Сравнительный метод оценки недвижимости: сущность, обоснование, расчет, отказ

Подходы к оценке недвижимости

При оценке недвижимости применяются три основных подхода к оценке:

  • Сравнительный подход к оценке недвижимости;
  • Затратный подход к оценке недвижимости;
  • Доходный подход к оценке недвижимости.

Каждый подход имеет свои преимущества и недостатки, и применяется в различных ситуациях.

Сравнительный подход к оценке недвижимости основывается на сопоставлении оцениваемого объекта с аналогами, на которые имеется информации о ценах. Различия между объектом  и его аналогом в дальнейшем при помощи соответствующих корректировок данных.

Сравнительный подход применяется в следующих случаях:

  • Объект оценки не является уникальным;
  • Аналог должен походить на объект по основным характеристикам (материальным, техническим, экономическим и др.);
  • Чтобы уменьшить влияние рыночных изменений на результат оценки дата, на которую известна цена аналога, должна быть близкой к дате оценки объекта;
  • Достаточность имеющейся информации;
  • Факторы, которые влияют на стоимость объекта и аналога, должны быть сопоставимыми.

Основными этапами сравнительного подхода к оценке недвижимости являются:

  1. Изучение рынка. Сбор информации об аналогах оцениваемого объекта, предлагаемых на продажу или недавно проданных.
  2. Выбор единиц и элементов, по которым будут сравниваться объект оценки и его аналог.
  3. Сравнительный анализ объекта и всех аналогов по элементам сравнения.
  4. Корректировка значения единиц сравнения для всех элементов сравнения объекта-аналога с обоснованием корректировочной шкалы.
  5. Согласованием полученных результатов корректировки для дальнейшего установление цены объекта оценки.

К преимуществам сравнительного подхода относятся:

  • Итоговая стоимость является отражением мнения типичных покупателей и продавцов;
  • Цена продажи включает изменение финансовых условий и инфляцию;
  • Статистическая обоснованность расчёта;
  • Внесение корректировок на отличия с аналогом;
  • Достаточная простота применения данного метода оценки недвижимости, при условии надёжности получаемого результата.

К недостаткам сравнительного подхода к оценке недвижимости относятся:

  • Не существует абсолютно одинаковых продаж;
  • Сбор информации о практических ценах продаж в достаточной мере сложен, особенно это касается нежилых помещений;
  • Сбор информации о специфике условий сделки проблематичен;
  • Зависимость от активности рынка, и от его стабильности;
  • Согласовать данные о существенно различающихся продажах достаточно сложно.

Затратный подход к оценке недвижимости основан на: расчёте рыночной стоимости земли, на которой расположен объект; подсчёте затрат на воспроизводство зданий и сооружений, являющихся объектом оценки, с учётом всех видов износа и предпринимательской прибыли.

Основными этапами затратного подхода к оценке недвижимости являются:

  1. Расчёт коэффициента С3 – стоимость земельного участка (учитывая наиболее эффективное использование);
  2. Расчёт коэффициента Снс – затраты на новое строительство оцениваемого строения (стоимость воспроизводства, или стоимость замещения);
  3. Расчёт коэффициента Ин – накопленный износ (физический, функциональный и внешний);
  4. Расчёт коэффициента Су – стоимость улучшений с учётом накопленного износа. Су=Снс-Ин;
  5. Расчёт СЗП – итоговая стоимость недвижимости. СЗП=СЗ+Су.

Затратный подход применяют исходя из предположения «типичный покупатель не заплатит за готовый объект больше, нежели за создания объекта аналогичной полезности».

К преимуществам затратного подхода к оценке недвижимости относятся:

  • Данный подход является наиболее надёжным при оценке новых или уникальных объектов;
  • В некоторых случаях данный подход является единственным возможным к применению;
  • Наиболее целесообразен в следующих случаях: анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка; технико-экономический анализ нового строительства; оценка общественно-государственных и специальных объектов;
  • Может применяться для оценки в целях страхования и налогообложения;
  • Позволяет оценить объект на малоактивном рынке.

К недостаткам затратного подхода относятся:

  • Общая трудоёмкость расчёта;
  • При попытке достижения более точного результата наблюдается резкий рост затрат;
  • Бывает, что затраты не эквивалентны рыночной стоимости;
  • Затраты на строительства нового объекта не соответствуют затратам на приобретение оцениваемого объекта в связи с вычетом из стоимости строительства накопленного износа;
  • Сложность расчёта стоимости воспроизведения старых зданий и строений, также как и определение величины их износа;
  • Отдельная от объекта оценка земельного участка, на котором он расположен, в то время как разделение земли от зданий на ней размещённых весьма проблематично, или требует больших затрат;
  • Общая проблематичность оценки земельного участка в России.

Доходный подход к оценке недвижимости состоит в определение текущей стоимости будущего дохода от сдачи оцениваемой недвижимости в аренду.

Главная предпосылка для использования расчёта стоимости недвижимости при помощи такого подхода – это сдача объекта недвижимости в аренду.

Основными этапами доходного подхода к оценке недвижимости являются:

  1. Расчёт суммы всевозможных поступлений от оцениваемого объекта;
  2. Расчёт действительного валового дохода;
  3. Расчёт доходов, которые связанны с объектом оценки (условно-постоянные, условно-переменные и резервы);
  4. Определение величины чистого операционного дохода;

Преобразование ожидаемого от объекта дохода в текущую стоимость путём прямой капитализации или капитализации доходов по норме отдачи на капитал (дисконтирование денежных потоков; капитализация по расчётным моделям)

Источник: http://ocenkansk.ru/articles/podhodyi-k-otsenke-nedvijimosti

Оцениваем недвижимость методом сравнения

  Оценка недвижимости представляет собой определение цены недвижимости в соответствии с той целью, которая поставлена (продажа, покупка, аренда). Оценка недвижимости предполагает три подхода.

Мы остановимся на одном из них – сравнительном. Этот метод является частным вариантом оценки, но применяется достаточно часто. Причем иногда интуитивно.

Когда мы используем элементы этого метода, но не знаем его полностью.

Сравнительный подход к оценке недвижимости представляет комплекс методов оценки недвижимости. В основе этих методов лежит сравнение объекта, который мы оцениваем, с подобными объектами недвижимости, о цене которых уже есть информация. Условием для применения сравнительного подхода является развитой рынок недвижимости.

Аналогом объекта оценки считается объект, сходный по основным экономическим, техническим, материальным и другим показателям, определяющим его цену.

Такая оценка недвижимости, по сути, является целевым анализом приобретаемой или продаваемой недвижимости. Приоритетными объектами недвижимости для сравнительного подхода являются жилые помещения, земельные участки.

Сравнительный подход возможен, если у недвижимости есть такие признаки как

  • не уникальность объекта
  • исчерпывающая информация
  • сопоставимые факторы, влияющие на стоимость

Принципы

Сравнительный подход основывается на трех принципах

  • принцип замещения, когда осведомленный покупатель не будет платить за недвижимость больше, если можно купить на данном рынке такую же недвижимость за меньшую цену
  • принцип сбалансированности
  • принцип спроса и предложения, то есть когда взаимосвязаны потребность в объекте недвижимости и ограниченность ее предложения

Этапы

Обычно выделяют 4 этапа сравнительного подхода:

  • изучение рынка, когда анализируют состояние и тенденции рынка, особенного той части, к которой принадлежит оцениваемый объект; выделяют ту недвижимость, которая наиболее сопоставима с вашей и её стоимость была определена недавно (в связи с продажей, сдачей в аренду и т.д.)
  • достоверность информации об аналогах объекта недвижимости: сбор и проверка
  • возможность корректировать цены продаж аналогов, выбранных по отличиям от объекта оценки
  • возможность установить цену вашего объекта недвижимости

Выбор аналога

Для выбора объектов-аналогов используют следующие критерии

  • право собственности на недвижимость
  • время и условия продажи
  • финансовые условия сделки
  • местоположение
  • физическая характеристика

Достоинства и недостатки метода

Сравнительный подход в оценке недвижимости неоднозначен. К положительным сторонам данного подхода относят следующие моменты:

  • итоговая стоимость отражает мнение обычных покупателей и продавцов
  • цены продаж отражают финансовые условия и инфляцию
  • статистическая обоснованность
  • внесение корректировок на отличия сравниваемых объектов
  • простота в применении и надежность результатов

Недостатками считают:

  • различия продаж
  • сложный сбор информации о ценах и условиях сделки
  • зависимость от рынка, его активности и стабильности
  • сложность согласования данных о продажах, которые существенно различаются

Для расчета цены объекта недвижимости важны поправки, которые вносят в предварительные расчеты.

Вносимые поправки делятся на процентные (коэффициентные) и стоимостные (денежные). Первые созданы в результате того, что цена продажи объекта-аналога умножается на коэффициент степени различий характеристик. К процентным поправкам относят поправки на местоположение недвижимости, её износ, время продажи и некоторые другие.

Обратите внимание

Стоимостные поправки меняют цену проданного аналогичного объекта на сумму, в которую можно оценить различия в характеристиках.

В сравнительном подходе к оценке недвижимости следует рассчитывать поправки. Их рассчитывают:

  • методом парных продаж
  • экспертным методом
  • статистическим методом

Метод парных продаж заключается в продаже двух объектов, которые идентичны за исключением одного параметра. Оценка этого параметра и определит поправку. Экспертный метод базируется на субъективном мнении оценщика об объектах недвижимости. Статистический метод анализирует зависимость между изменениями цен.

Пример расчета

Можно посмотреть, для примера, как работает метод парных продаж.

Например, мы хотим узнать стоимость дома с участком. Нам известно, что цена продажи такого же дома, но без участка, — 800 тыс. руб.; на рынке недвижимости найдены сделки c аналогичной недвижимостью:

Решаем задачу:
1.Величина поправки складывается из

  • среднего значения — 158,4 тыс. руб.,
  • медианы (среднее число) — 151 тыс. руб.,
  • моды (самое часто встречающееся число) — 160 тыс. руб., получается, что поправка к предполагаемой цене — 160 тыс. руб.

2. Определяем цену объекта недвижимости: 800 + 160 = 960 тыс. руб .

Источник: https://xranitelochaga.ru/ocenka/metod-sravneniya.html

Использование (или обоснование отказа от использования) затратного, сравнительного и доходного подходов

Раздел III. «Подходы к оценке» ФСО №1 определяет три подхода, из которых:

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Объектом – аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.

Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки.

Важно

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Оценщик на основе полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов определяет итоговую величину стоимости объекта оценки.

Выбор (отказ) того или иного подхода осуществляется исходя из специфики оцениваемого имущества, особенностей конкретного рынка и состава сведений, содержащихся в собранной информации.

Читайте также:  Процесс непосредственного управления многоквартирным домом в 2019 году

Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки.

Для применения затратного подхода необходимо рассчитать стоимость строительства всего здания с учетом затрат на приобретение земельного участка, согласование проекта, подвод коммуникаций и т.п.

При оценке затратный подход практически нереализуем ввиду невозможности предоставления Заказчиком достоверной технической документации на объект и прилегающие коммуникации, правовых документов на земельный участок. В свою очередь, расчет по «типовым» сметам, СНИПам и т.п.

с учетом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и «вычленения» стоимости единицы площади объекта приведет к большой погрешности при вычислениях.

В большинстве случаев стоимость объекта, приносящего доход, надежнее всего измеряется суммой получаемых доходов, затраты же на приобретение либо строительство объекта недвижимости не отражают стоимости доходов. Результатом применения затратного подхода в оценке рыночной стоимости объекта оценки будет являться фактически стоимость замещения объекта или, иначе говоря, стоимость их строительства с учетом накопленного износа. Данная методика учитывает (или учитывает в меньшей степени) рыночные условия и уровень ликвидности объекта.

Совет

Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки. Заказчиком не были предоставлены технические документы, поэтому Оценщиком принято решение отказаться от расчеты рыночной стоимости объекта затратным подходом.

В сравнительном подходе для оценки будет применен метод сравнения продаж, так как имеется достаточное количество рыночной информации об аналогичных объектах недвижимости, выставленных на продажу в данном регионе.

При применении этого метода стоимость объекта оценки определяется по сравнению с ценой продажи аналогичных объектов. Он основан на зависимости стоимости оцениваемой недвижимости с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с оцениваемой недвижимостью.

В цену сопоставимой продажи вносятся поправки, отражающие существенные различия между ними.

Доходный подход – это способ оценки имущества, основанный на определении стоимости будущих доходов от его использования. При реализации доходного подхода используется метод прямой капитализации, дисконтирования денежных потоков. Для капитализации будущих доходов применяются два метода: метод прямой капитализации; метод капитализации по норме отдачи.

Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. Заказчиком не предоставлены данные о сдаче в аренду здания и понесенных расходах, поэтому расчет стоимости объекта доходным подходом не проводится.

Выводы: Исходя из имеющихся данных и цели оценки, для проведения расчетов был использован один подход – сравнительный.

Источник: https://cyberpedia.su/4×3381.html

Обоснование (отказ) применения подходов к оценке недвижимого имущества

Согласно ФСО №1 п. 20 Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства (п. 23 ФСО №1).

�меющаяся у Оценщика информация о конструктивных характеристиках оцениваемых объектов позволяет применить затратный подход.

Сравнительный подходприменяется, когдасуществует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов (п.22 ФСО №1).

Преимущество данного подхода состоит в его способности учитывать реакцию продавцов и покупателей на сложившуюся конъюнктуру рынка.

Его недостаток состоит в том, что практически невозможно найти два полностью идентичных объекта, а различия между ними не всегда можно с достаточной точностью вычленить и количественно оценить. �спользование подхода наиболее привлекательно, когда имеется достаточно и надежная рыночная информация о сопоставимых сделках.

�сходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке является наличие развитого рынка.

Ввиду отсутствия достоверной информации о ценах сделок (предложений) по объектами, аналогичными оцениваемым зданий, являющимися объектом оценки, в с.

Аромашево Тюменской области. От сравнительного подхода принято решение отказаться.

Обратите внимание

Дата добавления: 2015-07-20; просмотров: 1596 | Нарушение авторских прав

Применяемые стандарты оценочной деятельности | Описание объекта оценки | Диспетчерская | Фотофиксация объекта оценки | Физического износа | Параметры и характеристики технического состояния оборудования. | Описание района местоположения объекта оценки | Классы имущества, включаемого в оценку, отличные от основных оцениваемых категорий имущества | Анализ наиболее эффективного использования | Рынок недвижимости |

mybiblioteka.su — 2015-2019 РіРѕРґ. (0.009 сек.)

Источник: https://mybiblioteka.su/tom2/3-286.html

Сравнительная оценка недвижимости

Сравнительный подход – это способ оценки недвижимости, основанный на сравнении с аналоговыми объектами.

Так как он ориентирован на рыночные отношения, где предпочтением пользуется актуальная, объективно установленная мера цены и качества – его можно назвать рыночным. Здесь под сравнением понимается выбор, который делает покупатель среди выставленных на торги помещений.

Эти тенденции влияют на собственников, так как им требуется уложить запланированную имущественную сделку в установленные рынком рамки. Это допускает для них использование тех же принципов сопоставления, которыми пользуются покупатели.

Здесь рассматриваются совершившиеся имущественные сделки с недвижимостью, параметры которой сходны с объектом, подлежащим оценке. Допустимо рассматривать недавно приобретённые дома, квартиры или земельные участки,  так же те, что выставлены на торги в текущий момент.

Это самый часто встречающийся способ оценки помещений, среди лиц, продающих недвижимость самостоятельно – без обращения к риэлтору.По преимуществу риэлторы так же прибегают к сравнительному подходу. Но используют методики, исходя из профессионального опыта.

Иногда продавцы квартир рассматривают предложения, выставленные на сайтах риэлтерских компаний или предложения, представленные непосредственно собственником. Ориентируясь на место расположения, метраж и иные характеристики, подбирает вариант, соответствующий параметрам собственного помещения.

Подавая объявление о сбыте, ценовые варианты иногда устанавливаются без корректировок. Такие виды применения сравнительного подхода в соответствующей степени отражают реальное положение вещей, хотя остаются приблизительными. В идеале – требуется учесть все нюансы и провести корректировку стоимости объекта недвижимости с учётом таковых.

Алгоритм проведения процедуры следующий:

  • Проводится мониторинг объектов, соответствующих техническим и кадастровым характеристикам.
  • Делается выборка на основании совокупности сходных характеристик и рассматривается среднестатистическая стоимость.
  • Квартира или иное помещение сопоставляется с объектом недвижимости, выставляемым на торги.

Иногда сравнительный анализ проводится в отношении каждого из выбранных помещений.

После сопоставления, выводится среднестатистический показатель, отражающий перспективы помещения.

В установленный показатель вносятся корректировки и поправки.

Данный подход опирается на условия оценки квартиры или дома, установленные нормативным регламентом ФСО № 1.  Соответственно положениям такового, при использовании обозначенных методов извлекается та информация, которая выступает в роли достоверной и подтвердила рентабельность её применения в условиях сложившихся тенденций рынка.

Источник: https://myestate.club/finansy/sravnitelnyj-podhod-nedvizhimosti.html

Совершенствование методик оценки недвижимости

Совершенствование методик оценки недвижимости

ОГЛАВЛЕНИЕ

[1] ВВЕДЕНИЕ
[2] Глава 1 ТЕОРЕТИКО-МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ
[2.1] 1.1 Цели и задачи оценки недвижимости
[2.2] 1.2 Подходы и методы оценки недвижимости
[2.3] 1.3 Проблемы и перспективы развития методов оценки недвижимости
[3] Глава 2 АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОБЗОР РЫНКА
[3.1] 2.1 Макроэкономическая ситуация, влияние на рынок жилья
[3.2] 2.2 Обзор рынка жилья
[3.3] 2.2 Рынок аренды жилья
[4] Глава 3 ПРАКТИКА ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ НА ПРИМЕРЕ ДОЛИ КВАРТИРЫ В Г. ВЛАДИМИР
[4.1] 3.1 Описание объекта оценки
[4.2] 3.2 Анализ наиболее эффективного и наилучшего использования объекта оценки
[4.3] 3.3  Расчёт рыночной стоимости объекта оценки различными методами оценки
[4.4] 3.4 Согласование результатов оценки
[5] ВЫВОДЫ
[6] СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы и направленность исследования. Недвижимость проявляется в многогранности роли, которую она играет для всего государства в целом и для каждого члена общества в отдельности.

Экономическое значение недвижимости заключается, прежде всего, в том, что она выступает одним из основополагающих ресурсов воспроизводственного процесса, влияющим на его рост и стабильность.

Земля и расположенные на ней объекты недвижимости, выступая основой производственного процесса, жизнедеятельности населения и слагаемым богатства всей страны, имеют в то же время большое социальное значение.

Важно

Вместе с тем, недвижимость является фактором экономической безопасности государства, от которого зависят перспективы развития всей страны в целом; показателем экологического состояния государства, поскольку от того, эффективно ли используется земля, из экологически безопасных ли материалов строятся здания, зависит экологический статус страны.

Недвижимость как экономическая категория выражает отношения собственности, от использования которой зависит ее результативность. Если недвижимость является государственной собственностью, то она не продается. Если недвижимость — в частной собственности, то она является предметом купли-продажи.

Но и в этом случае, она должна служить воспроизводственному процессу, повышению жизненного уровня населения, безопасности, экологическому равновесию.  Помочь реализовать это должно государство.

Важность и сложность проблемы оценки недвижимости, а также недостаточность ее разработанности повышает научный интерес к ней.

В рыночной экономике не все объекты недвижимости являются предметом купли-продажи (не продаются земля и объекты недвижимости, служащие интересам всего народа, всей страны). Однако, рыночные отношения накладывают отпечаток на все объекты недвижимости, придавая им стоимостную оценку.

Важнейшую роль в рыночной системе играют объекты недвижимости, которые вовлечены в рыночный оборот. Рынок недвижимости в российской экономике представляет качественно новое явление, его существование началось с 1991 года.

Характеризуясь большим количеством противоречий и «изъянов», российский рынок недвижимости требует проведения взвешенной государственной политики, учитывающей важную общественную роль рынка недвижимости в отечественной экономике.

В настоящее время функционирование рынка недвижимости тесно интегрировано во все сферы экономической и социальной жизни российского общества. Оборот в сфере недвижимости и строительства занимает более 15% ВВП России, притом каждый год он устойчиво растет.  Все это повышает актуальность выбранной темы исследования.

Совет

Степень разработанности проблемы. Проблемами оценки эффективности использования недвижимости занимались Ч. Акерсон, Дж. Фишер, Г. Харрисон, Дж. Эккерт, Л. Эллвуд. С. Джильберто и С. Голдберг, Дж. Браун, Дж. Мэтисяк исследуют недвижимость в контексте рынков капитала. Ч. Вюртзебах анализирует современные теории управления портфелем недвижимости. С. Роулак занимается вопросами оценки инвестиций в недвижимость (в контексте управления портфелем недвижимости). Ч. Вюртзебах и Э. Баум исследуют международные рынки недвижимости, в основном США и Западной Европы. Р. Страйк особое значение уделяет проблеме формирования и перспективам развития системы ипотечного жилищного кредитования строительства в условиях переходной экономики.

В российской современной экономической литературе, в связи с относительно небольшим периодом существования рыночных отношений в сфере недвижимости, эта проблема разработана фрагментарно, ощущается значительное отставание научных разработок по этой проблеме, недостаточно работ фундаментального характера.

Многие исследования по данной тематике представляют собой переводной материал, не адаптированный к условиям России.

Наиболее системный теоретический подход к проблемам недвижимости представлен в трудах современных российских исследователей Е. Ардемасова, А. Асаула, И. Балабанова,                  Н. Волочкова, С. Грибовского, В. Горемыкина, Л. Игнатова, Д. Львова, Е.

Максимовой,                 А. Марченко, Ю. Пашкуса, Г. Поляковского, Н. Разновой, В. Ресина, Г. Стерника, Е. Тарасевича, Н. Щербаковой.

Среди них можно выделить труды В. Горемыкина, в которых всесторонне рассматривается недвижимость как экономическая категория, вопросы управления недвижимостью, анализируется налогообложение и учет в этой сфере.

Читайте также:  Как продать земельный участок: процедура, порядок, оформление документов, минимизация рисков

Заслуживают внимания и научные исследования И.  Балабанова в области изучения инвестиционных процессов в сфере недвижимости. В работах               Г.

Поляковского показана связь рынка жилья с рынком земли, обосновывается формирование на их основе единого рынка недвижимости; экономика жилищного сектора раскрывается как часть единой системы рыночных отношений, определяются факторы, от которых зависит доступность жилья, рассматриваются различные направления и инструменты государственного регулирования жилищной политики. В работах Ю.

Обратите внимание

Пашкуса анализируется категория недвижимости как объект юридических, экономических, финансово-кредитных отношений. С. Грибовский и Е. Тарасевич дали разработку адаптации методологии мировой теории оценки недвижимости к современным российским условиям. Отдельного внимания заслуживают работы С.

Грибовского, посвященные развитию методов индивидуальной и массовой оценки недвижимости, в особенности методу капитализации дохода.

Наибольший практический интерес  представляют предлагаемые им подходы к моделированию рынков городской недвижимости, что важно как для целей проведения массовой и индивидуальной оценки, так и для изучения закономерностей развития региональных рынков недвижимости, создания целостной системы управления недвижимым имуществом региона.

Однако до сих пор не уделено должного внимания изучению оценке жилой недвижимости, в частности не целостного объекта а только доли собственности в нем (доли в квартире). Это и определило выбор темы, цели и задач исследования.

Цель и задачи исследования. Целью работы является совершенствование методики оценки жилой недвижимости. Достижение поставленной цели предполагает решение следующих задач:

  •  определить цели и задачи оценки недвижимости;
  •  рассмотреть подходы и методы оценки недвижимости;
  •  сформулировать проблемы и перспективы развития методов оценки недвижимости;
  •  изучить макроэкономическую ситуацию и ее влияние на рынок жилья;
  •  сделать обзор рынка жилья;
  •  рассмотреть рынок аренды жилья;
  •  дать описание объекта оценки;
  •  проанализировать наиболее эффективное и наилучшего использование объекта оценки;
  •  рассчитать рыночную стоимость объекта оценки разработанным методом;
  •  провести согласование результатов оценки.

Предметом исследования является совокупность теоретических, методических и практических вопросов, связанных с методами оценки и анализом эффективного использования объектов недвижимости.

Объектом исследования является доля в оцениваемой квартире.

В процессе осуществления исследования применялись общенаучные методы анализа, синтеза, сравнения, аналогии, системный подход и т.д.

Глава 1 ТЕОРЕТИКО-МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1 Цели и задачи оценки недвижимости 

Человек живет в мире вещей, которые он использует в своем быту, на работе или отдыхе. Одни из них потребляются в качестве сырья или пищи, другие – служат различными видами орудий, третьи – используются как элементы окружающей среды. Однако, независимо от способов применения человеком этих вещей, все они являются объектом его оценки.

Оценка позволяет определить степень полезности, ценности той или иной вещи для человека. Не определив свое отношение к вещи, человеку сложно построить свои отношения с другими людьми.

Фактически на оценивании базируются все сферы человеческих взаимоотношений – мораль, политика, культура, экономика, — а сама оценка превратилась в самодостаточный процесс, направленный на формирование норм поведения и принятия решений.

Система оценок обеспечивает нормальное и устойчивое развитие общества.

Важно

Особую роль оценка играет в его экономической жизни, где людям очень важен процесс оценивания благ, в которых они нуждаются.

Исключительное место среди этих благ занимает земля. Как часть природы, земля предоставляет основу для жизнедеятельности людей, обеспечивая их необходимыми ресурсами и создавая пространственный базис для экономической и социальной деятельности.

Одновременно земля наряду с рабочей силой, капиталом и предпринимательской инициативой выступает источником дохода и объектом собственности, относительно которого формируется целый ряд имущественных отношений, связанных с ее владением, пользованием и распоряжением.

В той или иной мере правомочия по отношению к земле распространяются и на все объекты, которые с ней неразрывно связаны, что позволяет говорить о специфическом, недвижимом, виде имущества, которое отличает:

  •  стационарность, т.е. невозможность его перемещения без ущерба и потери потребительных свойств;
  •  материальность, т.е. его существование в натурально-вещевой и стоимостной формах;
  •  долговечность, т.е. соразмерность срока его существования и использования с продолжительностью жизни одного и даже нескольких поколений людей.

Эти черты недвижимого имущества позволяют рассматривать его как одну из важнейших составляющих реального богатства не только для отдельного человека, но и для государства и общества в целом.

Недвижимость может использоваться для удовлетворения насущных потребностей человека и его деятельности; она является привлекательной для инвестирования с целью получения дохода и может служить надежным средством обеспечения кредита.

Однако одного понимания, что недвижимость имеет большую ценность недостаточно.

Для того чтобы разумно распорядиться этим богатством его собственнику – гражданину, предприятию, территориальной общине или государству, — необходимо знать за какую сумму денег можно продать или сдать в аренду объект недвижимости, либо использовать его в качестве залога.

Именно с этой целью и осуществляется оценка, направленная на определение стоимости недвижимого имущества, т.е. той суммы денег, за которую может состояться смена собственника, условий собственности или условий использования собственности.

Оценка стоимости сегодня является неотъемлемым элементом при совершении гражданско-правовых сделок, принятии инвестиционных решений, при управлении территорией и территориальном планировании.

Кроме того, оценка в обязательном порядке используется для целей налогообложения и бухгалтерского учета объектов недвижимости.

Таким образом, оценку недвижимости отличает многообразие функций ее использования и целей, для которых она проводится и которые связаны с потребностью общества в экономическом регулировании имущественных отношений.

Совет

Потребность в знании стоимости и растущий спрос на это знание со  стороны общества привели к тому, что оценка недвижимости постепенно сформировалась в самостоятельный вид профессиональной деятельности. Этому также способствовало и относительное несовершенство рынка, на котором осуществляются сделки относительно недвижимости.

Формирование цен на недвижимость всегда происходит в условиях не равновесия спроса и предложения, ограниченного количества продавцов и покупателей, а главное, под воздействием множества конкретных и вполне определенных факторов, оказывающих на них влияние.

В целом, купля-продажа недвижимости более сложный процесс, чем обычного товара. Она предполагает юридическое оформление сделки, заключение договора и государственную регистрацию.

Кроме того, условия этой сделки регулируются не только мнениями сторон, но и законами государства в части землепользования, градостроительства и охраны окружающей среды (рис. 1.1).

Рис. 1.1 Цель оценки недвижимости

Все это обусловливает необходимость присутствия на рынке недвижимости специалистов по оценке – оценщиков, — деятельность которых направлена на определение адекватной состоянию рынка стоимости. Особенно остро такая потребность возникает в условиях зарождающихся и подавленных рынков, как это имело место в США в период депрессии 30-х годов или в странах СНГ в период массовой приватизации.

Таким образом, развитие оценки недвижимости как вида деятельности обусловлено существующим спросом на ее специфический продукт — знание о стоимости. С целью его продуцирования оценщик, анализируя рынок недвижимости, синтезирует информацию о природе, населении, хозяйстве и представляет ее в качестве иного вида информации – заключении о стоимости объекта недвижимого имущества.

Иными словами, оценка представляет собой процесс определения стоимости недвижимого имущества на конкретную дату в соответствии с установленной процедурой и является результатом практической деятельности оценщика.

В настоящее время оценочная деятельность в РФ регулируется на основе следующих нормативно-правовых актов:

Источник: http://refleader.ru/jgebewrnabewmer.html

Затратный метод оценки недвижимости

Затратный подход, используемый для оценки недвижимости, основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта оценки.

Особенность применения затратного подхода составляет понимание оценщиком различия между восстановительной стоимостью (стоимостью воспроизводства) объекта и стоимостью замещения.

Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства) определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурно — планировочных решений, строительных конструкций и материалов и с тем же качеством строительно — монтажных работ.

При определении восстановительной стоимости воспроизводится тот же функциональный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имеются у оцениваемого объекта.

Обратите внимание

Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных стандартов, материалов, дизайна и планировки.

Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения — издержками на создание современного объекта — аналога.

Случаи, когда может быть применен затратный подход:

  • когда оцениваются новые или недавно построенные объекты;
  • когда необходимо определить вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земли;
  • когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства;
  • для оценки объектов незавершенного строительства;
  • для оценки в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок);
  • для оценки в целях страхования;
  • для итогового согласования стоимости.

Основные этапы расчета стоимости с применением затратного подхода:

  1. оценка рыночной стоимости земельного участка;
  2. оценка полной стоимости воспроизводства (замещения) оцениваемого здания;
  3. расчет величины износа;
  4. определение стоимости воспроизводства (замещения) объекта оценки;
  5. расчет итоговой стоимости объекта оценки путем суммирования стоимости воспроизводства (замещения) строения со стоимостью земельного участка.

Стоимость замещения объекта оценки  сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость воспроизводства объекта оценки  сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных мате риалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

Более предпочтительным является расчет стоимости воспроизводства, поскольку при замене определяются затраты на строительство здания, отличающегося от оцениваемого по многим характеристикам.

Выбор расчета стоимости замещения является обоснованным, если у оцениваемого здания имеются признаки функционального износа, что снижает коммерческую привлекательность для потенциального покупателя.

Рассмотрим методы определения стоимости воспроизводства (замещения).

Метод количественного обследования (количественный метод) заключается в составлении смет затрат на все виды работ, которые необходимы для строительства отдельных конструктивных элементов объекта и объекта в целом: затраты труда, материалов, средств механизации работ.

К этим затратам необходимо добавить накладные затраты и прибыль застройщика, а также затраты по проектированию, строительству, приобретению и монтажу оборудования, необходимые для воспроизводства оцениваемых улучшений. Метод количественного анализа наиболее точный, но и наиболее трудоемкий.

Для его применения требуются высокая квалификация оценщика и большой опыт в составлении строительных смет.

Метод сравнительной единицы начинается с определения стоимости строительства сравнительной единицы (1м2, 1м3) аналогичного здания. Затем вносятся поправки на различие между оцениваемым и аналогичным объектом.

Читайте также:  Земли промышленности и иного специального назначения: состав, управление, перевод

Полная стоимость оцениваемого объекта определяется путем умножения скорректированной стоимости единицы сравнения на количество единиц сравнения.

При выборе объекта аналога необходимо учитывать единое функциональное назначение, близость физических характеристик, сопоставимый хронологический возраст сравниваемых объектов и другие характеристики.

Метод разбивки по компонентам (по укрупненным видам работ оценка рыночной стоимости земельного участка отличается от предыдущего метода тем, что стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей его отдельных строительных компонентов (фундаментов, перекрытий, стен и др.)

Можно выделить несколько вариантов метода разбивки по компонентам:

  • метод субподряда основывается на том, что строитель обычно нанимает субподрядчиков для выполнения, по крайней мере, части работ. При использовании этого метода стоимость объекта находится путем сложения затрат по всем субподрядчикам.
  • метод разбивки по профилю работ сходен с методом субподряда. Предполагает расчет затрат на наем отдельных специалистов.
  • метод выделения затрат заключается в использовании разных единиц сравнения для оценки различных компонентов зданий, затем эти оценки суммируются.

Определение износа

Определение износа необходимо для того, чтобы учесть различия в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости. Износ в оценке означает потерю полезности, а значит и стоимости объектом оценке по любой причине.

Выделяют три способа расчета износа:

  • сравнения продаж;
  • эффективного возраста;
  • разбиения на виды износа.

Наиболее распространенным является метод разбиения на виды износа. В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний (экономический). Физический и функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Экономический износ, как правило, неустраним.

Износ считается устранимым, если его устранение физически возможно и экономически целесообразно.

Выявление всех возможных видов износа – это накопленный износ объекта недвижимости.

Важно

Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ может возникать под воздействием эксплуатационных факторов или под воздействием естественных и природных факторов.

Существуют четыре основных метода расчета физического износа: экспертный, нормативный (или бухгалтерский), стоимостной и метод расчета срока жизни здания.

Самым точным и наиболее трудоемким способом является экспертный. Он предполагает создание дефектной ведомости и определение процента износа всех конструктивных элементов здания или сооружения.

Нормативный метод расчета физического износа основан на использовании различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня.

Стоимостной метод заключается в определении затрат на восстановление элементов зданий и сооружений. Путем осмотра определяется процент износа каждого элемента здания, который затем переводится в стоимостном выражении. Недостатком метода является обязательная детализация и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания.

Метод расчета срока жизни зданий базируется на экспертизе строений оцениваемого объекта и предположении, что эффективный возраст объекта (возраст, который соответствует физическому состоянию объекта и учитывает возможность его приобретения) так относится к типичному сроку экономической жизни (время, в течение которого объект может приносить прибыль), как накопленный износ к текущей восстановительной стоимости.

К функциональному износу относят снижение стоимости имущества, связанное с несоответствием конструктивных и планировочных решений, строительных стандартов, качества дизайна, материала изготовления современным требованиям к этим позициям.

Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату оценки без обновленных элементов (разница между стоимостью воспроизводства здания и его стоимостью замещения).

Признаком неустранимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков.

В зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого функционального износа может определяться двумя группами факторов (более подробно см. учебное и практическое пособие под ред. Рутгайзера В.М.

Оценка рыночной стоимости недвижимости М., Дело, 1998 или Основы оценки стоимости недвижимости. Коллектив авторов: Белокрыс А.М., Болдырев В.С. и др.

, М:, Международная академия оценки и консалтинга, 2004):

  • недостаточностью отдельных элементов здания или их качественных характеристик;
  • переизбытком отдельных элементов (наличием сверх улучшений).

Стоимость устранимого функционального износа определяется:

  • недостаточностью отдельных элементов здания или их качественных характеристик;
  • потребностями в замене или модернизации элементов;
  • переизбытком отдельных элементов (наличием сверх улучшений).

Внешний (экономический) износ – обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: местоположения, рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Хотя внешний износ в большинстве случаев не устраним, иногда он может самоустраниться из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:

  • метод капитализации потерь в арендной плате  сравнение доходов от арендной платы двух объектов, один из которых подвергается негативному воздействию. При применении этого подхода сначала определяется величина потерь для недвижимости в целом, а затем из нее выделяется доля потерь, приходящаяся на здание, которая капитализируется исходя из сложившейся нормы капитализации для зданий.
  • метод парных продаж требует наличия достаточного для сравнения количества продаж недвижимости, отличающихся от оцениваемого по местоположению и окружению. Разница в стоимости двух сопоставимых объектов, один из которых имеет признаки износа внешнего воздействия, позволяет сделать вывод о величине внешнего износа оцениваемого объекта.

Метод сравнения продаж состоит в выявлении величины накопленного износа путем сопоставления полной стоимости воспроизводства оцениваемого здания с ценами продаж аналогов на рынке (см. учебное и практическое пособие под ред.

Рутгайзера В.М. Оценка рыночной стоимости недвижимости М., Дело, 1998 или Основы оценки стоимости недвижимости. Коллектив авторов: Белокрыс А.М., Болдырев В.С. и др.

, М:, Международная академия оценки и консалтинга, 2004).

Метод эффективного возраста основан на экспертизе строений оцениваемого объекта и гипотезе о том, что эффективный возраст (ЭВ) так относится к сроку экономической жизни (СЭЖ), как накопленный износ (И) к полной стоимости воспроизводства (ПСВ):

И = (ЭВ/СЭЖ)*ПСВ

Совет

Эффективный возраст – продолжительность жизни здания, оцени ваемая экспертно оценщиком исходя из физического состояния, дизайна, других факторов, влияющих на стоимость, на дату оценки.

Срок экономической жизни – продолжительность жизни здания, в течение которого улучшения вносят вклад в стоимость объекта, превышающий затраты на улучшение, т.е. когда износ является устранимым.

После определения совокупного накопленного износа оценщик для получения итоговой стоимости объекта недвижимости прибавляет к стоимости земельного участка разницу стоимость воспроизводства (замещения) объекта.

Приведем краткий обзор основных методов, используемых при оценке земельных участков (см. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных Распоряжением Минимущества РФ № 568р от 07.03.2002г.).

  1. Метод капитализации земельной ренты.
  2. Метод соотнесения (переноса).
  3. Метод развития (освоения, предполагаемого использования).
  4. Техника остатка для земли.
  5. Метод прямого сравнительного анализа продаж.
  6. Метод распределения.
  7. Метод выделения.

Определение стоимости земельного участка методом капитализации земельной ренты(доходный подход) заключается в капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей.

В связи с тем, что в нашей стране пока еще мало распространена практика сдачи в аренду частных земель, арендуются главным образом государственные и муниципальные земельные участки.

Арендные платежи в этом случае регламентированы нормативной ценой земли, неадекватной ее рыночной стоимости, поэтому на практике применение метода капитализации земельной ренты дает не достаточно объективные результаты.

Метод соотнесения (переноса) состоит в определении соотноше ния между стоимостью земельного участка и возведенных на нем улуч шений. Оценивается общая стоимость застроенного участка, из нее вычитается стоимость зданий и сооружений и получается стоимость зе мельного участка. Метод соотнесения целесообразен при недостаточно сти сравнимых продаж свободных земельных участков.

Метод развития (освоения) представляет собой упрощенную модель инвестиционного анализа варианта наилучшего использования земельного участка, не имеющего аналогов в сравнимых продажах. Как правило, это нестандартные крупные земельные массивы, для которых решается вопрос их рационального освоения. Такие случаи довольно часто встречаются в российской практике оценки.

Техника остатка для земли   универсальный метод оценки, но он наиболее эффективен при отсутствии сведений о сравнимых продажах свободных участков и наличии информации о доходности объекта.

В этом случае затратным подходом оценивается стоимость улучшений и с помощью коэффициента капитализации для здания определяется относящаяся к нему часть чистого операционного дохода.

Остальная часть чистого операционного дохода всей собственности с помощью коэффициента капитализации для земли преобразуется в оценку ее стоимости.

Самым надежным из всех вышеуказанных методов в мировой практике принято считать метод прямого сравнительного анализа продаж.

Расчет методом сравнительного анализа продаж заключается в анализе фактических сделок куплипродажи аналогичных земельных участков, сравнении их с оцениваемым и внесении соответствующих поправок на различия, которые имеются между сопоставимыми участками и оцениваемым.

Обратите внимание

В результате сначала устанавливается продажная цена каждого сопоставимого участка, как если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый участок, а затем определяется средневзвешенная стоимость оцениваемого земельного участка.

В этом разделе были рассмотрены основные подходы и методы оценки недвижимости.

Доходный подход включает два метода: метод прямой капитализации и метод дисконтированных денежных потоков. Различаются эти методы способом преобразования потоков дохода.

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, который прогнозируется получать от оцениваемого объекта до бесконечности, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков – доход от ее предполагаемого использования за несколько прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Сравнительный подход к оценке недвижимости основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы за последнее время. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Сравнительный подход целесообразно применять, когда имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи по объектам аналогам. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

Затратный подход применим к оценке практически любых объектов недвижимости, однако не во всех случаях такое применение оправдано (например, оценка приносящей доход недвижимости).

Преимущество применения затратного подхода связано с тем, что недостаточность и (или) недостоверность информации о состоявшихся сделках по купле-продаже объектов аналогов или отсутствие доходов от объекта (и/или отсутствие возможности их прогноза) в ряде случаев ограничивает возможность использования других подходов к оценке.

Источник: http://pro100ocenka.ru/zatratniy-metod-ocenki-nedvizhimosti/

Ссылка на основную публикацию