Что такое субаренда квартир и чем выгодно заключение такого договора?

Что такое субаренда квартиры: суть процесса и правила оформления договора

Многие люди предпочитают зарабатывать определенный доход на субаренде жилых помещений. Этот вид заработка не требует вложения значительного количества средств, а также считается законным и простым.

Понятие и суть сделки

Например, выбирается квартира, которая сдается в аренду. Арендатор составляет с арендодателем соответствующий арендный договор, на основании которого должен уплачивать невысокие платежи за квартиру.

Далее он ищет субарендаторов, с которыми так же заключается контракт. Арендатор получает за жилье немного большие платежи, чем те, которые уплачивает владельцу жилья. За счет этого обеспечивается его доход.

В законодательстве субаренда является законной сделкой, которая регулируется определенными нормами. Обязательным условием для предоставления квартиры в субаренду является то, что владелец жилья должен оповещаться о таком действии.

Аренда и субаренда квартир, как правильно заключить договор? Смотрите в этом видео:

Кому выгодна субаренда

Выгодна данная сделка, как владельцу недвижимости, так и самому арендатору. Собственник получает арендатора, который постоянно уплачивает платежи за объект, а при этом следит за его сохранностью и состоянием.

Переуступка прав аренды нежилого помещения, как оформляется по закону? Смотрите тут.

Арендаторы обычно обращают внимание на крупные помещения, которые далее разделяются на несколько отдельных объектов. Они сдаются по высокой цене.

Часто сдается жилье посуточно, что позволяет субарендатору получать действительно высокий доход.

Предмет соглашения и его условия

Важно! Перед сдачей жилья в субаренду непременно первоначально с собственником помещения составляется соответствующий арендный договор, причем в нем должна содержаться информация, на основании которой имеет возможность арендатор сдавать жилье повторно.

Не допускается, чтобы договор субаренды был более длительным по сравнению с первоначальным договором аренды.

Нередко сдается повторно не полностью вся квартира, а некоторая ее часть, а в этом случае комната должна детально описываться в договоре.

Образец договора найма жилого помещения.

Как правильно заключается договор

Сдача жилья в субаренду будет законной только при грамотном формировании соответствующего договора.  Образец договора субаренды жилого помещения можно скачать ниже бесплатно.

Непременно возможность для этого должна указываться в арендном контракте.

При составлении договора субаренды учитываются некоторые правила:

  • предметом соглашения выступает жилье, которое сдается внаем третьим лицам, являющимся субарендаторами;
  • прописывается адрес недвижимости, в отношении которой формируется документ;
  • непременно указывается, что сдача квартиры в субаренду – это законная сделка, о которой оповещен непосредственный владелец жилья;
  • часто имеются условия, на основании которых можно расторгнуть договор, причем обычно причинами для этого являются: не уплачиваются субарендаторами средства за квартиру, используется жилье не по назначению, а также наносится ему определенный вред;
  • особенно много внимания при составлении такого договора уделяется информации относительно суммы платежа, а также сроков, в течение которых должны вноситься деньги субарендаторами;
  • прописывается период, на который предоставляется квартира в субаренду;
  • субарендатор может пользоваться квартирой только после внесения предоплаты, обладающей оптимальным размером, причем устанавливается она субарендодателем.

От правильности составления данного соглашения зависят оптимальные отношения между арендатором и субарендатором.

Как правильно составить договор субаренды нежилого помещения? Смотрите здесь.

Требуется ли регистрировать договор

Люди, желающие зарабатывать с помощью сдачи жилья в субаренду, задумываются о необходимости регистрации договора.

Для этого учитываются нюансы:

  • если регистрировался арендный договор, то желательно и повторное соглашение зарегистрировать;
  • по законодательству любой такой договор должен фиксироваться в Росреестре, а иначе это является нарушением требования налоговой инспекции;
  • обе стороны могут прийти к согласию относительно того, что документ не регистрируется, но в этом случае срок действия обеих соглашений должен быть меньше одного года.

Если недобросовестные арендаторы осуществляют сделки, на основании которых сдают квартиры повторно в субаренду без получения разрешения на этот процесс от владельца помещения, то регистрация обычно отсутствует.

В каком случае договор подлежит регистрации.

Каковы риски процесса

Владельцы жилья сталкиваются с разными рисками. Это обусловлено тем, что они не видят, кто именно пользуется их жильем. Они не оценивают субарендаторов и не заключают с ними никаких соглашений.

Имущество может быть разрушено или испорчено, а если отсутствует официальный договор с арендатором, то возмещать потери придется за счет своих средств.

Также существует достаточно много разных мошеннических схем, используемых аферистами, которые позволяют вовсе лишить владельца квартиры его права на эту недвижимость.

Как разрешаются разные споры

Часто между собственниками жилой недвижимости и арендаторами возникают многочисленные споры и разногласия. Первоначально они должны решаться мирным путем, для чего люди обсуждают возможные способы решения возникшей проблемы.

При этом часто приходится сталкиваться со сложностями:

  • у субарендатора могут отсутствовать необходимые средства для уплаты платежей по договору, а в этом случае арендатор по желанию может предоставить ему отсрочку на определенный период времени, причем такое решение позволит исключить вмешательство третьих лиц;
  • если не получается достичь определенной договоренности, то придется пользоваться помощью профессиональных юристов для обращения в суд;
  • в суде первоначально оценивается, насколько законными являются действия обеих сторон, поэтому если отсутствует официальная регистрация договора субаренды, то требования истца могут остаться неудовлетворенными;
  • даже арендатор может нарушать первоначальный договор аренды, причем в этом случае владелец помещения может быть поставлен в неудобное положение.

Заключение

Таким образом, сдача квартир в субаренду арендаторами считается достаточно интересным и необычным способом заработка.

Выгодно ли сдавать свою квартиру в субаренду? Ответы в этом видео:

Наиболее часто граждане формируют долгосрочный арендный договор, после чего жилье сдается посуточно, что позволяет получить действительно хороший доход.

Как правильно вести бизнес на субаренде квартир? Читайте по ссылке.

Все отношения между участниками должны регулироваться соответствующими контрактами, поэтому в них обязательно вносятся только достоверные и точные сведения.

Обратите внимание

Арендаторы должны помнить, что если субарендаторы нанесут урон жилью, отвечать перед собственником все равно придется им.

Для минимизации рисков рекомендуется регистрировать соглашения в Росреестре.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:
Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Источник: http://ProNovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/arenda-i-najm-zhil-ya/subarenda-kvartiry.html

Подводные камни при заключении договора аренды жилья | Риэлторские технологии

Подробности Категория: Риэлторские технологии Опубликовано 04.04.2015 13:59

Несмотря на кризис, на рынке аренды жилья оживление, рост спроса и предложения есть даже в небольших городах типа Ярославля.

Для защиты своих прав жилец и собственник заключают договор аренды жилья, важно при этом учесть несколько моментов, что бы избежать распространенных ошибок.

На самом деле заключение договора — обязательное условие при аренде жилья, хотя говорить аренда не совсем верно, сдача жилья физлицам — юридически называется найм.

Когда срок аренды в договоре не указан, то берется максимальны, и он будет действовать 5 лет, при указании срока действия менее года, договор будет краткосрочным, а 1–5 лет — долгосрочным.

Для арендатора разница между договорами в условиях выселения, при заключении договора на срок более года, вы имеете приоритетное право заключить новый договор.

Если хозяин хочет изменить условия — он должен сделать это за 3 месяца до окончания старого договора, так же ему сложнее будет сменить жильцов, отказать в продлении договора он может только если не будет сдавать квартиру в течении года.

При этом арендатор (наниматель) имеет право на досрочный разрыв договора без указания причин, а хозяин жилья (наймодатель), такого права лишен, и может это сделать только через суд, если имеются нарушения с вашей стороны.

Важно

Если дело дошло до суда, у вас есть право потребовать время на исправление нарушений, к тому же вы имеете право заселять в квартиру временных жильцов, заключая с ними договора субаренды. Этим пользуются мошенники, поэтому большинство собственников заключают краткосрочные договора на 11 мес, в таком случае у собственника остается право выселить вас до окончания действия договора, и отказать в заключении нового.

В договоре обязательно необходимо определить условия досрочного расторжения и возврата залога и денег. Если таких условий в договоре нет, то хозяин не имеет права на расторжение договора до конца его срока действия.

Увеличение стоимости аренды

Просроченные платежи за аренду или коммунальные услуги — наиболее частая причина споров между собственниками и жильцами. Поэтому для страховки следует внести в договор суммы платежей, условия при которых возможно их повышение и порядок оплаты.

При отсутствии этих пунктов в договоре, хозяин жилья имеет право на повышение цены аренды, но только один раз в год, с уведомлением в письменной форме. При отказе арендатора на смену условия, договор расторгается, и неустойка не оплачивается.

Важно

Для защиты собственника в таких ситуациях, часто взывается «обеспечительный платеж», как правило, это стоимость одного месяца аренды, гарантия, на случай если жильцы съедут и не заплатят. Альтернатива — это авансовое внесение платежей за будущий месяц.

Взаимоотношения с хозяином жилья

Перед заключением договора нужно тщательно обсудить детали проживания и занести из в договор.

Если собственник приходит в квартиру, которую сдал по желанию или когда вас нет дома, то это может стать причиной для досрочного расторжения договора, утверждают опытные юристы.

Важно

Так же часто встречается ситуация когда квартира меняет собственника, в этом случае договор просто перезаключается на тех же условиях с новым владельцем.

За чей счет ремонт

Отдельным пунктом в договоре надо определить ваши полномочия на изменения в квартире, можете ли вы делать ремонт, так как в типовом договоре часто есть строка о том, что жилец обязуется вернуть жилье, в том же виде в каком получил.

Если вы договоритесь о ремонте, то как правило собственник идет на встречу и делает скидку на аренду в размере 15-25%. Не стоит делать ремонт, а после просить вычета за это из арендной платы.

Важно

Например, в договор следует внести пункт о том, что если вы делаете ремонт — то при досрочном расторжении собственник компенсирует его полную стоимость, договор при этом стоит заключать на большие сроки 3–5 лет.

По действующим нормам ГК, текущий ремонт выполняется за счет жильцов, а капитальный за счет собственником, если иное не указано в договоре аренды.

Имущество в квартире

Для того что бы избежать возможных претензий в будущем о поврежденной мебели и ремонте, детально опишите в договоре сдаваемое жилье.

Лучше всего это оформить в виде приложение к договору, где будет подробное описания состояния стен, полов, санузла, кухни и других помещений, так же туда надо внести мебель, бытовую технику и другие вещи которые предоставляет собственник. Не лишним будет указать стоимость.

Важно

Конечно в квартирах нижнего ценового сегмента, со старой мебелью, подробная опись не нужна, но для элитной с хорошим ремонтом и новой техникой можно даже сделать фотографии. Обговорите условия ремонтов и компенсации убытков в случае аварий водопровода или других инженерных сетей, и добавьте это в договор.

Читайте также:  Список документов, требующихся на регистрации права собственности на квартиру

Источник: http://yarkvartal.ru/rieltorskie-texnologii/podvodnye-kamni-pri-zaklyuchenii-dogovora-arendy-zhilya.html

Чем может отличаться договор аренды от субаренды

Аренда и субаренда — два похожих понятия с одинаковым принципом действия. Они используются преимущественно в коммерческих целях для определения взаимоотношений сторон.

И чтобы понять отличия этих понятий, необходимо рассмотреть каждое из них по отдельности.

Общее определение

Аренда — это наем имущества одним лицом у другого лица за обговоренную сторонами плату и на определенный срок.

Документом, определяющим взаимоотношения арендатора и арендодателя, является договор аренды, в котором прописываются основные условия предоставления имущества во временное пользование.

Понятие «аренда» подразумевает передачу имущества, находящегося в собственности третьему лицу.

Обговариваются условия пользования, причины расторжения договора, права и обязанности сторон.

При аренде пользователь имуществом имеет право передавать его часть другим лицам. Но вся ответственность за сохранность вверенной собственности ложится на плечи арендатора.

Субаренда — это вид взаимоотношений двух лиц, при которых в аренду сдается часть имущества, уже находящегося в аренде.

Иными словами, субаренда представляет собой переуступку прав временного владения имуществом.

Участие в аренде нескольких лиц увеличивает риски владельца имущества. Получать дополнительную прибыль удается не всегда, но собственник может увеличить размер арендной платы. Субаренда возможна только при согласии владельца имущества.

Правовые акты

Процесс аренды и субаренды регламентируется несколькими законодательными актами:

  Статья №608 ГК определяет, какие лица имеют полномочия выступать в качестве арендодателей
 Статья №606 ГК указывает на определение аренды, обязательства сторон
 Статья №432 ГК определяет правила заключения договора субаренды

Возможные сложности

Аренда не относится к сложным с юридической стороны сделкам. Риски для арендодателя существуют, но при грамотно составленном договоре они снижаются до минимума.

Распространенной сложностью является взимание арендной платы в установленные сроки. Арендаторы часто задерживают внесение установленной суммы, а в некоторых случаях и вовсе пропадают, не оплатив за прошедший период.

Субаренда относится к сложным процедурам. Она имеет множество нюансов, с которыми следует ознакомиться перед составлением договора.

Собственник имущества должен знать существующие риски, прежде чем соглашаться на сделку.

 Имущество может быть передано в аренду третьим лицам без согласия владельца риск возрастает при условии, что собственник проживает далеко, и у него нет возможности контролировать процесс пользования помещениями
 Сделку нужно регистрировать для уплаты налогов взимается он с арендодателя, а не собственника. Данная необходимость возникает при составлении договора сроком на 12 и более месяцев. Это более безопасно, чем перезаключать контракт каждые 3-6 месяцев. Можно избежать налогов, составив договор сроком на 10-11 месяцев, но эта уловка может быть признана как мошенничество. В этом случае субарендодателя обяжут выплатить налоги за сдачу имущества и оплатить штраф
 Риски существуют и для субарендаторов договор аренды с собственником может быть заключен на срок меньший, чем договор субаренды. И если оплата произведена сразу за весь период, вернуть назад средства не получится. Владелец имущества не несет ответственность за взаимоотношения субарендатора и субарендодателя
 При нарушении условий договора, собственник может расторгнуть контракт с арендатором это приводит к автоматическому прекращению действия договора субаренды
 В случае порчи имущества субарендатором, покрывать расходы придется арендатору собственник сдает в наем имущество в определенном состоянии и вернуть его следует без изменений

Аренда и субаренда объектов недвижимости хоть и относится к распространенным сделкам, при которых права сторон защищаются на законодательном уровне, имеют множество сложностей.

Видео: налоги при сдаче жилья в аренду

Например, арендатору необходимо уведомить собственника о своем желании сдать в аренду неиспользуемые помещения.

Совет

Без согласия владельца сделка будет считаться недействительной. Но часто об этом «забывают» субарендодатели, сдавая помещения на устном соглашении.

Такие взаимоотношения не защищены законом и при нарушении прав одной из сторон требовать восстановления справедливости в суде будет бессмысленно.

Чем отличается аренда от субаренды

Аренда от собственника занимает основную долю рынка. Она безопаснее с юридической стороны, схема взаимоотношений арендатора и владельца имущества налажена на законодательном уровне. Это основное отличие от субаренды.

Субаренда выгодна начинающим бизнесменам, которым требуется небольшое помещение для развития предпринимательской деятельности.

Снимать целое здание невыгодно в финансовом плане, поэтому данный вид юридической сделки набирает обороты.

Аренда напрямую от собственника обходится дешевле. Субарендодатель всегда делает надбавки для собственной выгоды, поэтому оплачивать придется на 10-20% больше.

Главные моменты

Рассматривая аренду и субаренду, в чем разница между данными видами сделок, выделяется несколько моментов:

 В аренду можно оформить помещение любого типа, независимо от нахождения в субаренду предоставляются помещения в небольших торговых и бизнес центрах, многоквартирных домах, бывших общежитиях и других «неприглядных» зданиях
 Аренда «напрямую» безопаснее при нарушении условий договора можно добиться справедливости в судебном порядке
 Субарендатор «сотрудничает» с двумя лицами арендатор — с одним

Важно понимать, что часто субаренда предоставляется незаконно. Например, арендатор снимает трехкомнатную квартиру и желает сдать одну комнату. Собственник при этом не осведомлен.

Чтобы не стать жертвой мошенничества, необходимо тщательно читать условия договора, в котором должен быть прописан собственник имущества.

Удостовериться в легальности контракта можно, попросив у арендодателя документы на квартиру.

Что выгодней

Что выгодней — аренда или субаренда, зависит от поставленных целей:

 Аренда здания или нескольких помещений выгодна бизнесменам, в перспективе планирующим расширять свою деятельность а на время становления бизнеса неиспользуемое имущество можно сдавать в субаренду
  Субаренда выгодна в плане получения дохода за аренду неиспользуемых помещений
 Арендатор может сдать в аренду помещения, если планируется преждевременный отъезд что по условиям договора подразумевает отсутствие возврата денег за неиспользуемый период
 Для третьей стороны субаренда выгодна в финансовом плане для открытия бизнеса требуется юридический адрес, им может стать часть помещения, оформленного в субаренду
 В крупных городах субаренда жилых помещений является неплохим средством заработка компании или бизнесмены арендуют квартиры на месяц, приводят их в порядок и сдают посуточно. Выгода очевидна для трех сторон
 Арендуя напрямую у собственника, можно не переживать за взаимоотношения других сторон при соблюдении условий договора сделка будет продолжаться весь оговоренный период

Процесс заключения контракта

Договор аренды и субаренды составляется в двух экземплярах с учетом нескольких требований:

 При субаренде обязательно согласие собственника или органов муниципальной власти, если субарендуется муниципальная собственность
 Договор субаренды заключается на срок не превышающий период аренды
 Договор регистрируется в Росреестре если его продолжительность составляет более года
 При заключении договора аренды собственник может указать, что для сдачи помещений в аренду его согласие не требуется это означает, что субаренда может быть оформлена без дополнительных соглашений
  Собственник может получать дополнительный доход от субаренды помещений об этом должно быть указано в договоре, включая сумму компенсации

Оформление соглашения на субаренду земельного участка

Субаренда земельного участка оформляется аналогичным способом. С согласия собственника составляется договор, он должен обязательно регистрироваться в государственных органах.

В некоторых случаях согласие собственника не требуется:

 Если земля принадлежит муниципалитету и была предоставлена в аренду сроком до 5 лет
 Если вместе с земельным участком арендуется находящаяся на нем недвижимость на субаренду которой было получено согласие собственника
 Если арендатор направил запрос собственнику и не получил ответа в течение 30 дней

Если в договоре аренды указано, что землю нельзя передавать в субаренду, то нарушение данного правила приведет к расторжению контракта с собственником.

При составлении договора обязательно описывается имущество, передающееся в субаренду. Необходимо указать площадь земли, находящиеся строения, иная собственность.

Запрещена передача в субаренду земель, на которых расположены предприятия и объекты, принадлежащие государству или муниципалитету.

Обратите внимание

Также запрещено повторно сдавать участки, предназначенные для ведения сельского хозяйства.

Исключения составляются случаи, когда ведением хозяйства занимается фермер, а субаренда предоставляется на определенный срок:

 Время прохождения фермером срочной воинской службы и время получения очного образования фермером (если нет возможности совмещать учебу и ведение хозяйства)
 При временной нетрудоспособности или инвалидности фермера после наступления пенсионного возраста фермера

Рентабельность для жилых помещений

Передавать жилые помещения в субаренду выгодно. Собственники могут передать по договору квартиры во временное пользование агентствам недвижимости, которые предоставляют услуги по суточной и почасовой аренде помещений. В крупных городах бизнес окупается на 100%.

Для повышения рентабельности, потребуется:

 Сделать косметический ремонт, если в этом есть необходимость провести интернет, кабельное телевидение
 Благоустроить квартиру, оформить ее в современном стиле разместить рекламу об аренде квартир
 Приобрести необходимый для проживания атрибут домашнюю одежду, полотенца, бытовую химию

Как правило, компании арендуют на длительный срок дешевые квартиры, делают в них ремонт для повышения стоимости. В итоге выгода очевидна.

Например, арендная плата в месяц составляет 10 000 рублей. За сутки компания берет 1 000 рублей. Получается, что за 10 дней в месяц квартира окупается. Прибыль превышает расходы в 2-3 раза.

Пакет бумаг для регистрации сделки

Чтобы официально зарегистрировать субаренду помещения, потребуется подготовить документы:

  • договор;
  • паспорта всех участников сделки;
  • письменное согласие собственника;
  • документы на имущество;
  • квитанцию об уплате госпошлины.

В 2019 году за регистрацию субаренды физическому лицу потребуется заплатить 2 000 рублей, юридическому лицу — 22 000 рублей.

Необходимость в регистрации договора возникает при его составлении сроком на 1 год и более.

Если имущество передается в субаренду на меньший период, то официально проводить соглашение не требуется.

Но зарегистрированный договор снижает риски сторон, поэтому в некоторых случаях целесообразно обратиться в Росреестр с документами.

Права и обязанности арендатора и субарендатора

Обязанности арендатора и субарендатора схожи:

 Своевременное внесение оплаты в установленном размере если есть веские основания для задержки оплаты, то собственник или арендатор должен быть предупрежден заблаговременно
 Своевременная оплата коммунальных услуг и других платежей если это обговорено условиями договора
 Использование имущество по назначению в жилом помещении нельзя обустраивать кабинет для бизнеса, а в коммерческой недвижимости не допускается проживание людей
 Соблюдение санитарных и гигиенических норм, поддержание чистоты, уважение к соседям уведомление собственника или арендатора о произошедших авариях и чрезвычайных происшествиях
 Сдача имущества по акту, в целостности, если это обговорено условиями контракта после проведения косметического ремонта, в установленные сроки
 Проведение ремонтных работ, если это указано в договоре иные обязанности, предусмотренные соглашением

Арендатор и субарендатор имеют право:

 Использовать имущество по назначению в течение обговоренного периода требовать проведение ремонтных работ
 Пользоваться коммунальными услугами интернетом и телефоном, если производится оплата, а также пользоваться имуществом, переданным по акту

Аренда — это передача имущества во временное пользование. Субаренда — это передача уже арендованного имущества третьим лицам для использования по назначению.

Оба вида юридических сделок имеют свои особенности, которые необходимо знать перед заключением договора.

Источник: http://domdomoff.ru/chem-otlichaetsja-dogovor-arendy-ot-subarendy.html

Субаренда квартир, как бизнес. Как организовать?

В один прекрасный момент в нашей семье стало катастрофически не хватать денег. Работа не устраивала во всех аспектах, как денежных, так и моральных. И тогда у нас с женой появились мысли по поводу создания своего бизнеса. Сразу захотелось стать независимыми от начальства и графика работы.

Читайте также:  Оплатить коммунальные услуги - легко! где именно можно это сделать быстро и без комиссии?

Совершенно случайно мне попалась на глаза одна статья в интернете. Суть ее заключалась в примерах открытия собственного бизнеса с учетом имеющихся средств. Особенно заинтересовал меня раздел, где стартовый капитал был менее 50 тысяч рублей.

Я предлагал супруге различные варианты бизнеса. Торговать элитными дровами, печатать на кружках и майках фотографии, открыть ларек по изготовлению ключей, резать стекло и зеркала, вплотную заняться ксерокопией и фотографиями на паспорт, открыть фотостудию.

Но ни одна моя идея не находила отклика в душе.

Самой доступной и знакомой показалась идея субаренды квартир на сутки и часы,. Мы сами прибегали не раз к подобным услугам.

Снимали посуточно квартиру, когда к нам приезжали родственники и друзья из другого города, коллеги по работе в командировку. Также были случаи, когда квартиру арендовали знакомые, чтобы отметить праздник.

Минусом было лишь то, что мы не знали всех тонкостей этого бизнеса изнутри.

Выручила нас общая знакомая, которая уже около года занималась субарендой квартир, как бизнесом. Узнав примерную схему действий, мы смогли, наконец, приступить к реализации своей задумки. А теперь хочется поделиться своим опытом в этом деле с новичками. И рассказать реальные случаи и истории, с которыми предстоит столкнуться.

Как рассчитать стартовый капитал

Для получения максимальной прибыли от бизнеса по субаренде квартир мы решили, что снимать стоит несколько квартир, планировали начать с двух или трех. Для нас принципиально было найти квартиры в нужных нам районах города, чтобы удобно было самим добираться, и они находились в выгодном месте расположения для клиентов.

Просмотрев все местные газеты и сайты с объявлениями, стало понятно, что средняя цена на квартиры составляла 15-25 тысяч рублей, вместе с коммунальными платежами. Речь шла о квартирах со свежим косметическим ремонтом, обязательным наличием мебели и необходимой бытовой техники.

Также мы учитывали, что нам потребуется постельное белье, полотенца, посуда и другие бытовые принадлежности для гостей.

Важно

Подсчитали мы и затраты на платные объявления в газете и дополнительные услуги при размещении рекламы на сайтах. Они составляли около 6000 рублей.

Итоговую сумму мы оценили в 50-60 тысяч рублей.

Поиск необходимой суммы

Сбережений на тот момент у нас не было. Вариант продажи машины мы тоже не рассматривали, к тому же, она была необходима для работы. Чтобы не занимать у родственников и друзей, мы решили взять кредит.

Получить сразу всю сумму мы не смогли, поэтому пришлось оформить 2 кредита в разных банках. Супругу банк предоставил потребительский кредит в размере 30 тысяч, а я оформила кредитную карту на 20 тысяч рублей.

Конечно, лучше не прибегать к услугам банков, а скопить или занять необходимую сумму у знакомых, чтобы не переплачивать проценты, которые в нашей стране очень высокие.

Поиск квартир для субаренды

  • Стоит искать квартиру в том районе, где хорошо развита инфраструктура. Центральные районы города всегда пользуются спросом. Если речь идет о спальном районе города, то рядом должны находиться магазины, остановки общественного транспорта, стоянки такси, торговые центры. Дешевая квартира на окраине города вряд ли будет интересна гостям. А вам она принесет только убытки.
  • Подбирать квартиру стоит в зависимости от целевой аудитории. Если рядом располагается институт или колледж, то жилье будут часто снимать студенты, которые ищут недорогие варианты. Чтобы сократить свои затраты, они часто объединяются в компанию из 3-5 человек и снимают двухкомнатную квартиру. В этом случае не стоит тратиться на аренду однокомнатной квартиры с евроремонтом, потому что за сохранность мебели и техники придется отвечать вам. А молодежь – народ непредсказуемый.
  • Если же квартира находится в центре города или в районе с большим количеством ресторанов, ночных клубов и развлекательных центров, то уровень жилья должен быть соответствующий. Красивый ремонт, качественная мебель и вся необходимая техника будут обязательными условиями большинства клиентов.
  • Чистая и ухоженная квартира среднего уровня всегда найдет своих клиентов. При условии, что она располагается в удобном месте.
  • Учтите, что вам необходимо будет подключить беспроводной интернет и ТВ. Наличие этой услуги интересует практически всех клиентов.
  • Постельное белье и полотенца. Рассчитывайте, что на каждое спальное место необходимо 2 комплекта, чтобы после отъезда одного гостя, у вас было готово чистое белье для следующих клиентов. Количество полотенец также зависит от количества гостей.
  • Одеяла и подушки необходимы для каждого спального места. Такие вещи не требуют регулярной чистки, хотя запасной набор не помешает.
  • Посуда. Позаботьтесь о наличие в квартире стаканов, тарелок, вилок и ложек. Рассчитывайте приборы на возможное количество гостей. Например, в однокомнатной квартире их будет не больше трех. Не забудьте о кастрюле и сковороде, возможно, гости захотят сами что-то приготовить.
  • Салфетки, туалетная бумага, мыло, губки, веник и совок, чистящие и моющие средства должны быть в каждой квартире.
  • Утюг, гладильная доска и сушилка для белья.

Все дополнительные вещи вы можете приобрести на свое усмотрение. Это могут быть ароматизаторы воздуха, пепельницы, свечи, шампуни, гели для душа, стиральные порошки.

Постарайтесь найти оптовую базу, либо супермаркет, где проходит акция, чтобы приобрести все необходимые товары по низкой цене. Посуда может разбиться, а белье приобрести непригодный вид, поэтому не стоит тратить деньги впустую.

Размещение объявлений в газетах и на сайтах

Большинство сайтов предлагают опубликовать ваше объявление бесплатно. Но чтобы ваше предложение всегда находилось в начале списка, вам придется доплатить. Каждый сайт устанавливает свои цены на дополнительные услуги. Этот вопрос вам предстоит изучить самостоятельно.

Просто наберите в поисковике запрос «снять квартиру посуточно». И оставьте свое объявление на всех сайтах с первой страницы результатов поиска.

Обязательно опубликуйте объявление в местной газете. Не все люди могут воспользоваться интернетом, многие по привычке открывают газету. Например, студенты думают, что дешевую квартиру, которую сдает бабушка, они смогут отыскать только в газете. Приезжие на автовокзале тоже купят местную прессу.

Организация рабочего процесса по субаренде квартир

Если вы нашли подходящие квартиры и опубликовали объявления, ждите звонков клиентов. Для удобства можно приобрести недорогой телефон с городским номером.

Можно распечатать визитки с контактами и оставить их в каждой квартире, чтобы гости забирали их с собой.

Бизнес по субаренде квартир легко можно совмещать с бизнесом по продаже базы собственников арендодателей и получать хороший совокупный доход.

Когда вам звонят клиенты, постарайтесь определить, что за человек говорит с вами. Люди в сильно нетрезвом состоянии доставят вам только хлопоты. Такие клиенты могут просто не приехать на встречу. А если вы их еще и заселите, то можете ожидать неприятных сюрпризов.

Клиентам с цыганским акцентом лучше сразу сказать, что все квартиры заняты. Этот случай вообще непредсказуем. Они могут вынести все имущество за пару часов. Еще они прекрасно ориентируются в интернете, просматривают фото квартир и выбирают варианты с самым дорогим ремонтом и техникой.

Криминальным личностям тоже стоит отказать. Их можно вычислить по телефону. Если вы услышите в разговоре жаргон или нецензурные грубые выражения, объясните, что свободных квартир нет.

Большая компания молодых людей может организовать в квартире такой погром, что вам придется собирать по кусочкам телевизор и мебель! Если заселяете пару студентов, не отъезжайте далеко от дома, понаблюдайте.

Совет

У нас был такой опыт, что мы сдали жилье двум приличным молодым парням, а через 15 минут к ним присоединились еще около 10 человек. Как мы поняли, они планировали организовать шумную вечеринку с алкоголем.

Пришлось выселять гостей и возвращать деньги.

Обязательно приезжайте за ключами лично и проверяйте, все ли в порядке. Желательно прибыть на место заранее и подождать. Если клиенты захотят взять с собой ваш телевизор, они точно не будут дожидаться назначенного времени, чтобы передать вам ключи.

Старайтесь всегда брать залог. И обязательно просите клиентов предъявить паспорт. Сфотографируйте документ на телефон, особенно страницу с пропиской. Если возникнут проблемы, вы сможете отыскать человека.

Не стоит доверять только внешности. Мы с мужем заселили в одну квартиру взрослую женщину с детьми и пожилой бабушкой. Семья выглядела вполне прилично.

Прожив в квартире 2 недели, они неожиданно для нас съехали, за пару часов до назначенного времени. А заодно захватили с собой холодильник, телевизор, пылесос, микроволновку и постельные принадлежности.

Нас ждала почти голая квартира с содранными гардинами и следами жизнедеятельности собаки. Найти свое имущество мы так и не смогли.

В заключении хочется сказать, что субаренда квартир, как бизнес, может приносить неплохую прибыль. Данная идея бизнеса также отлично подойдет для студентов.

Особенно в праздничные дни, когда цены увеличиваются вдвое. Всегда стоит следить за чистотой жилья и качеством услуг, тем самым привлекая постоянных клиентов. Также важно не терять бдительности, чтобы не понести значительных убытков.

Читайте еще: Как открыть пельменный бизнес на дому

Источник: https://interbablo.ru/subarenda-kvartir-kak-biznes-kak-organizovat.html

Субаренда квартиры – как правильно заключить договор поднайма собственнику и арендатору жилого помещения

Значительная часть жилищного фонда в России арендуется физическими и юридическими лицами. Среди граждан в большей степени распространена сдача недвижимости в наем, как способ дополнительного заработка. Одновременно с этим, сейчас повсюду распространение приобрела субаренда квартиры.

В этом случае, подразумевается съем жилплощади ещё одним человеком. Для этого заключается договор субаренды жилого помещения – поднаем (ст. 685 ГК РФ), регулирующий это правоотношение. Он схож с арендой, но имеет особенности.

Если собственнику жилплощади предлагается пересдать ее внаем, следует выяснить ряд моментов и нюансов, чтобы не попасть на уловку мошенников. Советуем соблюсти юридические тонкости вопроса и разобраться в нём.

Понятие субаренды жилого помещения

Итак, гражданин сдал в аренду свою жилплощадь, получает вовремя плату в установленном объёме, и тут, наниматель, с вашего позволения, или без, начинает сдавать её иным лицам.

Если он это сделает, не информируя хозяина – это будет квалифицироваться как мошенничество. В случае если известит – это будет называться поднаем, условимся называть субарендой.

Внимание важно знать! По закону (ст. 671 ГК РФ), если квартира сдается физическому лицу – заключается договор найма/поднайма жилого помещения. Когда стороной является юридическое лицо, то заключается договор аренды.

Обратите внимание

Таким образом – это сдача человеком снимаемой им в наем квартиры другому лицу, который становится для собственника жилья поднанимателем – субарендатором, а наниматель для него наймодателем.

Говоря обычным языком – владелец жилья сдаёт его в аренду человеку, а тот сдаёт жилплощадь третьему гражданину, выступая в роли арендодателя.

Каким законом регулируется

Такая сделка классифицируется как сложная, консенсуальная, возмездная. В ней участвует два лица, и она вытекает, из ранее заключённого арендного соглашения. Стороны – третье лицо и наниматель жилья. Регулируется рядом статей, прописанных в 34–35 главах ГК РФ.

Статья 615 п. 2 ГК РФ гласит: «наниматель жилья с разрешения её собственника, имеет право, сдавать арендованное недвижимое имущество в субаренду другому лицу». Аналогичное звучит в статье 685 ГК РФ, с той лишь разницей что сторонами договора выступают, наймодатель, наниматель и поднаниматель.

Читайте также:  Что такое сервитут на земельный участок и каким образом он устанавливается?

И в том и другом случае, за сданную квартиру перед собственником квартиры несёт ответственность основной арендатор.

Предмет и условия соглашения

Предметом сделки выступает сдача недвижимого имущества нанимателем другому человеку для съёма на время, обычно, если человек по каким-либо причинам отсутствует какой-либо срок, в нанимаемом помещении, субарендой он может снизить расходы по оплате нанимаемого недвижимого имущества.

Иногда это выступает, как способ заработать на снимаемой недвижимости. Ведь существует вариант, при котором арендатор может сдать эту жилплощадь по более высокой цене, нежели снимает сам.

На это повлияет количество человек, которым она будет пересдана, как будет пользоваться спросом, не последнюю роль играет её состояние и оснащение.

Что надо знать при заключении сделки

При достижении договоренностей следует знать несколько нюансов, которые нужно соблюсти. Иначе сделка может быть признана недействительной (признана ничтожной) в том числе расторгнута в суде.

Чтобы этого не произошло сделать следующие шаги, а именно:

  • владелец сдаваемой недвижимости обязательно должен знать о факте сдачи его жилплощади;
  • прописана возможность сдачи квартиры арендатором другим гражданам, это условие законодательно закреплено в ГК РФ;
  • нельзя сдать помещение на срок, больший, чем срок аренды.

Обратите внимание! Фактически правовое соглашение об аренде жилплощади регулирует последующие правоотношения, заключающиеся в его сдаче другим гражданам. Это выгодно ее владельцу, так как он регулирует и контролирует оба этих правоотношения исходя из своих личных предпочтений и желаний.

Аренда квартиры с правом субаренды

В статье 615 ГК РФ указано, что заключать рассматриваемое правоотношение, возможно, лишь при условии, если предварительно, отдельным пунктом была прописана такая юридическая возможность арендатором.

Когда заключено первоначальное арендное соглашение по найму помещения, этот пункт обязательно должен быть вписан, а стороны должны знать о его существовании.

Если данное условие обозначено в документе, тогда в перспективе съёмщик жилья может на законных основаниях (предварительно проинформировав и согласовав арендодателем) заключить отдельное соглашение с третьим лицом.

Пункт разрешающий осуществлять поднаём недвижимости арендатором закрепляется в документе, в одном из разделов, с обозначением его параметров.

Для того чтобы, с юридической точки зрения, правильно заключить сделку субаренды, то следует руководствоваться грамотно составленным образцом договора (образец можно скачать у нас на сайте здесь).

Правовое значение

Суть сделки представляет собой сдачу в наем арендуемой квартиры третьему человеку на различный период времени, но не превышающий тот, который предусматривает аренда помещения.

Фактически с согласия владельца недвижимого имущества, наниматель выступает уже как арендодатель и регулирует условия нового соглашения. В этой ситуации контроль сделки может, осуществляется и собственником жилья.

При аренде предусмотрены права и обязанности владельца в отношении арендатора, так и субарендатора. Однако не всегда владелец недвижимости готов, чтобы наниматель его недвижимого имущества сдавал его третьим лицам, в том числе для личного обогащения или какой-либо выгоды по различным причинам.

Важно

Ведь он не до конца может доверять, сомневается в его платёжеспособности в случае повреждения или уничтожения имущества субарендатором.

Поэтому рекомендуется, что если у собственника квартиры есть сомнения относительно этого вопроса – лучше всего обратиться в страховую компанию и застраховать недвижимость, это будет точно не лишним, если предлагается субаренда помещения.

Кому выгодно

На первый взгляд, отвечая на этот вопрос, может показаться, что преимущества и дивиденды получают обе стороны. Однако чтобы ответить на этот вопрос следует разобраться в нем поподробнее.

Основную роль в этом обязательстве играет арендодатель – снимающий жилплощадь у его сособственника. Он несёт ответственность за заключённую сделку и контролирует её соблюдение второй стороной.

Однако как вы сами понимаете, никто не будет заключать сделку с третьей стороной для удовлетворения своих нематериальных или духовных потребностей. Любая сделка преследует получение определённой выгоды – как правило, материальной.

Поэтому если человек, снимающий жилплощадь проинформировал его собственника, и ранее закрепил возможность субаренды (либо этот было решено участниками правоотношения совместно) значит, он преследует определённую цель.

Вероятно, он не полностью будет использовать жилплощадь, и у него будет оставаться свободная комната, или оно будет пустовать некоторое время, ввиду его отсутствия.

Предприимчивые люди стараются максимально извлечь из пустующего пространства выгоду, тем самым снизить стоимость аренды, а в отдельных случаях с учётом динамики цен на рынке услуг, и даже заработать.

Совет

Единственно, чем будет обременён арендодатель — это контролировать условия сделки, и в случае необходимости, информировать собственника.

Что может извлечь для себя собственник жилья – мало что, так как он получает постоянную плату в оговоренные сроки от съёмщика за свою сданную жилплощадь. Однако можно обозначить, что если квартира сдаётся в субаренду, то стоимость съёма возрастёт. Хотя на практике такие варианты случаются не так часто.

Как заключается договор и нужна ли его регистрация

Действующая нормативная база предусматривает простую письменную форму заключения договора. Составляется он в 2 (двух) экземплярах. По одному экземпляру остаётся у участников сделки.

Если сделка трёхсторонняя – когда привлекается еще и сособственник жилья, регистрационная палата либо посредник (*как указывалось выше) то следует составить три экземпляра.

Что касается необходимости регистрации документа, то это зависит от сроков его заключения.

Есть два вида этого соглашения:

  1. Краткосрочное — когда оно заключается сроком до 12 месяцев, правовой документ не требует регистрации в нотариальной конторе. Это предусматривает пункт 2 статьи 651 ГК России.
  2. Длительное – срок превышает 12 (двенадцать) месяцев. Тогда государственная регистрация обязательна в нотариальной конторе.

ВАЖНО! Требуется регистрировать договор поднайма квартиры в Росреестре, если его срок действия более чем 11 месяцев, т. е. является длительным, при этом он не может быть заключен на срок больше чем основной договор найма квартиры.Вставьте сюда свой текст

Обычно люди не регистрируют договор, составляя его лишь на 11 месяцев, а затем продлевая, через это время. Это несёт определённые риски, если недобросовестными съёмщиками окажется наниматель и поднаниматель.

Существенные условия договора субаренды квартиры

Чтобы обезопасить себя от возможных негативных последствий, речь идёт о собственнике жилплощади и арендаторе, то в соглашении о субаренде следует прописать ряд важных условий, которые снизят возможность наступления отрицательных последствий.

В существенных условиях необходимо:

  1. Обозначить на основании чего арендодатель может заключать новое правоотношение, то есть показать законность — оригинал договора об аренде жилого помещения, либо письменное нотариально заверенное разрешение собственника жилья.
  2. Указать предмет и права сторон.
  3. Прописать условия прекращения обязательств.
  4. Вывести величину платы и порядок её внесения.
  5. Должно быть указано, если сдаётся комната.
  6. Желательно приобщить опись имущества и его состояние.
  7. Сроки не должны превышать время арендного договора.
  8. Разрешить вселение, после предварительной оплаты.
  9. Согласован порядок уплаты коммунальных платежей.

Как видно из перечисленного — условия несложные, но их соблюдение обезопасит от наступления негативных последствий собственника квартиры. Важно, чтобы все стороны понимали ответственность и были ознакомлены с ними, и соответственно, не возникло непонимания и споров при их обсуждении.

Содержание документа (образец)

Чтобы составить этот договор поднайма квартиры правильно — следует обратиться к уже готовым образцам. Используя его, следует соблюсти установленный порядок заполнения.

Текст должен быть составлен грамотно, без орфографических и пунктуационных ошибок, не должно присутствовать разночтений.

 Скачать образец договора субаренды квартиры

По всем правилам он должен содержать обязательные атрибуты (элементы) отражающие его суть, права и обязанности участников, порядок урегулирования споров.

По своим параметрам и содержанию он идентичен договору аренды жилого помещения. В Для начала в шапке следует назвать документ – договор поднайма квартиры.

После чего указывается:

  1. Место и календарная дата заключения.
  2. Реквизиты участников.
  3. Объект соглашения.
  4. Сроки заключения.
  5. Обязанности и права участников, порядок использования и передачи имущества в квартире.
  6. Оплата съёма и коммунальных платежей.
  7. Гражданская ответственность сторон.
  8. Условия и порядок расторжения.
  9. Порядок решения возникших споров. Возможность наступления форс-мажора.
  10. Иные условия.
  11. Приложения.
  12. Реквизиты и адреса регистрации участников.
  13. Место для подписи.

Если решили самостоятельно использовать типовой образец соглашения – важно соблюсти все требования. Точность в этом вопросе убережёт от недоразумений и спорных вопросов.

Его можно написать от руки, так и распечатан на принтере. Не имеет значение, каким образом, главное чтобы он был в письменной форме.

Существующие риски

Риск часто присутствует во всех юридических сделках. Не составляет исключение и рассматриваемое правоотношение. Они существуют для владельца жилплощади и для нанимателей. Таким образом, при составлении договора субаренды квартиры, сторонам следим предусмотреть все возможные конфликтные ситуации и порядок их решения.

Кроме того риск для наймодателя будет в том что, соглашение заключается без его участия, и он часто может быть не в курсе, кто живёт в квартире и предполагать возможный ущерб. Рекомендуем составлять договор с участием хозяина квартиры, чтобы видеть субарендатора (трёхсторонний).

Обратите внимание

Для арендатора – риск расторжения аренды ранее согласованного временного срока. Тогда субарендатор должен покинуть помещение, раньше времени, а субарендодатель компенсировать неустойку человеку.

Не стоит забывать что, за причинённый ущерб недвижимости ответственность перед его собственником несёт арендатор.

Порядок разрешения споров

При появлении споров в этом правоотношении рекомендуем уладить их в устном порядке, в личной беседе. Если человек оказался в затруднительном положении и просрочил платёж – можно предоставить ему отсрочку. Испортил имущество – обязать ликвидировать проблему.

Если сторона не внемлет словам, пригласите грамотного юриста и организуйте трёхстороннюю встречу. Разумеются диалог нужно вести без скандала.

В случае, если все эти средства будут исчерпаны – следует обратиться в суд, который разберётся в проблеме. При соблюдении всех условий составления документа – время судебного заседания пройдёт быстрее, а решение будет вынесено в интересах истца.

Общие рекомендации

В любом виде правоотношений есть вероятность наступления негативных последствий. Чтобы предотвратить возможные риски собственнику помещения нужно следовать нескольким рекомендациям.

Важные советы:

  1. Внимательно прочитать проект обязательства, обязав вникнуть в них, и вторую строну.
  2. В квартире находится дорогостоящее имущество – обеспечить залогом от субарендатора.
  3. Ограничить количество проживающих лиц, и обозначит требования при подселении. Нередко шумные кампании могут принести немало вреда квартире и соседям. А это чревато обращением в правоохранительные органы.
  4. Если есть знакомые в доме, где сдаётся квартира, нужно попросить проследить за новыми жильцами. Они вовремя смогут проинформировать о лицах ее посещающих или возможных происшествиях, которые могут попытаться скрыть недобросовестные квартиросъемщики.
  5. Изучите документы: наличие постоянной регистрации в РФ, семейное положение, имеются ли долги на сайте ФССП.
  6. Застраховать недвижимость.

Для субарендатора – при заключении соглашения попросить дать возможность изучить экземпляр соглашения об аренде, чтобы были видны сроки и право на поднаем недвижимого имущества.

При соблюдении этих правил собственник обезопасит себя от неприятностей со стороны мошенников. В завершении стати предлагаем скачать типовые образцы документов.

Договор субаренды квартиры между юридическими лицами

Договор поднайма квартиры между физическими лицами

Источник: https://realty-u.ru/arenda-zhil-nedv/subarenda/subarenda-kvartiry.html

Ссылка на основную публикацию