Метод капитализации доходов при оценке недвижимости: сфера применения, примеры расчета, как рассчитать ставку капитализации

Метод капитализации

Wise 26 августа 2015 11:04

Метод капитализации — один из вариантов расчета в доходном подходе, позволяющий с максимальной точностью вычислить цену недвижимости. Как и в ряде других способов, метод капитализации основан на следующем принципе: цена имущества (собственности) эквивалентна текущей стоимости будущих затрат на ее содержание.

Метод капитализации — способ вычисления цены имущества, суть которого в превращении чистого операционного дохода в стоимость. Операции по расчету производятся путем простой формулы — ЧОД делится на коэффициент капитализации.

Метод капитализации: сущность, плюсы и минусы

При оценке бизнеса (имущества) все чаще применяется метод капитализации, как один из способов доходного подхода.

Такой вид расчета актуален только при наличии всех необходимых данных, а также при условии, что ожидаемая прибыль будет стабильной или же сохранит незначительные темпы роста.

Эти условия напрямую касаются, к примеру, арендного бизнеса, когда основной вид дохода — это плата за аренду помещения.

Текущая цена имущества зависит от изменений коэффициента капитализации, поэтому применение описываемого метода подразумевает четкое обоснование параметра. Сама капитализация — преобразование финансового потока в цену (стоимость) посредством деления расчетного параметра на мультипликатор (коэффициент капитализации). Всю суть метода можно выразить в простой формуле:

Vm = Прибыль/К (или V) = М*Д,

где К — коэффициент капитализации,Д — прибыль;

М — мультипликатор,

Vm — стоимость оценки объекта.

Сущность метода капитализации — в вычислении объема ежегодной прибыли с учетом ставки капитализации, на базе которой и производится расчет стоимости компании. Применение этой методики позволяет специалисту решить несколько задач:

— вычислить продолжительность периода, в который производится анализ;- вычислить капитализируемую базу;- рассчитать коэффициент капитализации;

— произвести расчет рыночной цены.

На сегодня есть несколько методик капитализации компании. Они различаются в зависимости от видов прибыли, а также параметров, которые выступают в качестве делителей (множителей) при выполнении расчетов. Так, можно выделить капитализацию:

— фактических (реальных) дивидендов;- чистой прибыли до момента выплаты налогов;- чистой прибыли уже после выплаты налогов;

— потенциальных дивидендов и так далее.

Расчет чистой прибыли должен выполняться в определенный срок. Анализ можно произвести для трех периодов в прошлом или же использоваться три временных промежутка (два периода до момента расчета, один — на текущий момент и два — в будущем). Важный момент — сопоставить полученные параметры.

К преимуществам метода капитализации стоит отнести:

— простоту вычисления;

— возможность оценить реальную рыночную конъюнктуру.

Недостатки метода капитализации заключаются в невозможности его применения в следующих случаях:

— при отсутствии необходимых данных о рыночных операциях;

— когда предприятие находится еще на этапе становления;

— объект оценки нуждается в проведении серьезных работ по реструктуризации.

Метод капитализации: основные этапы применения и оценки

В процессе использования метода задача оценщика состоит в следующем:

1. Выполнить все шаги по подготовке финансового отчета за определенный промежуток времени (чаще всего расчет производится за последние пять лет).

2. Сделать корректировку финансовых данных, которые были отображены в отчете, опираясь на современные требования GAAP. Если необходимо «спрятать» лишние или недействующие средства компании, то их нужно рассмотреть на последнем этапе.

3. Выполнить расчет (перерасчет) налогов (федеральных и местных) на нормализованную прибыль (еще до момента вычета налогов). В результате можно получить чистую прибыль с учетом корректировки.

4. В ситуации когда в роли капитализируемой прибыли выступает денежный поток, не обойтись без дополнительной корректировки чистой прибыли (была рассчитана на предыдущем этапе). Такой расчет позволяет получить чистый или валовой финансовый поток.

5. Вычислить коэффициент капитализации. В роли объекта для расчетов должен выступать тот поток, который нуждается в капитализации. Как правило, в качестве этого потока выступает чистый доход, рассчитанный в шаге 3. Но в ряде случаев в роли измерителя может выступать как чистый, так и валовой денежный поток (шаг 4).

6. Рассчитать срок деятельности предприятия, который будет основой для капитализации. Как правило, в качестве такого периода берется последний год работы. Для получения более точных результатов может быть выполнен расчет с учетом показателя за последние несколько лет.

7. Рассчитать операционную цену компании. Для этого чистая прибыль (ее расчет выполнен на шаге 3) делится на коэффициент капитализации.

8. Провести проверку на соответствие «здравому смыслу». На данном этапе оценщик должен пересмотреть расчет, и сделать ряд основных тестов в отношении обоснованности доводов при расчете.

9. Если на втором шаге были откорректированы данные финансовой отчетности и появились недействующие или излишние активы, то их необходимо добавить к показателю, рассчитанному в седьмом шаге.

10. Принять решение, есть ли необходимость в корректировке полученной на девятом шаге цены для учета скидки по бесконтрольному пакету ценных бумаг или скидки за ликвидность.

Упрощенная расчетная часть метода капитализации имеет три этапа:

1. Определяется средняя ожидаемая прибыль компании за год. В расчет принимается тот доход, который возможен при самом эффективном использовании ресурсов предприятия.

2. Производится расчет ставки капитализации.

3. Вычисляется общая цена объекта (имущества) с учетом ранее рассчитанного ЧОД и капитализационного коэффициента.

На начальном этапе оценщик принимает во внимание несколько уровней дохода — потенциальный и действительный валовой, денежные поступления, операционный доход.

Потенциальный валовой доход непосредственным образом зависит от платы за аренду и площади помещения. Сама формула выглядит следующим образом:

ПВД = Cа * S,

где Ca — плата за объект, который предоставляется в аренду, кв. метр;

— S — площадь объекта, который сдается в аренду, кв. метр.

Метод капитализации хорош в том случае, когда в соглашении прописана фиксированная ставка по аренде. В остальных вариантах более предпочтительна методика дисконтирования денежных потоков.

Следующий параметр, который подлежит расчету — действительный валовой доход. Он вычисляется как сумма потенциального валового дохода и прочей прибыли от применения объекта недвижимости и «минус» потери, которые вероятны при недоиспользовании имеющихся в распоряжении площадей.

Конечный вариант формулы выглядит таким образом:

ДВД = ПВД + Прочая прибыл — Потери.

Если для расчета потерь недостаточно информации, то оценщик может выполнить расчет коэффициента недозагрузки. При этом производится подробный анализ двух видов информации — текущей и ретроспективной. Особое внимание уделяется таким данным, как количество и содержание арендных соглашений, сроки их действия, частота перезаключения и так далее.

Расчет коэффициента недозагрузки:

Кнд = (Тс*Дп)/На,

На — количество периодов, в которых объект недвижимости сдавался в аренду;Дп — доля единиц имущества (недвижимости), по которым происходит перезаключение договоров;

Тс — средний срок, в течение которого конкретный объект недвижимости не сдавался в аренду.

Расчетный коэффициент недозагрузки необходимо корректировать с учетом вероятной загрузки в будущем. Это, в свою очередь, зависит от нескольких параметров — перспектив развития региона, ситуации в экономике, стадии в рыночном цикле, отношения спроса и предложения.

Чистый операционный доход может быть вычислен путем вычитания из действительной валовой прибыли операционных затрат. За расчетный период берется срок в один год. В процессе вычисления амортизационные отчисления в учет не берутся. Сама формула такова:

ЧОД = Действительная валовая прибыль — Операционные затраты.

Последний параметр в формуле (операционные затраты) — средства, которые необходимы для поддержания нормальной работоспособности объекта недвижимости. Их можно разделить на условно постоянные, эксплуатационные и резервы.

Следующий этап — расчет коэффициента капитализации, который может выполняться несколькими методами:

1. С учетом корректировки на изменение цены актива. Здесь коэффициент состоит из пары элементов — нормы возврата средств (капитала) и ставки доходности.

Формула расчета:

Обратите внимание

Что касается «дельта», то этот параметр отображает снижение стоимости объекта недвижимости.

2. По методу рыночной выжимки формула будет иметь следующий вид:

Здесь Сi — это цена, за которую был продан i-й объект;
ЧОДi — чистая операционная прибыль для любого из i-ых объектов аналога.

Самая большая проблема в данной методике — это поиск информации по ЧОД (она является скрытой).

3. По методу связанных инвестиций. В случае когда покупка недвижимости производится за кредитные или личные средства, важно, чтобы коэффициент капитализации удовлетворять двум видам инвестиций:

— для заемного капитала расчет такой:

— для собственного капитала формула следующая:

Источник: https://utmagazine.ru/posts/12041-metod-kapitalizacii

Ставка капитализации

Какова область применения метода прямой капитализации? Какие существуют методы оценки ставки капитализации в оценке недвижимости?

⇐ ПредыдущаяСтр 3 из 3

Основная идея метода капитализации дохода состоит в том, что цена недвижимости определяется теми доходами, которые она может принести в будущем.
В качестве таких доходов выступают:— доход от эксплуатации недвижимости; — доход от перепродажи недвижимости. Из сказанного ясно, что основная сфера применения метода — оценка доходной недвижимости.

Суть подхода состоит в использовании того или иного варианта (метода) пересчета потока будущих доходов в их текущую стоимость с учетом:— величины будущих доходов;

— периода получения доходов; — времени получения доходов.

Метод капитализации основан на применении ставки (коэффициента) капитализации, позволяющей определить стоимость объекта оценки, зная доход, который можно получить от его использования по следующей формуле:

V = I / R,

где: V — стоимость оцениваемого объекта, I — доход от оцениваемого объекта за определенный период, обычно за год; R — ставка капитализации.

Ставка капитализации отражает степень риска и одновременно размер прибыли инвестора. Чем выше риск вложения денег куда-либо, тем больший процент прибыли требует инвестор от подобного вложения.

Тут же заметим, что чем более рискованным является вложение денег, тем меньше этот бизнес стоит. Это полностью подтверждается приведенной выше формулой.

Чем рискованнее бизнес, тем выше ставка капитализации и соответственно меньше стоимость бизнеса.

Ставка капитализации может определяться несколькими способами:— метод кумулятивного построения;- метод рыночной выжимки;- метод связанных инвестиций;- метод Элвуда и другие методы.

Рассмотрим метод кумулятивного построения, базирующегося на учете всех рисков, которые возможны для оцениваемого объекта недвижимости. Формула ставки капитализации по методу кумулятивного построения имеет следующий вид:

r = rrf + rm + rp, где: rrf — безрисковая ставка; rm — рыночная премия за риск; rp — премия за риски, связанные с недвижимостью.

Важно

Другими словами, прибыль инвестора должна анализироваться на основе оценок текущей безрисковой ставки, общего рыночного риска и риска, обусловленного особенностями недвижимости, как инвестиционного актива.

Эта формула справедлива, если стоимость объекта недвижимости остается постоянной во времени. Если происходит увеличение стоимости объекта, то ставку капитализации нужно будет уменьшить на процент, соответствующий темпам роста. И наоборот: если оцениваемое здание будет терять в стоимости, то ставку нужно будет увеличить на процент, соответствующий темпу падения.

Рассмотрим составляющие ставки капитализации:

Безрисковая ставка.

Доходный подход оценки недвижимости

Безрисковыми считаются инвестиции, получение возврата по которым в высшей степени определенно. Строго говоря, абсолютно безрисковых инвестиций быть в принципе не может.

Поэтому в классической постановке к безрисковым относят инвестиции, возврат которых гарантирует либо государство, которое может просто включить печатный станок и расплатиться с инвесторами, либо в высшей степени надежный банк (для иллюстрации, как правило, обычно делаются ссылки на швейцарский банк).

В качестве дополнения можно заметить, что безрисковая ставка по сути отражает временные предпочтения инвестора в условиях современной экономической реальности и учитывает инфляционные ожидания.

На зарубежных рынках недвижимости к безрисковым относят инвестиции в долгосрочные государственные ценные бумаги, как правило, облигации или казначейские обязательства. Соответственно, в качестве безрисковой при анализе инвестиций в недвижимость принимают текущую ставку по долгосрочным государственным обязательствам или аналогичным ценным бумагам.

На российском рынке идентифицировать надежную государственную ценную бумагу достаточно проблематично, что обусловлено общей ситуацией с платежеспособностью российского правительства.

В качестве ориентира, вероятно, можно принять ставку по облигациям валютного займа («евробондам»), номинируя временные предпочтения инвесторов в валютном исчислении.

Существует практика, когда в качестве безрисковой принимают ставку по валютным депозитам Сбербанка, имеющего среди населения более высокий кредит доверия.

Читайте также:  Договор купли продажи квартиры по ипотеке: как составить, образец сбербанка

Рыночный риск. В отличие от таких инвестиционных инструментов, как акции и облигации, для которых достаточно развита теория рисков и методы определения ставки дисконтирования денежных потоков, характеристики изменчивости составляющих дохода инвестиций в недвижимость имеют свои особенности.

Совет

Инвестиции в недвижимость с фиксированным доходом по характеристикам денежных потоков аналогичны надежным бессрочным облигациям.

Как правило, аренда с фиксированной долгосрочной арендной платой дает возможность главным арендаторам получать существенную прибыльную арендную плату, поэтому вероятность неплатежа с их стороны весьма незначительна.

Основной риск для такой инвестиции должен возникать в результате изменения рыночных процентных ставок и инфляции.

Инвестиции в недвижимость с пересматриваемой арендной платой по характеристикам денежных потоков больше напоминают инвестиции в простые акции. В данном случае рыночный риск увеличивается. Денежные потоки с течением времени могут изменяться, вплоть до полного прекращения.

При этом, однако, имеются существенные отличия в природе инвестиций в акции и в недвижимость.

Денежный поток обыкновенной акции имеет вид дивидендов, которые определяются, с одной стороны, способностью менеджеров извлекать прибыль, а с другой стороны – стратегической политикой компании и общей конъюнктурой рынка.

При ухудшении положения руководство акционерной компании может принять решение о приостановке выплаты дивидендов, а в случае банкротства акционеры могут потерять весь вложенный капитал.

В отличие от этого, право собственности на недвижимость по своей сути представляет право на реальные активы с длительным сроком экономической жизни. Стоимость недвижимости и арендная плата в меньшей степени зависят от способности менеджеров извлекать прибыль.

Обратите внимание

Если бизнес арендаторов теряет эффективность, то в первую очередь прекращается выплата дивидендов, а арендная плата при этом является контрактным обязательством и ее выплата прекращается только в случае банкротства.

Если арендатор все же обанкротился, владелец недвижимости понесет лишь кратковременные потери от отсутствия арендной платы в течение времени поиска нового арендатора.

Риски, связанные с инвестициями в недвижимость. Кроме общих рыночных рисков, инвестициям в недвижимость присущи специфические риски, обусловленные свойствами данного инвестиционного актива.

Примерный перечень основных рисков данного типа имеет следующий вид:— риск управления недвижимостью;- риск низкой ликвидности;- секторный риск;- региональный риск;- риск износа;- экологический риск;- риск инфляции;- законодательный риск;- налоговый риск;- планировочный риск;

— юридический риск.

Таким образом, анализ инвестиционных рисков (рыночного риска и рисков, специфических для недвижимости) указывает на уникальность недвижимости как инвестиционного актива.

Особенностью определения величины ставки капитализации для недвижимости является то, что нельзя точно оценить каждую ее составляющую.

Более того, следует подчеркнуть, что, даже если допустить при наличии достаточной статистики гипотетическую возможность точной оценки всех составляющих ставки капитализации, элемент неопределенности не может быть полностью исключен, так как ставка капитализации является отражением восприятия инвестором будущих рисков в будущей экономической ситуации, а не результатом исторических исследований.

Более предпочтительным и при этом менее сложным, дающим точные результаты, является метод рыночной выжимки. Для расчета ставки капитализации по этому методу необходимо иметь информацию по стоимости недавно осуществленной продажи сопоставимых объектов-аналогов и данные по доходам, получаемым от объектов-аналогов.

Рассмотрим пример: Вам нужно оценить свою квартиру. Вы до этого сдавали ее в аренду по цене 200 $/месяц. Чтобы произвести оценку, найдем сопоставимый объект-аналог: в вашем районе была продана квартира за 50 000 $, которая ранее сдавалась в аренду за 250 $/месяц. Ставка капитализации для аналога составит: 250 / 50 000 = 0,005 или 0,5%.

Теперь считаем стоимость оцениваемой квартиры:

V = I / R = 200 / 0,005 = 40 000 $.

Важно

Теперь вернемся к нашему примеру по определению стоимости административного здания методом капитализации дохода.

Вспомним, что мы уже определили с помощью объектов-аналогов доход, который можно получать от сдачи в аренду оцениваемое нами здание и этот доход составляет — 146 $ в год.

Ставку капитализации определим на основании усредненных в зависимости от типа недвижимых объектов ставок капитализации для Москвы и Санкт-Петербурга. Этот анализ строился с применением метода рыночной выжимки путем обработки статистического массива информации.

⇐ Предыдущая123

Источник: https://fibradecor.ru/stavka-kapitalizacii/

Как рассчитать стоимость бизнеса методом капитализации

Чтобы понять, стоит ли вкладываться в бизнес (или определить размер будущих инвестиций), необходимо прежде всего произвести его оценку. Это можно сделать различными способами:

  • методом сравнения с аналогичным бизнесом, через мониторинг статистики и секторном рыночном анализе (этот способ чаще всего применяется при оценке недвижимости);
  • методом дисконтирования денежных потоков (используется при нестабильном рынке, инфляции, влиянии сезонных факторов и т. д.);
  • методом капитализации дохода (определении стоимости бизнеса из размера чистой прибыли за год).

Остановимся подробнее на последнем способе.

Метод капитализации дохода: в чем суть и когда применяется

Метод капитализации доходов (МКД) привлекает простотой расчетов, но использовать его можно:

  • при стабильности бизнеса на протяжении длительного периода;
  • устойчивых денежных потоках;
  • отсутствии объектов незавершенного строительства и информационной прозрачности.

Именно недостаток всех этих факторов не позволяет широко использовать МКД в России. На российском рынке проще оперировать методом дисконтирования денежных потоков, однако он детализирован, и при расчетах используются сложные формулы.

Производить оценку бизнеса методом капитализации доходов рекомендуется только крупным компаниям с устойчивым и легко прогнозируемым доходом.

Как рассчитать стоимость бизнеса

Чтобы определить стоимость бизнеса, достаточно знать:

  • доход компании I (income): для оценки недвижимости используется чистый операционный доход (ЧОД или по английской аббревиатуре NOI);
  • коэффициент капитализации Rk — отношение прогнозируемого дохода за год к стоимости бизнеса.

Таким образом стоимость бизнеса S (недвижимости) можно определить по формуле:

S = I/Rk.

Из формулы следует обратно пропорциональная зависимость стоимости бизнеса от коэффициента капитализации: чем ниже коэффициент капитализации, тем больше прибыли у компании, дороже ее стоимость и выше инвестиционная привлекательность.

Виды и расчет дохода в бизнесе

Доход I может быть следующих видов:

  • выручка от продаж или оказываемой услуги: в основном используется в посредническом бизнесе (в агентстве недвижимости, например, это гонорар за поиск варианта для заказчика);
  • чистая прибыль (выручка с вычетом всех расходов и налогов): применяется в крупном бизнесе;
  • прибыль без вычета налогов (таким видом дохода оперируют мелкие фирмы и предприятия, чтобы оценить бизнес без влияния посторонних факторов);
  • прибыль по дивидендам (используется, если компания владеет акциями);
  • денежные потоки (или кэш-флоу): учитываются все денежные поступления, используется в качестве капитализируемой базы в основном на бюджетных предприятиях и при разработке бизнес-плана.

При расчете дохода анализируют доходность существующих компаний и используют следующие статистические данные:

  • ретроспективные (то есть по прошлой статистике);
  • прогнозные;
  • комбинированные (сочетание обоих способов).

После расчета дохода его корректируют, вычитая все разовые доходы (или расходы):

  • вложения при открытии бизнеса (или выручку от его продажи);
  • доходы (расходы), не связанные с реализацией (штрафы по суду, страхование, издержки за простой, срыв договоренностей и пр.);
  • другие доходы, не связанные с уставной деятельностью.

Как рассчитать коэффициент капитализации

Коэффициент капитализации показывает, какую долю занимают инвестиции в совокупной массе собственных и заемных средств. Чем он выше, тем ниже эффективность своих вложений в бизнес. И это закономерно, так как инвестиции необходимо возвращать.

Ставка капитализации рассчитывается разными способами. Рассмотрим, как рассчитывается коэффициент капитализации при оценке недвижимости.

Расчет коэффициента капитализации при оценке недвижимости

При оценке стоимости недвижимости удобно рассчитывать коэффициент капитализации по следующей формуле: Rk = Rn + Nv, где:

Rn — ставка ожидаемой доходности инвестора;

Nv — процентная ставка, по которой производится возврат капитала (вложенных инвестиций).

Три способа расчета нормы возврата капитала

Метод Ринга:

  • Используется при планируемом 100% возврате денежных средств, вложенных в бизнес, равными частями.
  • Ставка возврата капитала равна сумме ежегодных отчислений в беспроцентный фонд.

Пример расчета коэффициента капитализации:

  • срок инвестиций — 5 лет;
  • ставка ожидаемой доходности для инвестора Rn: 15%;
  • ставка возврата: 100%/5 = 20%;
  • коэф. капитализации Rk = 15% + 20% = 35%.

Метод Инвуда:

  • Ставка реинвестиции (возврата инвестиций) равна ставке доходности.
  • При ставке Rn, равной 15%, Rk будет равна 30% (15% + 15%).

Метод Хоскольда:

Ставка реинвестиции устанавливается по доходности ОФЗ, в том случае, когда ставка по инвестиции изначально высока.

  • Например, ставка инвестиционной доходности была первоначально установлена в 25%.
  • Компания сочла, что возврат капитала по формуле Ринга или Инвуда для нее будет убыточным: в первом случае ставка возврата будет 45%, во втором — 50%.
  • Бизнесмены принимают решение производить возврат инвестиций по безрисковой ставке 8.5% (ставке доходности гособлигаций) по методу Хоскольда.
  • Коэффициент капитализации составит 33.5% (25% + 8.5%).

Расчет ставки капитализации методом рыночной экстракции

Этот метод применяется, если есть возможность анализа сделок, проведенных фирмами-аналогами, существующими на рынке.

Суть расчета такова:

  • производится анализ сделок определенного количества фирм-аналогов;
  • рассчитывается усредненное значение коэффициента капитализации Rk по формуле:

Rk = (Rk1 + Rk2… + Rkn)/n, где:

Rk1 — коэф. капитализации первой фирмы;

Rkn — коэф. капитализации последней фирмы;

n — количество анализируемых фирм.

Подобный расчет трудно делать при недостатке данных, ведь понятно, что отнюдь не каждая фирма рвется предоставлять достоверную информацию о своей доходности.

Расчет ставки капитализации по ставке дисконтирования

Ставка дисконтирования, в отличие от ставки капитализации, применяется для расчета не текущей, а прогнозируемой прибыли с учетом всех рисков.

Она учитывает, например, такие риски:

  • качество управления компанией;
  • размер предприятия и влияние конкурирующих фирм;
  • финансовую ситуацию (соотношение собственных и заемных средств);
  • инфляцию;
  • товарный ассортимент и возможности сбыта;
  • уровень рыночного спроса и количество возможных клиентов;
  • стабильность прибыли и т. д.

Ставка дисконтирования представляет собой сумму безрисковой ставки с процентными значениями возможных рисков. Таким образом она позволяет рассчитать более достоверный коэффициент капитализации Rk, чем метод капитализации доходов. В формулы расчета Rk также входит средний темп роста, который вычитается из ставки дисконтирования.

Чем выше темпы роста, тем меньше коэффициент капитализации, выше доходность и больше оценочная стоимость бизнеса.

Первый способ расчета

Rk = Rd — g, где:

Rd — ставка дисконтирования;

g — темпы роста по прогнозу (с учетом прогнозируемого дохода).

Способ расчета по модели Гордона

Rk = (Rd — g)/ (1 + g).

Здесь g — прогнозируемые темпы роста (с учетом исторических данных по доходности).

Пример расчета стоимости агентства недвижимости

В качестве примера возьмем прибыльное агентство недвижимости с положительным темпом роста. Расчет проведем по средним квартальным показателям доходности.

  • Средняя выручка за квартал: 780 000 руб.
  • Ставка дисконтирования: 18%.
  • Средние темпы роста: 5%.
  • Ставка капитализации: 18% — 5% = 13%.
  • Стоимость агентства: 780 000/0.13 = 6 000 000 руб.

Метод капитализации доходов, учитывающий чистый доход за год и инвестиционные вложения, дает другие цифры:

  • Чистая прибыль за год той же компании за год: 3 107 000 руб.
  • Коэффициент капитализации (по методу Ринга): 35%.
  • Стоимость агентства: 3 107 000/0.35 = 8 877 142.

Завышенная цена агентства получилась из-за следующих факторов:

  • доля ивестиций в общей капитализации довольно высока;
  • в расчете не учтено дисконтирование денежных потоков на непредсказуемом рынке.

Это доказывает постулат, приведенный в начале статьи о том, что метод капитализации можно использовать для расчета стоимости стабильного, а значит, более дорогого по оценке бизнеса.

(Пока оценок нет)
Загрузка…

Источник: https://moezhile.ru/raznoe/metod-kapitalizacii-dohoda.html

Введение

«Метод капитализации дохода в оценке недвижимости»

План:

Введение

1. Общая характеристика доходного подхода к оценке недвижимости. Метод прямой капитализации

2. Определение чистого дохода от использования объекта недвижимости

3. Методы расчета ставки капитализации и расчет стоимости недвижимости

Заключение

Список использованной литературы

Становление в Азербайджане рыночных отношений обусловило возникновение новых процессов в общественной и экономической жизни.

Прошедшая приватизация и акционирование государственной собственности явились основой создания институтов частной и корпоративной собственности, фондового рынка, коммерческих банков, залогового кредита и других атрибутов рыночной экономики.

Как следствие этих процессов, переход собственности из рук в руки, то есть купля-продажа объектов собственности стала обычным явлением экономической жизни.

Приобретение реального объекта может преследовать двоякую цель – личное потребление, например, покупка дома или вложение средств с целью извлечения в будущем доходов: покупка торговой или промышленной фирмы, оборудования, транспортных средств и т.п. Однако, несмотря на различные мотивы, побудившие участников сделки к ее совершению, важнейшим этапом сделки является оценка купли-продажи.

Проведение оценки недвижимости для определения цены продажи является самым ответственным видом оценочной деятельности и поэтому требует очень внимательного и взвешенного подхода.

Действительно, если при оценке недвижимости для залога, аренды, переоценки основных средств предприятия и иных целей, не подразумевающих отчуждение имущества, незначительные неточности в определении рыночной стоимости недвижимости не приводят к материальным потерям собственника, то при продаже недвижимости любая неточность непосредственно сказывается на финансовом результате сделки.

Совет

В силу всего этого оценка недвижимости для купли-продажи производится с особой тщательностью. Все факторы, влияющие или способные влиять на стоимость недвижимости, должны быть исследованы и им должна быть дана оценка. Особенно это относится к дорогим объектам, для которых несколько процентов их стоимости составляют очень значительные суммы в абсолютном выражении.

Читайте также:  Сравнительный метод оценки недвижимости: сущность, обоснование, расчет, отказ

В ряде случаев оценка недвижимости при продаже является необходимой, а иногда и обязательной процедурой.

Это относится к продаже спорного объекта, когда на него имеют права сразу несколько лиц, такая ситуация часто встречается при реализации объектов залога.

Либо при продаже недвижимости, находящейся в долевой собственности, когда необходимо удостоверить рыночный характер совершаемой сделки.

Основная сложность в оценке недвижимости состоит в огромном многообразии самой недвижимости, параметров, характеризующих его потребительские свойства, и развитости рынка данного вида имущества.

По многим видам недвижимости собственник может обоснованно сам определить цену продажи, если данное имущество находится в широком обороте и цены сделок известны. Но для сложных, дорогостоящих объектов, для которых не совсем очевидна их рыночная стоимость, а цена ошибки слишком высока (т.

е финансовая значимость ошибки значительно больше стоимости услуг оценщика), — возникает необходимость обратиться к профессиональному оценщику.

1. Общая характеристика доходного подхода к оценке недвижимости. Метод прямой капитализации

Обоснованность и достоверность оценки стоимости недвижимости зависит от правильности определения области применения затратного, доходного и сравнительного подходов. Выбор одного из этих подходов осуществляется оценщиком исходя из конкретных задач и целей проведения оценки.

Доходный подход

Доходный подход представляет собой совокупность приемов и методов, позволяющих оценить стоимость объекта на основе его потенциальной способности приносить доход.

Стоимость приносящей доход недвижимости определяется величиной, качеством и продолжительностью периода получения тех выгод, которые данный объект, как ожидается, будет приносить в будущем в процессе всей оставшейся экономической жизни.

Оценщик, внимательно изучающий соответствующую рыночную информацию, пересчитывает эти выгоды в единую сумму текущей стоимости.

Обратите внимание

Исходя из определения, в этом подходе мы имеем дело с установлением цены на основе ощущаемой ценности товара. Ценность товара определяется как текущая стоимость ожидаемых выгод.

Под выгодой может пониматься не только реальный доход, приносимый объектом при сдаче в аренду, но и неявные выгоды, связанные, например, с использованием объекта собственником для своих нужд.

В последнем случае стоимость объекта определяется текущей стоимостью арендной платы, которую собственник мог бы получить от сдачи объекта в аренду.

Цена владения (пользования) объектом может определяться не только через величину арендной платы. Это может быть любое, выраженное в денежной форме, определение потребительской полезности или ценности недвижимости как товара.

Например, при оценке земли под строительство жилого дома мы можем рассматривать доход не от аренды жилых помещений, а от продажи их в собственность, тем более что долевое строительство дает много преимуществ перед строительством типичного, генерирующего условно постоянный поток дохода, объекта коммерческой недвижимости.

Следует отметить и то, что рыночная стоимость зависит от текущей стоимости не любого из возможных использований, а наиболее эффективного использования объекта. При решении данной проблемы определяют цену аренды помещений при различных вариантах функционирования недвижимости.

В данном случае расчет цены осуществляется на основе анализа безубыточности и обеспечения целевой прибыли.

Оценщик должен проанализировать весь диапазон цен аренды на аналогичные помещения при разных функциональных и технических характеристиках с учетом затрат на проведение необходимой реконструкции и текущего ремонта объекта, на оплату коммунальных услуг, на содержание аппарата управления, на рекламу и маркетинг и прочее.

Важно

Необходимо учесть также денежные отчисления для покупки (постройки) в будущем нового объекта взамен изношенного. Все денежные потоки рассматриваются с учетом их стоимости во времени и риска неполучения прогнозируемой величины дохода. Ставка дисконта при доходном подходе играет также роль целевой прибыли на инвестиции в недвижимость. С точки зрения теории спроса и предложения подход по доходам отражает точку зрения покупателя, формирующего спрос на товары.

Данный подход используется при определении:

1. инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;

2. рыночной стоимости.

Основные принципы оценки доходного актива − принцип ожидания и принцип замещения. Принцип ожидания является основным принципом метода. Он гласит, что стоимость актива V определяется нынешней (сегодняшней, текущей) ценностью (PV — от англ. present value) всех его будущих доходов I: V= PV(Il ,…

Ik), где k — период владения активом. Чем выше доходный потенциал оцениваемого актива, тем выше его стоимость. При этом анализ доходов должен осуществляться на протяжении всей оставшейся экономической жизни актива при условии его использования в течение этого периода наиболее эффективным образом.

В соответствии с принципом замещения максимальная стоимость актива V не должна превышать наименьшей цены, по которой может быть приобретен другой аналогичный актив с эквивалентной доходностью. Данный принцип является аналогом экономического принципа альтернативности инвестиций.

В рамках доходного подхода различают метод прямой капитализации и метод капитализации доходов по норме отдачи на капитал. В основе этих методов лежит анализ и оценка чистого операционного дохода и коэффициента капитализации или дисконтирования.

При прямой капитализации осуществляются анализ и оценка чистого операционного дохода первого года использования актива при условии, что актив находится в стадии генерации типичных доходов, и коэффициента капитализации для преобразования дохода в текущую стоимость.

А в методе капитализации по норме отдачи на капитал анализируется прогноз чистого операционного дохода в процессе использования актива, включая чистый доход от реверсии в конце прогнозного периода, оценка коэффициента дисконтирования и определение суммы текущих стоимостей этих доходов.

Совет

Отличаются эти методы способами анализа и построения потока доходов и коэффициентов их преобразования в текущую стоимость.

В методе прямой капитализации для оценки рыночной стоимости чистый доход первого года от использования актива делится на коэффициент капитализации, полученный методом рыночной выжимки на основе анализа данных о коэффициентах капитализации доходов активов, аналогичных оцениваемому активу.

При оценке же методом капитализации по норме отдачи на капитал учитывается тенденция изменения чистого дохода во времени и анализируются отдельно все составляющие коэффициента капитализации.

Метод прямой капитализации – метод оценки рыночной стоимости доходного актива, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного дохода первого года в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации, полученный на основе анализа рыночных данных о соотношениях дохода к стоимости активов, аналогичных оцениваемому объекту. Метод капитализации доходов применяется, если:

· Потоки доходов равновелики и стабильны длительный период времени;

· Потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Метод капитализации доходов основан на следующих принципах оценки:

· принцип ожидания: стоимость приносящих доходов объектов недвижимости определяется тем, какую частоту выручки от его использования или перепродажи ожидает потенциальный покупатель, владелец, инвестор. Для инвестора важны величина, качество и продолжительность ожидаемого в будущем потока доходов.

Источник: http://MirZnanii.com/a/254246/metod-kapitalizatsii-dokhoda-v-otsenke-nedvizhimosti

Ставка капитализации: расчет, составляющие и методы

Показатель ставки капитализации способен дать ценную информацию в процессе оценки инвестиционных потоков. К сожалению, с вычислениями часто возникают большие проблемы, поскольку статистическая информация по рынку недвижимости, а также по ряду других ключевых сегментов экономики, в разрезе Российской Федерации часто отсутствует.

При росте дохода формула расчета ставки капитализации дополняется таким показателем, как темп роста. При фиксации падения дохода расчет ставки капитализации не проводится, а вместо него используется метод дисконтированного денежного потока (DCF).

Коэффициент капитализации (ставка капитализации) показывает соотношение цены актива на рынке к чистому доходу на протяжении 12-ти месяцев. При оценке имущества используется формула, по которой чистая прибыль делится на стоимость недвижимости.

Инвестор, благодаря ставке капитализации, видит процент дохода, который ему сулит покупка того или иного актива.

Снижение показателей ставок капитализации говорит о начале процессов спада на рынке, а нередко и о таком явлении, как стагнация. На рынке недвижимости показатель ставки капитализации востребован больше, чем в других направлениях.

Составляющие ставки капитализации

Ставка капитализации рассчитывается на основании анализа изменяющихся доходных потоков, с применением расчетных моделей и общей ставки капитализации.

На расчет последнего показателя оказывает влияние стоимость объекта, изменение дохода, условия финансирования, выбранная модель рекапитализации, а также рыночный уровень нормы прибыли. Ставка капитализации состоит из ставки дохода и ставки дисконта.

При работе с западными методиками, которые предполагают оценивать объекты недвижимости в целях налогообложения, необходимо учитывать эффективную ставку по применяющимся налогам.

Ставка капитализации для недвижимости

В процессе оценки недвижимости инвесторы нередко используют так называемый доходный подход, который основывается на способности актива генерировать определенную прибыль в перспективе.

Применение метода позволяет не только определить стоимость объекта, но и оценить эффективность предстоящих вложений.

Говоря другими словами, речь идет о соотношении цены объекта с уровнем доходности в процессе его эксплуатации.

Базовая формула имеет такой вид:

Обратите внимание

V = I/R, где

V — стоимость объекта недвижимости; I — доход, полученный от эксплуатации недвижимости;

R — коэффициент, он же ставка капитализации. Отражает уровень соотношения дохода от операционной деятельности к стоимости недвижимости.

Ставка капитализации дохода

Капитализация дохода – это комплекс расчетов и мероприятий, в рамках которых проводится оценка деятельности компании по уровню ее прибыли.

Суть метода сводится к расчетам объема капитала, который превышает процент займа или равен ему, с условием обеспечения необходимого дохода по отношению к бюджету предприятия.

Капитализация дохода предполагает использование полученной текущей прибыли с целью развития бизнеса и наращивания объема основного капитала для конвертации дополнительного капитала в доход в перспективе.

Ставка капитализации методы

В процессе оценки деятельности компании специалисты используют ряд эффективных методов, к которым также относится капитализация доходов.

Основное преимущество способа – высокий уровень эффективности в процессе анализа будущих доходов и перспектив развития предприятия.

Когда в планах руководства присутствует резкое изменение ожидаемой прибыли, рекомендуется применять метод дисконтирования.

Совет от Сравни.ру: Благодаря мониторингу компании акционеры получают четкое понимание эффективности работы менеджмента, а также более точно определяют направление дальнейшего развития предприятия. Мониторинг дает представление о реальной стоимости бизнеса, что необходимо при общении с кредиторами и инвесторами. Оценка также помогает правильно и корректно организовать учет активов, которые приобретены в процессе профессиональной деятельности предприятия.

Источник: https://www.Sravni.ru/enciklopediya/info/stavka-kapitalizacii/

Репетитор оценщика — Оценка недвижимости методом капитализации

[Теория «Оценка»]→ [Теория «Оценка недвижимости»]→
[Основы оценки недвижимости методом капитализации]

ОСНОВЫ ОЦЕНКИ
НЕДВИЖИМОСТИ МЕТОДОМ КАПИТАЛИЗАЦИИ

Метод капитализации дохода используют, если
потоки доходов стабильны длительный период времени и представляют собой
значительную положительную величину, возрастающую устойчивыми, умеренными темпами.

Данный метод
представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового
чистого операционного дохода в текущую стоимость, путем деления его на
коэффициент капитализации. Результат состоит из стоимости зданий, сооружений и
из стоимости земельного участка, т.е. являются стоимостью всего объекта
недвижимости в целом.

В результате
исследования были выявлены проблемы, связанные
с применением метода капитализации дохода
. Его не следует использовать, когда
объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в
состоянии незавершенного строительства, т.е.

в ближайшем будущем не
представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.

В российских
условиях основная проблема, с которой сталкивается оценщик, — «информационная
непрозрачность» рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации по
реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным
расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на
каждом сегменте рынка в различных регионах. В результате расчет чистого
операционного дохода и ставки капитализации становятся очень сложной задачей.

Процедура оценки недвижимости методом
капитализации
проходит в следующей последовательности:

  1. определение
    ожидаемого годового дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом
    недвижимости при его наилучшем и
    наиболее эффективном использовании;

  2. расчет ставки капитализации;

  3. определение
    стоимости объекта
    недвижимости путем деления чистого операционного дохода на коэффициент
    капитализации.

На первом этапе
оценщик работает со следующими уровнями дохода: потенциальный валовой доход; действительный
валовой доход; чистый операционный доход; денежные поступления до платы налогов.

Коэффициент капитализации можно
рассчитать тремя способами: с учетом возмещения капитальных затрат; метод
связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы, метод прямой
капитализации.

Рассмотрим
определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.

Коэффициент
капитализации состоит из двух частей:

1) ставка
доходности инвестиции (капитала), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена
инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных
с конкретными инвестициями (безрисковая ставка дохода, премии за риск, вложения
в недвижимость, премии за низкую ликвидность недвижимости, премии за
инвестиционный менеджмент);

2) норма
возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот
элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части
активов.

Безрисковая ставка дохода – ставка
процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает
фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц
без какого-то бы ни было риска не возврата.

Сейчас в
качестве безрисковой ставки чаще всего берется доходность по ОФЗ, ВЭБ.

Важно

Если объект
недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, коэффициент
капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части
инвестиций. Величина коэффициента определяется методом связанных инвестиций, или
техникой инвестиционной группы.

Коэффициент капитализации для заемного
капитала
называется ипотечной постоянной и рассчитывается как отношение
ежегодной выплаты по обслуживанию долга к сумме ипотечного кредита.

Коэффициент капитализации для собственного
капитала
выражается отношением денежных поступлений за год до уплаты
налогов к величине собственного капитала.

Общий коэффициент капитализации
определяется как средневзвешенное значение этих двух коэффициентов.

Преимуществами метода капитализации
доходов заключаются в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную
конъюнктуру.

Так как при его использовании анализируются с точки зрения
соотношения дохода и стоимости, как правило, большое количество сделок с
недвижимостью, а так же при расчете капитализируемого дохода составляется
гипотетический отчет о доходах, основной принцип построения которого – предположение
о рыночном уровне эксплуатации недвижимости.

Недостатки метода капитализации состоят
в том, что применение его затруднительно, когда отсутствует информация о
рыночных сделках. Метод не рекомендуется использовать, если объект не достроен,
не вышел на уровень стабильных доходов или серьезно пострадал в результате форс-мажорных
обстоятельств и требует серьезной реконструкции.

Источник: http://dom-khv.ucoz.ru/index/osnovy_ocenki_nedvizhimosti_metodom_kapitalizacii/0-558

Метод капитализации дохода при оценке недвижимости

Метод капитализации доходов

Метод капитализации доходов основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода (ЧОД) в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации – это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости. Однако, на наш взгляд данное определение дает понимание математической сущности данного показателя. С экономической точки зрения, коэффициент капитализации отражает норму доходности инвестора.

Метод капитализации доходов применяется если:

·     потоки доходов – стабильные положительные величины;

·     потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Данный метод не следует использовать, если:

·     потоки доходов нестабильны;

·     объект недвижимости находится  в состоянии незавершенного строительства или требуется значительная реконструкция объекта;

·     нет информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, и другой информации, которая затрудняет расчет чистого операционного дохода и ставки капитализации.

Базовая формула расчета имеет следующий вид:

С = ЧОД / Rкап

где С – стоимость объекта недвижимости;

Rкап – коэффициент капитализации;

ЧОД – чистый операционный доход.

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:

1) определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем наиболее эффективном использовании;

2) расчет ставки капитализации;

3) определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации,  путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

I. Расчет ожидаемого чистого операционного дохода.

Оценщик недвижимости работает со следующими уровнями дохода:

·     ПВД (потенциальный валовой доход);

·     ДВД (действительный валовой доход);

·     ЧОД (чистый операционный доход);

·     ДП (денежные поступления) после выплат процентов за кредит.

Потенциальный валовой доход (ПВД) – доход, который можно получить от недвижимости, при 100%-ном ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

ПВД = S• Са,

где S – площадь, сдаваемая в аренду, м2;

Са – арендная ставка за 1 м2. 

Метод капитализации доходов целесообразно использовать в случае заключения договора с фиксированной арендной ставкой, в остальных случаях корректнее применять метод дискон­тированных денежных потоков.

Действительный валовой доход (ДВД) – это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:

ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходы.

Обычно эти потери выражают в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу. Потери рассчитываются по ставке, определяемой для типичного уровня управления на данном рынке, т.е. за основу берется рыночный показатель.

Но это возможно только в условиях наличия значительной информационной базы по сопоставимым объектам. В отсутствии таковой для определения коэффициента недозагрузки (недоиспользования) оценщик прежде всего анализирует ретроспективную и текущую информацию по оцениваемому объекту, т.е.

существующие арендные договора по срокам действия, частоту их перезаключения, величину периодов между окончанием действия одного арендного договора и заключением следующего (период, в течение которого единицы объекта недвижимости свободны) и на этой основе рассчитывает коэффициент недоиспользования (Кнд) объекта недвижимости:

Кнд   = (Дп  •  Тс ) / На ,

где

Совет

Дп – доля единиц объекта недвижимости, по которым в течение года перезаключаются договора;

Тс – средний период в течение которого единица объекта недвижимости свободна;

На – число арендных периодов в году.

Определение коэффициента недоиспользования осуществляется на базе ретроспективной и текущей информации, следовательно, для расчета предполагаемого ДВД полученный коэффициент должен быть скор-ректирован с учетом возможной загрузки площадей в будущем, которая зависит от следующих факторов:

·     общеэкономической ситуации;

·     перспектив развития региона;

·     стадии цикла рынка недвижимости;

·     соотношения спроса и предложения на оцениваемом региональном сегменте рынка недвижимости.

Коэффициент загрузки зависит от различных типов недвижимости (отелей, магазинов, многоквартирных домов и т.д.). При эксплуатации объектов недвижимости желательно поддерживать коэффициент загрузки на высоком уровне, так как значительная часть операционных расходов является постоянной и не зависящей от уровня загрузки.

Кзагруэки = 1 – Кнд .

Оценщик делает поправку на потери при сборе платежей, анализируя ретроспективную информацию по конкретному объекту с последующим прогнозированием данной динамики на перспективу (в зависимости от перспектив развития конкретного сегмента рынка недвижимости в регионе):

Коэффициент потерь при сборе платежей (Кп) = Потери при сборе арендных платежей (Па) / Потенциальный валовой доход (ПВД)

Опираясь на ретроспективную и текущую информацию, оценщик может рассчитать коэффициент недоиспользования и потерь при сборе арендных платежей с последующей корректировкой для прогнозирования величины действительного валового дохода:

Кндп = (Па  + П нд) / ПВД

где Кндп – коэффициент недоиспользования и потерь при сборе арендных платежей;

Па – потери при сборе арендной платы;

П нд – потери от недоиспользования площадей;

ПВД – потенциальный валовой доход.

Помимо потерь от недоиспользования и при сборе арендных платежей необходимо учесть прочие доходы, которые можно увязать с нормальным использованием данного объекта недвижимости в целях обслуживания, в частности, арендаторов (например, доход от сдачи в аренду автомобильной стоянки, склада и т.д.), и не включаемые в арендную плату.

Чистый операционный доход (ЧОД) – действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений):

ЧОД = ДВД – ОР.

Обратите внимание

Операционные расходы – это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Операционные расходы принято делить на:

·     условно-постоянные;

·     условно-переменные, или эксплуатационные;

·     расходы на замещение, или резервы.

К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг:

·     налог на имущество;

·     налог на землю;

·     страховые взносы (платежи по страхованию имущества);

·     заработная плата обслуживающего персонала (если она фиксирована вне зависимости от загрузки здания) плюс налоги на нее.

К условно-переменным расходам относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг:

·     коммунальные;

·     на содержание территории;

·     на текущие ремонтные работы;

·     заработная плата обслуживающего персонала;

·     налоги на заработную плату;

·     расходы по обеспечению безопасности;

·     расходы на управление (обычно принято определять величину расходов на управление в процентах от действительного валового дохода) и т.д.

Расходы, не учитываемые при оценке в целях налогообложения:

·     экономическая и налоговая амортизация, которая рассматривается при расчетах доходным подходом как возмещение и считается частью ставки капитализации, а не эксплуатационным расходом;

·     обслуживание кредита является расходами по финансированию, а не операционными расходами, т.е. финансирование не должно оказывать воздействие на стоимость недвижимости (при оценке предполагается типичное финансирование для данного вида недвижимости, а влияние нетипичного финансирования должно быть исключено);

·     подоходный налог тоже не является операционным расходом (это налог на личный доход, который может зависеть от факторов (форма владения, состав прав собственности, налоговый статус владельца), не связанных с оцениваемой недвижимостью);

·     дополнительные капитальные сооружения обычно увеличивают доход, общую стоимость или продлевают экономический срок эксплуатации. Расходы, связанные с ними, нельзя относить к операционным;

·     предпринимательские расходы владельца недвижимости, которые не приводят к увеличению дохода, получаемого от недвижимости, тоже не относятся к операционным.

К расходам на замещение относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений (кровля, покрытие пола, санитарно-техническое оборудование, электроарматура).

Предполагается, что денежные средства резервируются на счете (хотя большинство владельцев недвижимости в действительности этого не делают).

Резерв на замещение рассчитывается оценщиком с учетом стоимости быстроизнашивающихся активов, продолжительности срока их полезной службы, а также! процентов, начисляемых на аккумулируемые на счете средства. Если не учесть резерва на замещение, то чистый операционный доход будет завышенным.

В случаях, когда недвижимость приобретается с привлечением заемных средств, оценщик в расчетах использует такой уровень доходов как денежные поступления до уплаты налогов.

Денежные поступления до уплаты налогов равны чистому операционному годовому доходу за вычетом ежегодных затрат по обслуживанию долга, т.е. отражают денежные поступления, которые владелец недвижимости ежегодно получает от ее эксплуатации.

Cпецифика метода капитализации доходов заключается в следующем:

·     в текущую стоимость переводится ЧОД за один временной период;

·     не рассчитывается цена реверсии;

·     коэффициент капитализации рассчитывается для недвижимости тремя методами:

§     методом рыночной выжимки;

§     методом определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат;

§     методом связанных инвестиций.

Преимущества метода капитализации доходов заключаются в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируются с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как правило, большое количество сделок с недвижимостью, а также при расчете капитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах, основной принцип построения которого — предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости.

Недостатки метода капитализации доходов состоят в том, что

·     применение его затруднительно, когда отсутствует информация о рыночных сделках;

·     метод не рекомендуется использовать, если объект недостроен, не вышел на уровень стабильных доходов или серьезно пострадал в результате форс-мажорных обстоятельств и требует серьезной реконструкции.

Источник: http://www.RefMag.ru/done/1/k/metod-kapitalizacii-dokhodov.htm

Ссылка на основную публикацию