Как купить землю под строительство жилого дома (ижс): правила и условия покупки

Особенности ипотеки земельных участков

Иметь свой дом за городом мечтают многие. В особенности это актуально для жителей мегаполисов, страдающих от суеты и загазованности крупного населенного пункта. В таком случае построить дом за чертой город становится оптимальным вариантом решения вопроса.

Однако есть одна проблема. Широкий выбор предложений земельных участков сталкивается с отсутствием достаточной суммы денег на воплощение мечты в жизнь. Многие просто не могут себе позволить подобную роскошь.

Ипотека на земельный участок способна выручить в сложившейся ситуации.

Такой вид финансовых услуг пока что не получил широкого распространения, хотя его популярность неуклонно растет.

Обратите внимание

Особенности ипотеки земельных участков заключатся в большей сложности процесса оформления, если сравнивать с классическими вариантами такого кредита. Это обусловлено и «новизной» представленной услуги.

Данная разновидность ипотеки в нашей стране появилась лишь несколько лет назад. Поэтому не слишком простая задача – поиск подходящей кредитной программы.

Среди финансовых учреждений, осуществляющих выдачу подобного займа в 2019 году, можно отметить Сбербанк, РосЕвробанк, Россельхозбанк, ВТБ 24 и пр. Многие из указанных организаций осуществляют предоставление ссуды на приобретение земельных участков лишь у своих фирм-партнеров.

Самыми лояльными условия получения ипотеки на землю характеризуется Сбербанк. Процентная ставка здесь минимальная, в то время как первоначальный взнос должен составлять 50% и выше от стоимости объекта при сроке кредитования десять лет. Возможные и другие варианты. Чем больше срок кредитования и меньше сумма первоначального взноса, тем больше будет ставка процента по выданному кредиту.

Условия предоставления ипотеки на земельный участок

Можно ли взять в ипотеку земельный участок – решает банк. Именно он устанавливает условия выдачи ссуды на приобретение земли. Чтобы повысить свои шансы на успех, следует уделить повышенное внимание некоторым аспектам вопроса.

Требования к объекту залога

Обеспеченность ссуды – важный момент. В этом случае в роли залогового имущества служит приобретаемый участок земли. В то же время, следует учитывать его ликвидность. Оценочная стоимость надела обусловлена рядом фактором.

Земля – весьма специфичный вид залогового имущества. По этой причине финансовые учреждения устанавливают достаточно жесткие требования для нее.

Ипотека на покупку земельного участка может быть выдана при условии соответствия объекта нижеперечисленным требованиям:

  • Надел должен входить в список земель населенного пункта, которые могут быть использованы для ижс. С прочими видами земельных участков банковские организации не любят вести работу в связи с проблематичностью отслеживания законности их отторжения. Ипотека на участок под ижс – оптимальный вариант.
  • Большое значение имеет и месторасположение земли. Финансовые учреждения четко фиксируют максимально допустимое удаление надела от города – в пределах 100 километров. У некоторых банков планка еще ниже – около 30 километров.
  • Участок не должен располагаться в резервной, природоохранной зоне, иначе вы рискуете не получить ссуду.
  • Серьезным плюсом станет наличие инженерных коммуникаций на территории: канализации, электричества, газа и воды.
  • Желательно, чтобы площадь надела составляла не менее 6 соток и была в наличии дорога, по которой можно добраться к участку в течение всего года. Не стоит рассчитывать на заемные средства, если планируется покупка участка площадью более 50 соток. Хорошая транспортная развязка послужит дополнительным преимуществом при подаче заявки на займ.

Порядок получения займа

Решив взять ипотеку на покупку земельного участка без здания, нужно следовать определенной схеме. Некоторые ошибочно считают, что сначала понадобится выбрать походящий вариант надела, а уж затем обращаться в финансовое учреждение для оформления кредита. На практике все обстоит иначе.

Необходимо учитывать, что каждое из банковских учреждений предлагает свои условия и имеет некоторые особенности оформления договоров данного вида ипотеки.

Сначала стоит определиться с выбором финансовой организации, а уже затем переходить к выбору подходящего земельного участка, беря в расчет установленные банком критерии для надела.

Такой подход позволит вам сэкономить немало времени и сил.

Земельная ипотека оформляется после предоставления заемщиком целого пакета документов. Из перечень идентичен для всех банковских учреждений, различия незначительны. В этот набор входит:

  • Документ о госрегистрации права – его заверенная нотариусом копия
  • Кадастровая выписка на участок в оригинале
  • Выписка из ЕГРЮЛ на землю и т.п.

Также понадобится приложить документы, которые могут служить подтверждением факта ведения заемщиком трудовой деятельности, его достаточного уровня доходов и т.д.

Все собранные бумаги передаются на проверку специалистам аналитического отдела банковского учреждения. При необходимости могут подаваться дополнительные запросы собственникам, заемщикам и нотариусам.

Лишь после тщательного анализа предоставленных документов финансовая организация выдает вердикт касательно возможности получения конкретным заемщиком земельной ипотеки.

Обычно решение принимается в течение 3-5 дней.

В оговоренный день проводится подписание договора ипотеки, договора купли-продажи и договора страхования. Затем заемщику нужно передать первоначальный взнос и заемные средства в сейфовую ячейку кредитного учреждения. Завершающий этап – оформление на вновь приобретенный надел права собственности.

Специфика договора

Договор залога земельного участка имеет некоторые особенности, которые нужно обязательно учитывать. Здесь оговаривается право заемщика осуществлять строительство на участке здания по собственному желанию, не согласуя действия с кредитором. Касательно самой формы и содержания вышеуказанного договора нужно отметить следующие моменты.

В документе должны быть обязательно зафиксированы все значительные условия. Заключение договора проводится в письменной форме с заверением нотариусом.

Также, в соответствии с действующим законодательством, необходимо зарегистрировать ипотеку земли.

Нужно детально оговорить данные по конкретному земельному участку, включая его кадастровый номер, место размещения, форму, размеры, назначение и прочие особенности.

Подводные камни

Нужно учитывать, что соискателю потребуется иметь более высокий доход, чем в случае получения ссуды на квартиру. Сроки кредитования особенно не отличаются от стандартных и варьируются в пределах от 10 до 25 лет. Обычно заемщику нужно внести сразу минимум 20% от стоимости приобретаемого участка.

В качестве залога банковское учреждение может потребовать предоставить какое-либо дополнительное недвижимое имущество. Перестраховка со стороны кредитной организации обусловлена высоким риском невозврата долга и спецификой кредитного продукта.

Земельный участок очень сложно оценить адекватным образом. Поэтому проведение таких сделок – на порядок более сложная задача, чем продажа городской квартиры. Стоимость земли формируется под влиянием массы факторов.

Выгодная на текущий момент сделка по истечении нескольких лет способна утратить свою ценность.

Важно

В качестве примера может служить факт организации в выбранном живописном месте вредного производства. В таком случае имевший большую ценность земельный надел утрачивает свою ликвидность.

При возникновении подобной необходимости кредитор будет не способен его реализовать по адекватной стоимости. Поэтому банковские структуры не слишком любят рисковать, предоставляя ипотечный кредит на приобретение участка земли.

Чтобы застраховать себя, финансовой организации приходится ужесточать требования к заемщикам и устанавливать значительные переплаты по займу.

Рынок земли в нашей стране еще не успел окончательно сформироваться – процесс только идет. Финансовые учреждения относят землю к низколиквидным активам, ценность которого устанавливается довольно сложно. В связи с этим пока что небольшое количество банков готовы предложить своим клиентам выгодные программы кредитования под залог земельного участка.

Источник: http://ipoteka-expert.com/ipoteka-na-zemelnyj-uchastok/

Ипотека на строительство частного дома. Условия

Если Вы устали жить в городской бетонной коробке и хочется свободы — начинайте строить дом с ипотечной программой.

Приобретение жилья является одной их самых важных покупок в любой семье.

Большинство жителей больших городов начинают всерьез задумываться о переезде в более спокойное место, за город.

Здесь речь идет о полном переезде, с постоянным проживанием. Кругом будет окружать чистый воздух, никаких соседей за стенкой, а также различные земные блага вроде речки, озера, водоёма.

Например, за те же деньги, вместо 2х комнатной квартиры, можно построить красивый загородный дом, который по площади будет в 1,5-2 раза больше, чем квартира.

Также, в зависимости от размеров участка, со временем можно будет достроить баню, беседку, сделать бассейн, пристроить гараж, а на оставшейся части можно посадить деревья.

Кто откажется жить в таком доме? И всё это вдали от надоевшей городской суеты.

Кредит на строительство дачи

Конечно же, не всем нужен полноценный загородный дом. Большинство людей хотят иметь просто небольшой дачный или садовый дом.  В таком случае также можно взять кредит.

Сбербанк предлагает кредит на строительство загородной недвижимости, на его покупку, а также на приобретение земельного участка. Минимальная сумма при этом 300 000 рублей. Ведь средняя стоимость дачных участков в регионах варьируется от 300 000 рублей.

Если же земельный участок у вас уже есть, вы можете взять кредит на строительство дачного дома. Такие кредиты выдают более надежные банки — Сбербанк и Россельхозбанк, которые предлагают самые выгодные условия и длительные сроки (до 25 лет).

По условиям банка в качестве залога выступают:

  • уже имеющаяся недвижимость, находящая в частной собственности клиента;
  • уже имеющаяся земля, причем категория земель должна быть ИЖС;
  • приобретаемый участок земли и будущий дом, который будет на нем строиться;
  • движимое имущество клиента;
  • материнский капитал.

Дают ли сейчас ипотеку на строительство дома?

К сожалению, банковских предложений очень мало. Ипотека под строительство дома — одна из наиболее рискованных видов ипотек для банка, поэтому и требования более жесткие.

Основной риск — случай недостроя, что автоматически сводит ликвидность данной постройки к минимуму. Для компенсации своих рисков банк требует предоставить максимум залоговых обязательств, нередко требуются созаемщики.

Напомним, что декабрьская неустойчивость 2014г в банковской сфере вынудила практически все банки (в т.ч. Сбербанк) свернуть программы ипотечного кредитования строительства дома. Лишь 29 мая 2015г на сайте Сбербанка появилась информация о возобновлении программы ипотечного кредитования частного дома под названием «Строительство жилого дома».

Требования к объекту строительства

К сожалению, нельзя просто прийти в банк и попросить кредит для строительства дома вашей мечты.

Банк должен убедиться в том, что ваше строительство – реально осуществимый процесс, а также, что в дальнейшем не возникнут проблемы с вводом его в эксплуатацию. Убеждать банк в этом придется именно вам, и делается это не красочными речами, а реальными документами в виде разрешений, планов, проектов и согласований.

Строительство дома должно проходить согласно процедуре, установленной законом. Изначально нужно получить все разрешения, заказать проект, который нужно утвердить, чтобы после окончания строительства, при сдаче дома в эксплуатацию, не возникло проблем.

Совет

Банк уделяет особое внимание вашему земельному участку. Если он в вашей собственности — отлично, если же на правах аренды — тоже неплохо (единственное, тогда он не может выступать в качестве залога). Земельный участок должен быть пригоден для строительства жилья.

Читайте также:  Отступы от границ земельного участка при строительстве

Хорошо, если уже есть подведенные к участку инженерные коммуникации. Документация по земельному участку должна быть максимально полной и готовой для оформления права собственности на объект.

Если на участке уже были начаты строительные работы, и хотя бы возведен фундамент, то для оформления ипотеки необходимо зарегистрировать объект незаконченного строительства.

Требования к участку:

  • Земельный участок должен быть расположен в определенной удаленности от места нахождения банка-кредитора;
  • Категория земель закладываемого участка должна быть исключительно «земли населенных пунктов» и предназначаться для индивидуального жилищного строительства, ведения подсобного хозяйства или для дачного строительства;
  • Участок не должен находится под обременением;
  • При наличии на земельном участке зданий и сооружений право собственности заемщика на них должно быть обязательно отражено в Едином государственном реестре прав на это недвижимое имущество;
  • Если земельный участок принадлежит на праве долевой собственности, то все собственники будут обязаны выступать в качестве залогодателей.

Способы финансирования строительства дома за счет заемных средств

Целевой кредит на строительство.

Достаточно сложно и долго, куча нюансов и преград. Можно получить первый транш денег, неумело подтвердить его использование и лишиться второй части денег. Это может заморозить стройку. Также в этом варианте требуется подтвердить наличие первоначального взноса. Банк может дать лишь 70-80% от сметной стоимости будущего дома.

Кредит под залог земельного участка.

Если уже есть земельный участок, это сильно облегчает дело.  Конечно, много денег за участок не дадут. Но это может стать дополнительным источником. Возможно, у Вас есть дополнительные накопления, что также облегчит стройку.

Кредит под залог недвижимости.

Это уже более серьезный шаг. Можно заложить, например, свою квартиру для получения значительной суммы наличных. Банки одобряют максимум 80% от рыночной стоимости передаваемой в залог квартиры. Этой суммы может хватить для полноценного финансирования стройки.

Кредит под залог транспорта.

Если заложить транспорт, то также можно получить неплохую сумму. Нужно помнить, что банк оценит машину в 60-70% от ее рыночной стоимости. При этом есть как займы в автоломбардах, так и в банках. Кредиты под залог транспорта — это обычные нецелевые кредиты с обеспечением. Они есть практически в любом крупном банке.

Использование материнского капитала.

Его также можно использовать для стройки.

Потребительские кредиты без обеспечения.

Можно и даже лучше оформить несколько кредитов. Стройка — дело накладное. Хорошо, конечно, если есть накопления. Опять-таки, большую сумму денег не дадут, если Вы не передадите банку что-то в залог.

Если Вы не хотите залоговых кредитов, то можно предложить такую схему: собственные накопления + потребительский кредит на 1-2. Построили часть здания, рассчитались с кредитом, берете новый.

Стройка, правда, затянется, но зато относительно безопасно с точки зрения обслуживания долга.

Схема получения кредита на строительство дома в 2017 году

Схематично процесс оформления и получения ипотеки на строительство дома (в качестве примера приведен Сбербанк) выглядит так:

  • Оформление заявки в банк;
  • Предоставление необходимых документов по первоначальному взносу (выписка по счету, чек);
  • Получение ПЕРВОЙ части кредитных денег;
  • Отчет о потраченной сумме;
  • Получение ВТОРОЙ части кредитных денег;
  • Оформление права собственности после окончания строительства;
  • Передача построенного дома в залог банку для снижения процентной ставки.

Какие требуются документы?

Документы, которые потребуются:

  • Паспорта (ваш, супруга или супруги, а также тех, кто является созаемщиками и поручителями) — копии с прописками;
  • Справка с места работы с указанием дохода;
  • Все бумаги, касающиеся залога (свидетельство о праве собственности на землю или другое жилье);
  • План строительства будущего дома и другие документы на него;
  • Первоначальный взнос (доказательства, что он есть);
  • Свидетельство о браке и рождении детей, если они потребуются.

Дополнительные бумаги банк может потребовать в индивидуальном порядке (сертификат на маткапитал, справка о состоянии счета, военное удостоверение и т.д.).

Рискует ли получатель ипотеки?

Множество людей обеспокоены возможными рисками, которые и являются главным препятствием при оформлении ипотеки. Наибольшие переживания связаны с тем, что в случае оформления залога и при отсутствии возможности уплатить ежемесячные взносы человек теряет собственную недвижимость. Но на эту ситуацию можно взглянуть и с другой стороны.

В случае, когда владелец ипотеки утрачивает возможность оплачивать ежемесячные взносы, он имеет возможность перепродать недостроенный частный дом. Спрос на подобную недвижимость вполне высокий для нашего рынка. А незакрытую ипотеку легко переоформить на нового хозяина.

В таком случае вы не потеряете ровным счетом ничего и риск сведен к абсолютному минимуму. Оформление ипотеки – это очень выгодное и достойное предложение для тех людей, кто нуждается в этих деньгах. За счет них вы сможете построить и обустроить свой новый дом. Просто будьте более внимательны при изучении ипотечных предложений разных банков.

Обратите внимание

Выбирайте ту ипотеку, которая более выгодна по условиям и доставит вам меньше всего неудобств.

Желаем Вам удачи в оформлении ипотеки частного дома!

Источник: http://gosuslugin.ru/ipoteka-na-stroitelstvo-chastnogo-doma-usloviya/

Как выкупить участок земли у государства для ИЖС и сколько это стоит?

Выкуп земли в собственность у государства возможен при условии соблюдения определенных предписаний, основанных на статьях Земельного Кодекса РФ. Процедура не отличается простотой, требует внимания, и выполнения множества правил. На основании положительного ответа со стороны государственных органов и после решения всех нюансов, происходит оформление сделки.

Общая информация о выкупе земли для ИЖС

Индивидуальное жилищное строительство предполагает застройку какого-либо участка земли зданиями определенного назначения, в частности, для проживания владельца надела. Одним из вариантов получения площади для подобных целей является выкуп надела в собственность.

Всего существует 2 варианта приобретения территории:

  1. выкуп у государственных и муниципальных органов;
  2. покупка у частного лица.

Последний вариант несет некоторые риски – не всегда продавцы-частники отличаются внимательностью, нередко игнорируя важнейшие нюансы, по причине чего сделки могут повлечь за собой множество проблем и взаимных претензий.

Тогда как выкуп земли у государства предполагает определенные гарантии, поскольку органы власти попросту не допустят передачи площади во владение без юридически грамотного оформления момента продажии соблюдения всех правил.

Основанием для выкупа земельной площади под строительство у государственных органов являются статьи Земельного Кодекса РФ, где четко указано кто имеет право на приобретение надела в собственность, а также освещается порядок проведения процедуры. В данном случае выкупить участок земли у государства может любой гражданин Российской Федерации.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-938-54-25
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
  • Федеральный: +7-800-350-84-02

Особенности процедуры

Приобретение земельного надела в собственность для последующего возведения на нем строения допускается только в том случае, если участок расположен на соответствующей категории земель, а именно это должна быть территория, предназначенная для ИЖС. Наделы, расположенные на площадях, не отведенных под застройку, покупке не подлежат.

Отдельно стоит упомянуть о категориях земель, отданных под ведение подсобного хозяйства и о дачных участках. В этом случае строительство жилого дома допускается, но при этом потребуется вести садоводческую либо огородную деятельность. Что касается дачных участков, застройка таковых возможна, но вот оформить прописку в этом случае будет нельзя.

Важным моментом считается и тот факт, что интересующий земельный участок должен в обязательном порядке состоять на учете в кадастровой палате и обладать четкими границами. Несоблюдение данных условий автоматически повлечет отказ в просьбе выкупа земельного надела в собственность.

Необходимо помнить, что целью покупки территории под застройку, должно является использование площади по прямому назначению, иными словами, для возведения на ней дома. При этом этажность последнего имеет ограничения – строение не должно состоять более чем из 3-х этажей.

Способы выкупа земли у государства

На основании действующего законодательства предусмотрено несколько вариантов приобретения земли у государства в собственность. Каждый способ предполагает определенные особенности и правила.

Аукцион

Покупка земли через участие в торгах инициируется государственными органами либо потенциальным покупателем. Независимо от того, кто активировал процесс, администрация обязана оповестить граждан о предстоящем аукционе посредством размещения сведений о таковом в СМИ либо открыв доступ к информации в сети интернет (сайт torgi.gov.ru).

Все заинтересованные лица, в свою очередь, обязаны подать заявку не более чем за 5 дней до назначенной даты, а также внести установленный задаток. Непосредственно в день торгов потенциальным покупателям надлежит предоставить копию паспорта и документ об уплате задатка.

В случае если аукцион назначен государственными органами, от заявителей не потребуется дополнительных манипуляций, относительно поиска участка.

Важно

В этом случае с их стороны требуется лишь желание выкупить тот надел, что выбрал муниципалитет.

Если же торги инициированы покупателем, на плечи заинтересованного лица ложатся определенные материальные затраты на манипуляции по поиску и подготовке земельной площади.

Прежде чем подавать заявку на покупку самостоятельно выбранного участка, покупателю потребуется осуществить следующие действия в отношении него:

  1. Самостоятельный подбор участка посредством публичной кадастровой карты, основанный на информации об интересующем наделе.
  2. Подготовка схемы расположения участка.
  3. Предоставление готовой схемы в муниципалитет для рассмотрения и утверждения. После рассмотрения уполномоченные органы выносят положительное либо отрицательное решение об утверждении таковой.
  4. Проведение процедуры межевания с дальнейшей постановкой надела на учет в кадастре.
  5. Регистрация права государственной собственности на участок.
  6. Подача заявления на приобретение указанной земельной площади.

При самостоятельном подборе участка следует ориентироваться на категорию и целевое предназначение земель. Для выкупа площади под ИЖС подойдут территории, предназначенные специально для этого. Также важно уточнить момент отсутствия у надела частного владельца.

В течение 30 дней после подачи заявки на покупку территории, орган государственной власти проводит необходимые проверки, после чего принимает решение о проведении торгов либо об отказе от таковых.

Победу в аукционе и право выкупа земли получает гражданин, предложивший большую денежную сумму. В случае если к моменту утвержденной даты торгов не появляется иных желающих приобрести данный надел, возможность покупки участка автоматически переходит к инициатору конкурса.

Приобретение надела без участия в торгах

Данный вариант выкупа земель предполагает подачу гражданином заявления в органы администрации относительно приобретения земли в собственность. Уполномоченные лица подбирают участок согласно пожеланиям заинтересованного лица и после оформления всех документов изакрепления сделки подписями сторон, земельная площадь переходит в собственность последнего.

Читайте также:  Какие документы нужны для ипотеки на квартиру: сбербанк, втб24, россельхозбанк

Также способ актуален для отдельных категорий граждан, пользующихся льготами. К таковым относятся:

  • малообеспеченные граждане;
  • инвалиды и участники войн;
  • нуждающиеся;
  • многодетные семьи.

Заявления граждан, входящих в указанные группы, рассматриваются в первую очередь. Если же льготник подает заявку на участие в торгах, то, скорее всего,территория будет передана именно ему на основании первоочередного права на приобретение земельного надела.

Порядок процедуры и документы

Что касается порядка действий при подаче заявки на выкуп земель у государства, процедура проходит в несколько этапов:

  1. Составление заявления с просьбой о выкупе земельного надела.
  2. Подача бланка заявки и пакета документов в органы администрации по местонахождению интересующего участка.
  3. Заключение с покупателем соглашения о купле участка в случае положительного ответа со стороны государственной структуры либо по итогам торгов.
  4. Регистрация права собственности на вновь купленный участок в органах Росреестра. В качестве обоснования в данном случае выступает договор купли-продажи.

Что касается бланка заявления, сведения, указанные в нем будут различаться в зависимости от способа выкупа земли.

В случае если участок подобран самостоятельно в документе потребуется обозначить точные данные о наделе – адрес, размеры.

Если же заявление содержит просьбу о покупке надела, подбор которого осуществит уполномоченный орган, следует прописать пожелания относительно месторасположения и размеров такового.

Независимо от способа выкупа территории в заявлении в обязательном порядке указывается цель, с которой приобретается участок. В данном случае – постройка индивидуального жилого строения.

Подача заявления обязательно сопровождается предоставлением копии паспорта заинтересованного лица, письменного согласия на выплату авансовой доли за участок, а также кадастрового паспорта и документов о процедуре межевания, если надел подбирался самостоятельно.

Аванс

Согласно установленному порядку договор выкупа земельного надела не может быть заключен без наличия оплаченной суммы аванса. Таковой устанавливается государством, но при этом не может превышать пятую часть от общей цены конкретной земельной площади.

Здесь стоит уточнить, что авансовая сумма выплачивается будущим владельцем после утверждения органами администрации согласия на продажу участка. В этом случае составляется договор оплаты в свободной форме. После прочтения, бумага подписывается сторонами, а будущий владелец вносит указанную сумму.

Отказ в выкупе земли

 В целом отказ в покупке земельного надела у государства считается явлением редким. Подобное чаще всего происходит по следующим причинам:

  • отсутствие кадастрового номера и документов на участок;
  • месторасположение надела на территории, не предназначенной для строительства;
  • земельная площадь находится в частной собственности;
  • предоставленные бумаги содержат сведения, не соответствующие действительности.

Отказ администрации должен быть обоснован документально и представлен в виде соответствующего акта с печатью и подписью уполномоченного лица. В зависимости от причин, потенциальный владелец земли может либо устранить недочеты, либо обратиться в судебные органы за оспариванием подобного решения.

Покупка земельного надела у государства, несомненно, является востребованной, но, тем не менее, весьма трудоемкой процедурой. Несмотря на то, что порядок сделки оговорен в Земельном Кодексе, на деле выкуп участка вовсе не так прост.

Многочисленные нюансы, начиная от подбора территории и заканчивая оформлением документов, могут значительно затянуть процесс, а в худшем случае привести к отказу со стороны государственных органов.

Совет

По этой причине рекомендовано тщательно изучить информацию по вопросу, а лучше всего получить подробную консультацию специалиста. 

Источник: http://law03.ru/land/article/kak-vykupit-uchastok-zemli-u-gosudarstva-dlya-izhs

Земельный участок под ИЖС

Земли, являющиеся недвижимым имуществом или объектом имущественной сделки, приобретают кадастровые характеристики по ряду параметров.

В числе тех, что в приоритете – определяют разрешённое использование и целевое назначение.

Сделка по покупке ЗУ сопровождается оформлением участков, расположенных в целостном массиве.

В массиве определяют единую категорию земель и одинаковые характеристики:

  • целевого назначения;
  • разрешённого использования.

Покупателю придётся ориентироваться на цели имущественной сделки.

Строительство капитального жилого дома и надворных построек предполагают целевое назначение – ИЖС.

Они нарезаются гражданам в пределах населённых пунктов и вписываются в характеристики современных коттеджных посёлков.

Неоспоримо, что приобретение территории под строительство обойдётся покупателю дороже. Но этот вопрос важен, и решать его потребуется заведомо, до подписания договора о сделке.

Право покупателя заключается в проверке правоустанавливающих и технических кадастровых паспортов и справок, где отражаются интересующие его сведения о массиве в целом и отдельном участке. Здесь указываются категория ЗУ и целевое назначение, что диктует размер стоимости и те функции, которые граждане осуществляют в результате использования.

В пределах населённых пунктов ЗУ носят характер объектов недвижимости, где граждане возводят капитальное жильё, в отличие от загородных домов, которые располагают в садовом некоммерческом товариществе (СНТ) или дачном некоммерческом товариществе (ДНТ) (см. Дача с нуля).

Перевод земли в категорию ИЖС

Покупатели, приобретшие ЗУ целевого назначения, не предназначенные для постоянного жилья, переводят его в нужную категорию.

Процедура потребует:

  • Соответствия критериям, установленным для территорий зонирования, предназначенных под возведение капитальных жилых строений.
  • Расположение объектов недвижимости в зоне населённых пунктов.
  • Постановление местной администрации, принятое на «слушаниях» административной комиссией.

Произвести перевод собственник имеет право, подав заявление в администрацию и получив разрешение. Постановление административной комиссии с положительным решением представляется для регистрации в кадастровых записях (см. Кадастровый учет земельных участков).

Следствием внесения объекта в учётные записи станет выдача нового свидетельства о собственности, с указанными параметрами категории ЗУ.

В администрацию представляются:

  • правоустанавливающий документ;
  • свидетельство о собственности;
  • выписка из ЕГРП;
  • кадастровый паспорт.

Решение принимают в течение месяца, оповещая о дне принятия. Через 3 дня правообладатель подходит для получения мотивированной выписки.
При положительно решённом вопросе, выписку и предоставляемые сведения надлежит передать в местное отделение кадастра и картографии для постановки на кадастровый учёт.

Отрицательное решение оспаривают в суде.

Владелец обязан:

  • уложиться в десятидневный срок;
  • собрать доказательства.

Решение суда имеет юридическую силу разрешения поставленной задачи. На основании положительного судебного постановления, вопрос решается в пользу владельца.

Гражданин получает выписку из судебного заседания и представляет для регистрации в кадастровых учётных записях совместно с остальными справками актами и свидетельствами, выданными на объект недвижимости.

Получение разрешения на ИЖС

Возведение капитального объекта, предназначенного для постоянного жилья граждан с семьями, требует специального разрешения.

Оно получается строящимися семьями в администрации района, если зона строительства расположилась в месте, за пределами городской черты. В городе – в архитектурном или градостроительном отделе.

Строительство нельзя осуществить произвольно даже на собственной территории. Оно обязано вписываться в градостроительный контекст и фигурировать как потенциальный объекта недвижимости с конкретными свойствами.

Здесь роль сыграют параметры разрешённого использования, которые делят территории зонирования, предназначенные для ИЖС, на категории по этажности возводимых зданий и допустимых норм использования ЗУ.

Правообладатели, не уложившиеся в рамки разрешённого использования, имеют право получения дополнительных преимуществ. Получившим или приобретшим недвижимые объекты, дано «основное» разрешение использования. В контексте этого, регламентированы для возведения дома и этажность, хозяйственные постройки, с установленными характеристиками.

Владелец ЗУ вправе видоизменить заданные характеристики только при получении расширенного разрешения, которое называется «условным» или «условно разрешённым». Получив его, хозяин может творчески подойти к оформлению, ввести в контекст сооружений новые элементы.

Правообладатель, после этого, санкционирует нормы градостроительного регламента самостоятельно.

При предоставлении лицу «дополнительного» разрешения, допускают вариации оформления местности, не изменяя нормативной структуры.

Роль администрации заключается в согласовании разрозненных проектов – в единый утверждённый план. Здания, сооружения, коттеджи и жилые дома требуется расположить гармонично и органично вписывать в контекстуальный аспект населённого пункта.

Отличие земельных участков под ИЖС от СНТ и ДНТ

Различие между массивами отличающихся друг от друга категорий ЗУ характерно для мотивированного использования.В стандартных случаях корректировка нормативных резолюций и принятых правил даёт преимущества.

Участки под ИЖС подразумевают обязательное возведение капитальных сооружений, предназначенных под постоянное жительство граждан с семьями, а также – дающее дополнительную специфику использования земли:

  • под разведение сада;
  • под огород.

При наличии дополнительного разрешения использования, участок применяют под маленькое подсобное хозяйство, где содержат птицу, кроликов и т.п.

Когда граждане мотивированно определились в разведении коров, овец, свиней, им потребуются земли другого целевого назначения – под личное подсобное хозяйство.

Они относятся не к категории земель поселений как в случае с ИЖС, а к землям сельскохозяйственного назначения.

Участки СНТ и ДНТ расположили на землях дачных посёлков и присвоили им сельскохозяйственное назначение. В этом коренное отличие от земель ИЖС. Они находятся:

  • на окраинах поселений;
  • на границах поселений;
  • за чертой.

Структура организации специфична. Здесь не предусматриваются:

  • развитие инфраструктуры;
  • постоянное жительство;
  • прописка граждан.

Новое законодательство определяет возможность легализации дачных домиков с постоянной пропиской граждан и семей, при выполнении определённых местной администрацией условий.

Требования отражаются в локальных нормативных актах, они сводятся:

  • К обустройству дома и участка, приспособив их к постоянному жительству, в том числе в зимний период (см.Что можно строить на даче).
  • К обустройству окружающего ландшафта, который позволит пребывать на территории посёлка круглогодично.
  • Обязательное наличие и систематическое функционирование водопровода, отопления, электричества.
  • Наличие почтового адреса для регистрации.

Почтовый адрес присваивается объектам недвижимости исключительно при их месторасположении в пределах населённого пункта. Если они автономны – регистрировать проживание будет негде. Пункт проживания должен иметь официальное признание его в качестве такового.

Этих проблем хозяева не встретят, владея участком под ИЖС.

Стоимость ЗУ дороже, но условия организации быта, пригодного к постоянному пребыванию, здесь предусматриваются изначально.

В таких посёлках обязательно разовьётся инфраструктура, проведут инженерные коммуникации и предоставят регистрацию проживающим.

Современные дачные посёлки в СНТ, обеспеченные высокоплодородной почвой, предоставляют желающим преимущества для строительства, ведения подсобного хозяйства или для содержания участка под огород, бахчи и т.п.

Любителям садоводства здесь дан простор для экспериментов с ландшафтным дизайном. Но, правообладатели, выстроившие здесь дорогостоящие коттеджи, не смогут их легализовать в качестве таковых. По документам они так и будут числиться дачными домиками.

Обратите внимание

Дома в ДНТ относятся к самым бюджетным вариантам недвижимого имущества. Они практически во всех отношениях проигрывают участкам под ИЖС, кроме привлекательных ценовых возможностей. Размеры участков здесь стандартные, а условия далеки от актуальности возведения капитального строения и прописки.

К числу условных недостатков участков под ИЖС можно отнести:

Читайте также:  Выселение из квартиры прописанного человека не собственника: основания и порядок процедуры

Обязательное и жесткое следование установленным нормативам целевого назначения и разрешённого использования.

Дополнительная и достаточно сложная процедура согласования возведения объектов с администрацией населённого пункта на всех этапах разрешенного строительства.

Наиболее высокая стоимость.

Несомненными преимуществами являются:

  • Гарантии статуса полноценного населённого пункта с развитыми инженерными коммуникациями и инфраструктурой.
  • Возможность возведения капитального объекта недвижимости, который способен соответствовать самым притязательным амбициям собственника.
  • Введение возведённого капитального строения в эксплуатацию, по всем правилам, при предоставлении актуальных технических и кадастровых актов, справок, паспортов.
  • Высокая стоимость объекта недвижимости по завершении строительства.
  • Наличие места постоянного (полноценного) проживания и регистрации для граждан.

Общие требования, преимущества и недостатки могут в индивидуальных случаях рассматриваться под другим углом зрения, что позволит выбрать в качестве имущественного объекта тот вариант, который отвечает жизненным планам гражданина и его семьи.

Источник: https://myestate.club/kuplya-prodazha/zhilishhnoe-stroitelstvo.html

Земельный участок под ИЖС. Варианты приобретения

Действующее законодательство предусматривает два варианта приобретения земельного участка под строительство индивидуального жилого дома:
1. Приобретение участка на рынке у других собственников (вторичный рынок);

2. Приобретение участка на торгах у государства или муниципалитета.

Законодательством предусматривается вариант получения земельного участка под ИЖС у государства или муниципалитета в собственность бесплатно, однако этот вариант будет рассмотрен в отдельной статье. 

Выбор зависит исключительно от Ваших предпочтений, а в настоящей статье рассмотрим предоставляемые варианты подробнее.

I. Приобретение земельного участка под ИЖС на вторичном рынке.

Процедура гораздо более простая, нежели приобретение участка у государства (муниципалитета). Однако, от этого она не становится менее рискованным занятием, наоборот, процесс требует максимально тщательного подхода и оценки ситуации.

Большинство людей считает, что земельный участок — просто кусок земли, какие у него могут быть недостатки? Однако, это не так. Земельный участок это такой же объект гражданского оборота, как, к примеру, автомобиль. Соответственно и покупая земельный участок у других лиц необходимо понимать, что скрытых и опущенных продавцом недостатков у участка может быть множество.

Несколько типично распространенных ошибок со стороны покупателей:
1) Категория земельного участка или вид разрешенного использования не отвечает требованиям и не позволяет возводить жилые дома;
2) Площадь участка слишком мала и не позволяет возводить дом тех размеров и формы, который планируется;
3) Участок находится под арестом, в залоге и т. д.;
4) Участок обременен сервитутом, часть участка находится в аренде;
5) Право собственности на земельный участок оформлено не надлежащим образом, в правоустанавливающих документах имеются ошибки;
6) Участок обременен охранными зонами ЛЭП или объектов газового хозяйства.

Все указанные ошибки, допущенные при выборе земельного участка, влекут для покупателей массу проблем, от смены вида разрешенного использования участка до попыток расторгнуть договор в судебном порядке.

И если первая проблема вполне решаема, хоть и требует затрат большого количества времени, то расторгнуть большинство договоров (особенно при определенных условиях) практически невозможно.

Важно

В этом случае незадачливому покупателю придется скорее всего пытаться продать участок самому, что не всегда возможно.

Именно по этому, к процессу приобретения земельного участка на вторичном рынке нужно подходить максимально внимательно и осторожно:
1) Никогда не доверяйте словам продавца. Его задача — продать участок любым способом. Внимательно изучайте правоустанавливающие документы на участок.

Если возникают сомнения в пригодности участка под предъявляемые Вами требования — обязательно проконсультируетесь с юристом. Если продавец на словах говорит одно, а из документов следует другое — лучше всего откажитесь от покупки. Вполне возможно, что продавец попробует обмануть и в других моментах.
2) Самостоятельно закажите кадастровую выписку относительно земельного участка.

Законодательство требует ставить на кадастровый учет большинство обременений земельных участков.
3) Самостоятельно закажите выписку из ЕГРП в отношении земельного участка. В ЕГРП содержатся все сведения о наложенных ограничениях на участок.
4) Изучите земельный участок визуально. Внимательно осмотрите все поведенные к участку инженерные коммуникации.

По участку вполне может проходить газовая труба, которая не поставлена на кадастровый учет и вообще не учтена в государственных реестрах и о существовании которой из документов вы не узнаете. Однако, у каждой газовой трубы в силу закона существует охранная зона, на территории которой запрещается осуществлять любые действия, влекущих возможность причинения вреда или опасности трубе.

Вы не сможете строить на территории охранной зоны баню, сараи, дом, гараж и т. д. В последствии, убрать такую трубу с участка крайне сложно. Судебная практика в 90% случаях на стороне собственников газовой трубы.

5) Обстоятельно подходите к условиям заключаемого договора.

Внимательно изучайте предложенные Вам условия, не бойтесь настаивать на исключении невыгодных и на включении выгодных для Вас условий. Обязательно включите в договор условие о возможности расторжения договора и возврата денежных средств в случае выявления не оговоренных при заключении договора недостатков.

Соблюдая эти простые правила при приобретении земельного участка на вторичном рынке вы обезопасите себя от неблагоприятных последствий.

Первый этап. Выбор подходящего участка из числа предложений рынка.
Второй этап. Заключение договора с собственником земельного участка.
Третий этап. Государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок.
Четвертый этап. Получение свидетельства о государственной регистрации права.

Выдача свидетельства о государственной регистрации подтверждает возникновение права собственности на земельный участок и внесение о нем записи в Единый Государственный Реестр Прав на недвижимое имущество. С момента внесения записи Вы становитесь полноправным собственником и можете распоряжаться и пользоваться участком по своему усмотрению.

II. Приобретение участка под ИЖС на торгах у муниципалитета или государства.

Совет

Процедура приобретения участка под ИЖС у государства (муниципалитета) достаточное хлопотное мероприятие, однако в некоторых моментах оно менее рискованное, чем приобретение участка на вторичном рынке.
Если Вы решили остановиться на этом варианте, то необходимо иметь ввиду, что приобрести таким способом земельный участок возможно лишь тот, который еще не кому не предоставлен.

Приобретение земельного участка данным способом возможно только на торгах (аукционе). Участок приобретается на праве аренды либо путем выкупа в собственность. Процесс обоих вариантов идентичен, различается лишь конечный результат.

При приобретении земельного участка у государства (муниципалитета) необходимо соблюдать те же правила, что и при приобретении участка на вторичном рынке, с учетом некоторых особенностей. К примеру, Вы не сможете изучить имеющиеся документы и запросить выписки, так как участки государства (муниципалитета) не сформированы и соответственно не поставлены на кадастровый учет.

Порядок приобретения земельных участков у государства (муниципалитета) следующий:

Первый этап. Подготовительный к аукциону.

Заинтересованному в предоставлении земельного участка под ИЖС гражданину необходимо:
1. Подготовить схему расположения земельного участка, если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предусмотрено образование земельного участка;
2.

Обратиться в уполномоченный орган с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка, если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предусмотрено образование земельного участка. При этом в данном заявлении указывается цель использования земельного участка;
3.

Дождаться результат проверки уполномоченным органом наличия или отсутствия оснований, предусмотренных пунктом 16 статьи 11.10 и подпунктами 5 — 9, 13 — 19 пункта 8 статьи 39.11 Земельного Кодекса РФ. Решение принимается и направляется заявителю в срок не более двух месяцев со дня поступления заявления об утверждении схемы расположения земельного участка.
4.

Обеспечение выполнения кадастровых работ в целях образования земельного участка в соответствии с утвержденным проектом межевания территории или утвержденной в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка;
5.

Дождаться завершения государственного кадастрового учета земельного участка, а также государственной регистрации права государственной или муниципальной собственности на земельный участок, образование которого осуществляется на основании схемы расположения земельного участка, за исключением случаев образования земельного участка из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена;
6. Обратиться в уполномоченный орган с заявлением о проведении аукциона с указанием кадастрового номера такого земельного участка. В данном заявлении должна быть указана цель использования земельного участка;
7. Получить технические условия подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, если наличие таких условий является обязательным условием для проведения аукциона, за исключением случаев, если земельный участок не может быть предметом аукциона в соответствии с подпунктами 1, 5 — 19 пункта 8 статьи 39.11 Земельного Кодекса РФ;

8. Дождаться окончания проверки уполномоченным органом наличия или отсутствия оснований об отказе в проведении аукциона, предусмотренных пунктом 8 статьи 39.11 Земельного Кодекса РФ. Решение по результатам проверки принимается в срок не более чем два месяца со дня поступления соответствующего заявления.

Второй этап. Участие в аукционе.

Обратите внимание

Самый простой этап.
На право выкупа земельного участка в собственность проводится аукцион (торги). В аукционе может участвовать любое желающее лицо.

Поэтому необходимо понимать, что если Вы пытаетесь выкупить удачно расположенный участок, то скорее всего на него будет много желающих, соответственно и цена выкупа может быть достаточно высокой.

При этом, совершенно не факт, что именно Вы сможете предложить наиболее высокую цену и станете победителем.

Для участия в аукционе необходимо подать в установленный извещением о проведении аукциона срок:
1. Заявку на участие в аукционе по установленной в извещении о проведении аукциона форме с указанием банковских реквизитов счета для возврата задатка;
2. Копию документов, удостоверяющих личность;
3.

Подтверждающие внесение задатка документы.
Победителем аукциона становится тот участник, который предложил наиболее высокую цену.

Если участник аукциона является единственным, то аукцион признается не состоявшимся, а договор купли-продажи земельного участка заключается с единственным участником.

После завершения аукциона победителю в десятидневный срок со дня составления протокола о результатах аукциона направляется три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка. Победитель обязан подписать договор в течении 30 дней, в противном случае он будет признан уклонившимся и сведения о нем будут переданы в реестр недобросовестных участников.

После подписания договора купли-продажи или аренды земельного участка остается только провести государственную регистрацию права собственности на земельный участок.

Подобный порядок приобретения земельных участков, после недавних изменений земельного законодательства, вступивших в силу в марте 2015 года, применяется к приобретению земельных участков под любые цели, не только под ИЖС. 

Для получения квалифицированной юридической помощи и более подробной консультации по приобретению земельных участков под ИЖС рекомендуем обратиться к юристам ЮФ «Истина»:

Источник: http://istina56.ru/earh/zemelnyj-uchastok-pod-izhs.html

Ссылка на основную публикацию