Доходный подход в оценке недвижимости: пример расчета, отказ от подхода

Примеры доходного подхода к оценке недвижимости :

В нашей стране продажа или аренда недвижимости последнее время набирает обороты в коммерции, что приводит к необходимости владельцев четко определять стоимость их имущества. Это необходимо для того, чтобы в будущем выгодно продать или сдать в аренду недвижимое имущество.

На сегодня существует огромное количество организаций, в которых квалифицированные специалисты помогут сделать правильный расчет. Для вычисления этого показателя существует несколько методик, но последнее время популярность набирает доходный подход к оценке недвижимости. В чем его сущность, особенности и преимущества, следует рассмотреть подробнее.

Суть методики

Доходный подход к оценке недвижимого имущества представляет собой процедуру, когда оценщик вычисляет стоимость объекта исходя из возможной в дальнейшем прибыли от него.

То есть владелец здания может получить от эксперта определенный прогноз прибыльности от имущества, а не только сухую стоимость на сегодняшний день.

Подходит доходный подход для оценки только в тех случаях, когда прибыль и расходы от имущества можно точно спрогнозировать на будущее. Осуществляется вся процедура в несколько этапов работы оценщика.

Для завершения процесса и выдачи результата специалист обязан:

  1. Точно определить временные рамки действия выдаваемого прогноза. Дело в том, что по истечении определенного времени выданная оценка становится не актуальной в связи с необходимостью проводить ремонт или другими факторами, влияющими на стоимость объекта. Все методы доходного подхода должны иметь строго установленные рамки его действия.
  2. Рассчитать возможную прибыль и убытки от недвижимости в период действия выдаваемого прогноза и после его окончания.
  3. В соответствии с вложениями, приписываемыми недвижимости, и учетом уровня риска рассчитать дисконтную ставку. Это необходимо для будущего сопоставления результатов оценки специалистом и реальной прибыли.

Способ упрощения процесса

Чтобы метод оценки доходным подходом был более понятен и прост для рядовых граждан, есть несколько вариантов его упрощения. Для этого оценщику сначала необходимо рассчитать несколько важных показателей недвижимого имущества, которые в дальнейшем лишь будут подставляться в готовые формулы и выдавать нужные результаты.

В их числе:

  • объем чистой выгоды в случае реализации имущества;
  • валовый доход (в этой ситуации определяется на основании тарифов и ставок, действующих на момент вычислений);
  • действительная (реальная) валовая прибыль (вычисляется путем вычитания из валового дохода всех возможных убытков от недвижимости; в их числе возможные неуплаты от арендаторов, убытки от неполного пользования объектами и так далее);
  • размер дисконтной ставки;
  • правильный расчет всех возможных расходов.

Чтобы точно определить все возможные материальные потери для последнего пункта, специалисту потребуется разделить их на несколько показателей и провести расчеты для каждого отдельно.

Доходный подход к недвижимости предполагает расчет:

  1. Фиксированных затрат, в числе которых выплаты и отчисления на содержание объекта, не изменяющиеся на протяжении времени. Часто это ставки по ипотеке, налоговые выплаты или учет амортизации недвижимости.
  2. Эксплуатационные затраты – расходы на содержание объекта. Могут меняться время от времени в зависимости от необходимости поддержания недвижимости в приглядном товарном виде.
  3. Незапланированные расходы, в числе которых возможные затраты на срочный ремонт или покупку.

Способы расчета

Чаще всего для расчета стоимости недвижимости применяются такие методы доходного подхода:

  • метод прямой капитализации;
  • метод дисконтирования.

Каждый из способов имеет свои плюсы и минусы, а еще определенные нюансы, благодаря которым для различных ситуаций лучше выбирать один конкретный способ. Чтобы разобраться в их особенностях, необходимо рассмотреть каждый отдельно.

Капитализация выгоды

Доходный подход этого плана чаще всего используется для расчета стоимости недвижимого объекта при наличии стабильной, хорошей и длительной прибыли от него или в случае, когда финансовая выгода от содержания недвижимости пропорционально растет.

Этот доходный подход расчеты предполагает производить по определенной формуле с двумя известными.

Обратите внимание

Для получения точных данных о полной стоимости объекта оценщику необходимы коэффициент капитализации и чистый операционный доход.

Итоговая цена определяется делением второго показателя на первый, взятых в обоих случаях за один год. Именно поэтому важна стабильность прибыли для получения точного результата.

Получение данных для метода

Чтобы доходный подход по расчету капитализации прибыли был максимально приближенным к реальности, необходимо точно рассчитать и все необходимые константы для подставления в формулу. Вычисление чистой операционной прибыли можно осуществить путем отнимания операционных расходов из данных реального валового дохода, кроме амортизации недвижимости.

Дисконтирование денежного потока

Доходный подход таким методом вычисляется в следующих случаях:

  • при наличии большой разницы прибыли в определенный промежуток времени;
  • сезонности прибыли от объекта;
  • если здание еще находится в стадии возведения или восстановления;
  • если недвижимое имущество является комплексом зданий, а не единичным объектом.

Осуществлять вычисления по этому методу сложнее, но применим он для большей части недвижимости по стране. Метод включает в себя определение временного отрезка для расчета и ожидаемой прибыли или убытков от объекта в этот период.

Для развитых стран специалисты чаще всего берут промежутки продолжительностью не менее пяти лет, а иногда и до 10 лет, но для нестабильной экономики России более точными будут показатели за 3-5 лет, не более.

Вычисление для большего срока не отразит реальных показателей, да и не каждый оценщик возьмется за такую работу, посчитав ее бессмысленной.

Получение данных для метода

Поскольку этот метод способен определить стоимость объекта при неточных и нестабильных показателях прибыли от него, то его вычисление требует большего количества констант для подстановки в формулу.

Требуется определить:

  • потенциальный (возможный) валовый доход;
  • чистый операционный доход;
  • действительный (реальный) валовый доход;
  • денежный поток до и после уплаты налогов.

Все имеющиеся константы подставляются в формулу расчета дисконтированного денежного потока:

PV=Ci/(1+i)t + M * (1/(1+i)n),

где PV будет результатом всех вычислений, демонстрирующим цену объекта с учетом введенных показателей. Ci здесь представляет собой денежные потоки во время ограниченного периода времени, обозначающегося как t, M – остаточная стоимость, а it ставка дисконта недвижимости.

Чтобы человеку, не сталкивающемуся ранее с подобными вычислениями, было проще понять смысл всех действий, следует рассмотреть доходный подход, пример которого расставит все по местам.

Итак, рассмотрим ситуацию, где денежный поток от владения недвижимостью за отведенное время на вычисление составил 200 тысяч рублей, а дисконтная ставка объекта определяется как 26% (в денежном эквиваленте составляет 0.26 рублей).

Исходя их этих данных, владелец недвижимости рассчитывает получить прирост прибыли к концу отведенного для вычисления времени на 4% (в денежном эквиваленте 0.004 рублей). Получается, что: PV=200/(0.26-0.004)=909,1 тыс. рублей.

Положительные стороны метода

В числе преимуществ доходного подхода, несомненно, следует выделить простоту вычислений. Это на самом деле так, ведь все формулы для расчетов уже оптимизированы и для получения результата остается лишь подставить к ним свои данные. Важно только предоставлять их оценщику в соответствии с реальными, иначе и результат вычислений будет неправильным.

Вторым плюсом рассматриваемого метода вычислений является его способность отражать реальную картину экономики и стоимости объектов на конкретное время, ведь для получения результата оценщику приходится рассчитывать большое количество показателей с учетом всех возможных нюансов и самого объекта, и рынка в целом.

Ограничения к использованию

Главным образом, использовать такой метод расчета стоимости могут только предприятия и владельцы недвижимости, имеющие стабильный и длительный доход от своего имущества. То есть, при только что построенном здании оценить его прибыль будет сложно, ведь никаких начальных данных для необходимых расчетов просто нет.

По тем же причинам непостоянности показателей нельзя использовать доходно сравнительный подход для вычисления во время кризиса экономики, который может в короткие сроки кардинально изменить ситуацию на рынке.

Вся суть осуществления расчетов сводится к обычному анализу имеющихся данных и выделения выводов из них. Если у оценщика не будет хватать информации для подстановки в формулу, то осуществление расчетов сразу становиться невозможным.

Основания для отказа

Поскольку весь смысл доходного метода вычисления стоимости объектов состоит в знании всех необходимых для этого данных, то нехватка определенной информации может стать поводом для отказа в расчетах оценщиком.

Также отказ от доходного подхода владелец объекта может получить при предоставлении данных в полном объеме, но не подтвержденных документально, ведь весь смысл расчета в оценке реальной информации, из которой и делаются выводы в дальнейшем.

Специалист может отказать в проведении расчетов этим подходом и по другим причинам. К примеру, если недвижимость планируется использовать в некоммерческих целях, а значит, получать с нее выгоду в дальнейшем не получится.

Важно

Еще поводом для отказа часто служит неофициально развитый рынок аренды, основывающийся на устных договорах. Это также приводит к тому, что подтверждений о сборе данных нет, а значит и результат вычислений нельзя назвать точным.

Дополнительные способы вычислений

Доходный расчет стоимости недвижимости может осуществляться и посредством остаточного дохода. Данный метод представляет собой вычисление разницы между реальной прибылью и прогнозируемой во время покупки здания или совершения расчетов.

В развитых странах все методы доходного подхода постепенно отходят на второй план, вытесняясь опционным ценообразованием.

В нашей стране метод неприменим из-за отсутствия основных показателей для подстановки в формулу, но в других государствах позволяет вычислять стоимость объектов недвижимости или бизнеса, даже если они несут видимые убытки, причем доказывая, что их цена не является нулевой при любом размере долга.

В заключение

Несмотря на легкость расчетов во время вычисления стоимости недвижимого имущества методом доходного подхода, он постепенно теряет свою актуальность.

Это связано со сложностью вычисления необходимых для формулы данных, ведь для получения точного результата все они должны быть правдивыми и верными.

Любое отклонение или приблизительное вычисление напрямую влияет на конечный результат метода.

Не применим способ для большинства ситуаций и по причине развитости в нашей стране подпольной бухгалтерии, которая не позволяет оценщикам получать действительную информацию об определенном объекте.

В целом, метод очень результативен и способен вычислить реальную стоимость любой недвижимости, малого или среднего бизнеса или крупной компании, но достоверность предоставляемой сотрудниками информации способна заметно повлиять на результаты вычислений от экспертов. Именно поэтому многие оценщики не решаются проводить расчеты этим подходом.

Но как бы там ни было, для того чтобы все таки произвести правильный расчет, лучше всего обратиться в проверенную компанию, где работают настоящие профессионалы своего дела.

Источник: https://www.syl.ru/article/340848/primeryi-dohodnogo-podhoda-k-otsenke-nedvijimosti

Отказ от доходного подхода

Доходный метод оценки недвижимости на примере, отказ от подхода

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален.

Читайте также:  Что такое завещание на квартиру и в чем его основные плюсы и минусы?

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту: При использовании доходного подхода в оценке недвижимости, оценщик рассчитывает стоимость исходя из предполагаемой прибыли, приносимой им в будущем.

Он может быть использован только в том случае, если будущие доходы и расходы, связанные с этим объектом, можно точно спрогнозировать.

Для применения данного варианта в оценке недвижимого имущества оценщик должен:

Существует несколько этапов, помогающих упростить расчет доходного подход.

Обоснование отказа от применения подхода

ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА Использование трех подходов приводит к получению трех различных величин стоимости одного и того же объекта.

После анализа результатов, полученных разными методами, и сопоставления данных устанавливается окончательное суждение об итоговой величине рыночной стоимости объектов.

Таким образом, настоящий подход к расчету стоимости подразумевает, что стоимость объекта недвижимости на дату проведения расчета стоимости есть текущая стоимость чистых доходов, которые могут быть получены владельцем в течение будущих лет, после завершения реконструкции и сдачи объекта в эксплуатацию (т.е. сдачи объекта в аренду или непосредственного использования его территории в доходном предприятии владельца).

Совет

Исходя из принципа замещения, принято считать, что доход, приносимый недвижимостью в случае размещения в ней доходного бизнеса, равен экономии на аренде (т.е.

аналогичен доходу, полученному от сдачи объекта в аренду)

Ный подход

2.4.3.Доходный подход Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход применяется в следующей последовательности: а) установить период прогнозирования.

Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов; б) исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования; в) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки; г) осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.

Обоснование отказа от использования доходного подхода к оценке

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ.

При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения. арендной платы и ставок аренды по объектам – аналогам.

Использовать же информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования, Оценщик посчитал невозможным.

Поэтому доходный подход был исключен из расчетов. Определение стоимости объекта оценки с помощью Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов – аналогов.

Использование (или обоснование отказа от использования) затратного, сравнительного и доходного подходов

Раздел III.

«Подходы к оценке» ФСО №1 определяет три подхода, из которых: Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке.

Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки.

Оценщик на основе полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов определяет итоговую величину стоимости объекта оценки.

Обратите внимание

В процессе работы над определением стоимости объекта оценки Оценщик пришел к выводу, что использование затратного и доходного подходов является не корректным.

Принимая во внимание весомость приведенных выше аргументов против использования затратного подхода, Оценщик принял решение отказаться от его применения в рамках данного Отчета.

Обоснование отказа от применения подхода

ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА Использование трех подходов приводит к получению трех различных величин стоимости одного и того же объекта.

После анализа результатов, полученных разными методами, и сопоставления данных устанавливается окончательное суждение об итоговой величине рыночной стоимости объектов.

Таким образом, настоящий подход к расчету стоимости подразумевает, что стоимость объекта недвижимости на дату проведения расчета стоимости есть текущая стоимость чистых доходов, которые могут быть получены владельцем в течение будущих лет, после завершения реконструкции и сдачи объекта в эксплуатацию (т.е.

сдачи объекта в аренду или непосредственного использования его территории в доходном предприятии владельца). аналогичен доходу, полученному от сдачи объекта в аренду)

Обратите внимание

В процессе работы над определением стоимости объекта оценки Оценщик пришел к выводу, что использование затратного и доходного подходов является не корректным.

Поэтому Оценщик принял решение отказаться от использования этих подходов и использовать только один — сравнительный. В свою очередь, расчет по «типовым» сметам, СНИПам и т.п. с учетом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и «вычленения» стоимости единицы площади квартиры приведет к большой погрешности при вычислении.

Кроме того, Оценщику абсолютно неизвестны случаи подобного приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо приобретал в собственность одну квартиру в многоквартирном доме посредством его строительства.

Принимая во внимание весомость приведенных выше аргументов против использования затратного подхода, Оценщик принял решение отказаться от его применения в рамках данного Отчета.

Ный подход

2.4.3.Доходный подход Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Доходный подход применяется в следующей последовательности: а) установить период прогнозирования.

Источник: http://pravo-38.ru/otkaz-ot-dohodnogo-podhoda-76633/

Отказ от доходного подхода при оценке недвижимости

Оценщику не известны случаи подобного приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо приобретал квартиру в многоквартирном доме путём его строительства.

Кроме этого, у собственника объекта оценки отсутствует выделенный в натуре земельный участок, а в наличии только доля в праве аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора (Статья 36 Земельного Кодекса РФ), что не дает возможности корректного расчета стоимости земельного участка оцениваемой квартиры.

Доходный подход рассматривает недвижимость с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода. Необходимо учитывать, что использование ряда параметров, определяемых экспертно в доходном подходе (потери на недобор арендной платы, ставка капитализации и др.

), снижает достоверность определяемого значения стоимости и, соответственно, может искажать результаты оценки. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы (ФСО 1, Часть IV. п. 21).

На момент проведения оценки оценщик не располагал достоверной информацией, позволяющей прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. Например, отсутствует подтверждённая заказчиком в установленном порядке (ФСО 3, Часть IV. п.

11) информация о расходах, связанных с владением объектом оценки.

Обоснование отказа от доходного подхода при оценке недвижимости

Рыночная стоимость аренды (арендная стоимость) — величина арендной платы, за которую может быть сдан в аренду объект недвижимости на дату оценки при типичных рыночных условиях, т. е.

если: на дату оценки аренды объект не занят и готов к сдаче в аренду на условиях конкурентного рынка, а арендодатель и арендатор достаточно осведомлены о характеристиках объекта и действуют разумно и без принуждения; период экспозиции объекта недвижимости достаточен для того, чтобы банк был доступен для потенциальных арендаторов, а также для согласования величины арендной платы, заключения договора об аренде и других условий, необходимых для сдачи объекта в аренду; состояние рынка, динамика ставок арендной платы и другие условия являются типичными на дату оценки аренды, т.

В статьях на тему недвижимости уже неоднократно рассматривались споры о применении рыночной и кадастровой стоимостей в отношении земельных участков. В частности, ранее была рассмотрена популярная в судебной практике категория дел об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости.

Доходный метод оценки недвижимости на примере, отказ от подхода

При использовании доходного подхода в оценке недвижимости, оценщик рассчитывает стоимость исходя из предполагаемой прибыли, приносимой им в будущем. Он может быть использован только в том случае, если будущие доходы и расходы, связанные с этим объектом, можно точно спрогнозировать.

То есть, на какой доход в будущем можно будет рассчитывать. Не стоит забывать, что не имея некоторый данных, например, ставки капитализации, или незнание дел, обстоящих на рынке, в значительной степени снижается процент достоверности полученных в результате значений будущей прибыли.

Интересное:  Ненормированный рабочий день кому можно установить

Метод дисконтирования денежных потоков, капитализации и оценка недвижимости доходным подходом

  1. Когда устанавливается стоимость полностью оригинального здания или помещения, затраты на которое сложно восстановить.
  2. Если здание или помещение имеет себестоимость существенно ниже (выше) рыночной стоимости.

  3. Когда приобретение недвижимости сулит потенциальному собственнику выгоды на основании сопутствующих характеристик градостроительного или природного контекста.
  4. При определении рентабельности инвестиций в недвижимость.

  5. Когда объект приобретается в коммерческих целях, в соответствии с его целевым назначением, или планируется на перепродажу через определённый период.

Иногда от применения данного подхода отказывается оценщик.

Такие случаи возникают на фоне отсутствия требующейся для расчётов документации. В данных ситуациях отсутствует гарантия точности расчётов, а нарушение алгоритма оценочного действия может исказить картину рентабельности предполагаемой сделки.

Мотивированный отказ от затратного подхода при расчете коммерческой недвижимости

Репетитор оценщика сдачи объекта в аренду или непосредственного использования его территории в доходном предприятии владельца). Внимание Исходя из принципа замещения, принято считать, что доход, приносимый недвижимостью в случае размещения в ней доходного бизнеса, равен экономии на аренде (т.е.

аналогичен доходу, полученному от сдачи объекта в аренду). Так как в основе доходного подхода лежит принцип ожидания будущих выгод, то существенным моментом является четкое определение и классификация выгод для единообразного их толкования.

Обоснование отказа от использования доходного подхода к оценке Договора аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы.

Это обстоятельство не позволяет оценщику собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам-аналогам.

Обоснование отказа от использования доходного подхода к оценке

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами – аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом – аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Читайте также:  Какие сведения о плане земельных участков есть в публичной кадастровой карте?

Против использования доходного подхода как некорректного в данной ситуации у Оценщика также имелось несколько аргументов. Несмотря на существующий в Подмосковном регионе развитый рынок аренды жилья, он продолжает в основном оставаться «черным».

Договора аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы.

Это обстоятельство не позволяет Оценщику собрать достаточное количество достоверной информации о размере

Важно

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ.

При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения.

Применительно к объекту оценки можно предположить, что он приобретается не как «квартира для проживания», а как объект для извлечения прибыли от сдачи его в аренду и последующей (возможной) продажи.

Интересное:  Налоговый вычет с уплаченных процентов по ипотеке

Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме. Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нем здания, частью которого является объект оценки, Оценщик не располагает.

Ный подход

Доходный подход не использовался, поскольку объекты оценки не являются обособленными источниками дохода, так как являются лишь отдельным звеном в цепочке финансово хозяйственной деятельности. На основании выше сказанного Оценщик счел некорректным применение доходного подхода при определении рыночной стоимости объекта оценки.

Дисконтирование будущих доходов – это метод, используемый для оценки объектов доходной недвижимости, как текущей стоимости ожидаемых в будущем выгод от владения объектом.

Будущие преимущества от операций с недвижимостью представляют собой периодические поступления в виде будущего дохода на протяжении периода владения и реверсию, то есть выручку от продажи объекта по истечению периода владения

Нужен мотивированный отказ от доходного подхода

Применительно к настоящей оценке на период, сопоставимый с датой проведения оценки, указанное условие выполняется/не выполняется.

Сравнительный подход используется при определении рыночной стоимости объекта оценки исходя из данных о недавно совершенных сделках с аналогичным объектом или цены предложения по купле-продаже, оформленной в порядке публичной оферты (с учетом модельного торга с продавцом).

Данный подход базируется на принципе замещения, согласно которому рациональный инвестор не заплатит за данный объект больше, чем стоимость доступного к покупке аналогичного объекта, обладающего такой же полезностью, что и данный объект.

В процессе настоящей Оценки рыночная стоимость земельного участка может быть определена методом сравнения продаж, так как имеется достоверная и достаточная информация о ценах предложения по продаже земельных участков под сопоставимое использование.

Учитывая результаты проведенного анализа рынка (см.

раздел — Отчёта об оценке), учитывая специфику оцениваемого земельного участка, оценщику представляется/не представляется возможным определить информацию о ценах предложений по продаже земельных участков, являющихся аналогами оцениваемого, в результате чего представляется/не представляется возможным применить метод сравнения продаж для определения рыночной стоимости земельного участка в рамках настоящего Отчета.

От использования доходного подхода при оценке

Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные покупатели рассматривают приносящую доход недвижимость с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода. Оцениваемый объект недвижимости рассматривается как коммерческий объект, целью функционирования которого является получение дохода. Это подтверждает целесообразность использования доходного подхода для оценки данного комплекса.

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который базируется на том, что стоимость объекта, приносящего доход, определяется величиной текущей стоимости будущих денежных потоков, ожидаемых от использования оцениваемого объекта, а также текущей стоимостью будущей перепродажи другому собственнику.

30 Июл 2018      yslygiur         1029      

Источник: http://urist-yslugi.ru/test_category/otkaz-ot-dohodnogo-podhoda-pri-otsenke-nedvizhimosti

Оценка квартиры доходным подходом

При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации (сдачи в аренду) и дохода от продажи.

Для оценки стоимости доходной недвижимости применяют методы капитализации и дисконтирования.

Метод дисконтирования применяется для приведения потока доходов и затрат, распределенных во времени, к одному моменту для получения текущей стоимости денежного потока как стоимости доходоприносящего Объекта оценки.

Метод дисконтирования денежных потоков исходит из того, что потенциальный инвестор не заплатит за недвижимость сумму большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этой недвижимости, а собственник не продаст недвижимость по цене меньшей, чем текущая стоимость будущих доходов от этой недвижимости.

Совет

В результате, продавец и покупатель приходят к согласию о рыночной цене, соответствующей текущей стоимости суммы будущих доходов.

Метод прямой капитализации позволяет на основании данных о доходе и ставке капитализации на момент оценки или перспективу сделать вывод о стоимости Объекта оценки. Метод капитализации прибыли исходит из того, что стоимость собственности (Объекта оценки) равна текущей стоимости будущих денежных доходов, которые принесет эта собственность, и выражается формулой 4:

Метод капитализации в наибольшей степени используется при оценке недвижимости, которая в течение длительного периода приносит примерно одинаковые величины прибыли или темпы роста прибыли постоянны. Метод чаще применяется при оценке объектов недвижимости, чем при оценке бизнеса и не требует долгосрочных прогнозов.

Для оценки стоимости квартиры методом прямой капитализации необходимо определить по рыночным данным коэффициент капитализации, который отражает взаимосвязь между годовым доходом и стоимостью квартиры.

Используя метод сравнительного анализа продаж подобных объектов, при известной заявленной цене продажи и расчётном потенциальном валовом доходе определяется расчётная ставка капитализации (коэффициент капитализации).

Используемая информация по аналогам сформирована в табл. 10. Для сравнения отобраны 3-комнатные квартиры схожей площади в панельных домах.

Таблица 10

Элементы сравнения Объект оценки Объекты сравнения (аналоги)
Местоположение, адрес Бирюлевская, д.1, корп. 3 115404, г. Москва, ул. Липецкая, д.36/20 115404, г. Москва, ул. Ягодная, д.8 115404г. Москва, ул. Загорьевская, д.21 115404, г. Москва, ул. Загорьевская, д.23
Заявленная цена 54 000 55 000 50 000 50 000
Общая площадь, м2 59.3 57.8 55.2
Условия рынка (время) аналогичные аналогичные аналогичные аналогичные
Расстояние до станции московского метрополитена, мин
Коммунальные услуги в стоимости аренды нет нет нет нет
Тип дома Панельный Панельный Панельный Панельный Панельный
Пол Ламинат Паркет н/д Ламинат н/д
Санузел Раздельный Раздельный Раздельный Раздельный Раздельный
Наличие:
— мебели Имеется Имеется Имеется Имеется Имеется
— кухни Имеется Имеется Имеется Имеется Имеется
— телефона, Имеется Имеется н/д н/д Имеется
— Интернет Имеется Имеется Имеется Имеется нет
— домофона Имеется Имеется Имеется Имеется Имеется
— металлическая дверь Имеется Имеется Имеется Имеется Имеется
Балкон и лоджия имеется Балкона нет Лоджия Балкона нет Лоджия Балкона нет Лоджия Балкон Лоджии нет
Состояние квартиры После евроремонта После косметического ремонта После евроремонта Хорошее состояние
Потенциальный валовый доход 608 597 679 140 581 767 561 450
Коэффициент капитализации 0,051 0,055 0,049 0,047

Потенциальный валовой доход рассчитывается по рыночной арендной ставке, наиболее характерной для типичного аналога. Коэффициент капитализации определяется по каждому аналогу путем деления потенциального валового дохода на предлагаемую (заявленную) цену продажи.

При небольшом диапазоне отклонения коэффициента капитализации рассчитывается среднеарифметический коэффициент капитализации, далее используемый в формуле

При значимом различии рассчитанных коэффициентов капитализации по отдельным аналогам проводится анализ с целью выявления причин этих отклонений (некорректный отбор аналогов, отсутствие дополнительной информации по подобным объектам и др.).

Обратите внимание

Потенциальный валовой доход рассчитывается на основе скорректированной арендной платы. Для ее расчета необходима корректировка рыночной арендной платы типичного аналога.

Осуществляется данная корректировка так же, как и в сравнительном подходе, а в качестве элементов сравнения используются:

— расстояние до центра муниципального образования;

— физические характеристики;

— наличие мебели, кухонного гарнитура, телефона, металлической двери;

— состояние квартиры (необходимость проведения ремонтных работ).

Расчет скорректированной рыночной платы приводится в табл. 11.

Применяемые корректировки отображены в табл. 12

Таблица 11

Элементы сравнения Объект оценки Объекты сравнения (аналоги)
Местоположение, адрес Бирюлевская, д.1, корп. 3 Элеваторная ул Липецкая ул Ереванская ул Лебедянская ул
Заявленная цена 42 000 35 000 34 000 50 000
Рыночная арендная плата, руб/м2 705,13 694,44 666,67
Доступность станции метрополитена, мин
Корректировка на доступность станции метрополитена -4% 0% 0% +1,5%
Скорректированная арендная плата 691,20 705,13 694,44 676,67
Общая площадь, м2 59.3 57,8 55,2
Корректировка на общую площадь 2% -3% 1% -4%
Скорректированная арендная плата 705,02 683,98 701,38 649,60
Коммунальные услуги в стоимости аренды нет нет нет нет
Тип дома Панельный Панельный Панельный Панельный Панельный
Корректировка на тип дома 0% 0% 0% 0%
Скорректированная арендная плата 715,13 755,38 692,43 633,65
Пол Ламинат Паркет н/д Ламинат н/д
Корректировка на тип пола -5% 0% 0% 0%
Скорректированная арендная плата 679,37 755,38 692,43 633,65
Санузел Раздельный Раздельный Раздельный Раздельный Раздельный
Корректировка на санузел 0% 0% 0% 0%
Скорректированная арендная плата 679,37 755,38 692,43 633,65
Наличие:
— мебели Имеется Имеется Имеется Имеется Имеется
— кухни Имеется Имеется Имеется Имеется Имеется
— телефона, Имеется Имеется н/д н/д Имеется
— Интернет Имеется Имеется Имеется Имеется н/д
— домофон Имеется Имеется Имеется Имеется Имеется
— металлическая дверь Имеется Имеется Имеется Имеется Имеется
Корректировка на укомплектованность 0% 0% 0% 0%
Скорректированная арендная плата 679,37 755,38 692,43 633,65
Балкон и лоджия Имеется Балкона нет Балкона нет Балкона нет Балкон
Лоджия Лоджия Лоджия Лоджии нет
Корректировка на балкон, лоджию 2% 2% 2% 5%
Скорректированная арендная плата 692,96 770,49 706,28 665,33
Состояние квартиры После косметического ремонта После евроремонта После косметического ремонта После евроремонта После косметического ремонта
Корректировка на состояние квартиры -3% 0% -3% 0%
Скорректированная арендная плата 672,17 770,49 685,09 665,33
Количество корректировок
Общая чистая коррекция -47,83 65,36 -9,35 -1,34
(то же, в процентах) -7% 9% -1% 0%
Общая валовая коррекция 57,60 7,05 0,00 16,67
(то же, в процентах) 8% 1% 0% 3%
Читайте также:  Обязательство о выделении доли по материнскому капиталу: как распределить доли детям, составление соглашения, ответственность за неисполнение в 2019 году

Таблица 12 – Обоснование корректировок

Вид корректировки Описание характера корректировки Введенные корректировки
Корректировка на местоположение Корректировка складывается из престижности района, расстояния до ближайшей станции метро 0,5% за каждую минуту
Корректировка на общую площадь Корректировка вносится, если общая площадь объекта оценки отклоняется от площади аналога более чем на 1 м2 1% за каждый м2.
Корректировка на наличие балкона Наличие балкона и лоджии повышает стоимость объекта оценки 2% — наличие балкона 5% — наличие лоджии
Корректировка на пол Качественное покрытие пола увеличивает стоимость объекта оценки Паркет: -5% Линолеум: +2%
Корректировка на санузел Раздельный санузел более удобен, вследствие чего стоимость объекта оценки повышается Совмещенный: +2%
Корректировка на состояние и качество отделки Хорошее состояние и отделка квартиры позитивно сказываются на стоимости объекта оценки После косметического ремонта:0% После евроремонта: +3%

Наименьшую валовую коррекцию имеет аналог №3. У аналог №2 валовую коррекцию несколько больше, чем у аналога №3. Самая высокая валовая коррекция у аналога №1. Выберем весовые коэффициенты на основании сделанных выводов:

Для аналога №1 – 0,1, для № 2 – 0,3, №3 – 0,4; № 4 – 0,2 , следовательно:

Таким образом, стоимость 1 м2 объекта оценки составит:

672,17*0,1+770,49*0,3+685,09*0,4+665,33*0,2 = 705,466 руб./м2

В табл. 13 приведен расчет коэффициента капитализации. Поскольку цены продажи объектов сравнения указаны не были, то они были определены с помощью сайта www.irn.ru.

Таблица 13 —

Элементы сравнения Объекты сравнения
Цена продажи, руб. 8 100 000 8 500 000 7 150 000 7 500 000
Потенциальный валовой доход, руб. 466 217 573 243 476 823 440 716
Коэффициент капитализации 0,039 0,047 0,040 0,037
Среднеарифметический коэффициент капитализации (0,039+0,047+0,040+0,037)/4=0,041

Тогда стоимость объекта оценки доходным подходом составит:

СО.О.= 705,466 *59,3*12/0,041=12 244 136 руб.



Источник: https://infopedia.su/3x34f0.html

Когда цена объекта зависит от предполагаемых доходов

Процесс определения рыночной стоимости или отдельных прав в отношении данного объекта недвижимости называется оценкой стоимости недвижимости. Он включает в себя определение стоимости следующих прав:

  • права собственности;
  • права пользования;
  • права аренды и т. д. в отношении самых разных объектов недвижимости.

В теории существуют следующие методы к оценке любой формы недвижимого имущества, используемые профессиональными оценщиками:

  • сравнительный;
  • затратный;
  • и, наконец, самый популярный — доходный.

Виды подхода к оценке

В рамках каждого из этих трех подходов применяются свои — специфические методы.

Например, затратный, в основе которого лежат активы — это совокупный метод оценки, в котором стоимость объекта приравнена к сумме стоимости земельного участка со стоимостью воспроизводства или замещения всех улучшений, за исключением накопленного износа, то есть в этом случае стоимость оцениваемого объекта зависит от стоимости, требуемой на создание аналогичного объекта. Затратный подход используется чаще всего для оценки отдельно расположенных зданий и домовладений, а также комплексов и предприятий.

Преимущества затратного способа являются:

  • надежность при анализе новых объектов;
  • целесообразность и/или единственная возможность для оценки в случаях необходимости наилучшего или наиболее эффективного технико-экономического анализа нового строительства, общественно-государственных и специальных строений;
  • возможность получения достоверной информации на малоактивных рынках;
  • актуальность применения для целей налогообложения и страхования.

Однако не всегда затратный метод дают ожидаемый результат. У него есть и свои недостатки, такие как:

  • не всегда затраты эквивалентны рыночной стоимости.
  • при попытке получения наиболее точного результата оценка сопровождается быстрым ростом затрат на труд;
  • несоответствие затрат при приобретении конкретного объекта и нового строительства точно такого же, поскольку в процессе анализа и расчетов из стоимости строительства снимается накопленный износ;
  • высокая проблематичность расчета цены воспроизводства для старых строений;
  • сложность вычисления величин накопленного износа в старых строениях и сооружениях.

Сравнительный подход, в свою очередь, является совокупностью методов оценки, основанных на сравнении данного объекта с объектами-аналогами, в отношении которых уже имеется информация о реальных ценах.

Объектом—аналогом в этом случае признается недвижимое имущество, сходное оцениваемому объекту по своим основным экономическим, техническим, материальным и другим характеристикам, по которым определяется его цена.

Сравнительный подход состоит из нескольких этапов:

  • изучения рынка;
  • сбора и проверки достоверности информации о недавно проданных или предлагаемых к продаже аналогов;
  • сравнения данных об отобранных аналогах и конкретного сооружения;
  • корректировки цен продаж выбранных аналогов на основе отличий;

Недостатками же сравнительного подхода являются:

  • различия продаж;
  • сложность в процессе сбора информации о фактических ценах продаж;
  • проблематичность сбора сведений о специфических условиях сделок;
  • зависимость от активности и стабильности рынка;
  • сложность согласования полученных данных при существенно различающихся продажах аналогов.

Доходный подход в оценке недвижимого имущества

В соответствии с ФСО — Федеральными стандартами оценки, доходный подход является совокупностью методов оценки стоимости объекта недвижимости, которые основаны на определении предполагаемых (ожидаемых) доходов, которые будут получены от его использования. Недвижимость, которая может или используется для извлечения прибыли, называется доходной.

Основными принципами доходного подхода оценки недвижимости являются:

  • принцип ожидания;
  • принцип замещения.

Принцип ожидания заключается в том, что стоимость сооружения определяется из текущей стоимости всех его будущих доходов. При этом, чем больше доходный потенциал оцениваемого сооружения, тем выше будет его стоимость.

При этом анализ прибыли должен быть осуществлен из расчета всей оставшейся экономической «жизни» данного объекта недвижимости при условии, что его использование в течение этого периода будет осуществлено наиболее эффективным образом.

В соответствии с принципом замещения доходного подхода максимальная стоимость конкретного сооружения не должна превышать минимальной цены, по которой может быть куплен другой аналогичный объект, имеющий аналогичную прибыльность.

Доходный подход к оценке недвижимости на основе капитализации прибыли можно максимально надежно использовать только в том случае, когда под рукой имеются все необходимые для расчета сопоставимые данные. Когда подобной информации не имеется, доходный подход к оценке недвижимости по методу капитализации может быть использован оценщиком только для общего анализа, но никак не для прямого рыночного сопоставления.

Доходный подход при оценке недвижимости особенно важен тогда, когда осуществляется инвестирование в недвижимость, когда предприятия или дома покупаются и продаются, исходя из их способностей приносить прибыль.

Тем не менее, математическая точность процедур, которые использует данный метод, не должна ошибочно приниматься за указание на максимальную точность результатов. Так же, как и сравнительный подход, доходный подход тоже в огромной степени зависит от качества анализа рынка.

Важно

Помимо получения определенных специфических данных, которые оценщик будет обрабатывать, качественное исследование рынка тоже даст ему информацию для определения сопоставимости, а также с целью облегчения взвешивания всех полученных результатов анализа.

Таким образом, можно сказать, что доходный подход является не просто количественным или математическим, он требует к тому же и качественных оценок.После того, как завершается надлежащее исследование рынка и получаются все сопоставимые данные, оценщик проводит анализ отчета обо всех доходах и расходах, которые представлены по рассматриваемому имуществу.

Методы доходного подхода

Такой подход как доходный предполагает использование двух методов:

  • метод дисконтированных денежных потоков – ДДП, когда в стоимость недвижимого имущества преобразуется прибыль от его предполагаемого использования за прогнозные годы, а также полная выручка, получаемая от перепродажи в конце прогнозного периода, чаще всего используется при наличие полных данных для прогноза;
  • метод капитализации — когда в стоимость недвижимости преобразуется прибыль за определенный временной период — может быть использован при условии стабильности прибыли, а также с целью экспресс оценки крупного объекта, по которому есть множество договоров аренды.

Метод дисконтированных денежных потоков

Данный метод основан на использовании определенной формулы. Стоимость конкретного недвижимого имущества определяется в виде суммы текущих стоимостей прогнозируемых денежных потоков и величины остаточной стоимости (реверсии).

Vоо = (CFn/1+r)n + (Vterm/1+r)N, где

Vоо – это текущая цена оцениваемого недвижимого имущества;

CFn — денежный поток за период n;

Vterm — остаточная стоимость.

Этапами метода ДДП являются:

  • определение длительности конкретного — прогнозного периода;
  • прогнозирование денежного потока – CF – в расчете из каждого прогнозного года;
  • вычисление ставки дисконтирования;
  • подсчет стоимости реверсии;
  • дисконтирование прогнозных денежных потоков;
  • дисконтирование реверсии;
  • подсчет суммы дисконтированного денежного потока и дисконтированной реверсии.

Определение длительности конкретного прогнозного периода зависит в первую очередь от того объема информации, которая достаточна для долгосрочных прогнозов, а также от типичного периода владения. В условиях нашей страны оценщики обычно принимают этот период в диапазоне от трех до пяти лет.

Прогнозирование денежного потока в ракурсе каждого прогнозного года предполагает:

  • тщательный анализ финансовой отчетности обо всех доходах и расходах оцениваемого недвижимого имущества за ретроспективный период — ее представляет заказчик;
  • изучение состояния рынка на текущий момент вместе с динамикой изменений его основных характеристик;
  • прогнозирование доходов/расходов, делаемое на основе реконструированного отчета о прибыли;
  • определение ставки дисконтирования или коэффициента пересчета будущей прибыли в текущую стоимость, которая численно равняется ставке доходности, требуемой инвестором и зависит от рисков, связанных с оцениваемым недвижимым имуществом.

Капитализация прибыли в случае доходного подхода

Доходный метод основан на том, что стоимость недвижимого имущества, в который вложен немалый капитал, максимально должна соответствовать на текущий момент той оценке качества и количества прибыли, которую это недвижимое имущество способно принести. Одной из основных предпосылок оценки, в основе которой лежит такой метод, считается сдача в аренду данного объекта недвижимости. При этом для преобразования будущей прибыли от него в текущую стоимость необходимо осуществить капитализацию прибыли.

Капитализация прибыли — это тот процесс, который определяет взаимосвязь будущей прибыли с текущей стоимостью конкретного недвижимого имущества.

Базовая формула для доходного подхода выглядит следующим образом: V=I/R, где

V — стоимость данного недвижимого имущества;

I – ожидаемая прибыль от оцениваемого недвижимого имущества, при этом под прибылью обычно подразумевается тот чистый операционный доход, который может принести данная недвижимость за рассчитываемый период;

R — норма прибыли или коэффициент (ставка) капитализации.

Коэффициент капитализации представляет собой норму прибыли, отражающую взаимосвязь между прибылью и стоимостью оцениваемого объекта. Различаются следующие методы капитализации:

  • метод прямой капитализации;
  • капитализация прибыли по норме ее отдачи на капитал.

Метод прямой капитализации рассматривает две величины:

  • годовую прибыль;
  • ставку капитализации.

К услугам оценщиков недвижимого имущества граждане или организации прибегают в самых разных случаях. Например, методы для оценивания ликвидационной стоимости позволяют банкам устанавливать цену объекта, выступающего в качестве залога, они же помогают определить цену имущества, принадлежащего обанкротившейся, закрывающейся, реструктуризирующейся организации и т. п.

Источник: http://economyz.ru/dokhodnyi-podkhod-k-otsenke-nedvizhimosti/

Ссылка на основную публикацию