаких имущественных притязаний на это жилье не имеется и т. д.

Желательно, чтобы соглашение перед подписанием перепроверил независимый юрист на предмет выявления неточностей, ошибок и подводных камней.

Договор заключается в присутствии нотариуса или госрегистратора.

После передачи денег рекомендуется взять у продавца расписку в их получении. Она составляется в произвольной форме.

На самом деле ничего сложного в том, чтобы проконтролировать сделку по покупке жилья нет. Главное — это внимательно изучить документы. А в случае сомнений не стесняться обратиться за помощью к юристу. И тогда любой риск будет исключен.

Как при покупке самостоятельно проверить «чистоту» квартиры

Источник: http://notarius-russia.ru/art/id_82078

Как проверить квартиру на юридическую чистоту при покупке?

Для покупки квартиры необходимо заключить с продавцом договор купли-продажи.

Однако перед подписанием контракта необходимо проверить все документы и в целом объект недвижимости.

Подробную инструкцию того, как можно проверить квартиру на чистоту при покупке, какие документы могут потребоваться для проверки и на что нужно обратить свое внимание при покупке жилья, вы узнаете из данной статьи.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам бесплатной консультации:

Проверка документов на недвижимость

Сначала вам нужно проверить документы на квартиру:

  • Правоустанавливающий документ на квартиру (другое название — договор-основание).

    Этот документ подтверждает право собственности человека, от имени которого осуществляется продажа квартиры. Различают большое количество разновидностей правоустанавливающих документов, а самыми популярными бумагами такого типа являются договор купли-продажи, завещание и т. п.;

  • Выписка из ЕГРН. Эта справка также подтверждает право собственности владельца. При продаже квартиры продавец должен обязательно предъявить этот документ потенциальному покупателю. Если такого документа нет, то продавец должен самостоятельно обратиться в ЕГРН и запросить справку. Если вы сомневаетесь в честности продавца, то вы можете получить выписку самостоятельно с помощью Росреестра или МФЦ;
  • О том, как и где получить выписку из ЕГРН, читайте в статье.

  • Технический и кадастровый паспорт. Эти документы содержат технические сведения о квартире. При продаже квартиры продавец также должен предъявить эти документы потенциальному покупателю. Если хотя бы одного из паспортов нет, то продавец должен сам заказать и получить эти документы.

к содержанию ↑

Изучаем историю квартиры

Также вы должны выполнить проверку истории квартиры.

Дело в том, что на квартиру, которую вы планируете купить, может быть наложено обременение (арест, залог, рента и так далее), из-за чего после покупки может возникнуть множество проблем.

Основным документом для проверки является выписка из ЕГРН, а предоставить вам этот документ должен сам продавец. В этой справке содержатся сведения о владельцах квартиры, данные об обременении, а также сведения о том, на каком основании текущий хозяин квартиры владеет этой недвижимостью.

к содержанию ↑

Качество жилья

Теперь вам нужно проверить качество продаваемой квартиры:

  1. Помещение является жилым или нежилым? Многие квартиры могут использоваться в качестве нежилых помещений.

    В случае покупки нежилого помещения будет действовать ряд ограничений — в таком жилье нельзя прописаться, тарифы по коммунальным услугам могут быть выше. Для проверки статуса квартиры нужно найти в выписке из ЕГРН пункт «Назначение» — если квартира является жилой, то там будет указано словосочетание «Жилое помещение»;

  2. Незаконная перепланировка. Также необходимо проверить квартиру на наличие незаконных перепланировок. Дело в том, что перепланировка квартиры должна согласовываться с БТИ, а все сведения о строительных изменениях должны быть внесены в технический паспорт квартиры.

    О том, какие работы допускаются при перепланировке, а какие запрещены законом, читайте здесь.

    Однако на практике часто встречаются случаи, когда владелец сначала проводит перепланировку, а только потом проводит регистрацию — в таком случае владелец обычно выплачивает штраф за нарушение жилищного законодательства, однако в некоторых случаях БТИ может потребовать, чтобы владелец отменил перепланировку.

    Если же вы купите квартиру с незаконной перепланировкой, то согласованием всех вопросов и выплатой штрафов придется заниматься вам. Поэтому перед покупкой необходимо сравнить фактическое строение квартиры со сведениями из техпаспорта (этот документ вам должен предоставить сам хозяин квартиры);

Источник: https://kvartirgid.ru/pokupka-prodazha/kak-proverit-na-chistotu.html

Как проверить квартиру на чистоту при покупке самостоятельно?

Добрый день, уважаемые гости сайта o-nedvizhke.ru! Мы с вами продолжаем рассматривать вопрос, как проверить юридическую чистоту недвижимости, приобретаемой на вторичном рынке.

В предыдущей статье мы рассматривали конкретную реальную ситуацию, когда люди потеряли квартиру только лишь из-за того, что сами упустили ситуацию из своих рук и доверились для проверки третьим лицам. При этом суд отметил, что просто заказать выписку из государственного реестра прав не достаточно.

Так вот, тем людям, которые впервые сталкиваются с проверкой чистоты квартиры, впервые покупают квартиру, либо, наоборот, ранее не обращавших на это внимание, мы постараемся пошагово и поэтапно рассказать где, как и что можно искать и что проверять, на что обращать внимание.

Всего мы выделили пять основных этапов, однако, все методы, которые мы перечисляем, это не исчерпывающий перечень. Если у вас есть возможность использовать дополнительные законные способы, почему бы и нет? Обязательно стоит ими воспользоваться.

Итак, какие пять основных этапов? Первый этап — это анализ рынка и первичный звонок продавцу или риэлтору. Второй — выезд на объект. Третьим этапом является первичная оценка тех документов, которые вы получили при выезде на объект.

После первичной оценки, когда вы понимаете, что у вас нет оснований сомневаться в том, что здесь что-то не чисто, мы встречаемся с продавцом.

Не с риэлтором, а именно с продавцом. Вот наш четвертый этап. И собираем те документы, которые нам будут необходимы для последнего пятого этапа — более детального и глубокого анализа документов.

Важно

Первый этап — это анализ предложений и звонок продавцу. На что необходимо обратить внимание? Конечно же, на цену. Бросовая цена сразу должна вызвать определенные сомнения, тем более, если недвижимость длительное время продается, либо выставлялась неоднократно.

Сегодня ситуация такова, что стоящие предложения посредники, так называемые, перекупы, разбирают сразу для дальнейшей перепродажи.

А вот где есть сомнения, например, из-за проблем с документами, от таких рисковых объектов перепродавцы зачастую отказываются. И вот стоит такая красивая и дешевая квартира и ждет того, кто поспешит. Остановитесь и вспомните: бесплатный сыр только в мышеловке.

Кстати, в рассказанной нами истории в предыдущей статье, суд обратил внимание на цену, когда вынес свой вердикт о том, что покупатели не проявили достаточной разумной осмотрительности и не совершили необходимых действий по выяснению всех обстоятельств.

Так, в апелляционном определении суд указал, что спорная квартира выставлена на продажу уже спустя семь месяцев после ее покупки, т. е. на лицо факт кратковременного владения спорной квартирой.

Кроме того, суд отметил продажу в убыток, т. е. цена продажи существенно ниже цены покупки продавцом этой квартиры. И такие обстоятельства должны были вызвать сомнения у покупателей.

Общий совет на этапе подбора и анализа предложений таков: если есть обстоятельства, которые заставляют сомневаться, не торопитесь с залогом и прочим.

В данном случае, нужно очень досконально все проверять. При разговоре с продавцом, посредником постарайтесь выяснить побольше информации, в т. ч.

Совет

сколько лет квартира в собственности, есть ли дети, супруг, супруга, по доверенности или напрямую собственником продается, могут ли предоставить копии документов при осмотре для проверки, либо если есть возможность, то отфотографировать имеющиеся документы.

Если уже тут отказывают, либо берут на доверие («Вы что нам не доверяете?» — в таком духе), либо обещают, что все будет пучком, какой смысл покупать ежа в мешке и рисковать?

Вторым этапом станет выезд на объект. Наше личное мнение, смотреть, что покупаешь, надо не один раз. При выезде, не забывайте записывать (потом можно забыть или перепутать), т. к. физическое состояние жилплощади дома тоже достаточно обширная тема, затрагивать ее сейчас мы не будем.

Хотелось бы отметить следующее: не постесняйтесь поговорить с соседями, узнать, вдруг кто из детей в армии, из членов семьи или ближайших родственников осужден и сейчас находится в местах лишения свободы, такие лица имеют законное право проживать и в дальнейшем на данной жилплощади, даже после продажи, поинтересоваться, кто раньше здесь жил, был собственником (узнавайте историю квартиры).

Мы неспроста в предыдущей статье рассказывали про реальную конкретную жизненную ситуацию. Определение аппеляционного суда по этому делу — это бесценный кладезь информации о том, как суды относятся к тем или иным фактам.

Суд, заслушав показания свидетелей (одной из соседок), пришел к выводу, что все соседи знали о времени смерти первоначального собственника (той тети).

А покупатели не предприняли попыток выяснить дату смерти первоначального собственника квартиры. Поэтому обязательно разговаривайте с соседями. Не поленитесь еще раз туда сходить, чтобы получить дополнительную информацию.

После того, как посмотрели квартиру, поговорили с риэлтором, если есть возможность, сразу поговорили с собственником, фотографируем все документы, которые имеются у людей на руках.

Обратите внимание

Они нам понадобятся для следующего этапа, для поверхностной проверки документов. Фотографируем все, в т. ч. квитанции, в которых содержатся лицевые счета, свидетельства, если есть возможность, то паспорт (по крайней мере, фамилию, имя, отчество и дату рождения), чтобы можно было узнать.

На втором этапе проверки, мы сегодня с вами остановимся. Продолжение читайте в следующих статьях.

Материал взят из видео блога https://www.youtube.com/watch?v=zFGRwVR2Unw

Источник: http://o-nedvizhke.ru/kvartira/pokupka/kak-proverit-kvartiru-na-chistotu-pri-pokupke.html

Как проверить квартиру перед покупкой самостоятельно? Какие документы требовать?

Покупка квартиры сама по себе является достаточно сложным и рискованным предприятием, поскольку у покупателя есть шанс приобрести “нечистое” жилье. Проблемой могут стать различные задолженности, которые впоследствии переоформляются на нового владельца. Каким образом избежать беды и проверить квартиру перед покупкой, узнаем далее.

Проверка продавца при покупке квартиры

Проверьте паспорт вашего продавца. Загвоздка в том, что он может оказаться неподлинным. Неподлинные паспорта четко фиксируются современным законом, и их список отображен на сайте МВД России. Если выяснится, что паспорт не действителен, от сделки лучше отказаться.

Несколько сложнее происходит дело, когда от имени продавца действует стороннее лицо. Чтобы в данном случае дело происходило по всей строгости закона, очень важно наличие доверенности, образец которого вы сможете скачать тут.

Вам должны ее продемонстрировать, чтобы доказать отсутствие злого умысла. Обратите внимание, чтобы доверенность была заверена нотариально, ведь без нотариального заверения она не значит ничего. Спросите, почему сам продавец не присутствует при сделке, и по какой причине от его имени действует стороннее лицо. Ответ должен быть ясным и четким, не оставляющим вопросов.

В доверенности также прочтите, какими правами обладает уполномоченное лицо. Может ли человек перед вами получить деньги за квартиру либо его возможности ограничиваются исключительно проведением переговоров.

Бывают ситуации, когда недееспособный продавец пытается по низкой цене продать жилье. Если уже после первой личной встречи возникают сомнения в его адекватности, то можете поговорить с соседями или родственниками продавца, чтобы больше узнать о его жизни. Но в лучшем случае от покупки такого жилья отказаться.

Если у вас остались какие-либо вопросы или продавец вам не предоставил каких-либо документов, вы можете их потребовать. Если он ищет причины, чтобы не показывать вам какие-либо документы, то стоит задуматься о его честности.

Обязательно говорите с продавцом — задавайте ему вопросы, следите за его реакцией.

Важно

Реакция честного человека на любой вопрос о квартире не вызовет какой-либо агрессии либо отрицания, в то время как при желании обмануть вас, человек может строить размытые ответы и пытаться всячески скрыть данные.

Не менее важно проверить агентство недвижимости. Инструкция как это сделать – тут.

Какие документы нужно проверить при покупке квартиры?

Для начала, вам следует ознакомиться с теми документами, которые предоставит продавец, а затем для составления полного представления о квартире и её “прошлом”, попросить и другие. Общая масса необходимых данных выглядит следующим образом:

  • Документы, подтверждающие право собственности на квартиру (см. также – как узнать, кому принадлежит квартира).
  • В случае если акты продажи совершались ранее, то лучше потребовать показать предыдущие договоры о купле-продаже.
  • При наличии (обязательно спросите об этом) следует также ознакомиться с документами об обмене, дарении, наследовании или ренте.
  • Расширенная выписка из домовой книги. Получить её можно либо в управляющей компании, либо в миграционной службе. Взять такую выписку несложно, к тому же данная процедура займет совсем немного времени. Поэтому если продавец отказывается вам представлять данный документ, значит, скорее всего, он что-то пытается скрыть.
  • Справка об отсутствии задолженностей за коммунальные платежи и капитальный ремонт. Важно учесть, что если долг за коммунальные платежи не передается новому владельцу, то за капремонт — передается.
  • Если квартира перешла в пользование настоящего владельца по судебному решению, то это решение вы также вправе осмотреть и изучить.
  • Наконец, не забудьте ознакомиться с выпиской из ЕГРП, которую владелец недвижимости может получить в государственном реестре прав собственности.

Если какие-то документы на настоящий момент у продавца отсутствуют, сообщите, что будете готовы совершить сделку только тогда, когда вам будут представлены все документы. Конечно, чтобы избежать бесполезных встреч, заранее по телефону предупредите продавца о том, какие документы ему следует подготовить. Это будет удобно для обеих сторон и поможет подготовить продавцу документы заранее.

Как проверить документы при покупке квартиры?

Далее мы рассмотрим, на что необходимо обращать внимание в предложенных вам документах, и какой риск может быть в случае, если продавец недобросовестный:

  1. Технический паспорт на квартиру. Это первый и наиболее важный документ, который продавец вам просто обязан продемонстрировать. Что здесь следует проверить? Во-первых, смотрите на информацию, касающуюся перепланировки. Возможно, если она была несогласованной, ответственность за это будет на новом владельце квартиры. Во-вторых, рассмотрите границы объекта недвижимости. Если они не будут соответствовать тем, что есть в действительности, то вам могут отказать в оформлении прав собственности.
  2. Выписка из домовой книги. В данном документе следует сравнить число зарегистрированных жильцов с числом собственников. Если эти данные не соответствуют друг другу, можно обзавестись “дополнительным” соседом на собственной жилплощади, причем вполне законно, так как он не потерял своих прав на недвижимость. Также обратите внимание на возраст зарегистрированных лиц. Если имеются несовершеннолетние дети, то будьте осторожны: при продаже квартиры строго следят за тем, не нарушаются ли права детей-совладельцев.
  3. Свидетельство, подтверждающее регистрацию прав собственности. В данном свидетельстве необходимо обратить особое внимание сразу на ряд сведений. Первое из них — дата выдачи. Если регистрация произошла совсем недавно, то вы рискуете столкнуться с недобросовестными контрагентами в дальнейшем. Второе — основа приобретения права собственности. Наиболее опасным для нас в данном случае считается договор дарения, а также право наследования. Для будущего владельца это чревато тем, что наследники могут оспаривать право на наследование, значит, что и квартиру у вас смогут забрать на законных основаниях. Также опасным считается приобретение прав собственности через договора долевого участия и паенакопления. Для вас это опасно тем, что второй супруг может оспорить законность сделки в будущем.
  4. Выписка из ЕГРП. Тут смотрим сначала на количество регистрационных действий, которые производились по отношению к объекту недвижимости. Если таких действий много, то это опасно признанием сделки недействительной в будущем. Кроме того, обратите внимание на ограничения и обременения. Квартира может быть в аресте, заложена, находится в судебных разбирательствах на данный момент и т.д.

Наконец, проведите классический стандартный осмотр всех бумаг. Перед вами должны быть оригиналы либо заверенные копии. На них не допускаются какие-либо пометки либо исправления. Все документы должны быть снабжены подписью владельца и печатями. Данные критерии укажут вам на подлинность предоставленных документов.

Как проверить квартиру перед покупкой через Росреестр?

Проверить квартиру на чистоту через Росреестр сегодня стало особенно просто, ведь вы можете заказать выписку из ЕГРП, электронную выпуску или онлайн сведения об объекте. Что можно выяснить и установить при помощи такого рода документа?

  • Назначение объекта. Известно, что недвижимость может являться как жилой, так и нежилой. Путем нехитрых манипуляций нежилое помещение могут выдать за жилой дом, а ответственность потом будет нести настоящий владелец.
  • Актуальная планировка. Приложены графические изображения, поэтому их можно сравнить с тем, что мы имеем на деле. Так, вы поймете, делались ли незаконные перепланировки или нет.
  • Наличие кадастрового паспорта. Многие считают, что кадастровый паспорт есть в любом случае, однако, это совсем не так. Данный документ отсутствует в случае, если дом не достроен либо недоделан. В справке вы обязательно найдете информацию о наличии кадастрового паспорта.
  • Информация о зарегистрированных лицах и собственниках. В справке будут указаны не только их имена, но также дата их регистрации и номер. Обратите особое внимание на эту информацию, поскольку количество зарегистрированных лиц должно соответствовать количеству собственников.

Чтобы получить обозначенную информацию, актуальную на настоящий момент, выполните следующие действия:

  1. Перейдите на сайт Росреестра по ссылке https://rosreestr.ru
  1. Чтобы получить информацию онлайн, выберите в списке электронных услуг и сервисов «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online».
  1. Чтобы получить полную справку, из данного же списка выбрать «Получение сведений из ЕГРП», после чего откроется анкета для заполнения. Вы можете выполнить поиск с помощью и адреса, и кадастрового номера.
  1. После отправки заявки вы получите справочную информацию по объекту:

Стоит отметить, что вы можете заказать справку, выполнив следующие действия:

  1. Перейдите по кнопке «Получение сведений из ЕГРП» и найдите такой раздел:
  1. Выберите «Подать запрос на получение сведений из ЕГРП».
  2. Заполните открывшуюся анкету.
  3. Оплатите госпошлину в 200 рублей через банк или терминал, получив реквизиты на электронную почту.
  4. Получите справку.

Видео: Как проверить чистоту квартиры?

Мошенничества с продажей квартир участились, поэтому юрист Игорь Ковальский расскажет о полном списке документов, которые потребуется проверить перед заключением договора сделки купли-продажи:

Документы на квартиру — это важнейшая часть нашей проверки. Обратите внимание, что большинство из них должно находиться на руках владельца, а получение некоторых дополнительных сведений — достаточно простой процесс. Каждый продавец знает, какие документы ему придется демонстрировать покупателю. То есть, если он не подготовился к вашей встрече и не собрал нужных данных, это повод задуматься.

Источник: https://2realtor.ru/kak-proverit-kvartiru-pered-pokupkoj/

Ссылка на основную публикацию