Изменение кадастровой стоимости земельного участка: как оспорить и судебная практика по оспариванию

Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка в 2019 году — снизить судебная практика, можно ли

Оценка стоимости по кадастру используется во многих операциях, связанных с землей. Но когда показатель чрезмерно завышен, это увеличивает расходы собственника.

Можно ли в 2019 году опротестовать кадастровую оценку участка? Любое недвижимое имущество в России должно состоять на кадастровом учете, в том числе и земельные участки.

Во избежание путаницы и для точной идентификации каждому объекту присваивается кадастровый номер. Но владение недвижимостью обязует собственников к уплате налогов.

Обратите внимание

А для этого нужно знать, сколько стоит имущество. Требуется знание цены и при иных операциях с землей.

На этом основании определяется стоимость объекта по кадастровой оценке. Как в 2019 году оспорить и изменить кадастровую стоимость земли?

Общие аспекты

В России все сведения о земельных участках хранятся в кадастре, который ведут уполномоченные государственные органы.

Каждый земельный участок или его обособленная доля имеет собственный номер, являющийся уникальным числовым кодом. Это позволяет осуществить идентификацию абсолютно любого учтенного объекта.

Но в соответствии с Конституцией РФ земля это еще и имущество, облагаемое налогами. Кроме того, немалые земельные территории принадлежат государству или субъектам РФ.

Земли сдаются в аренду физическим и юридическим лицам, желающим ими воспользоваться.

С целью правильного исчисления налогов и предотвращения путаницы при определении арендных платежей был учрежден такой показатель, как кадастровая стоимость.

Информация о кадастровой стоимости содержится в ЕГРН. Узнать эту стоимость можно посредством получения выписки из ЕГРН.

Запросить такие сведения вправе любое лицо – лично или через Интернет-ресурсы. Когда результат определения стоимости по кадастру затрагивает интересы заявителя, и он считает оценку завышенной, то можно запросить разъяснение.

Важно

Обращение с просьбой разъяснить порядок оценки направляется в государственное учреждение, проводившее определение стоимости.

В тридцатидневный срок предоставляется ответ о том, что стало основанием для установления конкретной цены. Если заявитель по-прежнему уверен в завышении цены, то он вправе оспорить кадастровую стоимость.

Что это такое

Кадастровой стоимостью земельного участка именуется публичный эквивалент его цены. Это среднее значение суммы, которую теоретически заплатили бы за участок на рынке.

Рассчитывается кадастровая стоимость как произведение площади и удельного показателя стоимости.

Удельный показатель устанавливается исходя из совокупности определенных параметров. Основное значение имеют местоположение участка и вид его разрешенного использования.

В каждом субъекте РФ проведение кадастровой оценки земель основано на решении местных властей. Период переоценки устанавливается любой, но не более пяти лет.

Когда местный орган управления принимает решение о необходимости оценки, он в качестве заказчика и при участии территориального отделения Росреестра устраивает публичные торги.

В них принимают участие организации, имеющие лицензию на занятие оценочной деятельностью.

С выбранным оценщиком заключается государственный договор для проведения массовой оценки участков.

Стоимость определяется на основании таких факторов, как:

  • категория земли;
  • средняя рыночная цена на аналогичные участки;
  • месторасположение;
  • наличие элементов благоустройства.

Утвержденные значения заносятся в базу кадастрового учета территориального отделения Росреестра.

С какой целью определяется показатель

Порядок оценки предполагает расчет удельного показателя кадастровой стоимости за один квадратный метр.

Причем показатель это разнится в зависимости от вида разрешенного использования и категории земли.

После установления удельных показателей для разных типов земель рассчитывается стоимость каждого отдельного участка на основании его площади.

Когда для участка характерно наличие нескольких видов разрешенного использования, то при расчете используется наибольший удельный показатель стоимости из всех дозволенных видов использования.

Совет

Определение стоимости необходимо для целей налогообложения. Используется кадастровая оценка и в иных случаях.

В частности на основании цены рассчитывается арендная плата при сдаче в аренду государственных земель.

Правовая база

Устанавливается кадастровая стоимость земель независимыми оценщиками на основании ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ», исходя из решения региональных или местных властей, не реже одного раза в пять лет, но и не чаще одного раза в три года.

Источник: http://jurist-protect.ru/kak-osporit-kadastrovuju-stoimost-zemelnogo-uchastka/

Судебная практика по оспариванию кадастровой стоимости земельного участка

При обращении с заявлением в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по субъектам Федерации к заявлению необходимо приложить документы, указанные в ст. 24.

18 Закона об оценочной деятельности, в состав которых входит отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка с учетом вышеуказанных документов, с положительным экспертным заключением.

В отчете рыночная стоимость должна быть на дату, которой установлена кадастровая стоимость.

Уменьшение кадастровой стоимости земельного участка: судебная практика

Также стоимость объекта может завышаться из-за ошибочного определения его назначения.

В любом случае неверный расчет кадастровой стоимости земли может закончиться финансовыми потерями, исчисляемыми миллионами для лиц, которые обладают правами на нее или, вообще, заблокировать некоторые из вариантов использования земельных участков.

Чтобы защитить себя от такого развития событий, правообладателям стоит как можно скорее после определения несправедливой стоимости предпринимать меры по ее обжалованию и снижению.

В соответствии с положениями налогового кодекса налоговая база по налогу на имущество определяется как кадастровая стоимость этого имущества

Обратите внимание

Вывод суда первой инстанции мотивирован тем, что законодательством Российской Федерации на стороны по указанному договору аренды не возлагается обязанность исчислять размер арендной платы исходя из кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости. Способ расчета арендной платы был установлен сторонами договора в добровольном порядке, следовательно, результаты определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости не затрагивают права и обязанности П.М.С.

Читать еще —>  Как узнать сколько осталось денег на материнском капитале

PRO новостройку 7 (499) 703-51-68 (Москва)

  • несоответствие сведений Кадастра Недвижимости реальному положению дел;
  • несоответствие кадастровой стоимости земельного участка, той величине которую установила независимая комиссия;
  • при несоответствии даты установления рыночной стоимости дате, когда проводилась оценка кадастровой;
  • при других нарушениях порядка и правил оценки земельных участков, нарушающих установленные нормы.

Шансы оспорить кадастровую стоимость

Процесс решения конфликта, связанного со снижением кадастровой стоимости через комиссию, призван ускорить этот процесс. Но у владельца есть только шесть месяцев, чтобы прийти в данное учреждение после оглашения действующей цены объекта недвижимости, находящегося во владении физического или юридического лица.

Спор об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка (на основании судебной практики Московского областного суда)

Источник: http://firstjurist.ru/zashhita-prav-potrebitelej/sudebnaya-praktika-po-osparivaniyu-kadastrovoj-stoimosti-zemelnogo-uchastka

Об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка: иски, судебная практика

Узнать рыночную стоимость какого-либо объекта сейчас стало довольно популярной услугой. Впрочем, это связано с исками по оспариванию кадастровой стоимости, которые помогают людям получить огромную выгоду в некоторых индивидуальных случаях.

Основания для понижения кадастровой стоимости

По российским законам, любая собственность нуждается в постановке на учет в специальной организации. Введено это с целью обезопасить интересы, как владельца, так и любых третьих сторон, которые могут возникнуть с течением жизни.

Важную роль во всей этой эпопее играет кадастровая стоимость – реальная цена собственности, за которую её можно продать на рынке.

Обычно эту величину высчитывают специализированные юристы из различных компаний, к помощи которых прибегает орган власти, если возникает необходимость.

Два основания, по которым проходит обжалование:

  • рыночная цена была поставлена в период с определением всех остальных кадастровых величин;
  • информация, которую специалисты брали в момент расчета полностью или частично является неправильной/недостоверной.

Член специальной комиссии ведёт перерасчёт

Обычно иски по двум причинам, изложенным выше, удовлетворяют в пользу заявителя, поэтому, когда человек находит в документах неточности, он начинает искать способы оспорить написанное юристами. Даже в государственных компаниях бывают ошибки, ведь всё решает человеческий фактор, и даже самый лучший профессионал не застрахован от оплошностей.

Как можно поменять заключение экспертов

Кадастровая стоимость земельного участка

Проанализировав всю доступную информацию, можно прийти к заключению, что итоговая кадастровая стоимость имущества оспаривается, и, кроме того, дело может хорошо повлиять на кошелёк истца, ведь во многих случаях суммы, которые удаётся выиграть, более чем значительные.

Подать заявление о пересмотре могут:

  • органы местного самоуправления или власти (когда подразумевают государственные владения);
  • физические лица (если результат проверки и сумма в заключении нарушают/влияют на права или обязанности лица, стандарт);
  • юридические лица (если результат проверки и сумма в заключении нарушают/влияют на права или обязанности лица).

Очень важно устанавливать реальную стоимость имущества

Существует два способа изменения кадастровой стоимости. Можно обратиться прямиком в суд и провести все полагающиеся процедуры против государства, или обратиться в специальную комиссию, которая создана при росреестре. Предпочтительнее второй вариант, поскольку он быстрее и менее затрачен, чем первый самостоятельный, все процедуры пройдут без огромного ущерба для кошелька.

Обратите внимание! По закону нет других способов для подачи иска и обжалования. Поэтому ответ на вопрос, как оспорить кадастровую стоимость земельного участка, довольно прост — следует обратиться в суд или специальную комиссию.

Как правильно оспорить вывод

Оценка земельного участка

В государстве Россия на 2018 год существует лишь один самый простой механизм оспаривания. Заключается он в обращении к специальной комиссии.

Опротестование происходит в несколько этапов:

  1. Оформление специальной справки о результатах оценки определённого имущества в представительстве росреестра на территории. Обычно она является бесплатной.
  2. Вторым шагом является обращение в специальную Кадастровую палату, где человеку оформят кадастровый паспорт.
  3. Все копии бумаг необходимо заверить у нотариуса для полной уверенности в правоте.
  4. Предпоследним шагом является обращение к специальному оценщику, который должен подтвердить, что отчет и каждое его слово соответствует всем нормам и законам в целом.
  5. Последним действием станет составление специального иска о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка.

Определение кадастровой стоимости

На заметку! Иск будут рассматривать в течении рабочего месяца. А уже после первой недели придёт оповещение о точных сроках рассмотрения жалобы.

При обращении в областной суд нужно точно следовать списку необходимых документов:

  • справка о кадастровой стоимости земли с отображением результата жалобы (кадастр – способ оценки);
  • документы, подтверждающие право на землю;
  • бумаги, в которых содержится ошибочная информация, и которые оценщики использовали в ходе проверки;
  • отчет о кадастровой себестоимости (только если иск пишется во время определения цены);
  • все документы, которые истец считает нужным.

Важно! Эти же бумаги нужны и при обращении в комиссию.

При подаче иска также нужно приложить:

  • специальную бумагу, которая будет подписана всеми сторонами, и подтверждающая то, что копия иска была вручена всем участникам конфликта;
  • если интересы владельца предоставляет юрист, нужно предоставить специальную договорённость;
  • документ об оплате госпошлины;
  • все бумаги, которые свидетельствуют о попытках досудебного решения конфликта.

Обращение к профессионалу сократит все мучения во много раз

Если оспаривать по такой инструкции и предоставлять все нужные бумаги – решение вопроса и затея обжаловать станет делом ближайшего времени. А скорость в конфликтах – это один из главных факторов.

Важно решать вопрос без эмоций и консультироваться с профессиональным юристом. Общаться с представителями конфликтующей стороны четко и строго по делу.

Читайте также:  Как производится оценка квартиры для вступления в наследство на это имущество?

Тогда шанс решения вопроса в пользу человека, а не государства, возрастёт в разы.

На сколько можно оспорить вывод оценщика

Кадастровый паспорт земельного участка

Вопрос, который волнует каждого прочитавшего материал — есть ли предел, в котором кадастровая стоимость может быть оспорена? Ни один федеральный закон не оговаривает, насколько сильно можно повысить или снизить цену после утверждения иска в суде.

Даже маленькая переплата по налогу может вылиться в серьёзные убытки

Следовательно, верхней и нижней планки нет.

Если человек нашел серьезные ошибки в документе, и это повлекло за собой порядок потери каких-либо денежных средств из кармана истца, то при выигрыше дела ему её возместит ошибившийся орган.

Нужна только оценка. Соответственно, дела такого характера носят огромную популярность, ведь даже малейшая ошибка может стать поводом для получения солидной денежной суммы.

Судебная практика

В подавляющем количестве случаев все споры по кадастровой стоимости заверяют по типу земельных уделов. Проблема и ошибка оценщиков происходит ещё на этапе расчета, и именно этот момент проверяет судебный порядок по заявлению.

Обратите внимание! Очень часто заявитель просит написать показатель рынка, который есть на момент переоценки (попросту поставить его задним числом). Важно помнить, что в момент обжалования рассматривают только рыночную стоимость надела, а все нарушения караются законом.

В будущей практике это будет основанием для всех людей, которые захотят сделать перерасчет и отсудить полагающиеся себе деньги у ГКН.

Завышение общей кадастровой стоимости ведет к тому, что владельцу приходится платить больший процент по налогу на землю, и получается, что обманутый человек отдаёт свои кровные деньги в трубу. Снижение поможет в таком случае сэкономить свои средства. Правильный расчет помогает владельцам установить реальную себестоимость земли и не допустить нечестных переплат.

Источник: https://shtrafsud.ru/dokumenty/kak-osporit-kadastrovuu-stoimost.html

Снижение кадастровой стоимости судебная практика

Судебная практика по снижению кадастровой стоимости объектов недвижимости и земельных участков.

КУРГАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело N 3а-140/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Курган 12 декабря 2017 г.

Курганский областной суд в составе:

председательствующего Лукиных Л.П.,

при секретаре Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению К. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области, Правительству Курганской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости,

установил:

К. обратилась в суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области (далее — Управление Росреестра по Курганской области), Правительству Курганской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости.

В обоснование административного иска указала, что является арендатором земельного участка с кадастровым N, из земель населенных пунктов с разрешенным использованием — для строительства здания автосервиса, площадью кв. м, расположенного по Постановлением Правительства Курганской области N 454 от 26 сентября 2011 г.

кадастровая стоимость указанного земельного участка установлена в размере 6481 325 руб. 74 коп. На основании отчета N 140/2017 от 20 ноября 2017 г. рыночная стоимость указанного земельного участка на эту же дату составляет 1115 190 руб.

Полагала, что в связи с несоответствием определенной в установленном порядке и внесенной в государственный кадастр недвижимости, кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости его рыночной стоимости нарушаются права административного истца, как плательщика арендной платы, которая в соответствии с договором аренды исчисляется из кадастровой стоимости земельного участка. Учитывая изложенное, административный истец просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым N в размере, равном его рыночной стоимости, в сумме 1115 190 руб.

Административный истец К. в судебном заседании не участвовала. Ее представитель С. заявленные требования поддержала.

Представители административных ответчиков Управления Росреестра по Курганской области и Правительства Курганской области, а также заинтересованных лиц ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Курганской области (далее — ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Курганской области) и Администрации г. Кургана в судебное заседание не явились. О времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще, что подтверждено уведомлениями о вручении почтовых извещений.

Обратите внимание

В своих письменных отзывах Правительство Курганской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Курганской области и Администрация г. Кургана ходатайствовали о рассмотрении дела в отсутствие своих представителей.

Представитель Администрации г. Кургана в своем письменном отзыве указал, что Администрация г. Кургана является арендодателем по договору аренды, в котором кадастровая стоимость арендуемого К. земельного участка является основным показателем в расчетной формуле по определению размера арендной платы.

Уменьшение кадастровой стоимости арендуемого земельного участка может существенно повлиять на поступление денежных средств в бюджет города, чем будут нарушены права арендодателя. Выразил сомнения относительно представленного отчета об оценке, полагая, что он выполнен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности.

В связи с изложенным, считал, что требования К. удовлетворению не подлежат.

В соответствии со ст. ст. 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее — КАС РФ) суд рассматривает дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежаще извещенных о месте и времени судебного заседания.

Изучив доводы административного искового заявления, отзывы на иск, заслушав пояснения представителя административного истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований.

Как усматривается из материалов дела, на основании договора аренды земельного участка N 3300-з от 10 мая 2011 г. К. на праве аренды владеет земельным участком с кадастровым N, площадью кв.

м, расположенным по

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 16 ноября 2017 г. кадастровая стоимость арендуемого К.

земельного участка по состоянию на 29 января 2010 г. составляет 6481 325 руб. 74 коп.

Важно

Согласно отчету N 140/2017 от 20 ноября 2017 г. по состоянию на 29 января 2010 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым N составила 1115 190 руб.

Таким образом, представленные доказательства свидетельствуют о значительном расхождении кадастровой стоимости данного земельного участка по данным государственного кадастра недвижимости и его рыночной стоимости и, следовательно, обоснованности доводов административного истца о том, что результатами определения кадастровой стоимости затронуты его права.

Частью 1 ст. 245 КАС РФ установлено, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу ч.ч. 1, 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Курганской области, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденный постановлением Правительства Курганской области N 450 от 30 декабря 2016 г., определяет годовой размер арендной платы в процентном отношении к кадастровой стоимости земельного участка в зависимости от категории плательщика аренды и земельного участка.

Таким образом, доводы представителя административного истца о том, что установленный размер кадастровой стоимости арендуемого им земельного участка нарушает его права, как арендатора, заслуживают внимание.

Государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости», что установлено в ст. 70 ЗК РФ.

На основании ч. 2 ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» N 218-ФЗ от 13 июля 2015 г.

(далее — Федеральный закон N 218-ФЗ) Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

Согласно ч. 1 ст. 8 Федерального закона N 218-ФЗ в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости.

Совет

В государственный кадастр недвижимости вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости и разрешенном использовании земельного участка (п. п. 1, 4 ч. 5 ст. 8 Федерального закона N 218-ФЗ).

В соответствии с ч. 1 ст.

3 Федерального закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами.

Согласно ч. 2 ст. 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи.

Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации установлен Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации N 316 от 8 апреля 2000 г.

На основании данных Правил государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет, государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.

Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации (п. п. 2, 4, 10 Правил).

По смыслу приведенных положений действующего законодательства кадастровая стоимость по своей природе является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точного соответствия реальной рыночной стоимости с учетом уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

В соответствии с ч. 1 ст.

66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Обратите внимание

Согласно ч. 3 ст. 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Таким образом, действующее законодательство допускает возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, исходя из его рыночной стоимости. Причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

В силу ст. 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» N 135-ФЗ от 29 июля 1998 г.

(далее — Федеральный закон N 135-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Читайте также:  Технический паспорт на квартиру: как он выглядит, его образец, правила оформления

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения содержатся в ст. 248 КАС РФ.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка утверждена по состоянию на 29 января 2010 г.

С учетом изложенного, именно на эту дату — 29 января 2010 г. в силу вышеприведенных положений закона должна быть определена рыночная стоимость указанного земельного участка.

На основании ст.

12 Федерального закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Достоверность выводов представленного в материалы дела отчета об определении рыночной стоимости земельного участка N 140/2017 от 20 ноября 2017 г. участвующими в деле лицами не опровергнута, ходатайств о назначении по делу судебной оценочной экспертизы ими не заявлено.

Важно

Возражения представителя Администрации г. Кургана против административных исковых требований также не содержат доводов, опровергающих выводы оценщика о размере рыночной стоимости земельного участка. Данные возражения не мотивированы и не содержат указаний, какие нормы законодательства об оценочной деятельности оценщиком нарушены.

Данный отчет содержит подробное описание проведенного исследования, обоснование использованных методик и полученных выводов.

Оценщик руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Отчет составлен оценщиком в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости, на отчетную дату внесения сведений об участке в государственный кадастр недвижимости.

При определении рыночной стоимости земельного участка оценщик применил сравнительный подход, обосновал отказ от использования доходного подхода и применения затратного подхода.

Проанализировав все методы сравнительного подхода для определения стоимости земельного участка, оценщик пришел к выводу, что метод сравнения продаж позволяет достоверно оценить земельный участок, так как имеется достаточная информация об аналогичных объектах.

Итоговое суждение о величине рыночной стоимости земельного участка основано на результатах расчетов методом сравнения продаж с использованием объектов-аналогов, исходя из анализа предложений о продаже сопоставимых земельных участков с применением корректировки цен аналогов, их площади и расположения.

При таких обстоятельствах у суда отсутствуют основания полагать выводы отчета об оценке недостоверными и не принимать его в качестве допустимого и достоверного доказательства по настоящему административному делу.

Совет

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных К. административных исковых требований об установлении по состоянию на 29 января 2010 г. кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым N, площадью кв. м, расположенного по , равной его рыночной стоимости, в размере 1115 190 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 175 — 180, 245 — 249 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление К. об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, поступившее в Курганский областной суд 22 ноября 2017 г., удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым N, площадью кв. м, категория земель: земли населенных пунктов — для размещения здания автосервиса, расположенного по , равной его рыночной стоимости, в размере 1115 190 руб. по состоянию на 29 января 2010 г.

Решение по настоящему делу является основанием для внесения изменений в данные государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости земельного участка.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Курганского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Курганский областной суд.

Судебная практика снижения кадастровой стоимости земельного участка:

Источник: http://sudpractic.ru/snizhenie-kadastrovoj-stoimosti-sudebnaya-praktika.html

Уменьшение кадастровой стоимости земельного участка: судебная практика

Судебная практика свидетельствует о том, что одним из самых популярных видов споров, касающихся вопросов земли и ее использования, является пересмотр кадастровой стоимости земельных участков.

Это связано с тем, что размер и земельного налога, и  платы за аренду земли, и выкупная стоимость исчисляется исходя именно из кадастровой стоимости.

Обратите внимание

Чаще всего ее стоимость не соответствует рыночной и является чрезмерно завышенной.

Происходит это из-за несовершенного порядка расчета кадастровой цены, которую определяют путем умножения площади земельного участка на стандартные удельные данные по целому кадастровому участку без учета особенностей отдельно взятого объекта, а именно:

  • наличия удобных подъездов;
  • значимости расположенных на оцениваемых участках объектов недвижимости;
  • установления ограничений на ведение какой-либо деятельности на объекте;
  • истории объекта в правовом поле, наличие необходимых документов.

Также стоимость объекта может завышаться из-за ошибочного определения его назначения.

В любом случае неверный расчет кадастровой стоимости  земли может закончиться финансовыми потерями, исчисляемыми миллионами для лиц, которые обладают правами на нее или, вообще, заблокировать некоторые из вариантов использования земельных участков.

Чтобы защитить себя от такого развития событий, правообладателям стоит как можно скорее после определения несправедливой стоимости предпринимать меры по ее обжалованию и снижению.

Совет: учитывая то, что уменьшенная цена на  земельный участок будет влиять на будущие периоды расчета земельного налога или платы за аренду, затягивать с пересмотром дела не следует.

Лучше начинать процесс в первой половине года, чтобы к концу периода решение суда уже было на руках и смогло повлиять на изменение ставок.

Если иск удовлетворяется в начале года, когда все платежи уже установлены, то получить выгоду от снижения можно будет только через год.

Судебная практика: прошлое и настоящее

Своего пика проблема достигла в 2007 году, когда практически во всех российских регионах прошла государственная  оценка земельных участков и ее результаты стали неожиданными для многих. В некоторых областях стоимость земли выросла в десятки раз.

Объяснялось все очень просто, с помощью увеличения стоимости объекта  местные власти стремились наполнить бюджет, так как большая часть налога на землю остаётся в местных бюджетах.

В результате этих действий судебные органы были завалены внушительным количеством исков землевладельцев, требующих пересмотра стоимости, так как многие из них оказались под угрозой разорения.

Важно

Судебная практика тех лет свидетельствует о том, что защитить свои интересы, выиграть дело и добиться снижения стоимости удавалось немногим. Как правило, суд вставал на сторону государственных оценщиков.

Возможность справедливо разрешить этот сложный вопрос появилась с принятием Постановления ВАС РФ от 28.06.2011 №913/11, где были определены основные законодательные позиции, положительные для лиц, пользующихся земельным участком.

В частности, в этом документе предусмотрели возможность оспаривания рассчитанной кадастровой стоимости в судах, провели прямую связь между справедливой рыночной стоимостью и кадастровой, внеся изменения в ГКН, защитили права пользователей землей.

Только после принятия этого документа региональная судебная практика стала проходить по более-менее похожему сценарию, как и в случаях, когда рассматриваются семейные дела или другие распространённые споры.

Прошедшая в 2012–2013 годах очередная государственная кадастровая переоценка и изданные по ее результатам акты говорят о том, что местные органы власти пока не готовы входить в положение землепользователей в вопросе снижения налогового и прочего финансового бремени.

Поэтому сейчас, так же, как и в прошлые годы, первостепенной задачей для владельцев  земельных участков и прочих лиц, имеющих право пользования этим ресурсом, является оспаривание действий муниципалитета и уменьшение кадастровой стоимости земельного участка.

А уже последующие действия будут направлены на пересмотр размера налога или платежа за аренду земли.

Основания для снижения стоимости

На основании действующего на сегодняшний день законодательства РФ право на снижение цены земельного участка наступает, если:

  • при проведении кадастровой оценки использовались недостоверная информация об объекте;
  • на дату, когда проводилась кадастровая оценка объекта, являющегося предметом спора, была установлена его рыночная стоимость.

Методы оспаривания

Прежде чем начинать судебный процесс об оспаривании  кадастровой стоимости, землепользователю можно обратиться с заявлением в Комиссию по решению споров об итогах проведения кадастровой оценки. Существование таких структур определено Законом РФ «Об оценочной деятельности», принятом еще в 2011 году.

Административный порядок оспаривания споров был принят, чтобы разгрузить суды от заваливающих их исков. В работе Комиссии есть ряд преимуществ:

  • отсутствие обязательной уплаты госпошлины;
  • более короткие сроки рассмотрения заявки;
  • дополнительная возможность обжаловать решение в судебной инстанции.

Если комиссия не найдет причин для пересмотра кадастровой стоимости, заявитель имеет все права обратиться с претензией в судебные инстанции. Также землепользователь может подавать иск в суд сразу, без обращения в комиссию по пересмотру результатов оценки.

Эта категория исков относится к судам общей юрисдикции, и подлежит решению в областных, краевых или верховных судах Республик.

Дела, касающиеся установления справедливой стоимости земельных участков, подлежат рассмотрению в исковом, а не публичном порядке, и поэтому в соответствии с позицией ВАС не требуют оспаривания  действий  государственных оценщиков, повлекших за собой нарушение прав.

Совет

Стороне, подающей исковое заявление, необходимо указать конкретное требование о приведении кадастровой стоимости земельного участка к реальной рыночной стоимости.

Истцами в этих спорах могут выступать лица (физические, юридические), имеющие законные права на использование земельных участков, владения ими.

Ответчиком в спорах выступает орган, на которого возложена обязанность проведения кадастровой оценки – Росреестр.

Из-за того, что часть функций этой организации была возложена на Федеральную кадастровую палату Росреестра, время от времени возникают затруднения в определении структуры, которой следует предъявлять претензию.

Обзор судебной практики свидетельствует, что чаще всего ответчиком по делу выступает именно Росреестр в соответствующем регионе.

Согласно ст.

131 ГПК РФ истцу в подаваемом заявлении следует как можно подробней указать, почему стоимость земельного участка, указанная в кадастре не отвечает действительности, где были нарушены интересы землепользователя и права, а также, в случае обращения в Комиссию, причину несогласия с ее решением. Так же нужно документально подтвердить указанные в заявлении факты. Кроме того, согласно ст.132 ГПК истцу необходимо подготовить следующие документы:

  • Копии исковых заявлений для каждого из участников процесса;
  • Документы, подтверждающие претензионные требования и их копии для каждого участника;
  • Квитанцию, подтверждающую уплату госпошлины. На сегодняшний день ее размер составляет 300 рублей. Если земельных участков несколько, то пошлина уплачивается за каждый.

Лицо, по отношению к которому предъявляется иск, вправе не согласиться с выдвигаемыми претензиями и потребовать проведения независимой оценки земли.

Особенности судебной практики

Судебное разбирательство по вопросам уменьшения стоимости земельных участков подразумевает наличие подготовительных этапов, которые состоят из:

  1. Обращения в организацию по проведению оценки с просьбой подготовить отчет о рыночной стоимости объекта спора. Оценщики еще до заключения договора и проведения работ на основании имеющихся данных могут составить для вас первичный отчет, оценивающий перспективность дела и шансы на уменьшение стоимости. Заказанная землепользователем независимая экспертиза будет отличаться от той, что проводят государственные оценщики более глубоким подходом и анализом. При подготовке заключения будут учитываться особенности каждого конкретного участка, которые оказывают прямое влияние на его стоимость, бухгалтерские документы, свидетельствующие о его доходности или убыточности, прочие показатели.
  2. Обращения непосредственно в комиссию или суд с заявлением и начала судебной практики.
Читайте также:  Квартиросъемщик – кто это, отличие от ответственного нанимателя, их права и обязанности

Совет: не стоит начинать заниматься оспариванием стоимости участка самостоятельно, если вы не являетесь профессионалом в этой области. Процесс оспаривания кадастровой стоимости земли может показаться несложной только при поверхностном ее изучении.

На самом деле в юридической практике эта категория дел относится к такой, которая требует основательной глубокой подготовки и знаний.

Для достижения желаемого результата следует в совершенстве разбираться в методах оценки, структуре отчета и его содержании, уметь грамотно составить иск и изложить требования, поэтому помощью грамотного юриста в этом в вопросе не следует пренебрегать.

Многих землепользователей также интересует вопрос, существует ли процедура пересмотра уплаченного ранее (за прошлый период) налога или арендной платы за землю, в случае уменьшения стоимости земли и его возврата, так как ее рыночная стоимость устанавливается на дату расчета кадастровой. Обзор судебной практики говорит о том, что это невозможно. Причина прежде всего кроется в том, что ФЗ «Об оценочной деятельности» запрещает пересмотр задним числом размеров платежей.

Источник: https://SudebnayaPraktika.ru/zemelnye-spory/umenshenie-kadastrovoj-stoimosti.html

В соответствии с положениями налогового кодекса налоговая база по налогу на имущество определяется как кадастровая стоимость этого имущества. так как налог на имущество организаций является региональным налогом, а налог на имущество физических лиц местным налогом, власти заинтересованы в увеличении кадастровой стоимости и это часто приводит к тому, что кадастровая стоимость превышает рыночную стоимость

Согласно ст. 66 Земельного кодекса РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Подведомственность дел об оспаривании кадастровой стоимости.

В настоящее время рассмотрение и разрешение споров о результатах определения кадастровой стоимости вне зависимости от того является ли заявителем организация или физическое лицо осуществляется судами общей юрисдикции субъектов федерации, это верховный суд республики, краевой и областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области и автономного округа. С 6 августа 2014 г. дела указанной категории исключены из сферы ведения арбитражных судов.

Досудебный порядок рассмотрения спора.

Физические лица вправе оспорить кадастровую стоимость в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или сразу в суде. Юридические лица перед обращением в суд должны сначала обратиться с жалобой в комиссию.

Кто вправе оспаривать кадастровую стоимость земельного участка, здания, помещения. Оспаривать кадастровую стоимость объекта недвижимости могут как собственники, так и арендаторы.

Определение Верховного Суда РФ от 25 февраля 2015 г. N 81-АПГ14-12

Обратите внимание

Вывод суда первой инстанции мотивирован тем, что законодательством Российской Федерации на стороны по указанному договору аренды не возлагается обязанность исчислять размер арендной платы исходя из кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости. Способ расчета арендной платы был установлен сторонами договора в добровольном порядке, следовательно, результаты определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости не затрагивают права и обязанности П.М.С.

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации считает данный вывод суда ошибочным.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Таким образом, действующее законодательство не содержит ограничений, препятствующих арендатору объекта недвижимости как лицу, имеющему самостоятельный правовой интерес, обратиться в установленном законом порядке в суд в целях установления кадастровой стоимости такого объекта в размере, равном его рыночной стоимости, если такое право закреплено в договоре аренды. Право на обжалование результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости арендаторами таких объектов не находится в прямой зависимости от того, применяется ли кадастровая стоимость арендуемого объекта для расчета арендных платежей в силу закона или в силу договора.

Надлежащий ответчик.

В апелляционной жалобе ФГБУ «ФКП Росреестра» по области просит отменить решение суда, полагая, что является ненадлежащим ответчиком по делу, поскольку не является ни организатором государственной кадастровой оценки земель, ни органом, утвердившим ее результаты. У ФГБУ «ФКП Росреестра» отсутствует заинтересованность в факте установления кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной рыночной.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу о том, что имеются основания для отмены решения суда, как постановленного с нарушением норм материального права и процессуального права, исходя из следующего.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статья 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г.

N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон об оценочной деятельности) в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.

Важно

Приведенные законоположения свидетельствуют о том, что установление рыночной стоимости объектов недвижимости относится к сфере публичных правоотношений, поскольку одной из сторон этих отношений являются органы государственной власти субъектов Российской Федерации, принявшие решение о проведении кадастровой оценки земельных участков и впоследствии утвердившие их кадастровую стоимость, органы, выполняющие функции по государственной кадастровой оценке и государственному кадастровому учету, а также органы местного самоуправления, являющиеся получателями земельного налога.

Согласно статье 245 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержащей перечень дел, возникающих из публичных правоотношений, таковыми являются, кроме указанных, и иные отнесенные федеральным законом к ведению суда дела.

Следовательно, обращение в суд с требованием об установлении рыночной стоимости земельного участка (независимо от его формы) является основанием для возбуждения гражданского дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, рассмотрение которого пунктом 8 части 1 статьи 26 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации отнесено к подсудности верховного суда республики и равных ему судов и которое подлежит рассмотрению в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений.

В силу статей 24.12, 24.14, 24.17 Закона об оценочной деятельности по делам об оспаривании результатов кадастровой оценки заинтересованными лицами выступают, прежде всего, исполнительные органы государственной власти субъектов Российской Федерации либо органы местного самоуправления, утвердившие оспариваемые результаты кадастровой оценки.

Полномочия Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее — Росреестр) в сфере государственного кадастра недвижимости установлены в Положении о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденном Постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 г. N 457 (далее — Положение).

В соответствии с пунктом 5 Положения Росреестр осуществляет следующие полномочия в установленной сфере деятельности: государственный кадастровый учет недвижимого имущества; формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке; определение кадастровой стоимости объектов недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включении в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесении в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости; ведение фонда данных государственной кадастровой оценки и обеспечение проведения мониторинга рынка недвижимости в целях ведения фонда данных государственной кадастровой оценки; организацию проведения государственной кадастровой оценки.

Из перечисленных полномочий, а также положений статей 24.13 и 24.15 Закона об оценочной деятельности следует вывод, что Росреестр и его территориальные органы осуществляют организационные мероприятия по подготовке проведения кадастровой оценки, ознакомлению с проектом оценки и отражению в государственном кадастре недвижимости утвержденных результатов кадастровой оценки.

Территориальные органы Росреестра определяют кадастровую стоимость в отношении объектов недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включении в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесении в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости.

Совет

При этом на основании Приказа Росреестра от 26 декабря 2011 г. N П/531 с 1 марта 2012 г.

полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение количественных и (или) качественных характеристик, наделено федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии».

Таким образом, ФГБУ «ФКП Росреестра» и его территориальные органы вправе определять кадастровую стоимость в отношении указанных объектов недвижимости (статья 24.19 Закона об оценочной деятельности). Суд первой инстанции правомерно привлек к участию в деле ФГБУ «ФКП Росреестра» по области.

Дата оценки. Очень часто заявители неправильно определяют дату оценки.

Из статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности» следует, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При этом исходя из анализа положений упомянутой статьи следует, что датой установления рыночной стоимости объекта недвижимости в таких случаях является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, несмотря на то, что для целей определения их кадастровой стоимости применяются средние показатели кадастровой стоимости, установленные при проведении государственной кадастровой оценки земель.

В случае образования нового или включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке, а также в случаях изменения характеристик земельного участка, влияющего на кадастровую стоимость (отнесение земельного участка к другой категории земель, изменение вида разрешенного использования земельного участка или уточнение площади земельного участка), определение кадастровой стоимости проводится в соответствии с Методическими указаниями.

Применение изменённой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В случае если судом кадастровая стоимость была изменена, то такие изменения учитываются при расчете налоговой базы начиная с периода, в котором было подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения оспариваемой стоимости в госкадастр недвижимости

В заключение хотелось бы отметить, что с сентября 2015 года оспаривание кадастровой стоимости должно происходить по правилам Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Источник: http://advokatshinev.ru/sudebnaya-praktika/osparivanie-kadastrovoy-stoimosti-sudebnaya-praktika/

Ссылка на основную публикацию