Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства: для чего он нужен, его функции и структура

Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства

Вопросы поддержки обманутых дольщиков очень часто поднимаются на самых высоких уровнях. Для поддержки такой категории граждан в 2017 году официально был создан компенсационный фонд защиты прав граждан участников долевого строительства. К сожалению, регламентирующая часть не была параллельно разработана.

Вследствие, фонд защиты прав дольщиков не мог полноценно функционировать. После принятия в июле прошлого года ФЗ № 218 был окончательно сформирован механизм, по которому должна работать публично правовая компания «Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства», подотчетная непосредственно президенту РФ.

Суть

Запас финансов, планируемых для расходов на целевые направления, формируется из взносов застройщиков в компенсационный фонд. Рассчитывать обманутым людям на покрытие потерь можно, если их деньги привлекались в строительство жилья на основании ДДУ.

Именно на таком условии из фонда защиты прав граждан могут выплачиваться компенсации при возникновении проблем с девелопером.

Публично правовая компания «Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства» может принять решение оказать кредитную помощь девелоперу, согласившемуся завершить строительство и взявшему на себя обязательства по отношению к пострадавшим дольщикам.

Обратите внимание

На какие-либо другие цели публично правовая компания «Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства» не может тратить средства компенсационного фонда.

Благодаря не коммерческой структуре людям, принявшим решение об участии в долевом строительстве, можно будет рассчитывать на поддержку государства, если им придется столкнуться с неблагонадежными застройщиками при долевом строительстве. Это снижает риски потери личных денег, вложенных в строительство, при приобретении квартир в новостройках. У людей появляется шанс получить квартиру даже при банкротстве застройщика.

Кроме того, публично правовая компания «Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства» имеет и другие важные преимущества:

  • Механизм выплат дольщикам значительно упростился в сравнении с ранее существующим страхованием ответственности.
  • Управляет собранными финансовыми средствами госструктура, что уже по себе увеличивает надежность компенсационного фонда.
  • Средства компенсационного фонда учитываются на определенных счетах, что гарантирует прозрачность механизма распределения денег.

Основные задачи и функции

Основной задачей созданной структуры является защита прав участников долевого строительства. При банкротстве потери возмещаются за счет взносов, ранее перечисленных девелопером. Помимо этого, публично правовая компания «Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства» имеет право кредитования другого застройщика с целью завершения строительства жилого объекта недвижимости.

Список основных функций, которые возлагаются на государственный компенсационный фонд:

  • Контролировать и учитывать поступление обязательных взносов от девелопера.
  • При подтверждении банкротства строительных компаний организовывать арбитражное управление.
  • Организовывать выплаты в соответствии с имеющейся процедурой.
  • Предоставления кредитования новым застройщикам, которые приняли на себя обязательства обанкротившейся строительной организации.

Свободные финансовые средства могут размещаться на банковских депозитах, в облигациях госзайма и в ипотечных ценных бумагах.

Как дольщику защитить свои права

Вопросы о защите обманутых граждан, приобретающих жилье по ДДУ, возникаю часто. К сожалению, неблагонадежных застройщиков в современном мире очень много. Сегодня общий реестр тех, чьи права нарушены застройщиком, содержит более 40 тысяч фамилий. Примечательно, что каждый случай индивидуален и требует внимательного рассмотрения.

Защита прав дольщиков по договору долевого строительства регулируется ФЗ №218. Обязанности строительных фирм и права участников прописаны в ФЗ №214. Законодательные документы отличаются тем, что имеют перекрестные ссылки.

Несмотря на то, что рабочая группа по защите прав дольщиков одобрила процедуру компенсации убытков, на практике механизм пока не отработан.

Реализовать закон в плане выплат гражданам, участвующих в долевом строительстве, можно только после того, как в компенсационном фонде будет накоплена достаточная сумма взносов, поступающих от девелоперов.

Важный нюанс — воспользоваться выплатами из фонда смогут граждане, которые заключили ДДУ исключительно с января 2017.

Пока еще дольщикам с целью защиты своих прав следует отталкиваться от существующих практик в юриспруденции уголовно-процессуального права, когда пишется исковое заявление, со ссылкой на закон о защите прав потребителей при долевом строительстве.

Планируется, что в будущем деятельность наблюдательного совета публично правовой компании в случае банкротства девелопера будет связана с принятием решения об экономической целесообразности выплат убытков дольщикам или кредитования нового девелопера с целью сдачи в эксплуатацию объектов недвижимости для строительства жилья. По мнению экспертов изучения данного вопроса, может занимать около полугода. Обязательно планируется осуществлять сбор информации для учета мнения дольщиков. Но предварительно в любом случае должно иметься решение суда о признании банкротства застройщика.

Важно

На сайте Фонда будет публиковаться принятое решение. Дополнительно на интернет-ресурсе можно получить информацию о деятельности фонда, о способах управления в жилищной сфере. Также здесь будут размещено положение о правлении фонда и правила участия в долевом строительстве.

Положительное решения о компенсационных выплатах указывает, что дольщикам представляется две недели для сбора и предоставления документов. Скорее всего, будет достаточно копии паспорта и ДДУ. Для возмещения убытков понадобится открыть банковский счет специального назначения. Компенсация на него за счет обязательных отчислений взносов застройщиков должна поступить в срок до 10 дней.

Некоторые нюансы

Сегодня каждое общество защиты прав дольщиков, отзыв о котором положительный, оказывает действенную помощь на коммерческой основе обманутым дольщикам. Здесь опытные специалисты окажут профессиональную юридическую помощь. Для того чтобы уменьшить риски быть обманутым нужно внимательно отнестись к подписанию ДДУ.

Очень важно предварительно внимательно изучить документы строительной организации, а именно, обратить внимание на наличие:

  • Учредительных документов, в которых должны содержаться сведения об учредителях и времени создания учредительного совета.
  • Документа о государственной регистрации, где должно быть указано точное название компании и дата ее регистрации.
  • Налоговое свидетельство, подтверждающее постановку компании на налоговый учет.

Желательно также познакомиться с отчетами о работе застройщика за последние несколько лет. Они позволят оценить, насколько успешной является деятельность компании. Изучая отчеты, можно будет понять насколько благополучное ли финансовое состояние компании и определить риски возможного банкротства.

Чтобы дольщик имел возможности защитить себя в случае банкротства застройщика или возникновения других непредвиденных обстоятельств законодательством об участии в долевом строительстве предусмотрена обязательная регистрация ДДУ в государственном органе.

Требования к девелоперам

Очень серьезные условия по отношению к застройщикам закреплены в ФЗ № 218. Из-за такого подхода на рынке смогут работать исключительно те девелоперы, которые были проверены временем. Действовать требования, отображенные в законе, начнут с июля 2018 года.

В официальном наименовании девелопера обязательно фиксируется название – «специализированный застройщик». Любая коммерческая деятельность для специализированных строительных организаций, занимающихся возведением объектов жилой и нежилой недвижимости по ДДУ, запрещена.

Выполнять строительство жилых объектов смогут только строительные фирмы с опытом работы более 3 лет и построившие, как минимум, жилья площадью 10 тыс.кв.м. При этом разрешение будет выдаваться только на возведение застройщиком одного объекта.

Взносы от девелопера в компенсационный фонд должны поступить в трехдневный срок после заключения ДДУ. Если перечисления не будут выполнены, то в регистрации договора в Росреестре будет отказано.

Источник: https://metr.guru/dolevoe-stroitelstvo/fond-zashhity-prav-grazhdan-uchastnikov-dolevogo-stroitelstva

Фонд защиты прав участников долевого строительства получит список обязанностей

Правительство России разработало и внесло в парламент предложения о совершенствовании работы фонда защиты участников долевого строительства. Законодатели предлагают четко определить круг полномочий такого фонда, в частности, по формированию компенсационного фонда и контролю за внесением застройщиками взносов в такой фонд, по выплате дольщикам компенсаций, а также ведению реестра застройщиков.

Фонд защиты прав участников долевого строительства представляет собой организацию, которая действует в целях дополнительной защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, обязательства перед которым не исполняются застройщиками (ст. 23.2 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ). Фонд создается по решению Правительства РФ за счет обязательных отчислений застройщиков, привлекающих денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

На рассмотрение в Госдуму поступил правительственный законопроект № 139186-7 «О внесении изменений в Федеральный закон „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“ и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Законопроект), которым предлагается реформировать правила работы фонда. В частности, определить в законе конкретные функции, которые он должен осуществлять. В их число входят, например, формирование компенсационного фонда за счет взносов застройщиков, выплата компенсаций участникам долевого строительства при банкротстве застройщика, предоставление займа или пожертвования лицу, завершающему строительство, взаимодействие с органом регистрации прав в целях осуществления контроля за внесением застройщиками взносов, ведение реестра застройщиков.

Совет

За фондом предполагается закрепить право на выпуск облигаций, инвестирование временно свободных средств, осуществление иной приносящей доход деятельности, направленной на достижение поставленных перед ним задач.

Проектом предлагается ряд мер, направленных на защиту прав участников долевого строительства.

Отдельную статью в законе предлагается посвятить правовому режиму имущества фонда. Оно формируется за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков, а также имущества, приобретенного за счет инвестирования указанных денежных средств, добровольных имущественных взносов, доходов, полученных фондом от осуществления своей деятельности. Имущество фонда принадлежит ему на праве собственности и используется для выполнения его функций. Фонд может формировать резервный фонд и иные целевые фонды на основании решения высшего коллегиального органа фонда.

Законопроект определяет и структуру управления фондом. Ее образуют совет фонда (высший коллегиальный орган), правление фонда и генеральный директор. Председатель и члены совета фонда назначаются Правительством РФ на три года по представлению председателя наблюдательного совета единого института развития в жилищной сфере. Генеральный директор фонда назначается на должность также сроком на три года решением председателя наблюдательного совета единого института развития в жилищной сфере по представлению генерального директора единого института развития в жилищной сфере.

Кроме того, предлагается ввести единую методику расчета взносов застройщика в компенсационный фонд, которая будет утверждаться Правительством РФ. Методика должна предусматривать величину базовой ставки, которая повышается в зависимости от определяемой в соответствии с такой методикой способности застройщика исполнять принятые на себя обязательства. Базовая ставка может меняться не чаще одного раза в год по предложению высшего коллегиального органа фонда. При этом повышение базовой ставки возможно в связи с прогнозируемой фондом недостаточностью имущества, составляющего компенсационный фонд. Изменение базовой ставки не влечет перерасчета и корректировки размера внесенных обязательных отчислений (взносов) застройщиков в компенсационный фонд.

Законопроект содержит ряд мер, направленных на защиту прав участников долевого строительства. В частности, предусмотрена обязанность застройщика уплачивать взносы в компенсационный фонд до государственной регистрации каждого договора участия в долевом строительстве. Договор участия в долевом строительстве может быть зарегистрирован органами регистрации прав только после подтверждения уплаты взноса застройщиком.

Читайте также:  Как получить кадастровый паспорт на квартиру: как оформить, какие документы нужны

Важным нововведением является контроль за поступлением обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд, который будет осуществляться через систему электронного взаимодействия между органом регистрации прав и фондом при регистрации договора участия в долевом строительстве путем направления таким органам запроса в электронной форме о подтверждении факта исполнения застройщиком обязанности по внесению взносов.

По мнению разработчиков Законопроекта, его принятие позволит установить эффективный механизм защиты прав участников долевого строительства, повысит гарантии такой защиты, что, в свою очередь, приведет к росту строительства жилья.

Источник: https://www.eg-online.ru/article/341463/

Как застройщику вступить в фонд защиты прав граждан участников долевого строительства

Как вступить в фонд защиты участников долевого строительства

Если раньше часть договоров ДДУ уже была застрахована по правилам страхования гражданской ответственности Застройщика, то отчисления в фонд не требуются. Считается, что интересы дольщика в этом случае уже защищены страховым полисом. Что такое эскроу-счета в долевом строительстве?

Чем они интересны дольщикам – смотри по ссылке. Кроме того, публично правовая компания «Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства» имеет и другие важные преимущества:

  1. Средства компенсационного фонда учитываются на определенных счетах, что гарантирует прозрачность механизма распределения денег.

  2. Управляет собранными финансовыми средствами госструктура, что уже по себе увеличивает надежность компенсационного фонда.
  3. Механизм выплат дольщикам значительно упростился в сравнении с ранее существующим страхованием ответственности.

Основные задачи и функции Основной задачей созданной структуры является защита прав участников долевого строительства.

Как вступить в фонд защиты участников долевого строительства

в этой заметке.

Еще один нюанс. Денежная компенсация дольщикам будет рассчитываться не от оплаченной ими суммы по ДДУ, а исходя из среднерыночной стоимости квартиры, определяемой по данным Росстата для каждого региона отдельно. То есть в случае банкротства Застройщика, размер компенсации дольщику будет равен средней цене за кв. м. в регионе, умноженной на количество приобретенных метров.

При этом компенсировать дольщикам их вложения (затраты) будут только в объеме 120 кв. м. купленного жилья (максимум).

Правда, здесь есть один нюанс, о котором скажем немного ниже.

Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства: для чего он нужен, его функции и структура

Полное название закона: «О публично-правовой компании по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ». Первоначально новый фoнд долевого строительства определялся как некoммерческая организация (НКО), вхoдящая в зону действия государственного «Агентства по ипотечному жилищному страхованию» (АИЖК).

Учредителем стал Минстрой, ему принадлежит ряд важных поправок об изменении статуса компенсационного фонда дольщиков. Компания подотчетна Президенту России, контроль над финансовой деятельностью осуществляют представители обеих палат парламента и Счетная палата РФ.

Создание такой организации со всеми законодательными стандартами деятельности планируется завершить к ноябрю 2017 года. Фонд долевого строительства имеет две главные задачи — помочь дольщикам в случае банкротства застройщиков и довести до конца проблемное строительство.

Как вступить в фонд защиты участников долевого строительства

При банкротстве потери возмещаются за счет взносов, ранее перечисленных девелопером.

  1. на оказание финансовой помощи другому застройщику, жилищно-строительному кооперативу или иному кооперативу в целях завершения строительства объекта и исполнения обязательств перед дольщиком
  2. Выплата возмещения дольщикам осуществляется только при следующих условиях:
  1. по истечении 6 месяцев со дня признания застройщика банкротом отсутствует решение суда о передачи его обязательств другому застройщику или кооперативу в целях исполнения обязательств застройщика
  2. в отношении объекта выплачивались отчисления в Фонд защиты прав дольщиков
  3. застройщик признан судом банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство

Выплата дольщикам осуществляется в размере цены договора участия в долевом строительстве. Законом предполагается, что с января

Новые правила защиты прав и интересов участников долевого строительства Текст научной статьи по специальности «Государство и право.

Юридические науки»

специальной жилищной программы. В последующем британские финансисты, скорректировав аргентинскую идею долевого строительства, вместо создания специального акционерного общества и продажи акций стали сразу реализовывать квадратные метры. Данная схема использовалась и хорошо себя зарекомендовала при возведении множества объектов недвижимости в странах Ближнего Востока [1, с.

Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства: что это и зачем нужен

В 2017-17 годах ситуация с обманутыми дольщиками сильно обострилась.

Народные волнения, связанные с проблемами новостроек и долевым участием в строительстве жилья приняли серьезные масштабы. Дело доходило до акций у Администрации Президента РФ.Попытки Минстроя РФ решить проблемы своими силами ни к чему не привели.В результате законодатели добавили в Закон N 214-ФЗ статью 23.2

«Защита прав граждан — участников долевого строительства»

. Данной статьей предусмотрено создание компенсационного фонда в целях защиты интересов дольщиков.

Если все будет работать, как задумано, то обманутые дольщики смогут получать выплаты из фонда в случае проблем с застройщиком.Таким образом, главной причиной создания Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства стала попытка государства как-то

Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства

При банкротстве потери возмещаются за счет взносов, ранее перечисленных девелопером.

Помимо этого, публично правовая компания «» имеет право кредитования другого застройщика с целью завершения строительства жилого объекта недвижимости. Список основных функций, которые возлагаются на государственный компенсационный фонд:

  1. Предоставления кредитования новым застройщикам, которые приняли на себя обязательства обанкротившейся строительной организации.

  2. При подтверждении банкротства строительных компаний организовывать арбитражное управление.
  3. Организовывать выплаты в соответствии с имеющейся процедурой.
  4. Контролировать и учитывать поступление обязательных взносов от девелопера.

Свободные финансовые средства могут размещаться на банковских депозитах, в облигациях госзайма и в ипотечных ценных бумагах.

Каковы способы защиты участников долевого строительства?

В этом случае застройщик обязан возвратить дольщику-гражданину полученные от него денежные средства и уплатить проценты в размере двойной величины 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день возврата денежных средств ( Закона N 214-ФЗ).

3. Возмещение убытков Убытки подлежат возмещению сверх неустоек и штрафов, предусмотренных

Единая информационная система жилищного строительства: помощь дольщикам или бремя для застройщиков?

Источник: http://crownconsulting.ru/kak-zastrojschiku-vstupit-v-fond-zaschity-prav-grazhdan-uchastnikov-dolevogo-stroitelstva-24914/

Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства

Общество защиты прав потребителей «Правовой надзор» действует в соответствии с ФЗ от 07.02.1992 N 2300-1 «О Защите прав потребителей»

В целях защиты прав граждан Общество защиты прав потребителей «Правовой надзор» оказывает бесплатную правовую помощь потребителям на территории Москвы и Московской области

Телефон для записи: +7 (499) 322-28-05

Банкротство застройщика, некачественная постройка, задержки по срокам, дополнительные безосновательные вложения – вы готовы к таким рискам? Избежать финансовых потерь и получить гарантию компенсации или качественного исполнения работы застройщиком поможет фонд защиты прав граждан, участвующих в долевом строительстве.

Подробнее об организации

Фонд защиты прав дольщиков основан с учетом положений Закона № 218-ФЗ, регулирующем деятельность публично-правовых компании, занимающихся защитой дольщиков при банкротстве застройщиков.

До этого времени, большинство дольщиков делали взнос на строительство, рискуя потерять свои деньги в полном объеме, без возможности компенсации или возврата. Организация была создана с целью предотвращения возникновения новых обманутых дольщиков путем соблюдения всех необходимых мер предосторожности.

Зачем нужен Фонд

Защита прав Общество защищает права дольщиков, если застройщик откажется выполнятьусловия, прописанные в договоре.
Создание фонда Формирование и учет компенсационного фонда защиты прав дольщиков, куда застройщик должен переводить деньги.
Финансирование окончательного строительства Если застройщик обанкротится, и стройка будет незакончена, деньги из фонда могут пойти на завершение строительства дома.
Выплаты Деньги из компенсационного фонда ДДУ будут выплачены вкладчикам, если застройщик обанкротится.

Службы контроля

Фонд защиты прав граждан долевого строительства – организация, контролируемая Наблюдательным советом. Он включает представителей Госдумы, правительства РФ, Совета федерации и Института, отвечающего за развитие жилищной сферы.

Они ведут наблюдение, за работой Фонда долевого строительства с помощью аудита отчетности и контроля над работой внутри организации.

Согласно законодательству РФ, государственные службы осуществляют:

  • Регулирование работы Фонда.
  • Публичность деятельности, указанной в ЕИС.
  • Публикацию отчетности на официальном сайте Фонда защиты прав дольщиков.

Регулярный процесс контроля за деятельностью Фонда обманутых дольщиков позволяет гарантировать отсутствие хищений и неправомерных действий внутри организации.

Процесс уплаты взносов застройщиком

1 2 3
С каждого ДДУзастройщик отдает в фонд 1.2%. Первый перевод застройщик должен сделать за 3 дня до попадания документов в Росреестр. Получив комплект документов, Росреестр делает запрос в Фонд защиты дольщиков о получении первого перевода.
4 5 6
После подтверждения Фонда о внесении первог овзноса, Росреестр регистрирует договор долевого участия иинформирует об этом Фонд. После ответа про регистрацию, Фонд переводит деньги на компенсационный счет. Договор первого дольщика регистрируется в течение одной недели с момента предоставления документов. Договора состальными гражданами-участниками регистрируются до 5 дней.

Застройщик может потребовать возврат средств из компенсационного фонда если:

  • Росреестр отказал в регистрации ДДУ.
  • Стороны по обоюдному согласию отказались от договора.
  • Были внесены средства, превышающие необходимую сумму.

Возврат средств осуществляется в течение 5 дней после подачи застройщиком в Фонд заявления и копии платежного поручения.

Получение денег из компенсационного Фонда долевого строительства

Деньги из фонда можно получить 2 способами:

1 2
В равных доляхденежная выдачасредств. Оплатазавершениястройки
Для получения выплаты нужно отнести в Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства письменное прошение, удостоверение личности и выписку из реестра кредиторов о размере компенсации. Прифинансированиистроительныхработ, Фонд долевого строительства следит, чтобыс редства пошли в нужное русло и работы были закончены своевременно.

Каким образом будут использованы средства из Фонда защиты прав участников долевого строительства, решают вкладчики на общем собрании.

ЕИС

Для получения подробной информации о рейтинге застройщиков, процессе строительства, стоимости жилья в новостройках, объеме построек и других деталей касаемых ввода жилья, застройщика, ипотеки и банков вы сможете получить в ЕИС. Доступ к информационной системе открыт для всех желающих.

Получить подробную информацию, проконсультироваться со специалистами и оставить заявку можно на официальном сайте Фонда защиты дольщиков: фонд214.рф

Источник: https://pnadzor.ru/poleznaya-informaciya/fond-zashhity-prav-grazhdan-uchastnikov-dolevogo-stroitelstva.html

«Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» начал свою работу

«Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» был зарегистрирован в форме публично-правовой компании 20 октября и начал свою работу.

Читайте также:  Как восстановить документы на квартиру при их утере, порче или краже

Государственный фонд долевого строительства пришёл на смену механизму страхования ответственности застройщиков и призван защитить права дольщиков по новым объектам жилищного строительства.

В отличие от системы страхования ДДУ (договоров долевого участия), деятельность фонда будет направлена, в том числе, на финансирование достройки объекта.

Минстрой России выступил учредителем Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства, генеральным директором назначен глава АИЖК Александр Плутник.

Обратите внимание

В случае банкротства застройщика, за счет средств компенсационного фонда будет осуществляться выплата возмещения гражданам – участникам долевого строительства либо финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства.

Согласно части 5 статьи 25 Закона № 218-ФЗ обязанность застройщика по уплате обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд возникает в отношении многоквартирного дома и (или) жилого дома блокированной застройки, состоящего из трех и более блоков, если договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства такого объекта недвижимости представлен на государственную регистрацию после даты государственной регистрации Фонда. С даты государственной регистрации Фонда не допускается регистрация первого договора участия в долевом строительстве без уплаты обязательных отчислений (взносов) в Фонд.

Согласно части 1 статьи 10 Закона № 218-ФЗ размер обязательных отчислений (взносов) застройщиков в компенсационный фонд составляет 1,2 процента от согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения. При этом обязанность уплаты отчислений в Фонд возникает в отношении договоров участия в долевом строительстве, предусматривающих передачу жилых помещений, независимо от того, является участник долевого строительства физическим или юридическим лицом.

Согласно части 3 статьи 10 Закона № 218-ФЗ обязательные отчисления (взносы) застройщиков вносятся на номинальный счет Фонда, владельцем которого является Фонд, не менее чем за три рабочих дня до даты представления документов на государственную регистрацию договора в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (далее — Росреестр).

Согласно части 1 статьи 11 Закона № 218-ФЗ при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения, Росреестр направляет в Фонд запрос об уплате или неуплате, застройщиком обязательных отчислений (взносов) по договору участия в долевом строительстве. Фонд не позднее одного рабочего дня со дня получения такого запроса предоставляет указанные в запросе сведения.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», срок государственной регистрации договора участия в долевом строительстве устанавливается от 7 до 9 рабочих дней в зависимости от способа предоставления документов на государственную регистрацию.

Подробная информация размещена на сайте Фонда в сети «Интернет» по адресу www.фонд214.рф. Вопросы по работе Фонда и прочие обращения, просьба, направлять по электронной почте: service@fond214.ru. Телефон специализированного контактного центра 8 800-7007-214 или 8-495-685-94-41.

Оплату обязательных отчислений (взносов) застройщика в компенсационный фонд необходимо осуществлять по реквизитам, опубликованным на Официальном сайте Фонда в разделе «Застройщикам».

Важно

Напомним, закон о Фонде долевого строительства — 218-ФЗ — Президент России Владимир Путин подписал 31 июля 2017 года.

К середине октября было принято постановление Правительства России о создании публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства».

Теперь при регистрации договоров долевого участия в проектах жилищного строительства по вновь выданным разрешениям от застройщика требуется внесение взноса в компенсационный фонд.

Источник: https://www.gov.spb.ru/gov/otrasl/komstroy/news/122785/

Зачем нужен компенсационный фонд долевого строительств?

Текущие правовые механизмы защиты прав участников договоров долевого строительства работают по признанию многих экспертов и участников рынка недостаточно эффективно. Государство планирует вместо них внедрить принципиально новый механизм соответствующего назначения — представленный компенсационным фондом застройщиков, планируется, что он заработает со второй половины 2017 года.

Вместо очень сложных и не всегда эффективных механизмов страхования рисков дольщиков, применяемых сегодня, российский законодатель учреждает альтернативную модель защиты субъектов правоотношений от соответствующих рисков: в ее основе — функционирование федерального компенсационного фонда. Данная организация, работая по простым и прозрачным правилам, призвана значительно усилить правовую защиту инвесторов по долевым контрактам.

Суть нововведений

Компенсационный фонд застройщиков — это денежный резерв, находящийся в распоряжении некоммерческой организации, которую должно учредить Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства России, и которая призвана решать следующие задачи:

  1. Выплата компенсаций дольщикам (гражданам, заключившим с застройщиками договор на долевое строительство) в случае, если застройщик не выполняет своих обязательств и, как следствие, признается банкротом.Величина данных компенсаций будет соответствовать полной стоимости контракта на возведение новостройки.

    Денежные средства, выплачиваемые за счет компенсационного фонда, заменят применяемые сейчас компенсационные механизмы – страховые выплаты, а также выплаты от банков-поручителей. Пока что дольщики задействуют именно эти механизмы – до момента полноценного начала деятельности НКО, управляющей фондом.

  2. Сбор обязательных перечислений от застройщиков (именно за счет соответствующих перечислений осуществляются выплаты дольщикам).Величина перечислений составит порядка 1% от суммы всех контрактов с дольщиками на строительство здания по проектной документации (указанная цифра может дифференцироваться в зависимости от конкретного строительного проекта — соответствующие критерии будут определены компетентными органами власти в 1-м полугодии 2017 года).
  3. Инвестирование полученных от застройщиков перечислений в целях сохранения их покупательной способности либо увеличения.Инвестирование будет осуществляться, главным образом, в различные ценные бумаги, государственные обязательства.
  4. Передача строительных проектов от застройщиков-банкротов другим строительным фирмам на достройку, а также оказание им финансовой помощи при соответствующей достройке.

    Решение о передаче незавершенных проектов на достройку может быть принято НКО, управляющей фондом, в случае, если расходы на соответствующую достройку будут меньше суммарных выплат гражданам по долевым контрактам. При этом, данное решение должно быть одобрено арбитражным судом, рассматривающим процедуру банкротства застройщика.

В чем заключается принципиальное новшество во введении компенсационного фонда?

Собственно, что изменится для дольщиков?

До инициирования учреждения компенсационного фонда российские дольщики имели возможность защититься от застровщиков, не исполняющих своих обязательств по договорам добросовестно или столкнувшихся с экономическими сложностями (как следствие — банкротством) посредством 3 механизмов:

  • страхования при участии коммерческой страховой фирмы;
  • страхования по договору с саморегулируемой организацией;
  • банковской гарантии.

Ни один из этих механизмов не смог обеспечить должного уровня защиты интересов дольщиков по разным причинам: в силу неоднозначной правоприменительной практики, недостатка финансовых ресурсов у различных участников правоотношений, влияния кризиса.

В результате, Правительством РФ было принято решение заменить указанные механизмы новым способом защиты интересов дольщика — учреждением единого государственного компенсационного фонда. Основные новшества при задействовании его ресурсов заключаются в следующем:

  1. Выплаты дольщикам должны носить безусловный характер, производиться оперативно (предполагается сведение к минимуму бюрократических процедур, судебных слушаний, которые характерны для текущих механизмов защиты дольщика).
  2. Механизм работы фонда предельно удобен для застройщика: все, что должен сделать застройщик — перечислить в фонд 1% (ориентировочно) от стоимости строительного проекта (нет необходимости долго искать партнера — страховую фирму, СРО, банк, тратить время на изучение его условий, заключение соглашения с ним).
  3. Уменьшается количество сторон сделок по подписанию соглашений о защите дольщиков, что снижает вероятность появления коррупционной составляющей (практически исключаются посредники, получатель гарантийных средств от застройщика — одно юрлицо в лице НКО, управляющей компенсационным фондом).

Когда именно заработает новая структура?

НКО, управляющую фондом, о котором идет речь, планируется подчинить Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Предполагается, что данная НКО (вероятнее всего, как структура АИЖК) полноценно заработает к началу 2-го полугодия 2017 года (но это предварительный срок, он не закреплен нигде официально и определен в соответствии с оценками экспертов).

Задержка в начале деятельности соответствующей НКО связана со многими причинами.

Прежде всего — с тем, что компетентным органам власти предстоит окончательно определить размер перечислений от застройщиков. Ориентировочно они составят порядка 1%, но, как отмечает в интервью СМИ руководитель АИЖК Александр Плутник, могут быть увеличены по некоторым проектам до 3%.

Кроме того, основной нормативный акт, регламентирующий использование фонда — Постановление Правительства РФ от 07.12.2016 года № 1310 может полноценно исполняться только при условии закрепления и детализации утвержденных в нем норм на уровне федерального закона.

Источник: https://yakapitalist.ru/imushhestvo/kompensacionnyy-fond/

Новые правила защиты прав и интересов участников долевого строительства

УДК 347.2

Ковалькова Елена Юрьевна

кандидат юридических наук

Казанский филиал Российский государственный университет правосудия, г. Казань

ekovalkova@yandex.ru

новые правила защиты прав и интересов участников долевого строительства

В статье рассматриваются некоторые новейшие положения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В статье анализируются новые способы защиты прав участников долевого строительства: требования к организационно-правовой форме застройщика, наличие у него опыта участия в строительстве, отсутствие обязательств по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов на строительство, обязательность наличия экспертизы проектной документации во всех случаях, даже при малоэтажном строительстве и др. Показывается роль договора участия в долевом строительстве. Выделены основные требования к застройщику в случае привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома и иных объектов недвижимости.

Ключевые слова: строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, участники долевого строительства, застройщик, договор участия в долевом строительстве, компенсационный фонд.

Институт долевого строительства возник в 90-е годы прошлого столетия в силу различных причин. В России это прекращение бюджетного финансирования строительства жилья, отсутствие доступного государственного программного финансирования и практически отсутствующий рынок недвижимости.

В Аргентине (родоначальница долевого строительства) наличие жесткого экономического кризиса и нестабильная экономическая ситуация в стране привели к созданию в 1985 г. специальной жилищной программы.

В последующем британские финансисты, скорректировав аргентинскую идею долевого строительства, вместо создания специального акционерного общества и продажи акций стали сразу реализовывать квадратные метры.

Данная схема использовалась и хорошо себя зарекомендовала при возведении множества объектов недвижимости в странах Ближнего Востока [1, с. 7-18].

Совет

Правовое регулирование отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства (далее дольщики) объектов недвижимости (многоквартирных домов и иных объектов) и возникновением у дольщиков права собственности на эти объекты и права общей долевой собственности на общее имущество, осуществляется на основании целого ряда специальных законов [3; 4], призванных гарантировать защиту прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Для начала отметим, что действующий закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ неоднократно изменялся и вполне надежно защищает дольщика. Так, уже в ст. 1 ч. 2 закона установлено императивное правило о том, что основаниями привлечения де-

нежных средств дольщиков для строительства может выступать только, во-первых, договор участия в долевом строительстве (далее ДДУ), во-вторых, выпуск эмитентом облигаций особого вида — жилищного сертификата, в-третьих, жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами [3].

С одной стороны, ДДУ в силу жесткого правового регулирования (требования к условиям договора, его обязательная регистрация, требования к застройщику, обеспечительные меры) делают его одним из самых надежных способов приобретения жилья.

С другой стороны, постоянно «совершенствующиеся» мошеннические схемы, появляющиеся новые (как правило, связанные с нововведениями в регулировании процессов оборота недвижимости и с недостаточными правовыми познаниями участников оборота) приводят к ряду проблем.

Долгострой, задержка сдачи в эксплуатацию, приостановление работ и в особенности использование «серых схем» (заключение предварительного договора вместо ДДУ, двойная продажа, наиболее грубый вид мошенничества -заключение договора без разрешительной документации на строительство) требуют активного вмешательства государства в сферу регулирования долевого строительства.

На сегодняшний день следует выделить два таких основных направления: 1) совершенствование нормативного регулирования — установления новых правил, направленных на пресечение нарушений в сфере долевого строительства; 2) субординационное индивидуальное правовое регулирование — контроль и создание условий, позволяющих решить уже возникшие проблемы обманутых дольщиков

Обратите внимание

Показательным примером совершенствования нормативного регулирования является принятие Федерального закона от 29 июля 2017 г. № 218-ФЗ [3],

250

Вестник КГУ№ 4. 2017

© Ковалькова Е.Ю., 2017

Новые правила защиты прав и интересов участников долевого строительства

устанавливающего радикальные изменения в деятельности застройщиков.

В частности, теперь застройщиком может выступать только общество (основное или дочернее), имеющее опыт не менее трех лет участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее десяти тысяч квадратных метров в совокупности, и которое имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо на праве безвозмездного пользования земельный участок, наименование которого содержит слова «специализированный застройщик» или «некоммерческая организация, созданная в соответствии с Законом РФ «О статусе столицы Российской Федерации»» [5].

В соответствии с изменениями привлекать денежные средства дольщиков имеет право только застройщик, отвечающий следующим требованиям:

1) наличие проектной документации и положительного заключения экспертизы проектной документации;

2) размер собственных средств застройщика должен составлять не менее чем 10 % от планируемой стоимости строительства;

3) наличие денежных средств в размере не менее 10 % от проектной стоимости строительства на банковском счете застройщика, открытом в уполномоченном банке;

4) отсутствуют обязательства по кредитам, ссудам, за исключением целевых кредитов, связанных с привлечением денежных средств дольщиков;

5) застройщиком не осуществлены выпуск или выдача ценных бумаг, за исключением акций;

Важно

6) обязательства застройщика, не связанные с привлечением денежных средств дольщиков и в пределах одного разрешения на строительство, не превышают 1 % от проектной стоимости строительства;

7) имущество, принадлежащее застройщику, не используется для обеспечения исполнения обязательств третьих лиц или собственных обязательств застройщика, не связанных с привлечением денежных средств дольщиков;

8) отсутствуют обязательства по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц.

Застройщик теперь не вправе одновременно осуществлять строительство многоквартирных домов по нескольким разрешениям на строительство и, как уже отмечалось, не вправе осуществлять иную деятельность, предоставлять займы и ссуды, приобретать ценные бумаги, создавать коммерческие и некоммерческие организации.

Особо отметим, что законодатель заменил требования к уставному капиталу на размер собственных средств застройщика (не менее чем 10 % от планируемой стоимости строительства), что, на наш взгляд, безусловно, в большей степени защищает права дольщиков.

Застройщик обязан составлять промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность на ежеквартальной основе.

Также изменения касаются взаимодействия органов государственной власти, фонда, застройщиков, порядка совершения операций по расчетному счету застройщика, вводятся новые положения о единой информационной системе жилищного строительства, оператором которой является единый институт развития в жилищной сфере, а также порядок вступления в силу положений федерального закона. В частности, обязанность застройщика по уплате обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд выполняется, если договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства представлен на государственную регистрацию после даты государственной регистрации фонда.

В целях реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантии защиты прав и законных интересов дольщиков, создана публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» (далее — компенсационный фонд) [4].

Органами управления фонда являются наблюдательный совет, правление и генеральный директор фонда. Председатель и члены наблюдательного совета фонда назначаются правительством Российской Федерации сроком на три года.

Совет

В наблюдательный совет фонда, состоящий из семи человек, входит представитель Совета Федерации Федерального собрания Российской Федерации.

К полномочиям фонда относятся, в частности: формирование компенсационного фонда за счет обязательных отчислений застройщиков и имущества, приобретенного за счет инвестирования указанных денежных средств; выплата за счет средств фонда возмещения гражданам-участникам долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщика; финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства за счет средств фонда; учет поступивших обязательных отчислений застройщиков в фонд и взаимодействие с органом регистрации прав в целях обеспечения контроля за исполнением застройщиком обязанностей по уплате таких отчислений.

Размер обязательных отчислений (взносов) застройщиков в компенсационный фонд составляет 1,2 % от согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительстве.

Величина взноса может изменяться только на основании федерального закона не чаще одного раза в год.

При изменении величины взноса изменение размера обязательных отчислений (взносов) производится не ранее чем через три месяца после дня вступления в силу такого федерального закона.

Порядок принятия фондом решения о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства и осуществления контроля за использованием средств, предоставленных в рамках такого финан-

Вестник КГУ № 4. 2017

251

сирования, устанавливается правительством Российской Федерации. Средства на финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства предоставляется только юридическому лицу, выбранному путем конкурсного отбора, порядок и условия которого устанавливаются уполномоченным органом.

Фонд вправе выпускать облигации, инвестировать временно свободные средства на принципах возвратности, прибыльности и ликвидности в порядке, установленном правительством РФ, осуществлять иную приносящую доход деятельность, направленную на достижение целей, поставленных перед фондом.

Обратите внимание

При этом направления расходования средств фонда, полученных в том числе в результате деятельности, приносящей доход, а также предельный процент доходов, получаемых от инвестирования средств компенсационного фонда и направляемых на финансирование расходов, связанных с осуществлением функций фонда и обеспечением его текущей деятельности, устанавливаются правительством РФ.

В законе также определены объекты инвестирования временно свободных средств фонда.

Устанавливается обязанность застройщика представлять фонду проектную декларацию, выписку по расчетному счету застройщика и бухгалтерскую (финансовую) отчетность за последний отчетный период в случае отклонения от примерного графика реализации проекта строительства на шесть и более месяцев.

Кроме того, бухгалтерская отчетность фонда подлежит ежегодному обязательному аудиту отобранной на конкурсной основе аудиторской организацией, Счетная палата Российской Федерации вправе осуществлять внешний государственный аудит в отношении фонда, компенсационный фонд обособляется от иного имущества фонда, по нему ведется обособленный учет, а на имущество, составляющее компенсационный фонд, не может быть обращено взыскание по обязательствам фонда.

Вместе с тем компенсационный фонд призван застраховать будущие стройки. Но законодатель не предложил решения нынешним обманутым дольщикам.

Можно ли в этой ситуации что-либо сделать, прибегнув к букве закона? На наш взгляд, во многом решение проблемы зависит от активной гражданской позиции самих дольщиков. Помимо мер, предусмотренных законом 214-ФЗ, согласно распоряжению правительства России от 26.05.

2017 № 1063-р [2] к 1 января 2018 г. должны быть созданы региональные планы-графики («дорожные карты») по осуществлению мер для решения проблем граждан, включенных в реестр обманутых дольщиков.

Планы-графики должны находиться в открытом доступе, что даёт возможность проанализировать дорожную карту интересующего региона, отдельного жилого комплекса, конкретного дома. Там же представлена исчерпывающая информация

Важно

о лицах, ответственных за принятые меры и их реализацию, с контактами для связи и по каждому такому объекту описан алгоритм решения проблемы.

Компенсационный фонд защиты граждан начнет принимать взносы от застройщиков уже с последних чисел октября 2017 г. В отношении привлечения средств граждан для объектов, строительство которых началось еще до 1 января 2014 г., то они были обеспечены страхованием, или поручительством банка, или залогом прав застройщика на земельный участок и на объект незавершенного строительства.

Однако не все так гладко, как это представляется на первый взгляд. Следует отметить прежде всего механизм формирования и управления компенсационным фондом.

Есть определенные опасения относительно установления размера обязательных отчислений и порядка расходования средств фонда, а также способов контроля за деятельностью по его управлению. Также следует упомянуть вопросы рисков, возможного банкротства малых и средних строительных компаний.

Остается достаточно актуальным вопросы получения разрешения на строительство до начала сбора средств и обеспечения доступности получения жилища для большинства граждан, использования механизмов страхования и перестрахования.

Несмотря на все нюансы, долевое строительство является одним из самых выгодных способов приобретения жилых и нежилых помещений.

Библиографический список

1. Абрамов А. Долевое строительство: история и практика // Жилищное право. — 2013. — N° 2. — С. 7-18.

2. Об утверждении формы плана-графика по осуществлению мер по решению проблем граждан, включенных в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены: распоряжение Правительства РФ от 26.05.2017 № 1063-р // Собрание законодательства РФ. — 2017. — № 23. — Ст. 3420.

Источник: https://cyberleninka.ru/article/n/novye-pravila-zaschity-prav-i-interesov-uchastnikov-dolevogo-stroitelstva

Ссылка на основную публикацию