Кто такой застройщик, его функции, обязанности, ответственность

Кто такой заказчик-застройщик?

В нормативных документах различных уровней даётся определение и заказчика, и застройщика. Но с границами этих понятий и функциями соответствующих им лиц возникают сложности.

Не все законодательные источники одинаково определяют роль застройщика, а в некоторых из них такая фигура вообще не рассматривается. Кроме того, функционально застройщик может брать на себя функции заказчика.

Всё это приводит к тому, что часто функции заказчика-застройщика сливаются. Однако подобное соединение возможно не всегда.

Так «Положение о заказчике при строительстве объектов для государственных нужд», действующее в России с 2001 года, отменяет прежде действующее «Положение о заказчике-застройщике» от 1988 года и регламентирует функции, права и обязанности отдельно фигуры заказчика, хотя определение застройщика в данном нормативном документе тоже присутствует. Поэтому при строительстве объектов не для государственных нужд и в случаях, когда заказчик и застройщик как два разных хозяйствующих субъекта вступают между собой в деловые отношения, требуется определить чёткую разницу между ними.

Распределение ролей, согласно нормативным документам

Вопрос определения разницы между функциями различных субъектов в строительстве сводится не только к созданию наиболее эффективной модели работы на проекте.

(Хотя типизированный опыт и наработанные схемы взаимодействия упрощают деятельность участников и помогают избежать множества ошибок). Решение вопроса с определением границы прав и ответственности важно при ведении хозяйственных споров.

И поскольку судебные органы, выносящие решения, будут в своём выборе ориентироваться на положения нормативных документов, следует обратиться к первоисточникам.

Федеральные законы

Различные Федеральные законы касаются разных аспектов деятельности застройщика.

  • ФЗ 214 «Об участии в долевом строительстве…» определяет обязательства застройщика в части предоставления необходимой информации и содержание этой информации, срок передачи объекта, использование застройщиком денежных средств и другие параметры. Последняя редакция связана с введением для застройщика уголовной ответственности.
  • ФЗ 418 «О внесении изменения в бюджетный кодекс…» обуславливает изменения в определения застройщика ещё и в Градостроительном кодексе. Так, застройщиком может быть организация правообладатель земельного участка, и органы государственного и местного самоуправления, передавшие свои полномочия правообладателю. При этом независимо от выбора застройщика, государственным заказчиком по госконтракту (и муниципальным заказчиком по муниципальному контракту) становится орган власти, который передал организации свои полномочия заказчика.

Требования законов нашли отражения в различных кодексах и положения, действующих на территории России. ФЗ 372 «О внесении изменения в Градостроительный кодекс РФ…» также уточняет понятие застройщика и связанного с ним технического заказчика.

Градостроительный кодекс

Застройщик, согласно Градостроительному кодексу РФ в редакции 2016 года, – это физическое или юридическое лицо, обеспечивающее строительство, капитальный ремонт, реконструкцию, инженерные изыскания и подготовку для этого проектной документации на принадлежащем ему (застройщику) земельном участке или на участке иного правообладателя. К последним относятся правообладатели, которым были переданы полномочия государственного или муниципального заказчика на строительство.

В случае подобной передачи полномочий объём функций застройщика и государственного заказчика пересекаются. При этом Кодекс в определении устанавливает ряд формальных ограничений к строительству на участке иного правообладателя, то есть, в определении говорится:

  • об осуществлении бюджетных инвестиций в объекты капитального строительства муниципальной и госсобственности,
  • о правообладателе, которому органы управления внебюджетными госфондами либо органы местного самоуправления передают свои полномочия,
  • о том, что передача может происходить на основе соглашений и согласно бюджетному законодательству РФ.

С июля 2017 года в пункт п. 16, ст. 1 Кодекса на основании ФЗ 372 вносятся изменения. В частности указывается, что застройщик имеет право передать свои функции техническому заказчику (если эти функции предусмотрены законодательством о градостроительной деятельности).

В Кодексе ни понятийно, ни функционально не разводятся термины «застройщик» и «заказчик». При этом отделяется понятие «технический заказчик».

Обратите внимание

В редакции до июля 2017 года техническим заказчиком могло быть как юридическое лицо, так и физическое лицо, которое действовало бы на профессиональной основе.

Начиная со второй половины 2017 года, техническим заказчиком может быть только юридическое лицо, которое уполномочено застройщиком. От имени застройщика технический заказчик может заключать договоры:

  • о проведении инженерных изысканий,
  • о создании проектной документации,
  • о капремонте, реконструкции и строительстве объектов капстроительства,
  • о подготовке задания (ТЗ) на выполнение этих работ,
  • о предоставлении материалов и документов лицам, которые будут выполнять все эти работы.

Кроме этого, технический заказчик утверждает проектную документацию и сам подписывает документы, которые нужны для получения разрешений на ввод в эксплуатацию.

Важно, что функции технического заказчика, согласно этой редакции, могут быть только у члена саморегулируемой организации в соответствующих этому областях инженерных изысканий, проектирования, строительства, реконструкции, капремонта объектов капстроительства. Однако предусмотрены некоторые исключения, когда членство в саморегулируемых организациях не требуется (ст. 47, п. 2.1, ст. 48, п. 4.1 ст. 52, п. 2.2).

Гражданский кодекс

В Гражданском кодексе при описании отношений с участниками строительного процесса используется понятие «заказчик». Здесь заказчик представляет собой одну из сторон договора подряда, которая даёт задание другой стороне договора подряда – подрядчику – и обязуется принять результат труда и оплатить работу (ст. 702).

Этот же Кодекс в части исполнения договора строительного подряда дополнительно обязует заказчика своевременно предоставить земельный участок для строительства (ст. 747, п.1).

Кроме того, заказчик должен (согласно договору подряда) передавать подрядчику в пользование здания, необходимые для проведения работ, обеспечивать грузоперевозку в его адрес, подвести паро- и водопровод, электроснабжение (ст. 747. п. 2).

В данной статье описывается обязанность, которая основана на том, что:

  • у заказчика к моменту окончания работ, должны быть основания для регистрации права собственности на возведённую недвижимость,
  • именно обладатель прав на земельный участок может получать разрешение на строительство и вводить объект в эксплуатацию (что предусмотрено условиями регистрации прав собственности).

Исходя из этого, здесь фигуру заказчика следует отождествлять с фигурой застройщика, как субъекта градостроительной деятельности. В практике строительной деятельности к такому лицу применимо наименование заказчика-застройщика.

Положение о заказчике

«Положение о заказчике при строительстве объектов для государственных нужд» утверждено постановлением Госстроя РФ в 2001 году. Помимо регламентирования функций, прав и ответственности заказчика, Постановление фигурам заказчика и застройщика даёт два отдельных определения:

  • Заказчик – лицо (юридическое или физическое), являющееся инвестором или уполномоченное инвестором реализовать проект по строительству.
  • Застройщик – юридическое лицо, которое на правах собственности или аренды владеет участком земли. Застройщик принимает решение о факте реализации программы строительства, устанавливает методы финансирования, координирует работы реализации программы.

Принципиальными отличиями здесь становятся три параметра:

  1. Владение участком земли на правах собственности или аренды для застройщика. (Заказчик как непременный владетель земельного участка не назван).
  2. Статус юридического лица для застройщика и вариабельность в этом вопросе для заказчика.
  3. Право принятия решения по реализации программы у застройщика. (Заказчик лишь уполномочен другим лицом, инвестирующим в проект, заниматься его реализацией: находить подрядчиков и проектировщиков, рассчитываться с ними, принимать итоговые результаты строительства и т. д.).

Из этого следует, что, если юридическое лицо, владеющее участком земли (собственность или аренда), примет решение о реализации программы строительства и одновременно с этим самостоятельно займётся реализацией проекта, то роли застройщика и заказчика соединяться в одном и том же субъекте, что даст формальное право называть такое лицо заказчиком-застройщиком. Если же какое-либо из условий не соблюдается (например, субъект является физическим лицом), то в правовой обоснованности такого совмещённого наименования возникают сомнения.

С учётом того, что в Градостроительном кодексе (ред. 2016 г) застройщик определяется и как физическое, и как юридическое лицо, вопрос в этой части характеристики субъекта следует передавать на рассмотрение судебных органов в случае возникновения по этому поводу хозяйственного спора.

Аналогичные Положения и их роль в установлении терминологии

Частично путаницу в вопрос о границах полномочий и функций заказчика-застройщика вносит существование в русскоязычном пространстве интернета действующего и сейчас положения о заказчике-застройщике, которое сохранило сходное наименование документа, утратившего силу в России с 2001 года. Такое Положение, например, действует в Казахстане. В этом государственном нормативе, помимо прочих, представлены определения заказчика-застройщика в одном лице, государственного заказчика – в другом:

  • Государственный заказчик здесь – это госорган или организация, которая осуществляет реализацию инвестиционного бюджетного проекта. К категории государственных заказчиков относят и администраторов бюджетных программ – органы, ответственные за планирование и реализацию бюджетных программ (согласно п. п. 3.3 и 3.4 документа).
  • Заказчик-застройщик в данном документе – лицо (юридическое или физическое), которое уполномочено инвестором на реализацию строительного проекта самостоятельно либо с помощью подрядчиков на основании договора подряда. Согласно казахскому законодательству, такое лицо должно получить решение акимата, по которому заказчику-застройщику будет предоставлен земельный участок для строительства, либо решение, разрешающее использование земельного участка. При этом предполагается, что сам участок принадлежит заказчику-застройщику на правах собственности (землепользования). На этом же субъекте лежит обязанность обеспечить разработку проектной документации и инженерные изыскания. Далее по документу такое лицо именуется заказчиком. Допускается в документе и совпадение ролей заказчика и инвестора.

Часто на российских форумах именно это определение заказчика-застройщика (в сокращённом виде) приводится в качестве доказательства в спорах о единстве ролей субъекта. Однако, с правовой точки зрения, некорректно использовать законодательство Республики Казахстан в рассмотрении вопросов, связанных с российскими правовыми нормами.

Кроме того, с той же правовой точки зрения, некорректно приводить в качестве доказательств нормы устаревших документов (например, Положение 1988 года о заказчике-застройщике) или определения, данные в различных словарях и справочниках.

Такие источники приемлемы для личного ознакомления с вопросом, но при вынесении хозяйственных споров в правовую область они носят рекомендательный, а иногда и спорный характер (если автор справочной статьи выражает в ней своё частное мнение).

Обязательный же характер приобретают только те понятия, которые утверждены законом и расшифрованы в текстах с помощью предписаний.

Особняком в решении вопроса о терминологии стоит не правовое, а обывательское использование терминологии в строительной деятельности (которое нередко оказывается очень близким к законодательно установленным понятийным нормам).

Так, в обыденной практике строительства негосударственных объектов для определения субъекта термином «заказчик-застройщик» обычно достаточно, чтобы организация имела участок земли и, решив построить на нём объект, сама занялась реализацией строительства.

Читайте также:  Что такое одпу: расшифровка, необходимость их установки, расчет тарифов?

Нередко в подобных случаях, такая компания берёт на себя ещё и функции генерального подрядчика, осуществляя полный контроль всех строительных процессов, самостоятельно проводя работы и/или привлекая субподрядные организации.

Если при этом компания инвестируют в строительство собственные средства, то к перечисленным ролям добавляется ещё и роль инвестора.

Важно

Совмещение функций на строительстве даёт сложные конструкты, при которых заказчик может быть одновременно инвестором и застройщиком, а подрядчик – и застройщиком, и генеральным подрядчиком и субподрядчиком и т.д.

В целом, в обыденном восприятии имеет место приоритет функции над правовыми тонкостями.

Однако, поскольку законодательство регламентирует фактические реалии живых процессов, происходит частичное или полное совпадение обыденной и правовой точек зрения на данный вопрос.

Функции застройщика строительного процесса

С учётом изменений, вносимых в Градостроительный кодекс, лицом, которое осуществляет строительство, может быть застройщик либо индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, которое заключило договор строительного подряда.

Застройщик по договору подряда может осуществлять строительство, если он состоит в саморегулируемой организации в советующей области строительства, реконструкции, капремонта, как и привлекаемые на отдельные этапы строительных работ юридические лица или индивидуальные предприниматели.

Такие лица могут привлекаться как застройщиком, так и техническим заказчиком.

Поскольку функционально заказчики и застройщики и на практике и нормативных документах часто отождествляются, можно рассмотреть объём задач данной фигуры в строительстве в целом.

К основным функциям застройщика-заказчика относятся:

  • В части документации – выдача необходимых исходных данных для разработки проектной и сметной документаций, осуществление заказа на разработку полного пакета строительной документации, заключение договоров подряда с найденными исполнителями.
  • В части материального обеспечения – поставка материалов и оборудования, приёмка, содержание их на складах, учёт и своевременная передача для осуществления строительного процесса.
  • В части подготовки стройплощадки – надзор за правилами проведения СМР, приёмка работ, подготовка к передаче объекта в эксплуатацию.
  • В части финансирования – обеспечение экономного и рационального расходования средств, своевременное осуществление платежей, принятие мер к оптимизации строительства и сокращения его сроков.

Сложный сценарий современного строительного процесса с размыванием границ классических структур и сценариев приводит к частичному совмещению некоторых функций инвесторов, заказчиков, застройщиков, генподрядчиков и субподрядчиков.

Отзывы, комментарии и обсуждения

Источник: https://finswin.com/projects/uchastniki/zakazchika-zastrojshchik.html

Застройщик — это… Функции, обязанности и ответственность застройщика :

Покупка собственного жилья – один из самых серьезных этапов в жизни человека. К нему долго готовятся, рассматривают различные предложения в поисках наилучшего варианта. И очень часто будущим домовладельцам попадаются рекламные объявления с информацией о том, что на квартиры от застройщика цены дешевле.

Так кто же этот таинственный застройщик, которому мы должны доверить деньги в надежде на то, что получим хорошее жилье? Попробуем разобраться с этим вопросом.

Кто такой застройщик

Застройщик – это индивидуальный предприниматель (ИП) или юридическое лицо, у которого имеется в собственности участок земли или же он взят в аренду, и на нем можно проводить строительные работы. Однако данное понятие меняет правовой окрас исходя из того, в каких законодательных документах оно прописано:

  1. ФЗ-214 (федеральный закон «Об участии в долевом строительстве…»). Застройщик – это юридическое лицо, которое на личном либо взятом в аренду участке земли будет возводить жилое строение или строение иного назначения (кроме производственных). Финансовое обеспечение работ ложится на плечи участников долевого строительства, а основанием для стройки служит разрешение на проведение соответствующих работ.
  2. ФЗ-190 («О кредитной кооперации») и Градостроительный кодекс. Застройщик – это физическое или юридическое лицо, которое делает капитальное финансовое вложение для проведения на личном либо арендуемом участке земли реконструкционных (восстановительных), строительных или ремонтных работ.
  3. ФЗ-39 («О рынке ценных бумаг»). Согласно данному федеральному закону, если застройщик не имеет собственных средств, он может использовать инвестиционный капитал. В этом случае застройщик является также инвестором.
  4. Свод правил 30-102-99. Здесь оговорено право застройщика выступать в качестве застройщика индивидуального жилья – домов и построек хозяйственного назначения. Финансовое обеспечение – личные средства или привлеченный капитал от третьих лиц.

Функции

Чтобы более полно представить себе, кем является застройщик, необходимо знать его основные функции. Сфера деятельности его касается множества вопросов:

  1. Финансовый аспект строительства. Застройщик – это юридическое или физическое лицо, которое вкладывает собственные средства или же ищет иные способы финансирования. Часто выступает в роли генерального инвестора и имеет право подписывать договор о долевом строительстве с другими участниками (инвесторами).
  2. Информирование. Застройщик должен сообщать о ходе работ и сроках задачи всем заинтересованным лицам (дольщикам).
  3. Сбор документации. Также он проводит инженерные изыскания и собирает все необходимые документы, разрешающие проведение строительных, ремонтных или восстановительных работ. При этом вся проектная документация должна быть утверждена в соответствующих инстанциях и соответствовать строительным нормативам.
  4. Привлечение подрядчиков. То есть тех, кто непосредственно будет заниматься объектом. Иногда застройщик и подрядчик – это одно лицо.
  5. Закупка материалов, оборудования и всего прочего, необходимого для строительства.
  6. Функция контроля. Застройщик следит за ходом проведения работ и в любой момент имеет право сменить подрядчика в случае нарушений.
  7. Гарантирует своевременную сдачу объекта.
  8. Застройщик следит за тем, чтобы все условия договора были исполнены.

Ответственность

В ряде случаев застройщик несет административную ответственность:

  • За несвоевременную или недостоверную публикацию в СМИ о проектной декларации. Для физлиц штраф от 5 до 15 тыс. руб. Для юрлиц – от 200 до 400 тыс. руб.
  • За подачу рекламных объявлений без разрешения на строительство – от 100 до 500 тыс. руб.
  • За привлечения дольщиков (инвесторов) без разрешения на строительство. Штраф – от 500 тыс. руб. до 1 млн руб. Штраф накладывается за каждого привлеченного дольщика.

Отличие застройщика и девелопера

Девелопер, в отличие от застройщика, не является собственником или арендатором участка земли. Это юрлицо, которое занимается предпринимательской деятельностью с целью получения прибыли за утверждение проектной документации, подготовку бизнес-плана, организацию рекламы, выбор застройщика и т. д.

Квартиры в новостройке от застройщика всегда предлагаются по «вкусным» ценам. Но в таком приобретении есть изрядная доля риска. Рассмотрим все за и против.

Плюсы новостроек

Планировка нового жилья отличается повышенной комфортностью. Здесь можно найти квартиры с несколькими ванными комнатами, просторными кухнями и лоджиями, удобными нишами, огромными, во всю стену, окнами и многим другим, что сделает проживанием максимально удобным. В старом фонде такое редко можно встретить, а перепланировка не всегда возможна.

Все в квартире новое – полы, счетчики, трубы, сантехника. Все дышит свежестью и скорее всего, прослужит долго. Капитальный ремонт всего и сразу, как во вторичном жилье, не требуется.

Большим плюсом будет также отсутствие разной живности и приветливые соседи.

Ведь новостройки от застройщика чаще всего люди покупают самостоятельно, за свои деньги, и разного рода асоциальные элементы отсеиваются.

Минусы

Квартиры от застройщика – это всегда риск. От времени, когда человек платит деньги, до момента получения им ключей проходит 1-2 года, а иногда и больше.

И за этот период можно сильно испортить себе нервы, ведь не все застройщики отличаются кристальной честностью.

Согласно статистике, на вторичном рынке жилье покупать в 10 раз безопаснее, хотя здесь тоже есть свои риски, например, внезапно появившиеся наследники.

Отделка от застройщика также является большой лотереей. Это может быть квартира с приличным ремонтом или же тихий ужас, где придется переделывать и менять все – от сантехники до входной двери. А еще чаще продают просто голую бетонную коробку, в которую нужно вложить денег не меньше, чем на капремонт во вторичном жилье.

Новостройки часто неудобно расположены – на окраинах, возле производственных зданий, вдали от транспортных узлов, больниц и учебных заведений.

Планировка при всей своей повышенной комфортности также вызывают вопросы – люди внезапно понимают, что им не нужен второй санузел или кровать на втором ярусе, а коммунальные платежи за все это пространство придется платить исправно.

Цены от застройщика: что это значит

И здесь есть нюансы. Цены на квартиры от застройщика всегда ниже, чем на вторичное жилье. Однако если перейти к реальным цифрам, то получается, что человеку за новостройку придется заплатить больше. Все дело в разнице квадратных метров.

Например, двухкомнатная квартира в новостройке – 60 кв. м. Стоимость каждого квадратного метра – 80 тыс. руб. Итого получаем 4,8 млн руб. За эту стоимость чаще всего предлагается бетонная коробка, причем жить в ней можно будет только через пару лет, а значит, к потраченной сумме нужно добавить пассивный расход на аренду жилья плюс стоимость ремонта.

На вторичке стандартная двушка – 44 кв. м. Цена за метр – 100 тыс. руб. В итоге платим 4,4 млн руб. и получаем жилье в районе с развитой инфраструктурой. К тому же в него можно въехать сразу после покупки.

Вот так и получается, что квартира в новостройке от застройщика часто обходится дороже, чем вторичное жилье.

Тем не менее это не мешает людям продолжать покупать квадратные метры в строящихся домах. Ведь часто плюсы такого жилья существенно превышают недостатки, и даже некоторый риск при покупке.

Как выбрать застройщика

Для того что приобрести квартиру от застройщика, необходимо внимательно изучить рынок. Нельзя сразу соглашаться на слишком выгодные предложения – это может говорить о том, что это действуют мошенники. Для того чтобы свисти риск к минимуму при выборе застройщика необходимо:

  1. Проверить дату регистрации юрлица или ИП и срок их работы. Для этого нужно зайти на соответствующую страницу на сайте налоговой службы.
  2. Проверить наличие свидетельства, на право аренды или владение участком земли.
  3. Проверить, есть ли у застройщика разрешение на строительство.
  4. Обратить внимание, есть ли у него расчетный счет в банке. Также нужно проверить время открытия данного счета. Слишком «молодые» реквизиты должны настораживать.
  5. При покупке новостройки у застройщика необходимо узнать, есть ли у него на балансе какие-либо фонды или активы – помещения, транспорт, другие участки и т. д.
  6. Обратить внимание на наличие собственного сайта, и на то, когда он был создан.
  7. Проверить, как долго работает застройщик и какие объекты уже были сдана. Особенно заострить внимание на незавершенных договорах, если они имеются.
  8. Поинтересоваться, имеется ли у застройщика задолженность – перед банками или третьими лицами.
  9. Если застройщика представляет доверенное лицо, необходимо проверить наличие и юридическую «чистоту» доверенности.
Читайте также:  Как правильно сдать квартиру в аренду, не обращаясь к посредникам

Источник: https://www.syl.ru/article/431201/zastroyschik—eto-funktsii-obyazannosti-i-otvetstvennost-zastroyschika

Застройщик: кто это такой, функции, отличие от девелопера

Юрлица и ИП могут выступать в качестве застройщика, если имеют в собственном владении земельный участок или право его арендовать для дальнейшего ведения строительных и прочих работ. Подробно о понятии застройщика, а также его полномочиях и ответственности предлагаем узнать ниже.

Определение застройщика по действующему законодательству

Исходя из законодательных нормативов, можно дать правильное правовое определение застройщику:

  • Согласно ст. 2 п. 1 ФЗ-214. Это любые юрлица, которые на личном или арендуемом земельном участке планируют возвести многоквартирные дома и/или объекты недвижимости (помимо производственных). Финансовая база – денежные вложения членов долевого строительства. Основание для выполнения данных работ – разрешение на строительство.
  • Согласно ст. 1 п. 16 ФЗ-190 + Градостроительного кодекса. Это физ- или юрлицо, которое вкладывает капитальные вложения для обеспечения на личном или арендуемом земельном участке выполнение следующих типов работ: строительных, ремонтных, реконструкции и т. д.
  • Согласно ст. 4 ч. 2 ФЗ-39. Если для реализации запланированных работ на земельном участке у застройщика нет личных средств, он может использовать привлеченные средства. В данной ситуации застройщик также выступает в качестве инвестора, то есть является застройщиком-инвестором.
  • Согласно Своду правил 30-102-99 (о планировке и застройке территории малоэтажными жилищными домами) застройщик может выступать в качестве индивидуального застройщика. На земельном участке он может организовать строительство жилого дома и сельскохозяйственных построек, используя личные средства или вложения, полученные от третьих лиц или строительных компаний.

Функции застройщика

Чтобы точно выяснить, кем является застройщик, стоит определить, каков спектр его деятельности:

  • Обеспечивает финансовую базу строительства, поскольку часто застройщик выступает в роли генерального инвестора. Он имеет право подписать договор долевого участия с другими инвесторами, при этом передает данным лицам свое право требования.
  • Передает заинтересованным участникам (как правило, дольщикам) сведения о проделанных работах, информирует о сроках сдачи объекта в пользование и проч.
  • Выполняет инженерные изыскания и собирает документы, которые необходимы для реализации строительных работ, проведения реконструкции или капитального ремонта.

Проектная документация должна быть утверждена и соответствовать действующим строительным нормам.

  • Привлекает подрядчиков и прочих специалистов, которые выполнят весь комплекс запланированных на земельном участке работ.
  • Занимается закупкой строительных материалов и необходимого оборудования.
  • Контролирует ход выполнения всех работ. Если возникают какие-либо нарушения, имеет право найти другую подрядную организацию.
  • Гарантирует сдачу объекта в оговоренные ранее сроки.
  • Обеспечивает выполнение условий заключенного договора.

Следует отметить, что в редких случаях застройщик может выступать в качестве подрядчика, то есть выполнять строительные работы собственными усилиями.

Ответственность

В ряде случаев при нарушении своих обязанностей застройщик несет административную ответственность:

  • Застройщику необходимо своевременно опубликовать в СМИ достоверную информацию о проектной декларации, в противном случае придется выплатить штраф: для должностных лиц – от 5 000 до 15 000 рублей, а для юрлиц – от 200 000 до 400 000 рублей.
  • Застройщик должен получить разрешение на строительство. Если такового нет, он не имеет права публиковать информацию о стройке в СМИ, организовывать рекламу и проч. Нарушение этого правила влечет за собой штраф, размер которого варьируется от 100 000 до 500 000 рублей.
  • Застройщик не имеет права привлекать дольщиков, если не имеет разрешения на строительство. Нарушение этого правила приведет к административной ответственности в виде штрафа от 500 000 до 1 млн. рублей. Следует отметить, что штраф будет начисляться за каждого участника, который незаконно подписал долевой договор.

Чтобы не пришлось выплачивать штрафы, застройщик в обязательном порядке должен получить разрешение на строительство и вовремя передать СМИ достоверную информацию о строительстве.

Чем застройщик отличается от девелопера?

Застройщик является собственником или арендатором земельного участка, что не является обязательным условием для девелопера. Последний является предпринимателем, который работает в области девелопмента и может выполнять следующие работы:

  1. Утвердить проектные документы, на основании которых будут возведены объекты коммерческой недвижимости. Таковыми являются офисные помещения, торгово-развлекательные центры, складские помещения, гостиничные комплексы, сооружения для сдачи в аренду и проч.
  2. Подготовить бизнес-план.
  3. Приобрести земельный участок.
  4. Организовать рекламную компанию.
  5. Выбрать застройщика, чтобы реализовать объект и получить максимальную прибыль.

Так, девелопер занимается предпринимательской деятельностью для получения финансовой выгоды. При этом он может не являться собственником или арендатором земельного участка, где планируется возвести коммерческую недвижимость, чем и отличается от застройщика.

Кто такой заказчик-застройщик?

Понятие определено 16-м Постановлением Госстроя СССР, и оно до сих пор является актуальным. Это юрлицо, занимающееся распоряжением финансовых вложений, которые будут применяться в качестве капитальных средств, и материального имущества, которое числится за капитальным строительством.

В его лице выступают:

  • Различные учреждения, в т. ч. и государственные.
  • Различные унитарные предприятия, а также дирекции.
  • Негосударственные коммерческие компании, получившие от государства средства для постройки объектов. В результате таких сделок, как правило, государству передается часть акций данных компаний.
  • Представители государственной или региональной власти, за которыми закреплены постройки и объекты, которые находятся на оперативном управлении. В этом случае застройщик получает капитальные вложения из федерального бюджета.

Вне зависимости от того, кто именно выступает застройщиком-заказчиком, он выполняет следующие функции:

  • Утверждает проектно-сметную документацию.
  • Привлекает необходимых для выполнения установленных работ специалистов.
  • Занимается закупкой/арендой всего необходимого оборудования.
  • Оплачивает работникам оплату за выполненные строительные и/или монтажные работы.
  • Контролирует проведение всех работ, а также соблюдение договорных цен, которые были утверждены в смете.
  • Отвечает за передачу объектов и/или производственных мощностей в эксплуатацию в ранее определенные сроки.

Так, застройщик-заказчик должен обеспечить полное проведение необходимых работ на земельном участке – вплоть до передачи объектов в пользование.

10 правил выбора застройщика

Попасть в руки мошенников легко, поэтому при выборе застройщика необходимо выяснить следующие данные:

  1. Дата регистрации организации или ИП, срок работы. Чтобы это выяснить, достаточно посетить специальную страницу на сайте налоговой службы.
  2. Наличие у настройщика свидетельства, подтверждающего право владения земельным участком.
  3. Наличие у застройщика действующего разрешения на строительства.
  4. Наличие у застройщика расчетного счета в банке. Если имеется, как долго работает.
  5. Наличие на балансе организации основных производственных фондов, например, помещения, автотранспорта и т. д.
  6. Наличие у застройщика собственного сайта. Если имеется, как долго работает.
  7. Проверка выполненных проектов застройщика.
  8. Определение, имеются ли у застройщика не сданные в эксплуатацию объекты.
  9. Проверка застройщика на наличие финансовой задолженности, например, в банке.
  10. Проверка доверенности на представительство, если застройщика представляет доверенное лицо.

Так, стоит выяснить данные параметры до того, как подписать с застройщиком договор. Этого не стоит делать, если у организации отсутствует официальная регистрация, сметные документы и проч. Дополнительно читайте о критериях добросовестности застройщика.

Видео: Кто такой застройщик?

В следующем видео эксперт определит, кто такой застройщик, чем занимается и почему, по сути, является девелопером:

По сути, застройщик – это девелопер, который на собственном или арендуемом земельном участке занимается организацией и сдачей в эксплуатацию строительных объектов.

При этом это может быть как физическое, так и юридическое лицо.

Точное определение застройки дает законодательство, которое и формирует ряд требований к данному лицу, при нарушении которых придется понести административное наказание.

Источник: https://2realtor.ru/zastrojshchik-kto-ehto-takoj/

Кто такой застройщик, его обязанности и советы по выбору

Перед покупкой первичной недвижимости важно свести к минимуму возможные риски, что возможно при грамотном выборе застройщика, а также осведомленности о его функциях и обязанностях.

В роли застройщика на российском рынке недвижимости могут выступать как крупные организации, так и мелкие инвесторы.

Именно строительная компания несет ответственность за все сложности, возникающие в процессе возведения зданий, и их решения.

Совет

Согласно Федеральному закону N 214-ФЗ, застройщик — это юридическое лицо, располагающее земельным участком (на правах аренды/субаренды или в собственности), получившее официальное разрешение на возведение объекта недвижимости (многоквартирных домов и прочих зданий) и привлекающее для этих целей денежные средства «дольщиков». Также в компетенцию застройщика входят подготовка необходимой проектной документации и выполнение всех инженерных изысканий (Ст. 1, п. 16 ГрК РФ).

По закону строительная компания обязана:

  • обеспечить условия залогового обеспечения постройки и земельного участка на случай банкротства;
  • использовать привлеченные финансовые вложения «дольщиков» исключительно для возведения недвижимости;
  • соблюдать прописанные в договоре сроки этапов строительства и сдачи дома (жилого комплекса);
  • предоставить участникам долевого строительства полную и достоверную информацию о возводимом объекте (этажности здания, количестве квартир, сроке введения в эксплуатацию).

Как выгодно и безопасно купить квартиру в новостройке

Заказчиком может быть и юридическое (частное или государственное предприятие), и физическое лицо, делающее заказ на осуществление строительных работ на платной основе, то есть выступающее инвестором и руководящее деятельностью застройщика. К функциям заказчика также относится прием готовой недвижимости. В отличие от застройщика, заказчик не владеет земельным участком, где ведется строительство. Застройщик имеет право выступать в роли заказчика.

Подрядчик — это наемная сила, выполняющая за оговоренное денежное вознаграждение строительные работы, прописанные в договоре подряда (заключается между застройщиком и подрядчиком).

Согласно действующему законодательству Российской Федерации, у подрядчика должна быть государственная лицензия на проведение работ. В противном случае его деятельность признается неправомерной.

Застройщик часто только один, а количество подрядчиков не ограничено.

Перед покупкой жилья у конкретной строительной компании важно собрать и проанализировать максимальное количество информации о его профессиональной деятельности.

Необходимо узнать дату регистрации компании и продолжительность ее деятельности (такая информация указана на сайте налоговой службы). Также следует выяснить, есть ли у компании свой веб-ресурс и расчетный банковский счет (обратите внимание, когда он был открыт).

Непременно стоит ознакомиться со списком уже введенных в эксплуатацию и «законсервированных» объектов, определив их процентное соотношение.

Настоятельно не рекомендуется заключать договор со строительной компанией в тех случаях, если у нее нет:

  • официальной регистрации,
  • сметной документации на строительно-монтажные работы,
  • свидетельства о праве собственности на землю,
  • разрешения на строительство.
Читайте также:  Временная прописка ребенка: нужна ли она в детские учреждения, и как ее оформить

Источник: https://mirndv.ru/blog/funkcii-i-obyazannosti-zastrojshchika/

Каковы функции застройщика в ходе строительства — НалогОбзор.Инфо

Застройщик обеспечивает строительство на принадлежащих ему земельных участках (п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).

В функции застройщика входит организация строительства объектов, контроль за его ходом и ведение бухучета затрат (п. 1.4 Положения, утвержденного письмом Минфина России от 30 декабря 1993 г. № 160).

Застройщик может организовать строительство за счет:

  • собственных или заемных средств, и тогда он выполняет еще функции инвестора.

Независимо от того, за чей счет застройщик организует строительство, в его обязанности входит выполнение следующих функций:

Организационные функции

В организационные функции застройщика входит:

  • выполнение инженерных изысканий на принадлежащей ему территории;
  • разработка проектной документации;
  • получение разрешения на строительство;
  • непосредственно организация и координация строительства объекта (своими силами или силами сторонних организаций).

Это следует из положений пункта 3 статьи 47, пункта 5 статьи 48, пункта 1 статьи 51 и пункта 3 статьи 52 Градостроительного кодекса РФ.

Застройщик должен иметь архитектурный проект. Этот документ необходим для получения разрешения на строительство.

Проект нужно выполнить в соответствии с архитектурно-планировочным заданием (п. 1 ст. 3 Закона от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ).

Архитектурно-планировочное задание получает застройщик на основании следующих документов:

  • документов, удостоверяющих его право собственности на земельный участок, где планируется строительство объекта. Построить объект застройщик может и на арендованной территории. В этом случае вместе со свидетельством о регистрации права собственности на землю необходимо подать разрешение от собственника этого участка на разработку проектной документации. Наличие такого разрешения подтвердит, что собственник участка не возражает против строительства на его территории нового объекта арендатором.

Разрешение на строительство выдадут только в том случае, если его архитектурный проект будет соответствовать требованиям градостроительного плана земельного участка.

Это следует из положений пункта 1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ.

Разрешение на строительство выдают федеральные, региональные или местные власти (п. 4 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). Помимо архитектурного проекта, для получения разрешения требуются правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, а также иные документы, предусмотренные пунктом 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ.

Внимание: если застройщик организует строительство без соответствующего разрешения, территориальное отделение Ростехнадзора может оштрафовать его или приостановить его деятельность.

Размер штрафа составляет от 500 000 до 1 000 000 руб. Приостановление деятельности организации возможно на срок до 90 суток.

Обратите внимание

Кроме того, за указанное нарушение к административной ответственности могут быть привлечены должностные лица организации (например, ее руководитель). Размер штрафа составляет от 25 000 до 50 000 руб.

Об этом говорится в части 1 статьи 9.5 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

Причем, несмотря на то что обязанность получить разрешение на строительство лежит на застройщике, к административной ответственности могут привлечь и организацию (технического заказчика, подрядчика или субподрядчика), которые непосредственно выполняли строительно-монтажные работы на объекте без разрешения на строительство. Дело в том, что перед выполнением таких работ они обязаны удостовериться в том, что застройщик, привлекая их к строительным работам, обладает соответствующим разрешением на строительство.

Об этом говорится в постановлении Пленума ВАС РФ от 17 февраля 2011 г. № 11.

Объект строительства, созданный без соответствующего разрешения, признается самовольной постройкой. Право собственности на него нельзя будет зарегистрировать. Это следует из положений статьи 222 Гражданского кодекса РФ. Более того, такой объект подлежит сносу за счет застройщика (п. 3 ст. 25 Закона от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ).

Однако есть случаи, при которых получать разрешение на строительство не нужно. К ним относятся:

  • строительство объектов, которые не являются объектами капитального строительства (например, киосков, навесов);
  • строительство сооружений вспомогательного использования (например, временных бытовых построек);
  • иные случаи, предусмотренные законодательством (например, если строительные работы, которые планируются застройщиком, не повлекут за собой изменений внешнего архитектурного облика сложившейся застройки и не затронут характеристик надежности и безопасности зданий, сооружений и инженерных коммуникаций).

Об этом говорится в пункте 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ и пункте 2 статьи 3 Закона от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ.

В состав организационных функций также входит принятие решения о том, кто непосредственно будет вести строительные работы. Вести строительство может сам застройщик (своими силами), а могут привлеченные им сторонние организации – подрядчики (п. 3 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ).

Таким образом, объект может быть построен одним из двух способов:

  • подрядным – когда строительство объекта полностью осуществляют подрядчики;
  • собственными силами застройщика – когда строительство объекта ведет сам застройщик с привлечением или без привлечения субподрядчиков.

Для строительства объекта подрядным способом застройщик заключает с подрядчиками договор строительного подряда. Неотъемлемыми частями такого договора являются:

  • техническая документация, в которой указан состав и объем строительных работ, а также требования, предъявляемые к этим работам;
  • смета, которая определяет стоимость подрядных работ, если стоимость работ не определена в твердой договорной цене.

Это следует из положений статей 740, 743, 746 Гражданского кодекса РФ.

Подробное руководство по составлению договоров подряда на строительство приведено в письме Министерства архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства России от 10 июня 1992 г. № БФ-558/15.

Если в договоре строительного подряда между застройщиком и подрядчиком не предусмотрена обязанность подрядчика выполнить строительные работы самостоятельно, то для выполнения отдельных строительных работ подрядчик может привлечь третьих лиц.

В этом случае подрядчик признается генеральным подрядчиком, а привлекаемые им третьи лица – субподрядчиками. При этом ответственность перед застройщиком за выполнение всего комплекса работ по строительству объекта, включая работы, выполненные субподрядчиками, несет генеральный подрядчик.

Об этом говорится в статье 706 Гражданского кодекса РФ.

Важно

Непосредственный исполнитель строительных работ, будь то застройщик, генеральный подрядчик или субподрядчик, обязан иметь свидетельство о допуске к выполняемым им работам, выданное саморегулируемой организацией.

Это требование пункта 2 статьи 52 и пункта 1 статьи 55.8 Градостроительного кодекса РФ. Для получения такого свидетельства непосредственный исполнитель строительных работ должен быть участником саморегулируемой организации (п. 6 ст. 55.

8 Градостроительного кодекса РФ).

Перечень работ по строительству, для выполнения которых необходимо свидетельство о допуске, установлен приказом Минрегиона России от 30 декабря 2009 г. № 624. Работы, которые не включены в перечень, может выполнить любое лицо без специального свидетельства или разрешения (п. 2 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ).

Если у застройщика (подрядчика) есть свидетельства о допуске только на определенные виды работ по строительству, то для выполнения иных работ (на которые соответствующие свидетельства отсутствуют) он может привлечь подрядчика (субподрядчика), имеющего необходимое свидетельство (п. 3.2 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ).

Внимание: если застройщик (подрядчик) ведет строительные работы без свидетельства о допуске, территориальное отделение Ростехнадзора может его оштрафовать.

Размер штрафа составляет от 40 000 до 50 000 руб. (ч. 1 ст. 9.5.1 КоАП РФ).

Кроме того, за осуществление деятельности без соответствующего разрешения (свидетельства о допуске) строительная организация может быть ликвидирована по решению суда (абз. 3 п. 2 ст. 61 ГК РФ). Об этом говорится в информационном письме Президиума ВАС РФ от 5 декабря 1997 г. № 23.

Также за осуществление строительной деятельности без соответствующего разрешения (свидетельства о допуске) к виновным в этом лицам (например, к руководителю организации) может быть применена уголовная ответственность. Это возможно, если деятельность без свидетельства связана с извлечением дохода в крупном (более 1 000 000 руб.) или особо крупном (более 6 000 000 руб.) размерах.

Если строительная деятельность без свидетельства о допуске связана с извлечением дохода в крупном размере, то уголовная ответственность за это предусмотрена в виде:

  • штрафа до 300 000 руб. (или в размере заработной платы или иного дохода виновного лица за период до двух лет);
  • обязательных работ на срок от 180 до 240 часов;
  • ареста на срок от четырех до шести месяцев.

Об этом говорится в пункте 1 статьи 171 Уголовного кодекса РФ.

Если строительная деятельность без свидетельства о допуске связана с извлечением дохода в особо крупном размере, то уголовная ответственность за это предусмотрена в виде:

  • штрафа от 100 000 до 500 000 руб. (или в размере заработной платы или иного дохода виновного лица за период от одного года до трех лет);
  • лишения свободы на срок до пяти лет с дополнительным штрафом или без него.

Это следует из положений пункта 2 статьи 171 Уголовного кодекса РФ.

Контрольные функции

Застройщик независимо от способа ведения строительства (своими силами или подрядным способом) должен осуществлять контроль за ведением строительства.

Цель такого контроля – проверка соответствия строительных работ проектной документации, требованиям технических регламентов, результатам инженерных изысканий, требованиям градостроительного плана земельного участка, а также обеспечение безопасности в ходе строительства и для дальнейшей эксплуатации объекта.

В частности, застройщик проводит следующие контрольные мероприятия:

  • проверка полноты и соблюдения установленных сроков выполнения подрядчиком входного контроля и достоверности документирования его результатов;
  • проверка выполнения подрядчиком контрольных мероприятий по соблюдению правил складирования и хранения применяемой продукции и достоверности документирования результатов этих мероприятий;
  • проверка соответствия законченного строительством объекта требованиям проектной и рабочей документации, результатам инженерных изысканий, требованиям градостроительного плана земельного участка, требованиям технических регламентов (совместно с подрядчиком);
  • контроль за выполнением работ, которые оказывают влияние на безопасность объекта и конструкций;
  • контроль за безопасностью строительных конструкций и участков сетей инженерно-технического обеспечения;
  • иные мероприятия строительного контроля, предусмотренные договором и законодательством.

Застройщик (совместно с подрядчиком) освидетельствует скрытые работы и проводит промежуточную приемку строительных конструкций, влияющих на безопасность объекта капитального строительства, участков сетей инженерно-технического обеспечения.

Полный перечень контрольных мероприятий, возложенных на застройщика, а также порядок их проведения указан статье 53 Градостроительного кодекса РФ и Положении, утвержденном постановлением Правительства РФ от 21 июня 2010 г. № 468.

Привлечение технического заказчика

Для выполнения своих функций застройщик может привлечь посредника по договору – технического заказчика. Передать свои функции техническому заказчику застройщик может как в полном объеме, так и частично.

В функции технического заказчика могут входить:

  • организация мероприятий по подготовке к строительству;
  • привлечение к выполнению строительных работ подрядчика;
  • приемка результатов выполненных работ;
  • иные функции, переданные застройщиком.

Конкретный перечень функций, возложенных на технического заказчика, определяется условиями договора с застройщиком.

Такой вывод следует из положений пункта 3 статьи 47, пункта 5 статьи 48, пункта 1 статьи 51, пункта 3 статьи 52, пункта 2 статьи 53 Градостроительного кодекса РФ.

Источник: http://NalogObzor.info/publ/uchet_v_otrasljakh/stroitelstvo/kakovy_funkcii_zastrojshhika_v_khode_stroitelstva/107-1-0-2683

Ссылка на основную публикацию