Составление договора мены квартиры по образцу росреестра на 2019 год

Образец договора мены недвижимого имущества в 2018-2019 году

Гражданское законодательство наделяет собственника недвижимого имущества правом им владеть, пользоваться и распоряжаться. Одним из вариантов распоряжения является передача прав собственности другому человеку по договору мены. Чтобы минимизировать риски, связанные с оформлением такой сделки, нужно знать, как правильно составить договор мены в 2019 году для Росреестра.

Понятие документа, по которому происходит обмен недвижимыми объектами между собственниками, дано в п. 1 ст. 567 ГК.

Договор мены недвижимого имущества — взаимное согласие на передачу недвижимости в обмен на другую, между лицами являющихся одновременно продавцами, обязывающие передать объект и покупателями, обязывающие принять его.

К его особенностям относятся:

  • применение правил, аналогичных сделке купли-продажи;
  • составление в простой письменной форме;
  • обе стороны являются продавцами и покупателями предметов договора, обязуясь их передать и принять в обмен;
  • предметы договора должны быть признаны равноценными, если не указанно иное условие. При обмене неравноценных товаров одна из сторон может потребовать возмещения разницы в цене в качестве доплаты. Порядок и размер доплаты устанавливается в рамках договора.

Плюсы и минусы договора мены

Специфика договора мены предусматривает как положительные, так и отрицательные стороны сделки. К плюсам отнесем:

  • нет необходимости нотариально удостоверять договор, он составляется в простой письменной форме;
  • при равноценном обмене исключается необходимость передавать денежные средства или производить какие-либо расчеты;
  • равноценный обмен позволяет избежать налогообложения сделки, поскольку никакая из сторон не признается выгодоприобретателем;
  • в случае спора и признания сделки недействительной проще вернуться к моменту до заключения сделки. Имущество, переданное в результате обмена, просто вернется к прежним собственникам.

Существуют и отрицательные стороны:

  • при неравноценном обмене следует предусмотреть возмещение разницы в цене в рамках договора;
  • получатель выгоды в результате неравноценного обмена обязан отчитаться в налоговый орган и уплатить налог;
  • недвижимое имущество, полученное в результате обмена, становится совместной собственностью супругов.

Какие потребуются документы для заполнения договора?

Для составления договора мены требуются документы личного характера от обеих сторон сделки. К ним относятся:

  • удостоверения личностей собственников объектов недвижимости, которые будут участвовать в сделке;
  • выписки из ЕГРН по обоим предметам договора. Они подтверждают право собственника, позволяющее распоряжаться имуществом по своему усмотрению.

Как правильно заполнить?

К оформлению договора мены применимы те же правила, как и к другим сделкам с имуществом. Стороны здесь являются равнозначными и именуются, как Сторона 1 и Сторона 2. В этом пункте указываются ФИО участников сделки, их паспортные данные в соответствии с документами.

Существенным отличием договора мены является тот факт, что предметом договора выступают два объекта. Поэтому в этом пункте прописываются характеристики обоих предметов сделки, и делается отсылка на правоустанавливающий документ по каждому из них.

Равноценный договор

Поскольку договор является результатом согласования всех существенных условий, то следует учитывать, равноценен ли обмен. При равноценном обмене условия содержат:

  • обязанность первой стороны передать имущество второй стороне и одновременно принять другое, которое передается в обмен от второй стороны;
  • обязанность второй стороны передать и принять соответственно имущество свое в обмен на имущество первой стороны.

 Договор с доплатой

При неравноценном обмене необходимо уточнить стоимость каждого из предметов договора, указать их стоимости и вывести размер доплаты, полагающейся той стороне, в собственность которой переходит объект с меньшей стоимостью. Такая норма установлена ст. 568 ГК.

К существенным условиям сделки можно отнести и права лиц, за которыми в соответствии с законодательством сохраняется возможность пользования помещением.

Обратите внимание

Такой момент касается жилых площадей, которые чаще всего и обмениваются по соответствующему договору.

При наличии таких лиц в договоре обязательно указывается перечень их прав на пользование жилье после смены хозяина помещения. К ним относятся:

  • арендаторы;
  • граждане и проживающие с ними лица по договору найма;
  • получатели ренты по соглашению пожизненного содержания с иждивением;
  • бывшие члены семьи собственника.

При обмене жилыми помещениями следует определить и прописать в договоре порядок их освобождения. Здесь должны быть оговорены сроки выписки из жилья и полного его освобождения.

Договор мены (обмена) недвижимости (квартиры) 2019 года: скачать образец

Так же в форме учтен и договор мены неравноценных квартир.

Некоторые особенности

К договору необходимо составить передаточный акт, в котором предусмотреть все особенности обмениваемых объектов недвижимости. Он является его неотъемлемой частью, о чем следует упомянуть в тексте соглашения. В нем можно перечислить все имущество, которое передается вместе с предметом договора, а также указать его состояние и имеющиеся дефекты.

Нотариального удостоверения сделка мены не требует. Но существуют исключения. Обязательно заверяются нотариусом сделки:

  • с участием собственника, не достигшего совершеннолетнего возраста, либо гражданина, признанного ограниченно дееспособным;
  • отчуждения долей в недвижимом имуществе, кроме долей в земельном участке.

Договор составляется в количестве экземпляров по одному для каждой стороны и дополнительно экземпляр для регистрирующего органа. Обязательно заверяются собственноручной подписью все копии соглашения.

Акт приема-передачи по договору мены недвижимости (квартиры): скачать образец

Регистрация договора мены в 2018 году

Право собственности на имущество, которое было получено в результате обмена, возникает у сторон сделки только после ее государственной регистрации. Поэтому после подписания договора обоим участникам обмена необходимо собрать необходимые для этого документы и передать их в территориальный орган Росреестра.

Какие нужны документы для Росреестра?

К таким документам относятся:

  • госпошлина за регистрацию договора — 1000 руб. и регистрацию права собственности — 2000 руб.;
  • заявление установленной формы о переходе права на переданное имущество и регистрации прав на новое;
  • удостоверение личности заявителя;
  • документ, подтверждающий право собственности на обмениваемое помещение (выписка из ЕГРН или свидетельство о гос. регистрации);
  • договор мены — 3 шт.

Дополнительно могут потребоваться:

  • согласие супруга или супруги, если обмену подлежит совместное имущество (заверенное нотариально);
  • разрешение от органа опеки и попечительства, когда собственником является несовершеннолетний гражданин.

Куда подать?

Документы представляются на регистрацию в Росреестр одним из удобных способов:

  • лично в отделение органа регистрации либо через МФЦ;
  • через заполнение электронной формы на официальном сайте ведомства с прикреплением отсканированных документов;
  • почтовой пересылкой с уведомлением и описью вложений.

Срок регистрации составляет 7 рабочих дней от даты получения полного пакета документов. Итогом регистрации договора мены в Росреестре получение гражданином на руки выписку из ЕГРН на вновь полученное имущество. Следует указать, что при подаче заявления через МФЦ срок увеличивается на два рабочих дня.

Источник: https://nedexpert.ru/kvartira/prodazha-kvartiry/dogovor-meny-nedvizhimogo-imushhestva-obrazec-rosreestr/

Обмен квартирами между родственниками: как оформить сделку мены

Какое-то время назад обмен квартирами между родственниками происходил достаточно часто. Сейчас в силу активного и бурного развития рынка недвижимости он стал менее популярным.

Впрочем, некоторые люди прибегают к такого вида сделке, отличающейся некоторыми сложностями и нюансами. В статье расскажем, что подразумевает собой родственный обмен квартирами, как правильно его оформить, соблюдая требования законодательства.

Телефоны бесплатной горячей линии

Высококвалифицированные специалисты в области права проконсультируют Вас и ответят на все Ваши вопросы: Гражданское право, Недвижимость, Корпоративное право, Трудовое право, Автомобильное право, Страхование, Уголовное право, Семейное право, Наследство, Защита прав потребителей, Интеллектуальная собственность.

Правовое регулирование

Закреплен ли каким-либо образом в нормативных актах обмен жильем между родственниками? Нет, но законодательство регулирует общие правила осуществления мены.

В статье 567 Гражданского Кодекса РФ указывается о мене: что это такое. Итак, в соответствии с определением договора мены квартиры, его участники обязуются передать друг другу недвижимое имущество в собственность.

Путем заключения подобного договора происходит передача одного недвижимого или движимого имущества в обмен на другой. Так, речь идет лишь о натуральном обмене без использования денежных средств.

Данное соглашение является:

  • консенсуальным – то есть заключенным его считают с момента, когда стороны договорились обо всех существенных условиях;
  • двусторонним – права и обязанности есть у обеих сторон;
  • возмездным – имущество предоставляет как один человек, так и другой.

Здесь также следует отметить, что денежные отношения в рамках договора мены все же случаются. Это происходит, если имущество не является равноценным.

Порой люди хотят обменять двухкомнатную квартиру на трехкомнатную с доплатой. Так делать разрешено, однако подобное условие обязательно закрепляется в письменном соглашении.

Особенности мены

Многих интересует, чем отличает договор мены от соглашения о купле-продаже. Прежде всего тем, что в первой сделке речь о деньгах не идет вообще.

С этим связан и основной плюс договора мены: нет необходимости обдумывать варианты передачи оплаты, снимать банковскую ячейку, либо ждать пока финансово-кредитное учреждение переведет средства на счет продавца.

В то же время человек не сможет претендовать на налоговый имущественный вычет, который полагается при купле-продаже недвижимости.

Следует также отметить, что употребление слова «обмен» в юридическом смысле не является верным. Его часто использовали раньше, когда речь шла о муниципальном жилье без приватизации.

Так, при советской власти люди порой обменивались жилыми помещениями, в которые они заселялись по договору социального найма или по выданному ордеру.

Другой термин – «мена» — применяется к приватизированным квартирам, то есть когда у владельцев имеется свидетельство о собственности.

Уже больше десяти лет действует правило, согласно которому менять приватизированное жилье на муниципальное – запрещено, поскольку второе в юридическом смысле не принадлежит человеку, а только предоставляется в пользование.

Условия письменного соглашения

Все реквизиты и формулировки договора делятся на обязательные и факультативные. К первой группе соглашения мены относятся следующие условия.

  1. Предмет. Он должен быть четко определенным. Важно указать адрес помещения, квадратуру, количество комнат и иные точные характеристики, которые отличают конкретно эту квартиру от другой схожей.
    Все цифры обязательно должны дублироваться в письменной форме во избежание разночтений.
  2. Лица, имеющие право пользоваться квартирой. Здесь нужно перечислить абсолютно всех прописанных в жилом помещении людей.
    В договоре обязательно указывают, в какие сроки они будут сняты с регистрационного учета. Особое внимание уделяется несовершеннолетним: их не так уж просто выписать.
  3. Информация о тех документах, на основании которых стороны считаются собственниками.

Очень значимым условием является то, что после переезда в новой квартире должны оказаться зарегистрированными все лица из прошлого жилья.

Теперь перечислим дополнительные условия. Среди них выделяются:

  • стоимость квартир, указание на необходимость доплаты;
  • описание состояния жилых помещений;
  • механизм передачи недвижимости.

В конце договора обязательно проставляются подписи и даты обеих сторон. Иногда перечисляются все нюансы сделки, которые покупателями считаются важными и значимыми.

Отметим, что нотариальное удостоверение не является обязательным, однако иногда люди предпочитают его проводить.

Документы для заключения сделки

Каждая из сторон должна подготовить свой пакет нужных бумаг. Перечислим, что может понадобиться:

  • документ, удостоверяющий личность;
  • свидетельство о праве собственности на жилье или выписка из ЕГРН;
  • документ, на основе которого у человека возникло право на данную недвижимость;
  • кадастровый паспорт квартиры;
  • нотариальное согласие супруга, если одной из сторон выступает семья;
  • разрешение органов опеки, когда в квартире проживают несовершеннолетние лица.
Читайте также:  Порядок и нюансы деприватизации (расприватизации) квартиры в 2019 году

Если сделку оформляет нотариус, то он может попросить донести еще какие-либо важные бумаги, справки или выписки.

В конце требуется пройти процедуру государственной регистрации. Стороны собирают пакет документов и относят его либо непосредственно в Росреестр, либо передают через МФЦ.

Если все с бумагами нормально, то регистрация проходит достаточно быстро, и людям, участвующим в сделке, на руки выдаются документы о собственности.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам по телефонам, указанным наверху страницы, или через онлайн-форму.

Расторжение сделки

Закон предусматривает два способа расторжения договора мены жилья: по взаимному согласию или в судебном порядке. Первый возможен, если:

  • желание вернуть все, как было раньше, то есть обменяться квартирами обратно, выражают обе стороны соглашения;
  • инициативу выражает один из людей, и он отправляет другому требование в письменном виде с указанием причины. Второму человеку дается 30 дней на обдумывание предложения. Если консенсус удалось достигнуть, то происходит обычное расторжение сделки.

Если же согласовать разрыв договора не удалось, придется обращаться в суд за справедливым разрешением ситуации. Какие причины могут привести к этому?

  • нарушение условий сделки одной из сторон;
  • значительное изменение обстоятельств, например, когда человеку не сообщили о каких-то проблемах до подписания договора;
  • заключение соглашения произошло под давлением;
  • наличие опечаток в обязательных реквизитах, например, в номере квартиры.

Все это значит, что рекомендуется очень серьезно и внимательно читать соглашение перед подписанием, предварительно осмотреть квартиру и потребовать все важные документы, например, о том, что жилье не является предметом залога.

Часто рекомендуют обращаться к грамотному юристу, чтобы он составил договор правильно, а также сопроводил сделку на всех этапах.

Налоговые вопросы

Гражданское законодательство приравнивает обмен к сделке купли-продажи, поэтому в результате такого соглашения у сторон возникают определенные обязательства перед налоговой.

При мене недвижимости оба участника договора выступают как продавцами, так и покупателями. Соответственно, они оба будут обязаны заплатить налоги с полученного дохода.

По общему правилу, для резидентов его величина составляет 13% — для резидентов и 30% — для нерезидентов (то есть людей, которые провели за границей более 180 дней в течение одного года).

Важно

Для дальнейшего определения размера налога рекомендуется четко и правдиво прописывать стоимость каждой из квартир. Однако есть и исключения, и они достаточно стандартные.

Льгота в виде отсутствия необходимости перечислять налог предоставляется лицам, у которых квартира в собственности была более трех лет.

Даже если в сделке участвуют родственники, важно честно указывать цену жилого помещения, поскольку в дальнейшем может возникнуть желание расторгнуть договор (и вернуть деньги), либо же признать сделку недействительной. Поэтому рекомендуется максимально подстраховаться.

Подведем итоги

Таким образом, актуальное законодательство не предусматривает отдельных правил регулирования заключения сделки о мене недвижимости. К ней применяются основные положения, применяемые к купле-продаже.

В договоре важно указать все необходимые реквизиты, а именно: данные обеих сторон, предмет соглашения (его адрес, площадь, количество комнат), сведения о лицах, которые прописаны в квартире. В случае разногласий возможно расторжение сделки как по обоюдному согласию, так и через суд.

Телефоны бесплатной горячей линии

Высококвалифицированные специалисты в области права проконсультируют Вас и ответят на все Ваши вопросы: Гражданское право, Недвижимость, Корпоративное право, Трудовое право, Автомобильное право, Страхование, Уголовное право, Семейное право, Наследство, Защита прав потребителей, Интеллектуальная собственность.

Источник: https://pravbaza.ru/sdelki-s-nedvizhimostyu/rodstvennyj-obmen-kvartirami

Договор мены квартиры: действующий образец Росреестра в 2019 году

Договор мены представляет собой правоотношения между двумя гражданами или юридическими лицами, направленными на реализацию и свободное отчуждение прав на движимое и недвижимое имущество, принадлежащего владельцу на правах собственности.

Стоит заметить тот факт, что подобные договора полностью или частично исключают оплату за приобретенное имущество. Особенность состоит в том, что суть сделки заключается в передаче вещей (квартиры, машины) в обмен на аналогичный предмет, схожий по свойству и характеру его использования.

Договор мены квартиры в частных случаях

В целом, к указанным правоотношениям приписывают несколько положительных качеств, которые значительно упрощают процесс перерегистрации имущества между гражданами. К таковым относятся:

  1. Упрощенный способ взаиморасчетов. Особенно когда речь идет о равнозначных объектах;
  2. Отсутствие изменений в налоговых отчислениях. Поскольку налоговая ставка исчисляется исходя из нормативных параметров имущества гражданина;
  3. Продавцу не стоит сильно волноваться относительно передаваемых денежных средств, поскольку их либо не будет, либо будет относительно небольшая доплата.

Единственный негативный момент может складываться из-за отсутствия возможности воспользоваться налоговым вычетом, который присутствует при заключении сделки купли-продажи.

Существуют также определенные ситуации, когда общие положения о договоре мены действуют с некоторыми отговорками. Среди них выделяют:

  1. Проведение сделки с последующей оплатой;
  2. Участие в правоотношениях подобного рода несовершеннолетних.

В целях исключения нарушений при проведении сделок следует более подробно рассмотреть оба варианта.

С доплатой

Если одно из жилых помещений оказывается большим по стоимости, разницу в цене возвращает тот, в чью собственность она приобретается. Это определяется посредством сравнения предложений продавцов и покупателей. При этом составляется дополнительное соглашение, где прописывается сумма каждой недвижимости, и, соответственно, высчитывается разница.

Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией:

С участием долей несовершеннолетних лиц

В случаях, когда сделка осуществляется с привлечением несовершеннолетних собственников необходима дополнительная проверка и контроль, которую будут осуществлять органы опеки и попечительства.

Для этого родители или иные законные представители несовершеннолетнего ребенка должны обратиться с заявлением в учреждение отдела образования муниципального образования, по месту проживания ребенка, о даче заключения по факту возможности проведения сделки с имуществом.

Для этого к обращению прикладываются следующие данные:

  1. Технические параметры о жилом помещении, которое находится в собственности лица, не достигшего 18 лет;
  2. Технические характеристики жилья, приобретаемого в результате мены.
  3. Сведения о заявителе и несовершеннолетнем (паспорт гражданина РФ, свидетельство о рождении).

По результатам рассмотрения руководителем отдела по организации опеки и попечительства будет дано заключение, дающее право на совершение сделки, либо отказ в совершении регистрационных действий.

Суть мены и ее отличие от договора купли-продажи

В гражданском законодательстве установлены два понятия: «мена» и «обмен». Указанные фразы не являются синонимами и требуют четкого их использования в актах, заполняемых и регистрируемых при исполнении условий сделок с недвижимостью.

Обмен – понятие, используемое при смене нанимателей муниципального имущества. В случае с собственниками и принадлежащим им недвижимостью используется договор мены.

После изменений, вступивших в силу в 2005 году сделки, совершаемые между собственниками и нанимателями по обмену жилыми помещениями, признаются незаконными и, соответственно, не регистрируются.

Договор мены представляет собой способ реализации гражданских прав физических и юридических лиц в виде передачи прав на принадлежащее им недвижимое имущество другому лицу – стороне сделки. В ответ на совершенные действия контрагента, вторая сторона договора передает свои права собственности первой стороне.

Подобные сделки имеют двух субъектов, каждый из которых принимает на себя роль и продавца и покупателя.

Второе отличие от типового договора купли-продажи складывается в отсутствии платы за проданное имущество, поскольку здесь речь идет об обмене равнозначных объектов.

В некоторых случаях может присутствовать компенсация, являющаяся доплатой, если полученная жилплощадь по каким-либо параметрам лучше проданной.

Составление и подписание договора

Важную часть проведения сделки мены недвижимого имущества составляет подготовка документации и оформление текста соглашения о передаче имущества. Правильное составление актов и договоров поможет уменьшить риски проблем после и во время перерегистрации имущества.

Обязательные условия соглашения

В тексте договора обязательно должны быть указаны следующие пункты:

  1. Наименование соглашения;
  2. Место заключения договора и дата изготовления текста соглашения;
  3. Наименование сторон и их правовое положение как стороны сделки, в том числе основание их права на владение жилым помещением (регистрационные номера правоустанавливающих документов);
  4. Предмет сделки с указанием кто передает, а кто принимает соответствующее жилое помещение. Также сюда включается перечисление основных технических характеристик и данных помещения, в том числе указание адресов места нахождения;
  5. Права и обязанности сторон по исполнению взятых на себя обязательств;
  6. Сроки исполнения условий по передаче имущества новым собственникам для последующей перерегистрации прав на недвижимость;
  7. Ответственность сторон за неисполнение условий договора;
  8. Решение споров и порядок судебного рассмотрения конфликтных ситуаций;
  9. Заключительные положения и контактные данные контрагентов (фамилия, имя и отчество, место регистрации и фактического нахождения, ИНН и другие сведения – по необходимости).

Данный перечень указывает на общие понятия, внутри которых может раскрываться более подробная ситуация, конкретизирующая объект и владельцев.

Регистрация договора

Постановка и включение в реестр всех сделок с недвижимым имуществом происходит в Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии. Соответственно все заявления о постановке на учет новой собственности подаются и рассматриваются в территориальном отделе Росреестра.

В настоящее время, в связи с расширением функций многофункциональных центров и интернет технологий, появились дополнительные способы подать заявление:

  1. Через многофункциональный центр муниципального образования по месту жительства и нахождения имущества;
  2. Через Интернет портал оказания государственных услуг.

Образец договора Росреестра 2018 года

Скачать образец типового договора мены квартиры для заполнения.

Каждая конкретная ситуация может вносить некоторые коррективы в условия, заключаемые в соглашении.

Поэтому закон не запрещает небольшие отступления, которые конкретизируют правоотношения и позволят основной сделке быть исполненной в установленный срок и в полном объеме.

Заключайте договора мены, только если вы полностью уверены в получаемом объекте недвижимости. При этом следует помнить, что правовые последствия от полученного имущества будут аналогичными купле продаже: новый собственник несет полную ответственность за приобретаемую им вещь, в том числе несет риск ее случайной гибели (особенно это касается ветхих и аварийных домов).

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Для решения своего вопроса заполните следующую форму или позвоните по телефонам, указанным на сайте, и наши юристы Вас бесплатно проконсультируют!

Источник: https://UrMetr.com/kvartira/dokumenty/dogovor-meny-kvartiry

Договор мены в 2019 году — что это такое, образец, недвижимого имущества Росреестр, квартиры

Правила оформления договора мены в 2019 году закреплены Гражданским Кодексом России. Зная их можно исключить вероятность признания документа недействительным.

Читайте также:  Стандартные планировки квартир в типовых домах в россии: хрущевка, распашонка и другие

Несмотря на то, что процедура мены возникла еще задолго до купли-продажи, использование такого соглашения весьма ограничено.

Подписание договора мены предоставляет возможность сократить время в том случае, если намерение нескольких лиц реализовать какое-либо имущество и купить иную совпадают.

Что это такое

Договор мены несет под собой множество нюансов, о которых нужно знать для минимизации рисков возникновения различного рода недоразумения.

Именно по этой причине рекомендуется изучить базовые сведения и ознакомиться с российским законодательством.

Первоначальные определения

В Гражданском Кодексе РФ указано, что мена подразумевает под собой добровольную передачу прав владения одной вещью в обмен на получение прав собственности иной.

Форма документа – письменная. Права и обязанности граждан, которые принимают участие в договоре, отображены в 31 главе ГК РФ.

Немаловажную роль играет 567 статья, которая обращает внимание на то, что бартер в правовом поле приравнивается к купле-продаже, а его стороны именуются как продавец и покупатель.

Подразумевается, что обмен осуществляется товаром, который обладает равной стоимостью.

Совет

Если в договоре будет указано на неравноценность имущества, то одна из сторон вынуждена доплатить недостающую разницу.

Основными признаками договора мены принято считать:

  • консенсуальность. Под этим понимается, что участники сделки подписывают соглашение исключительно на базе согласия;
  • взаимность;
  • возмездность.

В ст. 658 ГК РФ указано на то, что в случае совершения обмена равноценным имуществом, договор не подлежит налогообложению. Налоговая ставка составляет 5% от разницы себестоимости.

Для возможности исключить вероятности налогообложения на законных основаниях, размер компенсации подлежит включению в вычет (согласно ст. 220 НК РФ).

Помимо этого в процессе заключения сделки стороны соглашения обязаны уплачивать госпошлину, размер которой определяется в зависимости от разновидности и предмета договора.

Стороны соглашения

Субъектами, которые подписали соглашения могут быть владельцы того или иного имущества.

Согласно ГК РФ сторонами договора мены являются:

  • физические;
  • юридические лица.

К юридическим лицам могут относиться муниципальные и государственные компании.

В подобной ситуации юридическое лицо осуществляет передачу и таких прав, как на управление и хозяйственное ведение.

Необходимо обращать внимание на то, что юрлица имеют право подписывать соглашения и с физическими лицами.

Законодательная база

Основным нормативно-правовым документом выступает Гражданский Кодекс РФ. В частности необходимо ссылаться на такие статьи, как:

Cт. 658 Отображает ситуации, при которых налогообложение отсутствует
Ст. 185 и 185.1 Отображает ситуации, при которых необходимо составлять доверенность
Ст. 157 Отображает перечень необходимой документации

Дополнительно необходимо обращать внимание на ст. 220 НК РФ, в которой указывается налоговая ставка, применяемая в случае неравноценного обмена имуществом.

Договор мены по ГК РФ

Механизм мена обмена заключается в следующем:

  1. Необходимо сделать выбор в пользу второй второго участника соглашения. Если самостоятельно не удастся подобрать подходящего партнера, то можно обратиться в специализированную компанию, предоставляющая подобного рода услуги.
  2. Необходимо составить соглашение мены на конкретное имущество.
  3. На следующем этапе следует подготовка всей необходимой документации.
  4. Далее уплачивается государственная пошлина.

Пакет необходимой документации необходимо передать в территориальное Управление Российского Реестра, который находится по месту нахождения имущества (если речь идет о квартире либо земельном участке).

После этого необходимо в Росреестре получить свидетельство, которое подтверждает обретенное право собственности.

Необходимо обращать внимание на то, что при отсутствии возможности самостоятельно осуществить данную процедуру есть возможность доверить это уполномоченному лицу.

Для этого необходимо согласно ст. 185 и 185.1 ГК РФ составить нотариальную доверенность.

Существенные условия

Изначально нужно понимать, что соглашение мены подразумевает под собой равноправие участников – реализатора и покупателя.

Кроме того, согласно законодательству у сторон равные права и обязанности.

Согласно Гражданскому Кодексу России к существенным условиям принято относить предмет соглашения.

Иными словами, вещь, которая подлежит обмену. Без отображения наименования имущества в договоре, он не может официально вступить в юридическую силу.

Видео: договор мены

Обратите внимание

Необходимо обращать внимание на то, что отображение цены не относится к существенным условиям, но рекомендуется ее указывать для ведения бухгалтерского учета (для юридических лиц) и исключения возможных проблем с налоговой инспекцией (вне зависимости юридические либо физические лица участвую в сделке).

Цена в договоре мены определяется несколькими вариантами:

Внутреннее оценивание Без привлечения к процедуре третьих лиц на базе бухгалтерского учета, сведения относительно себестоимости покупки, цены идентичного имущества и так далее
Независимое оценивание Осуществляется квалифицированными оценщиками, которые руководствуются сведениями соглашения и иных исполнительных и судебных актов

Для физических лиц используется только второй вариант определения себестоимости.

Необходимые документы

С целью совершения сделки необходимо подготовить:

  • квитанцию об оплате госпошлины;
  • внутренние паспорта обоих сторон;
  • документы, способные подтвердить имеющиеся полномочия представителя (в формате оригинал + копия);
  • в зависимости от ситуации к ним относятся:
  1. Нотариальная доверенность.
  2. Удостоверение опекуна – для попечителей несовершеннолетних граждан либо же лиц, которые в судебном порядке признаны недееспособными.
  3. Свидетельство об усыновлении.
  • соглашение мены (необходимо представить в том экземпляре, сколько согласно документу сторон);
  • документ, способный подтвердить факт передачи имущества;
  • документацию, которая способна подтвердить исполнение условий соглашения, если сделка осуществлялась под ним;
  • выписку из домовой книги – для объектов жилой недвижимости;
  • согласие органов опеки и попечительства – если имеются несовершеннолетние дети.

В зависимости от того, что именно выступает предметом соглашения, определяется и окончательный перечень необходимой документации.

Образец заполнения в Росреестр

В зависимости от того, что является предметом договора мены, содержание и процедура заполнения может различаться между собой.

Рассмотрим наиболее популярные направления обмена подробней. Бланк договора мены можно скачать здесь.

Недвижимого имущества (квартиры)

В данном случае нужно обращать внимание на такие особенности:

Точное отображение предмета соглашения Адреса месторасположения и себестоимости
Перечень граждан Которые вправе использовать квартиру для своих потребностей после заключения сделки (иначе договор не обретает юридической значимостью

В самом договоре нужно указывать:

  • персональные сведения участников сделки;
  • адрес и иную информацию, которая позволяет идентифицировать объект недвижимости;
  • цену недвижимости;
  • сумму доплаты – при наличии разницы в цене;
  • основания для пользования недвижимостью (сведения о свидетельстве права собственности);
  • период передачи предмета соглашения.

В случае нахождения недвижимости в праве собственности у нескольких человек, то нужно обязательно иметь в наличии согласие второго владельца.

Земельного участка

Договор мены земельного надела не подлежит обязательной регистрации в Росреестре, но переход прав собственности – нужно.

В самом тексте соглашения рекомендуется помимо основных сведений дополнительно указывать:

  • идентификационные сведения земельного участка (кадастровый номер, площадь, адрес расположения и так далее);
  • целевое использование надела;
  • наличие либо отсутствие на земле строений.

Нередко к соглашению прикладывают графические планы либо же чертежи, на которых отображается земля.

Необходимо обращать внимание на то, что на передаваемой земле могут устанавливаться сервитуты.

Автомобилей между физическими лицами

Рассматриваемый договор используется в таких случаях, когда:

  • собственник ТС не в состоянии продолжительный период его реализовать;
  • используется схема trade-in – обмен старого ТС на новое;
  • нужно совершить обмен авто без разницы во времени.

Механизм заключается в следующем:

  1. Формирование и подписание договора мены.
  2. Регистрация прав собственности в ГИБДД.

Необходимо помнить — регистрировать сделку в нотариальном органе не требуется. При необходимости в совершении доплаты необходимо указать об этом факте в документе.

Товаров между юридическими лицами

Образец соглашения мены товаров между юридическими лицами подразумевает договор между компаниями относительно обмена продукции равных по себестоимости.

В завершении можно сказать — договор мены отличается от договора дарения и купли-продажи.

Для минимизации рисков возникновения различного недопонимания с контролирующими органами рекомендуется обращаться за помощью к квалифицированным специалистам нотариальной палаты.

За небольшую стоимость (порядка 3 тысяч рублей) нотариус составит соглашение без каких-либо ошибок и опечаток.

Источник: http://yurday.ru/dogovor-meny/

Договор купли-продажи квартиры

Оформить договор купли-продажи недвижимости можно как самостоятельно, так и при помощи специалистов — риелтора или нотариуса.

В первом случае в обмен на сэкономленные деньги и время участники сделки рискуют нарваться на мошенника либо допустить нарушения при заключении, из-за которых ее могут признать недействительной.

В общем случае, договор составляется в простой письменной форме с указанием участников, предмета и суммы сделки. Нотариальное удостоверение требуется, если продаваемое жилье принадлежит ограниченно дееспособному гражданину или несовершеннолетнему либо если продается доля в праве общей собственности.

Важно

При невозможности совершить сделку в данный момент стороны могут заключить предварительный договор, где договариваются в течение определенного времени заключить основной договор на условиях, оговоренных в предварительном.

Переход права на квартиру необходимо зарегистрировать в Росреестре. Срок регистрации займет до 9 рабочих дней.

При продаже и покупке квартиры можно получить налоговые вычеты. Для этого можно заключить «альтернативную» сделку в виде договоров продажи имеющейся квартиры и покупки новой на вырученные деньги.

Оформление договора купли-продажи квартиры в 2019 году

Заключить договор купли-продажи недвижимости можно тремя способами:

  • Самостоятельно. В этом случае продавец и покупатель, не прибегая к услугам посредников, сами договариваются о ключевых условиях и составляют договор. Они же и подают заявления на регистрацию перехода права и регистрацию права в Росреестр.
  • Оформление у нотариуса. Оно требуется в определенных законом случаях или при желании сторон. Нотариус проверит дееспособность участников сделки, проконсультирует о последствиях и важных нюансах и будет нести ответственность за законность.
  • Посредством риелтора. Специалист по недвижимости может сопровождать всю сделку целиком или определенные ее этапы. Он свяжет друг с другом продавца и покупателя, организует показ квартиры и переговоры, проверит историю предыдущих сделок по квартире, юридическую и правовую чистоту.

При самостоятельном оформлении можно хорошо сэкономить время и деньги, но обращение к специалистам поможет обезопасить сделку и сберечь силы в обмен на оплату их услуг.

Продать или купить квартиру можно как за наличные средства, так и при помощи ипотеки. Различий в договоре будет немного — добавятся пункты, связанные с ипотекой, такие как размер кредита, например. Кроме того, ипотека предполагает обязательную оценку залогового жилья.

В договоре купли-продажи исходя из положений ГК указываются:

  • данные о сторонах сделки;
  • конкретизирующая информация о квартире:
  • цена;
  • порядок расчетов покупателя с продавцом.

Скачать образец договора купли-продажи квартиры

Образец договора купли-продажи за наличный расчет в 2019 году

Договор купли-продажи квартиры составляется в письменной форме в и подписывается продавцом и покупателем.

В нем необходимо точно указать предмет сделки, в том числе его расположение в составе другой недвижимости (ст. 550 и ст. 554 ГК РФ). Как разъяснил пленум Высшего арбитражного суда (ВАС) в п.

Читайте также:  Как регистрировать право собственности на землю, получить свидетельство о регистрации, процедура, основания, сроки, размеры пошлины?

2 своего постановления №54 от 11.07.2011 г., в качестве таких данных достаточно использовать кадастровый номер квартиры. В иных случаях указываются:

  • адрес;
  • общая и жилая площадь либо ориентировочная площадь для будущих объектов;
  • расположение квартиры в составе дома, этаж;
  • другие характеристики, определяемые проектной документацией.

Согласно п. 1 ст. 556 ГК передача квартиры в результате ее продажи осуществляется по акту приема-передачи, подписываемому обеими сторонами.

Если договор оформляется через посредника, то указывается, что одна из сторон участвует в лице представителя, его паспортные данные и прикладывается нотариально заверенная доверенность.

Скачать бланк договора купли-продажи квартиры 2019 года для физических лиц по доверенности

Договор купли-продажи квартиры по ипотеке

Конечно, у покупателя не всегда бывает возможность оплатить стоимость квартиры сразу в полном объеме. В подобных случаях он может приобрести ее в рассрочку либо взять в банке целевой ипотечный кредит. В таком случае недвижимость, перейдя к покупателю, попадает в залог банка и остается в залоге до тех пор, пока не будет полностью выплачен долг по кредиту.

Закон понимает под ипотекой любой кредит, в котором в качестве обеспечения выступает недвижимость, хотя в просторечии ипотека считается кредитом для покупки жилья под его же залог.

Ипотека может возникнуть в силу договора, если покупатель передает в залог уже имеющееся жилье и оформляет в банке договор ипотеки, либо в силу закона, если залогом выступит приобретаемая недвижимость.

Банки, как правило сотрудничают с определенными застройщиками, поэтому при покупке на «первичке» процентная ставка по кредиту может быть ниже.

Важным отличием купли-продажи по ипотеке является необходимость независимой оценки залогового жилья, исходя из которой кредитор определяет конечный размер кредита.

В договоре купли-продажи с использованием ипотечных средств указываются факт ипотеки, информация о размере кредита и порядок расчетов. При регистрации договора в Росреестре дополнительно регистрируется и ипотека, а в записях ЕГРН делается отметка об обременении заложенного жилья.

Скачать бланк договора купли-продажи квартиры 2019 года для физических лиц по ипотеке

Предварительный договор купли-продажи квартиры

У сторон не всегда есть возможность заключить договор и исполнить возникающие по нему обязательства. Например, продавец может не успеть снять обременение или арест на квартиру или же у покупателя в данный момент нет денег и возможности оформить ипотечный кредит. В таком случае стороны могут заключить предварительный договор.

Предварительный договор купли-продажи постановляет, что продавец и покупатель в определенный срок заключат основной договор на условиях, оговоренных в предварительном. При этом такой документ не является договором продажи будущей недвижимости, так как он определяет не сам переход квартиры, а лишь намерение обеих сторон сделать это.

Предварительный договор не обязывает заключить основной. Если за время, определенное в нем, стороны так и не составили договор купли-продажи, то их обязательства по предварительному прекращаются.

Совет

Продавец может в предварительном договоре указать обязанность покупателя выплатить задаток, однако он по мнению пленума Высшего арбитражного суда не должен составлять существенную часть цены квартиры. Также нельзя передавать по такому договору всю стоимость жилья. В этом случае ВАС рекомендует рассматривать такие сделки как покупку будущего имущества.

Скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры 2019 года

Нужно ли заверять договор у нотариуса?

Закон не устанавливает требований об обязательном нотариальном заверении договоров купли-продажи. Исходя из ст. 550 ГК для него, в общем случае, не требуется нотариальная форма. Но при этом в Федеральном законе «О государственной регистрации недвижимости» указано, что сделку необходимо удостоверять нотариально, если:

  • Предметом сделки является доля в долевой собственности (ч. 1 ст. 42), даже если все собственники продают доли по одному договору.
  • Недвижимость продает ограниченно дееспособный или несовершеннолетний гражданин (в возрасте от 14 до 18 лет) посредством опекуна или попечителя (ч. 2 ст. 54).

Кроме того, стороны могут сами обратиться за услугами специалиста, чтобы дополнительно обезопасить себя.

При оформлении договора купли-продажи у нотариуса специалист самостоятельно направляет документы в Росреестр, если на это нет возражений сторон сделки. В счет оплаты технических услуг это не входит.

Цена нотариального оформления сделки зависит от двух факторов: обязательно ли оно по закону, и кто составил договор — клиент или нотариус.

При обращении к нотариусу в обязательном порядке оплачивается совершение нотариального действия, в случае купли-продажи — удостоверение договора. В зависимости от требований со стороны закона, они оплачиваются в виде государственной пошлины, если нотариальное заверение необходимо, либо — нотариального тарифа.

Госпошлина за удостоверение договоров регламентируется в соответствии со пп. 5 п. 1 ст. 333.24 Налогового кодекса РФ. На 2019 год она составляет 0,5% от суммы сделки в пределах от 300 до 20 тыс. руб.

Нотариальный тариф определяется пп. 1 п. 1 ст. 22.1 основ законодательства о нотариате:

  • За удостоверение договора купли-продажи близким родственникам он установлен в размере:
    • 3000 руб. + 0,2% от стоимости в договоре для сумм до 10 млн;
    • 23000 руб. + 0,1%.
  • За заверение сделок с другими лицами:
    • 3000 руб. + 0,4%, если квартира стоит до 1 млн включительно;
    • 7000 руб. + 0,2% при стоимости от 1 до 10 млн;
    • 25000 руб. + 0,1%, но не более 100 тысяч.

Кроме этого, если в составлении договора принимал участие нотариус, то ему также оплачиваются услуги правового и технического характера (УПТХ). В зависимости от региона, цена таких услуг может составлять от 2 до 15 тысяч.

В среднем же по стране УПТХ будут стоить 3-7 тыс. При этом их стоимость также может разниться в зависимости от того, обязательно ли удостоверение по закону. Как правило, если нет, то услуги нотариуса будут стоить выше.

На данный момент правовые и технические услуги нотариуса считаются дополнительными и оплачиваются только при их оказании по просьбе клиента. Консультация и разъяснение прав, обязанностей и последствий при удостоверении договора такими услугами не являются.

Обратите внимание

Однако с 1 января 2020 года вступает в силу ч. 5 ст. 1 Федерального закона №338-ФЗ от 03.08.

2018, вносящая в закон о нотариате изменения, по которым нотариусы-частники будут вправе взимать плату за УПТХ в том числе и при непосредственном совершении нотариального действия.

Регистрация купли-продажи квартиры в Росреестре

Для окончания перехода квартиры в собственность покупателя необходимо зарегистрировать переход права на нее в Росреестре — только после этого он становится ее полноправным владельцем.

Сделать это можно при личном посещении как отделения самой службы, так и одного из многофункциональных центров (МФЦ), посредством почтового отправления или через интернет на сайте Росреестра.

В последнем случае необходимо иметь усиленную квалифицированную электронную подпись.

Порядок оформления в общем случае одинаков:

  1. Собрать все необходимые документы. В их число входят паспорта продавца и покупателя, сам договор с передаточным актом и документы, указанные в нем как приложения, например, закладная, либо требуемые по закону.
  2. Написать заявления: продавец пишет заявление о регистрации перехода права, покупатель — о регистрации права. Если квартира приобретается за счет банковского кредита, дополнительно оформляется заявление о регистрации ипотеки. За детей младше 14 лет заявления пишут родители.

    При непосредственном посещении территориального органа Росреестра можно составить заявления в нем, с чем помогут сотрудники службы.

  3. Если документы подаются в отделении Росреестра или МФЦ, то необходимо присутствие обоих участников или их представителей с нотариально заверенной доверенностью.
  4. Срок регистрации составит от 5 до 9 рабочих дней в зависимости от способа подачи.

Какие документы нужны для оформления сделки через МФЦ

Зачастую легче и удобнее предоставить необходимые документы в МФЦ. Их в каждом городе больше, до них легче добраться, а органы Росреестра расположены в региональных центрах. К тому же отделение регистратора может не принимать заявления от физических лиц, как, например, в Москве.

Для регистрации потребуются:

  1. Документы, удостоверяющие личности продавца и покупателя. Обычно, это паспорта. Если в сделке участвует несовершеннолетний, то его свидетельство о рождении.
  2. Договор купли-продажи в двух экземплярах.
  3. Заявления продавца и покупателя соответственно на регистрацию перехода права и регистрацию права.
  4. Правоустанавливающий документ на недвижимость.

В зависимости от конкретной ситуации могут потребоваться:

  • Если продавец состоит в браке — документ, свидетельствующий о том, что продаваемая квартира не находится в общей собственности супругов либо нотариально заверенное согласие мужа/жены.
  • Нотариально заверенное согласие совладельцев жилья, находящегося в общей собственности.
  • Закладная и приложенные к ней документы.
  • Заявление о регистрации ипотеки в силу закона.
  • Если в договоре указано условие, при котором продавец передает квартиру покупателю (например, после полной оплаты стоимости), то документ, подтверждающий исполнение продавцом договора.
  • Согласие залогодержателя, если недвижимость находится в залоге.
  • Согласие органов опеки, если в продаваемой квартире живут несовершеннолетние родственники продавца либо продажа затрагивает их интересы.
  • Нотариально заверенная доверенность.
  • Квитанция об оплаченной госпошлине по собственной инициативе.

Срок государственной регистрации при подаче документов через МФЦ составит до 7 рабочих дней.

Нередко для покупки квартиры прибегают к продаже уже имеющейся, а вырученные таким образом средства идут на приобретение новой. Помимо очевидного риска оказаться без жилья, подобный подход имеет немаловажное преимущество — возможность получить в одном налоговом периоде получит сразу два налоговых вычета от продажи и покупки недвижимости.

Если квартира была в собственности меньше определенного законом минимального срока, который составляет 3 года для имущества, полученного в наследство, в дар от близкого родственника или в результате приватизации, а в остальных случаях 5 лет, то доход от продажи квартиры облагается налогом. Но в таком случае можно получить налоговый вычет, который также предоставляется и при покупке жилья. Размеры их при продаже и покупке недвижимости определены в п. 2 и п. 3 ст. 220 НК соответственно:

  • в размере дохода от продажи жилья в пределах 1 млн руб.;
  • в размере фактически понесенных расходов на приобретение жилья в пределах 2 млн руб.

К фактическим расходам на приобретение недвижимости пп. 4 п. 3 ст. 220 НК относит в том числе и расходы на отделку.

Необязательно сначала продавать имеющуюся квартиру и только после этого покупать новую. Можно при согласии продавца заключить альтернативную сделку, суть которой заключается в одновременном составлении нескольких договоров купли-продажи.

В таких сделках участвуют как минимум три стороны, из которых одна является только продавцом, еще одна только покупателем. а остальные и покупателями, и продавцами одновременно. В договорах рекомендуется указывать дополнительное условие, что все они регистрируются в Росреестре одновременно, чтобы ни один из участников не сорвал всю цепочку.

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/dogovor-kupli-prodazhi/

Ссылка на основную публикацию