Процесс непосредственного управления многоквартирным домом в 2019 году

Формы и способы непосредственного управления многоквартирным домом, актуальные в 2019 году

С 2015 году вступил в силу Федеральный закон №255, который внес ряд изменений в Жилищный кодекс РФ.

С этого момента такая форма управления многоквартирными домами как непосредственное управление фактически перестала существовать.

Обратите внимание

Основной городской жилищный фонд составляют многоэтажки, и соответственно они не попадают в те рамки, в которых можно применить непосредственное управление в многоквартирном доме.

Для таких домов сейчас законодательно предусмотрены лишь два способа ведения общедомового хозяйства:

  • создание товарищества собственников жилья (ТСЖ) или жилищного кооператива (ЖК);
  • заключение договора со специализированной управляющей компанией.

Разрешенной форма непосредственного управления осталась только в тех многоквартирных домах, где число квартир не превышает 16-ти.

Тем не менее, в стране осталось немало старых двухэтажек с небольшим количеством квартир, поэтому говорить о полном исключении такого способа хозяйствования пока нельзя.

Что представляет собой данная форма управления?

Это координированная деятельность владельцев жилья в многоквартирных домах, или опосредованного субъекта (привлеченных лиц), которая направлена на то, чтобы обеспечить комфортные и безопасные условия для тех, кто проживает в нем.

Правила и способы управления многоквартирным домом установлены ст. 161 Жилищного кодекса РФ.

Разберемся далее, какие плюсы и минусы имеет способ непосредственного управления многоквартирными домами.

При непосредственной форме управления многоквартирными домами меньше бюрократии и нет административной надстройки. В связи с этим управленческие решения принимаются оперативно и с учетом всех пожеланий жильцов.

Обслуживание жилья при непосредственном управлении происходит силами собственников помещений многоквартирного дома или же подрядными организациями.

Плюсы формы управления в следующем:

  • владельцы сами решают вопросы, которые возникают в связи с содержанием и ремонтом общедомового имущества;
  • снижаются расходы за ЖКУ;
  • собственник не несет ответственность за задолженность соседей перед ресурсоснабжающей организацией;
  • отсутствие коллективной ответственности.

Минусы заключаются в следующем:

  • собственники не смогут участвовать в социальных программах;
  • в случае введения дополнительных улучшений расходы ложатся лишь на тех, кто согласен оказать материальную помощь.

По инициативе собственников помещений в целях управления многоквартирным домом создается некоммерческая организация – товарищество собственников жилья. В обязательном порядке ТСЖ формирует устав, имеет реквизиты, расчетный счет в банке и печать.

За товариществом закрепляется ряд обязательств:

  • обеспечение эксплуатации недвижимого имущества в доме;
  • пользование, распоряжение и владение общедомовым имуществом;
  • создание благоприятных и безопасных условий для жизни собственников;
  • решение вопросов, связанных с предоставлением ЖКУ жильцам.

Хозяйствование может также вестись с помощью выбранной собственниками квартир управляющей компании. Это коммерческая организация, которая в первую очередь ставит перед собой цель — извлечение прибыли из чужого имущества.

В этом случае между управляющей компанией и собственниками заключается соответствующий договор.

Общедомовое имущество

Общедомовое имущество включает в себя:

  • Помещения общего пользования – лестничные площадки, лестницы, чердаки, коридоры, шахты лифта, лифты, другое оборудование, которое используется в обслуживании жилых и нежилых помещений дома.
  • Крыши.
  • Ограждающие конструкции. В качестве несущих конструкций выступают балконные плиты, плиты перекрытий, несущие колонны.
  • Ненесущие конструкции – окна, двери помещений общего пользования, парапеты, перила и прочее.
  • Земельный участок в пределах границ, указанных в государственном кадастровом учете.
  • Различного рода оборудование, которое находится внутри многоквартирного дома или за его пределами и обслуживает различные жилые или нежилые помещения в нем.
  • Другие объекты, которые обслуживают многоквартирный дом и предназначены для его эксплуатации и благоустройства.

Как организуется деятельность по управлению общедомовым имуществом?

Организация деятельности по управлению включает следующие стандарты:

  • Прием и хранение технической документации на многоквартирный дом.
  • Сбор и хранение информации, касающейся собственников и нанимателей помещений, а также тех лиц, которые используют общедомовое имущество на основании договоров.
  • Вынесение предложений на рассмотрение владельцам жилья по содержанию и ремонту имущества, находящегося в общем пользовании. Должен быть сформирован план содержания и ремонта общедомового имущества, список требуемых услуг и работ, расчет финансовых потребностей и источники финансирования. Проводится работа над предложениями по вопросам проведения капремонта.
  • Рассмотрение общим собранием владельцев вопросов, которые непосредственно связаны с управлением многоквартирного дома. Собственники помещений должны быть уведомлены о проведении собрания, ознакомлены с материалами, которые будут рассмотрены, подготавливаются помещения для проведения собраний, формы документов, которые необходимы для регистрации участников. Должно быть проведено документальное оформление решений, которые будут приняты в ходе собрания, предоставление принятых решений собственникам помещений.
  • Выполнение работ и оказание услуг, которые соответствуют решению проведенного собрания. Должны быть заключены договоры по содержанию и ремонту общедомового имущества, по предоставлению ЖКУ, выбраны исполнители работ и услуг, установлены определенные задания для исполнителей, меры контроля над их исполнением, а при выявлении нарушений в обязательствах исполнителей проведена исковая, претензионная работа.
  • Осуществление взаимодействия с органами местного самоуправления и государственной власти по вопросам, касающимся управления многоквартирным домом.
  • Осуществление расчетов за услуги и работы, оформление платежных документов, начисление взносов и платежей на оплату расходов на содержание общедомового имущества, ремонтные работы и коммунальные услуги.

Собственники помещений обеспечивают контроль над исполнением решений, принятых на собрании, повышение комфортности проживания и выполнения установленного перечня работ и услуг.

Договоры оказания услуг и проведения работ с лицами, кто будет осуществлять их, заключаются на основании решений, которые приняты на собрании жильцов.

При этом если не все, то большинство собственников должны быть за заключение договора с определенным лицом, оказывающим ремонтные работы и услуги. Договоры по предоставлению ЖКУ заключаются индивидуально каждым собственником с организацией, предоставляющей коммунальные услуги.

Распределение обязанностей между жильцами дома

При непосредственном управлении применяется три способа распределения обязанностей между собственниками помещений многоквартирного дома:

  • Обязанности, возникающие при управлении многоквартирным домом, распределяются между всеми собственниками.

Источник: https://mytaganrog.ru/posts/732-formy-i-sposoby-neposredstvennogo-upravlenija-mnogokvartirnym-domom-aktualnye-v-2019-godu.html

Непосредственный способ управления многоквартирным домом собственниками: плюсы и минусы — Про сад и дом

(10 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка…

Непосредственное управление многоквартирным домом дает возможность жильцам самостоятельно определиться с компанией или лицами, которые будут осуществлять предоставление услуг по обслуживанию здания.

От правильно принятого решения и организации управления домом, будет зависеть комфорт проживания в нем, благоустроенность придомовой территории и порядок в подъездах.

Как происходит переход на непосредственную форму управления и в чем заключаются особенности его проведения, читатель сможет узнать из этой статьи.

Непосредственное управление многоквартирным домом: общие сведения

Непосредственный способ управления многоквартирным домом собственниками подразумевает заключение договоров с организациями, предоставляющими услуги по обслуживанию дома, без создания ТСЖ и помощи управляющей компании.

Единственное что нужно учесть – если в доме более двенадцати квартир, собственники обязаны будут позаботится о подписании контракта на выполнение ремонтных работ с профессиональной лицензированной компанией.

Собственники многоквартирного дома должны определиться с основными моментами управления им.

Они вправе выбрать один из трех вариантов:

  • Обязанности распределяются равноценно между всеми жильцами или строго определенной группой.
  • Управление переходит в руки одного из жильцов, выбранного на общем собрании дома.
  • Собственники выбирают стороннее лицо, которое будет выполнять посреднические функции.

Непосредственное управление имеет целый ряд преимуществ, среди которых можно выделить независимость собственников от управляющих компаний и возможность самостоятельного определения квартплаты, а также перечня осуществляемых работ.

Несмотря на все плюсы, непосредственное управление имеет и недостатки. Переход на него достаточно сложный, он потребует наличия юридических и экономических знаний.

Важно

В любом случае, жильцы вправе прибегнуть к помощи сторонних специалистов, которые произведут правильные расчеты и уладят все юридические нюансы.

Вам нужна консультация эксперта по этому вопросу? Опишите вашу проблему и наши юристы свяжутся с вами в ближайшее время.

Как перейти на непосредственное управление домом

Переход на непосредственное управление домом осуществляется в следующей последовательности:

  1. Создание группы из инициативных жильцов. Поскольку переход на новую форму управления многоквартирным домом является добровольным, необходимо определиться с кругом лиц, которые будут ответственны за него. Вместе они составят список жильцов, проведут с ними устные беседы о преимущества смены формы управления, прислушаются к мнению большинства. Члены инициативной группы должны назначить время проведения общего собрания жильцов дома, оповестив о нем каждого собственника.
  2. Проведение собрания.

Источник: https://prosadidom.ru/nedvizhimost/gkh/neposredstvennoe-upravlenie-mnogokvartirnym-domom/

Непосредственное управление многоквартирным домом: рассматриваем со всех сторон

Сегодня мы поговорим о том, какие изменения в непосредственном управлении многоквартирным домом в 2019 г. произошли или планируются. Вы узнаете, что такое непосредственное управление домом, его плюсы и минусы, а также порядок перехода собственников жилья на эту форму управления своим домом.

Законодательное регулирование вопроса

Непосредственное управление многоквартирным домом заключается в том, что владельцы или привлеченные лица выполняют скоординированные действия, направленные на обеспечение комфорта и безопасности жильцов.

Ст. 164 Жилищного кодекса РФ гласит, что в основе заключенных договоров при подобном способе управления многоквартирным домом лежит решение владельцев квартир, принятое на общем собрании.

О взаимоотношениях с коммунальными службами (подача и отвод горячей и холодной воды, электричество, газ, отопление и т.д.) жильцы должны позаботиться самостоятельно.

Использование электронной формы документа предполагает, что гражданин разместит договор в соответствующей системе.

Особенности

В чем заключается основное отличие данной формы управления жизнью дома? Жильцы самостоятельно занимаются его обслуживанием, ремонтом, они сами заключают договора с обслуживающими компаниями, поставщиками ресурсов. В таком случае им не нужно создавать Товарищество собственников жилья или сотрудничать с Управляющей компанией, работающей на коммерческой основе.

ВНИМАНИЕ! В доме, который состоит больше чем из 12 квартир, ремонт общего имущества должны проводить, согласно статье 161 Жилищного Кодекса РФ, профессиональные строительные компании.

С такими работниками заключаются договора, все сотрудничество проходит на законной основе. Обычно непосредственное управление можно встретить в старых домах из двух или трех этажей. Работа лиц, занимающихся непосредственным управлением дома, направлена на обеспечение комфортных, безопасных условий проживания в доме.

Последние изменения

При последнем изменении в жилищное законодательство была внесена норма, в соответствии с которой управляющая компания лишь частично отвечает за некачественно выполненные услуги.

Новая редакция ст. 157 ЖК РФ говорит о том, что наличие доказательств невозможности исправить ситуацию, позволяет уйти от ответственности. Проще говоря, с ржавой водой, как никто ничего не делал, так и не будет делать.

Читайте также:  Срок действия технического паспорта на квартиру – когда необходима его замена

Плюсы и минусы

Если дом подпадает под установленные законом условия (не более, чем тридцать квартир в МКД), он может находиться под непосредственным управлением собственниками помещений. Непосредственное управление многоквартирным домом имеет плюсы и минусы.

Достоинства:

  1. Стоимость управления значительно ниже за счет снижения расходов на услуги ЖКХ и отсутствия вознаграждения посредника.
  2. Решения принимаются оперативно, поскольку все собственники заинтересованы в комфортном проживании.
  3. Есть личный контроль, владельцы помещений заинтересованы в качественном обслуживании дома, поэтому подрядчики отбираются тщательнее.
  4. Деньги, собранные жильцами, идут на нужды только их дома. В случае с УК собранные средства могут перераспределяться между жилищным фондом организации.

Недостатки:

  1. Инспекторы жилищного надзора не контролируют непосредственную форму управления многоквартирным домом.
  2. Жильцы не могут получать государственную помощь по управленческим вопросам.
  3. Каждый из жильцов должен уделять больше времени и внимания для участия в общем деле.

Решение вопроса о переходе на непосредственный способ управления многоквартирным домом зависит лишь от активности жильцов. Если граждане занимают активную жизненную позицию, готовы действительно заниматься общими вопросами проживания в МКД – то непосредственное управление будет удачным решением.

Если же собственники пассивны, стремятся избавиться от «надоедливых» проблем и переложить ответственность на чужие плечи, то проще избрать ТСЖ или заключить договор с управляющей компанией.

Как происходит распределение обязанностей между жильцами?

Управление МКД осуществляется 3 способами:

  • Обязанности по управлению распределяются между всеми собственниками жилья.
  • Выбор одного представителя из числа собственников квартир. Лицо представляет интересы других владельцев по доверенностям.
  • Выбор лиц не из числа собственников. Полномочия передаются по доверенностям.

Таким образом, непосредственная форма управления многоквартирным домом имеет свои достоинства и недостатки. В современных реалиях ее применение уместно в домах с небольшой численностью инициативных жителей.

Важные изменения в законодательстве 2019 года

Осуществлять управление МКД в 2019 году стало намного проще:

  1. Собственнику не обязательно приходить на общую встречу лично – можно выдать письменную доверенность представителю. Доверенность не обязательно удостоверять нотариально – достаточно попросить об этом компетентного человека по месту работы или учебы.

Источник: https://vseodome.club/zhkh/neposredstvennoe-upravlenie-mnogokvartirnym-domom.html

Порядок управления многоквартирным домом 2019 — заключение договора, прекращение деятельности

К категории сложных процессов, требующих познаний в области законодательства, особенно, касающихся положений жилищных норм, относится управление многоквартирным домом (УМД).

Ежегодно, разрабатываются новые нормативы, разобраться в которых бывает весьма сложно. Управление домом многоквартирного типа имеет отличительные признаки от обслуживания частных домов.

Для максимального обеспечения эффективности обслуживания дома необходимо определить точный порядок управления МКД, устраивающий всех жильцов.

Способы

Жилищное законодательство в 2019 году предусматривает 3 способа применяемых для управления МКД:

  • управление, осуществляемое собственниками жилых помещений;
  • управление с помощью ТСЖ или организации жилищного или иного специализированного кооператива;
  • обслуживание через управляющую компанию.

Управляющая компания

Под управляющей организацией (УО) принято понимать коммерческую компанию, оказывающую услуги по управлению домами и имеющую соответствующую лицензию.

Выбирается управляющая компания на общем собрании жильцов. После достижения общего мнения, с компанией согласовываются условия договора, оплаты и порядок содержания дома.

На что стоит обратить внимание:

  • каждый собственник жилья заключает с УО договор, на условиях, согласованных на общем собрании;
  • договор может заключаться на срок от 1 до 5 лет;
  • если УО недобросовестно оказывает услуги, то она буде привлечена к ответственности, в соответствии с нормами действующего законодательства;
  • жильцы могут пересмотреть управление домом и начать сотрудничество с любой другой организацией, предварительно расторгнув действующий договор.

ТСЖ

ТСЖ расшифровывается как товарищество собственников жилья, под которым понимается объединение владельцев квартир, с целью совместного управления имуществом.

Формируется ТСЖ добровольно и наполняется следующими функциями:

  • некоторые услуги могут оказываться самим ТСЖ, к примеру, самостоятельное поддержание чистоты в местах общего пользования и придомовой территории;
  • право осуществления коммерческих действий с учетом норм закона, получение бюджетных средств, выделенных на проведение капитального ремонта дома.

Перечисленные функции означают, что ТСЖ может оказывать услуги по содержанию многоквартирного дома самостоятельно или с привлечением специализированных организаций. Это является одним из основных плюсов товарищества.

К дополнительным преимуществам ТСЖ относятся:

  • гарантируется использование денежных средств исключительно в целях обслуживания дома;
  • самостоятельное принятие решений товариществом, относительно деятельности по содержанию помещений дома, их объемов, составления планов ее проведения, контроля над качеством выполняемых работ;
  • при ненадлежащем исполнении обязательств со стороны обслуживающий компании, ТСЖ вправе расторгнуть с ними договор и подыскать наиболее добросовестную организацию;
  • любой собственник вправе ознакомиться с информацией о деятельности товарищества в части распоряжения денежными средствами.

Непосредственное управление

В многоквартирном доме с числом квартир более 30 может применяться непосредственное управление. От имени всех собственников может выступать один из общего числа, обладающий полномочиями на основании доверенности.

Преимущества непосредственного управления:

  • владельцам жилья не придется тратиться на оплату услуг какой-либо УК;
  • собственники могут самостоятельно выбирать подрядные организации с целью проведения технического обслуживания дома, ремонтных работ;
  • собственник может сам заключить соглашение с ресурсоснабжающей организацией, что позволит не нести ответственность жильцам, если кто-то из соседей будет иметь долги по оплате.

Среди недостатков выделяют:

Источник: https://realtyurist.ru/mnogokvartirnye-doma/porjadok-upravlenija-mnogokvartirnym-domom/

Непосредственное управление многоквартирным домом в 2018-2019

Корректировки в Жилищный кодекс РФ вступили в силу еще в 2015 году после принятия ФЗ № 255. Фактически, как таковое непосредственное управление многоквартирном доме в «чистом» виде почти не используется. Собственники объединяются в ТСЖ (товарищество собственников жилья) или в ЖК (жилищные кооперативы).

Непосредственное управление допускается только в домах с небольшим количеством квартир (до 16-ти). Таким образом, полного исключения этой формы управления в ближайшие несколько лет не предвидится.

Что такое непосредственное управление домом?

Эта форма управления представляет собой координированные действия собственников квартир в доме, направленные на обеспечение комфорта и безопасности проживающих граждан. Непосредственное управление многоквартирным домом подразумевает упрощенный способ решения текущих вопросов. Бюрократии при такой форме гораздо меньше, так как административный аппарат фактически отсутствует.

Все решения принимаются очень оперативно. При этом учитываются пожелания жильцов, выслушиваются мнения. Обслуживание дома осуществляется силами проживающих лиц или подрядчиками на основании договора. При непосредственном управлении снижаются расходы на услуги ЖКХ и отсутствует коллективная ответственность.

Однако эта форма исключает возможность участия в социальных программах. Все дополнительные расходы ложатся на самих собственников.

Для самостоятельного управления владельцы квартир могут организовать ТСЖ. В этом случае в обязательном порядке формируется устав и осуществляется регистрация некоммерческого партнерства. Товарищество принимает на себя основные обязательства, такие как:

  • обеспечение эксплуатации недвижимости в многоквартирном доме;
  • распоряжение, пользование и владение общим имуществом;
  • создание комфортных и безопасных условий для проживания граждан;
  • представление интересов собственников жилья в службах ЖКХ и других инстанциях.

Помимо создания ТСЖ, владельцы квартир могут выбрать управляющую компанию и заключить с ней договор на оказание услуг. Тогда все перечисленные функции возьмет на себя эта организация. Однако следует понимать, что основная цель существования управляющей компании – получение прибыли.

Организация деятельности при непосредственном управлении МКД

Существует несколько основных обязанностей, которые потребуется выполнять собственникам при непосредственном управлении многоквартирным домом:

  1. Подготовка и хранение технических документов, касающихся многоквартирного дома.
  2. Сбор и хранение данных о собственниках, нанимателях и пользователях общедомовым имуществом на основании договоров.
  3. Разработка и вынесение предложений на обсуждение жильцов дома, затрагивающих содержание общедомового имущества и проведение ремонтных работ.
  4. Формирование плана содержания дома и проведения ремонтных работ, списка требуемых услуг, расчета финансовых потребностей и источников материального обеспечения.
  5. Решение вопросов по проведению капитального ремонта.
  6. Заключение договоров с исполнителями работ и компаниями, предоставляющими услуги.
  7. Осуществление контроля над исполнением, участие в исковой и претензионной работе в случае обнаружения недостатков.
  8. Проведение расчетов за услуги и работы, а также документальное оформление.
  9. Взаимодействие с государственными и муниципальными учреждениями.

Вопросы, связанные с управлением многоквартирным домом, рассматриваются на общем собрании владельцев квартир. Инициаторы собрания уведомляют собственников заблаговременно с указанием перечня вопросов, которые планируется рассмотреть.

Принятые на собрании решения оформляются документально. В дальнейшем владельцы квартир вправе контролировать факт исполнения принятого решения. Без проведения общего собрания собственников не допускается заключение договоров с поставщиками услуг или исполнителями работ.

Исключением будет вопрос заключения договоров по предоставлению услуг ЖКХ. Компания-поставщик должна заключить договор с каждым собственником в индивидуальном порядке.

Собственники совместно следят за состоянием и эксплуатацией общедомового имущества. К нему относят:

  • помещения, предназначенные для общего пользования – лестничные площадки, коридоры, лестницы, лифт, иное оборудование;
  • крыша;
  • ограждения общей территории;
  • несущие конструкции – балконные плиты, перекрытия, колонны;
  • ненесущие конструкции – окна, двери, парапеты, лестничные перила и т.д.;
  • земельный участок, на котором располагается многоквартирный дом;
  • территория, признанная придомовой.

Это не исчерпывающий список. Сюда же можно включить различное оборудование, которое размещается внутри многоквартирного дома или даже за его границами, но предназначенное для обслуживания жилых и нежилых помещений в здании. Помимо этого, в общедомовое имущество могут входить и другие объекты, предназначенные для обеспечения эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома.

Как распределить обязанности при непосредственном управлении?

В соответствии с требованиями жилищного законодательства, если в доме насчитывается больше четырех квартир, а ТСЖ образовано не было, необходимо организовать общедомовой совет. Лиц, которые войдут в совет, а также его председателя выбирают на общем собрании собственников жилья.

После формирования совета дома на него будет возложена вся организационная работа. Однако не нужно путать совет с управляющим органом. Основная деятельность по-прежнему возлагается на всех собственников. Без вынесения вопроса на общее собрание владельцев квартир нельзя принять ни одно управленческое решение.

Совет

Председатель совета будет координировать работу по обустройству дома, заключать договоры, оформлять документацию и подготавливать необходимые отчеты. Помимо председателя, может быть выбрана комиссия, которая окажет содействие при подготовке и обосновании предложений, выносимых на рассмотрение всеми собственниками.

Читайте также:  Предоставление председателем тсж и его ревизионной комиссией отчетов за год

В свою очередь, выбранный председатель уполномочен вести переговоры с муниципальными и государственными учреждениями, а также с поставщиками услуг и исполнителями работ. Помимо этого, он вправе представлять интересы любого из собственников на основании доверенности. Работа председателя оплачивается. Порядок и размер денежного вознаграждения устанавливается на общем собрании жильцов.

Плюсы и минусы непосредственного управления МКД

К преимуществам непосредственной формы управления многоквартирным домом относят:

  • отсутствие обязательств перед управляющей компанией у собственников;
  • отсутствие коллективной материальной ответственности при наличии задолженности за услуги ЖКХ у одного из собственников квартир;
  • отсутствие посредников при определении поставщика услуг.

Собственники квартир самостоятельно выбирают компании, с которыми они будут сотрудничать. К примеру, при наличии товарищества собственников жилья эти решения принимаются ТСЖ практически без участия владельцев.

При непосредственном заключении договоров гражданам не приходится оплачивать дополнительные работы и услуги, которые не были прописаны в соглашении изначально.

Можно сказать, что контроль осуществляется тщательнее, чем при других формах управления.

К отрицательным сторонам можно отнести:

  • отсутствие государственной поддержки в финансовых вопросах;
  • нет контроля над непосредственным управлением со стороны надзирающих органов;
  • при заключении договора, к примеру, на поставку чего-либо, нужно, чтобы его подписали не меньше половины собственников.

Несмотря на экономию за услуги ЖКХ и другие виды поставок и работ, собственникам приходится больше тратиться на косметический и капитальный ремонт.

При возникновении вопросов обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Теперь вы знаете, в чем особенность непосредственного управления многоквартирного дома. Информация, представленная в статье актуальна в 2018 году.

Источник: https://estatelegal.ru/zhkx/upravlenie-i-tszh/neposredstvennoe-upravlenie-mkd/

Многоквартирный дом: непосредственное управление, изменения в 2018

Выбирая способ управления домом, в котором насчитывается несколько квартир, собственники преследуют цели комфортного проживания при оптимальных расходах на его обеспечение. В каких ситуациях следует привлечь специального управляющего субъекта, а когда отдать предпочтение непосредственному управлению самими жильцами?

Оглавление:

  • Критерии выбора, особенности обслуживания дома
  • Совет МКД
  • Председатель совета
  • Общее собрание хозяев МКД
  • Условия принятия решений
  • Выгоды непосредственного управления
  • Жилищный закон совершенствуется

Законодательство РФ позволяет жильцам многоквартирных домов определиться самостоятельно с избранием способа управления их собственностью, определить субъектов. Это могут быть:

  • специальная распоряжающаяся организация;
  • жилищный, иной специализированный кооператив либо товарищество;
  • непосредственное управление осуществляется собственниками помещений в многоквартирном доме.

Всякая из этих перечисленных форм управленческой деятельности должна обеспечивать:

  • удобное, благоприятное проживание;
  • нормальное состояние, надлежащее пользование имуществом коллектива жильцов;
  • предоставление проживающим лицам необходимых услуг коммунальных организаций;
  • стандарты санитарно-эпидемиологической обстановки, пожарной безопасности, надежности МКД.

Критерии выбора, особенности обслуживания дома

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов,
но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать,

как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:

8 (499) 703-15-47 — Москва
8 (812) 309-50-34 — Санкт-Петербург

или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта!

Все консультации у юристов бесплатны.

Способы управления МКД выбираются, могут быть изменены, отменены собственниками на общем собрании. Постановление этого собрания является обязательным для всех обладателей помещений.

Выбор в пользу самостоятельного управления недвижимостью объясняется стремлением рачительных хозяев подольше обеспечить сохранность и эксплуатационные свойства жилья, сэкономив средства на содержание, услуги жизнеобеспечения.

Воспользоваться непосредственным способом управления многоквартирным домом законодатель разрешает собственникам помещений, где насчитывается не более тридцати квартир.

Форма управления домом непосредственно жильцами имеет предусмотренные статьями Жилищного кодекса особенности, которые состоят в следующем:

  • договоры на услуги в части содержания имущества, принадлежащего хозяевам всего МКД , его ремонта могут заключаться только согласно решениям, принятым общим собранием. Это такие случаи, когда одна из сторон договора – все собственники (допустимо их большинство);
  • на водоснабжение, водоотведение, поставку газа, электрообеспечение, отопление, вывоз твердых коммунальных отходов договоры собственник каждой квартиры должен заключить от себя лично.

От имени самих собственников заключать договоры, соглашения с третьими сторонами вправе один из владельцев. Также это может поручаться иному лицу, не имеющему в этом МКД собственности. Такие полномочия предоставляются общим собранием и удостоверяются письменно: выпиской из постановления собрания, выданной собственниками доверенностью.

Совет МКД

Согласно Жилищному кодексу в здании, где насчитывается свыше четырех квартир и не образовано товарищество собственников либо жилищный кооператив, должен быть совет дома.

Состав этого формирования, его председателя выбирает общее собрание. По закону регистрировать совет учреждением местного самоуправления не нужно.

На несколько МКД не допускается избрание одного совета.

Вся организационная деятельность по содержанию и эксплуатации дома, обустройству дворовой территории, детской площадки при непосредственном управлении многоквартирным домом возлагается на собственников. Всевозможные улучшения проводятся по согласованию со всеми владельцами в добровольном порядке.

Координировать эту работу, заключать договоры, вести документацию, подготавливать отчетность поручается уполномоченному собранием лицу. Скорее всего, эти обязанности будет выполнять председатель совета.

Общим собранием либо советом МКД могут избираться также комиссии собственников для содействия в подготовке, обосновании предложений, направленных на улучшение обслуживания таких помещений.

Председатель совета

Правовой статус избранного председателя, кроме руководства деятельностью совета и отчетов перед общим собранием о проведенной работе, вменяет ему в обязанности:

  • вступать в переговоры насчет условий договоров, которые будут заключены после принятия общим собранием решения. То есть, соглашений по вопросам ремонта, содержания общеиспользуемого имущества;
  • вести переговоры с организациями – поставщиками услуг коммунального характера, с которыми договоры будут заключаться лично каждым собственником, имеющим помещения в данном МКД;
  • по доверенности от собственников квартир заключать договоры, принимать услуги, работы. Подписывать акты по выявляемым нарушениям нормативов предоставляемых услуг, периодичности их оказания;
  • контролировать выполнение обязательств сторон по действующим договорам; быть представителем собственников в суде;

Общим собранием владельцев квартир может быть установлено председателю, иному члену совета денежное вознаграждение, определены размер, порядок оплаты.

Общее собрание хозяев МКД

Независимо от того, какой способ распоряжения домом был выбран, главным управленческим органом МКД считается по закону общее собрание владельцев квартир в таком доме. Этот орган решает буквально все организационные вопросы по непосредственному управлению многоквартирным домом, его эксплуатации.

Законодательно такое собрание вправе принимать свои решения посредством следующих форм:

Источник: https://domovik.guru/mnogokvartirnyedoma/neposredstvennoe-upravlenie-izmeneniya-v-2017.html

Перспективы непосредственного управления МКД

Как известно, действующим жилищным законодательством предусмотрено три способа управления многоквартирными домами: управление управляющей организацией, управление ТСЖ и непосредственное управление. Принятый недавно федеральный закон от 21.07.2014 N255-ФЗ «О лицензировании деятельности по управлению МКД» затрагивает все эти три способа.

Подавляющая часть положений федерального закона 255-ФЗ вступает в силу с 01 сентября 2014 года, но многие специалисты сферы ЖКХ еще с момента разработки законопроекта обеспокоены грядущим лицензированием деятельности по управлению МКД.

«АКАТО» постоянно информировал своих клиентов об обсуждении законопроекта, о его принятии Госдумой РФ в первом, втором и третьем чтении и о его подписании президентом, приводил мнения экспертов.

Безусловно, вырос спрос на участие в различных обучающих мероприятиях, посвященным вопросам лицензирования ЖКХ. В конце июля – начале августа ЦДО «АКАТО» с большим успехом провёл семинары в Кирове, Ижевске, Ставрополе, Екатеринбурге, Перми.

Ажиотаж, связанный с введением в ЖКХ лицензирования привёл в том числе и к таким негативным последствием как появление на рынке образовательных, информационно-консультационных услуг предложений мошеннического характера.

Обратите внимание

В этой статье хотелось бы отметить следующий момент: согласно принятому закону, лицензированию подлежат исключительно управляющие организации. Получается, что из трёх предусмотренных законодательством способов управления МКД (управление управляющей организацией, управление ТСЖ, непосредственное управление) только один будет затронут в процессе лицензирования.

И вроде бы можно «облегчённо выдохнуть» ТСЖ и собственникам, управляющим домами непосредственно, но, оказывается, 255-ФЗ вносит изменения в ЖК РФ не только в части лицензирования.

Так, статьёй 4 нового закона установлено, что ТСЖ, созданное в двух и более домах, в случае, если в этих домах в сумме более 30 квартир, должно быть реорганизовано до 01 июля 2016 года ( см. примечание).

Пунктом 5 статьи 7 установлено, что собственники помещений МКД, количество квартир в котором больше 16, в случае непосредственного управления таким домом, в срок до 01 апреля 2015 года обязаны провести общее собрание собственников помещений и избрать иной способ управления.

Таким образом, непосредственное управление может сохраниться лишь в небольших домах, количество квартир в которых не больше 16. Крупные ТСЖ, управляющие двумя и более домами, будут реорганизованы.

Вроде бы управляющим компаниям нет дела до этих процессов, если бы не один существенный момент. Если в МКД невозможно непосредственное управление, а ТСЖ реорганизовано, такой дом может управляться только управляющей организацией, которая либо будет избрана общим собранием собственников помещений, либо отобрана органами местного самоуправления по результатам открытого конкурса.

Получается, что закон 255-ФЗ предполагает переход подавляющей части многоквартирных домов России на управление управляющими организациями, которые в обязательном порядке будут лицензироваться. Соответственно, присутствие на рынке управления ТСЖ и собственников, управляющих своими домами непосредственно, может быть минимизировано.

[1] Примечание Дмитрия Нифонтова: В 8-м абзаце статьи допущена ошибка: частью 4 статьи 1 федерального закона от 21.07.2014 N 255-ФЗ из пункта 1 части 2 статьи 136 ЖК РФ слова «, количество квартир в которых составляет в сумме не более чем тридцать» исключены.

Таким образом, причиной реорганизации многодомовых ТСЖ не может быть количество квартир в этих домах в сумме более чем тридцать.

Однако, необходимо обратить внимание, что многодомовые ТСЖ не подлежат реорганизации только в случае если дома, собственники помещений которых эти ТСЖ создали, «расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах». Последнее условие представляется трудновыполнимым, поскольку затруднительно установить границу принадлежности сетей на границе группы земельных участков многоквартирных домов, собственники помещений которых создали ТСЖ. Таким образом, несмотря на допущенную ошибку, суть статьи не меняется — многодомовые ТСЖ могут быть реорганизованы до 01 июля 2016 года.

Читайте также:  Долевая собственность квартиры: что нового в законодательстве
[2] «Собственники помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором более чем шестнадцать, в случае непосредственного управления таким домом в срок до 1 апреля 2015 года обязаны провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме и принять решение о выборе иного способа управления.

Важно

В случае, если указанное решение не принято и (или) не реализовано или данное собрание не проведено, орган местного самоуправления обязан объявить о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации и провести этот конкурс в «порядке», установленном Правительством Российской Федерации, в соответствии с «частью 4 статьи 161″ Жилищного кодекса Российской Федерации в течение одного месяца со дня объявления о проведении этого конкурса».

Обсудить статью Вы можете
в Группе ЦДО «АКАТО» в социальной сети «ВКонтакте»

Комментарий эксперта по юридическим вопросам ЖКХ И.А.Кокина:

Напоминаем, что получить разъяснения закона «О лицензировании ЖКХ» (в том числе порядка получения квалификационного аттестата, порядка получения лицензии), закона «О ГИС ЖКХ» и ряда других важнейших вопросов жилищной сферы Вы можете, приняв участие в семинарах ЦДО «АКАТО».

ЦДО «АКАТО» не выдаёт квалификационных удостоверений
(в том числе не выдаёт дипломы, квалификационные аттестаты и т.п.)!
Документом, подтверждающим участие в семинаре «АКАТО», является

сертификат,

изготовленный по образцу,

утверждаемому генеральным директором ООО «ЦДО «АКАТО».

Источник: https://acato.ru/articles/20140820/perspektivy-uo-tsz-i-neposredstvennogo-upravlenia

Плюсы и минусы непосредственного управления многоквартирным домом в 2017 году

Все чаще и чаще мы слышим, что непосредственное (самостоятельное) управление жильцами своим многоквартирным домом в 2017 году – единственный правильный вариант организации комфортной жизни владельцев помещений в многоквартирном здании.

Уважаемые посетители!

Наши статьи носят информационный характер о решении тех или иных юридических вопросов. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Для решения конкретной задачи заполните форму ниже, либо задайте вопрос онлайн консультанту во всплывающем окне внизу или звоните по телефонам указанным на сайте.

Это быстро и бесплатно!

Но не стоит слепо верить громким агитациям, ведь как говориться, «доверяй, но проверяй». Самостоятельная организация жизнедеятельности жилого дома — важное решение и перед тем, как начинать агитировать соседей лучше трезво взвесить все за и против будущего мероприятия и обсудить волнующие вопросы с юристом и другими собственниками помещений в Вашем доме.

Вопрос серьёзный и лучше не гадать на кофейной гуще, а обратиться к опытным специалистам, которые помогут во всем разобраться и определиться с тем, как же форма управления может быть наилучшим образом реализована Вами и другими собственниками помещений в Вашем доме.

На нашем сайте Вы сможете не только круглосуточно задать волнующий Вас вопрос юристам-консультантам с помощью формы для чата в правом нижнем углу главной страницы, но и скачать договор управления многоквартирным домом или образец любого другого договора.

Как выбрать правильный вариант домоуправления

Не нашли ответ? Консультация юриста бесплатно!

Действующее в области жилищных вопросов законодательство Российской Федерации, по состоянию на 2017 год, предоставляет возможность жильцам самостоятельно выбрать порядок администрирования своего многоквартирного дома из тех, которые прямо предусмотрены правовыми актами, действующими на федеральном уровне.

Если говорить о способах прямого домоуправления домом жильцами, то Жилищный кодекс России предусматривает следующие формы:

  • непосредственное управление многоквартирным домом жильцами;
  • управление многоквартирным домом, осуществляющееся посредством правления жилищного кооператива (еще называется – ЖК) или товарищества собственников такого жилья (краткое наименование – ТСЖ);
  • передача прав по домоуправлению определенной организации или компании.

Для осуществления передачи прав и обязанностей в сфере администрирования домовладения от жильцов к управляющей организации, абсолютно все владельцы помещений должны подписать договор управления многоквартирным домом с избранной ими компанией.

Условия такого сотрудничества должны быть определены, согласованны и закреплены владельцами помещений в протоколе собрания. Форма заключения такого договора – простая письменная.

Этот договор должен содержать одинаковые условия для всех жильцов. Актуальное законодательство 2017 года так же предусматривает, что подошел конец срока действия такого договора, но ни одна из сторон не имеет намерения прекратить действие документа, договор управления многоквартирным домом автоматически пролонгируется на аналогичных условиях и на аналогичный срок.

Совет

Так же, при заключении такого договора стоит учесть, что порядком, действующем в 2017 году, прямо предусмотрено, что выбранная управляющая компания обязана начать выполнять условия, прямо предусмотренные таким договором спустя месяц после его заключения, если сам договор управления многоквартирным домом прямо не устанавливает другой срок начала предоставления услуг.

К сожалению, на сегодняшний день не существует единого правильного ответа на вопрос какая форма и способ управления домом или домами в 2017 году лучшая.

Ведь для того, чтоб принять решение по какому пути стоит пойти, необходимо учесть массу внешних и внутренних факторов.

К тому же, часто, людям без юридического образования сложно оценить все риски и предугадать возможные масштабы бедствия неправильного выбора.

Как осуществлять домоуправление самостоятельно?

Если Вы, совместно с другими обладателями квартир приняли решение о том, что будете самостоятельно осуществлять управление многоквартирным домом, тогда стоит начать воплощение задуманного в жизнь.

Жилищный кодекс, действующий на территории Российской Федерации, по состоянию на 2017 год, предусматривает право владельцев квартир, избравших непосредственное управление многоквартирным домом пойти по одному из следующих путей:

  • вместе с другими жильцами, решать административные вопросы, возникающие при самостоятельном домоуправлении и содержании всего имущества дома во время общих собраний жильцов;
  • равномерно распределять обязанности, связанные с домоуправлением между всеми собственниками квартир в этом доме;
  • уполномочить либо одного из жильцов дома, либо выбрать и уполномочить третье лицо на предоставление интересов жильцов дома и совершение действий от имени и в интересах всех собственников квартир в доме.

Если жильцы своим совместным решением определили одного из владельцев квартир уполномоченным представителем, тогда такой человек, по состоянию на 2017 год, может осуществлять управление многоквартирным домом без доверенности.

Полномочия такого представителя будут основываться на положениях протокола собрания собственников.

Если же выбор жителей пал на лицо не являющегося владельцем помещений в их многоквартирном доме, тогда такому представителю для реализации своих полномочий понадобится доверенность от жителей дома.

Законодательством России, по состоянию на 2017 год, для такого рода доверенностей установлена простая письменная форма.

Образец такой доверенности можно получить, отправив соответствующий запрос нашим специалистам.

Правовой аспект

Правовые акты, регламентирующие вопросы в жилищной сфере прямо указывают, что если жильцы принимают решение осуществлять самостоятельное домоуправление, тогда такие владельцы помещений должны заключить договора на оказание услуг по домоуправлению и содержанию дома и, при необходимости, заключать договора на выполнение ремонтных работ. Обычно, у обслуживающих организаций есть своя форма каждого договора, которая не подлежит изменению, за исключением ряда коммерческих условий (цена, срок и т.д.).

Стоит отметить, что для того, чтоб такие документы считались заключенными надлежащим образом, их должны подписать более половины жильцов дома.

Не стоит забывать о том, что помимо вышеуказанных договоров, каждый владелец помещений в доме, должен заключить следующие договоры:

  • газоснабжения (в случае необходимости);
  • водоснабжения (как горячего, так и холодного);
  • водоотведения;
  • отопления.

А стоит ли игра свеч?

С одной стороны, при непосредственном домоуправлении, жильцы будут осуществлять непосредственное управление многоквартирным домом по своему усмотрению, и, что немаловажно, бесплатно.

Скорее всего, такая форма управления будет способствовать уменьшению общей стоимости коммунальных услуг. Это бесспорно аргумент «за». Но этот аргумент будет иметь положительный вес только при полном согласии жильцов со всеми принципами совместного управления домом.

Чаще всего, данная схема управления практически нереализуема в случае наличия большого количества собственников помещений в доме.

Обратите внимание

Следующая организационная проблема, с которой могут столкнуться жильцы, это поиск и выбор непосредственного управляющего. Чаще всего, жильцы не проявляют должной инициативности и не готовы брать на себя единоличное управление многоквартирным домом, а так же сопряженную с этим ответственность и груз организационных работ.

Более того, не стоит забывать, что крайне редко собственники помещений многоквартирного дома обладают совокупностью менеджерских навыков и практического опыта, необходимого для осуществления домоуправления.

Результатом привлечения управляющего без достаточной квалификации, может стать полное отсутствие планирования каких-либо ремонтных работ или работ по содержанию здания.

И плюс ко всему, в соответствии с актуальными на 2017 год положениями федерального законодательства, собственники квартир, которые реализуют прямое домоуправление, лишены права на привлечение денежных средств, необходимых для проведения ремонтных работ в своем доме из бюджетного фонда.

Положительные моменты домоуправления

В качестве положительной стороны непосредственного управления можно назвать прозрачность стоимости ресурсов и услуг, так как в такую стоимость не включены никакие дополнительные нужные и не очень услуги посредников. Но, 2017 год положил начало практике прямых платежей, которая подразумевает такую же прозрачность стоимость услуг, но не требует изменить способ управления многоквартирным домом.

И так, самостоятельное управление явно проигрывает управлению, которое могут предоставить профессиональные организации, в штате которых есть профессиональные и опытные сотрудники, а материально-техническая база обладает перечнем необходимой техники. Но, процветающая коррупция приводит к значительному и, порой, безосновательному увеличению цен на жилищно-коммунальные услуги, заставляет жильцов задуматься над альтернативными формами управления домом.

Но, к сожалению, жильцы, чаще всего не обладают необходимой материально-технической базой и опытом в этой сфере. Именно по этому, самостоятельное управление домом, чаще всего, эффективно решает только маленькие задачи и проблемы, связанные с содержанием дома.

И все же, быть или не быть непосредственному управлению многоквартирным домом, решать только Вам и Вашим соседям.

Если Вы взвесили все за и против и понимаете, что среди собственников квартир есть инициативные, готовы принять на себя ответственность, люди и общество соседей по большинству вопросов имеет единое мнение, тогда — вперед! Смело отправляйтесь в плавание самостоятельного управления общедомовым имуществом! И да будет Вам попутный ветер!

Источник: http://realty-konsult.ru/dom/neposredstvennoe-upravlenie-mnogokvartirnym-domom.html

Ссылка на основную публикацию