Долевое участие в строительстве многоквартирных домов: что это такое, правила и порядок

Участие в долевом строительстве, договор долевого участия, объект и регистрация соглашения, долевое строительство многоквартирных домов | Жилищный консультант

507

Содержание статьи:

Что такое долевое строительство?

Все вопросы, связанные с участием в строительстве долевого типа, регулируются Федеральным законом № 214-ФЗ.

  • Москва МО:
  • Санкт-Петербург и ЛО:
  • Общероссийский:

В данном акте прописаны все моменты, которые контролируются, и процедуры, которые должен пройти человек во время участия в данном мероприятии.

Долевое участие в строительстве является мероприятием по созданию строений многоэтажного плана или других недвижимых объектов, в рамках которого дольщик выплачивает компании-строителю средства на возведение здания, а взамен получает полномочия в отношении будущей квартиры. Поскольку данное соглашение оформляется в виде специального договорного акта, обе стороны получают определенные гарантии по защите своих интересов. Участвовать в долевом строительстве можно и путем оформления ипотеки.

Принятие решения об участии в строительстве недвижимости долевого типа заведомо предполагает наличие некоторых рисков, и это, несомненно, является недостатком такого способа получения жилого помещения.

Такие риски основаны на том, что дом может быть не достроен или возведен некачественно.

Обратите внимание

В этом случае, свои интересы собственнику квартиры придется отстаивать исключительно в судебном порядке путем подачи иска.

В качестве преимуществ стоит отметить возможность приобретения квартиры по цене на четверть ниже от стоимости жилища после постройки здания.

Договор участия в долевом строительстве

Согласно положениям 214-ФЗ строительная компания (застройщик) и гражданин или компания (дольщик) заключают между собой специальное соглашение – договор долевого участия в строительстве. Посмотреть и скачать можно здесь: [Образец договора участия в долевом строительстве]. Следует отметить, что компания-строитель имеет право оформить подобные акты лишь в определенных ситуациях:

  • приобретен или арендован надел для застройки;
  • имеется разрешение на выполнение строительных работ;
  • в СМИ и на электронных ресурсах размещена информация (проектная декларация) относительно реализации проекта по застройке, и с момента публикации сведений прошло не меньше двух недель.

Договоренность оформляется на типовом бланке в письменной форме, с указанием всех существенных моментов. Любые изменения вносятся путем заключения дополнительного соглашения. В акте прописывается следующее:

  1. описание объекта, передаваемого дольщику, и предмета сделки;
  2. срок передачи жилплощади в распоряжение дольщика;
  3. цена сделки, период исполнения обязательств, порядок внесения оплаты;
  4. гарантийный срок на возведенный дом;
  5. обеспечение выполнения компанией-строителем обязательств, взятых по договору.

Тогда, когда хотя бы один из обозначенных пунктов в документе отсутствует, соглашение считается не заключенным, и, соответственно, в регистрировании документа в Росреестре будет отказано. Помимо указанных моментов, в договоре должны быть прописаны реквизиты сторон соглашения, данные об экономическом классе жилья.

Срок действия акта представляет собой период, за которых дом должен быть построен и сдан в эксплуатирование. Договор оформляется в письменном виде в трех экземплярах: по копии участникам и один в регистрирующий орган.

Также в договоре предусматривается указание размера штрафных санкций, которые будут применены в случае нарушения застройщиком своих обязательств.

Иными словами, если компания, ответственная за постройку здания, жилье не построила или сделала это недостаточно качественно либо несвоевременно передала квартиру в распоряжение заказчика, то она выплачивает неустойку по договору в размере, обозначенном в соглашении о долевом строительстве.

Если другие варианты не оговорены соглашением и если нарушаются существенные условия договора участия в долевом строительстве, дольщик может истребовать:

  • бесплатное устранение недостатков с назначением конкретных сроков;
  • снижение стоимости жилплощади;
  • полное или частичное возмещение расходов;
  • выплату внесенных средств и процентов, если имеющиеся нарушения исправить невозможно.

Также дольщик имеет право требовать расторжения соглашения.

Порядок регистрации договора участия в долевом строительстве

Для того чтобы осуществить госрегистрацию договора участия в долевом строительстве необходимо подготовить пакет обязательной документации, куда включаются непосредственно договорной акт, комплект бумаг со стороны дольщика и документы от компании-застройщика.

Далее предстоит оплатить госпошлину. В 2017 году для физических лиц размер платежа составляет 350 рублей, а для юридических – 6 000 рублей.

Документы могут быть поданы по почте, через представителя, лично и посредством пользования личным кабинетом на сайте Росреестра. Оригинал договора дольщик получает во время подписания соглашения. Регистрация соглашения является обязательным условием, поскольку это может позволить решить проблемы проведения двойных продаж квартир.

Документы, необходимые для регистрации в долевом строительстве

Необходимо заметить, что для проведения обязательной регистрации соглашения могут потребоваться бумаги от обоих участников сделки. В комплект включены:

  • заявка не регистрирование;
  • личные документы – паспорт;
  • договор долевого участия;
  • согласие супруги (га);
  • квитанция об оплате госпошлины.

От застройщика могут потребоваться:

  • детальное описание объекта строительства;
  • разрешение на застройку;
  • договор об аренде или покупке территории для застройки.

Как не стать обманутым дольщиком?

Большинство застройщиков предпочитают на начальном этапе заключать предварительный договор долевого участия в строительстве, который, по сути, не дает дольщику никаких гарантий относительно сделки.

Это объясняется тем, что на предварительном этапе стоимость приобретаемой недвижимости очень небольшая.

Важно

Кроме того, такое соглашение можно заключать и без разрешения на строительство многоквартирного дома. По этой причине, если компания-застройщик не захочет заключать основной договор, единственное, что сможет сделать дольщик – это потребовать вернуть уже выплаченные средства или обратиться в полицию в случае отказа в возврате средств.

Прежде чем приобретать квартиру посредством участия в долевом строительстве, необходимо познакомиться с наличием у компании-строителя обязательной документации, дающей ему право на оформление основного договора. Если таковых бумаг нет, значит заключать сделку не следует.

Заключение

В завершение сказанного можно сделать ряд выводов:

  1. Долевое участие в строительстве многоквартирных домов представляет собой сделку, согласно которой производится переуступка прав на жилище со стороны компании-строителя в пользу дольщика, вносящего средства на его постройку.
  2. В соглашение нужно обозначить все обязательные моменты, включая стоимость с выделением НДС, права и обязанности сторон, а также порядок разрешения возникших споров.
  3. Договорной акт должен пройти регистрирование.
  4. Порядок постановки на учет регламентируется действующим законодательством.
  5. Для оформления сделки и регистрирования могут потребоваться пакеты документации со стороны гражданина и со стороны компании-застройщика.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по участию в долевом строительстве

Вопрос: Здравствуйте, мое имя Полина. Я последовала рекомендациям друзей и заключила с застройщиком соглашение о долевом строительстве.

Разумеется, я сначала ознакомилась с имеющимся проектом и убедилась, что постройка действительно будет возведена.

Заключение договора долевого участия в строительстве состоялось, и я передала часть суммы представителю компании-строителя застройщика и направилась регистрировать соглашение.

При подаче бумаг в Росреестр выяснилось, что заключенный акт поставлен на учет быть не может, поскольку не обладает юридической значимостью.

Причина оказалась в том, что компания-застройщик не обладала правом заключать подобное соглашение из-за того, что надел, где планировался возводиться дом, ей не принадлежал.

В результате получилось, что деньги я отдала, а договор недействителен. Подскажите, что делать в сложившихся обстоятельствах?

Ответ: Уважаемая Полина, к сожалению, вы попали в руки мошенников. Действительно, Закон о долевом участии в строительстве № 214-ФЗ в ст.

4 говорит, что застройщик лишь тогда обладает правом заключать соответствующее соглашение, когда надел выкуплен на аукционе или оформлен в аренду.

В связи с этим ваш договорной акт действительно является ничтожным и не представляет ценности.

Судебная практика говорит, что в вашей ситуации следует обратиться к компании-строителю и потребовать вернуть свои средства. В случае отказа, вы имеете право подать заявление в полицию по факту мошенничества (ст. 159 УК РФ), а затем в судебном заседании потребовать удовлетворения своих материальных претензий.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

  • Договор участия в долевом строительстве

Список законов

  • Статья 4 ФЗ 214
  • Статья 159 УК РФ

Вам будут полезны следующие статьи

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

  • Москва МО:
  • Санкт-Петербург и ЛО:
  • Общероссийский:

Заявки и звонки принимаются круглосуточно и без выходных дней.

Источник: http://estate-advisor.ru/pokupka/uchastie-v-dolevom-stroitelstve/

Что такое долевое участие в строительстве и кто может в нем участвовать

Квартира – это объект недвижимого имущества, отличающегося высокой стоимостью. К сожалению, цены на жилье в России постоянно находятся в движении, и не каждый человек имеет возможность приобрести квартиру на выгодных условиях в короткий промежуток времени.

Чтобы сэкономить и не копить деньги долгое время, люди обращают свое внимание на такой вариант, как долевое строительство.

Данная форма правовых отношений между застройщиком и потенциальным покупателем не противоречит нормам закона, однако имеет как плюсы, так и минусы.

Читатели смогут узнать из нашей статьи, что такое долевое строительство, каким образом стать дольщиком, а также какие преимущества и недостатки отличают такой вариант покупки жилья.

Что такое долевое строительство?

Согласно действующему определению, долевое строительство – это особый вид инвестиционной деятельности, в рамках которой осуществляется привлечение дополнительных денежных средств для возведения объекта жилой недвижимости.

По схеме, сторонами выступают:

  • застройщик, или девелопер, который занимается возведением новостройки;
  • гражданин, или дольщик, — покупатель квартиры.

Чтобы зафиксировать правовые отношения между участниками, заключается специальное соглашение – ДДУ. Договор содержит все существенные моменты сделки, включая сроки передачи жилья гражданину и порядок внесения платы за квартиру.

Стандартный процесс участия в долевом строительстве предполагает на финальной стадии переоформление имущества в полную собственность покупателя.

Каждая мелочь при проведении процедуры регистрации крайне важна, поэтому необходимо тщательно подготовить обязательную документацию.

Какая информация должна содержаться в договоре долевого участия

ДДУ заключается в обязательном порядке, если речь идет о покупке жилья в многоквартирном доме.

Этот документ позволяет зафиксировать достигнутую договоренность между сторонами и в дальнейшем выступит в судебном заседании как фактическое доказательство.

Важно, чтобы документ был верно составлен, с соблюдением действующих нормативов. Обязательным к выполнению требованием является содержание в документе существенных условий:

  1. Объект соглашения.
  2. Стоимость квартиры и порядок внесения платы за жилище.
  3. Сроки и дата введения жилого комплекса в эксплуатацию и передачи дольщику.

Кроме перечисленных моментов, в соглашении обязательно нужно указать информацию о страховке девелопера и о порядке обслуживания построенной многоэтажки в течение установленного законом срока. Регулированием такого документа и общего порядка передачи квартиры дольщику занимается ФЗ № 214,в который периодически вносятся определенные изменения.

Какие объекты могут возводиться по схеме долевого строительства?

Если обратиться к закону, то объектом ДУ может выступать жилое и нежилое помещение, а также оборудование, которое подлежит передаче дольщику после того, как было установлено или смонтировано.

Возведение дома должно осуществляться при помощи средств дольщиков.

Читайте также:  Что делать при банкротстве застройщика при долевом строительстве

Говоря простым языком, объект долевого строительства – это помещение, которое получается в итоге проведения обязательных работ с использованием личных средств покупателя.

В качестве наиболее распространенных объектов выступают новые жилые комплексы, включающие в себя большое количество квартир. Такие дома позволяют допустить минимум затрат и удовлетворить потребности населения в самое короткое время.

Какие риски существуют?

С одной стороны, покупка квартиры таким образом считается выгодным приобретением, поскольку девелоперы обычно реализуют жилплощадь в новостройках по сниженным ценам. С другой стороны, сделка считается одной из самых высокорисковых. Определенные проблемы связаны с недобросовестным поведением застройщиков, а также с некачественным возведением здания.

Девелоперы достаточно часто прибегают к сомнительным схемам, чтобы получить выгоду из сложившейся ситуации и не стать участником судебного разбирательства. К сожалению, закон неполноценен в этом отношении, и обман может коснуться дольщика в самых различных ситуациях:

  • строительная компания продала помещение сразу двум дольщикам;
  • застройщик потребовал заключить предварительный договор, который не будет иметь никакой юридической силы, получил средства, а после отказался участвовать в сделке;
  • девелопер может предложить дольщику купить вексель вместо заключения договора. Вексель юридическую силу имеет, однако никакого права на получение в дальнейшем квартиры не дает;
  • многоэтажка может быть возведена на земельном наделе, предназначенном для ИЖС. В итоге постройка может быть снесена.

Кроме перечисленных вариантов, мошенники прибегают и к другим схемам, затягивая сроки сдачи дома в эксплуатацию и передачи жилья в распоряжение дольщика.

Заключение

Долевое строительство позволяет людям приобрести квартиру по сниженным ценам и на выгодных условиях.

Чтобы принять участие в такой процедуре, граждане и строительные компании заключают специальное соглашение.

Необходимо помнить, что такая сделка может иметь серьезные последствия и сопровождается высокими рисками, поэтому лучше тщательно проверять документы и привлечь к заключению договора опытного юриста.

Источник: https://grazhdaninu.com/zhilishhnoe-pravo/dolevoe-uchastie/stroitelstvo.html

Долевое участие в строительстве жилья

Перед тем, как понять, что из себя представляет долевое участие в строительстве жилья, необходимо разобрать с вопросом: «А что же такое долевое строительство вообще и как оно возникло?»

Впервые долевое строительство появилось в Аргентине во времена правления Рауля Альфонсина (с 1983 по 1989 годы).

В период его правления ситуация в стране была крайне нестабильной: большинство населения находилось за чертой бедности,  с частой периодичностью вспыхивали войны и даже попытка замены обесцененной денежной единицы песо на аустраль, к сожалению, ни к чему не привела. Так Раулем в 1985 году было принято решение воплотить в жизнь программу, которая называлась «Строительство по справедливости».

Совет

Согласно данной программе было создано специальное общество, принимающее взносы с граждан.

Данные взносы шли на поддержку строительства жилья застройщиком, взамен же население получало те квадратные метры жилья, которые были эквивалентны внесенной сумме.

Вся сделка между гражданами и застройщиком при этом регистрировалась с помощью акций, накопив которые люди могли обменять их на жилье. Таким образом, Альфонсину удалось увеличить число собственников квартир с 2-х до 21 процента.

Представленная выше схема считалась и считается до сих пор наиболее удобной и приемлемой благодаря тому, что участники долевого строительства имеют возможность расплатиться за жилье в рассрочку до окончания строительства.

Кроме того долевое строительство является и наиболее эффективным способом вложения денежных средств, поскольку по окончании строительства объекта цены на жилье становятся в разы больше.

Как правило, долевое участие в строительстве цены на жилье позволяет сделать примерно на 30 процентов дешевле ее номинальной стоимости.    

Стоит сказать, что в виду положительного опыта долевого строительства в Аргентине, многие страны последовали тому же примеру. Схема оказалась действенной и это подтверждается опытом таких стран, как: Чили, Египет, Кувейт, ОАЭ и т.д. И по нынешний день еще не придумано более реальной и эффективной схемы, чем эта.

Обратите внимание

Таким образом, мы дали ответы на наш главный вопрос и теперь можно сформировать понятие долевого строительства в современном представлении:

Долевым строительством называется форма инвестиционной деятельности, при которой застройщик для возведения того или иного объекта привлекает денежные средства граждан. В свою очередь, гражданин, вложивший свои деньги в строительство на основании договора, становится участником долевого строительства жилья.

Участие в долевом строительстве в России

Долевое строительство получило также широкое распространение и в России. На первых порах всем казалось, что участвовать в долевом строительстве достаточно перспективно. Все выглядело просто и легко, однако не тут-то было. В СМИ все больше и больше появлялось негативных отзывов о долевом строительстве, поскольку количество обманутых дольщиков росло неимоверно.

Таким образом, при доказанной принципиальной правильности схемы долевого строительства, данная идея оказалась в российской практике просто порочной.

Как правило, обманутыми оказывались дольщики из-за неосмотрительности  застройщиков, которые неоправданно надеялись преодолеть возникшие трудности со строительством  за счет новых дольщиков, а это еще и создавало риск раскручивания всевозможных «пирамид».

Чтобы уменьшить негативное отношение к участию в долевом строительстве наше государство «30» декабря 2004 года приняло Федеральный Закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Вступил данный закон в силу с «01» апреля 2005 года.

Нормы вышеуказанного закона призваны регулировать отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан.

Законом  также установлена допустимая форма договоров о долевом участии в строительстве, которая в первую очередь направлена на защиту прав граждан от недобросовестных застройщиков.

Но для того, чтобы такой договор долевого строительства принял реальную юридическую силу, он обязательно должен быть зарегистрирован соответствующими органами государственной власти.

Важно

Согласно закону определяются две стороны договора об участии в долевом строительстве — застройщик и участник долевого строительства:

Застройщик в строительстве представляет собой юридическое лицо, который арендует или является собственником земельного участка, где и предполагается строительство того или иного объекта за счет привлечения денежных средств участников долевого строительства.

Участник долевого строительства представляет собой, как правило, физическое лицо (реже юридическое), которое предоставляет застройщику денежные средства для строительства недвижимости с целью получения в собственность жилье после его ввода в эксплуатацию.

По сути, участник долевого строительства является своего рода инвестором, а договор об участии в долевом строительстве —  инвестиционным договором.

  И согласно данному договору застройщик обязуется в указанный срок построить объект и после разрешения ввода его в эксплуатацию передать оговоренные в договоре квадратные метры жилья участнику долевого строительства, а участник при этом обязуется уплатить предусмотренную договором цену и принять построенный объект, если тот соответствует всем требованиям договора. При этом существенными условиями, которые так или иначе должны быть указаны в договоре о долевом участии остаются:

  • Объект договора, который должен быть передан участнику долевого строительства и должен быть определен в проектной документации;
  • Срок передачи объекта недвижимости участнику долевого строительства после ввода его в эксплуатацию;
  • Цена договора, порядок и сроки её уплаты участником долевого строительства.

Если вкратце описывать схему участия в долевом строительстве, то она выглядит следующим образом:

  1. Сначала застройщик покупает или арендует земельный участок под строительство какого-либо объекта;
  2. Затем застройщик заключает договора об участии в долевом строительстве с дольщиками;
  3. Дольщики согласно договору и чаще всего в рассрочку выплачивают обусловленную стоимость квартиры;
  4. И  после сдачи объекта в эксплуатацию участники долевого строительства получают в собственность данное жилье.

Безусловно, необходимо сказать, что закон о долевом участии в строительстве улучшил положение в нашей стране, однако решить проблему кардинально он не смог ввиду того, что застройщики до сих пор продолжают применять ухищренные схемы обмана дольщиков, о которых будет рассказано более подробно далее.

На сегодняшний день в Российской Федерации созданы и работают комитеты для помощи пострадавшим участникам долевого строительства. Данные организации ведут учет новых строительных объектов и осуществляют сбор статистических данных о каждом из них и об администрации соответствующего региона, тем самым выявляя недобросовестных застройщиков.

Достоинства и недостатки долевого участия в строительстве

Несмотря на все надувательства, которые очень часто появляются в СМИ, участие в долевом строительстве все же остается для многих Россиян чуть ли не единственным вариантом получения в собственность жилье.

  Действительно, в стране имеет место быть ситуация, при которой для многих граждан рыночная цена за квартиру просто неподъёмна, а банковское кредитование ввиду своих высоких процентов предполагает значительную переплату за недвижимость.

Итак, отметим 3 самых важных преимущества участия в долевом строительстве:

  • Долевое строительство домов позволяет приобрести недвижимость за сравнительно низкую стоимость, в то время как после сдачи объекта в эксплуатацию, его цена значительно возрастает.
  • Достоинством долевого строительства также является и возможность рассрочить платежи на покупку квартиры до завершения строительства.
  • Немаловажно, что покупая новую квартиру, Вы покупаете ее с первых рук, тогда, как при приобретении вторичного жилья, уже после заключения сделки Вам могут быть предъявлены законные требования на купленную недвижимость со стороны третьих лиц.

Но, как известно, каждая медаль имеет и вторую сторону, так и при долевом строительстве хотелось бы обратить внимание на несколько нарушений, которым могут быть подвержены участники долевого строительства:

  • Двойная продажа одной и той же квартиры нескольким дольщикам. В этом случае при заключении договора долевого участия права на недвижимость могут либо уже принадлежать другому лицу, либо после заключения договора с Вами эту же квартиру могут реализовать еще раз. При втором варианте волноваться Вам в принципе ни к чему, поскольку права на квартиру так или иначе останутся за Вами (Вы первые заключили договор), а вот при первом варианте Вам придется побегать по судам, чтобы выбить от компании застройщика свои денежные средства.

При этом стоит отметить, что Закон № 214 запрещает застройщикам переуступать права на квартиры гражданам. Однако данный Закон действует только на объекты, разрешение на строительство которых было получено после подписания Закона, то есть после «01» апреля 2005 г., а по объектам, разрешение на строительство которых было получено до данной даты, он просто не работает.

  • Использование «Серых схем». В этом случае на данный момент недобросовестные застройщики применяют один из следующих методов обмана:
    • Вместо реального договора долевого строительства заключается предварительный договор купли-продажи недвижимости, согласно которому застройщик обязуется после постройки объекта заключить с дольщиком основной договор купли-продажи. Однако до заключения основного договора право собственности за недвижимость остается за застройщиком и именно в этот момент недобросовестный застройщик имеет возможность потребовать у дольщика денежные средства, объясняя это как резерв перед заключением основного договора, ведь законодательство не предусматривает возможность оплаты предварительного договора купли-продажи.
    • Заем денежных средств под вексель подразумевает под собой также заключение предварительного договора купли-продажи, но к нему еще добавляется и соглашение о покупке векселя, который равен стоимости недвижимости. Так застройщики пускают пыль в глаза дольщикам, уверяя их в том, что застройщик будет просто обязан продать недвижимость после ввода объекта в эксплуатацию, а сам при этом получит заранее денежные средства. Но в этом случае следует учесть, что предварительный договор купли-продажи и вексель никакой юридической силы между собой не имеют и застройщик вместо квартиры через несколько лет строительства может просто вернуть Вам деньги. Таким образом, получается, что Вы, как дольщик, просто даете застройщику деньги в займы на определенный период времени.
Читайте также:  Особенности приватизации квартир после продления 2019 года

Помимо указанных нарушений, которые могут возникнуть еще до заключения договора долевого строительства, существуют и нарушения, которые возникают и после, как правило, они связаны с не сдачей объекта строительства в срок, с приостановкой строительства, с несоответствием объекта по качеству выполненных работ требуемым стандартам и т.д. Однако все эти проблемы могут быть легко устранены, если составлен грамотный договор долевого участия в строительстве, где обязательно будет указано возмещение любых убытков дольщика в случае невыполнения условий договора застройщиком.

И напоследок хотелось бы дать Вам дельный совет.

Если Вы хотите, чтобы участие в долевом строительстве обернулось для Вас достаточно перспективным способом вложения денежных средств, изучите внимательно Закон «Об участии в долевом строительстве», который  предусматривает довольно таки широкие гарантии прав дольщиков, а также уделяйте должное внимание всевозможным условиям договора долевого строительства.

←Вернуться

Источник: http://www.it-nv.ru/articles/dolevoe_uchastie_v_stroitelstve

Плюсы и минусы долевого строительства

Многие граждане страдают от отсутствия комфортабельного жилья. При этом, новые квартиры или жилье со вторичного рынка для многих являются недоступными из-за своей дороговизны.

В этом случае может помочь участие в долевом строительстве, при котором возможно получить более дешевое жилье и платить за него в рассрочку.

История возникновения

В это время страна была в жесточайшем кризисе. Денежная единица страны непрерывно падала, а потому банки не хотели инвестировать деньги в строительство. Тогда было принято решение создать акционерное общество, деньги в которое инвестировали бы сами будущие владельцы квартир.

Если вы хотите узнать, как в 2019 году решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7(499)350-6630.
  • Санкт-Петербург: +7(812)309-3667.

За взнос денег они получали акции, по которым по окончанию строительства они получали жилплощадь. Опыт оказался настолько удачным, что он быстро распространился по Южной Америке, а затем пришел в Европу и в Россию.

В первое время при использовании этого метода строительства в нашей стране не было достаточной юридической базы. Этим часто пользовались различные мошенники, в результате деятельности которых дома оставались недостроенными, компании банкротились, а граждане лишались их денежных средств.

В 2005 году был выпущен закон № 214-ФЗ, в котором были приведены основные положения по организации ДС.

Что это такое?

Современное долевое строительство подразумевает наличие строительной или инвестиционной организации, которая привлекает деньги желающих иметь жилье граждан (дольщиков) для строительства многоквартирного дома или другого объекта недвижимости.

В соответствии с законом в основе ДС лежит договор участия в долевом строительстве. По этому договору одна из сторон (застройщик) обязуется к определенному сроку построить дом, сдать его в эксплуатацию и передать другой стороне договора — дольщику.

Застройщик — это юридическое лицо, которое является собственником или арендатором участка земли, на котором будет построен дом, и который имеет разрешение на такое строительство. Дольщик — лицо, которое платит застройщику деньги с целью получения собственности в виде построенного дома или его части после ввода здания в эксплуатацию.

Совет

Процесс ДС происходит таким образом:

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7(499)350-6630.
  • Санкт-Петербург: +7(812)309-3667.
  1. застройщиком покупается или берется в аренду земельный участок;
  2. заключается долевой договор участия;
  3. дольщиками производится оплата своей доли собственности в рассрочку;
  4. после постройки и сдачи здания в эксплуатацию оно переходит в собственность дольщикам.

Особенности заключения договора

Статья 4 закона № 214-ФЗ посвящена договору участия в ДС.

В соответствии с этой статьей договор в должен включать:

Объектом строительства считается жилое или нежилое помещение, которое строится с привлечением денег дольщиков. При этом необходимо, чтобы параметры объекта были прописаны четко и недвусмысленно, что не позволит обмануть дольщика. Например, если договор касается квартиры в доме, то в договоре должны быть указаны все ее характеристики — этаж, площадь, число комнат.

В договоре прописана стоимость участия в ДС. Первоначально эту стоимость определяет застройщик, который назначает ее исходя из своих нужд.

Если сравнивать эту цену с ценой готовой квартиры, то она обычно меньше, что и позволяет дольщику сэкономить некоторые денежные средства.
С другой стороны, застройщик назначает цену с учетом привлечения дольщиков.

Расчет рыночной стоимости производится с учетом потенциальной цены, рисков дольщика и других обстоятельств. В некоторых случаях, например, при недостаточном качестве постройки эту цену можно оспорить.

При невыполнении договора застройщик должен полностью возвратить деньги дольщику или уплатить ему денежные средства в виде неустойки за понесенные дольщиком убытки. В договоре должны быть приведены способы, с помощью которых будет выполнять эти обязательства затройщик.

Существует 2 способа — с использованием банка или страхования.

Достоинства и недостатки

ДС имеет свои достоинства и недостатки. Достоинствами такого способа покупки жилой площади является:

  • относительно низкая цена. Можно сэкономить до 30% стоимости квартиры;
  • возможность расплачиваться в рассрочку.

К недостаткам долевого строительства надо отнести то, что дольщик покупает не жилплощадь, а только возможность получить эту жилплощадь.

Как уменьшить риск?

Самый большой недостаток долевого строительства — это возможность попасть в лапы мошенников и остаться без денег и без жилплощади. Как сообщает газета «КоммерсантЪ», в настоящее время в стране насчитывается около 114 тысяч обманутых дольщиков. А число обанкротившихся застройщиков в 2015 году составило 2,5 тысячи.

Для того, чтобы минимизировать риск быть обманутым при заключении договора о долевом строительстве необходимо соблюдать основные правила:

  1. Работать с компаниями, которые давно находятся на данном рынке и уже построили некоторое количество домов.
  2. Заключать договор ДС, который соответствует закону № 214-ФЗ.
  3. Проверить наличие документов на строительство (право собственности на землю, разрешение на строительство дома, проектная декларация).
  4. В договоре особое внимание уделить описанию объекта, его цене и сроку его сдачи.

Государственные меры

В июне этого года Президентом был подписан документ о создании специального компенсационного фонда ДС, из которого будут производиться выплаты обманутым дольщикам.

Другой вариант модернизации долевого строительства, законопроект о котором уже был принят Госдумой, предусматривает изменение схемы долевого строительства с привлечением к нему банков. При этом дольщики будут платить деньги в банк, а тот будет следить за целевым их использованием при строительстве.

После того, как дом будет построен, дольщики выплачивают остаток стоимости и получают жилище в собственность. При этом дольщики не будут рисковать деньгами, которые они в любой момент могут забрать из банка.

  • Москва: +7(499)350-6630.
  • Санкт-Петербург: +7(812)309-3667.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/dolevaja/dolevoe-stroitelstvo-chto-eto-takoe.html

Долевое строительство жилых домов: что это, риски и выгоды договора ДДУ

Содержание

Что такое долевое строительство

https://www.youtube.com/watch?v=o6_boSF-Oxw

Нюансы договора участия в долевом строительстве

Что нужно знать до заключения договора

Выгоды долевого строительства

В современных условиях долевое строительство жилых домов является наиболее выгодным, хоть и несколько рискованным способом улучшения жилищных условий.

Ежегодно тысячи людей покупают квартиры таким путем, но одновременно постоянно растет количество обманутых пайщиков, потерявших деньги и не получивших ожидаемого жилья.

Принимая в 2017 году изменения в закон о долевом строительстве № 214-ФЗ, правительство рассчитывало коренным образом изменить ситуацию в данной сфере. Результаты действия можно будет оценить через пару лет, когда будут сданы многоквартирные дома, заложенные в 2017 году в соответствии с новыми требованиями.

Что такое долевое строительство

В связи с тем, что любое строительство требует значительных вложений, существует механизм, при котором желающие приобрести жилье передают свои средства застройщику в качестве авансовых платежей.

За счет этих и других (собственных, кредитных) строительная компания возводит и сдает в эксплуатацию многоквартирный дом, а лица, заключившие договора и вложившие средства получают ключи и документы на квартиру в этом доме.

Чтобы максимально защитить обе стороны, участвующие в процессе, законодательно утверждены многочисленные обязательные условия долевого строительства, которые отражаются в договоре или контролируются государством.

Обратите внимание

Новые требования к долевому строительству со стороны государства заключаются в том, что с июля 2017 года предусмотрена прогрессивная шкала обязательного уставного капитала, минимальный размер которого зависит от площади жилья, строящегося по данной схеме, и предусматривается отдельно на каждый объект строительства.

Также обязательное отсутствие задолженности в бюджет является один из факторов, дающих разрешение на заключение ДДУ.

Зарегистрируйтесь сейчас и получите бесплатную консультацию Специалистов

Нюансы договора участия в долевом строительстве

Прежде чем покупатель внесет первые средства за будущую квартиру, оформление долевого строительства происходит в виде подписания договора о долевом участии (ДДУ) в соответствии с условиями закона № 214-ФЗ.

После этого отказ от долевого строительства невозможен ни одной из сторон до полного окончания строительства, кроме как по решению суда. Это положение преследует цели защиты прав застройщиков долевого строительства.

Обязательными пунктами в тексте договора долевого участия являются:

  • площадь квартиры, планировку и ее место нахождения (этаж, сторону), при сдаче жилья площадь помещений может отличаться не более чем на 5%;
  • конкретный срок передачи объекта долевого строительства, который указывается в виде даты и после окончания ее дольщик получает право обратиться в суд на невыполнение застройщиком своих обязательств;
  • сроки погашения оплаты за квадратные метры, а также условие, что квартплата и прочие коммунальные платежи начисляются только после приемки квартиры собственником по акту;
  • фиксированная стоимость долевого строительства, которую обязан соблюдать застройщик, несмотря на экономические сложности или выгоды строительства;
  • гарантии на сданное жилье не менее 5 лет на строительные конструкции и не менее 3 лет на инженерные сети и оборудование.
  • перечень финансовых санкций за нарушение условий договора.
Читайте также:  Как правильно оформить бесплатную приватизацию земельного участка под частным домом?

В случае несоблюдения условий соглашения дольщик может самостоятельно или с помощью адвоката по гражданским делам подать в суд на компанию, чтобы расторгнуть договор и вернуть внесенные суммы платежей или потребовать взыскание неустойки по долевому строительству за дни просрочки.

Что нужно знать до заключения договора

Законодательно предусмотрено, что застройщик прежде, чем начнет привлекать покупателей жилья к долевому участию, обязан получить разрешение на долевое строительство, т.е.

оформить все документы на земельный участок, согласовать проектную документацию.

В результате не получится так, что компании будет отказано в строительстве на конкретном месте, что вызовет возмущение людей, уже внесших свои средства.

Застройщик обязан открывать официальный сайт, на котором отражать информацию о себе, включая:

  • полное наименование;
  • дату организации;
  • данные из регистрационных документов;
  • разрешение на строительство и сопутствующие документы;
  • проектную декларацию на объект строительства с ее систематическим обновлением;
  • заключение аудиторской проверки за предыдущий год об экономической деятельности и финансовом состоянии компании;
  • информацию о ранее построенных объектах и о тех, которые находятся в рабочей стадии;
  • проектную документацию вместе с заключением по ней;
  • сведения о наличии квартир и их характеристиках;
  • оперативную информацию о ходе строительства, а также динамике продажи жилья.

Такие сведения – это простейший и самый доступный способ проверить информацию о застройщике, так как все приведенные данные можно перепроверить в других источниках (реестре юридических лиц, реестре застройщиков, местной печати и просто на строительной площадке).

Каждый заключенный договор проходит регистрацию в Росреестре, чтобы избежать двойной продажи одной жилплощади. Первый платеж осуществляется только после того, как договор будет зарегистрирован.

После сдачи жилья обязательно производится регистрация квартиры долевого строительства за ее собственником на основании договора и акта приема-передачи.

Предусмотрены гарантии того, что дольщики смогут получить свои средства в случае банкротства участника долевого строительства. Для этого застройщик обязан:

  • оформить страховку в пользу дольщиков, страховой полис вручается вместе с ДДУ (до 2017 года);
  • перечислять средства в размере 1,2% по каждому ДДУ в компенсационный фонд, который начал свою деятельность в ноябре 2017 года.

В случае объявления застройщика банкротом дольщики будут принимать решение о дальнейшем строительстве или о возврате им выплаченных средств из компенсационного фонда.

Зарегистрируйтесь сейчас и получите бесплатную консультацию Специалистов

Выгоды долевого строительства

Высокая цена на квартиры в РФ по сравнению с уровнем средних доходов приводит к тому, что жители вынужденно прибегают к различным способам, позволяющим снизить стоимость жилья.

Одна из возможностей — это участие в долевом строительстве, при котором стоимость на жилье в стадии строительстве оказывается несколько ниже, чем на готовые квартиры. Кроме того, стороны договора долевого строительства составляют график погашения платежей, т.е. взносы платятся не одновременно, а растягивается на весь строительный период.

Продлить сроки погашения можно, если дополнительно заключить ипотеку на долевое строительство сроком на 15-20 лет.

Для облегчения финансового бремени на застройщиков правительство предусмотрело льготы при долевом строительстве, которые позволяют уменьшить величину прибыли на суммы, которые в отчетном периоде были перечислены компенсационному фонду. Дольщики, в свою очередь, освобождаются от уплаты налогов на полученные ими суммы возмещения из этого фонда.

Несмотря на то, что меры ответственности со стороны государства ужесточены, все недостатки долевого строительства преодолеть до настоящего времени не удалось. Поэтому, не удивительно, что рассматриваются предложения о полном отказе от механизма долевого участия.

Источник: https://www.bp-u.ru/yuridicheskiy-likbez/dolevoe-stroitelstvo-zhilyh-domov/

Как грамотно заключить договор долевого участия в строительстве?

Долевое участие в строительстве – весьма популярный и выгодный способ возведения жилых объектов и приобретения жилья, надежно регулируемый законодательством.

Однако при долевом участии в строительстве, как и в любой инвестиционной деятельности, есть свои риски, которые, впрочем, можно минимизировать, если грамотно и ответственно подойти к составлению договора между застройщиком и покупателем.

О долевом строительстве жилья

Риски долевого строительства многоквартирных домов и страхование от них

Зачем заключать договор именно долевого участия в строительстве и проводить его регистрацию?

Важно

Документы, которые нужно изучить перед заключением сделки (разрешение на строительство, проектная декларация, образец договора)

Какие условия должны быть включены в договор о долевом участии в строительстве?

Для чего используется предварительный договор долевого участия?

О долевом строительстве жилья

Безусловно, у долевого участия в строительстве есть ряд преимуществ для обеих сторон: застройщику не приходится брать кредиты и платить свои средства за их обслуживание, а покупатель имеет возможность по выгодной цене выбрать из множества имеющихся предложений долевого участия в строительстве наиболее оптимальный для себя вариант.

Кроме того, если еще совсем недавно дольщики-граждане были практически бесправны при нарушении застройщиком договорных условий, то сегодня их защищает закон № 214-ФЗ от 30.12.2004г.

«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», который, в частности, устанавливает требования к договору долевого участия (ст.4).

 Скачать договор долевого участия в строительстве

Риски долевого строительства многоквартирных домов и страхование от них

Неблагоприятное развитие событий при долевом участии в строительстве для покупателя все же имеется, причем не всегда виноват в этом застройщик. Существует несколько типичных ситуаций, с которыми может столкнуться дольщик:

  • умышленное неисполнение своих обязательств застройщиком: сбор денег под «псевдостроительство», продажа одного и того же «виртуального» объекта сразу нескольким участникам;
  • внешние факторы: негативные экономические и политические изменения в стране; 
  • существенное отличие реальных размеров и качества готовой квартиры от обещанных. 

Ограждая дольщиков от таких неприятных моментов, законодатель обязывает застройщиков страховать свою ответственность за невыполнение или выполнение не в полной мере принятых на себя обязательств (ст. 23.1 федерального закона «О взаимном страховании» от 29.11.2007 № 286-ФЗ).

Кроме того, многих из этих ситуаций можно избежать, заключив с застройщиком составленный по всем правилам договор о долевом участии в строительстве жилья.

Зачем заключать именно договор долевого участия в строительстве и проводить его регистрацию?

Для этого есть несколько причин:

  • до передачи квартиры дольщику строящееся жилье находится у него в залоге, поэтому распорядиться им по своему усмотрению застройщик не сможет (п.1 ст.13 214-ФЗ);
  • с 01.01.2014г., в связи с вступлением в силу закона N 294-ФЗ от 30.12. 2012 г. «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», вводится дополнительная мера, защищающая покупателя – обязательное страхование ответственности застройщика или поручительство банка.
  • минимизирован риск продажи одной и той же квартиры нескольким лицам;
  • в случае нарушения договорных сроков передачи готового жилья покупатель вправе требовать от застройщика выплату неустойки – 1/150 действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ от стоимости, указанной в договоре, за каждый день просрочки;
  • покупатель получает гарантию на приобретенное жилье — не менее 5-ти лет с даты его передачи;
  • дольщик в случае, если он передумал покупать квартиру, вправе уступить права требования по такому договору новому участнику.

Согласно п. 3 ст. 4 214-ФЗ, процедура регистрации договора участия в долевом строительстве обязательна, без ее проведения договор не может вступить в силу.

Документы, которые нужно изучить перед заключением сделки (разрешение на строительство, проектная декларация, образец договора)

Обратите внимание, что в соответствии с законодательными нормами застройщику для привлечения денежных средств дольщиков необходимо выполнить ряд действий, а именно:

  • получить разрешение на осуществление строительства;
  • опубликовать в СМИ, разместить в сети Интернет или представить в регистрационный орган так называемую проектную декларацию, содержащую сведения как о застройщике, так и о строительном объекте; 
  • осуществить регистрацию права собственности (договора аренды) на землю, предназначенную для строительства. 

Поэтому перед тем, как сделать выбор в пользу долевого участия в строительстве и решиться на заключение договора с застройщиком, попросите его показать вам разрешение на строительство, а также ознакомьтесь с проектной декларацией и, если она была опубликована, узнайте — где и когда. Застройщику разрешено не опубликовывать декларацию, если денежные средства привлекаются без рекламы, однако в таком случае он обязан предъявлять ее для ознакомления всем заинтересованным лицам.

Если лицо, к которому обратился потенциальный покупатель квартиры, предлагает для подписания свой образец договора участия в долевом строительстве, его обязательно нужно изучить на соответствие требованиям закона.

Какие условия должны быть включены в договор о долевом участии в строительстве?

Изучив предварительную информацию и решив вступить в долевое участие в строительстве многоквартирного дома, вам необходимо обратить внимание на состав договора и его основные пункты. Законом не установлена единая форма данного документа, однако есть важные разделы, без которых такой договор будет считаться недействительным:

  1. Предельно конкретное описание объекта долевого строительства, подлежащего передаче участнику;
  2. Цена договора, а также порядок и сроки внесения платежей;
  3. Срок передачи объекта;
  4. Сведения о гарантийном сроке на строительный объект;
  5. Информация о способах обеспечения исполнения обязательств застройщика по данному договору.

При отсутствии хотя бы одного из этих условий договор будет считаться незаключенным. Также законной признается только письменная форма этого документа.

Кроме обязательных пунктов, хорошо бы увидеть в договоре следующую информацию:

  • порядок корректировки цены договора в случае изменения площади объекта (лучше, если стоимость не будет подлежать изменению);
  • указание максимального количества раз сдачи жилья государственной комиссии;
  • сроки устранения недочетов, выявленных дольщиком при осмотре квартиры;
  • сведения о форме управления будущим домом;
  • срок, порядок и стоимость оформления объекта в собственность.

Обратите внимание на одну важную особенность договора долевого участия — он является типовым для всех дольщиков, а потому индивидуальные внесения изменений в него очень затруднительны.

Для чего используется предварительный договор долевого участия?

Довольно жесткие требования закона 214-ФЗ, предъявляемые к застройщикам, заставляют некоторых из них избегать заключения договора долевого участия, заменяя его похожей по названию формой — предварительным договором долевого участия в строительстве, который является по своей сути одной из наиболее рискованных сделок. Причем, несмотря на свою опасность для покупателя, таких договоров заключается не так уж и мало. Почему? В первую очередь потому, что на предварительном этапе цена за недвижимость минимальна.

Основной причиной, по которой застройщик предлагает заключить предварительный договор, является отсутствие у него разрешения на осуществление строительства.

Решаясь на заключение такого договора, подумайте, разве есть какие-нибудь гарантии, что это разрешение дадут позже? В конечном итоге, погнавшись за низкой стоимостью жилья и приняв условия долевого участия в строительстве сомнительного характера, можно потерять значительно больше, нежели приобрести.

Источник: https://nsovetnik.ru/kuplya_prodazha_kvartiry/kak_gramotno_zaklyuchit_dogovor_dolevogo_uchastiya_v_stroitelstve/

Ссылка на основную публикацию