Как собственникам жилья выбрать способ управления многоквартирным домом?

Особенности и способы управления многоквартирным домом



Статья рассматривает особенности управления многоквартирным домом. Также в ней проанализированные различные способы управления многоквартирным домом.

Ключевые слова: многоквартирный дом, жилищный кодекс, товарищество собственников жилья, управляющая компания

В соответствии с требованием Жилищного кодекса (ЖК) РФ управление многоквартирным домом (МКД) должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее состояние общего имущества в МКД, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме [1].

При этом важно, чтобы сама управляющая организация имела стабильные экономические показатели, которые позволяли бы ей уверенно осуществлять управление многоквартирным домом.

Обратите внимание

Перед собственниками помещений в МКД стоит непростая задача по выбору одного из трех предусмотренных ЖК РФ способов управления многоквартирным домом [1]:

– непосредственное управление собственниками помещений;

– управление товариществом собственников жилья (ТСЖ), жилищным или иным специализированным кооперативом;

– управление управляющей компанией (УК).

Для оценки указанных способов управления необходимо рассмотреть основные принципы каждого из них.

Однако, прежде всего следует обратить внимание на введенное в ЖК РФ (ст. 161.1) новое структурное звено, осуществляющее работу по выбору способа управления МКД и последующую связь с управляющей организацией, — совет многоквартирного дома [1].

В ст. 161.1 подробно рассказано о назначении совета, порядке его избрания и функционирования, о выборе председателя совета, его правах и обязанностях и других вопросах, связанных с работой совета. Рассматривая эту статью ЖК РФ главным образом с точки зрения ее влияния на выбор способа управления МКД, можно отметить следующее.

Создание совета МКД, по мнению законодателя, должно способствовать скорейшей передаче дома в непосредственное управление или управление УК и повышению ответственности собственников помещений за этот выбор.

Собственники помещений в МКД (при более четырех квартир) обязаны избрать совет дома и председателя совета, которые должны подготовить предложения «по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме» (ст. 161.1, часть 5, п. 3). Они обязаны ежегодно проводить общее собрание и контролировать выполнение обязательств по заключенным договорам оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества.

В ст. 161.1 подробно перечислена работа, которую должен проводить совет и его председатель, но уже сказанного выше достаточно для того, чтобы усомниться в реальности осуществления указанных требований. Для их выполнения необходимо, как минимум, иметь в МКД инициативных людей для работы на общественных началах, юристов, знакомых с вопросами управления домами, помещение для проведения собраний, место для работы совета, оргтехнику и т. п. Своевременное избрание совета МКД имеет невысокую степень вероятности, поэтому предполагается уже через год передать органу местного самоуправления инициативу по созыву общего собрания для избрания совета МКД и его председателя или созданию в доме ТСЖ. Это означает, помимо всего прочего, что вопрос организации ТСЖ инициируется только в последнюю очередь, с чем трудно согласиться [1].

Совет МКД — это новое звено в системе управления домом. Целесообразность его введения без учета отмеченного выше перечня работ не вызывает оптимизма. На деятельность УК совет МКД оказывает влияние только в том смысле, что при заключении договоров на управление домом или на содержание и ремонт общего имущества МКД соответствующий договор УК заключает не с каждым собственником помещения, а с председателем совета, имеющим полномочия собственников, удостоверенные доверенностями. При этом УК обязана по требованию собственников помещений выдать им копии соответствующих договоров.

Важно

На наш взгляд, для УК, а также для собственников квартир будет удобнее по всем основным вопросам, связанным с подписанием и исполнением упомянутых договоров, общаться через председателя совета дома. Однако практика покажет, насколько жизнеспособными и долговременными окажутся советы домов в существующих условиях без финансовой, административной и материально‑технической поддержки.

При непосредственном управлении МКД собственники помещений в данном доме заключают договор оказания услуг и/или выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в доме на основании решения общего собрания с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности (с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 21.07.2014 № 255‑ФЗ).

Договоры на коммунальные услуги (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро– и газоснабжение, отопление) заключаются каждым собственником помещения от своего имени с поставщиками энергоресурсов.

На основании решения общего собрания собственников помещений в МКД, осуществляющих непосредственное управление, от их имени в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной ему в письменной форме всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

Непосредственное управление осуществляется в МКД, где не образовалась инициативная группа, способная создать ТСЖ и взять на себя управление домом, где недостаточная информированность собственников квартир о преимуществах того или иного способа управления, где большинство собственников квартир рассчитывает по тем или иным причинам самостоятельно решить вопрос минимизации стоимости коммунальных услуг.

Непосредственное управление представляется нам наименее продуктивным способом управления МКД по следующим основаниям.

Электро– и газоснабжение при всех способах управления оплачиваются непосредственно энергоснабжающим организациям.

При установке счетчиков воды ее расход оплачивается при любом способе управления на основании показаний счетчика (как и водоотведение).

Совет

При наличии приборов учета тепла в квартире, что не характерно для абсолютного большинства домов, оплата его стоимости тоже не зависит от способа управления МКД.

При отсутствии квартирных приборов учета тепла, в зависимости от того, есть или нет приборы учета тепла в доме, собственник квартиры может в отдельных случаях получить расчетным путем несколько меньшую сумму за оплату тепла. Однако это довольно трудоемкий процесс, зависящий от многих факторов, в том числе от объективности данных теплоснабжающей организации, и поэтому малоперспективный.

К тому же следует учесть, что поставка в квартиру воды и тепла зависит как от энергоснабжающей, так и от эксплуатирующей организации, что во многих случаях затрудняет определение ответственной организации за некачественную и несвоевременную поставку энергоносителей в квартиру.

Исходя из изложенного можно сделать вывод о том, что рассматриваемый способ предполагает децентрализацию управлением МКД, которая не будет способствовать профессионализму в решении управленческих задач.

Отмеченные особенности рассматриваемого способа управления привели к его фактической отмене Федеральным законом от 21.07.2014 № 255‑ФЗ. В п. 5 ст. 7 этого закона сказано о том, что до 01.04.2015 собственники помещений в многоквартирном доме с количеством квартир более 16, в случае непосредственного управления таким домом, обязаны провести общее собрание и принять решение о выборе иного способа управления. Таким образом, способ непосредственного управления МКД может осуществляться только для тех МКД, количество квартир в которых не превышает 16.

Для оценки способа управления ТСЖ целесообразно выделить следующие основные особенности этого способа управления.

Во‑первых, ТСЖ — некоммерческая организация, объединяющая собственников жилья в МКД.

Во‑вторых, основная цель ТСЖ — управление комплексом недвижимого имущества в МКД. При этом управление подразумевается в широком смысле этого понятия, включающем управление финансами, содержанием и ремонтом общего имущества, его сохранением и приращением, управление обеспеченностью коммунальными услугами, управление капитальным ремонтом, то есть всеми блоками единой системы управления ТСЖ [2].

Избранный подход позволяет перейти к всесторонней оценке способа управления ТСЖ.

Обратите внимание

Управление ТСЖ предполагает, что все финансовые ресурсы общества находятся в его распоряжении.

Можно согласиться с принципиальной постановкой вопроса в изменениях к ЖК РФ (часть 2, п. 1 ст. 136) об ограничении количества квартир и домов, входящих в ТСЖ. Однако практическое решение вопроса вызывает более чем удивление. Согласно этим изменениям, в ТСЖ может входить несколько домов, если количество квартир в них составляет в сумме не более 30 и расположены дома на прилегающих участках. В то же время нет ограничения на количество квартир в одном доме. Это означает, например, что недопустимо вхождение в одно ТСЖ двух типовых расположенных рядом 60‑квартирных домов, а в одном 1000‑квартирном доме создать ТСЖ можно. Исходя из практики, следовало бы рекомендовать ограничение двумя домами, но с общим количеством квартир 400–500. Законодатель принял разумное решение не распространять п. 1 ч. 2 ст. 136 на ТСЖ, созданные до введения указанной поправки, а законом от 21.07.2014 № 255‑ФЗ отменил ограничение на количество квартир, которые могут входить в ТСЖ, включающее несколько домов.

В изменениях ЖК РФ (ст. 136) ужесточены требования к созданию и регистрации ТСЖ и правовому положению его членов (глава 4), с чем, по нашему мнению, следует согласиться, так как они в определенной степени препятствуют рейдерским захватам ТСЖ и недоразумениям, возникающим в процессе функционирования товарищества [1].

Управляющая компания получает в свое распоряжение все финансовые ресурсы, образованные перечислением на ее расчетный счет платы собственников квартир в МКД за обслуживание и коммунальные услуги, и несет полную ответственность за эксплуатацию МКД в соответствии с утвержденными Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Отличительные особенности управляющей компании заключаются в следующем.

Управляющая компания относится к числу хозяйственных (коммерческих) организаций, основной целью которых является извлечение прибыли. Однако это обстоятельство отнюдь не исключает качественного выполнения договорных обязательств по управлению МКД, а, наоборот, может стимулировать поиск оптимальных организационных и технических решений, позволяющих повысить качество обслуживания при уменьшении необходимых затрат, следовательно, увеличить прибыль.

Мотивация к лучшему обслуживанию МКД у управляющей компании иная, чем при управлении ТСЖ, но она присутствует как положительный фактор, который следует учитывать при выборе способа управления МКД.

Управляющая компания отличается масштабом своей деятельности, то есть возможностью осуществлять управление значительно большим количеством МКД, чем это может позволить себе управление ТСЖ. Этот масштаб создает предпосылки для профессионального управления, так как дает возможность для концентрации в управляющей компании различных специалистов: экономистов, юристов, управленцев, инженеров по строительным, электромонтажным, санитарно‑техническим и другим работам, психологов. Знания и опыт таких специалистов, безусловно, окажут положительное влияние на уровень профессионализма управляющей компании.

Управляющая компания отличается от управления ТСЖ значительно большей стабильностью, то есть способностью к нормальному функционированию в заданном режиме при выбытии по какой‑либо причине одного из руководителей организации. Например, если при управлении ТСЖ оставит свой пост председатель правления, совмещающий эту должность с должностью управляющего, то ТСЖ окажется в трудном положении. В управляющей компании в таком случае никаких сбоев в работе произойти не должно, поскольку в ней имеются заместители руководителя и квалифицированный персонал [3].

Важно

Масштаб деятельности управляющей компании должен быть определен с учетом экономической целесообразности, обеспечивающей как максимальное извлечение прибыли, так и повышение уровня содержания и обеспечения необходимыми ресурсами МКД.

Читайте также:  Какие объекты имущества не входят в состав наследства согласно гк рф: включение имущества в состав наследства

Задача очень сложная, ее решение должно быть обосновано не только экономическим расчетом, но и анализом существующей практики работы управляющих компаний.

Управляя значительным количеством МКД, управляющая компания имеет существенные возможности для маневра трудовыми и материальными ресурсами, сосредоточивая их при необходимости на участках, требующих особого внимания, например при возникновении аварийных ситуаций.

Возвращаясь к основной цели управляющей компании, заключающейся в максимальном извлечении прибыли, следует напомнить, что полученная прибыль уменьшается на соответствующий налог, в то время как при управлении ТСЖ превышение доходов над расходами остается полностью в распоряжении ТСЖ. Однако отмеченные положительные качества управляющей компании создают реальные предпосылки для получения прибыли в объеме, достаточном для успешного функционирования и развития компании. Прибыль может использоваться для приобретения высокопроизводительной техники и инструментов, новых материалов и оборудования, что, в свою очередь, приведет к росту производительности труда, повышению эффективности работы компании и качества обслуживания МКД.

При выборе управляющей компании очень часто предпочтение отдается той, которая обещает внести наибольший финансовый вклад в содержание и ремонт МКД. Однако относиться к таким организациям следует очень внимательно и осторожно. Во‑первых, обещания могут не всегда и не в полной мере выполняться. Во‑вторых, управляющая компания станет стремиться в течение срока действия договора на управление МКД, обычно до одного года (теперь от года до пяти лет), вернуть вложенные в содержание и ремонт финансовые ресурсы. Это обстоятельство не будет способствовать качественному содержанию МКД.

В этой связи следует обратить внимание на управляющие компании с достаточным количеством основных фондов (разнообразной уборочной техники, станков и механизмов для производства сварочных, заготовительных и монтажных работ), оборотных средств для своевременного приобретения необходимых для ремонта материалов и оплаты выполненных работ, производственно‑складской базы, арендованных или собственных офисных помещений, квалифицированного персонала. Такие компании более надежны, они способны развиваться, наращивая техническую оснащенность и повышая качество эксплуатации МКД.

К сожалению, в настоящее время, далеко не все УК полностью соответствуют своему профессиональному назначению. Однако предпочтение должно отдаваться не тем из них, которые обещают вложить в управление МКД большее количество финансовых ресурсов, а тем, которые все‑таки обладают минимальной материально‑технической базой и специалистами, способными поднять потенциал организации до профессионального уровня.

Подводя итоги и рассматривая вопрос с точки зрения профессионализма в управлении многоквартирным домом, можно сделать вывод о том, что решить этот вопрос могут только управляющая компания или ТСЖ, ибо превратить всех собственников помещений в многоквартирном доме в профессиональных управленцев даже теоретически не представляется возможным. Обе указанные управляющие организации конкурентоспособны, и каждая из них может при определенных условиях стать профессиональным управляющим МКД.

Литература:

Источник: https://moluch.ru/archive/129/35663/

Методическое пособие по выбору способа управления многоквартирным домом (в вопросах и ответах)

Приложение 1к письму ДЖКХ иинфраструктуры областиот 04.08.2006г. № 06/1803

Методическое пособие

по выбору способа управления многоквартирным домом

(в вопросах и ответах)

1. Общие положения.

1.1. Вопрос: Каким документом предусмотрена обязанность собственников помещений в многоквартирных домах выбрать способ управления своим домом?

Ответ: Жилищным кодексом Российской Федерации.

1.2. Вопрос: В какой срок собственники помещений в многоквартирном доме должны выбрать способ управления своим домом?

Ответ: До 1 января 2007 года.

1.3. Вопрос: Какова цель введения управления в многоквартирных домах?

Ответ: Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме и земельного участка, на котором расположен дом, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающем в таком доме.

1.4. Вопрос: Какие существуют способы управления многоквартирным домом?

Ответ: Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из 3-х способов управления многоквартирным домом:

— непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;- управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным жилищным кооперативом;- управление управляющей организацией.

1.5. Вопрос: Чем диктуется необходимость выбора множественности вариантов управления многоквартирным домом?

Ответ: Созданием правовых условий для свободной конкуренции в жилищной сфере в целях снижения стоимости предоставляемых услуг и повышения качества обслуживания.

1.6. Вопрос: Что включается в состав общего имущества многоквартирного дома?

Ответ: В соответствии со ст. 36 ЖК РФ в состав общего имущества многоквартирного дома включаются:

— помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения, в том числе лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации и иное оборудование;- крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома;- механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения.

1.7. Вопрос: Входит ли земельный участок, на котором расположен дом, в состав общего имущества многоквартирного дома?

Ответ: Земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке входят в состав общего имущества многоквартирного дома.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

1.8.

Вопрос: Какая существует нормативно-правовая база для развития новых форм управления многоквартирными домами, кроме Жилищного кодекса Российской Федерации?

Ответ: Основной нормативно-правовой базой для развития новых форм управления многоквартирными домами, кроме ЖК РФ, является:

Источник: http://filling-form.ru/dogovor/86405/index.html

Порядок выбора или изменения способа управления многоквартирным домом

Статья 45. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
1. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Сроки и порядок проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также…Статья 42. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире
1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты. 2. Доля в праве общей собственности на общее…Статья 112. Восстановление процессуальных сроков
(в ред. Федерального закона от 28.07.2004 N 94-ФЗ) 1. Лицам, пропустившим установленный федеральным законом процессуальный срок по причинам, признанным судом уважительными, пропущенный срок может быть восстановлен. 2. Заявление о восстановлении пропущенного…Статья 161. Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом

Собственники помещений в многоквартирном доме в соответствии с нормами ЖК РФ на общем собрании собственников помещений, проводимом в порядке, установленном ст. ст. 45-48 ЖК РФ, обязаны выбрать самостоятельно наиболее удобный для них способ управления своим домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Примечание:

(!) Почему «обязаны»? Потому что, вместе с правом иметь имущество в собственности, физическое и юридическое лицо имеет и обязанности, а также ответственность по его ненадлежащему содержанию с тем, чтобы это имущество не нанесло вреда здоровью или имуществу, как самого собственника, так и здоровью и имуществу третьих лиц.

Инициатором проведения общего собрания собственников помещений как по вопросу выбора способа управления, так и по вопросу изменения способа управления многоквартирным домом, может быть любой собственник или группа собственников жилых и нежилых помещений, в том числе, и представители городской доли собственности в многоквартирном доме.

Источник: http://procspb.ru/poryadok-vybora-ili-izmeneniya-sposoba-upravleniya-mnogokvartirnym-domom

Выбор способа управления многоквартирным домом ⋆ АСН ЦИТАДЕЛЬ

Жилищный кодекс Российской Федерации, вступивший в действие 1 марта 2005 года, законодательно закрепил передачу полномочий по управлению многоквартирными домами собственникам помещений в них.

Таким образом, собственники получили право определять цели управления домом, желаемый уровень качества проживания в нем и размер платы за содержание и ремонт общего имущества, а также выбирать способ управления домом, в том числе и тех, кто будет оказывать услуги и выполнять работы по управлению, обслуживанию и ремонту.

Согласно Жилищному кодексу все собственники помещений могут реализовать свое право участвовать в управлении многоквартирным домом через участие в общем собрании, которое получило статус органа управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников — это механизм совместного принятия основных решений, касающихся общего имущества в многоквартирном доме, включая выбор способа управления.

Законодательно определено, что собственники не только вправе, но и обязаны на общем собрании выбрать один из трех способов управления, предложенных Жилищным кодексом:

  1. непосредственное управление собственниками помещений;
  2. управление товариществом собственников жилья (ТСЖ), жилищным кооперативом (ЖК) или иным специализированным потребительским кооперативом (ПК);
  3. управление управляющей организацией — юридическим лицом независимо от организационно-правовой формы или индивидуальным предпринимателем.

Таким образом, собственники, выбирая способ управления многоквартирным домом, принимают решение о выборе Товарищества собственников жилья как способ управления их многоквартирным домом путем создания ТСЖ.

ВАЖНО!!! В одном доме может быть только одно товарищество собственников жилья.

Товарищество может быть создано как в одном многоквартирном доме, так и в нескольких близрасположенных многоквартирных домах, имеющих общий земельный участок и/или общие объекты коммунальной инфраструктуры (инженерные сети, оборудование и др.

), либо в группе малоэтажных либо индивидуальных домов. Законодательство допускает создание ТСЖ как в существующих (эксплуатируемых) домах, так и в строящихся. См. Статью 136. ЖК.

Управление многоквартирным домом осуществляется органами управления товарищества. Высший органом управления ТСЖ – общее собрание членов ТСЖ. Текущая деятельность по управлению домом чаще всего осуществляется выборным органом – правлением ТСЖ.

Совет

При этом товарищество вправе управлять многоквартирным домом как самостоятельно (т.е. предусмотрев осуществление этой деятельности своими органами управления и (или) включив на основании трудового договора в свой штат специалиста по управлению домом), так и привлекать для этого управляющую организацию (управляющего), заключив с ней договор управления.

ВАЖНО!!! ТСЖ обязано заключить договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений, не являющимися членами ТСЖ.

Читайте также:  Как продать земельный участок: процедура, порядок, оформление документов, минимизация рисков

Какой способ управления выбрать для конкретного многоквартирного дома – решать самим собственникам, а чтобы принять наилучшее решение, стоит сравнить все способы, исходя из того, как в каждом случае организовано управление общим имуществом, кто принимает и кто исполняет решения, кто определяет размеры оплаты и кто контролирует расходование средств (Таблица).

Управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья как способ управления многоквартирным домом обладает следующими преимуществами для собственников помещений в многоквартирном доме:

  • товарищество, добровольно созданное собственниками помещений, защищает интересы только собственников помещений, более ничьи;
  • товарищество, как демократическая структура, обеспечивает участие всех заинтересованных собственников в принятии совместных решений по управлению общим имуществом в многоквартирном доме и отвечает перед ними за надлежащее состояние этого имущества;
  • ни один другой способ управления не дает собственникам помещений таких возможностей контролировать расходование средств, формирующихся за счет их взносов/платежей;
  • товарищество освобождается на уплаты налога на прибыль с аккумулируемых на банковском счете ТСЖ средств на проведение капитального ремонта многоквартирного дома;
  • товарищество защищает интересы собственников перед всеми подрядчиками и исполнителями услуг, ресурсоснабжающими организациями, контролирует исполнение договорных обязательств, количество, качество и режим поставки ресурсов;
  • товариществу могут предоставляться бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирного дома.
Общее собрание собственников помещений (Общее собрание членов ТСЖ) Общее собрание собственников помещений Общее собрание собственников помещений
Органы управления ТСЖ:
– Общее собрание членов ТСЖ
– Правление ТСЖ – постоянно действующий орган управления, подотчетный общему собранию членов ТСЖ
Правление ТСЖ может заключить договор на управление многоквартирным домом с управляющей организацией, нанять специалиста по управлению домом
Управляющий / персонал управляющей организации Совместно все собственники помещений
При небольшом количестве собственников в доме такой способ возможен и эффективен. При большом количестве собственников – домом практически никто не управляет.
Органы управления ТСЖ Общее собрание собственников помещений (с учетом предложений управляющей организации) Общее собрание собственников помещений
Совпадают с интересами собственников помещений Получение прибыли – цель любой коммерческой организации Совпадают с интересами собственников помещений
На банковский расчетный счет ТСЖ, в том числе при привлечении управляющей организации (управляющего)
Средства тратятся только на содержание дома. Неизрасходованные (сэкономленные) средства остаются на счете ТСЖ и в дальнейшем тратятся на содержание дома
На банковский расчетный счет управляющей организации
Неизрасходованные (сэкономленные) средства становятся средствами управляющей организации и используются по ее усмотрению
«В шапку» или каждый самостоятельно оплачивает жилищно-коммунальные услуги
Контролируется и результат работы, и расходование средств
Осуществлять контроль можно постоянно, периодически, выборочно
Контролируется только результат работы по итогам года
Подразумевается, что все средства собственников затрачены на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме
Всякий контроль практически отсутствует
Возможно злоупотребление собранными средствами собственников, нецелевое использование средств, «потеря» средств
Органы управления ТСЖ Управляющая организация Каждый собственник самостоятельно
На банковском счете ТСЖ
Эти средства не облагаются налогом на прибыль
На банковском счете управляющей организации
Неизрасходованные как аванс на работы, порученные договором управления, средства облагаются налогом на прибыль
Каждый собственник накапливает средства самостоятельно
Часто производится сбор средств «в шапку» с риском потери всех средств

ТСЖ позволяют улучшить качество работы ЖКХ и предоставляют большое количество новых возможностей и выгод собственникам квартир.

Для организации деятельности по продвижению ТСЖ необходимо:

Определить целевую аудиторию, ее характеристики и основную мотивацию, которая может побудить к вступлению в ТСЖ и участию в его работе

Отталкиваясь от мотивов, следует выбрать интересную и полезную для целевой аудитории информацию.

Выбрать каналы и способы донесения информации до потенциальных участников ТСЖ.

Учесть тактические приемы для повышения эффективности деятельности.

+ Управление МКД Товариществом

Управление многоквартирным домом осуществляется органами управления товарищества. Высший органом управления ТСЖ – общее собрание членов ТСЖ. Текущая деятельность по управлению домом чаще всего осуществляется выборным органом – правлением ТСЖ.

Совет

При этом товарищество вправе управлять многоквартирным домом как самостоятельно (т.е. предусмотрев осуществление этой деятельности своими органами управления и (или) включив на основании трудового договора в свой штат специалиста по управлению домом), так и привлекать для этого управляющую организацию (управляющего), заключив с ней договор управления.

ВАЖНО!!! ТСЖ обязано заключить договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений, не являющимися членами ТСЖ.

Какой способ управления выбрать для конкретного многоквартирного дома – решать самим собственникам, а чтобы принять наилучшее решение, стоит сравнить все способы, исходя из того, как в каждом случае организовано управление общим имуществом, кто принимает и кто исполняет решения, кто определяет размеры оплаты и кто контролирует расходование средств (Таблица).

Управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья как способ управления многоквартирным домом обладает следующими преимуществами для собственников помещений в многоквартирном доме:

  • товарищество, добровольно созданное собственниками помещений, защищает интересы только собственников помещений, более ничьи;
  • товарищество, как демократическая структура, обеспечивает участие всех заинтересованных собственников в принятии совместных решений по управлению общим имуществом в многоквартирном доме и отвечает перед ними за надлежащее состояние этого имущества;
  • ни один другой способ управления не дает собственникам помещений таких возможностей контролировать расходование средств, формирующихся за счет их взносов/платежей;
  • товарищество освобождается на уплаты налога на прибыль с аккумулируемых на банковском счете ТСЖ средств на проведение капитального ремонта многоквартирного дома;
  • товарищество защищает интересы собственников перед всеми подрядчиками и исполнителями услуг, ресурсоснабжающими организациями, контролирует исполнение договорных обязательств, количество, качество и режим поставки ресурсов;
  • товариществу могут предоставляться бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирного дома.

+ Сравнительная таблица способов управления МКД

Общее собрание собственников помещений (Общее собрание членов ТСЖ) Общее собрание собственников помещений Общее собрание собственников помещений
Органы управления ТСЖ:
– Общее собрание членов ТСЖ
– Правление ТСЖ – постоянно действующий орган управления, подотчетный общему собранию членов ТСЖ
Правление ТСЖ может заключить договор на управление многоквартирным домом с управляющей организацией, нанять специалиста по управлению домом
Управляющий / персонал управляющей организации Совместно все собственники помещений
При небольшом количестве собственников в доме такой способ возможен и эффективен. При большом количестве собственников – домом практически никто не управляет.
Органы управления ТСЖ Общее собрание собственников помещений (с учетом предложений управляющей организации) Общее собрание собственников помещений
Совпадают с интересами собственников помещений Получение прибыли – цель любой коммерческой организации Совпадают с интересами собственников помещений
На банковский расчетный счет ТСЖ, в том числе при привлечении управляющей организации (управляющего)
Средства тратятся только на содержание дома. Неизрасходованные (сэкономленные) средства остаются на счете ТСЖ и в дальнейшем тратятся на содержание дома
На банковский расчетный счет управляющей организации
Неизрасходованные (сэкономленные) средства становятся средствами управляющей организации и используются по ее усмотрению
«В шапку» или каждый самостоятельно оплачивает жилищно-коммунальные услуги
Контролируется и результат работы, и расходование средств
Осуществлять контроль можно постоянно, периодически, выборочно
Контролируется только результат работы по итогам года
Подразумевается, что все средства собственников затрачены на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме
Всякий контроль практически отсутствует
Возможно злоупотребление собранными средствами собственников, нецелевое использование средств, «потеря» средств
Органы управления ТСЖ Управляющая организация Каждый собственник самостоятельно
На банковском счете ТСЖ
Эти средства не облагаются налогом на прибыль
На банковском счете управляющей организации
Неизрасходованные как аванс на работы, порученные договором управления, средства облагаются налогом на прибыль
Каждый собственник накапливает средства самостоятельно
Часто производится сбор средств «в шапку» с риском потери всех средств

+ Как привлечь население к участию в ТСЖ

ТСЖ позволяют улучшить качество работы ЖКХ и предоставляют большое количество новых возможностей и выгод собственникам квартир.

Для организации деятельности по продвижению ТСЖ необходимо:

Определить целевую аудиторию, ее характеристики и основную мотивацию, которая может побудить к вступлению в ТСЖ и участию в его работе

Отталкиваясь от мотивов, следует выбрать интересную и полезную для целевой аудитории информацию.

Выбрать каналы и способы донесения информации до потенциальных участников ТСЖ.

Учесть тактические приемы для повышения эффективности деятельности.

Источник: https://acitadel.ru/centr-podderzhki-tszh/vybor-sposoba-upravleniya-mnogokvartirnym-domom/

Способы управления многоквартирным домом: что выбрать?

Жилищный кодекс РФ (ч. 2 ст. 161) определяет три способа управления многоквартирным домом:

  • Управление управляющей организацией;
  • Непосредственное управление собственниками помещений в МКД;
  • Управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.

Вне зависимости от способа, управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, а также надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме (ч. 1 ст. 161).

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть определен и изменен в любое время на основании его решения.

Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Обратите внимание

Управление управляющей организации – это то, что сейчас, в принципе, масштабно распространено по городам, когда управляющая организация предлагает на конкурсной основе свои услуги по содержанию и по управлению домом, а также текущему ремонту.

Она показывает собственникам свое коммерческое предложение, где установлен тариф (размер платы за содержание и текущий ремонт) и затем, по решению общего собрания собственников, определяется такой способ управления многоквартирным домом управляющей организацией.

Этот способ характерен тем, что управляющая организация, как юридическое лицо, заключает договоры на поставку ресурсов, таким образом, принимая ответственность за качество и надлежащее предоставление коммунальных услуг (чтобы вода была в полном объеме горячая и холодная, тепла хватало на обогрев всего дома и каждой квартиры в отдельности).

Статья 162 ЖК РФ. Договор управления многоквартирным домом:

  • При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания;
  • По договору управления многоквартирным домом, одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива), в течение согласованного срока за плату, обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом, деятельность.
Читайте также:  Намеренное ухудшение жилищных условий: последствия и судебная практика

Сюда же относится и неприятная работа с должниками по задолженности. Также по договору управления сюда входит оказание жилищных услуг.

Это тот перечень, который определен Постановлением Правительства №290, и в который собственники, по согласованию с управляющей организацией, могут внести изменения (к примеру, добавить проведение одного косметического ремонта в одном подъезде, одни раз в год, а в следующий год, добавляется уже другой подъезд).

То есть управление полностью осуществляет управляющая организация, будучи подконтрольной совету дома. В соответствии с жилищным законодательством, любой собственник также имеет полное основание обращаться в управляющую компанию за разъяснением и соблюдением обязательных условий договора.

Источник: http://o-nedvizhke.ru/zhkx/upravlenie-domom/vybor-sposoba-upravleniya-mnogokvartirnym-domom.html

Способы управления многоквартирным домом

В соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации существует 3 способа управления многоквартирным домом.

В первую очередь, собственники помещений могут выбрать непосредственное управление, при котором определенные лица из числа собственников помещений заключают договоры и выполняют работы по содержанию и ремонту общего имущества, а также обеспечивают предоставление в доме всех видов коммунальных услуг. Такие лица несут ответственность за выполнение работ и обязательств по заключенным договорам.

Второй способ управления – это создание товарищества собственников жилья, жилищно-строительного кооператива или иного потребительского кооператива, которые и оказывают услуги по управлению многоквартирным домом.

И, наконец, третий способ – это управляющая организация.

Перечисление способов управления не дает представления о том, какой же способ следует выбрать собственникам помещений многоквартирного дома, у каждого из них есть свои плюсы и минусы.

На самом деле ответить на вопрос, какой же из способов является наиболее эффективным, не так уж и просто. Ведь все зависит не от самого способа управления, а от лиц, которые берут на себя обязанность по выполнению таких работ.

Например, непосредственное управление.

С одной стороны хорошо, что все работы выполняются при непосредственном участии собственников помещений, не нужно нести расходы на организацию юридического лица, содержать штат ненужных сотрудников, ведь все работы по содержанию общего имущества осуществляют сами собственники помещений по заключенным договорам, также договоры на предоставление коммунальных услуг заключаются каждым собственником напрямую с ресурсоснабжающими организациями.

Но, следует отметить, при таком способе порой бывает трудно найти человека, который решил бы ту или иную проблему, ответил на возникшие вопросы, и вообще сама организация такого способа управления у нас далека от идеала, бывает, что в доме мало инициативных людей, которые бы хотели этим заниматься, а кто-то просто не обладает нужными знаниями в этой области.

Товарищество собственников жилья, жилищно-строительный кооператив или иной потребительский кооператив создается из числа собственников помещений многоквартирного дома, организуется юридическое лицо, документы регистрируются в налоговых органах, открывается расчетный счет, выбираются члены правления и председатель из числа собственников, которые и организуют последующую работу по управлению.

Важно

Решения по вопросам содержания общего имущества, а также по предоставлению коммунальных услуг принимаются на общих собраниях членов таких организаций.

Минусом такой формы управления можно назвать также как и при непосредственном управлении проблемы при решении различных вопросов. Обычно бухгалтерия и председатель работают с населением небольшой промежуток времени, и добиться от них чего-то также бывает проблематично.

При выборе управляющей организации собственники помещений также могут принимать активное участие в вопросах обслуживания дома. Они могут инициировать проведение общих собраний и включать в повестку вопросы, волнующие их.

Всеми вопросами, касающимися содержания общего имущества и предоставления коммунальных услуг, занимается выбранная управляющая организация, также она несет ответственность за выполнение таких работ и по обязательствам по заключенным договорам.

Так как в управлении таких организаций находится не один или два дома, численность работников в них достаточно большая, да и режим работы соответствует обычному рабочему времени.

Хотя и здесь есть свои минусы — непредоставление отчетности, расходование денежных средств собственников помещений не по назначению, невыполнение работ и много ещё чего, все это происходит зачастую по причине того, что управлением дома занимаются совершенно чужие для дома люди, хотя и за определенную плату.

В заключении хочется сказать, что какой бы способ управления многоквартирным домом не был бы выбран, без участия и интереса собственников помещений такого дома положительного результата не будет.

Если видно, что лица, которые взяли на себя такую обязанность, не хотят этим заниматься, то нужно делать соответствующие выводы и искать другие решения – менять управляющую организацию, переизбирать членов кооперативов или товариществ, председателя и так далее.

В любом случае, определить какой способ управления окажется лучше можно лишь в каждом конкретном случае, и в этот раз выбор за Вами!

Читайте также по теме жилищные услуги:

Источник: https://raschetgkh.ru/zhilishchnye-uslugi/123-kto-budet-upravlyat.html

Способы управления многоквартирным домом: как выбрать?

Выход есть. Хозяева квартир вправе заключить договор с УО не на управление, а на обслуживание. Тогда её епархией будет общее имущество, а платить за коммунальные блага люди будут напрямую ресурсоснабжающим компаниям. Тонкости процедуры объяснит юрист по недвижимости.

Важно! Можно созвать общее собрание владельцев помещений дома и избрать другой порядок хозяйствования в МКД. Если договориться не удалось и по-прежнему не выбран способ управления многоквартирным домом, власти вправе выставить дом на конкурс по выбору УК для него.

ТСЖ и ЖСК как способ управления многоквартирным домом

Мы свели эти две темы в одной главе неслучайно. Эти способы управления многоквартирным домом, почти как братья-близнецы. В обоих случаях на общем собрании собственников помещений те проводят выборы председателя и членов правления дома.

Важно! Все решения, принятые на такой встрече, оформляются в форме протокола.

Товарищество или кооператив могут сами следить за состоянием общедомового имущества, проводить его ремонт, либо нанимать для этого специалистов. Проблемы начинаются, если в доме обнаружились какие-то дефекты и возникают регулярные неполадки инженерных систем.

Причина может быть либо в некачественном оборудовании (тогда нужно готовить претензию застройщику), либо в его неправильном обслуживании. Зачастую разобраться в этом непросто. Строительная компания может воспользоваться неграмотностью жильцов и заявить, что всё дело – в ошибках эксплуатации. 

Совет

Самый верный путь – использовать помощь юриста. Но если ситуация безнадежна, можно попробовать продать квартиру и выбрать дом, где нет проблем с управлением.

Важно! Смена председателя и состава правления может происходить не менее раза в 2 года. Члены товарищества или пайщики могут, сохранив свой способ управления, подписать договор с управляющей организацией состояние дома будет ответственна УК. 

И напоследок. Чем товарищество отличается от кооператива? ЖСК создают только в доме, возведённом на деньги его пайщиков. ТСЖ можно образовать в любой многоэтажке.

УК – самый частый выбор

Наиболее популярный вид управления многоэтажкой – договор с УК. Её выбирают на уже упомянутом собрании собственников квартир. На той же встрече следует определиться с тарифом на содержание жилья и судьбой общего имущества. Например, подвала, который можно сдать в аренду. Затем всеми делами в доме начнет заправлять УК.

Источник: http://Helpdol.ru/stati/azbuka-dolshchika/upralenie-domom/

Непосредственный способ управления многоквартирным домом

удостоверение?Как оформить загранпаспорт

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: +7 (499) 455 09 86 (Москва) +7 (812) 332 53 16 (Санкт-Петербург) Это быстро и бесплатно!

его действия?Какие товары

или обменять?Могут ли отказать в скорой

полиса ОМС?Как делится имущество

по закону?Как поехать учиться

по обмену?Как рассчитать

удостоверение?Как оформить загранпаспорт

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: +7 (499) 455 09 86 (Москва) +7 (812) 332 53 16 (Санкт-Петербург) Это быстро и бесплатно!

его действия?Какие товары

или обменять?Могут ли отказать в скорой

  • Азбука права
  • ЖИЛЬЕ И НЕДВИЖИМОСТЬ
  • Общее имущество многоквартирного дома. Управление домом. Содержание и обслуживание жилья. Коммунальные платежи
  • Как осуществляется управление многоквартирным домом?
  • Какие есть способы управления многоквартирным домом?

«Электронный журнал «Азбука права», 07.11.2017

Какие есть способы управления многоквартирным домом?

Жилищное законодательство предусматривает три способа управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений выбирает способ управления и может изменить его в любое время на основании своего решения (ч. 2, 3 ст. 161 ЖК РФ).

Н епосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме

Непосредственное управление возможно в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более тридцати (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ). От имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ).

Преимущества непосредственного управления:

1) отсутствие расходов на управление, характерных для способа управления через управляющую организацию;

2) техническое обслуживание жилья и общего имущества может осуществляться силами собственников либо подрядными организациями, привлекаемыми на постоянной или краткосрочной основе, что позволяет снизить расходы на содержание и ремонт дома;

3) каждый собственник самостоятельно заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями и не несет ответственности за задолженности по оплате коммунальных услуг своих соседей (ч. 2 ст. 164 ЖК РФ).

Недостатки этого способа управления:

1) снижение эффективности управления и качества жилищно-коммунальных услуг при большом количестве собственников помещений, необходимость проведения общих собраний по каждому жилищному вопросу;

2) отсутствие возможности выполнять капитальный ремонт за счет средств Фонда содействия реформированию ЖКХ.

Обратите внимание

У правление ТСЖ либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) создается собственниками многоквартирного дома (решением более 50% собственников) или собственниками квартир нескольких домов, является видом товариществ собственников недвижимости, представляющим собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме, и регистрируется в качестве некоммерческой организации (п. 4 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ; пп. 4 п. 3 ст. 50, п. 2 ст. 291 ГК РФ).

Источник: http://sudsistema.ru/category-19/neposredstvenniy-sposob-upravleniya-mnogokvartirnim-domom.php

Ссылка на основную публикацию