Подходы и методы оценки объектов недвижимости: метод капитализации, дисконтирования денежных потоков и другие

7.2. Метод капитализации доходов: В отличие от метода дисконтирования денежных потоков метод

В отличие от метода дисконтирования денежных потоков метод капитализации не требует прогноза денежных доходов, а основывается на ретроспективных данных. В этом его преимущества (простота, исключение ошибок расчета) и недостатки (денежный поток в перспективе может существенно отличаться от ретроспектив­ного).

Данный метод заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов, по­лученных от использования объекта с помощью коэффициента капитализации:

V = 1/Я,

где V — стоимость; I — периодический доход; R — коэффициент капитализации.

Метод прямой капитализации применяется в тех случаях, когда имеется до­статочное количество данных для оценки дохода, доход с недвижимости является стабильным или, по крайней мере, ожидается, что текущие денежные доходы при­близительно будут равны будущим или темпы их роста умеренны. Это касается, например, объектов с четко определенной арендной платой на многие годы впе­ред.

В силу того что текущая стоимость очень чувствительна к изменениям коэф­фициента, для его использования необходимы четкие рыночные указания на его величину.

Основное преимущество этого метода — простота расчетов. Другое преимуще­ство состоит в том, что метод прямой капитализации так или иначе непосредствен­но отражает рыночную конъюнктуру.

Обратите внимание

Это связано с тем, что при его применении, как правило, берется достаточно большое количество сделок с недвижимостью и проводится их анализ с точки зрения дохода и стоимости.

Однако метод не следует применять, когда отсутствует информация о рыноч­ных сделках; если объект еще не построен, а значит, не вышел на режим стабиль­ных доходов; когда объект подвергся серьезным разрушениям в результате сти­хийного бедствия, т. е. требует серьезной реконструкции.

Метод имеет еще один серьезный недостаток.

Дело в том, что в формуле расчета текущей стоимости присутствует ежегодный доход. В качестве этого дохода при оценке недвижимости берется так называемый чистый операционный доход. Это такой доход, который получается из потенциального валового дохода после вычи­тания из него всех возможных потерь и операционных расходов, включая резерв на замещение.

Эта информация очень часто относится к разряду коммерческих тайн, и доступ к ней крайне ограничен. В силу этого задача сбора информации о рыночных сделках и, следовательно, расчет коэффициента капитализации явля­ются довольно сложной проблемой.

Практическое применение метода капитализации предусматривает следующие основные этапы.

1.

Анализ финансовой отчетности, ее нормализация и трансформация (при не­обходимости).

2. Выбор величины прибыли, которая будет капитализирована.

3. Расчет адекватной ставки капитализации.

4. Определение предварительной величины стоимости.

5. Проведение поправок на наличие нефункционирующих активов (если тако­вые имеются).

6.

Проведение поправок на контрольный или неконтрольный характер оцени­ваемой доли, а также на недостаток ликвидности (если они необходимы).

Важно

При применении этого метода возникает целый ряд проблем. Во-первых, как опре­делить чистый доход предприятия, во-вторых, как выбрать ставку капитализации.

При расчете чистого дохода важно правильно выбрать период времени, за кото­рый производятся расчеты. Это могут быть несколько периодов в прошлом, обыч­но пять, а могут использоваться данные о доходах за несколько периодов в про­шлом и прогнозы на ближайшее будущее.

В качестве капитализируемой величины прибыли может выступать либо чи­стая прибыль после уплаты налогов, либо прибыль до уплаты налогов, либо ве­личина денежного потока. Доходная база (база прибыли, денежного потока и др.) должна соответствовать специфике бизнеса.

Для капиталоемких предприятий в качестве доходной базы целесообразно использовать денежный поток из-за зна­чительной роли амортизационных отчислений. В рекламном, консалтинговом бизнесе, в оценке страховых агентств, юридических контор и т. п. доходной ба­зой может быть объем услуг.

Наиболее часто оценщики США и Западной Европы в качестве доходной базы используют прибыль до выплаты налогов и процентов по кредитам. Естественно, что доходная база должна быть измеряема примени­тельно к оцениваемой компании.

Для российских условий в большинстве случаев наиболее обоснованной базой метода капитализации может оказаться чистая прибыль.

Этот показатель всегда и единообразно отражается в бухгалтерском учете и воспринимается потенциаль­ными или реальными участниками рынка бизнеса.

Обосновав вид доходной базы, оценщик должен рассчитать ее значение, кото­рое будет использовано для определения стоимости бизнеса. Для этого ему не­обходимо получить значение показателя за ряд лет.

Совет

Бухгалтерские данные в этом случае требуют определенной корректировки: должны быть исключены непро­изводительные и разовые (нетипичные) расходы и обеспечено единство бухгал­терского учета (единая учетная политика, единая система определения выручки, единые нормы амортизации и др.

); должно быть исключено влияние инфляции (цены и издержки приняты постоянными) или показатели более ранних периодов скорректированы на индексы инфляции.

В большинстве случаев на практике в качестве капитализируемой величины выбирается прибыль последнего отчетного года.

С математической точки зрения ставка капитализации — это делитель, кото­рый применяется для преобразования величины прибыли или денежного потока за один период времени в показатель стоимости. Существует несколько методов определения коэффициента (ставки) капитализации.

Способ рыночной экстракции для идентичных объектов.

Основан на стати­стической обработке рыночной информации о величинах чистого операционного дохода и цен продажи объектов недвижимости. В соответствии с этим методом коэффициент капитализации в общем виде (Я)рассчитывается по формуле:

т п

R=-Уя, 0 п£ г

где Я. — коэффициент капитализации г-го объекта; Я.

= I/V, рассчитывается в три этапа: — — чистый операционный доход г-го объекта; Уг — стоимость г-го объекта; п — количество объектов.

1. Корректируется размер арендной платы объектов-аналогов в целях опреде­ления чистого операционного дохода, который может приносить данный вид недвижимости. При необходимости проводится корректировка цен продажи объектов-аналогов.

2.

Определяется общий коэффициент капитализации.

3. Из общего коэффициента капитализации выделяется ставка дисконтирова­ния.

Пример 3. Отобраны 40 торговых помещений, 20 — офисных и 17 — производ­ственно-складского назначения с известными ценами продаж и аренды.

Предполагается, что размер арендной ставки и цена продажи должны учиты­вать все отличия объектов.

Корректировка арендной платы проводится с помощью коэффициента чистого операционного дохода (Кчод), определяемого по формуле:

К = (1 — К )(1 — К )(1 — К ),

чод ^ пл'^ нп'^ ор''

Обратите внимание

где Кпл — доля площади, не приносящей дохода, в общей площади объекта; Кор — отношение операционных расходов к действительному валовому доходу; Кнп — коэффициент недоиспользования и потерь при сборе арендных платежей.

Время экспозиции торговых, офисных, производственно-складских помещений составляет около 1 месяца при условии, что цены не завышены и объект представ­ляет ценность как доходная недвижимость, а средняя периодичность смены арен­даторов приблизительно равна единице в год (основание — консультации с пред­ставителями риелторских фирм Санкт-Петербурга). Следовательно, потери из-за незаполняемости с учетом возможных потерь от неуплаты арендных платежей могут составить 8% (Кнп = 0,08).

Читайте также:  Программа помощи ипотечным заемщикам аижк в 2019 году: последние новости по программе дом.рф

Операционные расходы на содержание площадей по всем видам использования составляют в среднем 7% от действительного валового дохода (для рынка аренды на сегодняшний день типичными являются условия, когда почти все операцион­ные расходы несет арендатор), отсюда Кор = 0,07.

При сдаче магазинов в аренду (кроме складских секций в универмагах) аренд­ная ставка умножается на общую площадь помещений. Такая же схема действует и в отношении офисов. Следовательно, для торговых и офисных помещений Кш = 0.

Соотношение площади, приносящей доход, и общей площади объекта в произ­водственно-складских помещениях примем в среднем на уровне 0,85%, отсюда Кпл для производственно-складских помещений равен 0,15.

Тогда коэффициент чистого операционного дохода Кчод для торгового и офис­ного использования будет равен 0,85.

Коэффициент чистого операционного дохода Кчод для помещений производ­ственно-складского назначения — 0,73.

Кроме корректировки ставки аренды была проведена корректировка цен про­дажи на время совершения сделки, для чего были привлечены специалисты риел­торской фирмы, имеющие большой опыт работы на рынке коммерческой недви­жимости. Корректировка проводилась по каждому объекту индивидуально. Также при корректировке были учтены комиссионные расходы, в среднем по городу со­ставляющие 5% от суммы сделки.

Важно

При известной цене продажи объекта недвижимости и величине арендной став­ки коэффициент капитализации может быть определен по формуле:

Я — л

Я = V '

где Я. — коэффициент капитализации для г-го объекта; А — скорректированная ставка аренды за 1 м2 в год; V — цена за 1 м2.

В наиболее общем случае связь между коэффициентом капитализации и став­кой дисконтирования можно выразить следующей формулой:

Я = Y — dSFF(n, Yр),

где Y — ставка дисконтирования; d — фактор изменения стоимости; Y — ставка процента для рекапитализации.

На сегодняшний день довольно сложно прогнозировать величину изменения стоимости актива. Предполагается, что актив полностью обесценивается, напри­мер, в конце срока экономической жизни, d = -1. Рекапитализация инвестиций (возврат капитала) происходит в момент перепродажи актива. Следовательно,

Яо = Y + SFF(n, Yр). Рекапитализация проводится по методу Хоскольда.

В качестве безрисковой ставки используется ставка по валютным депозитам Сберегательного банка России, принятая в размере 6%.

После определения размера фонда возмещения рассчитываем ставку дисконти­рования по формуле:

Y = Яо — SFF(n, Yр).

Результаты определения ставки дисконтирования методом рыночной экстрак­ции представлены в табл. 7.3.

Таблица 7.3. Определение ставки дисконтирования методом рыночной экстракции

Тип использования Ставка дисконтирования, %
диапазон среднее значение
тіп тах
Торговое 17,7 35,7 25,2
Офисное 15,4 35,7 28,0
Производственно-складское 20,1 45,8 30,7

В результате сопоставления цен аренды и продажи по объектам торгового, офисного и производственно-складского назначения были выведены средние значения ставки дисконтирования по каждому виду использования, отражающие ожидания (требования) инвестора относительно будущих доходов, которые при­несет недвижимость.

Нельзя отдельно не отметить, что каждый вид использования характеризует значительный разброс рассчитанных значений ставок дисконтирования. Этот раз­брос можно объяснить тем, что при определении ставки аренды/цены продажи

владелец недвижимости руководствуется как информацией с рынка, так и соб­ственными представлениями (требованиями) о желаемой прибыли. Таким обра­зом, одним из факторов, влияющих на размер ставки дисконтирования, является субъективное мнение владельца. Также на размер ставки дисконтирования влия­ют характеристики объекта, по которым можно определить, насколько объект будет востребован на рынке, надежен ли ожидаемый доход, является ли покупка рассматриваемого объекта недвижимости рискованным вложением денег.

Совет

Рассчитанные средние значения ставок дисконтирования по сегментам рынка могут служить ориентиром для оценщика при определении ставки дисконтиро­вания по конкретному объекту. При недостаточной информации по объектам- аналогам либо отсутствии ее вовсе можно персонифицировать ставку дискон­тирования, применив поправку (корректировку) к среднему значению, размер которой назначается оценщиком на основании его собственного опыта и профес­сиональных знаний либо определяется экспертно.

Способ рыночной экстракции для разнородных объектов применяется тогда, когда в качестве аналогов удается подобрать лишь далекие друг от друга по ха­рактеристикам объекты. В этом случае при определении коэффициента капитали­зации для оцениваемого объекта осуществляется анализ характеристик каждого такого объекта-аналога и рассчитывается степень «близости» его и оцениваемого объекта. Окончательное значение коэффициента капитализации рассчитывается как средневзвешенная величина по степеням «близости» объектов-аналогов.

Величина коэффициента капитализации по данному способу рассчитывается по формуле:

Я =УЯУ.2,

о ^ ] г ' 1=1

где Яо — коэффициент капитализации оцениваемого объекта; Я. — коэффициент капитализации 1-го объекта-аналога; Уг — весовой коэффициент объекта-аналога, полученный на основании решения матрицы сравнения характеристик объектов.

Проводя оценку объекта, оценщик установил, что аналогичный объект в том же секторе рынка недвижимости продан за $280 000. Реконструировав отчет по этому объекту, оценщик установил, что чистый операционный доход по нему составил $51 800. Тогда общая ставка капитализации равна 0,185 (18,5%) (51 800/280 000).

Использование общей ставки капитализации является хорошим инструментом анализа приносящей доход недвижимости, когда она не отягощена ипотечным долгом. Когда же под недвижимость выдан кредит, то эта техника не способна учесть особенности долга, поэтому оценщик вынужден переходить к более слож­ным методам анализа.

Доход от объекта, относящийся к недвижимости, включает две основные со­ставляющие: доход на капитал и возврат капитала:

V

I = V +

S (п, і)'

V

где V — доход на капитал; s (п ^) — возврат капитала; п — количество периодов

функционирования недвижимости, приносящей доход; і — ставка процента; S — шестая функция сложного процента.

Доход на капитал по существу является необходимой компенсацией, получае­мой инвестором за ценность денег, отдаваемых в долг. Величина этой компенсации зависит от времени, риска и других условий, при которых сделаны инвестиции. Иными словами, это плата за использование денежных средств. Доход на капитал называют также отдачей. Существуют два вида отдачи на капитал: текущая и ко­нечная.

Обратите внимание

Текущая отдача — это отношение величины текущего денежного дохода на ин­вестиции к сумме инвестиции.

Конечная отдача — отношение эффективного (реального, реализованного) текущего денежного дохода на инвестиции, учитывающего возврат капитала в конце срока функционирования актива, к сумме инвестиций. При этом под эф­фективным текущим доходом на инвестиции понимается часть (доля) полного де­нежного дохода от инвестиций, текущая стоимость п-периодной серии которого с учетом износа на амортизацию капитала равна при ставке внутренней нормы рентабельности сумме первоначальных инвестиций.

Первой составляющей коэффициента капитализации является ставка дискон­тирования (эквивалентна понятию конечная отдача).

Читайте также:  Аренда земли сельхозназначения: условия сделки и образец договора

Существует несколько методов определения ставки дисконтирования (см. п. 7.1.7).

Вторая составляющая коэффициента капитализации V/S(n, г) — взнос на возмещение основной суммы капитала — отвечает за возврат капитала. Процесс возврата основной суммы капитала носит название рекапитализации, а сама со­ставляющая — коэффициент рекапитализации.

Существуют три способа или метода рекапитализации: прямолинейный, река­питализация при формировании фонда возмещения по ставке дохода на инвести­ции и рекапитализация при формировании фонда возмещения по безрисковой ставке процента.

1. Метод прямолинейной рекапитализации (или метод Ринга) подразумевает, что возврат суммы инвестированного капитала происходит ежегодно равными до­лями. В этом случае коэффициент капитализации равен:

R = г — ^. п

2. Рекапитализация по коэффициенту доходности инвестиций (или метод Инвуда) состоит в том, что коэффициент рекапитализации как составная часть коэффициента капитализации равен фактору фонда возмещения при той же став­ке процента, что и по инвестициям, или:

R = г+

(1 + г)п -1'

где г — коэффициент дохода на капитал; г'/(1+ г)п — 1 — коэффициент рекапитали­зации.

Важно

В отдельных случаях определенные виды инвестиций являются очень при­быльными. И реинвестирование по той же ставке процента, что и первоначальные вложения, считается маловероятным, так как в этом случае при определении ве­личины взноса на амортизацию первоначальных инвестиций получается сравни­тельно малая величина, и велика вероятность не вернуть капитал. Поэтому лучше применять:

3. Метод рекапитализации по безрисковой ставке процента (метод Хосколь- да).

В общем случае взаимосвязь между коэффициентами капитализации и дискон­тирования можно выразить следующей формулой:

R = I -Да,

о ^ о 7

где Ro — коэффициент капитализации;^ — общая ставка доходности (дисконта); а — составляющая, определяемая рядом факторов, например повышением стои­мости актива и дохода (в годовом исчислении).

Источник: https://finances.social/biznes_760_762/metod-kapitalizatsii-dohodov-88550.html

6.3. ДОХОДНЫЙ МЕТОД ДЛЯ ОПРЕДЕЛЕНИЯ РЫНОЧНОЙ сТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ. ДИСКОНТИРОВАНИЕ ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ. ПРЯМАЯ КАПИТАЛИЗАЦИЯ

Доходный подход

Доходный подход (ДП) или метод капитализации дохода основан на оценке текущей (сегодняш­ней) стоимости будущих выгод, которые, как ожидается, принесут экс­плуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имуще­ства.

Капитализация дохода – это процесс пересчета потока будущих до­ходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Эти величины учитывают:

1) сумму будущего дохода;

2) когда должен быть получен доход;

3) продолжительность получения дохода.

В основедоходного подхода лежатследующие принципы:

· ожидания;

· замещения.

Существует два основных метода, используемых при оценке недви­жимости, приносящей доход:

1) прямой капитализации;

2) дисконтирования денежных потоков.

Основными понятиями обоих методов являются

· чистый операци­онный доход (ЧОД или NOI);

· коэффициент капитализации (К).

При применении доходного подхода используются финансовые отчеты собствен­ника:

· упрощенный баланс;

· отчет о движении денежных средств, реконструируемый оценщи­ком для задач экономического анализа статей доходов и расходов.

Откорректированный отчет о движении денежных средств имеет четыре уровня доходов:

1) потенциальный валовой доход (ПВД):

· минус поправка на уровень загрузки и потери при сборе плате­жей;

· плюс прочий доход, связанный с нормальным функционирова­нием объекта недвижимости;

2) действительный эффективный валовой доход (ДВД):

· минус текущие операционные расходы (ТОР);

· минус резерв на замещение (РЗ):

TOP + РЗ = ОР (операцион­ные расходы);

1) чистый операционный доход (структура):

· минус обслуживание долга (Од) – выплата процента и погаше­ние основной суммы;

· минус капитальные затраты (Кз):

· капитальный ремонт;

· капитальные резервы;

· арендаторские доделки;

· комиссионные брокерам за аренду;

4) поток наличных денежных средств до налогообложения (ПНДС), доход на собственный капитал (ДСК).

Метод прямой капитализации

Стоимость объекта с помощьюметода прямой капитализации(МПК)определяется по формуле:

где V – стоимость объекта недвижимости; Iчистый доход (ЧОД); R – коэффициент капитализации.

Метод прямой капитализации применяется по следующей схеме:

1) определить размер стабилизированного ЧОД за 1 год (как правило, путем усреднения дохода за несколько лет);

2) определить величину коэффициента капитализации (R);

3) разделить ЧОД на R.

Преимущества МПК:

· простота расчетов;

· мало предположений;

· отражение состояния рынка;

· дает особенно хорошие результаты для стабильно функционирую­щего объекта недвижимости с малыми рисками (здание с одним арендатором и долгосрочной арендой).

МПК не следует применять, когда:

· отсутствует информация о рыночных сделках;

· неприменимы теоретические методы определения R;

· объект не находится в режиме стабильного функционирования (стро­ительство или реконструкция);

· объект подвергся серьезным разрушениям в результате стихийного бедствия или пожара.

Коэффициент капитализации определяется следующими методами:

1) рыночной экстракции (рыночной выжимки);

2) аналитическим (кумулятивным построением R);

3) ипотечно-инвестиционного анализа (при использовании за­емного капитала);

4) экспертизы (опроса экспертов рынка недвижимости).

Коэффициент капитализации имеет следующую структуру:

,

где RONставка дохода на капитал; ROFкоэффициент капитализации (возврата капитала).

При кумулятивном построении R в RON учитываются следующие факторы:

· компенсация для безрисковых ликвидных инвестиций (с учетом ин­фляции);

· компенсация за риск (в том числе страновой);

· компенсация за низкую ликвидность;

· компенсация на инвестиционный менеджмент;

· поправка на прогнозируемое повышение или снижение стоимости актива.

Методы рекапитализации

1) прямолинейный (метод Ринга);

Совет

2) равномерно-аннуитетный при формировании фонда возмещения по ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда);

3) равномерно-аннуитетный при формировании фонда возмещения по безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).

Общая формула для определения коэффициента капитализации имеет вид:

где   – ставка дохода на инвестиции;  – фактор изменения стоимости; SFF(·) – фактор фонда возмеще­ния; упроцентная ставка дохода при формировании фактора фонда возмещения; n – количество периодов получения дохода.

Метод дисконтирования денежных потоков

Стоимость объекта недвижимости определяется по формуле:

,

где CFnденежный поток в tй период; tпорядковый номер периода получения денежного потока; t = 0…, N; i – ставка дисконта.

Метод дисконтирования денежных потоков используется по следующей схеме:

1) составляется прогноз и моделируются денежные потоки на весь пери­од функционирования оцениваемого объекта недвижимости (на так называемый прогнозный период).

2) определяется реверсионная стоимость – размер выручки от перепро­дажи объекта недвижимости в конце периода владения;

3) определяется ставка дисконта;

4) дисконтируются денежные потоки и реверсионная стоимость в те­кущую стоимость объекта недвижимости (на момент оценки).

Преимущества метода:

· считается лучшим теоретическим методом;

· учитывает динамику рынка;

· учитывает неравномерную структуру доходов и расходов;

· работает, когда доход и рынок нестабильны;

· работает, когда объект находится в стадии строительства или рекон­струкции.

Недостаткиметода дисконтирования денежных потоков:

· вероятны ошибки в прогнозировании;

Читайте также:  Как правильно сдать квартиру в аренду, не обращаясь к посредникам

· достаточно сложен;

· силен фактор «симпатии» оценщика.

Коэффициент капитализации применяется к доходам одного года.

Обычно это первый прогнозный год. Расчет стоимости производится по фор­муле:

К = Kt / (1 + i)

или

К = Кt * 1 / (1 +i),

где К – текущая стоимость (т.е. стоимость в настоящее время); Кt – доход, ожидаемый к концу t-го года (t = 1 год); i – ставка дисконта (норма доходности или процентная ставка), доли единицы.

Обратите внимание

Величина 1/(1 + i) представляет собой коэффициент капитализации, или коэффициент дисконта.

Пример 3

Определить текущую стоимость объекта недвижимости.

1) При ожидаемом через год доходе 120 тыс. р. и норме доходности 20 % те­кущая стоимость объекта недвижимости составит:

К = 120/(1 +0,2) = 100 тыс. р.

2) При этом коэффициент капитализации (коэффициент дисконта) равен:

1 /(1 + 0,2) = 0,8333.

Пример 4

Определить текущую стоимость объекта недвижимости.

1) При ожидаемом через год доходе 50 тыс., р. при вложении капитала в зем­лю при норме доходности 10 % и доходе 150 тыс. р., при вложении капитала в здание, при норме доходности 50 % текущая стоимость объекта недвижимо­сти, т.е. предприятия в целом, составит:

коэффициент капитализации для земли (R):

R = 1/(1 + 0,1) = 0,9091;

коэффициент капитализации для здания ():

Rз = l/(l + 0,5) = 0,6667,

2) Текущая стоимость объекта недвижимости:

К = 50 * 0,9091 + 150 * 0,6667 = 145,45 тыс. р.

Коэффициент капитализации либо непосредственно выводится по про­дажам сопоставимых объектов как отношение годового дохода к цене прода­жи (прямая капитализация), либо рассчитывается исходя из ожидаемой став­ки периодического дохода на капитал и задаваемых условий возмещения ин­вестиций (капитализации отдачей).

Ставка дисконтаиспользуется для построения модели дисконтиро­ванных денежных потоков. При этом к текущей стоимости приводятся пе­риодические доходы каждого прогнозного года, а также гипотетическая вы­ручка от продажи.

Расчет модели дисконтированных денежных потоков производится по формуле:

K = Kt / (l + i)t.

Модель при расчете цены покупки недвижимости следующая:

К = Кt/(1 + i)1;           Kt /(1 + i)2;      Kt / (l + n)3 ;   Кt/(l + i)t,

где t – фактор времени, число лет; 1, 2, 3,… t – порядковый номер года.

Пример 5

При ожидаемых через пять лет доходе 250 тыс. р. и норме доходности 20 % текущая стоимость объекта недвижимости составит:

К = 250 / (1 + 0,2)5 = 250 / 2,48832 = 100,47 тыс. р.

При этом текущая стоимость объекта недвижимости по годам будет равна, тыс. р.:

· конец первого года                   250 / (1 + 0,2) = 208,33;

· конец второго года                   250 / (1 + 0,2) =173,61;

· конец пятого года                     250/ (1 +0,2) = 100,47.

Модель при расчете цены продажи  и недвижимости с учетом будущих доходов имеет вид:

К = Кt/ (1 + i)

или

K = Kt / (1 + i)1 + Kt / (1 + i)2 +… + Кt / (1 + i)t.

Метод капитализации редко используется для оценки частей домов, за­нятых собственником. Капитализация дохода обычно ненадежна на рынке коммерческой или промышленной собственности, где собственники переби­вают цену инвесторов. Оценщики применяют, по крайней мере, два метода оценки. Полученные альтернативные оценки стоимости служат проверкой друг друга.

Источник: http://libraryno.ru/6-3-dohodnyy-metod-dlya-opredeleniya-rynochnoy-stoimosti-nedvizhimosti-diskontirovanie-denezhnyh-potokov-pryamaya-kapitalizaciya-ocen_nedvig/

Метод капитализации дохода и другие методы доходного подхода, используемые в оценке недвижимости

Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.Определение доходного подхода дано в ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки».

Доходный подход включает два метода: метод капитализации и метод дисконтирования денежных потоков.

Метод дисконтирования денежных потоков более универсальный, применяется, если ожидаются нестабильные денежные потоки, например, когда объект требует значительного ремонта, реконструкции, не завершен строительством, не выведен на рынок, подлежит сносу и т.д.

Важно

Метод капитализации используется, если ожидаются стабильные денежные потоки или стабильные темпы прироста денежных потоков, например. когда объект готов к эксплуатации и имеет оптимальные рыночные параметры.

Метод капитализации

Базовая формула расчета стоимости в данном методе имеет следующий вид:

где V – стоимость объекта недвижимости (от англ. Value — стоимость);

R – ставка капитализации (от англ. Rate – ставка, иногда используют понятие «коэффициент капитализации», которое является синонимом);

NOI– чистый операционный доход (от англ. NetOperationalIncomе, также используется русская аббревиатура ЧОД).

Алгоритм метода капитализации:

1) определение ожидаемого годового (или среднегодового) чистого операционного дохода объекта недвижимости при его наиболее эффективном использовании;

2) определение ставки капитализации;

3) определение стоимости объекта недвижимости.

Определение ожидаемого годового чистого операционного дохода.

Потенциальный валовой доход (ПВД) – потенциальный доход, получаемый собственником объекта недвижимости при 100%-ном использовании объекта без учета потерь и расходов.

ПВД определяется по следующей формуле для объекта недвижимости:

ПВД = S• Сар,

где S – площадь, сдаваемая в аренду, м2;

Сар – рыночная арендная ставка за 1 м2 в год.  

Действительный валовой доход (ДВД)– это доход от объекта недвижимости, который будет в действительности получен собственником объекта недвижимости, т.е. потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы:

ДВД = ПВД – Потери

или

ДВД = ПВД ٠(1 – Кндз)٠(1 – Кн ар),         

где Кндз — коэффициент потерь от недозагрузки объекта (например, часть площадей, которая не будет сдана в аренду);

Кн ар — коэффициент потерь от недосбора арендных платежей по объекту.

Чистый операционный доход (сокращенно NOI или ЧОД) – годовой действительный валовой доход за минусом годовых операционных расходов (ОР).

ЧОД = ДВД – ОР.

Операционные расходы – это действительные расходы собственника, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода от объекта недвижимости.

Операционные расходы принято делить на:

· условно-постоянные;

· условно-переменные, или эксплуатационные;

· расходы на замещение, или резервы.

Определение ставки капитализации.

Ставка капитализации – это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости.С экономической точки зрения, ставка капитализации отражает норму доходности инвестора с учетом рисков объекта и возможного изменения стоимости объекта в будущем.

Теоретически ставка капитализации для текущего дохода должна прямо или косвенно учитывать следующие факторы:

· безрисковую доходность, существующую на рынке;

· компенсацию за риск вложения в недвижимость;

· компенсацию за низкую ликвидность;

· компенсацию за инвестиционный менеджмент;

· поправку на прогнозируемое повышение или снижение стоимости актива.

Существует несколько методов определения ставки капитализации:

· с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);

· метод рыночной выжимки;

· метод связанных инвестиций.

·

Источник: https://studopedia.net/3_48158_metod-kapitalizatsii-dohoda-i-drugie-metodi-dohodnogo-podhoda-ispolzuemie-v-otsenke-nedvizhimosti.html

Ссылка на основную публикацию