Участие в долевом строительстве: что нужно знать, как оформить договор, закон

Долевое участие в стоительстве многоквартирных домов

Покупка нового жилья – всегда большие затраты, будь то приобретение недвижимости на вторичном рынке или же участие в долевом строительстве. И в первом, и во втором случае есть свои несомненные плюсы и, конечно же, подводные камни.

В этой статье мы подробно разберем такое понятие, как договор долевого участия.

Долевое строительство. Что это?

Долевое строительство — это особая форма инвестиционной деятельности, в рамках которой застройщик привлекает денежные средства граждан (реже – организаций) для возведения того или иного объекта недвижимости.

Люди, которые вложились в данный процесс, автоматически становятся участниками долевого строительства или дольщиками. И между компанией-застройщиком и ними заключается договор долевого участия (дду), а строительство объекта осуществляется на его основании.

В упрощённом виде процесс долевого строительства выглядит так:

  • Застройщик арендует/покупает участок под строительство недвижимости.
  • Заключается договор долевого участия с дольщиками.
  • Дольщики в рассрочку выплачивают оговоренную стоимость их доли в недвижимости.
  • После сдачи объекта в эксплуатацию жильё переходит в собственность участникам долевого строительства.

Александр Марущенко Старший юрист

Важно изначально не ошибиться в выборе застройщика, чтобы потом не пришлось считать неустойку и требовать возврат своих денежных средств. Внимательно отнеситесь к документам, которые предоставляет застройщик.

В собственности ли у него земля под застройку или в аренде? Есть ли гарантии банков? Каждая мелочь может рассказать больше, чем отдел продаж у застройщика.

Для них главное продать, что вы получите потом — не их дело.

Участники долевого строительства

При осуществлении долевого строительства в процессе участвует сразу несколько сторон. Разберёмся, кто участвует в нём, и кто может выступать в роли каждой из сторон.

  • Первая сторона – это застройщик. Им является некое юридическое лицо, которое может существовать в любой организационно-правовой форме. Это лицо обладает правом на какой-то земельный участок (либо законно арендует его) и занимается привлечением денежных средств участников долевого строительства для того, чтобы построить на этом участке какие-то объекты недвижимости – обычно многоквартирные дома.

Застройщик действует в рамках соответствующего законодательства и имеет все необходимые разрешения на строительство. Застройщик должен предварительно опубликовать в СМИ проектную декларацию, чтобы иметь возможность осуществлять строительство.

  • Дольщик – это, соответственно, участник долевого строительства, человек, который решил принять в этом строительстве непосредственное финансовое участие. Обычно это физическое лицо, но в отдельных ситуациях оно может быть и юридическим.

Дольщик предоставляет застройщику необходимые денежные ресурсы, которые идут на строительство недвижимости – и претендует на дальнейшее право собственности относительно этого жилья. Если говорить проще, то дольщик является инвестором, который вкладывается в строительство на основании специализированного инвестиционного договора – договора долевого участия.

Отношения и права сторон регулируются договором, а также законодательно, законом о долевом участии. В договоре, который заключают участники, чётко и недвусмысленно указываются следующие вещи:

  • Объект договора, который определяется в проектной документации и в дальнейшем передаётся дольщику.
  • Цена объекта, а также условия и порядок её уплаты.
  • Сроки, когда объект договора будет введёт в эксплуатацию и передан дольщику.
  • Прочие аспекты отношений между двумя сторонами.

Многие аспекты отношений регулируются именно законом, в частности, закон 214 ФЗ ставит достаточно жёсткие требования к соблюдению сроков завершения работ.

Если их соблюдения не произойдёт, то дольщик вправе расторгнуть договор и получить возврат привлечённых им денежных средств.

То же может произойти при нарушении качества строительства и ряде других ситуаций. Также дольщик имеет право на получение максимально полной и достоверной информации об объекте строительства.

Объект долевого строительства

Рассмотрим, какие именно объекты являются объектами долевого строительства.

Если следовать закону, объект долевого строительства — это жилое или нежилое помещение, а также общее имущество в каком-либо объекте недвижимости (преимущественно в многоквартирных домах), которое подлежит передаче дольщику после того как было получено разрешение на ввод недвижимости в эксплуатации.

Данный объект непременно строится с привлечением денежных средств дольщиков. То есть, проще говоря, почти что любое помещение, в том числе входящее в состав любого иного объекта недвижимости может быть объектом долевого строительства.

Риски долевого строительства — на что обратить внимание

Долевое строительство может быть выгодным и защищённым с точки зрения законодательства, но это не отменяет определённые риски, которые ему присущи. В первую очередь это недобросовестное поведение с стороны застройщика.

Он может прибегать к различным схемам сомнительной легальности. Многие из них просто незаконны, многие осуществляются при помощи различных «дыр» в законе, который, кстати, многие юристы и по сей день считают достаточно неоднозначным. См. гарантии застройщика.

Вот несколько вариантов, как дольщик может быть обманут:

  • Может быть осуществлена двойная продажа прав на одну и ту же квартиру сразу нескольким дольщикам.
  • Застройщик может попросить заключить предварительный договор, который не влечёт за собой никаких обязательств по строительству. Застройщик может пообещать заключить основной договор купли-продажи по завершении строительства объекта недвижимости, но в итоге может и не осуществить это.
  • Застройщик может попросить купить у себя вексель, вместо заключения основного договора. Вексель имеет юридическую силу, но не даёт прав на квартиру. Также, при банкротстве застройщика, не будет представляться возможным вернуть даже деньги.
  • Многоквартирный дом может быть построен на земельном участке, предназначенном для индивидуального строительства – в итоге такой объект недвижимости может быть даже снесён по решению суда.

Не исключено появление в будущем новых серых схем, которые также будут подвергать опасности успешное приобретение недвижимости.

Потому следует очень досконально читать договор и внимательно изучать законодательство по этому вопросу.

Александр Марущенко Старший юрист

Комментарий по поводу внимательности. В нашей практике был случай, когда застройщик продавал квартиры в центре Москвы. Очень хороший комплекс бизнес-класса, но земля была в собственности Министерства Обороны РФ. Т.е.

Обратите внимание

по факту застройщик строил дом на чужой земле стороннего ведомства. Построив коробку одного дома (всего комплекс был из 5 домов, квартиры которых были распроданы), землю у него отобрали. Застройщик не нашел другого выхода, как обанкротиться.

Отсюда получилось множества обманутых дольщиков.

Достоинства и недостатки

Хотя вокруг подобной формы строительства и ходят споры, хотя многие считают её неоднозначной, стоит признать, что для большинства людей, которые не хотят залезать в ипотеку, это чуть ли не единственный метод, при помощи которого они могут достаточно просто обзавестись жильём. Но важно объективно понимать как преимущества, так и недостатки, которыми обладает долевая собственность.

Плюсы:

  • Имеется возможность рассрочить платежи на покупку квартиры вплоть до завершения строительства, что сильно понижает нагрузку на дольщиков.
  • Стоимость приобретения недвижимости выходит достаточно низкой. Если приобрести тот же объект после его непосредственной сдачи в эксплуатацию, то стоимость значительно возрастёт – так что экономия при долевом строительстве налицо.
  • Дольщик приобретает новую, а не бывшую ранее в чьём-то пользовании квартиру со всеми вытекающими последствиями.

Минусы:

  • Возможность попасться на приведённые выше «серые» схемы.
  • Есть шанс, что качество строительства в результате будет недостаточным. Юридически этот аспект будет урегулирован договором, но время дольщик потеряет.

Альтернативы

Если нет возможности приобрести новое жильё с нуля, а минусы долевого участия кажутся слишком существенными, то есть несколько альтернатив, которые стоит рассмотреть. Приведём наиболее популярные из них.

  • Жилищно–строительный кооператив. В отличие от долевого строительства, где процессом «руководит» застройщик, жилищно-строительный кооператив – это форма самоорганизации граждан (реже – организаций) с целью строительства жилья.
  • Социальное жилье. Это такое жильё, которое предоставляют людям по договору соцнайма – правом собственности же на него обладает государство (реже – организации). Чаще всего выделяется людям, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, бесплатно.
  • Индивидуальное малоэтажное строительство. Речь идёт о строительстве небольших (до трёх этажей) жилых помещений, преимущественно коттеджей, для личных (семейных) нужд.

Выбирать тот или иной вариант стоит исходя из его уместности и индивидуальных потребностей того или иного человека.

Источник: http://pro-ddu.ru/chto-takoe/

На какие моменты нужно обращать внимание при подписании ДДУ

Чтобы без лишних проблем получить квартиру по ДДУ нужно знать, на что обратить внимание договор долевого участия в строительстве – не простой документ, а обстоятельства, из него вытекающие, действуют продолжительное время.

Процедура заключения и содержание договора регламентированы законодательством, но опыт и знание существенных моментов позволит минимизировать затраты времени, денег и нервов как в ходе строительства, так и в процессе расчётов с финансовой организацией для скорейшего оформления собственности на квартиру.

Суть ДДУ

На что обратить внимание в договоре долевого участия в строительстве – это способ получить квартиру через некоторое время при относительно менее обременительных затратах. В идеальном варианте, на рынке жилья можно просто купить квартиру – это максимально быстро, вполне безопасно, но требуется хорошее финансовое положение покупателя, особенно когда покупается новостройка.

Когда нет проблем с финансированием покупки квартиры, нет интереса к ДДУ. В подавляющем большинстве случаев все не идеально: нет не только возможности купить квартиру, но и нет денег на неё.

По сути, ДДУ – это законный способ «привязать» потенциального покупателя к обязательству платить финансовой организации в течение длительного времени, а строительную организацию обязать участвовать в компенсационном фонде.

Государство определило нормы права (ФЗ № 214) для застройщика и дольщика, предусмотрительно обеспечив права сторон договора и собственные интересы. Обязательное участие финансовой организации имеет значение. ДДУ – это не приобретение жилья, а описание юридических аспектов на строящееся жилье, которое должно быть построено к определённому сроку.

Времена, когда строительство жилья выполнялось по различным вариантам применения гражданского законодательства закончились.

Чаще всего использовались следующие виды:

  • строительный подряд;
  • совместная деятельность;
  • купля-продажа;
  • возмездное оказание услуг.

Государство использовало накопленный опыт: появились новые законодательные акты, жизнь застройщика и дольщика оказалась в жёстких рамках, но варианты для юридических манёвров у сторон остались. Каждому приходится применять знания прежде, чем принимать решения.

Защита дольщика

Застройщик предлагает дольщику типовой договор стандартной формы в собственной интерпретации, переуступка прав не предусматривается. Возможно, что текст договора уже многократно подписан другими дольщиками, юридически корректен и все существенные позиции в нем зафиксированы правильно.

Единственное, что, несомненно, важно и не обсуждается – договор ДДУ должен быть зарегистрирован в Росреестре. Этот момент дольщик обязан проверить! Всё остальное как по линии застройщика, так и по части дольщика требует пристального внимания.

Долевое строительство для застройщика, это вовсе не деньги всех дольщиков – это гораздо большее: нужно получить множество разрешений, утвердить техническую документацию, иметь капитал и положительное «резюме» в компенсационном фонде.

Важно

Долевое строительство для дольщика – это поиск кредитора и минимизация затрат на его «содержание» в течение многих лет и только после расчётов с финансовой организацией начнётся процесс оформления жилья в собственность.

Защита законных интересов дольщика находится в его руках. Строительная организация преследует свои цели, финансовая организация – свои, а государство подключается к процессу лишь в критических случаях.

Законодатель предусмотрел только два обязательных момента:

  1. Компенсационный фонд – это для застройщика.
  2. Обязательная регистрация ДДУ – это для дольщика.

По сути, эти обстоятельства касаются обеих сторон и участвующего в деле кредитора (финансовая организация, банк), но приоритеты именно такие.

Дольщик должен понимать: вкладывая свои деньги (кредитные от финансового учреждения) по ДДУ, он не получает квартиру, а лишь право на её получение в будущем. Квартиры как таковой нет, а право собственности на построенное жильё дольщик получит только тогда, когда рассчитается по кредиту.

Читайте также:  Регистрация дома на дачном участке и в снт в 2019 году: когда она необходима, как ее провести

В данном контексте пункты договора ДДУ имеют существенное значение, важно всё прописать правильно, отчётливо представляя всё, что может произойти в ходе строительства и по факту сдачи дома в эксплуатацию.

Подводные камни договора участия в долевом строительстве

Пункты договора важны. Застройщик будет стремиться оставить договор в первозданном виде (собственном варианте) и не будет стремиться к внесению в него корректив, целесообразных, по мнению дольщика. Аргументов застройщик имеет достаточное количество до тех пор, пока ДДУ не получит регистрацию в Росреестре.

В ходе строительства ситуация меняется:

  • застройщик занят строительством;
  • от дольщика требуются периодические платежи;
  • отказ от ДДУ возможен с обеих сторон, но затруднителен и чреват последствиями;
  • нарушение сроков платежей от дольщика застройщику, от застройщика компенсационному фонду – недопустимо;
  • информация о ходе строительства недоступна дольщику (по логике застройщика);
  • в ходе строительства могут быть нарушены требования ДДУ, но об этом может стать известно только при осмотре построенного жилья перед подписанием акта приёмки-передачи.

Из сказанного вытекает, на что обратить внимание при подписании договора долевого участия. Время сдачи жилья оговаривается точной датой, а не примерной. Желаемая квартира должна быть изготовлена в том виде и из того материала (стены, окна, двери, пол и пр.), которые согласованы сторонами.

Другие важные детали:

  1. Размер периодических платежей дольщика.
  2. Размеры периметра и площади квартиры.
  3. Варианты отделки, разводка проводки, сантехника, инженерные конструкции.
  4. Прочие важные элементы жилого помещения.

Стоимость строительства меняться не может. Размер периодических выплат должен быть фиксированным.

Соглашаться на варианты доплат, которые не предусмотрены договором, но предлагаются в дополнительных соглашениях или просто по тем или иным причинам вне договора ДДУ – категорически не следует.

Важная поправка: дольщик участвует в долевом строительстве по договору с застройщиком: ДДУ. Иные договора к строительству не имеют никакого отношения.

Договор только один, Федеральный законодатель обеспечивает защиту именно ДДУ.

Заключать иные договора с застройщиком дольщик может как участник (сторона договора) только на свой страх и риск, но они никогда не будут иметь отношения к строительству квартиры.

Заключение ДДУ

Прежде всего, предмет договора и срок исполнения. Ни первое, ни второе не должно допускать разночтений. Под сроком строительства квартиры понимается точная дата, а не период времени. Целью ДДУ является квартира, а не процесс её строительства. Именно в этом контексте предмет договора прописывается в контексте срока исполнения.

Собственно строящееся жилье должно быть описано подробно:

  • земельный участок (кадастровый номер);
  • строительный адрес дома;
  • этаж и номер квартиры (необязательно точный);
  • квартира должна быть описана детально, показана на плане этажа, с указанием технических характеристик, плана, площади, балкона/лоджии и пр.

Времена, когда застройщики попросту собирали деньги, а потом получали разрешения, покупали земельные участки, согласовывали проектную документацию, закончились очень давно. Законодатель определил порядок застройки, условия для строительных организаций, создал компенсационный фонд и стал на защиту интересов дольщиков.

Предмет договора предполагает обязательство построить квартиру, исправить дефекты, нести гарантии, а, следовательно, обязательно должен быть пункт о финансовой ответственности застройщика.

Законодатель предусмотрел ответственность застройщика за задержку сдачи жилого дома, за допущенные нарушения в строительстве, за задержки платежей в компенсационный фонд и т. д. Ничто не мешает дольщику установить гарантии для себя на случай нарушения обязательств застройщиком.

Совет

Пункт о периодических платежах дольщика следует обезопасить от возможности роста размера платежа и цены квартиры в целом.

Важно предусмотреть варианты, когда площадь квартиры или её план изменятся в лучшую или худшую сторону.

Вариант, когда по результатам осмотра жилого помещения будет определено, что предмет договора имеет меньшую/большую площадь, но стороны друг другу ничего не должны – недопустим.

Если дольщик исправно платил застройщику и принял на себя ответственность на несколько лет за ипотеку или кредит, то любое нарушение застройщика для дольщика имеет денежное выражение, а просрочка или нарушение обязательств должны быть возмещены отдельно.

Важно, на что стоит обратить внимание при заключении договора долевого участия: уточнить приоритет дольщика в выборе суда.

В пунктах ДДУ про обстоятельства непреодолимой силы, про разногласия сторон, про нарушения обязательств сторон, в которых упоминается судебное решение важно не допустить разбирательства спора по юридическому адресу застройщика. Лучше всего, когда выбор суда оставлен на откуп дольщика или на момент возникновения спора.

Строительство жилого дома – достаточно длительный процесс. Часто дом сдаётся частично, функционально законченными блоками. Фактически кто-то уже получает квартиру и живёт, а остальные блоки квартир строятся.

Вполне возможно, что у застройщика появится заинтересованность изменить проектно-сметную документацию. Не исключено, что причиной такой заинтересованности будет попытка извлечь дополнительную прибыль, например, появился новый дольщик, который платит много, но хочет больше и требуется подвинуть остальных.

Может быть, причиной изменения плана дома, этажа или квартиры будет реальная объективная необходимость:

  • влияние природной среды;
  • изменение санитарных норм;
  • требования техники безопасности;
  • авария или иное непредвиденное объективное обстоятельство.

С точки зрения закона это не допустимо, покупатель покупает «законченное изделие», а не конструктор в динамике.

Следует максимально обезопасить себя от возможности получить что-то за пределами предмета договора.

ДДУ, на что обратить внимание: ДДУ регистрируется в Росреестре и с этого момента возникает право на получение конкретной квартиры с конкретными данными и техническими характеристиками. По законодательству, построенная квартира, автоматом получает гарантийный срок, а в случае задержки сдачи квартиры от дольщика к застройщику могут быть серьёзные финансовые претензии.

Сроки и передача объекта дольщику

Срок договора на долевое строительство – это точная дата завершения строительства. На практике – это квартал, но должно быть число, месяц и год. В любом случае застройщик несёт ответственность за срыв срока строительства.

На срок передачи жилья дольщику будут влиять внешние события, и о них нужно знать заранее. Возведение коробки, здание и завершение всех отделочных работ внутри каждой квартиры – это один срок. Сдача объекта в эксплуатацию – это совсем другой срок. Передача ключей дольщику для осмотра квартиры и составления описи дефектов или подписания акта приёмки-передачи – это вообще длительный период.

Обратите внимание

Дольщик может не знать о реальном наличии множества объективных причин невозможности получить ключи от собственной квартиры в дату, определённую в ДДУ, но опытный застройщик не только знает, но и умело использует эти знания в личных целях.

Строительство тесно связано с государственными учреждениями, а это реальная бюрократия, фактические затраты времени и финансовых средств. Даже если не брать временные задержки по материалам и технологическим процессам, то строительство никогда не бывает точным как часы.

Заключая договор о долевом участии в строительстве квартиры, дольщик должен:

  • настаивать на соблюдении сроков;
  • отдавать себе отчёт в том, что на претензии к застройщику он может рассчитывать только при наличии реальной вины последнего, которую ещё нужно будет доказать.

Поэтому нужно учитывать перечисленные пункты, заключая договор со строительной компанией.

Когда результат претензии дольщика выражается в круглой сумме, а исправить дефекты строительства не представляется возможным, то судебное решение существенно увеличит срок передачи квартиры дольщику и значительно усложнит его.

Передача объекта дольщику при обычном положении вещей начинается с осмотра и заканчивается подписанием акта приёмки-передачи.

Выдавать кому-либо доверенность на этом этапе исполнения ДДУ категорически не целесообразно. И дольщик, и застройщик обязаны присутствовать лично, но никто не мешает им приглашать с собой на осмотр и подписание специалистов.

После завершения всех формальностей, когда акт приёмки-передачи подписан, «счастливый» владелец квартиры получает ключи и право жить, до права собственности на жилье остаётся ровно столько времени, сколько времени гражданин будет погашать ипотеку или снимать иное финансовое бремя за полученный кредит, заёмные или иные обузы, возникшие по ходу исполнения ДДУ.

Памятка дольщика по защите его прав

Начиная строительство, выбирая застройщика, финансовую организацию, оформляя заём или ипотеку, гражданин начинает длительный путь к получению в собственность квартиры.

На этом пути всего два этапа:

  • договор на долевое строительство;
  • договор ипотеки или иного варианта займа денежных средств.

Эти два этапа совмещены во времени и постоянно будут пересекаться, а после подписания акта приёмки-передачи квартиры, от первого этапа останется только гарантия на построенное жилье

Перед завершением второго этапа финансовое учреждение предпримет максимально пристально достаточное количество мер, чтобы как можно больше забрать денег с бывшего дольщика перед тем, как он станет собственником квартиры и с него снимется финансовое бремя.

Договор на финансирование не будет слишком сложным. Единственный критерий минимизировать обузу: процент за пользование деньгами и срок пользования. Выбор финансового учреждения важен, но далеко не всегда это удаётся сделать. На выбор может оказать влияние застройщик, район проживания или иной фактор.

Важно

Да и потом, у всех банкиров и финансистов есть одна общая профессиональная черта: они ласковы вначале, внимательны в процессе, крайне придирчивы и раздражительны в конце при подсчёте своей прибыли.

Первый этап представляет собой юридический механизм повышенной сложности и трудоёмкости в реализации. Лучше потратить больше времени на заключение договора долевого строительства и провести с официальным представителем застройщика больше времени, пройдясь по каждому пункту договора, чем тратить время, деньги и нервы в конце строительства.

Естественно, дольщик должен «знать своего застройщика в лицо и часто появляться в его офисе» – незыблемое правило гражданина, которому не безразличны его права и его собственность.

«Дольщик обязан исполнять свои обязательства точно в срок и в полном объёме» – незыблемое правило дольщика, который будет иметь объективные основания для отстаивания своих интересов в любой ситуации в любое время и выиграет любое дело у любого самого искушённого в долевом строительстве застройщика.

Гражданин и дольщик до момента пока на нём висит бремя ипотеки или займа должен следить за динамикой изменения условий кредитования, государственной политикой в финансовой сфере.

Необязательно глубоко разбираться в финансовых вопросах, но важно понимать на момент прекращения ипотеки или займа, любой финансист предпримет все доступные ему инструменты, чтобы навязать заёмщику десерт.

Источник: https://ZhiloePravo.com/ddu/obratit-vnimanie-v-stroitelstve.html

Информация о долевом строительстве, которой нужно владеть в 2019 году

Сейчас свою популярность набирает долевое строительство, а в данной статье прописано, что нужно знать об этом в 2019 году, чтобы не ошибиться и сделать всё правильно.

Такая популярность связана с тем, что долевое строительство позволяет людям приобрести новое жилье по очень выгодным ценам, что, конечно же, является огромным плюсом. Однако в любом случае вам для начала требуется разобраться во всех важных нюансах.

Стоит отметить, что с 2019 года в этом вопросе практически ничего не изменилось. Уже много лет действуют одни и те же условия.

Основные моменты

В первую очередь стоит разобраться с тем, почему многие граждане России предпочитают вкладываться в долевое строительство:

  • Квартиры в новостройках чаще всего стоят значительно дешевле, чем на вторичном рынке. Получается, что вы сможете очень выгодно купить свое новое жилье.
  • Вам не нужно готовить сразу всю сумму. Вы можете расплачиваться за квартиру все время, пока идет застройка.
  • Вы можете заранее выбрать планировку, которая будет полностью устраивать. Это поможет вам в дальнейшем сэкономить на ремонтных работах. Конечно же, вам нужно учитывать, что к планировке устанавливаются различные технические требования, которые необходимо соблюдать.
Читайте также:  Страхование квартиры, взятой в ипотеку - как оно осуществляется и сколько стоит?

В итоге получается, что постройка нового дома производится за счет покупателей. Такой вариант будет выгоден как застройщикам, так и владельцам квартир. При этом стоит учитывать, что все моменты регулируются российским законодательством. Вы должны знать, что застройщик несет ответственность перед всеми своими дольщиками.

Как происходит долевое участие

Если вы решили стать дольщиком, то вам необходимо знать обо всех нюансах. В долевом строительстве есть множество моментов, которые нужно учитывать.

Для того чтобы построить дом, застройщик привлекает средства физических или юридических лиц, которые, в свою очередь, заинтересованы в этой постройке.

Таким образом, получается, что дольщиками могут стать обычные граждане, которые хотят купить квартиру еще на стадии строительства дома, или же компании, которые покупает сразу несколько квартир. Сам застройщик и владелец земельного участка также являются участниками долевого строительства.

У процедуры долевого участия имеется несколько этапов:

  1. Для начала компании необходимо получить разрешение на строительство. Без этого документа она не может начать строительство дома, так как это будет являться нарушением российского законодательства.
  2. После того как это разрешение будет получено, публикуется проектная декларация.
  3. Далее привлекаются дольщики, которые заинтересованы в строительстве данного дома.
  4. Договор долевого участия в обязательном порядке регистрируется в Росреестре.

Разрешение на строительство дома можно получить в местном управлении. Для получения такого документа потребуется предоставить проект, который отвечает всем техническим нормам. Обычно проблем с получением бумаги не возникает, особенно, если застройщик уже не первый год на рынке.

Проектная декларация – этот тот документ, в котором будет представлена вся необходимая информация о плане строительства и непосредственно о самом застройщике. Данная бумага обязательно должна быть опубликована в СМИ или интернете, чтобы с ней могли ознакомиться все желающие.

Сделать это необходимо за две недели до того, как застройщик начнет подписывать первые договоры долевого участия.

Совет

Согласно российскому законодательству, застройщик может не опубликовывать такую информацию, но должен будет предоставлять ее всем, кому она потребуется, что значительно усложнит процесс.

Важно! Застройщик должен не только опубликовать декларацию, но при этом еще проинформировать о наличии этого документа регистрирующие и контролирующие органы.

Привлечение дольщиков – это поиск лиц, которые заинтересованы в том, чтобы вложиться в будущее строительства. При этом не должно быть нарушений российского законодательства. Однако даже этого недостаточно, дополнительно заключаются договоры, в которых прописываются все необходимые условия.

Отличие от инвестирования

Многие люди, которые решили стать дольщиками, думают, что вложение в строительство – это инвестирование. Однако инвестирование и долевое строительство являются разными вещами, и это нужно учитывать.

В первую очередь, два этих понятия регулируются разными законными актами – инвестирование Гражданским кодексом, а долевое строительство – Федеральным законом о долевом строительстве (ФЗ).

Также здесь существуют и другие различия:

  • Долевое строительство направлено на то, чтобы дольщики получили квартиры в собственность. Инвестирование – возможность дальнейшего получения прибыли.
  • В качестве инвестиций могут выступать не только денежные средства, но и, например, ценные бумаги. В случае с долевым строительством принимаются только денежные средства.
  • Долевое строительство требует обязательной государственной регистрации. Инвестиция дела обстоят уже иначе.
  • Риски могут накладываться на инвесторов или застройщика.
  • В случае с инвестициями договор заключается обязательно. В случае с долевым строительством только в тех ситуациях, когда застройщик выполняет все свои обязательства.

Читайте также  Нюансы страхования долевого участия в строительстве

Получается, что дольщик не является инвестором, и здесь работают абсолютно разные схемы взаимодействия. Дольщик – это обычный собственник, который решил вложиться в жилье еще на стадии его строительства. В долевом строительстве могут участвовать абсолютно все.

Договор

Прежде чем стать дольщиком, необходимо разобраться, как правильно оформляются те или иные документы. Это позволит вам избежать серьезных ошибок, и сделать всё максимально правильно.

Договор о долевом строительстве – это соглашение, в котором застройщик обязуется достроить дом, ввести его в эксплуатацию и, в принципе, выполнить все свои обязательства перед дольщиками.

В договоре должны быть следующие обязательные пункты, без которых он не будет считаться заключенным:

  • Должны быть прописаны максимально точные и подробные сведения об объекте строительства.
  • Прописаны права, а также обязанности обоих сторон – застройщика и дольщиков.
  • Должны быть обозначены точные сроки, когда квартиры будут переданы дольщикам.
  • Также в документе прописывается, какая цена будет у квартиры. Там же прописываются условия, каким именно образом должна быть выплачена сумма – сразу же или частями в рассрочку.
  • Указывается гарантийный срок. Чаще всего он равен трем годам.
  • Прописывается способ, которым будет обеспечиваться исполнение обязанностей – залог, страховой договор. Страхование – очень хороший способ себя защитить.

Если хотя бы один из пунктов будет отсутствовать, то договор признают недействительным.

Права и обязанности дольщиков

Не стоит забывать о том, что свои обязанности есть не только у застройщика, но и у дольщиков. К обязанностям дольщиков относятся:

  • Оплата установленной в суммы в сроки, которые прописаны в договоре.
  • Принятие квартиры в сроки, которые также прописаны в договоре.
  • Выплаты неустоек, которые установлены на законодательном уровне.

Конечно же, у дольщика имеются и свои права, о которых вы должны знать, чтобы можно было что-то требовать от застройщика, если он будет нарушать закон. К основным правам относятся следующие пункты:

  • Дольщик может требовать от застройщика регистрации договора долевого строительства.
  • Вы имеете полное право потребовать от застройщика все интересующие вам документы – проект, разрешение на строительство и т.п. Застройщик не может скрывать от вас эти документы, так как это является нарушением российского законодательства.
  • Вы имеете право требовать от застройщика, чтобы тот отдал вам квартиру в тот срок, который установлен в договоре. Конечно же, это работает только в том случае, если вы выполнили свои обязательства и полностью оплатили квартиру.
  • Можете требовать уплату неустойки в том случае, если застройщик сдал квартиру позже установленного срока.
  • Устранение недостатков производится за счет застройщика в установленный гарантийный срок.

Что требуется от застройщика

Вы должны знать не столько о своих правах и обязанностях, но и обязанностях застройщика. Все эти моменты лучше всего изучить заранее, тогда вы не попадете в неприятные ситуации. К правам застройщика можно отнести следующие моменты:

  • Застройщик имеет полное право привлекать денежные средства дольщиков для возведения многоквартирного дома.
  • Застройщик может требовать оплату за свой труд. При этом если дольщик не вносит платежи вовремя, то ему могут начислять пени. Такие действия не являются нарушением российского законодательства.
  • Возможно судебное решение вопрос, если иначе действовать не получается.

Не стоит забывать о том, что обязанностей у застройщика также очень много:

  • Привлеченные средства должны использоваться строго по назначению, а именно, на строительство дома.
  • Договор должен быть обязательно зарегистрирован.
  • Объект должен быть сдан в срок, установленный в договоре.
  • Выплата неустоек, если были нарушены условия договора.
  • Установка гарантийного срока.
  • Возврат полной суммы, если договор будет расторгнут по каким-либо причинам.

Важно знать и о требованиях к уставному капиталу застройщика. Он должен быть не меньше 2,5 миллионов рублей.

Таким образом, вы можете заметить, что дольщики защищены от недобросовестных застройщиков, которые не заканчивают строительство жилых домов. Конечно же, в любом случае вы можете потерять свое время, если начнете сотрудничество с не самой обязательной компанией.

Не забывайте, что вам еще предстоит в дальнейшем оформить квартиру в собственность по ДДУ. Здесь у вас не должно возникнуть никаких проблем, так как готовится самый обычный пакет документов – сам договор, акт о передаче квартиры, справка, подтверждающая оплату государственной пошлины, паспорт, техническая документация на квартиру.

Поправки в законопроект о долевом строительстве в 2019 году внесены не были. Если уже вы подписали договор, то изменения в законе вас не коснуться, поэтому вам не о чем беспокоиться.

Информация о долевом строительстве, которой нужно владеть в 2019 году Ссылка на основную публикацию

Источник: https://kvadmetry.ru/dolevoe/stroitelstvo-chto-nuzhno-znat.html

Подробно про долевое строительство. Что нужно знать, участвуя в долевом строительстве?

Строительные компании при долевом строительстве имеют возможность привлечь капитал для строительства домов. Люди же, в свою очередь, могут приобрести жилье по более низким ценам относительно вторичного рынка недвижимости.

  Участие в долевом строительстве принимает немалое количество различных организаций. Так же в нем участвуют государственные органы и сами граждане. Но при этом огромном количестве организаций, которые принимают участие в долевом строительстве, выделяются две основные стороны.

Ими являются застройщик и непосредственно сам участник долевого строительства. Человек, который хочет приобрести квартиру является участником долевого строительства, тем самым предоставляя финансы застройщику для строительства дома.

В долевом строительстве принимают участие несколько сотен человек которые, вкладывая деньги в строительство финансируют застройщика, и разделяют между собой финансовые затраты. Долевое строительство, с юридической точки зрения, выглядит как согласование и заключенный договор долевого участия.

Плюс существует еще ряд процедур, которые необходимо соблюсти перед заключением договора и после заключения оного. 

Чтобы участник долевого строительства был защищен оттнедобросовестных застройщиков и созданы эти процедуры.

  В договоре долевого строительства в обязательном порядке должны быть указаны положения о том, что застройщик (одна сторона) обязан в сроки прописанные в договоре сам либо привлекая других лиц построить дом либо другой объект недвижимости. После получения застройщиком разрешения на введение в эксплуатацию  этого объекта долевого строительства передать его участнику долевого строительства. А участник же долевого строительства, в свою очередь, обязан уплатить сумму, прописанную в дороворе и произвести прием объекта долевого строительства. При учловии наличия разрешение, которое позволяет ввести объект в эксплуатацию. 

Оградой между участниками долевого строительства и «не чистыми на руку»» застройщиками послужил Федеральный Закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Этот закон сделал требования к застройщику более жесткими, вледствие чего большинство застройщиков негативно отнеслись к данному закону.

Обратите внимание

На сегодняшний день этот закон — это основной нормативный документ, который регулирует отношения между участниками в области долевого строительства. 

 
Изначально нужно выбрать застройщика и его объект строительства. Чтобы понять с кем вы собираетесь иметь дело не обязательно иметь юридического образования. Самым простым способом определить добросовестность застройщика — ознакомиться с его ранее возведенными объектами. Если строительная компания имеет ряд объектов, которые уже успешно реализованы, то это большой плюс в сторону того, чтобы заключить договор именно с этой компанией. Если же у строительной компании отсутствуют реализованные объекты, то это повод всерьез задуматься — сможет ли данная строительная компания завершить строительство. Стоит обратить особое внимение на само название договора. Все договоры участия в долевом строительстве попадают под закон о долевом строительстве. Вам же могут предложить заключить договор имеющий название «Инвестиционный договор» либо «Договор инвестирования». В данной ситуации вы окажетесь инвестором, а в таком случае трбования Закона «О долевом строительстве» на вас не распространяется. И вероятность того, что строительство не будет завершено существенно возрастает. И в таком случае стоит задуматься, хотите ли вы получить квартиру или месяцы головной боли и беготни по судам. 

Читайте также:  Что такое завещание на квартиру и в чем его основные плюсы и минусы?

Так же, прежде чем ставить свои росписи в договоре обязательно потребуйте у застройщика показать вам разрешение на строительство. Причем обязательно прочтите, разрешение на строительство скольки этажей выдано. Встречаются случаи, когда разрешение выдано на строительство 5-этажного дома, а застройщик строит 10-16 этажей.

Соответственно не обходится без проблем при сдаче дома. Так же попросите показать вам их проектную декларацию. Она является прямой обязанностью застройщика на основании п. 1 ст. 3 Закона о долевом строительстве. Внимательно изучите проектную декларацию объекта.

После того как договор прошел государственую регистрацию его можно считать заключенным.

 
ДОГОВОР ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА НЕ СЧИТАЕТСЯ ЗАКЛЮЧЕННЫМ ПРИ ОТСУТСТВИИ ХОТЯ БЫ ОДНОГО ИЗ 4 ВЫШЕПЕРЕЧИСЛЕННЫХ УСЛОВИЙ!

Источник: https://dvnak.ru/stati/chto-nuzhno-znat-pri-pereezde-v-krasnodar/podrobno-pro-dolevoe-stroitelstvo-chto-nuzhno-znat-uchastvuja-v-dolevom-stroitelstve.html

Что такое долевое строительство? Закон, договор :

Что такое долевое строительство? Ипотечные системы финансирования характерны для государств с рыночными механизмами строительства новых домов, в том числе путем инвестиций дольщиков.

В России же непосредственно такой способ финансирования в рыночной экономике называется долевым участием в строительстве.

Но, чтобы привлечь денежные средства населения или юридических лиц, девелоперам или застройщикам необходимо оформить земельный участок, произвести его оценку и утвердить план застройки.

Долевое строительство – один из доступных способов покупки жилья

Определенная форма покупки жилого помещения по предоплате и есть участие в долевом строительстве многоквартирного дома с точки зрения обычного покупателя в соответствии с действующим законодательством.

Совместные капитальные вклады будущих жильцов и гарантируют передачу жилья в собственность после сдачи жилого дома в эксплуатацию. Здесь законодательно закреплена схема привлечения покупателей жилья застройщиком.

Но само жилье будет построено за счет будущих собственников. Конечно, эти отношения закреплены в ДДУ.

Какая выгода для дольщика? Он приобретает недвижимость в собственность по цене ниже рыночной; жилье покупается на определенном этаже с определенной квадратурой в рассрочку без процентов за сумму, указанную в договоре. Не так давно введенная в действие нормативно-законодательная база препятствует мошенникам-застройщикам использовать полученные средства не по назначению, это гарантирует сохранность всех вложенных сумм.

Законодательство

Федеральный Закон №214 от 30 декабря 2004 г. — основной законодательный акт, защищающий отношения застройщика и физического лица – покупателя. Документ определяет права и обязанности сторон, ответственность, отношения после ввода в эксплуатацию строения. Основой закона и возникновения отношений застройщика и дольщика служит договор долевого участия в строительстве.

Этот документ:

  • имеет письменную форму;
  • подлежит обязательной государственной регистрации в Регистрационной палате;
  • обязан учитывать в себе нормы статьи 4 Федерального закона № 214.

При составлении документа должен быть учтен закон «О защите прав потребителей» и Гражданский кодекс РФ.

Согласно статье 7 ФЗ 214 о долевом строительстве, передаваемый объект, его качество должны соответствовать техническим основам строительства, градостроительным регламентам, проектной документации.

Долевое участие

Закон не ограничивает выбор гражданами объекта финансирования. Им может быть жилье в многоквартирных домах, коттеджи, индивидуальные жилые застройки, здания на несколько собственников.

Однако быть проинформированным о том, что такое долевое строительство, должен каждый.

Согласно договору (ДДУ) и в соответствии с законодательством, с момента ввода здания в эксплуатацию дольщик получает в собственность оговоренное жилье или часть жилого помещения в общем имуществе всех собственников.

Строительство многоквартирного дома

Существует несколько видов долевого участия в строительстве любого жилого дома:

  1. 100% предоплата. Стоимость жилья фиксированная и не может изменяться с учетом инфляции. За дольщиком по договору закрепляется на определенном этаже конкретная квартира с площадью, указанной в экспликации.
  2. Поэтапная оплата. В договор включено описание определенной квартиры с указанием площади, график оплаты, первый взнос, также учитывается инфляция или процент за рассрочку платежей. Отражены и взыскания в случае невыплаты дольщиком всей итоговой стоимости. Обычно дольщик передает застройщику как бы в залог оплаченные квадратные метры. По этому договору дольщик при желании получает имущественный вычет.

Заключение договора и его регистрация

После обязательной государственной регистрации в Регистрационной палате ДДУ считается узаконенным и начинает действовать.

В документ обязательно должны быть включены следующие пункты:

  • определение и описание жилой площади, которая впоследствии будет введена в эксплуатацию;
  • срок передачи оговоренного объекта долевого строительства дольщику;
  • общая цена договора и стоимость помещения, если договор будет заключен на условии рассрочки платежей;
  • порядок оплаты, сроки погашения платежей;
  • гарантийный срок эксплуатации (не менее 5 лет);
  • обеспечение обязательств застройщика в случае невыполнения договора;
  • ответственность застройщика за сохранность имущества от случайной гибели до сдачи по документам объекта в эксплуатацию;
  • права наследников дольщика в случае его смерти по любым основаниям;
  • иные пункты.

Страхование

Застройщик может застраховать свою гражданскую ответственность перед дольщиками, тем самым обеспечивая исполнение своих обязательств по ДДУ.

Строительная компания предоставляет участникам сведения о страховщике, также его правила, составленные в соответствии с нормами действующего закона. Объектом страхования считаются имущественные интересы организации.

Страховой случай – это невозможность по любым причинам застройщиком исполнить свои обязательства перед дольщиком по ДДУ. Дольщики по таким договорам страхования ответственности являются выгодоприобретателями.

Стоимость

Цена договора может определяться как стоимость всех услуг и затрат на строительство жилого дома, регулируется статьей 5 ФЗ № 214.

Если договором предусмотрена рассрочка платежа, и вносимые части не уплачиваются в установленные сроки, платежи носят несистематический характер, застройщик имеет право расторгнуть договор, уведомив об этом дольщика.

Законом закреплена максимальная просрочка очередного платежа в размере 2 месяцев, или если участник три раза за год вовремя не уплатил причитающиеся суммы. Закон также не запрещает застройщику в договоре предусмотреть компенсацию просроченного платежа в виде пени, размер которой четко определен.

Риски и подводные камни

Что такое долевое строительство в плане разного рода обстоятельств?

Итак, нарушение сроков сдачи жилого дома в эксплуатацию — самая распространенная проблема строительства по ДДУ. Застройщик пытается заключить дополнительные соглашения с дольщиками, находя объективные причины, чтобы потери финансовые и моральные никак не компенсировать.

Форс-мажорные обстоятельства также оговариваются в договоре, здесь оба участника считаются пострадавшими сторонами, никто никому ничего не выплачивает.

Банкротство строительной организации также приводит к потере части вложенных средств из-за нехватки предусмотренного компенсационного фонда и страховой суммы по договору страхования ответственности перед дольщиками за неисполнение обязательств.

В случае невыполнения обязательств строительной компанией, дольщик имеет право:

  • письменно обратиться к застройщику с просьбой устранения выявленных недостатков жилого помещения, указанного в ДДУ;
  • если площадь помещения меньше договорной, качество работ не отвечает нормам, предложить строительной компании соразмерно затратам на устранение проблем, уменьшить цену, предусмотренную по ДДУ;
  • убытки можно возместить и путем переговоров, если это не дает результатов, обратиться в судебные органы.

Дольщик имеет право не оформлять договор самостоятельно, предусмотрена возможность выдачи доверенности на регистрацию любым нотариусом.

Денежная компенсация в виде пени или неустойки — один из видов возмещения ущерба, обычно этот пункт очень подробно описан в части исполнения обязательств со стороны застройщика.

Этого пункта может и не быть в ДДУ, но закон о долевом строительстве и Гражданский кодекс РФ предусматривает компенсации за неисполнение договорных обязательств. Пени и штрафы в таких случаях можно истребовать только в судебном порядке.

Неустойка и ее размер четко определены законодательством, даже если договором указана большая сумма, она не сможет быть выплачена.

Налоговый вычет

Налоговый кодекс (НК) РФ предусматривает компенсацию государственных пошлин в сфере долевого строительства. Для этого в контролирующий орган необходимо представить свидетельство права собственности на жилье или акт приема-передачи недвижимости. Максимальный вычет — два миллиона рублей.

Обращение в судебные органы

К исковому заявлению обычно прикрепляют оригинал договора долевого строительства, акты обследования, акты экспертизы, подтверждающие ненадлежащее исполнение пунктов договора, другие доказательства.

Членами партии, основанной при Министерстве регионального развития, был предложен полный запрет на долевое участие в связи с армией обманутых дольщиков, но этот проект отклонили в связи с тем, что он может привести к резкому повышению цен на жилье и исчезновению со строительного рынка мелких компаний.

Преимущества и недостатки долевого строительства

Что такое долевое строительство со своими плюсами и минусами?

Долевое строительство продолжает оставаться для большинства жителей России единственным способом обрести собственное жилье, даже несмотря на армию обманутых дольщиков.

К преимуществам еще можно отнести:

  • Невысокую цену жилья, особенно если покупать квартиру в «котловане». После сдачи дома стоимость квадратных метров сразу вырастет в несколько раз.
  • Платежи в рассрочку по четкому графику в определенный день. Не надо переживать о том, что откажут в ипотеке в банке, и о том, что нужно собирать средства на первоначальный взнос. До окончания строительства дольщик вносит суммы равными платежами.

Нередко при покупке жилья на вторичном рынке появляются требования третьих лиц на вашу уже собственность (титул). Конечно, если вы берете на квартиру ипотеку в банке, то вы обязаны будете застраховаться от такого риска, но это дополнительные немалые вложения. Жилая квартира от самого застройщика полностью исключает такую ситуацию.

Всякая медаль всегда имеет обратную сторону, это же касается и долевого участия в строительстве многоквартирных домов.

К недостаткам покупки жилья по ДДУ можно отнести:

  • Обман. Застройщик очень часто инвесторам предлагает на подписание договоры, не предусмотренные законодательством. Или оформленные в соответствии с законодательством о долевом участии договоры, но к ним всегда просят оформить дополнительные соглашения, на основании которых посредников между участниками нет. Деньги, минуя пулы и сообщества, напрямую идут к застройщику.
  • При заключении соглашения требуются специальные юридические знания. Обращаясь в профессиональные юридические агентства, человеку придется заплатить за оформление договора долевого участия в строительстве и затем за сопровождение сделки в различных органах.

Планируемый запрет на оформление договоров о долевом участии

В 2020 году планируется ввести полный запрет на долевое участие. Конечно, вопрос обманутых дольщиков решится сам собой, но увеличится количество жителей России, которые не в состоянии будут купить себе жилье. От этого решения сильно может пострадать и Жилищный фонд страны.

Фаза строительства объекта недвижимости

Большинство компаний на стадии начала строительства открывают иное юридическое лицо. Перед подписанием договора необходимо уточнить наименование учредителя. Всегда у застройщика должна быть проектная документация, т.к.

вы не знаете, как должна выглядеть ваша квартира и как будет выглядеть весь многоквартирный жилой дом. Стоит обратить внимание на инфраструктуру и запросить генеральный план застройки всего района. Долевое строительство — важная инвестиция. Главная проблема России – жилищная.

Благодаря участию в долевом строительстве дома, она решается за счет средств граждан. Финансовые риски по ДДУ страхуются в обязательном порядке.

Меры предосторожности

Обманутые дольщики – это бич всего рынка и всей отрасли института долевого участия в строительстве.

Поэтому, чтобы не попасть в эти ряды, нужно внимательно изучать рынок, знать о компании-застройщике все, изучать проектную документацию, совет юриста и грамотная подготовка договора в этом случае являются обязательными условиями успешности сделки.

Обязательно читайте отзывы о компаниях. Найдите реальных людей, которые работали с компанией-застройщиком и принимали реальное долевое участие в строительстве.

Источник: https://www.syl.ru/article/364705/chto-takoe-dolevoe-stroitelstvo-zakon-dogovor

Ссылка на основную публикацию